建筑房地產(chǎn)專業(yè)知識培訓

建筑房地產(chǎn)專業(yè)學問培訓一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)學問1、房地產(chǎn)：指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(又稱不動產(chǎn)).2、房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)：3、房地產(chǎn)的特征:（土地不行移，房屋也不行動）；b、房地產(chǎn)地域的差別性(每宗房地產(chǎn)的價值都不同)；c、房地產(chǎn)的高值、耐久性（價格貴、土地永久的）;d（4、房產(chǎn)：是房屋及其權(quán)利的總稱（占有、使用、收益、處分等權(quán)利)。5、房屋分類：a、功能用途:居住用房（小區(qū)、高品住宅）、工業(yè)用房（廠房、倉庫）、房及城市）;c、全部權(quán)歸屬：公房(直管公房和自管公房等）和私房；6、地產(chǎn)：是土地及其權(quán)利的總稱（使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利）。7、土地分類：a、開發(fā)利用：生地和熟地； 能：建筑用地和非建筑用地;用地、交通用地、綠化用地、特殊用地等；8、房地產(chǎn)業(yè):指從事房產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。包括：a、土地開發(fā); b、房屋建設(shè)、修理、管理；c、土地使用權(quán)的有償劃拔、轉(zhuǎn)讓； 屋全部權(quán)的買賣、租賃；e、房地產(chǎn)抵押貸款； f、房地產(chǎn)市場；9、土地使用權(quán)：就是土地全部者依據(jù)土地分類對土地加以利用的權(quán)利（指依法對土地經(jīng)營、利用和收益的權(quán)利。土地公有制實行了兩種形式：即集體全部制地實行國家全部制的形式，屬于全民全部；任何個人不能取得土地的全部權(quán).土地使用獲得的方式：劃拔：無償使用，如學校、醫(yī)院、軍事用地、機場等市政建設(shè)工程；（200-250/（提）、拍賣（價高者竟得，不違法的前提下，通過正規(guī)渠道取得）；10、房地產(chǎn)市場：a、一級市場：以土地為體（亦稱土地市場、土地交易市場）；將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)買給需求者（新建商品房的買賣市場）;憑（二手房）;市場稱謂一級市場市場稱謂一級市場二級市場三級市場場場、住房一級市場等手房市場、住房二級市場等（投資者）開發(fā)企業(yè)、業(yè)主業(yè)主國有土地使用權(quán)增量商品房存量商品房、已售舊公房、私房拍賣、招標、協(xié)議出售、出租等買賣、租賃、交換等11、土地使用權(quán)出讓：指國家以土地全部者身份，按指定地塊的使用年限、用11、土地使用權(quán)出讓：指國家以土地全部者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件,將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者,并向土地使用者收途和城市規(guī)劃等條件,將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者,并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓交易雙方是國家和用地單位或個人.12、土地產(chǎn)權(quán)：包括土地全部權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、租賃權(quán)。是土地使用權(quán)；地役權(quán)：指利用他人土地供自己使用的權(quán)利；銀行貸款或其他擔保的權(quán)利;以獵取收益,承租人即取得該塊土地的租賃權(quán);13、土地使用年限:指國家將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，雙方商定土地使用者可以使用的年限。1）土地使用權(quán)出讓年限：a7050c、商業(yè)、旅游、消遣用地40年；PS：使用用途需轉(zhuǎn)換的要補年限地價的差價，國家指定的則遵照執(zhí)行；2)土地使用年限到期后如何處理：a、國家有權(quán)無條件的收回該土地;b、建筑主體經(jīng)質(zhì)控部門檢驗后不屬危房；連續(xù)使用.PS：b、c條完全存在的狀況下,以當時的地價購買使用年限，年限由政府規(guī)定，否則無條件收回；14、商品房：開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)后進行開發(fā)建設(shè)，并經(jīng)國土局批準在市場上流通的房地產(chǎn)，它是在獵取房產(chǎn)證后，可自行轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、交換的固定資產(chǎn)。15、商品房的預售制度：五證二書〈建設(shè)工程施工許可證〉、<商品房預售許可證>二書:〈質(zhì)量保證書>、<使用說明書〉、兩書可以作為商品房買賣合同的補充商定質(zhì)量責任的法律文件和保證文件。16、爛尾樓:指未能完成施工中途停建的樓盤。造成樓盤爛尾的緣由主要有資金不足、設(shè)計、施工存在嚴峻質(zhì)量問題,格外建設(shè)等.17、樓花：指已經(jīng)動工建筑,但尚未建成的樓宇、房屋。即指圖紙上的樓宇,處于建筑施工的最初階段，離交房時間長,價格優(yōu)待,買了后又可轉(zhuǎn)賣，賺差價。18、炒樓花：買賣尚未建筑好的房屋.（現(xiàn)在政府有規(guī)定，商品房5年內(nèi)不許轉(zhuǎn)5%的營業(yè)稅,為了把握炒房）19、期房：指具備預售條件，尚未竣工交付使用的商品房。（價格低、選擇空間大、戶型齊全、可監(jiān)督建筑材料、質(zhì)量）20、現(xiàn)房：指已經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗收，并取得質(zhì)量合格證明文件，可以交付使用的商品房.(即買即入住、價格高、戶型過時、選擇空間不大）21、經(jīng)濟適用房：指以微利價出售給寬敞中低收入家庭的商品房(帶有社會保障性質(zhì)的商品住宅,是有經(jīng)濟性和適用性）。不是人人可以買到，必需符合當?shù)卣?guī)定的條件，經(jīng)過排號購買。長沙房口,2565買,655）。22廉租房、安置房等福利房.23、誠意金：指商品房在未取得預售證之前，開發(fā)商收取客戶的可退回的款項（一般可以獲得開發(fā)商的折扣承諾）。24、定金:指當事人商定由一方向?qū)Ψ礁督o的作為債權(quán)人擔保的肯定數(shù)額的貨幣（能擔保債權(quán)人的作用）不能返還。25、訂金：不能擔保債權(quán)人的作用，能返還。26、玄關(guān)：登堂入室的第一張門進去的地方，開門區(qū)域。27228、純辦公樓:專為各類公司日常運作供應(yīng)辦公活動的大樓.29、綜合樓：居家、辦公、商場、集合一體的大樓。30、商住住宅：SOHO，居家,辦公于一體。31TOWRHOUSE（聯(lián)體別墅、單排別墅）.32、SHOPPINGMALL：一站式購物，集購物、消遣、休閑為一體的這么一個商業(yè)區(qū)域，起源于美國（也稱第六商業(yè)業(yè)態(tài)）.33、物業(yè)管理:指由專業(yè)公司或機構(gòu),接受業(yè)主（或使用人）的托付，對物業(yè)實話專業(yè)化管理，并向業(yè)主（或使用人）供應(yīng)高效、周到服務(wù)的行為。34、物業(yè)管理內(nèi)容：對房屋及其附屬設(shè)備管理、修理；對房屋區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生、平安保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路等實施管理;向業(yè)主供應(yīng)其他綜合性或特約的服務(wù)等。物業(yè)管理屬社區(qū)管理范疇。35、業(yè)主大會：指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的,對本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有打算權(quán)的組織形式.36、業(yè)主代表大會：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成的對本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有打算權(quán)的組織。37、業(yè)主委員會：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織，由業(yè)主代表大會或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生。38、一次性付款：指購房戶在購買商品房時,在沒有享受政策性貸款的狀況下，將全部買房款一次性付給售房單位的付款方式。39、分期付款：購房者簽約后，將購房款分成若干比例，按時間段或按施工進度分批交納房款（針對期房)，交房時，款項全部付清.40、銀行按揭:指以購房合同或房屋產(chǎn)權(quán)作抵押獲得購房貸款的方式。即購房者在購房時，向銀行提出擔保的質(zhì)押文件，在銀行審核通過后，取得房屋總價的部分貸款，依抵押商定，按期按時間段向銀行償還貸款本息，并供應(yīng)房地產(chǎn)作為償還貸款的擔保（一般的購房合同和產(chǎn)權(quán)證作為抵押,住房：七成二十年;門面：五成十年或六年十年).41、公積金：“全稱住房公積金”，指城鎮(zhèn)住房制度改革中，國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企事業(yè)單位及其在職職工按國家規(guī)定繳存的，專項用于住房消費的資金（門面不行).繳存比5％，有條件的城市，可以適當提高繳存比例；繳存方式：一是由職工個人繳存；二是由職工所在單位繳存；42、個人住房公積金貸款：指參與了住房公積金制度的職工，在購買、建筑、翻建和大修自住住房時,因資金不足愿以新購或其他住房產(chǎn)權(quán)作抵押而向住房公積金管理中心申請的貸款。43、契稅:指房屋全部權(quán)發(fā)生變更時，就當事人所訂契約，按房價的肯定比例，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收（一般住宅：2%、非一般住宅：4％)。44、公共修理基金：指住宅、樓房的公共部位和公共設(shè)施設(shè)備的修理養(yǎng)護基金（一般住宅：2%；電梯房、門面：3％）。45、生地：指未經(jīng)開發(fā),尚未開成建設(shè)用地條件的農(nóng)地或荒地。46、起價:即“起步價”是指物業(yè)全部房源中的最低銷售價格（一般指戶型、朝向、格局不好的樓房價格，各層的差價幾十～幾百元）。47、基價：即“基礎(chǔ)價"指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房的基本價格.是針對房地產(chǎn)定價方法而言的,與起步價沒有關(guān)系(樓層、朝向不同價格也不同）。48、均價:即物業(yè)的平均銷售價格，將本物業(yè)各套房子的銷售價格相加之后的和除以各單位建筑面積的和數(shù)，即可得出每平方米的均價）。49、成本價:指住房制度改革中，出售公有住房時依據(jù)建筑公有住宅的平均成本測定的價格。包括：A、征地和拆遷補償費; C、建安工程費; D、住宅小區(qū)E、管理費; F、貸款利息； ；二、建筑基礎(chǔ)學問：1、三通一平：是指在土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路、土地平整.2、七通一平：給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通和土地平整。3、占地面積：紅線范圍內(nèi)的面積.臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。指商品房按套出售,其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分攤面積的共有建筑面積之和。賣中，一般不接受使用面積來計算價格）。7指商品房銷售中應(yīng)分攤計入銷售面積的商品房中公共建筑空間的面積，由兩部分組成:一）室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室，建筑物內(nèi)的垃圾房以及突出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯山墻)墻體水平投影面積。/套內(nèi)建筑面積之和。8、有用面積：建筑面積扣除公共分攤面積后的余額。9、計租面積：住宅用房按使用面積計算,非住宅用房按建筑面積計算。10、套內(nèi)建筑面積：指商品房套內(nèi)各部分建筑面積的總和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積/標準層的使用面積系數(shù)11總建筑面積/總用地面積（多層容積率大致為3，高層為5，超高層容積率越高,單價低、品質(zhì)低）12、建筑密度:基底面積之和/總占地面積＊100％13、綠化率：指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比.公式:植被垂直面積/占地面積*100%全部住宅各類綠地面積與住宅總用地面積的比例.新區(qū)建設(shè)中不應(yīng)低30%，25%（不包括屋頂、曬臺的人工綠地）。綠化掩蓋率＞綠化率(綠化所占面積）＞綠地率15、得房率:套內(nèi)建筑面積/套建筑面積（銷售面積）之比套建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積16、開間：住宅房子的橫向?qū)挾? 住宅的實際長度。17、層高：指下層地板面到上層樓面的高度，包括樓板厚度，以米為單位。離。220、躍層式商品房：上、下兩層樓，客廳為兩層高，沒有封。21、復式樓：樓梯連接兩層，客廳只有一層高.22、錯層:房內(nèi)高度不一至，一米以內(nèi)分別。23、磚混結(jié)構(gòu)：由磚和混凝土組成，承重墻(四周不能動，梁柱都不能動）。、框架結(jié)構(gòu):指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，承重墻在梁柱，墻面可以自由打通。其次還有:磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土、框簡結(jié)構(gòu)、鋼體結(jié)構(gòu)等。25、房屋的耐用年限:指房屋能夠維持正常使用的年限，與設(shè)計的標準、建筑的材料、施工質(zhì)量、使用狀況、維護保養(yǎng)相關(guān).鋼筋結(jié)構(gòu)：60-80年 混結(jié)構(gòu)：40—60年 結(jié)構(gòu):30—50年 其他：15年以下26、土地計量單位：1平方公里=100萬平方米(km2） 1公頃=1萬平方米（hm2）1公頃=15畝 1畝=66727、住宅的樓層劃分的規(guī)定：低層住宅為：1—3層 住宅為：4—6層 中高層住宅:7—9層高層住宅為：10—30層 三、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)學問:1、房地產(chǎn)開發(fā)：在依法取得土地使用權(quán)的土地上依據(jù)使用性質(zhì)和要求進行基礎(chǔ)設(shè)施,房屋建筑的活動.它包括從定點選址到交付使用的全過程,由征地與拆遷安容組成。2、土地開發(fā):將生地(不具備使用條件的土地）開發(fā)成可供使用的土地.道及熱力網(wǎng)，然后建筑各類房屋以及公共設(shè)施。和出租，由買地者去建筑房屋。5、房地產(chǎn)一次開發(fā)：一次性邊土地、房屋開發(fā)完成。6、能源系統(tǒng):包括供電、供熱、供氣（煤氣、自然?氣、石油液化氣）等設(shè)施。包括取水工程、輸水工程、凈水工程、配水管網(wǎng)（上下水道），排水管網(wǎng)(下水道)、污水處理、排放工程。指作為土地全部者的國家，對自己全部的土地依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。對房屋全面支配的權(quán)利，包括:占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。11、土地全部權(quán)：指含有法律意義上和經(jīng)濟意義上的全部權(quán)雙重含義。擁有對土地支配的權(quán)利。四、其它內(nèi)容須知:1、辦理銀行按揭合同需出示：個人身份證及復印件各3份，結(jié)婚證或流淌人口未婚證明；首期購房款（不低于30％，二次購房者首付不低于40％）購房人已付購房款收據(jù)原件及復印件; 3）購房者或配偶單位的工資收入證明；4)與開發(fā)商簽訂的購房合同; 銀行開戶的活期存折并含有3個月的按揭款；6）個人住房借款合同，借款借據(jù); 7）托付銀行扣收購房房款協(xié)議書；8）住房抵押承諾書； 9）貸款申請書。2、辦理銀行按揭需交的費用：（1—100.5‰11-20045‰交保險公司2）3‰（交房地產(chǎn)局);律師見證費,貸款額1.8‰（交律師事務(wù)所)；備案登記手續(xù)費，每份合同20元（交房地產(chǎn)局）;印花稅，每份合同10元（交房地產(chǎn)局）;按揭資料費，每份合同40元（交銀行）;3、公積金提取條件：符合以下條件的可以一次性提取本人住房公積金帳戶內(nèi)的存儲余額。1)職工購買、建筑、翻修、大修自住住房；2）職工離、退休; 勞動力量，并與單位終止勞動關(guān)系的;4）戶口遷出所在的市、縣或者出境定居的;5)償還購房貸款本息的； 6）房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。4、公積金貸款是有限額規(guī)定的:貸款額不能超過25萬元的最高上限;貸款額不能超出你住房公積帳戶儲存余額的5倍；貸款額不能超出總房款的70%；5、預售房的條件：土地出讓金已繳清，取得國有土地使用證;取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證;投入工程總建設(shè)資金達到20%以上(不含土地出讓金）；4)施工進度已明確，交房日期已明確;5）竣工驗收前；五、附加內(nèi)容（房地產(chǎn)營銷培訓基礎(chǔ)學問)：1、房地產(chǎn)銷售行業(yè)：它是一個精彩、特殊的、無處不銷售、人人都使用、升值空間大、好玩、自2、有正確的價值觀：價值觀---信念——-期望——-態(tài)度——-行動目標3、行動過程：執(zhí)行—-—核心價值-——中程目標--—短期目標-—-每日工作計劃4、忌語：或許不能確定的語言五聲四語：迎客聲--—稱呼聲---致謝聲——-送客聲反對四語：蔑視語---煩躁聲-—-否定語——-斗氣語5、建筑面積必需高于2.2米(低于2.2米的車庫，雜屋沒有產(chǎn)權(quán)），建筑如配套游泳池、車庫等不算面積）;6、朝向：一般以客廳陽臺的朝向為準.7、商圈：稱之購買圈或商勢圈,指在肯定的經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)以商場或商業(yè)區(qū)為中心向四周擴展形成的輻射力氣,對顧客吸引而形成的肯定范圍或區(qū)域。60-80%,價格高；20％；邊緣商圈:分布密度小，產(chǎn)品低檔，價格低。8、商業(yè)飽和度：是測量一個商圈內(nèi)的商業(yè)物業(yè)的供求量的一個重要方式。IRS：商業(yè)飽和度 C:主要客戶指數(shù) 每一個顧客平均購買量RF：商圈內(nèi)的經(jīng)營面積 9、嚴峻影響房地產(chǎn)價格因素：（國民生產(chǎn)總值，DTP數(shù)、房地產(chǎn)政策、法律法規(guī)）；影響房地產(chǎn)因素：開發(fā)商實力、經(jīng)濟態(tài)度、地段、交通、周邊環(huán)境、配套設(shè)品牌、銷售技巧、自然環(huán)境不行復制；建筑結(jié)構(gòu);7越往上景觀越好；）、消費群、消費群體多，價格高）、樓層、鋪型(柱、開間、阻擋）、配套設(shè)施。10、遞名片技巧:當你與客戶談判時，客戶感愛好時,你遞上名片客戶對你印象深，認知度；2）當客戶快要起身時，遞上名片，你的客戶會精確?????記住,認知你；11、遞資料精確?????時間：當你將重要內(nèi)容講解完畢，再遞上資料，請他了解;當你遞名片時，一起遞給他；他；12、市場調(diào)查目的，其實反映市場現(xiàn)狀：1）了解競爭樓盤； 2）了解消費需求； 3)了解消費行情;具體調(diào)查內(nèi)容：a） （做什么，業(yè)態(tài)定位)、鋪型、配置(電梯、空調(diào)、水電表）、裝修、物業(yè)管理、經(jīng)營時間；b） 內(nèi)部配套、周邊環(huán)境配套、功能配套；c） （臨街與內(nèi)街價格）；（入戶走訪、單層、左手入門、雙手右手入門）、專家訪談、市場客戶訪談；具體調(diào)查對象：市場、商城、專業(yè)街、步行街、專賣點（人流、車流、公交車、長途車)13、風水與房地產(chǎn)營銷：南向房間特征（通風時間長、日照時間長、不易發(fā)霉、冬暖夏涼）。南風)14、建筑顏色：紅色--—象征權(quán)利、富貴、尊嚴、紅色鎮(zhèn)邪。15、行銷溝通：真實性和精確?????性；、將產(chǎn)品信息傳遞給客戶（有清楚、直接渠道；C、增加客戶來源；通過傳播--—接觸-—-來源（投資客、經(jīng)營戶）、組織意向客戶召開懇談會議;）、將來前景和市政規(guī)劃;項目背景介紹、項目立項、開發(fā)、建設(shè)等;產(chǎn)品技術(shù)參數(shù)、面積、配套、裝修、環(huán)境、道路、電梯、價格的介紹；查找電話、地址；上網(wǎng)查詢、大型的展覽會、交易會、目標客戶；多家詢問；媒體收集;件、同事通訊錄；信念問題：核心問題，市場能否作活，作大；16、使用率=有用面積/建筑面積小高層的使用率小于多層：60-70% 使用率小于小高層:80％以上寫字樓的使用率小于高層:50-60％17、產(chǎn)權(quán)證:土地使用證、房產(chǎn)證（集資房是沒有產(chǎn)權(quán)證的，福利房是有產(chǎn)權(quán)證，可以轉(zhuǎn)讓，在國家允許的年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租）。18、第5P:第5個公共意識，留意于健康愛護，環(huán)保方面.任何貨幣在保值的前