2017年-2019年過渡期余杭區(qū)土地年收益

172017年-2019年過渡期余杭區(qū)土地年收益標(biāo)準(zhǔn)成果（征求意見稿）一、土地年收益標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)涵和基準(zhǔn)條件1、使用期限2017年6月1日至2019年7月17日。2、更新范圍余杭區(qū)行政區(qū)劃范圍。3、土地使用權(quán)類型本次土地年收益標(biāo)準(zhǔn)更新除商服用地外，其他土地年收益標(biāo)準(zhǔn)土地使用權(quán)類型分為出讓和劃撥兩種類型。4、開發(fā)程度按照外圍五通（宗地紅線外通上水、通下水、通路、通電、通訊）配套，場地內(nèi)部平整在利用設(shè)定。5、內(nèi)涵構(gòu)成本次土地年收益是指市場條件下特定用途土地形成的年純收益，它通常包含在房地產(chǎn)年純收益中，是連房帶地的建筑物純收益扣除房屋年純收益后得到的分?jǐn)偼恋氐哪昙兪找妗Ｋ膬?nèi)涵構(gòu)成包括土地所用權(quán)權(quán)益形成的年收益、土地取得開發(fā)成本投資形成的年收益增值、土地外圍及內(nèi)部配套貢獻(xiàn)的年收益增值等。6、收益期本次更新的各地類土地年收益標(biāo)準(zhǔn)為收益期設(shè)定為三年條件下的每年土地收益。7、價格表達(dá)方式本次更新的各地類土地年收益標(biāo)準(zhǔn)均以底層樓面價格表示。8、本次土地年收益標(biāo)準(zhǔn)更新涉及土地用途按一級地類可分為商服用地、住宅用地、工礦倉儲用地、公共管理與公共服務(wù)用地。其中商服用地細(xì)分為零售商業(yè)用地、批發(fā)市場用地、餐飲用地、旅館用地、商務(wù)金融用地、娛樂用地、其他商服用地七類二級用途；公共管理與公共服務(wù)用地細(xì)分為教育用地、科研用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、社會福利用地、文化設(shè)施用地、體育用地、公共設(shè)施用地七類二級用途。9、適用范圍本次年收益標(biāo)準(zhǔn)僅適用于具體房屋臨時改變用途按建筑樓面面積補(bǔ)繳土地年收益的測算。

二、土地年收益標(biāo)準(zhǔn)成果表表1余杭區(qū)商服用地年收益標(biāo)準(zhǔn)級別范圍表級別范圍描述Ⅰ倉前、五常區(qū)片：五常街道東邊界-余杭塘河-東西大道-文一西路-河流-文二西路-高教路-天目山西路-五常街道東邊界良渚區(qū)片：京杭大運河-良運路-莫干山路-老宣杭鐵路-良渚街道西邊界-良渚街道南邊界-京杭大運河臨平區(qū)片：紅豐路-世紀(jì)大道-東湖南路-滬杭高鐵-永東線-滬昆鐵路-迎賓路-邱山大街-景星觀路-邱山隧道-星光街-紅豐路喬司區(qū)片：杭浦高速以南、杭甬高速以東、東湖高架以西區(qū)域Ⅱ除一級區(qū)域外倉前、五常、老余杭、閑林區(qū)片：老宣杭鐵路-南苕溪-南湖滯洪區(qū)-天目山西路-閑林西路-閑祝線-雞籠山、金嶺山-五常街道東邊界-老宣杭鐵路良渚區(qū)片：京杭大運河-杭州繞城高速-西塘河-良渚港-東西大道-莫干山路-長命港-毛家洋港-古墩路-杭州繞城高速-良渚街道西邊界-老宣杭鐵路-莫干山路-良運路-京杭大運河崇賢區(qū)片：繞城高速以南區(qū)域臨平、星橋、喬司區(qū)片：320國道以南區(qū)域Ⅲ除一、二級區(qū)域外老余杭、中泰區(qū)片：余杭組團(tuán)規(guī)劃區(qū)閑林區(qū)片：孫家塢、里項區(qū)域倉前區(qū)片：轄區(qū)其余區(qū)域瓶窯區(qū)片：104國道-河流-里窯街-大橋北路-樟樹路-東苕溪以東區(qū)域良渚區(qū)片：東苕溪以南區(qū)域仁和區(qū)片：杭寧高速-東港以南區(qū)域塘棲、運河區(qū)片：全部轄區(qū)臨平、星橋、崇賢區(qū)片：轄區(qū)其余區(qū)域IV除一、二、三級區(qū)域外余杭、中泰、閑林、仁和、良渚區(qū)片：轄區(qū)其余區(qū)域瓶窯區(qū)片：老宣杭鐵路以東區(qū)域徑山區(qū)片：S207以東區(qū)域，潘板橋、雙溪、長樂規(guī)劃區(qū)Ⅴ除一、二、三、四級區(qū)域外瓶窯、徑山區(qū)片：轄區(qū)其余區(qū)域Ⅵ除一、二、三、四、五級區(qū)域外黃湖、鸕鳥、百丈區(qū)片：全部轄區(qū)

表2余杭區(qū)住宅用地年收益標(biāo)準(zhǔn)級別范圍表級別范圍描述Ⅰ倉前、五常區(qū)片：老宣杭鐵路-南苕溪-南湖滯洪區(qū)-天目山西路-五常街道東邊界-老宣杭鐵路良渚區(qū)片：京杭大運河-良運路-莫干山路-老宣杭鐵路-良渚街道西邊界-良渚街道南邊界-京杭大運河臨平區(qū)片：320省道-望梅路-星發(fā)街-星都大道-杭甬高速-杭州繞城高速-東湖高架-余杭區(qū)東邊界線-320省道Ⅱ除一級區(qū)域外中泰、閑林區(qū)片：天目山西路-元寶山、老虎山腳-閑祝線-午潮山、老焦山腳-閑林街道東邊界-天目山西路良渚區(qū)片：京杭大運河-杭州繞城高速-西塘河-良渚港-東西大道-莫干山路-長命港-毛家洋港-古墩路-杭州繞城高速-良渚街道西邊界-老宣杭鐵路-莫干山路-良運路-京杭大運河崇賢區(qū)片：繞城高速以南區(qū)域臨平、運河、塘棲區(qū)片：320國道-余杭區(qū)東邊界線-興元路延伸段-東湖路-京杭大運河-塘康路-興元路延伸段-望梅路-320國道星橋、喬司區(qū)片：320國道以南其余區(qū)域Ⅲ除一、二級區(qū)域外老余杭區(qū)片：科技大道以南余杭規(guī)劃區(qū)閑林區(qū)片：孫家塢、里項區(qū)域倉前區(qū)片：轄區(qū)其余區(qū)域瓶窯區(qū)片：104國道-河流-里窯街-大橋北路-樟樹路-東苕溪以東區(qū)域良渚區(qū)片：東苕溪以南區(qū)域仁和區(qū)片：杭寧高速-東港以南區(qū)域塘棲、運河區(qū)片：全部轄區(qū)臨平、星橋、崇賢區(qū)片：轄區(qū)其余區(qū)域IV除一、二、三級區(qū)域外余杭、中泰、閑林、仁和、良渚區(qū)片：轄區(qū)其余區(qū)域瓶窯區(qū)片：老宣杭鐵路以東區(qū)域徑山區(qū)片：S207以東區(qū)域，潘板橋、雙溪、長樂規(guī)劃區(qū)Ⅴ除一、二、三、四級區(qū)域外瓶窯、徑山區(qū)片：轄區(qū)其余區(qū)域Ⅵ除一、二、三、四、五級區(qū)域外黃湖、鸕鳥、百丈區(qū)片：全部轄區(qū)

表3余杭區(qū)工礦倉儲用地年收益標(biāo)準(zhǔn)級別范圍表級別范圍描述Ⅰ倉前、五常區(qū)片：五常街道東邊界-余杭塘河-高教路-天目山西路-五常街道東邊界良渚區(qū)片：京杭大運河-良運路-莫干山路-老宣杭鐵路-良渚街道邊界-京杭大運河臨平區(qū)片：紅豐路-臨東路-望梅路-星光街-紅豐路喬司區(qū)片：杭州繞城高速以南區(qū)域Ⅱ除一級區(qū)域外倉前、五常、閑林區(qū)片：孫家塢、里項以北、南湖滯洪區(qū)、南苕溪以東區(qū)域良渚、瓶窯區(qū)片：104國道-河流-里窯街-大橋北路-樟樹路-東苕溪以東、東苕溪以南區(qū)域仁和、崇賢區(qū)片：杭寧高速-東港以南區(qū)域臨平、星橋、喬司、塘棲、運河區(qū)片：京杭大運河以南區(qū)域Ⅲ除一、二級區(qū)域外其余區(qū)域表4余杭區(qū)各級別國有出讓土地年收益標(biāo)準(zhǔn)結(jié)果表單位：元/平方米級別商服用地城鎮(zhèn)住宅用地工礦倉儲用地公共管理與公共服務(wù)用地零售商業(yè)用地批發(fā)市場用地餐飲用地旅館用地商務(wù)金融用地1商務(wù)金融用地2娛樂用地其它商服用地科研用地教育用地醫(yī)療衛(wèi)生用地社會福利用地文化設(shè)施用地體育用地Ⅰ3142262982322092362192142306715814214910291134Ⅱ23116622216915417415514817040117105110666099Ⅲ179129166131119135118113134181019190504881Ⅳ132951269688998681101——595354262349Ⅴ977093706573645971——464146181741Ⅵ674865504551474454——343132141329

表5余杭區(qū)各級別國有劃撥土地年收益標(biāo)準(zhǔn)表單位：元/平方米級別城鎮(zhèn)住宅用地工礦倉儲用地公共管理與公共服務(wù)用地科研用地教育用地醫(yī)療衛(wèi)生用地社會福利用地文化設(shè)施用地體育用地Ⅰ10430716467464160Ⅱ7718534750302745Ⅲ608454141232236Ⅳ45——272424121022Ⅴ32——2118218818Ⅵ24——1514146613三、土地年收益標(biāo)準(zhǔn)修正體系（一）他項因素修正系數(shù)一覽表1、評估期日修正根據(jù)評估期日實際的市場波動情況，由估價師自行確定。2、收益期修正表6余杭區(qū)土地年收益標(biāo)準(zhǔn)總收益期修正系數(shù)表總收益期1年2年3年修正系數(shù)1.041.021.00（二）宗地條件中的樓層修正系數(shù)一覽表表7余杭區(qū)土地年收益標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)類建筑樓層修正系數(shù)表層數(shù)一層二層三層四層五層及五層以上修正系數(shù)1.000.600.450.40.35備注此處修正主要針對零售商業(yè)、批發(fā)市場、餐飲、其他商服用途表8余杭區(qū)土地年收益標(biāo)準(zhǔn)辦公類樓層修正系數(shù)表層數(shù)一層二層三層四層五層六層及六層以上修正系數(shù)1.000.900.90—0.920.92—0.98備注1、此處修正主要針對商務(wù)金融、旅館、娛樂用途；2、公共管理與公共服務(wù)用地中各細(xì)分用途可參考此修正。表9余杭區(qū)土地年收益標(biāo)準(zhǔn)住宅建筑樓層修正系數(shù)表層數(shù)總層數(shù)1層2層3層4層5層6層7層2層11.06163層11.24071.17494層11.17921.26181.12035層11.18481.2311.25241.10196層11.17791.23441.25321.13791.02497層11.13771.20591.24911.24121.07391.0182由于工礦倉儲用地對樓層差異不敏感，本次不再進(jìn)行修正；公共管理與公共服務(wù)細(xì)分用地根據(jù)自身土地利用效益特征，參照辦公類用途樓層修正。（三）區(qū)域個別因素修正系數(shù)一覽表表10余杭區(qū)商服用地土地年收益標(biāo)準(zhǔn)影響因素指標(biāo)說明表影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素區(qū)域繁華度位于本級別最繁華處，人流量多位于本級別較繁華處，人流量較多位于本級別一般位置，人流量相對一般位于本級別較偏處，人流量較少處位于本級別偏僻處，人流量相對較少區(qū)域?qū)ν饨煌顩r區(qū)域內(nèi)有4條及以上主干道，道路狀況好區(qū)域內(nèi)有2-3條主干道，道路狀況良好區(qū)域內(nèi)有1條主干道，道路狀況一般區(qū)域內(nèi)無主干道，以次干道為主，道路狀況相對較差區(qū)域內(nèi)以支路或小區(qū)道路為主，道路狀況相對差區(qū)域公交便捷度區(qū)域內(nèi)有9條及以上公交線路，可通向城市各個方向區(qū)域內(nèi)有6-8條公交線路，可通向城市大部分方向區(qū)域內(nèi)有3-5條公交線路，可通向城市部分方向區(qū)域內(nèi)有1-2條公交線路區(qū)域內(nèi)無公交線路區(qū)域公服設(shè)施狀況公服設(shè)施齊全公服設(shè)施較齊全公服設(shè)施齊全度一般公服設(shè)施較欠缺公服設(shè)施欠缺區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完善度——基本保證相對級別內(nèi)保證度減少5%相對級別內(nèi)保證度減少10%區(qū)域停車便利度完全滿足停車需求—基本滿足停車需求—不能滿足停車需求宗地條件宗地在區(qū)域中位置宗地在區(qū)域中最好位置宗地在區(qū)域中較好位置宗地在區(qū)域中一般位置宗地在區(qū)域中較差位置宗地在區(qū)域中最差位置臨路類型臨商業(yè)步行街等重要商業(yè)道路—臨一般主次干道—臨支路或小區(qū)道路臨路情況兩面臨商業(yè)街道一面臨商業(yè)街道，一面臨支路一面臨商業(yè)街道臨支路通過小路連接支路距公交站點距離距公交站點距離≤50米距公交站點距離50—200米距公交站點距離200—500米距公交站點距離500—800米距公交站點距離≥800米面積適宜度——面積適宜土地利用面積偏大或偏小面積過大或過小建筑布局——布局合理，有利于利用布局較差，對利用有一定影響布局差，嚴(yán)重影響利用樓層根據(jù)表7、表8修正。其他因素由估價人員根據(jù)實際情況具體確定。

表11余杭區(qū)商服用地土地年收益標(biāo)準(zhǔn)影響因素修正系數(shù)表影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素區(qū)域繁華度1.081.041.00.960.92區(qū)域?qū)ν饨煌顩r1.041.021.00.980.96區(qū)域公交便捷度1.041.021.00.980.96區(qū)域公服設(shè)施狀況1.041.021.00.980.96區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完善度——1.00.990.98區(qū)域停車便利度1.03—1.0—0.97宗地條件宗地在區(qū)域中位置1.041.021.00.980.96臨路類型1.04—1.0—0.96臨路情況1.041.021.00.980.96距公交站點距離1.041.021.00.980.96面積適宜度——1.00.990.98建筑布局——1.00.990.98樓層根據(jù)表7、表8修正。其他因素由估價人員根據(jù)實際情況具體確定

表12余杭區(qū)住宅用地土地年收益標(biāo)準(zhǔn)影響因素指標(biāo)說明表影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素區(qū)域繁華度位于本級別最繁華處，人流量多位于本級別較繁華處，人流量較多位于本級別一般位置，人流量相對一般位于本級別較偏處，人流量較少處位于本級別偏僻處，人流量相對較少區(qū)域?qū)ν饨煌顩r區(qū)域內(nèi)有4條及以上主干道，道路狀況好區(qū)域內(nèi)有2-3條主干道，道路狀況良好區(qū)域內(nèi)有1條主干道，道路狀況一般區(qū)域內(nèi)無主干道，以次干道為主，道路狀況相對較差區(qū)域內(nèi)以支路或小區(qū)道路為主，道路狀況相對差區(qū)域公交便捷度區(qū)域內(nèi)有9條及以上公交線路，可通向城市各個方向區(qū)域內(nèi)有6-8條公交線路，可通向城市大部分方向區(qū)域內(nèi)有3-5條公交線路，可通向城市部分方向區(qū)域內(nèi)有1-2條公交線路區(qū)域內(nèi)無公交線路區(qū)域文教衛(wèi)等生活配套設(shè)施完善度級利用學(xué)校、醫(yī)院、菜場等生活公服設(shè)施方便程度較級別平均狀況有顯著提高利用學(xué)校、醫(yī)院、菜場等生活公服設(shè)施方便程度較區(qū)片平均狀況有所提高利用學(xué)校、醫(yī)院、菜場等生活公服設(shè)施方便程度接近區(qū)域平均水平利用學(xué)校、醫(yī)院、菜場等生活公服設(shè)施公服設(shè)施方便程度較區(qū)片狀況有所降低利用學(xué)校、醫(yī)院、菜場等生活公服設(shè)施方便程度較區(qū)片狀況有顯著降低宗地基礎(chǔ)設(shè)施保證度——基本保證相對級別內(nèi)保證度減少5%相對級別內(nèi)保證度減少10%區(qū)域停車便利度完全滿足停車需求—基本滿足停車需求—不能滿足停車需求環(huán)境質(zhì)量小區(qū)臨近公園、河流、綠地，綠化率較高—周邊環(huán)境質(zhì)量一般，基本無污染，綠地率達(dá)平均水平—小區(qū)周邊環(huán)境質(zhì)量較差，綠化率比平均水平低宗地條件宗地在區(qū)域中位置宗地在區(qū)域中最好位置宗地在區(qū)域中較好位置宗地在區(qū)域中一般位置宗地在區(qū)域中較差位置宗地在區(qū)域中最差位置臨路狀況—臨主干道臨次干道臨支路或小區(qū)道路通過小路連接支路距公交站點距離距公交站點距離≤50米距公交站點距離50—200米距公交站點距離200—500米距公交站點距離500—800米距公交站點距離≥800米面積適宜度——面積適宜利用面積偏大或偏小面積過大或過小建筑布局——布局合理，有利于利用布局較差，對利用有一定影響布局差，嚴(yán)重影響利用朝向——主體朝南主體朝東或朝西主體朝北樓層根據(jù)表9修正。其他因素由估價人員根據(jù)實際情況具體確定

表13余杭區(qū)住宅用地土地年收益標(biāo)準(zhǔn)影響因素修正系數(shù)表影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素區(qū)域繁華度1.061.031.00.970.94區(qū)域?qū)ν饨煌顩r1.041.021.00.980.96區(qū)域公交便捷度1.041.021.00.980.96區(qū)域文教衛(wèi)等生活配套設(shè)施完善度級1.041.021.00.980.96宗地基礎(chǔ)設(shè)施保證度——1.00.990.98區(qū)域停車便利度1.03—1.0—0.97環(huán)境質(zhì)量1.02—1.0—0.98宗地條件宗地在區(qū)域中位置1.041.021.00.980.96臨路狀況—1.011.00.990.98距公交站點距離1.041.021.00.980.96面積適宜度——1.00.980.96建筑布局——1.00.990.98朝向——1.00.980.96樓層根據(jù)表9修正。其他因素由估價人員根據(jù)實際情況具體確定

表14余杭區(qū)工礦倉儲用地土地年收益標(biāo)準(zhǔn)影響因素指標(biāo)說明表影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素區(qū)域在級別中位置區(qū)域在級別中最好位置區(qū)域在級別中較好位置區(qū)域在級別中一般位置區(qū)域在級別中較差位置區(qū)域在級別中最差位置區(qū)域?qū)ν饨煌顩r區(qū)域內(nèi)有4條及以上主干道，道路狀況好區(qū)域內(nèi)有2-3條主干道，道路狀況良好區(qū)域內(nèi)有1條主干道，道路狀況一般區(qū)域內(nèi)無主干道，以次干道為主，道路狀況相對較差區(qū)域內(nèi)以支路或小區(qū)道路為主，道路狀況相對差區(qū)域集聚程度規(guī)模聚集程度高，緊密協(xié)作，不可或缺規(guī)模聚集程度較高，協(xié)作性較強(qiáng)規(guī)較聚集程度一般，協(xié)作性較強(qiáng)協(xié)作性一般，互不相干規(guī)較聚集程度較差，略有抵觸或有竟?fàn)幰?guī)較聚集程度差，容易產(chǎn)生相互干擾現(xiàn)象區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完善度——基本保證相對級別內(nèi)保證度減少5%相對級別內(nèi)保證度減少10%宗地條件宗地在區(qū)域中位置宗地在區(qū)域中最好位置宗地在區(qū)域中較好位置宗地在區(qū)域中一般位置宗地在區(qū)域中較差位置宗地在區(qū)域中最差位置臨路狀況—臨主干道臨次干道臨支路或小區(qū)道路通過小路連接支路面積適宜度面積適宜利用面積偏大或偏小面積過大或過小建筑布局——布局合理，有利于利用布局較差，對利用有一定影響布局差，嚴(yán)重影響利用樓層由于工礦倉儲用地對樓層差異不敏感，無需修正。其他因素由估價人員根據(jù)實際情況具體確定表15余杭區(qū)工礦倉儲用地土地年收益標(biāo)準(zhǔn)影響因素修正系數(shù)表影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素區(qū)域在級別中位置1.041.021.00.980.96區(qū)域?qū)ν饨煌顩r1.041.021.00.980.96區(qū)域集聚程度1.041.021.00.980.96區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完善度——1.00.980.96宗地條件宗地在區(qū)域中位置1.021.011.00.990.98臨路狀況—1.021.00.980.96面積適宜度——1.00.980.96建筑布局——1.00.990.98樓層由于工礦倉儲用地對樓層差異不敏感，無需修正。其他因素由估價人員根據(jù)實際情況具體確定

表16余杭區(qū)公共管理與公共服務(wù)用地土地年收益標(biāo)準(zhǔn)影響因素指標(biāo)說明表影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素區(qū)域在級別中位置區(qū)域在級別中最好位置區(qū)域在級別中較好位置區(qū)域在級別中一般位置區(qū)域在級別中較差位置區(qū)域在級別中最差位置區(qū)域?qū)ν饨煌顩r區(qū)域內(nèi)有4條及以上主干道，道路狀況好區(qū)域內(nèi)有2-3條主干道，道路狀況良好區(qū)域內(nèi)有1條主干道，道路狀況一般區(qū)域內(nèi)無主干道，以次干道為主，道路狀況相對較差區(qū)域內(nèi)以支路或小區(qū)道路為主，道路狀況相對差區(qū)域公交便捷度區(qū)域內(nèi)有9條及以上公交線路，可通向城市各個方向區(qū)域內(nèi)有6-8條公交線路，可通向城市大部分方向區(qū)域內(nèi)有3-5條公交線路，可通向城市部分方向區(qū)域內(nèi)有1-2條公交線路區(qū)域內(nèi)無公交線路區(qū)域公服配套設(shè)施狀況公服設(shè)施齊全公服設(shè)施較齊全公服設(shè)施齊全度一般公服設(shè)施較欠缺公服設(shè)施欠缺區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完善度——基本保證相對級