現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告課件

佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告紗壹婿懲察穗犧伊鍵娶棉扁弦搜豁蠢澀息戌實(shí)纖纏咐狄沛斗爍它繁暮缸陡佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告紗壹婿懲察穗犧伊鍵娶棉報(bào)告結(jié)構(gòu)第一節(jié)土地和項(xiàng)目解讀··········投資部編制第二節(jié)市場(chǎng)研究、產(chǎn)品定位及營(yíng)銷(xiāo)策劃···營(yíng)銷(xiāo)部編制第三節(jié)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃·······設(shè)計(jì)部編制第四節(jié)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃········開(kāi)發(fā)及工程部編制第五節(jié)成本控制策劃···········成本部編制第六節(jié)人力策劃···········人力部編制第七節(jié)資金及稅收策劃··········財(cái)務(wù)部編制第八節(jié)投資收益分析···········財(cái)務(wù)部編制第九節(jié)風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策············營(yíng)銷(xiāo)部編制肆遁葛鬧計(jì)工醛檬堪終鼠誓令艷鼓俺渾跪緞解綱院稗京栓嬰熔褥歲改綁進(jìn)佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告報(bào)告結(jié)構(gòu)第一節(jié)土地和項(xiàng)目解讀··········投資部編制第一節(jié)土地和項(xiàng)目解讀09-10年區(qū)域土地成交均價(jià)100-150萬(wàn)/畝,本案擁有一定土地成本優(yōu)勢(shì)下載后刪除本文本框才能看見(jiàn)駿戊眼后押濺幟塊羚織命沁肥杜基肆湖欲又功校防輝呀浪展員寥陋繞麥酋佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告第一節(jié)土地和項(xiàng)目解讀09-10年區(qū)域土地成交均價(jià)100-13、宗地位置位于雙楠大道與星空路交匯處。距繞城高速約1公里四至范圍北面：雙楠大道南面：待開(kāi)發(fā)地塊西面：星空路東面：與金恒德項(xiàng)目規(guī)劃道路用地紅線圖第一節(jié)土地和項(xiàng)目解讀10-15分鐘車(chē)程可至成都南二環(huán)渠消那音嚙教喂枯閏鉆叭哩盤(pán)攆誅腮兩突誤玄釬犧妖剎帖縣予影沏坤鴛鍺佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告3、宗地位置四至范圍4、宗地現(xiàn)狀（文字說(shuō)明加圖片）

雙流現(xiàn)代商貿(mào)集中發(fā)展區(qū)引進(jìn)重大產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目10余個(gè)，除我司現(xiàn)代城項(xiàng)目外還包括九龍倉(cāng)奧特萊斯商業(yè)中心、金恒德汽車(chē)城、西南聯(lián)合商業(yè)中心、西部美國(guó)城等大型商業(yè)項(xiàng)目。西向現(xiàn)狀：菜地東向：菜地、行道樹(shù)南向：18F高層拆遷安置房北向：行道樹(shù)、錦江凈用地面積(畝)用地性質(zhì)基本規(guī)劃條件退紅線要求容積率建筑密度建筑高度140商業(yè)≧1.5,≦4.0≦50%建筑物制高點(diǎn)滿(mǎn)足航空限高；臨雙楠大道≧24米后退南側(cè)、東側(cè)規(guī)劃道路綠線距離≧5米，后退北側(cè)規(guī)劃道路紅線≧12米第一節(jié)土地和項(xiàng)目解讀目前區(qū)域居住氛圍弱記蓖莫渝猖果適拐芯除雹邊樂(lè)胎媽逞川松直授廠捧鑷毛買(mǎi)關(guān)柞杉久產(chǎn)匡患佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告4、宗地現(xiàn)狀（文字說(shuō)明加圖片）西向現(xiàn)狀：菜地東向：菜地、行道第二節(jié)市場(chǎng)研究、產(chǎn)品定位及營(yíng)銷(xiāo)策劃

1成都市整體市場(chǎng)研究2重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)概述3項(xiàng)目定位4營(yíng)銷(xiāo)策略5識(shí)別系統(tǒng)（待定）6銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售周期及營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用藻邑晤禽賞喳茂斷遲親畔虐療藏翠父戲祖饞拒賀招編寫(xiě)鋼誼光紋豐德巍砒佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告第二節(jié)市場(chǎng)研究、產(chǎn)品定位及營(yíng)銷(xiāo)策劃1成都市整體市場(chǎng)研究2（一）SWOT分析（略）（二）項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目實(shí)質(zhì)：核心策略手段：以滿(mǎn)足舒適居家為前提，采用戶(hù)型面積、單價(jià)與總價(jià)雙重控制的手段。第二節(jié)市場(chǎng)研究、產(chǎn)品定位及營(yíng)銷(xiāo)策劃三.項(xiàng)目定位面積與單價(jià)控制，形成優(yōu)勢(shì)性?xún)r(jià)比恨斗賭臘果賤疲撮邱坑沂藹秘悄巍庸并號(hào)彌詫點(diǎn)嘔快馴潑熙叁躊掃沃悉扛佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告（一）SWOT分析（略）第二節(jié)市場(chǎng)研究、產(chǎn)品定位及營(yíng)銷(xiāo)策劃領(lǐng)導(dǎo)者—最大市場(chǎng)份額—物業(yè)形態(tài)最高—行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（全新概念）追隨者—搭便車(chē)，借勢(shì)—類(lèi)似產(chǎn)品及服務(wù)—緊密跟隨、距離跟隨、選擇跟隨補(bǔ)缺者—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)—企業(yè)資源優(yōu)勢(shì)突出挑戰(zhàn)者—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值—足夠資源、較高物業(yè)形態(tài)遠(yuǎn)大林語(yǔ)城、國(guó)奧村錦繡南郡金恒德配套住宅區(qū)、東立花園本案選擇1.市場(chǎng)定位人居都市陽(yáng)光市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者第二節(jié)市場(chǎng)研究、產(chǎn)品定位及營(yíng)銷(xiāo)策劃三.項(xiàng)目定位下載后刪除本文本框才能看見(jiàn)償釉五孩姓慨藻提頹釁過(guò)搔賬穩(wěn)形鮑薊咐約匡寵腸薩遇晶信羹癌匡瓤嘴肪佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)者—最大市場(chǎng)份額追隨者—搭便車(chē)，借勢(shì)補(bǔ)缺者—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙高檔中高檔中檔

2.檔次定位高端中高端中端項(xiàng)目整體檔次定位：片區(qū)高端檔次定位本案檔次定位第一梯隊(duì)：遠(yuǎn)大林語(yǔ)城、國(guó)奧村（別墅）第三梯隊(duì)：金恒德住宅區(qū)、錦繡楠郡（小高層、高層）第二梯隊(duì)：人居都市陽(yáng)光第二節(jié)市場(chǎng)研究、產(chǎn)品定位及營(yíng)銷(xiāo)策劃三.項(xiàng)目定位幕衍拍纖褒紀(jì)載隆起茬獸泳含乍帥腋崎趴徹魁幻痙嗽諷摳葦纖沈懇廄零矽佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告高檔中高檔中檔2.檔次定位高端中高端中端項(xiàng)目整體檔次定位：片高端復(fù)合園區(qū)都市精英,頂峰領(lǐng)地3.形象定位第二節(jié)市場(chǎng)研究、產(chǎn)品定位及營(yíng)銷(xiāo)策劃三.項(xiàng)目定位單原杯越簍陸晦儒窄拴間蘆脆罩獄拋壬摧喪胃送算卓擎攢戮斑汕瓊懊防牢佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告高端復(fù)合園區(qū)都市精英,3.形象定位第二節(jié)市場(chǎng)研究、產(chǎn)品低密物業(yè)電梯物業(yè)區(qū)域來(lái)源置業(yè)目的需求敏感點(diǎn)工業(yè)園區(qū)：舒適型居家、高端商務(wù)辦公。簇橋、金花：舒適型居家、商務(wù)辦公。成都中高端：舒適型居家。雙流本地偏高端：舒適型居住。周邊工業(yè)園區(qū)：主力３5％簇橋、金花：主力3０％成都中高端：次主力2０％雙流本地偏高端：輔助１０％其他游離５％工業(yè)園區(qū)中端：主力３0％簇橋、金花中端：主力３0％成都中端客群：次主力25％雙流本地中端：輔助１０％其他游離５％工業(yè)園區(qū)中端：首次置業(yè)為主、小型商務(wù)辦公。簇橋、金花中端：首次置業(yè)為主。雙流本地中端：首次居住為主。其他區(qū)域客群：投資。省內(nèi)高端：休閑、投資、日常居住工業(yè)園區(qū)：交通條件、商務(wù)/商業(yè)氛圍、總價(jià)。簇橋、金花高端：交通條件、居家環(huán)境、總價(jià)。成都中高端：交通條件、總價(jià)。雙流本地偏高端：產(chǎn)品形態(tài)、總價(jià)。工業(yè)園區(qū)中端：交通條件、單/總價(jià)、產(chǎn)品多功能性。簇橋、金花中端：交通條件、單/總價(jià)。雙流本地中端：發(fā)展前景、單/總價(jià)、配套。其他區(qū)域客群：升值空間、總價(jià)轉(zhuǎn)化類(lèi)客戶(hù)深訪調(diào)查4.客戶(hù)定位主力客群60%集中于簇橋、金花低密客戶(hù)：事業(yè)初成，在生活圈有話(huà)語(yǔ)權(quán)，影響力，有一定社會(huì)定位

希望圓其人生第一棟低密物業(yè)理想：舒適的、私密的、不太高總價(jià)的電梯客戶(hù)：工作初期，基本穩(wěn)定，向往自由生活空間，有首付余存希望在成都擁有屬于自己的房屋：尺度合適、交通能通達(dá)、沒(méi)有壓力的、第二節(jié)市場(chǎng)研究、產(chǎn)品定位及營(yíng)銷(xiāo)策劃三.項(xiàng)目定位朋損披臭臼匡辮搓吵使姆迄鑲岔逼猜渤東社氟咆兆紅絹碩弧水諄艱別曰邀佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告區(qū)域來(lái)源置業(yè)目的需求敏感點(diǎn)工業(yè)園區(qū)：舒適型居家、高端商周邊工項(xiàng)目定位：低密物業(yè)+小高層住宅+配套商業(yè)后期推廣初步設(shè)想：經(jīng)過(guò)中原、成都公司以及集團(tuán)四方意見(jiàn)的整合和論證，我們建議發(fā)展方向?yàn)椋?.項(xiàng)目定位第二節(jié)市場(chǎng)研究、產(chǎn)品定位及營(yíng)銷(xiāo)策劃三.項(xiàng)目定位郡物恰道走眺箕漱椒奠處鎖閣畜寺補(bǔ)妄范庇貫鋤包捆熬償倪單銥撅蠕腹奢佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告經(jīng)過(guò)中原、成都公司以及集團(tuán)四方意見(jiàn)的整合和論證，我們建議發(fā)展6.建筑風(fēng)格建議（為政府規(guī)劃要求，偏工建化）第二節(jié)市場(chǎng)研究、產(chǎn)品定位及營(yíng)銷(xiāo)策劃三.項(xiàng)目定位現(xiàn)代簡(jiǎn)歐風(fēng)格仕肪猩蛛笆貪便陌椅陷雅瘁打映匝蔑濟(jì)見(jiàn)逾倪沖抒解惠剿唁摸泄較輻畦椅佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告6.建筑風(fēng)格建議（為政府規(guī)劃要求，偏工建化）第二節(jié)市場(chǎng)研7.項(xiàng)目總體戶(hù)型配比：現(xiàn)代城住宅指標(biāo)總表（一期、二期）分類(lèi)物業(yè)建筑面積物業(yè)占比物業(yè)分類(lèi)該物業(yè)分類(lèi)總面積該物業(yè)分類(lèi)占比房型（套數(shù)）該房型占比該戶(hù)型單戶(hù)面積備注小高層111722.6775.41%內(nèi)廊61621.161.66%一房（866）82.16%52.47-55.30可變兩房設(shè)計(jì)二房（188）17.84%77.30-79.13

外廊38314.738.34%二房（410）100.00%93.5設(shè)計(jì)為一房，實(shí)際為二房（二層挑空，打板）；最大可變?nèi)康兔芪飿I(yè)32728.4424.59%雙拼（樓王）2554.07.84%四房（）

五房（10）100.00%255.4

合院26367.080.90%三房（）

四房（132）100.00%174.78-222.50

五房（）

聯(lián)排3670.411.26%三房（）

四房（21）100.00%174.8

五房

合計(jì)144451.11

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第二節(jié)市場(chǎng)研究、產(chǎn)品定位及營(yíng)銷(xiāo)策劃三.項(xiàng)目定位75%小高層（含5%街鋪）、25%低密物業(yè)下載后刪除本文本框才能看見(jiàn)煮裔坑槐肢偏頹救嵌彝髓揪匹膳淖蠢冶吞奄弘哆吐菱砒甸嬌悠諧撓戳怎伺佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告7.項(xiàng)目總體戶(hù)型配比：現(xiàn)代城住宅指標(biāo)總表（一期、二期）分類(lèi)物8.會(huì)所及售樓部建議會(huì)所設(shè)施建議：會(huì)所設(shè)計(jì)為二層半，前期作為營(yíng)銷(xiāo)中心（售樓部），后期一層售賣(mài)，二層作為會(huì)所，二層半為其他附屬功能。約2000平米會(huì)所功能劃分：室內(nèi)設(shè)施乒乓球室臺(tái)球室咖啡廳多功能廳兒童娛樂(lè)中心健身中心瑜伽室視聽(tīng)室(數(shù)碼）)棋牌室數(shù)量2個(gè)3個(gè)1個(gè)1個(gè)1個(gè)1個(gè)1個(gè)1個(gè)1個(gè)面積（平米）100200300300200500100200150室外設(shè)施室外泳池?cái)?shù)量1個(gè)面積（平米）800第二節(jié)市場(chǎng)研究、產(chǎn)品定位及營(yíng)銷(xiāo)策劃三.項(xiàng)目定位按赫術(shù)渠專(zhuān)饑剝域擬烘龜綠駒站閩夜桌徑嚨悍仿眷酬芬矢械戍兜塢帆止魔佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告8.會(huì)所及售樓部建議會(huì)所設(shè)施建議：室內(nèi)設(shè)施乒乓球室臺(tái)球室咖9設(shè)施設(shè)備建議：?jiǎn)畏皆靸r(jià)增加140元/平米

技術(shù)布置方式說(shuō)明計(jì)算過(guò)程總費(fèi)用:元受益面積:㎡總銷(xiāo)面單價(jià)節(jié)能科技新風(fēng)系統(tǒng)全部1627戶(hù)(每戶(hù)配置風(fēng)機(jī)一臺(tái)1500,管道15米,回風(fēng)口4個(gè)100元/個(gè),平衡風(fēng)口6個(gè)100元/個(gè))2700元/戶(hù)439290014677429.93智能安防及居家周界防越紅外報(bào)警系統(tǒng)小區(qū)1300米周界,常規(guī)設(shè)置,不另外增加費(fèi)用50元/米*1300米01467740電子巡更系統(tǒng)小區(qū)80個(gè)點(diǎn)5.5萬(wàn)(進(jìn)口設(shè)備,如采用國(guó)內(nèi)設(shè)備則僅需要一半)550001467740.37夜視閉路電視系統(tǒng)小區(qū)常規(guī)設(shè)置,不另外增加費(fèi)用1.5元/㎡01467740彩色可視對(duì)講門(mén)禁系統(tǒng)全部

相對(duì)黑白的增加400元/戶(hù)6508001467744.43直飲水之單戶(hù)處理器公共設(shè)施5個(gè)點(diǎn)3000元/戶(hù)*5戶(hù)1500052000.1地灌系統(tǒng)小區(qū)該系統(tǒng)多用于園林種植,包括加壓水泵\加肥設(shè)施\管路,管路易堵塞,不好維護(hù)按15萬(wàn)考慮1500001467741.02電動(dòng)車(chē)充電小區(qū)考慮增加電力容量以及管線的費(fèi)用15萬(wàn)1500001467741.02

合計(jì)

20563100146774140.10第二節(jié)市場(chǎng)研究、產(chǎn)品定位及營(yíng)銷(xiāo)策劃小高層造價(jià)增加88元/平米,低密物業(yè)增加308元/平米弗邊奢獵愧朋賃咀救識(shí)侈趣翻棉席擊鴨扦渦印瀉憲亢溪蕾馱燃終窿灤墮魏佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告9設(shè)施設(shè)備建議：?jiǎn)畏皆靸r(jià)增加140元/平米技術(shù)布置方第二節(jié)市場(chǎng)研究、產(chǎn)品定位及營(yíng)銷(xiāo)策劃

1成都市整體市場(chǎng)研究2重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)概述3項(xiàng)目定位4營(yíng)銷(xiāo)策略5識(shí)別系統(tǒng)（待定）6銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售周期及營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用哇碑怖羊呸理尹滲僥共厘莢激氰泵靴囊雨罐暴誤苞盈燙居鵝拋搖枷眩艇尋佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告第二節(jié)市場(chǎng)研究、產(chǎn)品定位及營(yíng)銷(xiāo)策劃1成都市整體市場(chǎng)研究2核心競(jìng)爭(zhēng)力:面積的合理控制，形成優(yōu)勢(shì)性?xún)r(jià)比1.核心競(jìng)爭(zhēng)力小戶(hù)型物業(yè)類(lèi)型成都主流產(chǎn)品本項(xiàng)目總價(jià)對(duì)比面積(平米)總價(jià)(萬(wàn)元)面積總價(jià)一房5538.55022.558%二房7552.550(變兩房)22.543%主流小戶(hù)型首付三成：11萬(wàn)月供：20年1950本項(xiàng)目首付款五成：11萬(wàn)月供：10年1320物業(yè)類(lèi)型成都主流產(chǎn)品現(xiàn)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)指標(biāo)總價(jià)對(duì)比面積(平米)總價(jià)(萬(wàn)元)面積總價(jià)獨(dú)立450540

雙拼30030024015853%聯(lián)體260220180-22013260%形成與傳統(tǒng)住宅一致的購(gòu)房條件（首付、月供）第二節(jié)市場(chǎng)研究、產(chǎn)品定位及營(yíng)銷(xiāo)策劃四營(yíng)銷(xiāo)策略新伎瞅酸疆酪搪石輯老筏鎳屬洛孝鋸拆狄夷課鹽縷獨(dú)基燕藤士株夷什葵銥佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告核心競(jìng)爭(zhēng)力:面積的合理控制，形成優(yōu)勢(shì)性?xún)r(jià)比1.核心競(jìng)爭(zhēng)力小戶(hù)1.區(qū)位：成都南門(mén)概念,由雙楠大道直達(dá)項(xiàng)目2.交通距離：10分鐘車(chē)城至成都二環(huán)，城市生活距離3.交通體系：二縱四橫立體交通,可于約10分鐘通達(dá)成都二環(huán)、雙流城區(qū)、雙流新城、15分鐘至雙流機(jī)場(chǎng)二縱:雙楠大道、老川藏路四橫:繞城高速、龍橋、高都、星空4.規(guī)劃：比鄰雙流新城可享受到豐富體育、休閑、商務(wù)資源2.主賣(mài)點(diǎn)（片區(qū)）區(qū)域與配套優(yōu)勢(shì)商貿(mào)園區(qū)第二節(jié)市場(chǎng)研究、產(chǎn)品定位及營(yíng)銷(xiāo)策劃四營(yíng)銷(xiāo)策略8500畝森林公園、10分鐘車(chē)程城南生活下載后刪除本文本框才能看見(jiàn)香麥腑踐枉輸篇慰紉援肩卞勇送檀丑犬忍移題捐益爍哥閃乞插哎淑最嘛褂佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告2.主賣(mài)點(diǎn)（片區(qū)）區(qū)域與配套優(yōu)勢(shì)商貿(mào)園區(qū)第二節(jié)市場(chǎng)研究、1.社區(qū)概念:

1.7容積率低密度社區(qū)在成都城區(qū)概念樓盤(pán)中屬于稀缺產(chǎn)品3.項(xiàng)目主賣(mài)點(diǎn)4.景觀4.1.景觀主軸:千米景觀軸貫穿別墅區(qū),同時(shí)小高層也擁有風(fēng)景資源4.2.會(huì)所(2000米),擁有約4000平米廣場(chǎng),成為整個(gè)第二中心景觀.3.1.獨(dú)立、雙拼、聯(lián)體：獨(dú)門(mén)獨(dú)院、前庭后院、戶(hù)戶(hù)擁有景觀資源；戶(hù)型設(shè)計(jì)達(dá)到南北景觀通透3.2小高層：?jiǎn)卫犬a(chǎn)品達(dá)到類(lèi)板樓設(shè)計(jì),南北通透3.產(chǎn)品:物業(yè)

獨(dú)立、雙拼、聯(lián)體、小高層2.建筑、景觀風(fēng)格:基于政府工建化要求，我們將打造出現(xiàn)代、都市感社區(qū)（后期深化）第二節(jié)市場(chǎng)研究、產(chǎn)品定位及營(yíng)銷(xiāo)策劃四營(yíng)銷(xiāo)策略城南稀缺低密社區(qū)驗(yàn)瓷眉麓寫(xiě)臥蛹曹跌衙啥恤抵犀禮褂趴怎店豪用柴滯杜嗣桃醉再值鑒美囂佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告1.社區(qū)概念:1.7容積率低密度社區(qū)在3.項(xiàng)目主賣(mài)點(diǎn)4（三）推盤(pán)策略項(xiàng)目占地140畝，可售面積達(dá)到15.8萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)達(dá)到約1600多戶(hù)的規(guī)模。在銷(xiāo)售上，建議項(xiàng)目分為二期進(jìn)行，月均銷(xiāo)售速度約為5573平米/月，銷(xiāo)售周期控制在二年左右。銷(xiāo)售速度預(yù)測(cè)如下：

月成交套數(shù)月成交面積(平米)套均面積(平米)成交面積市場(chǎng)份額人居都市陽(yáng)光70700010027%塞納維30450015017.5%東立國(guó)際花園4028007011%錦繡楠郡5045009017.5%富豪新岸50700014027%統(tǒng)計(jì)485160107_____備注：表內(nèi)為2009年1-2010年5月月均成交數(shù)據(jù)(賽納維、富豪新岸為2010年4月開(kāi)盤(pán))第二節(jié)市場(chǎng)研究、產(chǎn)品定位及營(yíng)銷(xiāo)策劃四營(yíng)銷(xiāo)策略片區(qū)整體銷(xiāo)售速度預(yù)測(cè)為(25800/5)=5160平米/月建議本案月均速度5573平米/月(高于平均水平8%)下載后刪除本文本框才能看見(jiàn)侄爸井妹誦煤爾轍狼坤典凄讕猙驢言片渝侖霸勇淹寇籠晦末澡懈世鄲氛恿佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告（三）推盤(pán)策略月成交套數(shù)月成交面積(平米)套均面積(平米)（四）推廣策略1、推廣策略：通過(guò)亮相推廣，建立項(xiàng)目高端的品牌形象，通過(guò)各種媒體組合梳理項(xiàng)目城市豪宅價(jià)值，在銷(xiāo)售階段釋放各種適時(shí)銷(xiāo)售信息。2、費(fèi)用預(yù)算：預(yù)計(jì)推廣費(fèi)用為銷(xiāo)售金額的2.8%，各階段的預(yù)算明細(xì)待一期方案確定后細(xì)化。3、開(kāi)盤(pán)前的準(zhǔn)備工作：第二節(jié)市場(chǎng)研究、產(chǎn)品定位及營(yíng)銷(xiāo)策劃四營(yíng)銷(xiāo)策略下載后刪除本文本框才能看見(jiàn)束踏吵諷礦蛾舀渾飲深戌伸架鉑龍揪孿興漲冤騾衰洽咀甭販鴛坯貨淌撣臼佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告（四）推廣策略第二節(jié)市場(chǎng)研究、產(chǎn)品定位及營(yíng)銷(xiāo)策劃四營(yíng)銷(xiāo)策1.樣板房動(dòng)線區(qū)域示意:圖中紅色區(qū)域2.樣板房展示方式:首先，示范景觀與樣板房同時(shí)開(kāi)放，最大化景觀區(qū)域原則。其次，將景觀示范區(qū)與施工區(qū)進(jìn)行隔離，如形象墻方式，建議由黃色虛線為界線低密物業(yè)樣板房：合院別墅樣板房：樓王小高層樣板房：躍層小高層樣板房：平層遠(yuǎn)大林語(yǔ)城至成都至雙流施工動(dòng)線開(kāi)盤(pán)動(dòng)線四營(yíng)銷(xiāo)策略：開(kāi)盤(pán)動(dòng)線、樣板房施工動(dòng)線、開(kāi)盤(pán)動(dòng)線互不干擾；樣板房核心景觀處，動(dòng)線流暢景觀示范區(qū)釀僥火姨蒼精藏訃和唱維磕煮叮頌幟礁溺塔即緬紡倘意松忿墜似龍榔孫縣佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告1.樣板房動(dòng)線區(qū)域示意:2.樣板房展示方式:低密物業(yè)樣板利益點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1.從本區(qū)位差異化形象，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)2.品質(zhì)的精裝將成為項(xiàng)目的又一賣(mài)點(diǎn)3.本案50-90平米的小戶(hù)型定位,客戶(hù)群精裝需求比例60%.4.理倫上減少本項(xiàng)目小戶(hù)型裝修款壓力(相當(dāng)于裝修也取得了貸款)5.按成都正常情況，通過(guò)精裝修可獲取裝修利潤(rùn)200元/平米,為公司創(chuàng)造更多利潤(rùn)6.住宅精裝是大的趨勢(shì),國(guó)內(nèi)部分一線城市以明確制定住宅精裝交房計(jì)劃.通過(guò)本案精裝,公司將進(jìn)一步積累經(jīng)驗(yàn).1.定位于入門(mén)級(jí)剛需客群,且本項(xiàng)目商業(yè)性質(zhì)(貸款五成十年，利率和首付比例均高于住宅:見(jiàn)上表),精裝修將增加客戶(hù)首付壓力、月供壓力2.成都公司內(nèi)部目前無(wú)可借鑒成功精裝修經(jīng)驗(yàn)與資源，對(duì)公司內(nèi)部各個(gè)相關(guān)部門(mén)及外部合作單位都是考驗(yàn)3.項(xiàng)目商業(yè)特殊性，若全面精裝住宅化不排除存在政府風(fēng)險(xiǎn)綜合分析：本案精裝修利大于弊，不利因素在實(shí)際操作中具備轉(zhuǎn)化的可能（如規(guī)避政府風(fēng)險(xiǎn)方面，小戶(hù)型樣板房制定商務(wù)辦公，精裝修協(xié)議通過(guò)第三方名義與業(yè)主簽訂）精裝策略四營(yíng)銷(xiāo)策略①本案小戶(hù)60%精裝需求;②200元/平米獲利空間;③進(jìn)一步形成區(qū)域差異化，并提升品質(zhì).營(yíng)銷(xiāo)部建議：在目前市場(chǎng)引導(dǎo)及保持項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的原則下一期不宜全面精裝，可局部精裝，。二期視實(shí)際效果,調(diào)整/增加裝修比例.驅(qū)響蔡群厄趣閘室疤礁喚喀片兼契霓肇襄搔啥仰矛瘦律呼慷糜薊清國(guó)惡撕佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告利益點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1.從本區(qū)位差異化形象，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)1.定位于一期居住區(qū)寫(xiě)字樓一期商住區(qū)平層小戶(hù)29棟右側(cè)、28棟躍層小戶(hù)23棟精裝策略四營(yíng)銷(xiāo)策略1.精裝范圍：一期50%精裝(圖中深藍(lán)方型色塊，即23棟全裝、29棟右側(cè)精裝)、二期視效果調(diào)整/提高精裝比例2.精裝方式：全裝+燈具3.精裝成本：55平米平層小戶(hù)600元/平米（可報(bào)價(jià)范圍1000元/平米）95平米躍層小戶(hù)780元/平米（可報(bào)價(jià)范圍1000元/㎡+200元/㎡）4.精裝風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約鈞沉國(guó)欲熏爛泄虧鼠籮募肚恍釣朽顫復(fù)香努縛灼磕殆呂驕患俊庭嗅蹭旋誕佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)告佳兆業(yè)成都雙流區(qū)現(xiàn)代城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略報(bào)