7房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集

第七章章房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項項目目資金金籌集集房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目資金金籌集集主要要指資本金金、預(yù)預(yù)租售售收入入和債債務(wù)資資金三部分分資金金的籌籌集。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目資金金籌集集的實實質(zhì)，，是充分發(fā)發(fā)揮房房地產(chǎn)產(chǎn)的財財產(chǎn)功功能，，為房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資籌集集資金金，以以達(dá)到到盡快快開發(fā)發(fā)、提提高投投資效效益的的目的的。一、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目資金金使用用的特特性二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目資金金籌集集的分分類三、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目資金金籌集集的主主要方方式四、銀銀行對對房地地產(chǎn)開開發(fā)貸貸款的的風(fēng)險險管理理一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目資資金使使用的的特性性1、資金金占用用量大大2、資金金占用用時間間長3、資金金使用用的地地域性性4、資金金缺乏乏流動動性5、資金金增值值性較較強(qiáng)6、資金金的高高風(fēng)險險高收收益性性二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目資金金籌集集的分分類從融資主體看

從融資渠道看資金償還特性

-房地產(chǎn)企業(yè)融資-房地產(chǎn)項目融資權(quán)益籌資和債務(wù)籌資-直接融資-間接融資從融資資主體體來看看，分分為房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資資和房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目融資資從融資資渠道道來看看，分分為為直接接籌資資和間間接籌籌資1.直接金金融：：不通通過銀銀行等等金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)，直直接通通過資資本市市場融融資。。投資者者投資資、股股票、、債券券特點：：直接接性、、長期期性、、流通通性、、部分分不可可逆性性（股股票））2.間接金金融：：通過過銀行行等金金融機(jī)機(jī)構(gòu)進(jìn)進(jìn)行融融資。。特點：：間接接性、、短期期性、、相對對非流流通性性、可可逆性性股票股票是是股份份有限限公司司在籌籌集資資本時時向出出資人人發(fā)行行的股股份憑憑證，，代表表著其其持有有者（（即股股東））對股股份公公司的的所有有權(quán)。。股票是是對公公司收收益和和資產(chǎn)產(chǎn)的索索取權(quán)權(quán)。（一））股票票的分分類1.普通股股在公司司的經(jīng)經(jīng)營管管理和和盈利利及財財產(chǎn)的的分配配上享享有普普通權(quán)權(quán)利的的股份份，代代表滿滿足所所有債債權(quán)償償付要要求及及優(yōu)先先股東東的收收益權(quán)權(quán)與求求償權(quán)權(quán)要求求后對對企業(yè)業(yè)盈利利和剩剩余財財產(chǎn)的的索取取權(quán)。。1.普通股股基本權(quán)權(quán)利：：（1）公司司決策策參與與權(quán)。。（2）利潤潤分配配權(quán)。。（3）優(yōu)先先認(rèn)股股權(quán)。。（4）剩余余資產(chǎn)產(chǎn)分配配權(quán)。。2.優(yōu)先股股相對于于普通通股，，優(yōu)先先股在在利潤潤分紅紅及剩剩余財財產(chǎn)分分配的的權(quán)利利方面面，優(yōu)優(yōu)先于于普通通股。?；緳?quán)權(quán)利：：（1）優(yōu)先分分配權(quán)權(quán)。（2）優(yōu)先求求償權(quán)權(quán)。（二））股票票的特特點1.不可償償還性性2.參與性性3.收益性性4.流通性性5.價格波波動性性和風(fēng)風(fēng)險性性（三））股票票的種種類A股：人民幣幣普通通股票票。由由我國國境內(nèi)內(nèi)的公公司發(fā)發(fā)行，，供境境內(nèi)機(jī)機(jī)構(gòu)、、組織織或個個人（（不含含臺、、港、、澳投投資者者）以以人民幣幣認(rèn)購和和交易易的普普通股股股票票。2.B股：人民幣幣特種種股票票。是是指那那些在在中國國大陸陸注冊冊、在在中國國大陸陸上市市的特特種股股票。。以人人民幣幣標(biāo)明明面值值，只只能以以外幣認(rèn)購和和交易易。（三））股票票的種種類3.H股：國有企企業(yè)在在香港港(HongKong)上市的的股票票。雅居樂樂、中中國地地產(chǎn)集集團(tuán)、、沿海海綠色色家園園、碧碧桂園園、綠綠城中中國、、合生生創(chuàng)展展、麗麗豐控控股、、中新新地產(chǎn)產(chǎn)、路路勁基基建、、上海海證大大房地地產(chǎn)、、世茂茂房地地產(chǎn)4.N股：在中國國大陸陸注冊冊、在在紐約約（NewYork）上市市的外外資股股。從資金金償還還特性性上看看，分分為為權(quán)益益籌資資和債債務(wù)籌籌資（1）權(quán)益益籌資資：當(dāng)當(dāng)房地地產(chǎn)投投資者者的資資本金金數(shù)量量達(dá)不不到啟啟動項項目所所必須須的資資本金金的數(shù)數(shù)量要要求時時，投投資者者就需需要通通過公司上上市或或增發(fā)發(fā)新股股、吸收其其他機(jī)機(jī)構(gòu)投投資者者資金金、合合作開開發(fā)等方式式，進(jìn)進(jìn)行權(quán)權(quán)益融融資。。（2）債務(wù)務(wù)籌資資：是是指項項目投投資者者通過過信用用方式式取得得資金金，并并按預(yù)預(yù)先規(guī)規(guī)定的的利率率支付付報酬酬的一一種資資金融融通方方式。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款款、土土地儲儲備貸貸款、、房地地產(chǎn)抵抵押貸貸款等等，都都屬于于債務(wù)務(wù)融資資。房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押貸款款房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押貸款款：是是指借借款人人（抵抵押人人）以以其合合法擁擁有的的房地地產(chǎn)，，在不不轉(zhuǎn)移移占有有方式式的前前提下下，向向貸款款人（（抵押押權(quán)人人）提提供債債務(wù)履履行擔(dān)擔(dān)保，，獲得得貸款款的行行為。。房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押貸款款包括括個人住住房抵抵押貸貸款、、商用用房地地產(chǎn)抵抵押貸貸款和和在建建工程程抵押押貸款款。房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押貸款款個人住住房抵抵押貸貸款個人住住房抵抵押貸貸款是是指個個人購購買住住房時時，以以所購購買住住房作作為抵抵押擔(dān)擔(dān)保，，向金金融機(jī)機(jī)構(gòu)申申請貸貸款的的行為為。目前，，我國國個人人住房房抵押押貸款款額度度的上上限為為所購住住房價價值的的80%，貸款款期限限最長長不超過過30年。商用房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押貸款款商用房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押貸款款是指指購買買商用用房地地產(chǎn)的的機(jī)構(gòu)構(gòu)和個個人，，以所所購買買的房房地產(chǎn)產(chǎn)作為為抵押押擔(dān)保保，向向金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)申請請貸款款的行行為。。我國國國內(nèi)商商業(yè)銀銀行發(fā)發(fā)放商商用房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押貸款款時，，貸款款價值值比率率通常常不超過過60%，貸款款期限限最長長不超過過10年，貸款利利率也通通常高于個人住房房抵押貸貸款，而而且僅對對已經(jīng)通過過竣工驗驗收的商用房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)放。在建工程程抵押貸貸款在建工程程抵押貸貸款是指指抵押人人為取得得在建工工程后續(xù)續(xù)建造資資金的貸貸款，以以其合法法方式取取得的土地使用用權(quán)連同同在建工工程的投入資資產(chǎn)，以以不轉(zhuǎn)移移占有的的方式抵抵押給貸貸款銀行行作為償償還貸款款履行擔(dān)擔(dān)保的行行為。按《城市房地地產(chǎn)抵押押管理辦辦法》的規(guī)定，，以在建建工程已已完工部部分抵押押的，其其土地使使用權(quán)隨隨之抵押押。當(dāng)在在建工程程抵押價價值包括括土地使使用權(quán)的的價值時時，該土土地使用用權(quán)必須須是有償償獲得，，并領(lǐng)取取《國有土地地使用權(quán)權(quán)證》。三、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目資資金籌籌集的主主要方式式房地產(chǎn)開開發(fā)商的的資金籌籌集渠道道主要有有自有資資金、預(yù)預(yù)售房款款以及銀銀行貸款款等方式式。資本金籌籌集：國國家對房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目資本金金比例的的要求是35%。對房地地產(chǎn)置業(yè)業(yè)投資，，資本金金比例通通常為購置物物業(yè)時所所須支付付的首付付款。資本金出出資形態(tài)態(tài)可以是是現(xiàn)金，也可以以是實物、土土地使用用權(quán)等，實物物出資必必須經(jīng)過過有資格格的資產(chǎn)產(chǎn)評估機(jī)機(jī)構(gòu)作價價，并在在資本金金中不能能超過一一定比例例。四、銀行行對房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款的的風(fēng)險險管理貸前管理理：在進(jìn)進(jìn)行項目目貸款管管理時，，銀行一一般從企業(yè)評價價、項目目評價、、擔(dān)保評評價、貸貸款綜合合評價等四個方方面開展展貸前管管理；貸后管理理：從資金監(jiān)管管的角度度進(jìn)行貸后后管理。。貸前管理理1-企業(yè)評價價企業(yè)評價價：企企業(yè)劃分分為AAA、AA、A、BBB、BB和B級。通常情況況下，BBB及以上資資信等級級的企業(yè)業(yè)才能獲得得銀行貸貸款。項目評價價：金融融機(jī)構(gòu)對對項目的的審查主主要包括括四個大大的方面面：即：：政策法法律許可可條件、、項目基基本情況況、市場場分析情情況和財財務(wù)評價價指標(biāo)。。課本P184貸前管理理2-項目評價價擔(dān)保評價價：房地地產(chǎn)貸款款擔(dān)保通通常有以以下三種種形式：：保證、抵抵押和質(zhì)質(zhì)押。貸前管理理3-擔(dān)保評價價A保證：即即由貸款款銀行、、借款人人與第三三方簽訂訂一個保保證協(xié)議議，當(dāng)借借款人違違約或無無力歸還還貸款時時，由第三方保保證人按照約定定履行債債務(wù)或承承擔(dān)相應(yīng)應(yīng)的責(zé)任任。B抵押：是是指借款款人或第第三人在在不轉(zhuǎn)移移財產(chǎn)占占有權(quán)的的情況下下，將財產(chǎn)作為貸款款的擔(dān)保保。在房房地產(chǎn)貸貸款中以以土地房房屋等設(shè)設(shè)定貸款款抵押，，是最常常見的擔(dān)擔(dān)保形式式。C質(zhì)押：是是指借款款人或第第三人以以其動產(chǎn)或權(quán)權(quán)利（包包括商標(biāo)標(biāo)權(quán)、專專利權(quán)等等）轉(zhuǎn)交銀行行占有，，將該動動產(chǎn)或權(quán)權(quán)利作為為債權(quán)的的擔(dān)保。。當(dāng)借款款人不履履行債務(wù)務(wù)時，銀銀行有權(quán)權(quán)將該動動產(chǎn)或權(quán)權(quán)利折價價出售收收回貸款款，或者者以拍賣賣、變賣賣該動產(chǎn)產(chǎn)或權(quán)利利的價款款優(yōu)先受受償。貸款綜合合評價：：金融機(jī)機(jī)構(gòu)考察察完開發(fā)發(fā)商的資資信狀況況和房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目之之后，還還要結(jié)合合對企業(yè)業(yè)和項目目考察的的結(jié)果，，綜合企企業(yè)信用用等級、、項目風(fēng)風(fēng)險等級級、貸款款擔(dān)保方方式、貸貸款期限限等因素素，對項項目貸款款進(jìn)行綜綜合評價價。貸前管理理4-貸款綜合合評價貸款綜合合評價的的主要工工作是計算貸款款綜合風(fēng)風(fēng)險度。某筆貸款款的綜合合風(fēng)險度度=（某筆貸貸款風(fēng)險險額/某筆貸款款額）×100%=信用等級級系數(shù)×貸款方式式系數(shù)×期限系數(shù)數(shù)×項目等級級系數(shù)某筆貸款款的綜合合風(fēng)險度度=信用等級級系數(shù)×貸款方式式系數(shù)×期限系數(shù)數(shù)×項目等級級系數(shù)信用等級級系數(shù)的的取值規(guī)規(guī)則是：：AAA級企業(yè)為為30%，AA級企業(yè)為為50%，A級企業(yè)為為70%，BBB級企業(yè)為為90%。貸款方式式系數(shù)的的取值規(guī)規(guī)則是：：由銀行行金融機(jī)機(jī)構(gòu)提供供擔(dān)保的的為10%~20%，由省級級非銀行行金融機(jī)機(jī)構(gòu)擔(dān)保保的為50%，AA級以下企企業(yè)擔(dān)保保的為100%；用商品品房抵押押的為50%，由其他他房屋及及建筑物物抵押的的為100%（如參加加保險，，保險期期長于貸貸款到期期日的，，系數(shù)取取值為50%）。某筆貸款款的綜合合風(fēng)險度度=信用等級級系數(shù)×貸款方式式系數(shù)×期限系數(shù)數(shù)×項目等級級系數(shù)貸款期限限系數(shù)的的取值規(guī)規(guī)則是：：中短期期貸款期期限在半半年以內(nèi)內(nèi)的為100%，期限在在半年以以上不滿滿1年的為120%；中長期期貸款期期限在1年以上不不滿3年的為120%；期限在在3年以上不不滿5年的為130%，期限在在5年以上的的為140%。項目風(fēng)險險等級系系數(shù)的確確定：先先按照項項目建設(shè)設(shè)條件、、市場和和產(chǎn)品分分析以及及財務(wù)評評價的結(jié)結(jié)果，將將項目劃劃分為AAA、AA、A