本科畢業(yè)論文商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究00

商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告

〔演示版〕2004年7月8日目錄

商業(yè)房地產(chǎn)概述

商業(yè)房地產(chǎn)市場狀況

商業(yè)房地產(chǎn)模式分析

商業(yè)房地產(chǎn)開展趨勢分析

附錄：萬科企業(yè)特別研究

商業(yè)房地產(chǎn)概述

商業(yè)房地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身效勞、休閑設(shè)施等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。按照功能劃分，中國商業(yè)房地產(chǎn)主要有以下11種形式其中購物中心是目前我國商業(yè)房地產(chǎn)的熱點(diǎn)投資方式，特指規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。按照規(guī)模劃分主要有以下五類近鄰型〔小型〕社區(qū)型〔中型〕都市型〔大型〕超區(qū)域型〔超大型〕超級型7000M210-20家20-100家100家以上150-200家250-700家5-10萬20萬以上50萬以上商圈輻射幾百萬至幾千萬人口10分鐘車程以內(nèi)30分鐘車程以內(nèi)1.3萬M21.5-7萬M27萬M2以上主營日用品、食品大型超市或批發(fā)商店主力店為大型百貨公司或批發(fā)店100輛500輛1000-5000輛5000輛以上10000l輛10-20萬主力店3-5家10萬M2以上主力店3-6家，業(yè)態(tài)組合更加豐富類型出租面積入駐商戶商圈內(nèi)人口商圈半徑主力店情況停車位數(shù)量商業(yè)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

宏觀市場情況

市場參與者狀況分析

價(jià)值鏈分析

國內(nèi)市場經(jīng)濟(jì)的總體向好。零售業(yè)市場的放開，政策的促進(jìn)以及城市化水平的提升是宏觀環(huán)境的大趨勢商機(jī)一：WTO承諾的保護(hù)期結(jié)束，2005年后，中國零售市場全面開放，將由一線、二線城市擴(kuò)大到三線、四線城市商機(jī)二：根據(jù)商務(wù)部、建設(shè)部的?關(guān)于做好地級城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的通知?要求，各地要在04年底前，完成城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃，以城市經(jīng)營為重點(diǎn)的商業(yè)形態(tài)建設(shè)，將成為城市未來建設(shè)的重點(diǎn)商機(jī)三：城市化步伐加快。我國目前城市化水平只有34%，低于世界平均水平15個(gè)百分點(diǎn)，隨著我國城市化水平的提高和城市規(guī)模的擴(kuò)大，新興城市，特別是科技園區(qū)、工業(yè)園和衛(wèi)星城的出現(xiàn)，作為城市形象的商業(yè)形態(tài)的規(guī)劃和建設(shè)，將成為城市建設(shè)的重點(diǎn)人均商業(yè)面積比較城市化程度比較商鋪銷售面積占房地產(chǎn)銷售面積比較資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)快報(bào)其次，政策的推動(dòng)。目前正在進(jìn)行的各地級市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局的總體規(guī)劃，將為商業(yè)地產(chǎn)的開展帶來巨大的、潛在的市場機(jī)遇購物中心投資熱點(diǎn)將從各直轄市、省會(huì)城市轉(zhuǎn)移至地級市3國內(nèi)各大城市的小商品市場將面臨全面的升級、改建1商業(yè)房地產(chǎn)的工程規(guī)劃將不得不與所在城市的商業(yè)規(guī)劃相結(jié)合4大型購物中心數(shù)量的增長速度將得到控制2由購物中心全國市場五力競爭分析可知：購物中心競爭較為劇烈潛在的競爭者較多：現(xiàn)有的住宅開發(fā)商、國際房地產(chǎn)巨頭、非房地產(chǎn)大型企業(yè)；大多實(shí)力雄厚國家土地供給日趨緊縮融資渠道單一，銀行貸款條件嚴(yán)格競爭者：跨區(qū)域開發(fā)商數(shù)量較少，但大多實(shí)力雄厚各大型零售商和品牌店對開發(fā)商要求嚴(yán)格，存在共同開展的需求，侃價(jià)實(shí)力強(qiáng)大品牌專賣店、超市、便利店數(shù)量眾多替代品供給方客戶潛在競爭者商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈和關(guān)鍵成功因素分析立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)管理工程管理招商管理商業(yè)管理開發(fā)資金融資流動(dòng)資金融資商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值鏈業(yè)態(tài)組合商業(yè)房地產(chǎn)關(guān)鍵成功因素商業(yè)管理能力所在商圈吸引力自有資金實(shí)力/融資能力規(guī)模主力店/品牌店效應(yīng)招商能力土地獲取能力商業(yè)房地產(chǎn)模式分析

商業(yè)房地產(chǎn)市場定位

中國熱點(diǎn)商業(yè)模式研究

國際購物中心模式介紹商業(yè)房地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)中的定位圖地域細(xì)分低端高端郊區(qū)居住區(qū)商業(yè)中心區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)中的定位圖價(jià)格細(xì)分中端商業(yè)房地產(chǎn)相對處于一個(gè)高價(jià)及位于商業(yè)中心區(qū)的位置，并有向郊區(qū)擴(kuò)張的趨勢圖例：商業(yè)房地產(chǎn)寫字樓住宅寫字樓所主要處于商業(yè)中心，屬于高端價(jià)位。并有局部寫字樓處于郊區(qū)住宅處于中低價(jià)位，并且主要在居住區(qū)和郊區(qū)之間別墅群體：高價(jià)位，郊區(qū)各類型商業(yè)房地產(chǎn)在商業(yè)房地產(chǎn)的定位圖地域細(xì)分低端高端郊區(qū)居住區(qū)商業(yè)中心區(qū)各類型商業(yè)房地產(chǎn)在商業(yè)房地產(chǎn)的定位圖價(jià)格細(xì)分中端備注：工程大型購物中心根本處于郊區(qū)，并成為未來開展的趨勢百貨商場商業(yè)街超市小商品城都市型購物中心處于商業(yè)中心區(qū)，高端價(jià)位中國熱點(diǎn)商業(yè)模式研究大型購物中心〔ShoppingMall〕模式研究產(chǎn)權(quán)式商鋪模式研究訂單地產(chǎn)模式研究大型購物中心〔ShoppingMall〕模式研究上海新天地—一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)的奇跡上海新天地別具特色的建筑風(fēng)格獲得廣泛的贊賞，并榮獲“2001年中國年代新銳榜建筑〞獎(jiǎng)、美國建筑師學(xué)會(huì)頒發(fā)的“文化遺產(chǎn)建筑〞獎(jiǎng)和?東方周末?舉辦的第一屆“2002HIGH在上海〞－－“最時(shí)尚場所〞獎(jiǎng)上海新天地是由以中西合璧、新舊結(jié)合的海派文化為基調(diào)，將上海特有的傳統(tǒng)石庫門里弄于充滿現(xiàn)代感的新建筑群融為一體，成為集餐飲、購物、娛樂等功能于一身的國際化休閑、文化、娛樂中心。北里由多棟石庫門老房子組成，通過外表整舊如舊，內(nèi)部翻新創(chuàng)新，在保持歷史風(fēng)貌的根底上，并結(jié)合了西方現(xiàn)代化的建筑、裝修和設(shè)備，化身成多家高級消費(fèi)場所及餐廳。充分展現(xiàn)了新天地的國際元素。新天地北里新天地南里建成了一座總樓面面積達(dá)兩萬五千平方米的購物、娛樂、休閑中心于二零零二年中正式開幕，除了來自世界各地的餐飲場所外，更進(jìn)駐了年輕人最喜愛的時(shí)裝專門店、時(shí)尚飾品點(diǎn)、美食廣場、電影院及大規(guī)模的一站式健身中心新天地南里建有酒店式公寓和一個(gè)具有二百二十個(gè)車位的地下停車場新天地南里在南里和北里的分水嶺〔興業(yè)路〕是中共“一大〞會(huì)址所在地，沿街的石庫門建筑也將成為凝結(jié)歷史文化與現(xiàn)代藝術(shù)的城市風(fēng)景線新天地一派繁華，但目前這個(gè)工程對投資商來說卻是虧損的，總體14億的投資大約要10年以后才可收回高本錢新天地工程收回14億的投資至少要在10多年以后了。正是由于這個(gè)原因，瑞安董事長羅康瑞在接手個(gè)工程的時(shí)候被業(yè)界譏為“瘋子〞。1、高地價(jià)新天地位于淮海中路南側(cè)，延安路高架和南北高架的交匯點(diǎn)，屬于上海的黃金地段2、高費(fèi)用為保持石庫門建筑的原貌，瑞安集團(tuán)請來了具有東西方背景的兩家國際公司以及同濟(jì)大學(xué)專家共同制定解決方案，并進(jìn)口昂貴的防潮藥水以整舊如舊動(dòng)遷安置費(fèi)用達(dá)6.7億，地下管道費(fèi)用高達(dá)3億3、低密度新天地建筑最高不超過四層，新天地每平方米建造本錢高達(dá)2萬元人民幣，工程總投資14億元4、低容積率新天地工程的容積率只有1.8，這樣的工程在上海市中心肯定虧本5、低收入目前新天地內(nèi)共有租戶92家，瑞安集團(tuán)年收入只有七、八千萬人民幣瑞安集團(tuán)賠本建設(shè)新天地，玄機(jī)就在于在太平橋的整體改建方案中，新天地的角色就是以新天地的人文環(huán)境和人工湖的生態(tài)環(huán)境，撬動(dòng)太平橋整體地價(jià)A太平橋人工湖綠地：人工湖綠地占地4.4萬平方米，水面面積為1.2萬平方米，綠地下面的地下停車場可提供200多個(gè)車位。整個(gè)工程耗資近1億元。B上海新天地上海新天地是一個(gè)具上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游區(qū)，占地3萬平方米。集餐飲、商業(yè)、文化和娛樂功能為一體。D企業(yè)天地甲級辦公樓區(qū)企業(yè)天地坐落太平橋人工湖北畔，辦公樓將沿湖而建，形成一道1.2公里的湖邊建筑。建筑面積逾50萬平方米，將興建多棟甲級辦公樓、酒店、商場及其他配套設(shè)施。企業(yè)天地目標(biāo)是營造一流的商圈，開展成為跨國公司總部所在地。C翠湖天地高級住宅小區(qū)翠湖天地位于人工湖的南側(cè)，是整體規(guī)劃中占地面積最大的工程，總建筑面積68萬平方米。

翠湖天地一期五棟住宅樓在三周內(nèi)已全部售完，二期正在開發(fā)中。太平橋整體改造工程目的及理念

先改善環(huán)境來提升該地區(qū)品質(zhì)和價(jià)值，帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)。首先開發(fā)新天地，為該地區(qū)營造一個(gè)高品位的人文環(huán)境；然后開發(fā)人工湖綠地，為該地區(qū)創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，提升了52公頃的土地的品質(zhì)，再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益雙贏。E瑞安集團(tuán)總部大樓東區(qū)將興建一棟白玉蘭花苞形狀的超高層建筑，作為瑞安集團(tuán)未來的總部。白玉蘭是上海市花，這個(gè)建筑將成為太平橋工程的象征。上海新天地成了中國舊區(qū)改造的樣板。羅康瑞也通過新天地的成功獲得了杭州西湖和重慶化龍橋改造工程。瑞安集團(tuán)正逐步躋身亞太重量級房產(chǎn)集團(tuán)的行列化龍橋片區(qū)重建工程位于重慶主城區(qū)的中心地段，占地面積130萬平方米。建成后的化龍橋片區(qū)，將配合重慶市的國際化開展，延伸和補(bǔ)充解放碑中央商務(wù)區(qū)的功能。

化龍橋片區(qū)改造工程定位：重慶的制造業(yè)效勞中心。瑞安集團(tuán)將在設(shè)計(jì)上強(qiáng)化該區(qū)與山水的親和性。

作為重慶制造業(yè)的效勞中心，未來的化龍橋片區(qū)將提供各種的配套效勞設(shè)施：包括會(huì)展、貿(mào)易和批發(fā)中心、高檔星級酒店、智能寫字樓、高檔住宅下去以及餐飲、娛樂、購物、休閑等相關(guān)社區(qū)配套設(shè)施，成為國內(nèi)外駐渝人士、商賈以及企管、設(shè)計(jì)、開發(fā)、市場退管、貿(mào)易等各界人士的會(huì)聚點(diǎn)。杭州西湖天地重慶化龍橋片區(qū)重建工程金源時(shí)代購物中心，無論是龐大的規(guī)模還是齊備的功能都當(dāng)之無愧現(xiàn)代中國的商業(yè)航母大建筑面積大：作為北京市2003年60項(xiàng)重點(diǎn)工程之一，金源Shopping

Mall占地18.2公頃，規(guī)劃建筑面積為68萬平方米；單體面積大：一期總建筑面積為55萬平方米的單體建筑，是世界最大的商業(yè)單體建筑。東西橫跨600米，南北跨度為120米，地上五層，地下兩層；停車面積大：有大型室內(nèi)停車樓，車位達(dá)6800余個(gè)，開車可達(dá)各個(gè)商業(yè)樓層，堪稱目前世界上超大的Shopping

Mall之一。業(yè)態(tài)種類多：一站式購物理念，集百貨，超市，建材家居，汽車展銷，專賣店，餐飲，溜冰場，電影院，酒吧，咖啡廳，書店等休閑娛樂工程于一體；店鋪多：規(guī)劃有5至6家主力店，還有20余家半主力店，600余家專賣店，100余家主題餐廳，10余家娛樂休閑娛樂場所；客流量多：據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測，金源Shopping

Mall的客流量每天將到達(dá)10萬人次，年銷售額將超過50億元人民幣。購物環(huán)境好：統(tǒng)一管理，以具有時(shí)尚休閑風(fēng)格的連接各個(gè)業(yè)態(tài)商家的步行街，具有環(huán)境與人文意識的多個(gè)中庭布置，以及大型觀光屋頂花園；品牌知名度高：已簽約燕莎、正大集團(tuán)易初蓮花、居然之家、北京亞運(yùn)村汽車交易市場、紅人俱樂部、紙老虎等眾多著名的國際國內(nèi)主力店；消費(fèi)力高：擁有附近世紀(jì)城、魯藝上河園、萬泉新新家園、錦繡大地等高檔社區(qū)的客流優(yōu)勢。123多高無獨(dú)有偶，金源集團(tuán)采用低廉的租金作ShoppingMall，也是看重ShoppingMall附近世紀(jì)城的開發(fā)，只不過這一次是先造城再造Mall金源Mall金源集團(tuán)首先建造120萬M2的世紀(jì)城一、二期。通過準(zhǔn)現(xiàn)房銷售、5000元每平方米的低價(jià)、大規(guī)模成熟社區(qū)等賣點(diǎn)，2003年以36．63億元的銷售額高居北京十大熱銷樓盤榜首1繼成功投資開發(fā)京西最大商品房工程“世紀(jì)城〞后，再次重拳出擊，投資38億，打造世界最大的商業(yè)單體：68萬M2金源時(shí)代購物中心2與此同時(shí)，金源集團(tuán)開展了183萬M2世紀(jì)城三期的建設(shè)，三期開盤就已經(jīng)到達(dá)均價(jià)6300元3金源模式總結(jié)－首先建造中檔次的大型住宅區(qū)，采用低價(jià)銷售，快速回籠資金－然后再建設(shè)高檔次的ShoppingMall，提升該地段的人氣及商業(yè)氣氛－同時(shí)推出大型的綜合住宅區(qū)，再一次實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金的快速回籠－利用回籠的現(xiàn)金以及造成的影響，迅速在全國其他地方復(fù)制該模式，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)的快速擴(kuò)張。綜觀金源模式，其最大的特點(diǎn)在于“做快大盤〞----快速銷售、快速回籠資金、快速在全國擴(kuò)展復(fù)制低價(jià)快速銷售120萬M2的世紀(jì)城住宅區(qū)，在短期內(nèi)迅速回籠資金達(dá)80億借勢迅速推出68M2的MALL和183萬M2的住宅區(qū)。低價(jià)快速引進(jìn)商家，提升地段整體價(jià)值。123未來開展〔04-08〕1、金源集團(tuán)將在全國將設(shè)4家左右的ShoppingMall2、在全國將建設(shè)6至8家左右的五星級酒店通過快速擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)由住宅房地產(chǎn)向商業(yè)房地產(chǎn)和酒店業(yè)的轉(zhuǎn)型一體化開發(fā)模式已經(jīng)成為ShoppingMall的主要開發(fā)模式，并有著巨大的商業(yè)利潤，我們總結(jié)，該模式有如下的特點(diǎn)253以小帶大，實(shí)現(xiàn)一體化整體區(qū)域的升值局部微利或虧損，整體盈利只租不售的經(jīng)營手法與政府密切配合，獲得整體開發(fā)權(quán)新天地首先改善環(huán)境、營造商業(yè)文化和歷史文化來提升太平橋整體地段的品質(zhì)和價(jià)值，從而帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)。金源mall的建設(shè)也是為整體303萬M2的世紀(jì)城大盤營造良好的商業(yè)氣氛。新天地地區(qū)目前是虧損很大，但是通過新天地效應(yīng)所帶來的地價(jià)升值卻是非常大的。太平橋地段以前均價(jià)是8000元，但是2003年翠湖小區(qū)的售價(jià)到達(dá)了20000元左右。金源mall目前投資要12年以上才能收回投資，但是其住宅房地產(chǎn)確有大量現(xiàn)金回籠新天地和金源并沒有采用流行的分割商鋪，迅速取得現(xiàn)金的方法，而是采用只租不售的經(jīng)營手法，有利于企業(yè)的長久經(jīng)營，樹立企業(yè)的整體形象而實(shí)現(xiàn)良好的整體管理和整體營銷。瑞安集團(tuán)密切配合盧灣區(qū)政府，最終獲得了整體52公頃的開發(fā)權(quán)。瑞安集團(tuán)才敢拿出一小塊地做新天地。金源集團(tuán)也是拿到了3000畝地。如果工程切分成幾塊，交給不同的房產(chǎn)開發(fā)商去做，將會(huì)使各開發(fā)商單兵作戰(zhàn)，缺乏整體協(xié)調(diào)，難形成綜合效應(yīng)，也不可能有今天的新天地和金源14以市場為導(dǎo)向的周密的工程規(guī)劃與完善的企業(yè)管理上海新天地的規(guī)劃、建設(shè)和經(jīng)營都是以市場為導(dǎo)向，有著周密安排的。新天地所作的環(huán)環(huán)相扣的每一步，都是有完善的管理的支持。金源集團(tuán)也是如此。一體化開發(fā)模式以其巨額的利潤引來無數(shù)英雄競折腰，然而時(shí)機(jī)只垂青那些已經(jīng)準(zhǔn)備好的人適用于自有資金比較雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)；能夠獲得大塊土地開發(fā)權(quán)，能夠從后續(xù)的開發(fā)中取得收益；擁有完善的管理體系和統(tǒng)一細(xì)致的規(guī)劃；不適用于自有資金不雄厚的企業(yè)，希望通過工程短期內(nèi)獲得資金回報(bào)；僅取得小塊土地的開發(fā)權(quán)，不能從周圍地段的升值取得收益彌補(bǔ)前期損失；沒有統(tǒng)一細(xì)致的規(guī)劃和完善的管理體系。產(chǎn)權(quán)式商鋪模式研究案例1：柳林大廈——在繁華的上?；春Ｂ?，岳祥投資推出分割出售并返租柳林大廈商鋪的舉措，引來眾多的投資者爭相購置，即將為投資商帶來了5.5億元的現(xiàn)金流入柳林大廈位于上海最高檔商業(yè)區(qū)淮海中路商業(yè)街的南首。是一棟綜合大廈，大廈樓高131.9米，地下二層，地上33層?？偨ㄖ娣e4萬平方米，1—6層為大型商場，總建筑面積1.38萬平方米。1分割出售＋返租：分割出售產(chǎn)權(quán)，投資人將商鋪交由HK100統(tǒng)一經(jīng)營管理，在前五年享受5％的固定年度回報(bào)率2引進(jìn)專業(yè)經(jīng)營機(jī)構(gòu)：由香港“HK100〞負(fù)責(zé)商場招商和經(jīng)營管理3引進(jìn)專業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)：由“第一一百第一太平〞作為物業(yè)管理專業(yè)參謀4引進(jìn)專業(yè)的籌劃機(jī)構(gòu)：由第一百貨組織實(shí)施商業(yè)籌劃5引進(jìn)畢馬威華振：負(fù)責(zé)對招商收入進(jìn)行審計(jì)，確保招商收入的真實(shí)性6引進(jìn)聯(lián)合律師事務(wù)所：對招商活動(dòng)的真實(shí)性和租金收入分配進(jìn)行監(jiān)督岳祥投資的具體措施“柳林模式〞模式是通過經(jīng)營權(quán)、所有權(quán)和管理權(quán)“三權(quán)別離〞的營運(yùn)模式，到達(dá)交易三方的三贏局面擁有管理權(quán)通過分割銷售在短期內(nèi)獲得大量的現(xiàn)金回報(bào)分散風(fēng)險(xiǎn)....1通過三權(quán)別離實(shí)現(xiàn)三贏局面開發(fā)商2業(yè)主方3經(jīng)營方擁有所有權(quán)可以通過固定租金回報(bào)取得投資收益，擁有經(jīng)營權(quán)通常是由專業(yè)的經(jīng)營者統(tǒng)一經(jīng)營，以保證物業(yè)增值模式特點(diǎn)：開展商作為物業(yè)的開發(fā)單位，通過將商場分割成不同面積單位進(jìn)行出售來快速獲取開發(fā)利潤。同時(shí)在保證業(yè)主每年一定的收益率的前提下，要求業(yè)主與開展商簽訂與大型商家租期一致的承包經(jīng)營合同，從而為開展商與大型商家簽訂租賃合同奠定根底。對于業(yè)主來講，這是一種低投入，低風(fēng)險(xiǎn)，回報(bào)穩(wěn)定的投資方式。案例2：常興時(shí)代廣場——2003年8月，深圳常興時(shí)代商城推出全國首創(chuàng)的商鋪銀行投資模式，在地產(chǎn)市場和投資市場引起強(qiáng)烈轟動(dòng)。短短幾個(gè)月時(shí)間，商鋪銀行已成為了深圳城中最熱門的話題工程情況：常興時(shí)代廣場位于南山常興北路與桃源路交匯處，由深圳新常興城實(shí)業(yè)開展開發(fā)而成，本工程由五層群樓商場及兩棟二十五層的住宅塔樓共同組成，總建筑面積為84875.49平方米，一至五層商業(yè)面積為37019平方米。開發(fā)商的做法：1、客戶購鋪后，開發(fā)商將一次性返還34％，年租金回報(bào)率到達(dá)約4.5％，客戶可以立刻收租；2、投資者每年可獲10％的固定返租額，同時(shí)擁有鋪位的產(chǎn)權(quán)3、天虹商場承租常興時(shí)代廣場2~4樓15年，整體為月租金46元/平方米，該租金在2年內(nèi)不變，而在后面的3~15年內(nèi)每年至少遞增2%~10%4、根據(jù)商場的經(jīng)營狀況，當(dāng)一方提出年租金的遞增比例超過2%時(shí)，須由甲乙雙方協(xié)商決定，假設(shè)雙方協(xié)商不成，那么仍按2%遞增比例執(zhí)行5、提出商鋪銀行概念常興時(shí)代廣場借助商鋪銀行的概念，在開盤當(dāng)日即銷出130套商鋪，當(dāng)月銷售超過2000套，并居2003年深圳市商鋪銷售的榜首，其具體情況如下經(jīng)營那么交給專業(yè)大型商家天虹商場統(tǒng)一運(yùn)作，通過先進(jìn)經(jīng)營管理獲取高額穩(wěn)定的收益商鋪銀行的投資者由合作銀行統(tǒng)一辦理商鋪投資一本通。商鋪按揭貸款、投資額、收益額均通過銀行在一本存折上處理和表達(dá)。在滿足要求的情況下還可憑一本通向銀行進(jìn)行鋪位抵押，從而使資金周轉(zhuǎn)更自由。商城鋪位的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)完全別離，業(yè)主和投資者投入資金獲得產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)商鋪銀行“商鋪銀行〞的特點(diǎn)：以產(chǎn)權(quán)式商城為載體，以現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營為盈利方向，以金融機(jī)構(gòu)提供效勞和保障機(jī)制，從而使得地產(chǎn)、商業(yè)、金融這幾大黃金行業(yè)的優(yōu)勢資源全面會(huì)聚，為廣闊中小投資者創(chuàng)造了一個(gè)全新的理財(cái)平臺和投資渠道地產(chǎn)＋商業(yè)＋金融

案例3：涌金廣場——一樣米養(yǎng)百樣人，地處浙江吳山商圈的涌金廣場也曾借商鋪投資熱潮的東風(fēng)，采用產(chǎn)權(quán)出售方式并創(chuàng)下銷售奇跡，被稱為延安路南部商圈重新崛起的領(lǐng)頭羊，但是開業(yè)僅20天，就出現(xiàn)商家大忌：“關(guān)店門〞現(xiàn)象1、位置涌金廣場位于杭州延安南路與西湖大道十字路口，緊臨延安路與解放路傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，南近吳山廣場，東臨杭州火車站，西靠西子湖2、結(jié)構(gòu)涌金廣場是主體高五層的特大型商業(yè)中心，總建筑面積達(dá)10.2萬平方米，商場面積6.6萬平方米，公寓、寫字樓面積1.3萬平方米。涌金廣場是杭州目前面積最大的集商場、超市、餐飲、娛樂于一體的單體建筑

經(jīng)過總結(jié)，我們得出：涌金工程失敗主要有四大失誤根本原因：開發(fā)商在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、開發(fā)、銷售過程中，未能充分考慮商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)，以致造成脫節(jié)失誤之一：選址錯(cuò)誤涌金廣場處于西湖大道。西湖大道一頭連結(jié)著火車站，一頭連著西湖，而且筆直寬闊，因此對乘火車的旅客來說，疏散功能極好，而商業(yè)氣氛極差失誤之二：缺乏規(guī)劃涌金廣場開發(fā)商是從房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)入商業(yè)的，在建造之前未作商業(yè)規(guī)劃。并且不知道為什么要造這么大的樓。涌金廣場總建筑面積達(dá)10.2萬平方米，其中商場面積就達(dá)6.6萬平方米失誤之三：采用分割銷售，完全失去了控制權(quán)涌金廣場直至建成后才發(fā)現(xiàn)，大面積帶來了售樓上的難題，不得已之下，涌金廣場作了分格式出售，分格式出售帶來了業(yè)主產(chǎn)權(quán)的多元化，產(chǎn)權(quán)的多元化決定了只得采用“店中店〞的模式失誤之四：分散經(jīng)營，缺乏統(tǒng)一的管理涌金廣場全部采用房產(chǎn)商出售、業(yè)主經(jīng)營的方式，缺乏整體管理和可信度。銷售后各店鋪各自為政，無法做到分散店鋪與統(tǒng)一管理完美結(jié)合，使涌金廣場無法形成合力與品牌。案例4：中國小商品城——專業(yè)市場的一朵奇葩。中國小商品城經(jīng)過幾十年的開展，不僅在1993年成為上市公司，目前更開展成為國際性的先進(jìn)的全亞洲最大的小商品集散中心中國小商品城由中國義烏國際商貿(mào)城、篁園市場、賓王市場三個(gè)市場簇群組成,市場擁有34個(gè)行業(yè)、1502個(gè)大類、32萬種商品，幾乎囊括了工藝品、飾品、小五金、日用百貨、雨具、電子電器、玩具、化裝品、文體、襪業(yè)、副食品、鐘表、線帶、針棉、紡織品、領(lǐng)帶、服裝等所有日用工業(yè)品。其中，飾品、襪子、玩具產(chǎn)銷量占全國市場1/3強(qiáng)。物美價(jià)廉，應(yīng)有盡有的特色鮮明，在國際上具有極強(qiáng)的競爭力。中國小商品城坐落于浙江中部義烏市，創(chuàng)立于1982年，是我國最早創(chuàng)辦的專業(yè)市場之一。20多年來，經(jīng)歷四次搬遷八次擴(kuò)建，現(xiàn)擁有營業(yè)面積80多萬平方米，商位34000余個(gè)，從業(yè)人員8萬多，日客流量20多萬人次,2003年市場總成交額達(dá)248.27億元，其中外貿(mào)出口占50%強(qiáng)，連續(xù)13年位居全國工業(yè)品批發(fā)市場榜首，被國家質(zhì)檢總局授予“重質(zhì)量、守信譽(yù)〞市場榮譽(yù)稱號，是國際小商品的流通、研發(fā)、展示中心，我國最大的小商品出口基地中國小商品城經(jīng)過幾十年的開展形成了如下特點(diǎn)連鎖化的擴(kuò)張隨著中國小商品城市場外向度不斷提高，建立了以義烏為中心在金、臺、溫、麗等地區(qū)形成國際性的小商品產(chǎn)業(yè)帶，促進(jìn)了市場產(chǎn)業(yè)簇群式開展，進(jìn)一步穩(wěn)固和擴(kuò)大市場在國際產(chǎn)業(yè)分工中的地位國際化的戰(zhàn)略定位建立了“打造全球最大超市、建設(shè)國際購物天堂〞的戰(zhàn)略目標(biāo)，積極實(shí)施國際化戰(zhàn)略，大力開展購物旅游業(yè)，加速市場根底設(shè)施建設(shè)。標(biāo)準(zhǔn)而現(xiàn)代化的管理中國小商品城是我國首個(gè)建立ISO9001國際質(zhì)量體系，首家采用專業(yè)市場電子信息化管理系統(tǒng)的專業(yè)市場，已實(shí)現(xiàn)市場開發(fā)、商位租賃、經(jīng)營戶行為標(biāo)準(zhǔn)、商務(wù)信息等效勞的全電腦管理中國小商品城的特點(diǎn)興旺而完善的物流體系中國小商品城是浙江省三大物流中心之一。形成了公路、鐵路、航空立體化的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，日貨物吞吐量達(dá)5000余噸。同時(shí)，開辦海關(guān)辦事處，開通“一關(guān)三檢〞，配套建設(shè)了國際物流中心、商城物流中心兩個(gè)現(xiàn)代物流基地，現(xiàn)代物流根底設(shè)施先進(jìn)，功能完善、高效使用電子商務(wù)中國小商品城市場信息傳播渠道寬暢，擁有各種專業(yè)報(bào)刊。并建立了中國小商品數(shù)字城。形成了中國小商品城的網(wǎng)上市場，促進(jìn)了電子商務(wù)的開展面向世界，效勞全國、輻射深遠(yuǎn)中國小商品城商品輻射180多個(gè)國家和地區(qū)，行銷東南亞、中東、歐美等地，年出口量已達(dá)總成交額的50%強(qiáng)。先進(jìn)的市場設(shè)施中國小商品城擁有先進(jìn)而興旺的市場體系，會(huì)展業(yè)發(fā)起早、影響力大。市場配套建有居國際先進(jìn)水平的大型展館——每年承接不同規(guī)模的國際國內(nèi)展會(huì)20余個(gè)。采用上市融資手段2004年3月，小商品城以16.62元/股的高價(jià)增發(fā)2094萬股A股，并獲49倍超額認(rèn)購

。小商品城從此敲開了資本市場融資的大門

中國小商品城從最早簡陋的交易場所開展到現(xiàn)在的全亞洲最大的商品集散地，其秘訣在于小商品城一套完善的開展戰(zhàn)略1繁榮市場、提高素質(zhì)由注重“量”的擴(kuò)展到注重“質(zhì)”的提高的主體發(fā)展戰(zhàn)略2連鎖經(jīng)營、對外拓展以連鎖經(jīng)營為依托，加強(qiáng)與全國大中市場聯(lián)系合作，提高市場鋪蓋面的對外拓展戰(zhàn)略3扶強(qiáng)倡聯(lián)、創(chuàng)建品牌創(chuàng)建市場品牌：加強(qiáng)市場管理、加大打假力度，強(qiáng)化服務(wù)功能，注重市場的現(xiàn)代化建設(shè)強(qiáng)調(diào)商品品牌：注重引進(jìn)名牌商品、拓展精品經(jīng)營的品牌戰(zhàn)略4依托國內(nèi)、走向世界以國內(nèi)市場為依托，將未來發(fā)展重點(diǎn)定位于發(fā)展中國家的跨國戰(zhàn)略5股票上市、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合一方面加大股市操作力度，另一方面積極推進(jìn)資產(chǎn)重組，實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張的資本運(yùn)營戰(zhàn)略6科學(xué)經(jīng)商、以人為本以“科學(xué)興商”為原則，造就現(xiàn)代經(jīng)商者；以人為本，注重人才的人才戰(zhàn)略7強(qiáng)化主業(yè)、多元發(fā)展以強(qiáng)化市場功能為目標(biāo)，圍繞市場發(fā)展進(jìn)行商業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)、交通、信息、旅游、廣告等行業(yè)多元化經(jīng)營戰(zhàn)略的資本運(yùn)營戰(zhàn)略小商品城發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)權(quán)式商鋪模式有著良好的開展前景，我們總結(jié)，該模式有如下的特點(diǎn)23收益高、現(xiàn)金回收期短、短期資金風(fēng)險(xiǎn)低租售相結(jié)合的經(jīng)營手法，不利于長期的開展，長期經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高產(chǎn)權(quán)式商鋪產(chǎn)品在不斷更新?lián)Q代產(chǎn)權(quán)式商鋪模式除了具有商業(yè)房地產(chǎn)的高利潤特點(diǎn)之外，開發(fā)商還可以通過售賣產(chǎn)權(quán)式商鋪在短期內(nèi)迅速回籠資金，收回投資，具有風(fēng)險(xiǎn)低的特點(diǎn)。租售結(jié)合，快速回籠資金，可以解決開發(fā)商資金實(shí)力缺乏的問題。但是對物業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營造成了極大的障礙，從長期來看，風(fēng)險(xiǎn)較大。最初的產(chǎn)權(quán)式商鋪只是分割出售，第二代產(chǎn)權(quán)式商鋪推出目前較為流行的出售＋返租方式，第三代產(chǎn)權(quán)式商鋪是深圳常興時(shí)代廣場又推出了商鋪銀行的概念。1通過對以上案例的分析，我們初步得到以下結(jié)論優(yōu)點(diǎn)目前開展前景良好；投資回報(bào)率高對自有資金要求較低；對地段要求相對較低；資金回籠迅速，現(xiàn)金流順暢缺點(diǎn)對工程的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求越來越高；業(yè)主越來越理性，存在招商風(fēng)險(xiǎn)；對如何處理好開放商、業(yè)主、經(jīng)營商的關(guān)系要求很高；對后期經(jīng)營管理要求非常高。對開發(fā)商而言，產(chǎn)區(qū)式商鋪模式具有以下優(yōu)缺點(diǎn)訂單地產(chǎn)模式研究“訂單地產(chǎn)〞模式主要內(nèi)容是聯(lián)合協(xié)議、共同參與、平均租金、先租后建四個(gè)方面的綜合訂單地產(chǎn)1234聯(lián)合協(xié)議1、具有強(qiáng)大的吸引力和凝聚力的世界５００強(qiáng)企業(yè)；2、社會(huì)知名度高，親和力強(qiáng)的亞洲超一流企業(yè)；3、國內(nèi)相關(guān)行業(yè)的前三名與全球各大跨國企業(yè)簽訂了聯(lián)合開展協(xié)議。共同參與城市的選擇地塊選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)與技術(shù)方面的對接在工程開發(fā)之前就獲得合作伙伴的認(rèn)可平均租金與合作伙伴達(dá)成協(xié)議，按照城市將租金劃分等級，并事先規(guī)定好租金的數(shù)目。將合同洽談的時(shí)間大大減少。先租后建在確定面積、城市、租金后在開工之前先簽一個(gè)協(xié)議，然后再投入建設(shè)。要運(yùn)作好“訂單地產(chǎn)〞，必須關(guān)注六大要素：結(jié)合實(shí)際、準(zhǔn)確選址、規(guī)劃為本、主力店入駐、以租為主、經(jīng)營管理結(jié)合實(shí)際在選址等方面不可照搬國外經(jīng)驗(yàn)，必須必須結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況來進(jìn)行準(zhǔn)確選址地段是商業(yè)經(jīng)營的關(guān)鍵成功因素，選擇地段需結(jié)合客戶需求、商業(yè)氣氛、租金要求、交通狀況、周邊人口、城市規(guī)劃等各個(gè)方面來綜合考慮12規(guī)劃為本有了好的地段還必須進(jìn)行好的規(guī)劃才能做好一個(gè)工程。在做規(guī)劃之前要注意以下原那么：客戶需求、交通優(yōu)先、路路相通、提高任期、小店優(yōu)先3主力店入住購物中心的成功關(guān)鍵是能否找到有號召力的品牌主力店：1、人氣的保證2、永續(xù)經(jīng)營的保證4以租為主以租為主，統(tǒng)一管理的經(jīng)營方式可以保證良好的整體形象與經(jīng)營風(fēng)格。有利于物業(yè)的長久升值。5經(jīng)營管理良好的經(jīng)營管理是維護(hù)地段升值的保障因素。良好的經(jīng)營管理不僅可以在短期內(nèi)提升租金，更可在長期內(nèi)保障企業(yè)規(guī)劃的順利執(zhí)行6訂單地產(chǎn)模式六大運(yùn)作要素采用訂單地產(chǎn)的工程，其融資結(jié)構(gòu)增加了主力店的投資，大大減少了工程的資金風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)所需資金，約20％將由開發(fā)商直接投資20％左右由主力店企業(yè)自己投資約60％投資將向工程當(dāng)?shù)劂y行貸款。首先努力爭取當(dāng)?shù)卣С郑浯我灾髁Φ耆腭v為賣點(diǎn)取得銀行支持。爭取與銀行達(dá)成銀企合作協(xié)議訂單地產(chǎn)工程融資結(jié)構(gòu)我們總結(jié)，訂單地產(chǎn)開發(fā)模式的特點(diǎn)如下23采用訂單捆綁方式，降低風(fēng)險(xiǎn)選擇合作伙伴采用強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、強(qiáng)中納強(qiáng)充分考慮合作伙伴的需求、在各個(gè)環(huán)節(jié)與合作伙伴密切配合萬達(dá)有15個(gè)頂級的商業(yè)企業(yè)合作伙伴，萬達(dá)的商業(yè)廣場在建設(shè)之前已經(jīng)有了租戶的訂單，降低了建成之后的承租風(fēng)險(xiǎn)。而且，萬達(dá)與租戶的“固定租金＋年度升值〞出租模式，不僅保證了長期穩(wěn)定的投資回報(bào)，而且在開工之前就大致算出了長期的投資收益率選擇具有強(qiáng)大的吸引力和凝聚力的世界５００強(qiáng)企業(yè)；社會(huì)知名度高，親和力強(qiáng)的亞洲超一流企業(yè)；國內(nèi)相關(guān)行業(yè)的前三名的合作伙伴。并且通過合作伙伴的選擇實(shí)現(xiàn)跨行業(yè)業(yè)態(tài)的資源整合，各種業(yè)態(tài)交相輝映，相得益彰，并釋放出整體輻射力

在建造購物中心之前，充分考慮合作伙伴的需求，在城市選擇、地塊選擇、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)要求、經(jīng)營管理等各個(gè)環(huán)節(jié)與合作伙伴密切配合，確保成功。14以租為主的經(jīng)營手法以租為主，統(tǒng)一管理的經(jīng)營手法，有利于企業(yè)的長久經(jīng)營，樹立企業(yè)的整體形象，實(shí)現(xiàn)良好的整體管理和整體營銷。訂單地產(chǎn)模式風(fēng)險(xiǎn)低，回報(bào)大。使用訂單地產(chǎn)模式必須具備以下特點(diǎn)適用于整合資源能力很強(qiáng)，能夠獲得高素質(zhì)的合作伙伴；擁有完善的管理體系和統(tǒng)一細(xì)致的規(guī)劃；具有一支復(fù)合型的商業(yè)房地產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)；具有跨區(qū)域管理的能力。不適用于整合資源能力不強(qiáng)，不夠獲得高素質(zhì)的合作伙伴；不具有完善的管理體系和統(tǒng)一細(xì)致的規(guī)劃；不具有一支復(fù)合型的商業(yè)房地產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)；不具有跨區(qū)域管理的能力。注意：主力店撤資等違約行為將會(huì)給訂單地產(chǎn)模式帶來的致命的潛在風(fēng)險(xiǎn)國際先進(jìn)地產(chǎn)模式介紹美國購物中心的開展歷程大型購物中心，起源于歐美，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文明的產(chǎn)物，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)，不同的消費(fèi)群體和男女老幼都會(huì)從中得到選擇和滿足雛型：美國西爾斯羅巴克公司在城市邊緣地帶，規(guī)劃建造的具有初步的整體規(guī)劃的許多獨(dú)立的商店街，同時(shí)附設(shè)了免費(fèi)的停車場鼻祖：CountryClubPlaza：提供住宅區(qū)內(nèi)居民可以享受消費(fèi)效勞的場所特色：具有統(tǒng)一管理的商店承租戶、特定而遠(yuǎn)離道路的停車空間，以及全面統(tǒng)一的管理策略，而這些特色，都成為日后大型購物中心所遵循的根本標(biāo)準(zhǔn)郊區(qū)化開展：由于郊區(qū)城市的低土地價(jià)格及新興產(chǎn)業(yè)在郊區(qū)興起，大規(guī)模的摩爾購物中心也落戶于郊區(qū)，形成了大量位于高速公路交叉口、由于開展大型購物中心而"繁榮"起來的邊緣城市此階段購物中心的開展：具有經(jīng)濟(jì)開展與城鎮(zhèn)建設(shè)的兩層意義開展原因1、70年代初能源危機(jī)，石油價(jià)格暴漲，郊區(qū)購物費(fèi)用過高2、解決城市中心空心化的要求市區(qū)化開展期：摩爾購物中心又開始開進(jìn)美國市中心，且市區(qū)摩爾的業(yè)績也都相當(dāng)不錯(cuò)，市區(qū)內(nèi)的摩爾在一定程度上也緩解了城市中心空心化的難題近鄰型(小型)、社區(qū)型、自然景觀型、城市再開發(fā)型、休閑娛樂型、超地區(qū)廣域型的巨型摩爾等類型共同開展20世紀(jì)20年代初期20世紀(jì)20年代中期萌芽開展期20世紀(jì)50年代20世紀(jì)70年代郊區(qū)化快速開展期2000年市區(qū)化回歸開展期至今多類型開展期年份開展階段美國成功ShoppingMall目前具有以下四大特點(diǎn)琳瑯滿目的商品和多樣化的效勞以人為本的舒適購物環(huán)境便捷的地理位置先進(jìn)的管理技術(shù)1234奉行以人為本的經(jīng)營理念：將消費(fèi)者的利益放在首位，最大限度地滿足消費(fèi)者的購物需求，使消費(fèi)者的購物成為一種快樂的體驗(yàn)。設(shè)有多種休閑、娛樂設(shè)備：為了表達(dá)以人為本的宗旨，ShoppingMall大多設(shè)有較多的休閑、娛樂設(shè)施。歐洲最大的Mall－Bluewater為了追求消費(fèi)者最大的滿意，用將近15000平方米作為娛樂休閑場地，并伴有風(fēng)景如畫的7個(gè)湖泊和20公頃的園地、花園，并建有自行車道、劃船和野餐區(qū)，還有一個(gè)1000平方米的大型溫室建筑，以熱帶雨林為主題，擁有30米高的熱帶樹木，以及池塘和瀑布。商品組合力求多樣化：以最大限度地滿足不同層次的消費(fèi)者不同檔次的消費(fèi)需求。引入各種不同的零售業(yè)態(tài)：國外的Mall大體是以百貨店和超市為核心，輔以眾多的專賣店、專業(yè)店和餐飲店及各種其他設(shè)施，并定期舉辦音樂、戲劇、表演和藝術(shù)展覽等活動(dòng)，從而實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者在Mall內(nèi)一次購全所需商品的目標(biāo)以日本為例：日本福崗的運(yùn)河城內(nèi)設(shè)有兩家國際著名星級酒店、專賣店、餐飲、影視劇場和娛樂城等。運(yùn)河城對各個(gè)不同的目標(biāo)顧客進(jìn)行分類，據(jù)此分設(shè)不同的購物區(qū)，盡量滿足消費(fèi)者一站購物的需要最大限度地增加客流量：Mall經(jīng)常選址在消費(fèi)者相對容易到達(dá)的地方。由于國外小汽車的普及，消費(fèi)者購物以駕車為主，因此，為了降低營運(yùn)本錢、防止城市的交通擁擠，國外大多數(shù)Mall選址在城市的郊區(qū)。為此，Mall必須提供便捷的交通。Bluewater為了減少公路的交通流量，每,-分鐘就有一趟從倫敦和其周邊城鎮(zhèn)到Bluewater的定時(shí)火車效勞，以及由火車站到購物城門口的短距離往返巴士接送。Mall的優(yōu)勢在于整合效應(yīng)：為了最大限度地發(fā)揮這一效應(yīng)，Mall在管理上必須借助于高科技，運(yùn)用先進(jìn)的管理方法來發(fā)揮競爭優(yōu)勢?，F(xiàn)代Mall的設(shè)計(jì)、運(yùn)作和管理打破了傳統(tǒng)零售業(yè)的種種局限性，已經(jīng)成為了零售業(yè)中的最具高科技特征之一的經(jīng)營方式。將最先進(jìn)的管理手段運(yùn)用到Mall中已成為國外購物中心開展商的共識：英國的許多Mall紛紛自建網(wǎng)絡(luò)，并且將其鏈接到不同零售商的網(wǎng)站，為購物者提供了先在網(wǎng)上瀏覽再到店里選購的方便。新加坡是東南亞各國中零售業(yè)開展較快的國家。零售業(yè)總營業(yè)額1993年至1996年每年增長7%，1996年為160億美元。新加坡人口320萬人，1998年觀光客人數(shù)達(dá)600萬人，其購物中心近期有如下特點(diǎn)郊區(qū)與市中心購物中心同時(shí)開展零售業(yè)發(fā)生變化購物中心發(fā)生變化新加坡較大型的購物中心集中在新加坡市中心的烏節(jié)〔Orchard〕地區(qū)，是著名的“烏節(jié)購物環(huán)帶區(qū)〞，包括多種形式。2001年建成的布爾斯/羅可區(qū)的購物中心，位于交通樞紐附近，周末假日客流可到達(dá)16萬人次；首家郊區(qū)型購物中心1994年才在新加坡北部出現(xiàn)，但開展的十分迅速，陸續(xù)有15個(gè)這種大型購物中心完工。均座落在較大型的住宅區(qū)，同時(shí)又位于交通樞紐附近，有百貨公司、電影城、娛樂電玩中心、保齡球館、購物商店、室外餐廳和咖啡館等多種業(yè)態(tài)形式。都市與郊區(qū)購物中心的競爭態(tài)勢已經(jīng)形成；以生活型態(tài)為導(dǎo)向的多種零售業(yè)更加流行：如教育娛樂業(yè)的書店興盛、美容美發(fā)等新興行業(yè)增加；.重視年輕消費(fèi)族群，且其將成為主流：新加坡人口中年輕人占37%，亦即有110萬的24歲以下的人。雖然其收入不高，但是其可支配所得卻非常高，所以零售業(yè)者都已注意到這個(gè)族群；國際網(wǎng)路普及率提高：雖然電子購物的比例不高，但零售業(yè)者在網(wǎng)上出現(xiàn)，有助于提升知名度。購物中心的收入由傳統(tǒng)的租金收入占多數(shù)轉(zhuǎn)向廣告和停車收入等：由于商場的顧客流量提高了50%，用作廣告和展示的公共空間的面積大約增加55%；購物中心進(jìn)行重整時(shí)，以邊調(diào)整邊營業(yè)的方式：可以繼續(xù)營業(yè)有收入，而消費(fèi)者也可以有休閑逛街的地方；購物中心改善和整修的局部主要有：開放空間加大、增加采光、裝設(shè)新的信號裝置如方向指示和停車指示訊號、引進(jìn)專為餐飲店設(shè)計(jì)的空調(diào)、增設(shè)電子計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、保持賣場的動(dòng)線順暢、在門口裝設(shè)新的平安警衛(wèi)系統(tǒng)、提供額外通往停車場的通道等，以方便消費(fèi)。新加坡零售業(yè)中購物中心的平均店面出租率為90%。烏節(jié)路黃金地段的購物中心毛利率約在5%~6%之間，并且在不斷的開展中形成了完善的管理方式有效組織及運(yùn)作系統(tǒng)：購物中心管理有明確的工作流程，以進(jìn)行催收租金等例行性工作。對行政作業(yè)也制訂了明確的管理標(biāo)準(zhǔn)，如收取租金標(biāo)準(zhǔn)須一季評估一次。組織結(jié)構(gòu)：一個(gè)20萬平方米的購物中心，一般有20個(gè)管理人員，包括購物中心經(jīng)理、不動(dòng)產(chǎn)管理專員、專員助理、工程師、技術(shù)人員、停車場管理、商場租賃人員等。不動(dòng)產(chǎn)效勞等大多外包，可使人員任用較有彈性。.采取各種策略提高出租率以增加收入：提高廣告曝光率，增加知名度；制作簡介手冊、海報(bào)；發(fā)放、郵寄宣傳品；與承租戶保持良好關(guān)系，定期作意見調(diào)查等。招商條件：購物中心與承租戶的租約大都以2~3年為主，押金在2~3月租金之間。對具競爭性的主力商店，要比其它的商店條件低。完善的管理方式從國際先進(jìn)購物中心的開展，我們看到在中國開展ShoppingMall應(yīng)該注意以下四點(diǎn)得到消費(fèi)者的認(rèn)同處理好規(guī)模與效益的關(guān)系實(shí)現(xiàn)有序競爭形成集體競爭力使消費(fèi)者形成到Mall購物的習(xí)慣1234根本特點(diǎn)是規(guī)模大：一般的Mall都在10萬－20萬平方米之間，大的可到達(dá).40萬－50萬平方米。獲利為標(biāo)準(zhǔn)的：任何一種商業(yè)形態(tài)、選擇都是以是否獲利為標(biāo)準(zhǔn)的。Mall雖然以規(guī)模取勝，但并不是規(guī)模越大越好。24億到30億元的銷售額：城鄉(xiāng)結(jié)合部建一個(gè)30萬平方米的Mall，每年每平方米保本銷售額大致不能少于800--1000元，全年Mall總的銷售額為24億到30億元。吸引消費(fèi)者是關(guān)鍵：要實(shí)現(xiàn)Mall的銷售額，必須保證適當(dāng)?shù)娜肆鲾?shù)量，吸引更多的消費(fèi)者來購物成為Mall生存與開展、及時(shí)收回本錢獲得贏利的關(guān)鍵。實(shí)現(xiàn)贏利的關(guān)鍵是得到消費(fèi)者的認(rèn)同：從而吸引越來越多的消費(fèi)者前來購物，為消費(fèi)者創(chuàng)造和提供滿足消費(fèi)需求的一切條件，真正實(shí)現(xiàn)以人為本。國外比較成功的Mall都崇尚顧客第一、消費(fèi)者至上的經(jīng)營理念。經(jīng)常為顧客提供咨詢，解決顧客困難，協(xié)助辦理退換貨手續(xù)，創(chuàng)立優(yōu)雅的購物環(huán)境。但是目前國內(nèi)許多的購物中心大多還不具備這一條件。因此，能不能創(chuàng)造一個(gè)讓消費(fèi)者滿意的購物環(huán)境成為今后國內(nèi)Mall開展的重要因素之一。有硬件條件的要求：位于中心城市或交通要上，具有實(shí)力的1-3家主力店，主力店的面積不少于總購物面積的1/4，專門店、時(shí)尚店、餐飲娛樂等其他專業(yè)店不少于200家。Mall代表著一種管理體系。Mall的管理組織能否通過統(tǒng)一的運(yùn)作規(guī)劃既使各店成為統(tǒng)一的整體，又使各個(gè)店形成自己的獨(dú)特的經(jīng)營風(fēng)格，突出自己商品品牌，這是Mall管理的一個(gè)難題。Mall內(nèi)部同種零售業(yè)態(tài)之間的競爭是否有序：影響著Mall的正常運(yùn)行，這要在Mall引入店鋪時(shí)就充分考慮以防止重復(fù)競爭及過度競爭綜合消費(fèi)還未成為消費(fèi)主流雖然當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)有了很大的開展，人民生活水平也不斷提高。消費(fèi)者消費(fèi)水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)都有了很大程度的改善。但目前我國居民的總體消費(fèi)水平仍處于中下等，綜合消費(fèi)還未成為消費(fèi)主流關(guān)鍵是引導(dǎo)消費(fèi)者的購物習(xí)慣：作為國外Mall開展的條件之一—汽車購物在國內(nèi)尚未成為習(xí)慣。因此，購物中心能不能引導(dǎo)消費(fèi)者的購物習(xí)慣將成為購物中心開展的關(guān)鍵因素。商業(yè)房地產(chǎn)開展趨勢分析通過前面的分析，新華信得出了三種熱點(diǎn)模式的比較分析新華信認(rèn)為，未來房地產(chǎn)行業(yè)突出的幾個(gè)變化將表現(xiàn)在土地價(jià)格短期內(nèi)的增長、利潤率的下降和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少短時(shí)期內(nèi)土地價(jià)格的增長伴隨土地出讓政策的改變不可防止，局部地區(qū)可能出現(xiàn)增速過快的局面，中長期內(nèi)，土地價(jià)格將會(huì)對短期的增速進(jìn)行修正，但土地資源的短缺決定，價(jià)格不會(huì)低于現(xiàn)有水平開發(fā)本錢的增加、供需結(jié)構(gòu)性矛盾、市場競爭的加劇和本錢構(gòu)成的逐漸透明可能導(dǎo)致利潤的整體下滑，市場優(yōu)勝劣汰的競爭法那么決定房地產(chǎn)市場中將走向成熟，行業(yè)整體利潤將逐漸趨于穩(wěn)定合理土地價(jià)格和出讓方式市場化導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)和市場進(jìn)入門檻提高，一批規(guī)模小、資質(zhì)差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質(zhì)量將得到提高20002001200220032004200520062007202120212021價(jià)格利潤總本錢土地價(jià)格、開發(fā)本錢、利潤開展趨勢示意圖資料來源：新華信分析商業(yè)房地產(chǎn)未來的市場空間巨大，并且商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的改造勢在必行。針對這三種熱點(diǎn)模式，新華信認(rèn)為，其未來開展趨勢如下出租模式－購物中心一體化開發(fā)將配合購物中心開展成為開發(fā)的主導(dǎo)模式；購物中心將成為未來商業(yè)地產(chǎn)開展的主要業(yè)態(tài)；某些一線旅游城市與二線城市將成為新開發(fā)熱點(diǎn)；市郊購物中心將成為開展重點(diǎn)；購物中心平均規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大；根據(jù)消費(fèi)者的需求，業(yè)態(tài)及業(yè)種將進(jìn)一步豐富；將形成完善的經(jīng)營體系和管理流程。訂單模式訂單地產(chǎn)將成為商業(yè)地產(chǎn)的主要開展形式；對主力店的品質(zhì)和業(yè)態(tài)組合要求將進(jìn)一步提高；與合作伙伴的配合將進(jìn)一步加深；對管理和規(guī)劃的要求將更加提升；對復(fù)合型管理團(tuán)隊(duì)的要求日益增加；出售模式－小商品城小商品市場將面臨大規(guī)模的升級和改造；受到連鎖經(jīng)營和專業(yè)專賣店的沖擊和擠壓越來越劇烈；綜合和零售市場減少、專業(yè)和批發(fā)市場增加；食品和服裝攤位減少、五金電料類、家具類、金屬材料類、建筑及裝飾材料類的攤位那么在逐年上升；由粗放型管理向標(biāo)準(zhǔn)化管理轉(zhuǎn)變出售比重不斷下降，長期來看以租為主。附錄：萬科企業(yè)特別研究專業(yè)化模式研究管理模式研究品牌模式研究萬科專業(yè)化模式研究萬科是中國國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)近20年開展歷程中最為成功的企業(yè)之一，在公司開展的19年間，萬科始終保持著持續(xù)的增長速度，不斷的開展壯大萬科公司1990-2003年總資產(chǎn)凈資產(chǎn)情況圖以房地產(chǎn)為主業(yè)調(diào)整開展多元化開展伴隨新一輪擴(kuò)張的快速開展單位：億元1、專業(yè)化開展之路——萬科在成長的過程中，不斷調(diào)整開展戰(zhàn)略，進(jìn)行了由多元化向?qū)I(yè)化的轉(zhuǎn)變，并堅(jiān)持走專業(yè)化的開展道路，享有“減法萬科〞美稱企業(yè)成立進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域并改制，公開募資2800萬在深交所掛牌交易，募資1.27億元19841988199119932000200419972021年多元化開展期房地產(chǎn)為核心萬科的成長過程以貿(mào)易為起點(diǎn)，初步形成了商貿(mào)、工業(yè)、房地產(chǎn)和文化傳播四大經(jīng)營架構(gòu)發(fā)行B股，募集資金4.5億元港幣開始全國性擴(kuò)張，在全國十三個(gè)城市投資房地產(chǎn)工程開發(fā)品種涉及住宅、寫字樓、商鋪、酒店和保稅倉等1994專業(yè)化減法之路確立了城市居民住宅為公司的主導(dǎo)業(yè)務(wù)投資重點(diǎn)集中于深圳、上海、北京、天津投資品種集中于住宅開發(fā)分期轉(zhuǎn)讓持有的30多家企業(yè)股份創(chuàng)立萬科品牌新一輪擴(kuò)張?jiān)鲑Y配股募資3.83億元向中國百萬人口以上城市擴(kuò)張，進(jìn)行跨地域經(jīng)營加強(qiáng)土地儲藏積極拓寬融資渠道，進(jìn)行信托、海外融資等精細(xì)化專業(yè)開展產(chǎn)品布局：引入“活潑長者〞房型開展區(qū)域：以珠三角、長三角與環(huán)渤海灣地區(qū)為重點(diǎn)開展區(qū)域，同時(shí)進(jìn)行其他城市的開展增資配股募資6.25億元2002發(fā)行公司債券，募資15億元仍以銀行為主要融資渠道，不斷降低銀行融資的比重，積極找尋新的融資工具萬科的開展有三個(gè)十年的階段：多元化開展、專業(yè)化開展、專業(yè)化精細(xì)開展1984-19931994-20032004-2021解決生存問題，并嘗試多元化提出日本的"綜合商社"的模式完成了多元化向?qū)I(yè)化的轉(zhuǎn)化由專業(yè)化向精細(xì)化轉(zhuǎn)化

注重營銷和售后效勞〔建立物業(yè)管理〕索尼香港新鴻基美國PULTEhomes

鎖定終身客戶、延長產(chǎn)品線

提倡零缺陷質(zhì)量文化、關(guān)注客戶需求、與合作伙伴共同成長開展階段開展戰(zhàn)略戰(zhàn)略重點(diǎn)標(biāo)桿企業(yè)注重品質(zhì)：能夠讓客戶終身追隨的先決原因首先就是房子的品質(zhì)注重客戶：建立了以維護(hù)客戶關(guān)系、提供增值效勞為功能的萬客會(huì)王石認(rèn)為：專業(yè)化不是目的，專業(yè)化只是手段，在必要的時(shí)候，萬科也并不排斥進(jìn)一步多元化外表上看，萬科是在做減法；實(shí)際上，萬科是在積蓄力量，準(zhǔn)備下一步做更大的加法！選擇專業(yè)化的原因：企業(yè)自身作大作強(qiáng)的要求房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)地域性壟斷的形成中國的房地產(chǎn)要成為支柱產(chǎn)業(yè)，也需要大地產(chǎn)商的出現(xiàn)。要與國外的房地產(chǎn)企業(yè)競爭，必須快速作大實(shí)現(xiàn)專業(yè)化的手段：剝離非相關(guān)的企業(yè)，即使是賺錢的企業(yè)也要賣掉鎖定目標(biāo)客戶：中等收入人群的住宅房地產(chǎn)集中資源做品牌

，實(shí)現(xiàn)品牌制勝多元化和專業(yè)化各有其風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵是要與自身的能力相結(jié)合萬科管理模式研究2、萬科管理之路——萬科在持續(xù)的成長過程中，已經(jīng)形成了一套全面而標(biāo)準(zhǔn)的制度和流程

萬科的穩(wěn)健成長，更多地是依賴于一套標(biāo)準(zhǔn)的制度和流程在運(yùn)轉(zhuǎn)，而不是依賴于公司的某個(gè)人，也不是依賴于公司的某幾個(gè)知名經(jīng)理。案例一王石離開公司后，萬科照常運(yùn)轉(zhuǎn)。王石可以一年內(nèi)幾個(gè)月不在公司，去開展自己喜歡的登山、飛傘等極限運(yùn)動(dòng)；而其他絕大局部房地產(chǎn)公司的董事長，不僅公司的業(yè)績沒有能超過萬科，而且董事長很少能離開公司一段時(shí)間。案例二近幾年來不少金牌經(jīng)理人離開了萬科。但是萬科的業(yè)務(wù)和開展速度不僅沒有受到影響，而且還以每年30%以上的速度增長，萬科2003年的總銷售額到達(dá)了63.8億元萬科建立起了一套標(biāo)準(zhǔn)而有效的公司治理結(jié)構(gòu)形成了有利于制衡的股權(quán)結(jié)構(gòu)第一大股東處于相對控股，控股比例為15.08％流通股(包括A股和B股)占82.49％，法人股占17.51％。這樣的股權(quán)結(jié)構(gòu)的形成，有利于股東之間相互制衡的作用的發(fā)揮，有利于保持上市公司的獨(dú)立性和決策的科學(xué)性，是建立有效的公司治理結(jié)構(gòu)較為理想的股權(quán)結(jié)構(gòu)。機(jī)構(gòu)投資者積極參與，大股東、中小股東、經(jīng)營管理層形成了有效制衡

機(jī)構(gòu)投資者持股比例一般穩(wěn)定在10％左右，公司在做重大決策前一般會(huì)廣泛征求機(jī)構(gòu)投資者的意見。機(jī)構(gòu)投資者也會(huì)從專業(yè)的投資者、公司的中小投資者角度對公司提出意見，對公司的決策形成影響力并對大股東、經(jīng)營管理層發(fā)揮制衡作用。1形成了標(biāo)準(zhǔn)的董事會(huì)運(yùn)作體系董事的選決采用“累積投票制〞

董事、監(jiān)事選舉時(shí)采用“累積投票制〞，讓中、小股東有時(shí)機(jī)選舉代表進(jìn)入公司董事會(huì)。重視外部董事、獨(dú)立董事在董事會(huì)的作用

在歷屆董事會(huì)中，公司外部董事所占比例一直很高，在董事會(huì)發(fā)揮著很大的作用。充分發(fā)揮各專業(yè)委員會(huì)的作用標(biāo)準(zhǔn)授權(quán)經(jīng)營，建立了“增量—存量〞投資決策管理模式對新增投資、新設(shè)業(yè)務(wù)的管理必須經(jīng)過公司常設(shè)聯(lián)席機(jī)構(gòu)“投資決策委員會(huì)〞論證，通過后再提交給公司董事會(huì)審議，必要時(shí)提請股東大會(huì)審議批準(zhǔn)。公司日常經(jīng)營管理，是公司總經(jīng)理的職責(zé)2在母子公司管理方式上，萬科采用的是強(qiáng)勢總部以及矩陣式組織結(jié)構(gòu)的母子公司的管理方式，子公司大多時(shí)只是一個(gè)執(zhí)行和操作的機(jī)構(gòu)核心功能財(cái)務(wù)/資產(chǎn)公司規(guī)劃/SBU戰(zhàn)略監(jiān)控/投資管理收購、兼并公關(guān)人才培養(yǎng)法律審計(jì)公司營銷R&D采購/物流銷售網(wǎng)絡(luò)人事管理財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略管理操作管理管理模式功能和人員配置集分權(quán)分權(quán)集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合集權(quán)財(cái)務(wù)/資產(chǎn)公司規(guī)劃/SBU戰(zhàn)略監(jiān)控/投資管理收購、兼并公關(guān)人才培養(yǎng)法律審計(jì)公司營銷現(xiàn)金管理+總部組織機(jī)構(gòu)的管理財(cái)務(wù)/資產(chǎn)公司規(guī)劃監(jiān)控/投資管理收購、兼并+總部組織機(jī)構(gòu)的管理重要功能總部功能+總部組織機(jī)構(gòu)的管理總部集權(quán)程度的上下是根據(jù)開展的需要和職能的種類而有所不同：財(cái)務(wù)、資金、規(guī)劃部門集權(quán)程度極高，而營銷企劃、管理中心等部門，總部更多地是通過制定政策和管理制度來指導(dǎo)、效勞子公司。這樣既保證了總部對子公司的掌控和管理，又保證了一線子公司有一定的自主權(quán)，發(fā)揮子公司的活力。萬科在20年的開展過程中建立了一整套完善的流程管理系統(tǒng)，并形成了“忠實(shí)于制度〞、“忠實(shí)于流程〞的價(jià)值觀和企業(yè)文化，使得制度和標(biāo)準(zhǔn)得以自覺和充分落實(shí)完善的流程管理系統(tǒng)行政管理流程資金管理流程工程定位與開展流程人事管理流程財(cái)務(wù)管理流程該系統(tǒng)已經(jīng)成為萬科核心競爭力的重要組成局部，對公司的健康、持續(xù)、高速開展起到了決定作用萬科把很多具體事務(wù)性的工作上升到了制度和流程層面，這些標(biāo)志著企業(yè)系統(tǒng)的健全和成熟。萬科品牌模式研究3、萬科品牌之路——在中國房地產(chǎn)業(yè)，品牌變得越來越重要，消費(fèi)者稱“買房子，要先看造房子的人〞。素有中國房地產(chǎn)業(yè)第一品牌美譽(yù)的萬科，它的品牌戰(zhàn)略是萬科品牌建設(shè)的切入點(diǎn)從長遠(yuǎn)發(fā)展角度考慮，針對物業(yè)管理一直處于嚴(yán)重滯后狀態(tài)的現(xiàn)實(shí)，從物業(yè)管理著手打造品牌萬科品牌建設(shè)的宣傳手法全國統(tǒng)一的樓盤命名以增強(qiáng)影響力核心人物主動(dòng)利用媒體提高知名度突出自身優(yōu)勢的定位保證宣傳效果萬科品牌建設(shè)的支撐體系全程工程品質(zhì)管理保證住宅的品質(zhì)全程服務(wù)品質(zhì)管理保證服務(wù)的水平投資技術(shù)研發(fā)保證國內(nèi)技術(shù)領(lǐng)先對商業(yè)房地產(chǎn)品牌建設(shè)的借鑒意義從長期開展考慮，為保證商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營成功應(yīng)以商業(yè)管理為切入點(diǎn)強(qiáng)化品牌管理，突出為租戶利益效勞的品牌內(nèi)涵突出核心人物的宣傳，提高品牌知名度。商業(yè)房地產(chǎn)的命名要充分考慮品牌戰(zhàn)略的要求，宣傳定位要突出自身優(yōu)勢和先進(jìn)理念卓越品牌的建立最終需要實(shí)質(zhì)支撐，前期高水準(zhǔn)的投資籌劃和后期卓有成效的商業(yè)管理最終是支撐商業(yè)房地產(chǎn)品牌的基石萬科品牌對企業(yè)房產(chǎn)工程的銷售產(chǎn)生極強(qiáng)促進(jìn)作用九十年代開始，萬科地產(chǎn)開發(fā)陸續(xù)進(jìn)入國內(nèi)一些中心城市，其產(chǎn)品也以優(yōu)良品質(zhì)贏得了良好口碑。當(dāng)時(shí)，萬科品牌的價(jià)值表達(dá)在同一城市同一區(qū)域的房屋售價(jià)上，萬科產(chǎn)品要高于同類產(chǎn)品的1000元/平方米左右。進(jìn)入二十一世紀(jì)后，萬科的品牌效應(yīng)表達(dá)在同區(qū)域相同產(chǎn)品的銷售上，萬科的售樓速度要比其它開發(fā)商快50％萬科品牌萬科品牌的提升機(jī)制同樣可以作為建立商業(yè)房地產(chǎn)品牌提升機(jī)制的借鑒萬科品牌建設(shè)的提升機(jī)制持續(xù)提升的品牌價(jià)值借助媒體宣傳推廣短期內(nèi)形成轟動(dòng)效應(yīng)樓盤出售進(jìn)入物業(yè)管理增加房產(chǎn)的投資價(jià)值持續(xù)運(yùn)作房價(jià)提升物業(yè)管理、設(shè)施改善商業(yè)房地產(chǎn)品牌建設(shè)的提升機(jī)制持續(xù)提升的品牌價(jià)值準(zhǔn)確的需求分析和市場定位商業(yè)伙伴選擇，商鋪出租整體商業(yè)布局的適應(yīng)性調(diào)整對商業(yè)資源更強(qiáng)的吸引租戶收益提升周邊地價(jià)提升商業(yè)管理、商圈整體優(yōu)化謝謝！房地產(chǎn)投融資策略研究南開大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心徐保滿房地產(chǎn)投融資渠道分析一、受限股權(quán)融資06年1月1日新修訂的?公司法?正式實(shí)施，為尋求民間融資翻開了新通道———“受限股權(quán)融資〞即讓民間資金以股權(quán)投資的方式投入開發(fā)工程，但通過章程對該股權(quán)進(jìn)行權(quán)利義務(wù)的設(shè)置，來限制它的表決權(quán)、管理權(quán)，從而防止公司管理權(quán)的分散。它的法律依據(jù)是新?公司法?第四十三條規(guī)定：“股東會(huì)會(huì)議由股東按照出資比例行使表決權(quán)；但是，公司章程另有規(guī)定的除外〞?！残鹿痉ㄔ谠S多條款中增加了“公司章程另有規(guī)定的除外〞的表述，提高了股東自治權(quán)利。〕受限股權(quán)融資解決了風(fēng)險(xiǎn)和管理權(quán)的矛盾。出于資金平安的需要，真實(shí)持有股權(quán)優(yōu)于股權(quán)質(zhì)押的貸款形式。但融資方并不希望出資方像真正的股東一樣干預(yù)工程經(jīng)營、管理。通過公司章程中對外來股權(quán)的約定，限制出資方的表決權(quán)，即可排除工程可能受到出資股東干預(yù)的擔(dān)憂。根據(jù)新修訂的?公司法?第三十五條“股東按照實(shí)繳的出資比例分取紅利；公司新增資本時(shí)，股東有權(quán)優(yōu)先按照實(shí)繳的出資比例認(rèn)繳出資。但是，全體股東約定不按照出資比例分取紅利或者不按照出資比例優(yōu)先認(rèn)繳出資的除外。〞的規(guī)定，如果出現(xiàn)外來股東拒不退股的情形，可以在股權(quán)融資協(xié)議中事先約定，融資期滿后取消提供資金一方的分紅權(quán)。以此迫使提供資金方在能夠收回資金及收益的情形下按照約定退股。作為股權(quán)融資的一種方式，受限股權(quán)融資的優(yōu)勢即在不分散管理權(quán)情況下局部解決了出資者的風(fēng)險(xiǎn)，更提高了公司的資本充足率，為之后的銀行融資鋪平道路。05年9月銀監(jiān)會(huì)212號文件規(guī)定：申請貸款的開發(fā)商(指貸款類信托方案)必須“四證〞齊全，自有資金超過35％，同時(shí)具備二級以上開發(fā)資質(zhì)。這個(gè)文件使信托融資的門檻提高不少。但信托仍然是值得考慮和選擇的融資方式。信托在串接多種金融工具方面獨(dú)具優(yōu)勢:一是信托融資具有巨大的靈活性，可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營需求和具體工程設(shè)計(jì)個(gè)性化的信托產(chǎn)品；二是有很大的創(chuàng)新空間，是組合融資、金融創(chuàng)新的核心，可以以固定回報(bào)的方式以股權(quán)投資方式進(jìn)入工程公司。目前市場上“夾層融資〞方式，即屬于一種介于股權(quán)融資和債權(quán)融資之間的信托創(chuàng)新。二、夾層融資〞，是一種介于股權(quán)與債權(quán)之間的信托產(chǎn)品。因?yàn)?，從資金本錢角度看，夾層融資低于股權(quán)融資，它可以采取債權(quán)的固定利率方式，對股權(quán)人表達(dá)出債權(quán)的優(yōu)點(diǎn)；從權(quán)益角度，它高于債權(quán)，表達(dá)出股權(quán)的優(yōu)點(diǎn)。這樣即在傳統(tǒng)股權(quán)、債權(quán)的中增加了一層。抵押貸款屬于傳統(tǒng)債務(wù)，夾層融資常指不屬于抵押貸款的其他債或優(yōu)先股〔類似于前述的受限股權(quán)融資〕。夾層融資有靈活性高，門檻低的優(yōu)勢。它可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況來設(shè)計(jì)，股權(quán)進(jìn)去后符合貸款條件了還可以向銀行借款。夾層融資對工程要求相對低，不要求四證齊全，投資方對股權(quán)控制要求相對低，不會(huì)深度參予管理。正因?yàn)樗@過了212號文件要求貸款類信托的諸多條件，夾層融資可操作性強(qiáng)。但相對銀行借款來說，本錢較高。三、REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)，REITs在歐美的開展十分成熟，但在中國內(nèi)地到目前還沒有一支真正的REITs上市。但香港證監(jiān)會(huì)05年發(fā)布了修訂后的?房地產(chǎn)投資信托基金守那么?，撤銷香港REITs投資海外房地產(chǎn)的限制，內(nèi)地開展商可按?守那么?要求成立REITs，注入其內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)工程后赴港上市。四、委托貸款及創(chuàng)新委托貸款是指由政府部門、企事業(yè)單位作為委托人提供資金，由受托人〔銀行〕根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放并協(xié)助收回的貸款。這項(xiàng)業(yè)務(wù)屬于銀行中間業(yè)務(wù)，銀行收取手續(xù)費(fèi)，不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。委托人可以是政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、其他金融機(jī)構(gòu)，但目前市場上局部銀行〔如中國銀行〕不辦理個(gè)人委托貸款。委托貸款融資方式因?yàn)椴皇倾y行的自營業(yè)務(wù)，所以諸如“四證齊全〞之類的限制條件少〔但用于固定資產(chǎn)投資工程的貸款須經(jīng)報(bào)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)〕，門檻低，并且操作方便，銀行作為中間人承擔(dān)著搭橋、溝通和風(fēng)險(xiǎn)控制的責(zé)任。該融資方式可適用于工程的各個(gè)階段，但由于資金的協(xié)商利率可能相對較高，運(yùn)用該借款多為過橋性質(zhì)。委托貸款的金融創(chuàng)新。