用益物權課件1

第三章 用益物權第一節(jié)用益物權概述一、概念以使用和收益方式支配他人所有之物，并可排除任何人不法干預的限制物權。二、特征1、以物之用益為目的2、他物權3、排他性第三章 用益物權1（一）用益物權的邏輯結構：

所有權權能轉移——有權支配他人之物——權：物權對任何人主張“物權請求權”占有標的物的，對任何人主張“占有保護請求權”（二）用益?zhèn)鶛嗟倪壿嫿Y構：所有權權能轉移——有權支配他人之物——權：債權對他人享有債權——只能對所有權人主張“債權請求權”占有標的物的，對任何人主張“占有保護請求權”甲——————乙所有權權能轉移用益物權占有——————丙侵奪、妨害甲——————乙所有權權能轉移用益?zhèn)鶛嗾加小謯Z、妨害（乙的債務人）（一）用益物權的邏輯結構：2第二節(jié)建設用地使用權一、概述（一）概念國家以外的民事主體依照法律規(guī)定或者合同約定，占有國家、集體所有的土地并加以用益的物權。（二）特征1、主體具有廣泛性2、客體具有專屬性和立體性（1） 專屬性：土地——國家、集體所有（2） 立體性：建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權3、用益物權具有獨立財產性——用益物權征收補償制度第二節(jié)建設用地使用權3二、建設用地使用權的初次取得（一級市場）（一）劃撥取得1、概念：經(jīng)縣級以上政府批準，繳納補償、安置費用，或無償取得國有土地使用權2、特征（1）行政性（2）優(yōu)惠性（3）無期限性3、劃撥取得的條件：（1） 公共利益用地（2） 經(jīng)縣級以上人民政府批準4、劃撥取得的方式：劃撥手續(xù)+土地使用權登記（登記成立）二、建設用地使用權的初次取得（一級市場）4（二）出讓取得1、概念：國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金。2、特征（1）民事性；（2）等價性；（3）有期限性3、出讓方式：（1）物權變動模式：出讓合同+使用權登記（登記成立）（2）交易方式——拍賣、招標、雙方協(xié)議4、劃撥使用權向出讓使用權的轉變（1）訂立出讓合同（2）繳納出讓金（3）變更土地使用權登記手續(xù)（二）出讓取得5三、建設用地使用權的再次流通（二級市場）（一）再次流通的方式：轉讓、互換、出資、贈與、抵押（二）建設用地使用權的轉讓規(guī)則1、以劃撥方式取得的土地使用權不得轉讓；2、以出讓方式取得土地使用權的，轉讓時，應當符合下列條件：（1）支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（2）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)；（3）轉讓房地產時房屋已經(jīng)建成的，還應當支持有房屋所有權證書。三、建設用地使用權的再次流通（二級市場）6四、建設用地使用權期滿后的處理1、住宅建設用地使用權：期間屆滿的，自動續(xù)期。2、非住宅建設用地使用權：（1）土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。（2）經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂上地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。（3）未申請續(xù)期或者未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。四、建設用地使用權期滿后的處理7第三節(jié)土地承包經(jīng)營權一、概述（一）概念：自然人根據(jù)承包合同，享有的對于農業(yè)用地進行用益的物權。（二）特征1、根據(jù)“承包合同”而取得合同的主體：集體——自然人2、承包權的客體：（1）集體所有的農業(yè)用地（2）或國家所有交集體使用的農業(yè)用地二、承包權的保護（一）承包期：耕地：30年；草地：30－50年；林地：30－70年，特殊林木，經(jīng)國務院林業(yè)主管部門批準，可以延長。第三節(jié)土地承包經(jīng)營權8（二）承包期內承包地的調整限制1、原則上，承包期內發(fā)包人不得調整承包地。2、例外：特殊情況（自然災害），確需調整，經(jīng)法定程序進行。（三）承包期內承包地的收回限制1、原則上，承包期內發(fā)包人不得收回承包地。2、例外：承包期內，承包方轉為非農業(yè)戶口。三、承包地的流轉1、兩種承包權，兩種流轉方式：家庭承包：轉包、互換、轉讓?！盎牡亍惫_承包：轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉。2、流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。3、未經(jīng)依法批準，不得將承包地用于非農建設。（二）承包期內承包地的調整限制三、承包地的流轉9甲乙AB大海地役權合同需役地供役地A權B權（地役權）B權A義務（地役權義務）主權利——從權利——丙轉讓A權丁轉讓B權地役權轉移地役義務轉移（登記成立）地役權登記地役權未登記地役義務消滅登記，對抗第三人未登記，不能對抗第三人第四節(jié)地役權一、概念：為自己土地支配的便利，而支配他人土地的用益物權甲乙AB大海地役權合同需役地供役地A權B權主權利——丙轉10二、地役權的設立：地役權合同+登記（對抗效力）三、地役權的特征（一）從屬性——從屬于需役地所有權或其他用益物權意義：地役權不得單獨轉讓（二）不可分性——地役權的取得或者消滅，均是全部取得或者全部消滅。不得分割為數(shù)個部分或僅有一部分之存在。（三）約定性——主體的多重性（所有權人、其他用益物權人）二、地役權的設立：地役權合同+登記（對抗效力）111、地役權在先：土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立其他用益物權時，其他用益物權人繼續(xù)享有或者負擔已設立的地役權。集體甲AB地役權合同需役地供役地丙發(fā)包丁發(fā)包取得地役權承受地役義務以登記為條件不問登記集體乙1、地役權在先：土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立122、地役權在后：土地上已設立其他用益物權的，未經(jīng)用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。集體甲AB地役權合同丙發(fā)包丁發(fā)包集體乙須經(jīng)同意2、地役權在后：土地上已設立其他用益物權的，未經(jīng)用益物權人同13第五節(jié)傳統(tǒng)民法中的用益物權一、典權（一）概述1、概念：承典人基于典權合同支付典價，對出典人的不動產進行占有、使用和收益的權利。房（甲：出典人）錢（乙：典權人）2、特征：（1）傳統(tǒng)習俗的用益物權化（2）客體為不動產（3）典價與典物使用的交換（4）期限性、可回贖性交換回贖第五節(jié)傳統(tǒng)民法中的用益物權交換回贖14（二）典權的內容1、用益權：除非由典權合同另行約定，典權人的支配權沒有范圍上的限制2、典物的法律處分權轉典權：典權期間，典權人將典物再次出典予第三人的權利出租權：典權期間，典權人將典物出租予第三人的權利3、退典權：典權人將其典權以及對于典物的占有，移轉予第三人的權利（注意：“退典”與“轉典”的比較）4、留買權：出典人將其典物的所有權轉讓給第三人時，典權人享有在同等條件下的優(yōu)先購買權（二）典權的內容15（三）典期屆滿后典物的處理1、回贖（1）“房”、“價”兩還（2）“房”不計租，“價”不計息（3）回贖權：出典人（4）回贖期限A、典權合同有約定的，從其約定B、典權合同有約定的，由法律作出規(guī)定2、絕賣——回贖期間內，未曾回贖，典權人即無償取得所有權3、找貼——回贖期間內，出典人與典權人訂立買賣合同，典權人支付典價與買價之間的差額給出典人，并取得所有權。（三）典期屆滿后典物的處理16二、地上權（一）概念——以在他人土地上修造建筑、種植竹木，并取得所有權為目的的權利（二）特征1、以在他人土地上修造建筑、種植竹木為目的2、是取得房屋、竹木的所有權的依據(jù)——“附合”之阻卻3、具有“土地用益”與“地上物取得”兩個方面的含義三、永佃權（一）概念——永久性地在他人土地上耕作或畜牧的權利（二）特征1、以在他人土地耕作或畜牧為目的的用益物權2、穩(wěn)定性、有償性二、地上權17第三章 用益物權第一節(jié)用益物權概述一、概念以使用和收益方式支配他人所有之物，并可排除任何人不法干預的限制物權。二、特征1、以物之用益為目的2、他物權3、排他性第三章 用益物權18（一）用益物權的邏輯結構：

所有權權能轉移——有權支配他人之物——權：物權對任何人主張“物權請求權”占有標的物的，對任何人主張“占有保護請求權”（二）用益?zhèn)鶛嗟倪壿嫿Y構：所有權權能轉移——有權支配他人之物——權：債權對他人享有債權——只能對所有權人主張“債權請求權”占有標的物的，對任何人主張“占有保護請求權”甲——————乙所有權權能轉移用益物權占有——————丙侵奪、妨害甲——————乙所有權權能轉移用益?zhèn)鶛嗾加小謯Z、妨害（乙的債務人）（一）用益物權的邏輯結構：19第二節(jié)建設用地使用權一、概述（一）概念國家以外的民事主體依照法律規(guī)定或者合同約定，占有國家、集體所有的土地并加以用益的物權。（二）特征1、主體具有廣泛性2、客體具有專屬性和立體性（1） 專屬性：土地——國家、集體所有（2） 立體性：建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權3、用益物權具有獨立財產性——用益物權征收補償制度第二節(jié)建設用地使用權20二、建設用地使用權的初次取得（一級市場）（一）劃撥取得1、概念：經(jīng)縣級以上政府批準，繳納補償、安置費用，或無償取得國有土地使用權2、特征（1）行政性（2）優(yōu)惠性（3）無期限性3、劃撥取得的條件：（1） 公共利益用地（2） 經(jīng)縣級以上人民政府批準4、劃撥取得的方式：劃撥手續(xù)+土地使用權登記（登記成立）二、建設用地使用權的初次取得（一級市場）21（二）出讓取得1、概念：國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金。2、特征（1）民事性；（2）等價性；（3）有期限性3、出讓方式：（1）物權變動模式：出讓合同+使用權登記（登記成立）（2）交易方式——拍賣、招標、雙方協(xié)議4、劃撥使用權向出讓使用權的轉變（1）訂立出讓合同（2）繳納出讓金（3）變更土地使用權登記手續(xù)（二）出讓取得22三、建設用地使用權的再次流通（二級市場）（一）再次流通的方式：轉讓、互換、出資、贈與、抵押（二）建設用地使用權的轉讓規(guī)則1、以劃撥方式取得的土地使用權不得轉讓；2、以出讓方式取得土地使用權的，轉讓時，應當符合下列條件：（1）支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（2）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)；（3）轉讓房地產時房屋已經(jīng)建成的，還應當支持有房屋所有權證書。三、建設用地使用權的再次流通（二級市場）23四、建設用地使用權期滿后的處理1、住宅建設用地使用權：期間屆滿的，自動續(xù)期。2、非住宅建設用地使用權：（1）土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。（2）經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂上地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。（3）未申請續(xù)期或者未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。四、建設用地使用權期滿后的處理24第三節(jié)土地承包經(jīng)營權一、概述（一）概念：自然人根據(jù)承包合同，享有的對于農業(yè)用地進行用益的物權。（二）特征1、根據(jù)“承包合同”而取得合同的主體：集體——自然人2、承包權的客體：（1）集體所有的農業(yè)用地（2）或國家所有交集體使用的農業(yè)用地二、承包權的保護（一）承包期：耕地：30年；草地：30－50年；林地：30－70年，特殊林木，經(jīng)國務院林業(yè)主管部門批準，可以延長。第三節(jié)土地承包經(jīng)營權25（二）承包期內承包地的調整限制1、原則上，承包期內發(fā)包人不得調整承包地。2、例外：特殊情況（自然災害），確需調整，經(jīng)法定程序進行。（三）承包期內承包地的收回限制1、原則上，承包期內發(fā)包人不得收回承包地。2、例外：承包期內，承包方轉為非農業(yè)戶口。三、承包地的流轉1、兩種承包權，兩種流轉方式：家庭承包：轉包、互換、轉讓?！盎牡亍惫_承包：轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉。2、流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。3、未經(jīng)依法批準，不得將承包地用于非農建設。（二）承包期內承包地的調整限制三、承包地的流轉26甲乙AB大海地役權合同需役地供役地A權B權（地役權）B權A義務（地役權義務）主權利——從權利——丙轉讓A權丁轉讓B權地役權轉移地役義務轉移（登記成立）地役權登記地役權未登記地役義務消滅登記，對抗第三人未登記，不能對抗第三人第四節(jié)地役權一、概念：為自己土地支配的便利，而支配他人土地的用益物權甲乙AB大海地役權合同需役地供役地A權B權主權利——丙轉27二、地役權的設立：地役權合同+登記（對抗效力）三、地役權的特征（一）從屬性——從屬于需役地所有權或其他用益物權意義：地役權不得單獨轉讓（二）不可分性——地役權的取得或者消滅，均是全部取得或者全部消滅。不得分割為數(shù)個部分或僅有一部分之存在。（三）約定性——主體的多重性（所有權人、其他用益物權人）二、地役權的設立：地役權合同+登記（對抗效力）281、地役權在先：土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立其他用益物權時，其他用益物權人繼續(xù)享有或者負擔已設立的地役權。集體甲AB地役權合同需役地供役地丙發(fā)包丁發(fā)包取得地役權承受地役義務以登記為條件不問登記集體乙1、地役權在先：土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立292、地役權在后：土地上已設立其他用益物權的，未經(jīng)用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。集體甲AB地役權合同丙發(fā)包丁發(fā)包集體乙須經(jīng)同意2、地役權在后：土地上已設立其他用益物權的，未經(jīng)用益物權人同30第五節(jié)傳統(tǒng)民法中的用益物權一、典權（一）概述1、概念：承典人基于典權合同支付典價，對出典人的不動產進行占有、使用和收益的權利。房（甲：出典人）錢（乙：典權人）2、特征：（1）傳統(tǒng)習俗的用益物權