住宅區(qū)規(guī)劃指標(biāo)（PPT）

城市市住住宅宅區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃原原理理第六六章章規(guī)規(guī)劃劃指指標(biāo)標(biāo)1/用地地指指標(biāo)標(biāo)2/開發(fā)發(fā)強(qiáng)強(qiáng)度度(密度度)指標(biāo)標(biāo)3/空間間與與環(huán)環(huán)境境指指標(biāo)標(biāo)4/設(shè)施施配配套套指指標(biāo)標(biāo)住宅宅區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃指指標(biāo)標(biāo)通通常常分分為為規(guī)劃劃綜綜合合技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)和用地地指指標(biāo)標(biāo)兩大大類類1/用地地指指標(biāo)標(biāo)———用地地配配置置標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)用地地指指標(biāo)標(biāo)包包括括用用地地平平衡衡表表與與用用地地配配置置基基本本范范圍圍兩兩項(xiàng)項(xiàng)住宅宅區(qū)區(qū)的的用地地配配置置情況況可可反反映映住住宅宅區(qū)區(qū)功功能能的的特特征征，，通通過(guò)過(guò)用用地地配配置置也也可可以以把把握握住住宅宅區(qū)區(qū)整整體體的的居居住住生生活活質(zhì)質(zhì)量量用地構(gòu)成居住區(qū)居住小區(qū)居住組團(tuán)1.住宅用地（R01）45~6055~6560~752.公建用地（R02）20~3218~276~183.道路用地（R03）8~157~135~124.公共綠地（R04）7.5~155~123~8居住區(qū)用地（R）100100100城市市住住宅宅區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃應(yīng)應(yīng)鼓鼓勵(lì)勵(lì)土土地地的的立立體體化化和和復(fù)復(fù)合合化化利利用用，，如如開開發(fā)發(fā)地地下下空空間間和和對(duì)對(duì)地地面面進(jìn)進(jìn)行行公公共共空空間間分分層層開開發(fā)發(fā)利利用用等等。。在在這這種種情情況況下下，，住住宅宅區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃的的用用地地配配置置會(huì)會(huì)有有相相應(yīng)應(yīng)的的變變化化。。各住住宅宅區(qū)區(qū)由由于于所所處處的的區(qū)區(qū)位位不不同同、、使使用用對(duì)對(duì)象象不不同同可可能能導(dǎo)導(dǎo)致致住住宅宅區(qū)區(qū)用用地地配配置置的的側(cè)側(cè)重重有有所所差差異異。。在在城城市市中中心心或或周周圍圍已已有有較較完完善善的的公公共共服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施可可供供住住宅宅區(qū)區(qū)使使用用的的住住宅宅區(qū)區(qū)，，其其公公共共服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施用用地地的的比比重重可可以以適適當(dāng)當(dāng)降降低低.不同同的的居居住住對(duì)對(duì)象象對(duì)對(duì)住住宅宅區(qū)區(qū)的的居居住住、、公公共共服服務(wù)務(wù)、、戶戶外外環(huán)環(huán)境境和和交交通通設(shè)設(shè)施施等等存存在在不不同同的的需需求求，，因因而而應(yīng)應(yīng)該該根根據(jù)據(jù)居居住住對(duì)對(duì)象象的的特特點(diǎn)點(diǎn)適適度度增增減減住住宅宅區(qū)區(qū)各各類類用用地地構(gòu)構(gòu)成成的的比比例例。1/用地地指指標(biāo)標(biāo)———用地地平平衡衡表表用地面積（公頃）所占比例（%）人均面積（平方米/人）一、居住區(qū)用地（R）▲100▲1住宅用地（R01）▲▲▲2公建用地（R02）▲▲▲3道路用地（R03）▲▲▲4公共綠地（R04）▲▲▲二、其他用地（E）△--居住區(qū)規(guī)劃總用地△--居住住區(qū)區(qū)總總用用地地住宅宅區(qū)區(qū)的的用用地地邊邊界界線線一一般般情情況況下下按按以以下下三三種種情情況況予予以以確確定定：：1.天然然障障礙礙的的邊邊界界；；2.人工工設(shè)設(shè)施施的的邊邊界界；；3.其他他人人為為劃劃定定的的界界線線。。住宅宅建建設(shè)設(shè)用用地地指包包括括住住宅宅基基底底在在內(nèi)內(nèi)的的住住宅宅前前后后左左右右必必不不可可少少的的用用地地。。公共共服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施用用地地一般般按按其其所所屬屬用用地地范范圍圍的的實(shí)實(shí)際際界界線線來(lái)來(lái)劃劃定定。。道路路用用地地指在在住住宅宅區(qū)區(qū)界界線線內(nèi)內(nèi)的的所所有有道道路路的的紅紅線線或或路路幅幅界界線線內(nèi)內(nèi)的的用用地地。。公共共綠綠地地專門門的的計(jì)計(jì)算算方方法法停車車用用地地一般般指指機(jī)機(jī)動(dòng)動(dòng)車車停停車車用用地地，，通通常常計(jì)計(jì)算算獨(dú)獨(dú)立立地地段段安安排排的的、、較較為為集集中中的的停停車車庫(kù)庫(kù)或或停停車車場(chǎng)場(chǎng)用用地地。。可可以以計(jì)計(jì)入入“道路與與停車用用地”，也可計(jì)計(jì)入“其他用用地”其他用地地包括市政政設(shè)施用用地，非非根據(jù)該該住宅區(qū)區(qū)居住人人口配建建的公共共服務(wù)設(shè)設(shè)施用地地以及其其他在住住宅區(qū)總總用地范范圍內(nèi)但但不屬于于上述五五類用地地的用地地。1/用地指標(biāo)標(biāo)幾種情況況說(shuō)明：：邊界為道道路邊界為人人工設(shè)施施邊界為自自然邊界界邊界為規(guī)規(guī)劃范圍圍邊界為征征地界線線1/用地指標(biāo)標(biāo)幾種情況況說(shuō)明：：住宅建筑筑用地前后的界界線一般般以日照照間距為為基礎(chǔ)，，各按日日照間距距的二分分之一劃劃定計(jì)算算；住宅宅建筑左左右的界界線一般般以消防防要求為為條件（（“建筑筑間距””要求））。因此此，住宅宅建筑用用地實(shí)際際上是住住宅本身身的占地地加上住住宅前后后左右的的宅間通通路、綠綠地、住住戶底層層的私院院和部分分或全部部的住宅宅院落用用地。1/用地指標(biāo)標(biāo)幾種情況況說(shuō)明：：住宅間距距住宅間距距包括住住宅前后后（正面面和背面面）以及及兩側(cè)（（側(cè)面））的距離離。對(duì)低低層、多多層和高高度小于于24米的中高高層住宅宅，其前前后間距距不得小小于規(guī)定定的日照照間距，，其兩側(cè)側(cè)間距考考慮通道道和消防防要求一一般側(cè)面面無(wú)窗時(shí)時(shí)不得小小于6米，側(cè)面面有窗時(shí)時(shí)不得小小于8米。對(duì)高高度大于于24米的中高高層住宅宅和高層層住宅，，其后面面的間距距應(yīng)作日日照分析析后確定定，其前前面的間間距應(yīng)按按照其前前排住宅宅的高度度來(lái)決定定是采用用規(guī)定的的日照間間距還是是進(jìn)行日日照分析析，其側(cè)側(cè)面間距距一般要要求不小小于13米。1/用地指標(biāo)標(biāo)幾種情況況說(shuō)明：：公共服務(wù)務(wù)設(shè)施用用地一般按其其所屬用用地范圍圍的實(shí)際際界線來(lái)來(lái)劃定。。當(dāng)其有有明顯的的界線時(shí)時(shí)（如圍圍墻等）），按其其界線計(jì)計(jì)算；當(dāng)當(dāng)無(wú)明顯顯界線時(shí)時(shí)，應(yīng)按按其實(shí)際際占用的的用地計(jì)計(jì)算，包包括建筑筑后退道道路紅線線的用地地。公共服務(wù)務(wù)設(shè)施用用地一般般按其所所屬用地地范圍的的實(shí)際界界線來(lái)劃劃定。當(dāng)當(dāng)其有明明顯的界界線時(shí)（（如圍墻墻等），，按其界界線計(jì)算算；當(dāng)無(wú)無(wú)明顯界界線時(shí)，，應(yīng)按其其實(shí)際占占用的用用地計(jì)算算，包括括建筑后后退道路路紅線的的用地。。1/用地指標(biāo)標(biāo)幾種情況況說(shuō)明：：道路用地地指在住宅宅區(qū)界線線內(nèi)所有有道路的的紅線或或路幅界界線內(nèi)的的用地，，并除去去應(yīng)該計(jì)計(jì)入住宅宅建筑用用地內(nèi)的的宅間通通路和公公共服務(wù)務(wù)設(shè)施，，以及市市政設(shè)施施用地范范圍內(nèi)的的專用道道路用地地（如有有回車場(chǎng)場(chǎng)也應(yīng)該該計(jì)入道道路用地地中）。。住宅區(qū)區(qū)的道路路用地有有時(shí)也將將停車用用地（機(jī)機(jī)動(dòng)車停停車）計(jì)計(jì)入在內(nèi)內(nèi)，稱道道路停車車用地。。1/用地指標(biāo)標(biāo)幾種情況況說(shuō)明：：停車用地地一般是指指機(jī)動(dòng)車車停車用用地，而而且通常常計(jì)算為為停車用用地的是是在獨(dú)立立地段安安排的、、較為集集中的停停車庫(kù)或或停車場(chǎng)場(chǎng)用地，，但公共共服務(wù)設(shè)設(shè)施和市市政設(shè)施施的專用用停車用用地則應(yīng)應(yīng)該計(jì)入入公共設(shè)設(shè)施用地地。路邊邊停車位位、回車車場(chǎng)邊停停車位、、住宅底底層停車車庫(kù)（位位）等一一般不計(jì)計(jì)入停車車用地而而相應(yīng)地地計(jì)入道道路用地地和住宅宅建筑用用地；地地下或半半地下停停車庫(kù)則則按復(fù)合合土地利利用的方方法按比比例劃分分計(jì)算。。其他用地地主要包括括市政設(shè)設(shè)施用地地、非根根據(jù)該住住宅區(qū)居居住人口口配建的的公共服服務(wù)設(shè)施施用地以以及其他他在住宅宅區(qū)總用用地范圍圍之內(nèi)但但不屬于于上述五五類用地地的用地地。1/用地指標(biāo)標(biāo)幾種情況況說(shuō)明：：公共綠地地：1.當(dāng)院落式式組團(tuán)綠綠地與建建筑相鄰鄰時(shí)，其其劃定應(yīng)應(yīng)按照表9-4的規(guī)定。當(dāng)院落落式組團(tuán)團(tuán)綠地與與道路相相鄰時(shí)，，綠地邊邊界距宅宅間路、、組團(tuán)路路和小區(qū)區(qū)路路邊邊1米；當(dāng)小小區(qū)路有有人行便便道時(shí)，，算到人人行便道道邊；臨臨城市道道路、居居住區(qū)級(jí)級(jí)道路時(shí)時(shí)算到道道路紅線線；距房房屋墻腳腳1.5米。2.其他集中中的塊狀狀、帶狀狀公共綠綠地面積積計(jì)算的的劃定邊邊界同院院落式組組團(tuán)綠地地面積，，沿居住住區(qū)級(jí)道道路、城城市道路路的公共共綠地算算到紅線線。1/用地指標(biāo)標(biāo)幾種情況況說(shuō)明：：公共綠地地：封閉型綠地開敞型綠地南側(cè)多層樓南側(cè)高層樓南側(cè)多層樓南側(cè)高層樓L≥1.5L2L≥30米L≥1.5L2L≥50米L≥1.5L2L≥30米L≥1.5L2L≥50米S1≥800平方米S1≥1800平方米S1≥500平方米S1≥1200平方米S2≥1000平方米S2≥2000平方米S2≥600平方米S2≥1400平方米院落式組組團(tuán)綠地地設(shè)置與與劃定規(guī)規(guī)定注：L—南北兩樓樓正面間間距（米米）;L2—當(dāng)?shù)刈≌臉?biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)日照間間距（米米）;S1—北側(cè)為多多層樓的的組團(tuán)綠綠地面積積（平方方米）;S2—北側(cè)為高高層樓的的組團(tuán)綠綠地面積積（平方方米）。。混合用地地的計(jì)算算：按照實(shí)際際占地范范圍，以以及實(shí)際際混合情情況計(jì)算算并在規(guī)劃劃用地平平衡表中中單列。。住宅建筑筑面積按按實(shí)計(jì)算算或按比比例折算算。1/用地指標(biāo)標(biāo)用地面積（公頃）所占比例（%）人均面積（平方米/人）一、居住區(qū)用地（R）▲100▲1住宅用地（R01）▲▲▲2公建用地（R02）▲▲▲3道路用地（R03）▲▲▲4公共綠地（R04）▲▲▲5混合用地△△-二、其他用地（E）△--居住區(qū)規(guī)劃總用地△--2/開發(fā)強(qiáng)度度(密度)指標(biāo)在開發(fā)強(qiáng)強(qiáng)度方面面的指標(biāo)標(biāo)包括容容積率、、總建筑筑面積、、總?cè)丝诳?、人口口密度。。容積率體現(xiàn)和控控制著住住宅區(qū)建建筑總體體的建設(shè)設(shè)總量，，它與總總建筑面面積具有有對(duì)應(yīng)關(guān)關(guān)系。容容積率的的大小根根據(jù)住宅宅區(qū)所處處的區(qū)位位（地價(jià)價(jià)因素））、住宅宅建筑的的層數(shù)（（地價(jià)、、城市整整體景觀觀等因素素）、居居住標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（地價(jià)價(jià)、入住住對(duì)象等等因素））等因素素的不同同而不同同，區(qū)位位好、層層數(shù)高、、標(biāo)準(zhǔn)低低的住宅宅區(qū)一般般容積率率較高。。總建筑面面積、總總?cè)丝?、、人口口密度表現(xiàn)和控控制的是是居住人人口、使使用人員員以及相相應(yīng)所需需的配套套設(shè)施數(shù)數(shù)量和規(guī)規(guī)模，以以及產(chǎn)生生的對(duì)城城市交通通和市政政的要求求和壓力力。【愛(ài)絕不退退縮】如果把愛(ài)愛(ài)愛(ài)比作作一場(chǎng)慢慢跑，有有的男人人發(fā)令槍槍還沒(méi)響響卻要退退賽了；；有的男男人在即即將到達(dá)達(dá)終點(diǎn)的的時(shí)候驟驟然倒下下；吃了了馬氏丹丹方的男男人，卻卻相當(dāng)于于體驗(yàn)了了一次馬馬拉松長(zhǎng)長(zhǎng)跑，酣酣暢持久久。馬老老中醫(yī)威威亻言言msdf0032/開發(fā)強(qiáng)度度(密度)指標(biāo)容積率容積率=[(5a×b)+(2a×c)]/(A×B)用地面積（公頃）所占比例（%）人均面積（平方米/人）一、居住區(qū)用地（R）▲100▲1住宅用地（R01）▲▲▲2公建用地（R02）▲▲▲3道路用地（R03）▲▲▲4公共綠地（R04）▲▲▲二、其他用地（E）△--居住區(qū)規(guī)劃總用地△--住宅區(qū)容容積率=住宅區(qū)總總建筑面面積/住宅區(qū)總總用地面面積（（平方米米/平方米））住宅區(qū)住住宅(用地)容積率=住宅區(qū)住住宅總建建筑面積積/住宅區(qū)住住宅建筑筑總用地地面積（（平方方米/平方米））2/開發(fā)強(qiáng)度度(密度)指標(biāo)2/開發(fā)強(qiáng)度度(密度)指標(biāo)人口密度度住宅區(qū)人人口密度度（毛））=住宅區(qū)總總?cè)丝?住宅區(qū)總總用地（（人/公頃、萬(wàn)萬(wàn)人/平方公里里）住宅區(qū)人人口密度度（凈））=住宅區(qū)總總?cè)丝?住宅建筑筑總用地地（人/公頃、萬(wàn)萬(wàn)人/平方公里里）建筑面積積密度住宅區(qū)建建筑面積積密度（（毛）=住宅區(qū)總總建筑面面積/住宅區(qū)總總用地面面積（（平方米米/公頃）住宅區(qū)建建筑面積積密度（（凈）=住宅區(qū)某某項(xiàng)建筑筑總面積積/住宅區(qū)該該項(xiàng)建筑筑總用地地面積（（平方方米/公頃）3/空間與環(huán)環(huán)境指標(biāo)標(biāo)我國(guó)住宅宅區(qū)各級(jí)級(jí)設(shè)施的的空間距距離服務(wù)務(wù)半徑在開發(fā)強(qiáng)強(qiáng)度方面面的指標(biāo)標(biāo)包括建建筑高度度、平均均建筑層層數(shù)、建建筑密度度、人均均總用地地、人均均公共綠綠地、綠綠地率、、總戶數(shù)數(shù)、人均均住宅建建筑面積積、日照照間距。。建筑密度度表現(xiàn)和控控制著住住宅區(qū)總總體的建建筑覆蓋蓋程度以以及敞地地率（敞敞地率=1-建筑密度度），它它既與容容積率（（總建筑筑面積））相關(guān)，，也與綠綠地率和和其他戶戶外地面面設(shè)施（（如道路路、車位位、活動(dòng)動(dòng)場(chǎng)地、、公共綠綠地等））有關(guān)，，因此，，也影響響到住宅宅區(qū)的戶戶外環(huán)境境質(zhì)量和和其他設(shè)設(shè)施的安安排。人均用地地、人均均住宅建建筑面積積表現(xiàn)和控控制著住住宅區(qū)外外部居住住環(huán)境和和室內(nèi)居居住環(huán)境境質(zhì)量。。3/空間與環(huán)環(huán)境指標(biāo)標(biāo)人均用地地人均住宅宅區(qū)用地地=住宅區(qū)總總用地/住宅區(qū)總總?cè)丝冢ㄆ椒矫酌?人）建筑密度度住宅區(qū)建建筑密度度（毛））=住宅區(qū)總總建筑基基底面積積/住宅區(qū)總總用地面面積（%）住宅區(qū)建建筑密度度（凈））=住宅區(qū)某某項(xiàng)建筑筑總基底底面積/住宅區(qū)該該項(xiàng)建筑筑總用地地面積（（%）建筑密度度=[(a×b)+(a×c)]/(A×B)容積率=[(5a×b)+(2a×c)]/(A×B)住宅層數(shù)建筑氣候區(qū)劃Ⅰ,Ⅱ,Ⅵ,ⅦⅢ,ⅤⅣ建筑密度（%）容積率建筑密度（%）容積率建筑密度（%）容積率低層351.10401.20431.30多層281.70301.80321.90中高層252.00282.20302.40高層203.50203.50223.50城市居住住區(qū)容積積率、建建筑密度度控制指指標(biāo)表3/空間與環(huán)環(huán)境指標(biāo)標(biāo)居住密度度是關(guān)于住住宅區(qū)環(huán)環(huán)境質(zhì)量量的重要要指標(biāo)之之一，指指單位用用地面積積上居民民和住宅宅的密集集程度，，它是一一個(gè)包含含人口密密度、人人均用地地、建筑筑密度和和建筑面面積密度度指標(biāo)的的綜合概概念。居住密度度的高低低取決于于土地的的價(jià)值和和土地資資源的狀狀況、生生活環(huán)境境質(zhì)量的的定位，，以及對(duì)對(duì)城市型型生活氛氛圍的營(yíng)營(yíng)造。在在住宅區(qū)區(qū)規(guī)劃中中應(yīng)該從從節(jié)約土土地，保保證生活活環(huán)境的的質(zhì)量，，同時(shí)滿滿足城市市生活的的需求三三方面來(lái)來(lái)確定適適當(dāng)?shù)木泳幼∶芏榷?。一般般而言，，越接近近市中心心的住宅宅區(qū)其居居住密度度越高，，土地資資源越緊緊張的城城市其住住宅區(qū)的的居住密密度越高高，環(huán)境境質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)越高高的住宅宅區(qū)其居居住密度度越小。。3/空間與環(huán)環(huán)境指標(biāo)標(biāo)房型或稱稱戶型是指一套套住房建建筑面積積的大小小和居室室的數(shù)量量，如兩兩房一廳廳、85平方米，，三房?jī)蓛蓮d兩衛(wèi)衛(wèi)、100平方米等等，它反反映了戶戶內(nèi)居住住環(huán)境質(zhì)質(zhì)量的基基本標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。戶室比是指住宅宅區(qū)內(nèi)各各種不同同戶型的的比例。。戶室比比往往依依據(jù)入住住對(duì)象的的總體家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)成和和住房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)成成予以綜綜合確定定。多低高層層比例是指各類類層數(shù)住住宅的總總建筑面面積與總總住宅建建筑面積積各自的的比例。。住宅平均均層數(shù)是指總住住宅建筑筑面積與與總住宅宅建筑基基底面積積的比例例。3/空間與環(huán)環(huán)境指標(biāo)標(biāo)住宅區(qū)的的綠地率是指所有有住宅區(qū)區(qū)綠地面面積與住住宅區(qū)總總用地面面積的比比例。它它主要控控制和體體現(xiàn)著住住宅區(qū)在在生態(tài)和和綠化方方面的狀狀況。綠地率=總綠地面面積/總用地面面積（%）人均綠地地面積是住宅區(qū)區(qū)綠地總總面積與與住宅區(qū)區(qū)總?cè)丝诳谥龋ǎ▎挝唬海浩椒矫酌?人）人均公共共綠地是住宅區(qū)區(qū)公共綠綠地總面面積與住住宅區(qū)總總?cè)丝谥龋▎螁挝唬浩狡椒矫?人），居住區(qū)內(nèi)內(nèi)公共綠綠地的總總指標(biāo)，，應(yīng)根據(jù)據(jù)居住人人口規(guī)模模分別達(dá)達(dá)到：組團(tuán)不少少于0.5平方米/人，小區(qū)區(qū)（含組組團(tuán)）不不少于1平方米米/人，居居住區(qū)區(qū)（含含小區(qū)區(qū)與組組團(tuán)））不少少于1.5平方米米/人。綠地率率可以以反映映住宅宅區(qū)總總體的的綠化化狀況況，人人均綠綠地面面積反反映的的則是是綠地地的使使用強(qiáng)強(qiáng)度情情況。。同樣樣，公公共綠綠地比比例指指標(biāo)雖雖然也也反映映了住住宅區(qū)區(qū)中可可以用用作居居民直直接使使用的的單獨(dú)獨(dú)綠化化用地地在整整個(gè)住住宅區(qū)區(qū)用地地中的的比例例，但但其實(shí)實(shí)際的的使用用強(qiáng)度度狀況況則需需要由由人均均公共共綠地地來(lái)反反映。。3/空間與與環(huán)境境指標(biāo)標(biāo)總戶數(shù)數(shù)與套套密度度總戶數(shù)數(shù)（總總套數(shù)數(shù)）在住宅宅區(qū)規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)階階段較較總?cè)?/p>