物權(quán)法與車位

【物管大家談.報(bào)道實(shí)錄】07年第2期《物權(quán)法與車位》主題：“物管大家談”2007年第2期一一《物權(quán)法》與車位

時(shí)間：2007年4月16日地點(diǎn)：富力桃園會所主辦單位：羊城晚報(bào)、廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會協(xié)辦單位：廣州市停車場行業(yè)協(xié)會、廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司

策劃：楊黎虹、鄧偉東、姚李娟、陳昂鵬主持人：羊城晚報(bào)專版中心編輯 鄧偉東廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會副會長 張朝德嘉賓：廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會會長 許建華廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會會長 李卓章廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會副會長 謝凱廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會副會長 莊啟明廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會副會長 張軍廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會秘書長 姚李娟廣州市停車場行業(yè)協(xié)會會長 康斯平廣州市停車場行業(yè)協(xié)會秘書長 王單寧廣州市停車場行業(yè)協(xié)會副會長 潘國藩廣東法則明律師事務(wù)所主任律師 李瑾廣東商學(xué)院教授 魏秀玲合富輝煌市場研究部首席分析師 黎文江白云區(qū)春蘭花園業(yè)主 葉春生《物權(quán)法》出臺后，停車場問題引起各界高度關(guān)注，一邊趕著賣車位，一邊車位單價(jià)又創(chuàng)新高，到底怎么看停車場問題？有沒有其他的出路？為此，廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會與羊城晚報(bào)于上周一在富力桃園會所聯(lián)合主辦第三次物權(quán)法高峰論壇一一《物權(quán)法》與停車場。邀請省內(nèi)物權(quán)、停車場協(xié)會、法律、房地產(chǎn)、物管等方面的知名專家、學(xué)者以及業(yè)主代表，就《物權(quán)法》頒布以后，社會上出現(xiàn)的停車場熱點(diǎn)問題，以及停車場今后如何發(fā)展、有哪些擔(dān)憂、車位的買賣、物業(yè)管理公司如何應(yīng)對等焦點(diǎn)問題進(jìn)行深入探討，專家們精辟分析、詳細(xì)解讀，業(yè)主們大膽質(zhì)疑，小心求證，令與會者們獲益良多。物權(quán)法與停車場的問題，大家都在講，人人都在講，但是這個(gè)問題究竟該怎么看？請看專家的說法。精彩言論：【廣州市停車場行業(yè)協(xié)會會長、廣州城建開發(fā)宏城車場物業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理：康斯平】:物權(quán)法的出臺帶來希望，其切入點(diǎn)是政府加大投入，著力點(diǎn)是放開經(jīng)營價(jià)格?！緩V州僑福物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理：潘國璠】：現(xiàn)在的車位是價(jià)高者得，買的時(shí)候沒有限價(jià)，為什么出租的時(shí)候要限價(jià)？【廣州市停車場行業(yè)協(xié)會副秘書長：李緒進(jìn)】：回歸到廣州市對城市交通的發(fā)展戰(zhàn)略的定位，像廣州這樣的國際化大都市來講，最終還是要解決。一個(gè)是走公交優(yōu)先，解決大部分人的出行，而不是盲目的發(fā)展停車位?！旧钲诖髮W(xué)法學(xué)院：魏秀玲】：對于（停車場）這個(gè)資源，在國家壟斷的前提下，如何讓老百姓知道國家壟斷在手里干什么。你應(yīng)該給老百姓造福，不能給老百姓造福，這個(gè)資源壟斷就沒有什么意義?！緩V州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會副會長：謝凱】：香港的車位已經(jīng)走向市場調(diào)節(jié)的方向，這點(diǎn)值得我們思考?！敬禾m花園業(yè)主代表：葉春生】：在地方立法的時(shí)候，一定要考慮，這可能會跟公共利益發(fā)生沖突。這些問題出現(xiàn)了怎么處理，沒有出現(xiàn)又應(yīng)該怎么防止。焦點(diǎn)話題：——降價(jià)拋售？NO!《物權(quán)法》在今年的10月1日即將開始實(shí)行。自《物權(quán)法》出臺以來，社會上反響強(qiáng)烈，很多人擔(dān)心，發(fā)展商會在《物權(quán)法》實(shí)施前把車位全部出租或是出售，社會可能會出現(xiàn)買賣車位的狂潮。對此，合富輝煌的首席分析師黎文江提出了質(zhì)疑，他以2007年前三個(gè)月車位的價(jià)格和銷售方面的數(shù)據(jù)來證明，預(yù)計(jì)中的停車位的拋售狂潮并未出現(xiàn)?！救ツ贶囄怀山辉?倍】：據(jù)合富輝煌房地產(chǎn)商用物業(yè)部提供的數(shù)據(jù)顯示，2006年一手車位的成交金額飆升至19.68億元，約為2005年10.52億元的兩倍，一手成交均價(jià)為6728元/平方米，同比增長43.64%，而2006年廣州市十區(qū)一手住宅均價(jià)的升幅為23.5%，車位價(jià)格升幅比一手住宅的升幅高出近一倍。數(shù)據(jù)顯示，廣州市車位的成交量從2003年的18.74萬平方米躍升至2006年的32.37萬平方米，呈現(xiàn)出逐年上升的勢頭，其中，2006年比2005年上升20.38%。縱觀2006年廣州各區(qū)車位的成交情況，天河區(qū)以逾10萬平方米的成交量位居十區(qū)之首；其次是海珠區(qū)和白云區(qū)，分別有6.4萬平方米和4.3平方米成交量；此外，越秀區(qū)和番禺區(qū)都有超過3萬平方米的成交量。合富輝煌商用物業(yè)部提供的數(shù)據(jù)顯示，廣州市十區(qū)車位市場的一二手成交均價(jià)走勢持續(xù)上升，以2006年的升幅最大：一手成交均價(jià)上升43.64%，二手成交均價(jià)為3750元/平方米，同比上升20.77%?！窘衲晡匆娷囄粧伿劭癯薄浚豪栉慕硎?，根據(jù)目前所了解的情況來看，今年1月一3月，每個(gè)月的月平均一手車位的成交面積均為3萬多平方米，從成交量來看，《物權(quán)法》出臺前的3月份與1月、2月對比，成交量并無大增的情況，因此可見并不存在開發(fā)商降低拋售的現(xiàn)象。不過，黎文江認(rèn)為，今年廣州的停車位成交量將穩(wěn)步增長。早期開發(fā)或建成5-10年的住宅小區(qū)，車位與居住戶數(shù)配比大部分都在1:5以上，車位供應(yīng)缺口非常大。即使目前新建樓盤的車位與居住戶數(shù)配比上升為1:2或1:3,甚至有些達(dá)到1:1,但這樣的數(shù)量仍是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。目前，廣州實(shí)際有效車位只有30多萬個(gè)，尤其是環(huán)市路、天河北等商務(wù)區(qū)和中山路、天河路等商業(yè)區(qū)。可以說，廣州市的車位市場一直處于“供不應(yīng)求”的局面。在市場需求量大的情況下，預(yù)計(jì)2007年的車位成交量穩(wěn)步增長。三大擔(dān)憂：【擔(dān)憂一：車位，買還是不買？】《物權(quán)法》七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)該優(yōu)先滿足業(yè)主的需要。一些原本打算買車位的業(yè)主有了疑慮：小區(qū)的車位還要不要買？是不是不必花這筆錢，以后也能優(yōu)先滿足自己的停車需要。（場外連線）廣州大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院工程管理系主任陳德豪認(rèn)為：從目前的趨勢來看，有經(jīng)濟(jì)能力的業(yè)主最好買車位。因?yàn)橛熊嚨娜藬?shù)越來越多，車位日益成為一種稀缺資源，盡管《物權(quán)法》規(guī)定小區(qū)內(nèi)的車位要優(yōu)先滿足業(yè)主需要，但是如果小區(qū)內(nèi)只有50個(gè)車位，卻有200人有車，你的優(yōu)先權(quán)還是難以得到保證。（場外連線）房地產(chǎn)專家趙卓文也同樣認(rèn)為，不買車位絕對是錯(cuò)誤的。“現(xiàn)在廣州的車位已經(jīng)進(jìn)入了爆炸的階段，現(xiàn)在能下手就下手。”【擔(dān)憂二：有預(yù)售證的人防工程，能放心買嗎？】業(yè)主代表擔(dān)心，有的物業(yè)小區(qū)的地下停車場是人防工程，雖然有預(yù)售證，但是這樣的地下停車場車位，能放心買嗎？廣州僑福物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理潘國璠表示：有觀點(diǎn)認(rèn)為，人防工程是市政公用設(shè)施，不能進(jìn)行買賣、交易、贈與等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移活動，以保證市政公用設(shè)施的性質(zhì)不發(fā)生改變。但是也有觀點(diǎn)認(rèn)為，由人防工程改建的地下停車場發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移活動，并不妨礙其戰(zhàn)時(shí)作為共用設(shè)施的功能。關(guān)鍵是看權(quán)屬是誰的，如果是歸全體業(yè)主共有，出售車位應(yīng)經(jīng)過業(yè)主大會同意；如果權(quán)屬是開發(fā)商的，那么開發(fā)商將車位出售，在法律上則不存在障礙?！緭?dān)憂三：開發(fā)商之前與物管的委托協(xié)議，都是有效的嗎？】有的小區(qū)開發(fā)商一開始就與物管簽訂協(xié)議，將小區(qū)里的共有道路等作為停車場委托其管理。這種協(xié)議是否有效呢？深圳大學(xué)法學(xué)院教授魏秀玲表示：從完善的法律手續(xù)或法律程序看，如果開發(fā)商委托物業(yè)管理公司的話，必須得在售房合同里取得業(yè)主的授權(quán)；如果沒有取得授權(quán)，開發(fā)商和物管公司簽的委托協(xié)議就是無效的。他山之石：——國內(nèi)外其他大城市經(jīng)驗(yàn)【上海：停車收入用于建車場】上海專門成立了停車場管理的機(jī)構(gòu)，而且把全市的路面停車，全部統(tǒng)一由一個(gè)機(jī)構(gòu)管理，資源統(tǒng)一由政府配置，這部分收入全部用于停車場的建設(shè)。上海對停車收費(fèi)價(jià)格設(shè)定了兩條原則：一是停車服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同性質(zhì)、不同類型的停車場（庫）分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、市場調(diào)節(jié)價(jià)；二是實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)的停車服務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照同一區(qū)域道路停車高于路外停車的原則，區(qū)別不同區(qū)域、不同停車時(shí)間確定停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?！鞠愀郏鹤≌囄恢惶峁┙o業(yè)主】現(xiàn)在香港每一個(gè)小區(qū)、每一棟公寓，都會按照停車場的大小、車位數(shù)量與住戶數(shù)量之間的比例，

對業(yè)主購買停車位的數(shù)量進(jìn)行規(guī)定，一個(gè)業(yè)主只能買一個(gè)或者兩個(gè)車位。香港有樓宇買賣條例，凡

是上世紀(jì)80年代末期后建設(shè)的屋村，在其公契中都會規(guī)定：停車位出售的時(shí)候，只能賣給屋村的業(yè)

主；停車位出租的時(shí)候，也只能租給屋村的業(yè)主。另外，私人住宅屋村內(nèi)的停車位按規(guī)定不能全部出售，大概需預(yù)留5%-10%的訪客車位，產(chǎn)權(quán)屬于發(fā)展商，用于探訪者的臨時(shí)停車。一般香港的路面不能停車，半個(gè)小時(shí)的免費(fèi)只針對運(yùn)東西進(jìn)來停在路面的車，地下的車位都是要收費(fèi)的。此外，在香港，停車位只是提供位置給業(yè)主停車，并不保障安全。如果車丟了或是有劃傷，物業(yè)公司都不承擔(dān)責(zé)任?！九_灣美國日本：不得排除“法定車庫”存在】日本和臺灣地區(qū)都要求房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)必須附設(shè)一定數(shù)目的車位，由業(yè)主享有其所有權(quán)，并不得通過合同約定排除“法定車庫”的存在或改變“法定車庫”的歸屬。美國則確認(rèn)業(yè)主對小區(qū)車位、車庫的整體所有權(quán)，開發(fā)商在未滿足小區(qū)居民需要前不得對車位、車庫加以營利性利用。物管支招：論壇上，來自廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的代表們熱議：《物權(quán)法》出臺后，物管公司今后在管理和服務(wù)過程中有很多問題需要得到業(yè)主的確認(rèn)，否則工作很難開展。那么怎么才能處理好和業(yè)主的關(guān)系，取得業(yè)主的支持？物管公司的代表根據(jù)自己多年的物管經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出“攻心為上、效益為王、創(chuàng)新突破”三大法寶。【第一：攻心為上】廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會副會長莊啟明在攻心為上的策略上非常有心得。他表示，物管公司首先應(yīng)該跟業(yè)主進(jìn)行廣泛的交流，把小區(qū)可供停車之用的空地劃成平面圖，公示出來，請全體業(yè)主一起討論，讓沒有車的業(yè)主也覺得自己受到尊重，并清楚自己的權(quán)益有沒有受到損害，這樣就比較容易得到支持和理解。此外還可以采用調(diào)查問卷的形式，因?yàn)楹芏鄻I(yè)主都是“中立派”，所以可以請業(yè)主“反對的請投票”，往往表決獲得通過。這里也要友情提醒各位業(yè)主：不要輕易放棄自己的投票權(quán)，因?yàn)闂墮?quán)就意味著贊成。【第二：效益為王】物管公司的代表們認(rèn)為，除了攻心為上，給業(yè)主擺出經(jīng)濟(jì)利益也很有效。比如一些生活比較有規(guī)律的業(yè)主，他們白天上班，晚上才回來。物管公司就可以和業(yè)主協(xié)商，上班時(shí)間將其車位出租，并以月租的方式讓業(yè)主得到經(jīng)濟(jì)的回報(bào)，這樣的服務(wù)其實(shí)很多業(yè)主都會樂意接受。再比如，在寫字樓，那里的停車場在晚上通常都很空，如果旁邊有卡拉OK等夜場，車位的需求就很大，如果與寫字樓車位的業(yè)主商量，在晚上把部分車位出租，租金利潤將返還給車位業(yè)主，相信，很多人也是愿意接受的。上述服務(wù)要是以合同為依據(jù)進(jìn)行管理，其實(shí)最終得益的還是業(yè)主?！镜谌簞?chuàng)新突破】物管行業(yè)協(xié)會的代表們表示，要解決停車難題，還需要“創(chuàng)新突破”。比如政府放開指導(dǎo)，一切交由市場決定?！艾F(xiàn)在一個(gè)車位的建設(shè)成本大概要10萬元，還不算平時(shí)的管理成本，可每個(gè)月的租金只有400元，大概要20年才能回本，而且丟了車還得賠償，誰都不愿意做這樣的買賣。”物業(yè)公司代表建議，應(yīng)該將一切交由市場調(diào)節(jié)，資源得到優(yōu)化配置，停車難的問題或許可以緩解。法律連線： 小業(yè)主可告占路停車按照《物權(quán)法》的規(guī)定，小區(qū)道路的車位是小區(qū)業(yè)主共有的，但很多小區(qū)路面停車的情況非常普遍，它們既沒有得到業(yè)主的授權(quán)，收入和支出也沒進(jìn)行公開。廣州市律師協(xié)會房地產(chǎn)委員會主任許奮飛認(rèn)為，在10月1日以后，小業(yè)主其實(shí)個(gè)體也可以對違法的物管公司提出起訴，而且成本不高，舉證并不困難，勝算的把握也挺大。許奮飛說，在《物權(quán)法》頒布后，按照其規(guī)定，任何一個(gè)或者是數(shù)個(gè)業(yè)主都可向法院提出起訴，舉證的時(shí)只需提供房產(chǎn)證，證明自己是業(yè)主，其次要拍照片，顯示出在自己的小區(qū)范圍內(nèi)，道路上有停放車輛的現(xiàn)象，就可以起訴。在這種情況下，一般來說，人民法院會要求被告，比如說物業(yè)公司或停車場管理單位舉證。如果是物業(yè)管理公司允許同意停車的，就要舉證已經(jīng)經(jīng)過半數(shù)業(yè)主同意進(jìn)行停車的，如果不能舉證就要承擔(dān)敗訴的責(zé)任。一般來說，法院會首先要求排除妨害、停止侵權(quán)。另外，在這個(gè)車位上停車的個(gè)人和讓對方停車的單位都要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，以后未經(jīng)足夠的業(yè)主授權(quán)，就不能停車了。物業(yè)管理公司如果沒有披露停車費(fèi)的收入，在尚未成立業(yè)主委員會的小區(qū)內(nèi)，任何一個(gè)業(yè)主都可以查閱、查詢物業(yè)管理公司收和支的情況，在已經(jīng)成立業(yè)委會的小區(qū)內(nèi)，則可委托業(yè)委會查詢。物業(yè)管理公司如果收了停車費(fèi)以后，不能證明有合理的支出，就要承擔(dān)合理的賠償責(zé)任；如果將這些費(fèi)用當(dāng)成了利潤，就是對集體或者是公共財(cái)產(chǎn)造成了侵占，有可能進(jìn)行刑事立案調(diào)查。行業(yè)觀點(diǎn)：——要處理好四個(gè)關(guān)系：一是要處理好《物權(quán)法》的規(guī)定與應(yīng)用的關(guān)系。無可否認(rèn)，《物權(quán)法》的頒布對整個(gè)社會與各行各業(yè)，都帶來了很大的影響，也在多個(gè)方面保障了業(yè)主的合法權(quán)益。但是，《物權(quán)法》歸根到底是屬于民法的一部分，而民法的一項(xiàng)重要原則是對權(quán)利人的權(quán)利實(shí)行平等保護(hù)。公平競爭、平等保護(hù)、優(yōu)勝劣汰是市場經(jīng)濟(jì)的基本法則。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，各種市場主體都在統(tǒng)一的市場上運(yùn)作并發(fā)生相互關(guān)系，各種市場主體都處于平等地位，享有相同權(quán)利，遵守相同規(guī)則，承擔(dān)相同責(zé)任。也就是說，車位這個(gè)話題上，應(yīng)當(dāng)提倡既保護(hù)小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益，也同時(shí)平等地保障開發(fā)商、物業(yè)公司、停車場經(jīng)營公司的應(yīng)得權(quán)益，這是其一。其二，《物權(quán)法》終歸只是民法體系的一個(gè)普通法、一般法，并非包羅萬有、包治百病的，要真正有效地規(guī)范和調(diào)整車位（停車場）以及物業(yè)管理方方面面的關(guān)系，還應(yīng)當(dāng)靠具體的特別法、部門規(guī)章、地方性法規(guī)，以及政策的落實(shí)、市場的成熟、制度的完善、行業(yè)的指引、企業(yè)的自律和業(yè)主自身意識的提高等方面的綜合因素。討論中也存在不少爭議和爭論的地方，正是要求各方主體在《物權(quán)法》大原則的規(guī)定下，因地制宜、切合實(shí)際地提出解決問題的合理方法與措施。二是要處理好車位的產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)的關(guān)系。“車位”問題應(yīng)該區(qū)別兩個(gè)方面來處理：一類是規(guī)劃的車位，也就是《物權(quán)法》第74條規(guī)定的“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的這類車位。目前的規(guī)劃還沒有規(guī)定這些車位和電梯、樓梯、綠地那樣屬于共有公用，而一般都是由業(yè)主專有和專用的，并且通常都是和開發(fā)商約定以出售、附贈或者出租的方式加以使用。因此，在規(guī)劃方面未有新的規(guī)定出來之前，這類車位的產(chǎn)權(quán)是比較明晰的，主要應(yīng)解決使用權(quán)的問題，也就是對“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”這個(gè)規(guī)定進(jìn)行細(xì)化的問題。另一類車位，則是沒有規(guī)劃的、但是由于小區(qū)沒有車位（車庫）或者車位（車庫）嚴(yán)重不足，為了解決停車問題而占用小區(qū)內(nèi)共有的道路或者其他共有場地而開辟出來的