單身公寓可行性的分析

單身公寓可行性的分析報告結構區(qū)域?qū)傩怨F(xiàn)狀分析公寓案例分析業(yè)態(tài)分析目標客戶營銷推廣主題概念媒體組合媒體費用1高新區(qū)，東臨寧波深水良港--北侖港，南接杭甬高速公路，西靠寧波市區(qū)，北連杭州灣跨海大橋，是寧波實施科教強市“一號工程”的重要載體和中國科學院高新技術成果產(chǎn)業(yè)化的重要基地.高新區(qū)簡介國家級、寧波新一輪城市發(fā)展的重點區(qū)域和技術創(chuàng)新基地區(qū)域?qū)傩詵|部新城位于寧波中心城三江片區(qū)東部，與三江口老城中心形成“一心二核”城市格局定位未來新的城市中心，將為寧波實現(xiàn)城市發(fā)展戰(zhàn)略，拉開城市框架，拓展城市空間，提升城市功能，提供一個很好的發(fā)展契機。東部新城簡介未來城市構架的幾何中心，形成“一城二心”的總體空間格局區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域研究雙城演義——當“高新區(qū)”遇上“東部新城”對我們意味著什么？1999-2009：高科技產(chǎn)業(yè)、部分居住功能高新區(qū)東部新城2010-2010：政治、商業(yè)、商務高新區(qū)和東部新城將重新整合，同化江東區(qū)，成為集行政、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、居住、休閑等多元化功能于一體的新的城市“極”區(qū)域?qū)傩詵|部新城未來規(guī)劃無限美好高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展日趨成熟城東資源大整合遇見區(qū)域研究“雙城”已進入融合、發(fā)展期，本案運營與城俱進，做大東城項目區(qū)域?qū)傩詫幉▏腋咝聟^(qū):高新區(qū)是CID（中央產(chǎn)業(yè)區(qū)）集科研、居住、休閑、教育為一體的重要區(qū)域高新區(qū)東部新城東部新城:商務和市政中心，商業(yè)和金融中心，完善的商業(yè)服務、生活休閑。地理優(yōu)勢東部新城和高新區(qū)的“紐帶”,寧波最具發(fā)展活力的區(qū)域市政商業(yè)金融休閑人才高新產(chǎn)業(yè)環(huán)境人文居所紐帶項目分析主要經(jīng)濟指標項目主要經(jīng)濟指標（除8#樓1F:719.97㎡作為食堂）建筑占地面積1347.41㎡

總建筑面積2600.77㎡7#(2層)1F:627.44㎡8#(3層)2F:661.06㎡2F:652.95㎡3F:659.32㎡合計1280.39㎡合計1320.38㎡項目分析8新城實驗小學（規(guī)劃）7新城第一實驗學校6臺灣長庚醫(yī)院（籌建）5城市文化廣場（在建）4市行政中心（在建）3雷迪森廣場（在建）2金融貿(mào)易區(qū)1國際會展中心17三江超市16華聯(lián)超市15體育中心14家樂福13維多利亞廣場（在建）12外國語學校9院士公園10州際酒店（在建）11高新區(qū)管委會教育醫(yī)療商業(yè)酒店公建行政18泰富廣場項目所在位置1975103281261314151617185KM114項目配套周邊生活配套規(guī)劃齊全、集中，品質(zhì)呈現(xiàn)高端化趨勢項目分析項目配套具備豐富的景觀資源，周邊安靜無噪音，但目前生活配套不佳7#國際金融中心江東科技創(chuàng)業(yè)中心能士智能巷辛普地塊啟新路8#項目分析地理位置優(yōu)越，提升空間巨大；緊依河支流，景觀資源較好；項目本身擁有一定的客戶資源；項目交通存在缺陷；周邊生活配套齊不佳；停車位配備不到位；戶型面積過小，單一，無法滿足做飯需求。SWOT分析中心城區(qū)公寓分布公寓現(xiàn)狀分析目前已交付酒店式公寓主要集中在鄞州新區(qū)及三江口附近寧波住宅租賃市場發(fā)展健康、平穩(wěn)，中高檔公寓的租金保持較高水平，達到46元/平方米/月，成熟的住宅小區(qū)出租率普遍在85%以上，部分品質(zhì)好的公寓在95%以上。從區(qū)域來看，江東區(qū)為新開發(fā)地塊，地理位置優(yōu)越，新建高檔公寓較多，平均租金水平最高，達到53元/平方米/月，一室一廳的60平方米的房源價格約3200元/月（即1.7元/天/平方）。鄞州區(qū)塊由于可選房源較多，距市中心較遠，租金最低，為38元/平方米/月（即1.3元/天/平方）。本項目位于東部新城，租金暫無法達到江東區(qū)的平均水平。*選取寧波市區(qū)具有代表性的20多個精裝修住宅和酒店式公寓項目統(tǒng)計其整租價格，涵蓋40-200平方米的各類戶型面積；*右軸為60平方米房源的平均價格水平中高檔公寓租金公寓平均租金為1.5元/平米/天，年漲幅約9%，出租率在85%以上公寓現(xiàn)狀分析公寓現(xiàn)狀分析租金價格預測國際都市化的快速發(fā)展加快城市化進程，外來人員就業(yè)增加住房需求依據(jù)一：2020年寧波城市規(guī)劃城市定位——發(fā)揮港口和外貿(mào)口岸優(yōu)勢，發(fā)展先進制造業(yè)、海洋高新技術產(chǎn)業(yè)和重化產(chǎn)業(yè)；人口規(guī)劃——2020年城鎮(zhèn)人口590萬-620萬，中心城市人口230萬-270萬，區(qū)域人口保持快速增長，寧波成為浙江沿海地區(qū)主要人口遷入地區(qū)；自然與人文特色地區(qū)——市區(qū)余姚江、奉化江、甬江三江地帶、余姚慈溪綠心、寧波東部和西南部山林地區(qū)依據(jù)二：寧波房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)和住宅租賃市場健康發(fā)展公寓現(xiàn)狀分析2006-2011年租金發(fā)展，每年的遞增比率在5%-15%之間租金價格預測依據(jù)三：人民幣的升值和通貨膨脹經(jīng)濟宏觀來言，寧波連續(xù)10多年GDP保持8%以上高速增長，加之通脹和加息的預期，住宅購買力降低，住宅的投資回報率低，房租上漲成為必然趨勢。公寓現(xiàn)狀分析租金價格預測對中國未來經(jīng)濟的良好預期使得房租的投資收益比快速上升項目位置：北鄰楊木碶路，南鄰通途路綠化帶項目戶數(shù)：共1800戶（一期396戶、二期320戶）占地面積：37524㎡總建筑面積：243000㎡開盤時間：2010年12月18日、下一批預計2011年4月推出房源：推出首批394套層高：2.9米面積范圍：30-125平米、主力戶型70-90平米價格情況：9080-15900元/㎡，均價13000元/㎡裝修標準：2000元/㎡銷售情況：開盤當天394套公寓全部售罄戶型面積（㎡）33-4169-7684-92合計套數(shù)（套約套數(shù)12515489368簽約率32%39%22%93%戶型面積（㎡）4979-8192合計套數(shù)（套）6419264320占比20%60%20%100%一期3#樓二期4#樓公寓案例分析和美城四幢小高層單身公寓1-2層為商業(yè)用房商業(yè)街區(qū)公寓案例分析21碼頭項目位置：海曙新星路與麗園北路交界處占地面積：約4.8萬㎡總建筑面積：約13萬㎡項目戶數(shù)：公寓1226套開盤時間：2010年8月22日面積范圍：30-50平米價格情況：9080-15900元/㎡，均價13000元/㎡裝修標準：2000元/㎡（平層）；3000元/平米（復式）銷售情況：公寓全部售罄，目前在售商鋪戶型面積（㎡）開間（米）進深（米）層高（米）得房率產(chǎn)品特點市場接受度Ra戶型403.68.4375.6%戶型較狹長，采光與通風性不強；客廳與臥室連通，擴大空間感。較低Ea戶型304.2

5.73

79.8%戶型方正，利用率高面積小，無獨立客廳；較低Ea戶型1室1廳1衛(wèi)1廚30㎡Ra戶型1室1廳1衛(wèi)1廚40㎡公寓案例分析21碼頭開發(fā)商迪賽置業(yè)項目規(guī)模占地9766平米，總建41344平米（地上總建34181平米），共598套建筑形態(tài)1幢22層單身公寓產(chǎn)品屬性40年產(chǎn)權單身公寓（辦公樓轉型）開盤時間2010.11.17銷售均價18000元/㎡裝修標準3000元/㎡銷售情況銷售率70%，簽約率57%預計交付時間2012.1容積率3.5層高3-5層層高3.3米，6-22層4.5米戶型范圍主力面積47-54平米位置建筑面積實際建筑面積套數(shù)配比邊套54約73㎡（無挑空）8013.38%中間套47約66平米（客廳部分挑空）51886.62%公寓案例分析金東岸項目金.東岸樓層6梯29戶VS邊套開間4.94米，進深7.7米，客廳4.9米挑空；中間套開間4米，進深7.7米，客廳4.9米挑空；公寓案例分析金東岸開發(fā)商亞歷山大置業(yè)項目規(guī)模占地22407平米，總建83940平米；公寓面積22282平米，共601套建筑形態(tài)高層底商+單身公寓產(chǎn)品屬性40年產(chǎn)權單身公寓開盤時間2010.4.10交付時間2012-5銷售價格18000元/㎡裝修標準2000元/㎡總套數(shù)601套銷售情況銷售率95%，簽約率89%容積率2.5層高3.1米戶型范圍31-42㎡備注錢湖天地分有港式、簡歐式和地中海三種裝修風格，消費者可自由選擇公寓案例分析錢湖云庭朝北B戶型31㎡朝南A戶型42㎡特點：大面積落地玻璃窗，采光性好，開放式臥室與客廳相通，增加空間感。特點：戶型面寬較大，結構方正，利用率高，功能齊全公寓案例分析錢湖云庭物業(yè)類別：住宅、單身公寓、商鋪物業(yè)地址：高新區(qū)丹桂路與院士路交匯處開盤時間：住宅2010年7月17日、公寓預計2011年年中銷售均價：住宅17000元/平米、公寓未定裝修標準：未定公寓戶型面積：30-50㎡層高：平層3米、復式4.5米綠化率:30%

開發(fā)商:奧麗賽置業(yè)公寓套數(shù):461套住宅公寓公寓案例分析鳳凰水岸平層D2戶型建筑面積:40.61平米特點：戶型開間小、進深長，通風采光受影響；帶有生活陽臺附加值高。平層I戶型建筑面積:29平米特點：居家功能齊全，帶有大型生活陽臺，附加值高。公寓案例分析鳳凰水岸報告結構項目概況區(qū)域?qū)傩皂椖糠治龉F(xiàn)狀分析公寓案例分析項目界定業(yè)態(tài)分析目標客戶方案建議經(jīng)濟測算營銷推廣主題概念媒體組合媒體費用2業(yè)態(tài)規(guī)劃本案將打造成“酒店式”、“拎包入住”中高檔公寓進行出租業(yè)態(tài)建議業(yè)態(tài)建議本案將做成精裝單身公寓109個房間，相當于小型經(jīng)濟酒店體量業(yè)態(tài)建議樓幢樓層面積(㎡)房間數(shù)(間)

樓幢樓層面積(㎡)房間數(shù)(間)7#1F627.44218#1F719.9702F652.95222F661.0603F652.95223F659.320合計

1933.3465合計

2040.350備注：（1）有線電視/電腦機房配置在7#樓1層，占據(jù)一個房間；（2）7#樓現(xiàn)為3層，2層為隔層；（3）食堂設置在8#樓一層，若園區(qū)辦公全部入住，無法滿足用餐高峰期要求，根據(jù)初步估計即便做成快餐類形式，最多可容納就餐人數(shù)人。

客戶篇目標客戶80后的城市青年白領是單身公寓主要的消費人群處在人生的過渡階段：工作年限較短，儲蓄不多，70%選擇租賃住房的方式度過從單身到成家立業(yè)的人生階段受過良好的教育，擁有高學歷、穩(wěn)定收入，對事業(yè)、物質(zhì)生活都持有較高的追求和標準私密性要求高：大部分都是獨生子女，有較強的獨立意識，渴望擁有獨立、自由的私人空間經(jīng)濟性與安全性：單身公寓比包租招待所、賓館省錢、方便；規(guī)范化監(jiān)督和管理更順應了對居住安全的要求靈活性和實用性：偏好緊湊、實用的戶型，多數(shù)青睞中小戶型，LOFT、單身公寓；在配套設施中，對健身、餐飲類配套的關注度最高只要大交通跟得上，對房源所處區(qū)域的接受能力比較強目標客戶根據(jù)以上信息我們選擇的目標客戶群是離鄉(xiāng)人群。常居住出租房并且年齡在20-30歲的人群。公寓市場寧波單身公寓市場調(diào)查公寓租賃市場會展中心科創(chuàng)中心金融中心新天地以國企和事業(yè)單位為主，金融國際中心是以金融行業(yè)公司為主，80后約60%，30-45歲占40%，消費人群相對的檔次較高以外貿(mào)和貨代單企業(yè)服務位為主，消費人群一般為普通白領，公寓需求較大?！桃詣?chuàng)意型、科技、大學生創(chuàng)業(yè)公司為主，80后約占90%，收入不高，公寓需求一般。本項目八駿灣與項目一體的八駿灣獨棟寫字樓，主要以外貿(mào)、進出口等企業(yè)，主要人群為白領，公寓需求較大。以外貿(mào)和貨代單企業(yè)服務位為主，消費人群一般為普通白領，公寓需求較大。目標客戶分析項目周邊為核心區(qū)的5個企業(yè)聚集地，擁有大量的租賃需求航運中心物流公司，進出口公司約占70%，80后占80%，公寓需求大客戶分布會展中心國際金融中心江東科創(chuàng)中心航運中心新天地商務其他租客客戶圈定客戶圈定客戶定位客戶定位客戶定位區(qū)域過渡型大學畢業(yè)型都市白領型都市白領型目標客戶寧波東部新城他們或在貨代公司，或外貿(mào)公司，或企事業(yè)單位，奮發(fā)向上，是城市中收入階層；年齡在23-30歲，他們經(jīng)過自我修養(yǎng)的培育，具備一定鑒賞力，對東部新城的發(fā)展及項目產(chǎn)品認同感強。準備購房但經(jīng)濟不足的人群，以江東區(qū)分布為主主要集中在江東、鄞州梅墟等，年齡在30-35之間，以年輕夫婦為主，對居住品質(zhì)要求較高！目標客戶區(qū)域過渡型剛大學畢業(yè)參加工作人群年齡在20-23歲之間以會展中心、科創(chuàng)中心等為主求租動機：公司不提供住宿；追求良好的居住環(huán)境；情侶入住需要相對的私密性；大學畢業(yè)型目標客戶客戶收入分析外貿(mào)公司、貨代公司80后收入基本在2500-5000之間創(chuàng)意、科技公司，大學創(chuàng)業(yè)公司80后收入基本在2500左右服務型公司80后收入基本在保險業(yè)務的底薪在1500以上第一階梯第二階梯第三階梯主力客群都市白領型引導客群大學畢業(yè)型補充客群區(qū)域過渡型項目的目標客戶群體偶得客群其他租客目標客戶群圈定租賃篇福明三期福明二期福明一期蘭亭綠源新天地錦秀東城東寅商座莘香雅苑本案金融中心會展中心航運中心科創(chuàng)中心新天地據(jù)調(diào)查會展中心、科創(chuàng)中心、新天地、航運中心的企業(yè)員工租房分布在福明一、二、三期，蘭亭綠源，新天地等（其中包含東海家園、中興小區(qū)、錦苑小區(qū)）。以周邊市場如三江購物、商鋪和機械電子等公司相關人員為主分布于錦秀東城、東寅商座、莘香雅苑等目標客戶群圈定小區(qū)名稱裝修情況面積（平方米）戶型租金（月/元）備注福明家園三期中檔裝修772室1廳1衛(wèi)2000沒有空調(diào)，洗衣機，其他家具都有福明家園三期中檔裝修652室1廳1衛(wèi)2300家具家電齊全福明家園三期毛坯582室1廳1衛(wèi)1300

福明家園一期高檔裝修922室1廳1衛(wèi)2800家具家電齊全福明家園絕大部分都是以合租形式，裝修一般，房間大位置較好的比普通房間貴100-200元，雖然包含廚房和客廳，但仍然可以推算出如果以合租形式一間普通房需要1000元左右廚房空調(diào)大臥室小臥室福明家園分析小臥室大臥室客廳衛(wèi)生間廚房小區(qū)名稱裝修情況面積（平方米）戶型租金（月/元）備注蘭亭綠源中檔裝修802室1廳1衛(wèi)2800家具家電齊全蘭亭綠源中檔裝修802室1廳1衛(wèi)2600家具家電齊全蘭亭綠源毛坯802室1廳1衛(wèi)1600新天地整體裝修較好，但衛(wèi)生間及臥室裝修以啊不能，但仍然可以推算出大臥室1400元，小臥室1200元。蘭庭綠源分析小區(qū)名稱裝修情況面積（平方米）戶型租金（月/元）備注新天地中檔裝修852室1廳1衛(wèi)2500家具家電齊全新天地高檔裝修722室1廳1衛(wèi)2400家具家電齊全新天地毛坯802室1廳1衛(wèi)1600新天地整體裝修一般處于中檔，衛(wèi)生間及大小臥室裝修較差，可以推算出大臥室1250元，小臥室1150元大臥室小臥室衛(wèi)生間廚房新天地分析小區(qū)名稱裝修情況面積（平方米）戶型租金（月/元）備注錦秀東城中檔裝修872室1廳1衛(wèi)2500沒有空調(diào)，家具都有錦秀東城中檔裝修872室1廳1衛(wèi)2800家具家電齊全錦秀東城中檔裝修872室1廳1衛(wèi)2000只有空調(diào)，熱水器，其他家具家電沒有廚房大臥室小臥室衛(wèi)生間錦秀東城整體裝修一般，配套設施一般，空間較大，推斷大臥室1500元，小臥室1300元。錦秀東城分析小區(qū)名稱裝修情況面積（平方米）戶型租金（月/元）備注莘香雅苑毛坯582室1廳1衛(wèi)1300

莘香雅苑中檔裝修772室1廳1衛(wèi)1800家具家電齊全莘香雅苑中檔裝修872室1廳1衛(wèi)2000家具家電齊全與福明家園類似的項目，整體裝修簡單，配套設施不完善，大臥室在1000元，小臥室800元。衛(wèi)生間大臥室客廳莘香雅苑分析小區(qū)名稱裝修情況面積（平方米）戶型租金（月/元）備注東寅商座高檔裝修361室1廳1衛(wèi)1600家具家電齊全，沒有廚房東寅商座高檔裝修361室1廳1衛(wèi)1500家具家電齊全，沒有廚房東寅商座高檔裝修461室1廳1衛(wèi)2000家具家電齊全，有廚房與本案類似的項目，高檔裝修，配套設施完善，但多了一個客廳，在市場上出租率較高，廣受白領階層的歡迎。電視臥室衛(wèi)生間客廳東寅商座分析東寅商座租金達到1500-1600元。錦秀東城租金達到1500-1300元。蘭庭綠源租金達1400-1200元新天地租金達到1250-1150元。莘香雅苑租金達到1000-800元。福明家園租金最低達到900-800元。整體市場情況良好，錦秀東城、蘭亭綠源、新天地、莘香雅苑、福明家園等小區(qū)均是以合租形式來分析租金，東寅商座作為單身公寓精裝修，租金目前是處于最高。——得出結論：單身公寓的租金比一般的住宅同等面積的戶型租金高。租金分析類似案例——貴安公寓貴安公寓位于聯(lián)豐中路上，是一個由廠房改建的公寓項目。外立面以廠房為主，整體公寓形象較差，對面就是一家服裝工廠，周邊環(huán)境沒有居住感。走廊裝修普通，整體刷白為主，缺乏高品質(zhì)感。類似案例——貴安公寓A戶型一室一衛(wèi)一陽臺30-35㎡，房間面向南：價格（950—1300）內(nèi)部裝修簡潔，整體只為滿足居住功能，缺乏單身公寓的溫馨感，檔次較低。電視空調(diào)書桌大床電熱水器衣柜陽臺類似案例——貴安公寓B戶型一室一衛(wèi)一廳一陽臺35-40㎡，房間面向北：價格（1200—1500）B戶型只是比A戶型多了一個客廳，其余都相同，只為滿足可以做飯功能。物業(yè)配套:采用酒店管理模式，物業(yè)費為2.4元/平方/月。全方位裝有監(jiān)控探頭，24小時保安巡邏，24小時電梯服務，清潔工不間斷清掃樓道院子，工程部配有水電維修工，寬大停車場，精裝公寓PK簡單裝修20-30㎡30-40㎡交通配套忽略周邊配套設施發(fā)展，即使在目前市場下，本案也同樣具備居住價值！本項目同樣可以比貴安公寓更有居住價值！水平競爭力分析本案貴安公寓競爭分析環(huán)境綠化產(chǎn)品篇核心競爭力地段選擇——無法改變戶型設計——舒適實用配套設施與服務——增值服務經(jīng)營策略——貼心物管產(chǎn)品建議裝修和運營管理必須最大限度地滿足青年白領的居住要求產(chǎn)品建議地段選擇戶型設計配套設施與服務經(jīng)營策略方案建議戶型設計需充分考慮到居住的經(jīng)濟型、實用性和舒適性基本設計要求——室內(nèi)面積不宜過大：能滿足生活中各基本功能的最小面積即可——室內(nèi)環(huán)境舒適：采光、通風良好；空間設計私密，隔音效果好具體設計原則——室內(nèi)空間布局合理緊湊：考慮家具放置等因素,提高面積使用率——實現(xiàn)最基本的起居功能的同時，滿足休憩、工作、學習等需求公共區(qū)域布局合理——利用公共餐廳設置公共活動場所，盡可能創(chuàng)造更多公共活動空間——門廳、過道、樓梯位置和面積安排合理，充分考慮安全性和進出的

便捷性產(chǎn)品建議戶型設計地段選擇戶型設計配套設施與服務經(jīng)營策略“獨立住所”——項目建筑形態(tài)的限制使得戶型面積20-23平方米，但保證了功能性及私密空間——基本能滿足1-2人居住要求戶型一：8#2F(南)20.6平方米（套內(nèi)）戶型二：8#2F(北)22.6平方米（套內(nèi)）項目界定建筑形態(tài)局限戶型設計，面積為25-29㎡（建面，含陽臺面積約4㎡）風格建議建議公寓的設計風格采用簡單、舒適性，色彩以淺色系為主地段選擇戶型設計配套設施與服務經(jīng)營策略項目界定簡單舒適型凸顯輕松的視覺效果過深的紋理和色彩會增加空間的沉重感走廊建議走廊建議1.8米寬度，采用復合地板地段選擇戶型設計配套設施與服務經(jīng)營策略走廊——由于7#、建筑物面寬分別為39.78米，走廊寬度建議1.8米——由于地毯情節(jié)性差并存在安全隱患，建議采用復合地板代替地毯項目界定地段選擇戶型設計配套設施與服務經(jīng)營策略配套建議提供齊全設施配置，打造“小而全”的居住空間“小而全”的居住空間——房間內(nèi)設施齊全，配備衣柜、書桌、浴室、陽臺、廁所，滿足居住要求——配置有線、網(wǎng)絡等滿足學習、工作要求，提升居住品質(zhì)——園區(qū)食堂的配備快速解決吃飯問題——會展中心健身設施的配備滿足了休閑需求——金融中心的商業(yè)業(yè)態(tài)將滿足休閑娛樂的需求——貼心的管家式物業(yè)保證了公共區(qū)域的清潔和設施設備的安全性，增加家的歸屬感建議在8#食堂或樓梯口配置小型便利店項目界定地段選擇戶型設計配套設施與服務經(jīng)營策略物業(yè)建議提供管家式物業(yè)服務，增加物業(yè)附加值物業(yè)管理服務建議——建議配置一名保潔人員進行公共區(qū)域的衛(wèi)生打掃及每日定點的垃圾處理；并提供約定的家政打掃服務——建議配備一名高配工負責水電的及時維修，每月對公寓進行電器的檢查服務，保證電器使用的安全及對租客居住情況的反饋——建議日升的網(wǎng)絡管理員能夠提供網(wǎng)絡配置服務；——入住之前建議公寓管理人員根據(jù)入住標準對入住者進行相應的資格審核比如：不能帶孩子和寵物；要求提供有效證明資料及登記聯(lián)系和緊急聯(lián)系人項目界定地段選擇戶型設計配套設施與服務經(jīng)營策略-日升置業(yè)持有物業(yè)，智聯(lián)行負責招租，安甬進行物業(yè)管理運營主體租賃期限/價格?短租：租期為6月以下（1500-1600元/月）（含網(wǎng)絡及有線電視費約100元/月）?長租：租期為6個月以上（1300-1500元/月）（不含網(wǎng)絡及有線電視）租金構成兩個月的房租為押金，作為使用房屋設備的押金，在租賃人停止租賃合同后，出租人檢查房屋內(nèi)部的設備如果沒有任何破壞將退還給租賃人如果發(fā)現(xiàn)有的房屋設備被損壞，按照賠償設備金額的多少扣除一部分押金剩余部分還給租賃人按季支付房租：租賃人根據(jù)租賃合同的規(guī)定一般按月通過銀行轉賬的形式支付房租．如果沒有及時繳納房租和臨時違約，房地產(chǎn)商有權終止租賃合同項目設計建議由日升置業(yè)持有，智聯(lián)行負責招商、安甬物業(yè)進行物業(yè)管理類項目界定地段選擇戶型設計配套設施與服務經(jīng)營策略租金價格建議建議項目租金2012年均價為1400元/月（不含租賃稅，不含網(wǎng)絡及有線電視費）,租戶實際需承擔費用為1550元/月。小區(qū)名稱租金價格（元/月）付款方式面積裝修情況地址配套設施常青藤小城公寓1600-1700付三押一39平方米精裝修/高檔裝修江東中心路廚房，床，家具，有線電視，寬帶，熱水器，電視機，空調(diào)，洗衣機，冰箱，煤氣錦苑東巷1600付三押一50平方米中檔裝修桑田路與驚駕路交叉口明樓南區(qū)1300-1400付三押一40平方米中檔裝修明安路與朝輝路交叉口城市QQ1300-1400付三押一31平方米中檔裝修滄海路和通途路交叉口1700付三押一45平方米中檔裝修1700-1800付三押一45平方米精裝修/高檔裝修2000付三押一56平方米中檔裝修16城聯(lián)邦1600付三押一31平方米高檔裝修江東中心路2500付三押一45平方米高檔裝修項目界定最大競爭樓盤為莘香雅苑：住宅，2010年底交付，主力戶型60-70平方，毛坯1100-1200元/月，裝修1400-1600元/月財務假設本測算收入時間期限為2012年-2021年，共計10年不考慮項目土地、建安及市政綠化等成本，只考慮裝修成本與租金回報率方案的裝修資金均為自有，不考慮財務成本；考慮到公寓5年后（即2017年）需進行為期4個月的裝修翻新，裝修成本為首次裝修的70%,不考慮折舊費的分攤；物業(yè)成本中不考慮保安、網(wǎng)絡維護費用不考慮車位收入財務假定重點權衡裝修成本與租金回報分析項目界定預計本項目2011年11月可進行交付使用項目排期2011年5月6月7月8月9月10月11月12月方案設計

裝修

招租

物業(yè)人員到位

交付使用

經(jīng)濟測算——收入租金、物業(yè)10年的收入分別為1645萬元、80.39萬元，共計1725.4萬元項目建議分析租金收入物業(yè)收入備注：（1）根據(jù)調(diào)研分析，假設租金、物業(yè)按照每年8%遞增（2）2017年進行公寓的維修翻新，預計歷時4個月，租金收入及物業(yè)收入按照8個月計算；（3）如何處理維修翻新期間與租戶的關鍵成為關鍵租金收入2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年合計月租金(元)14001512164817961958213423262536276430132109房間數(shù)（間）6565656565656565656565租金收益（萬元）109.2117.9128.5140.1152.7166.5181.4197.8215.9235.01645物業(yè)收入2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年合計物業(yè)管理費（元/㎡·月）2.42.62.83.03.33.53.84.14.44.83.48物業(yè)面積1933.341933.341933.341933.341933.341933.341933.341933.341933.341933.341933.34物業(yè)收入（萬元）5.566.036.496.967.568.128.829.5110.2111.1380.39經(jīng)濟測算——成本預計2011-2021年11年成本支出共計940.9萬元項目建議分析備注：（1）2017年裝修翻新，裝修成本計算方式按照經(jīng)濟性酒店首次裝修的70%計算；（2）物業(yè)管理費用含人員公司、社會統(tǒng)籌、保險等費用；（3）網(wǎng)絡暫按照無線配置或者機房費用預計在9萬-20萬左右，分別進行分攤和折舊；（4）考慮到工程建筑的費用的不確定性，2011年的不可預見費用設置為15萬；（5）有線電視及網(wǎng)絡費用由租客自行承擔，費用不考慮在成本里。成本支出2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年合計裝修成本190.45

133.35

323.8工程建筑74.9

74.9網(wǎng)絡9

9

18有線電視

物業(yè)管理費用7.27.27.88.49.19.810.611.412.313.314.4111.5維修基金

營銷費用6111111111116不可預見費15333333333333

577.2項目建議分析編號工程項目單位數(shù)量單價合價一

房間及陽臺工程

1-101紙面石膏板混合造型平頂M25.0076.00380.001-102燈槽M2.0026.5053.001-103門檻條M0.9036.0032.401-104復合地板M218.6080.001488.001-105防盜門扇1.00550.00550.001-106玄關衣柜（5平方）M25.00355.01775.001-107地磚鋪設（陽臺）M23.1894.0298.921-108地面找平（陽臺）M23.1872.6230.871-109門檻條（陽臺）M2.35136.00319.601-110窗簾盒（陽臺）m2.5540.9104.301-111大做門套（陽臺）M6.5564.50422.481-112門套線（陽臺）M6.5518.50121.181-113裝飾木材面清漆(華潤)M210.0048.5485.001-114乳膠漆(力邦永得麗)M280.0024.61968.001-115墻頂貼縫布螺絲點防銹漆M280.002.5200.001-116乳膠漆工藝造形（人工差價）項1.00500.0500.001-117掛式空調(diào)（1匹）個1.001700.01700.001-118洗衣機個1.001000.01000.00經(jīng)濟測算——裝修成本1、本項目按照1000元/平方米標準進行裝修，除了電視、冰箱沒有設置外，配備復合地板、掛式空調(diào)、熱水器、浴霸、衣柜、寫字桌、電視柜、洗衣機、窗簾等等，做到拎包入住；2、假設房間面積按照建面28平方米計算，共計裝修費用27500元；3、房間及陽臺工程裝修費用共計8857元；4、衛(wèi)生間工程裝修費用共計18643元；5、裝修成本共計190.45萬元。項目建議分析編號工程項目單位數(shù)量單價合價2-101鋪墻面磚M218.00108.01944.002-102鋪地磚M23.50108.0378.002-103座便器套11400.001400.002-104衛(wèi)生間臺盆柜套1890.00890.002-105仿實木門（衛(wèi)生間）扇1.00450.00450.002-106合頁、止門器及安裝套1.00105.0105.002-107門檻條大理石M0.8036.0028.802-108地面防漏處理M23.5019.568.252-109墻壁防潮處理M218.009.70174.602-110地面找平M23.5027.696.602-111成品淋浴房套1.001500.001500.002-112淋浴龍頭（埃美柯）套1.00550.00550.002-113包上\下落水管道根1.00138.0138.002-114電熱水器個1.001500.01500.002-115PPR熱水管及下水安裝間1.00935.0935.002-116毛巾架、掛件、座便器安裝費間1.00100100.002-117下水管改造項1.00450450.002-118PVC管及電線安裝（北侖球冠）M226.0072.51885.002-119空開項1.00280280.002-120弱電箱（華凱3B型）項1.00300.00300.002-121砌輕質(zhì)磚墻M228.0066.101850.802-122隔墻粉刷M256.0016.0896.002-123材料運輸費M226.008.0208.002-124垃圾袋只100.000.442.002-125垃圾清理(包括一次家政)M228.006.5182.002-126泥工零星拆除及修補項1.00100.0100.002-127瓷磚填縫劑包3.002987.002-128裝潢垃圾搬下樓M228.005.5154.002-129材料上樓搬運費M228.0017.5490.002-130地漏(反水地漏另計）只2.001938.002-131床（1500*2000）套11500.001500.002-132床頭柜個2250.00500.002-133寫字臺個1350.00350.002-134電視機柜個1400.00400.002-135燈具項1300.00300.002-136開關插座項1250.00250.002-137窗簾項1700.00700.002-138玻璃鏡子項1250.00250.002-139不銹鋼晾衣架項1150.00150.002-140集成吊頂（包括燈及浴霸）項1750.00750.00編號工程項目單位數(shù)量單價合價項目建議分析經(jīng)濟測算——工程成本序號基礎設施情況單身公寓需滿足條件目前狀況處理方式預計費用（元）備注1承重200

／

2用水額度

7#樓滿足／

3用電額度

總進線240平方？／

4排污（下水管道）

／

5化糞池

／

6有線電視

提供機房

7網(wǎng)絡

提供機房自主接入/使用無線網(wǎng)絡配備設備

無線網(wǎng)絡配備8-9.5萬87#樓2F鋼結構

無

653000

97#樓2F混凝土

無

76000

費用合計

749000

工程成本預計為74.9萬元，不確定因素導致成本仍需增加經(jīng)濟測算——利潤預計2012-2021年10年利潤達1896.5萬元，凈利潤達1393.4萬元項目建議分析備注：（1）由于沒有計算土地、建安及市政綠化費用，無法計算投資回報率；（2）根據(jù)現(xiàn)金流量所示，裝修、工程等各項成本在2014年即可收回成本。單位：萬元2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年合計主營業(yè)務收入

109.2117.9128.5140.1152.7166.5181.4197.8215.9235.01645成本支出302.611.211.812.413.113.8156.9515.416.317.318.4589.25利潤(-302.6)98.0106.1116.1127.0138.99.05166.0181.5198.6216.61055.75單位：萬元2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年合計現(xiàn)金流302.6109.2117.9128.5140.1152.7166.5181.4197.8215.9235.01645所稅費0.04.364.725.145.606.106.667.267.918.649.4065.79凈利潤302.693.64101.28110.86121.4132.7229158.74173.59189.36207.21517.77利潤凈利潤報告結構項目概況區(qū)域?qū)傩皂椖糠治龉F(xiàn)狀分析公寓案例分析項目界定業(yè)態(tài)分析目標客戶方案建議經(jīng)濟測算營銷推廣主題概念媒體組合媒體費用3一塊最具發(fā)展活力的區(qū)域一批最具商業(yè)活力的企業(yè)一群最具事業(yè)活力的人們一座最具生機活力的建筑這是一場關乎生態(tài)建筑和現(xiàn)代居住的全新演繹——BOX公社主題概念“BOX公社”

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