項目商業(yè)市場的報告

項目商業(yè)市場的報告宏觀面商鋪推售計劃西平商圈分析項目及商鋪產(chǎn)品分析商鋪價格推導(dǎo)報告體系東莞GDP破5000億，但增速降至6.1%，低于全國的7.8%社會消費品零售額達1354億，但增速放緩至9.3%，低于廣東省的12%人民幣持續(xù)升值，打擊東莞外向型經(jīng)營企業(yè)M2破百萬億

，引發(fā)社會資金入市避通脹央行公布最新數(shù)據(jù)顯示，2013年3月末，M2余額為103.61萬億元，同比增長15.7%，M2存量和增量均居世界第一。住宅調(diào)控升級，樓市資金流向商業(yè)小結(jié)東莞經(jīng)濟增速放慢，消費增長乏力，宏觀面短期不樂觀貨幣超發(fā)，資金入市抗通脹住宅調(diào)控，引發(fā)商鋪投資熱宏觀面商鋪推售計劃西平商圈分析項目及商鋪產(chǎn)品分析商鋪價格推導(dǎo)報告體系西平商圈，3核中心首席資產(chǎn)保險柜東莞首個政央生活區(qū)，錢景輝煌踞東莞CBD、南城總部基地與南城政府三核中心，政府重點打造的新政治、經(jīng)濟、文化中心，區(qū)位絕對看漲！不限購，不限貸，中心區(qū)寸金寸土，價值高地炙手可熱！中央商務(wù)核心區(qū)、臺商大廈、南城總部基地、民盈大廈等眾多城市綜合體和大型商務(wù)板塊先后規(guī)劃建設(shè)，將帶動西平商業(yè)升級。南城CBD建設(shè)促西平商圈升級2013年南城區(qū)政府將移至西平，西平將成為南城區(qū)行政中心。政府在哪里，城市中心就在哪里，發(fā)展熱點就在哪里。南城區(qū)府進駐，助力西平加速發(fā)展！君珆花園距離東莞R2線和莞惠城軌換乘站（新城中心站）約500米，新城中心站計劃2013年建成，東莞R2線計劃2015年通車，商業(yè)升值空間無限！北臨長泰路，西臨宏偉路、東面宏偉二路，靠近東莞大道、四環(huán)路、五環(huán)路等南城主要干道，5分鐘車程可接駁莞深、廣深高速公路、莞長路，遠見價值連城！3軌環(huán)伺，助推財富接駁快車道！西平小學(xué)、陽光六小、光大新亞外國語學(xué)校、南城陽光實驗中學(xué)（在建）等公立名校云集政府重點打造的教育基地50萬高端消費力，送來租金收成中央生活區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、總部基地三區(qū)交匯，公務(wù)員、私企業(yè)主、企業(yè)高管云集，西平商業(yè)已初具形態(tài)，隨著周邊高尚住宅區(qū)入住和眾多大型寫字樓項目投入使用，將帶來50萬高購買力人群，讓西平成為真正的商業(yè)中心區(qū)，坐享高租金房東！西平片區(qū)特色酒樓林立，餐飲業(yè)成西平名片，吸引大量區(qū)外客流消費，宏偉路更是政府重點打造的品牌餐飲街?？山?jīng)營餐飲，與宏偉路品牌餐飲一條街無縫接壤1、黃金地段，擁一席贏全局2、西平商圈，奇缺成就價值3、三軌環(huán)伺，財富增值保證4、50萬高消費力支撐，財富動脈5、不限購不限貸，價值高地6、超高首層，贈送地下室，買一層得三層7、商業(yè)大道臨街黃金鋪，買到賺到8、可經(jīng)營餐飲，與品牌餐飲一條街無縫接壤君珆花園商鋪坐享錢程九大保證西平潛在商鋪供應(yīng)高達5.5萬方，競爭不容忽視西平不在政府規(guī)劃的城市級商圈之內(nèi)小結(jié)西平，南城CLD、CBD、CPD居住氛圍日漸濃厚，商圈發(fā)展快速成熟多利好因素，商圈增值無限想象空間西平商圈空間布局、規(guī)模及業(yè)態(tài)不足以支撐其成為城市級商圈宏觀面商鋪推售計劃西平商圈分析項目及商鋪產(chǎn)品分析商鋪價格推導(dǎo)報告體系項目地址：東莞市南城區(qū)西平宏偉路7號開發(fā)商：東莞市嘉安達房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)的商住項目總占地面積：32521平方米總建筑面積：約10.5萬平方米；其中住宅67991平方米，商業(yè)面積8413平方米產(chǎn)品類型：高層洋房、底層商鋪總戶數(shù)：656戶戶型：80-110平方米三房（部分2+1戶型）君珆花園概況2號樓3號樓1號樓4號樓5號樓君珆花園位于西平核心區(qū)，東臨宏偉二路，西接宏偉路，南對天利中央花園，北向未來世界花園。宏偉路和宏偉二路是西平兩條最重要的商業(yè)大動脈，道路沿線寸土寸金。商業(yè)大道純街鋪超高首層，贈送地下室地下室首層買一層得三層，一層投入，三層收益首層高：5.9-6.5米地下室層高：3.5-4.9米可接入煙道，帶獨立衛(wèi)生間，附加值高通過排煙管可接入豎向煙道，帶獨立衛(wèi)生間，適應(yīng)多業(yè)態(tài)經(jīng)營。123456781號樓房號套內(nèi)建筑面積共有分攤面積房屋建筑面積層高（m）面寬（m）進深（m）商鋪153.12.355.46.14.612商鋪253.12.355.46.14.512商鋪353.12.355.46.24.512商鋪453.12.355.46.24.512商鋪553.12.355.46.34.512商鋪6106.24.6110.85.9912商鋪7106.314.61110.925.9912商鋪8246.6710.7257.3761812~17優(yōu)點：1號-5號鋪格局方正，大小適中。6、7、8號門面寬，昭示性好。缺陷：臨小區(qū)間規(guī)劃路，人流車流少。6、7、8號鋪面積偏大，內(nèi)部有柱和墻，內(nèi)部空間不方正、尖角多，中間有柱，不便使用。柱網(wǎng)較多尖角位多、不方正小區(qū)間規(guī)劃路優(yōu)點：靠近宏偉路，人流、車流量大。缺陷：商鋪排布斜離宏偉路，昭示性減弱。商鋪面積稍微偏大；商鋪進深過深，不利經(jīng)營。房號套內(nèi)建筑面積共有分攤面積房屋建筑面積層高（m）面寬（m）進深（m）商鋪982.93.5986.496.13.2~4.86~20商鋪101064.6110.66.1522.4商鋪111064.6110.66.1522.4商鋪121064.6110.66.1522.4商鋪131064.6110.66.1522.4商鋪14954.1299.126.1522.4商鋪15954.1299.126.1520.8不方正進深長小區(qū)間規(guī)劃路1617181號樓房號套內(nèi)建筑面積共有分攤面積房屋建筑面積層高（m）面寬（m）進深（m）商鋪16230.469.99240.456.18.3~10.36~24商鋪17138.516.01144.526.25146~13商鋪18264.8311.48276.316.5148~21優(yōu)點：宏偉路臨街一線商鋪，人流、車流量大。門面寬，昭示性好。缺陷：內(nèi)部尖角位多，格局不方正，柱網(wǎng)多，不利使用。面積比較大。進深深。柱網(wǎng)較多尖角位多、不方正小區(qū)間規(guī)劃路2號樓面積大、不方正進深長棟號房號層高

（m）面寬

（m）進深

（m）面積

（㎡）贈送面積

（㎡）贈送層高

（m）2商鋪196.14.72192.579.283.52商鋪206.14.52194.581.033.52商鋪216.14.52194.581.033.52商鋪226.14.52194.581.033.52商鋪236.14.52194.581.033.52商鋪246.14.52194.581.033.52商鋪256.17~913~21178.4165.763.52商鋪266.14.513~1670.3367.493.52商鋪276.15~913~16.6139.16138.983.5優(yōu)點：宏偉路街鋪，人流、車流量大。缺陷：26號、27號商鋪排布斜離宏偉路，昭示性減弱。25號、27號商鋪面積偏大；商鋪進深過深，不利經(jīng)營。小區(qū)間規(guī)劃路棟號房號層高

（m）面寬

（m）進深

（m）面積

（㎡）贈送面積

（㎡）贈送層高

（m）2商鋪286.14.5516.668.2767.963.52商鋪296.14.5516.668.2767.963.52商鋪306.15.316.679.4979.163.52商鋪316.16.816.6100.99100.993.52商鋪326.15.316.679.7879.463.52商鋪336.14.5513.654.5854.33.52商鋪346.14.5513.654.5854.333.52商鋪356.14.5513.654.5854.333.52商鋪366.14.5513.654.5854.333.52商鋪376.15.313.663.4763.313.52商鋪386.16.813.681.1781.173.52商鋪396.15.313.663.2563.253.52商鋪406.14.9~5.78~13.6103.51103.513.5優(yōu)點：商鋪面積總體適中，戶型方正，柱網(wǎng)少。缺陷：位于小區(qū)間規(guī)劃路，昭示性減弱，而且對面天利中央花園在該路段無商鋪，是單邊鋪，不利聚集人氣。3號樓小區(qū)間規(guī)劃路棟號房號層高

（m）面寬

（m）進深

（m）面積

（㎡）贈送面積

（㎡）贈送層高

（m）3商鋪416.14.9~5.78~13.6103.5103.53.53商鋪426.15.313.663.2663.263.53商鋪436.16.813.680.6880.683.53商鋪446.15.313.663.2463.243.53商鋪456.14.513.654.754.73.53商鋪466.14.613.654.954.93.53商鋪476.13.7513.644.7344.733.53商鋪486.13.7513.644.744.73.53商鋪496.14.413.652.4852.483.5優(yōu)點：商鋪面積總體適中，戶型方正，柱網(wǎng)少。缺陷：位于小區(qū)間規(guī)劃路，昭示性減弱，而且對面天利中央花園在該路段無商鋪，是單邊鋪，不利聚集人氣。棟號房號層高

（m）面寬

（m）進深

（m）面積

（㎡）贈送面積

（㎡）贈送層高

（m）4商鋪506.111.48~17198.46198.463.54商鋪516.1188~23224.82224.823.54商鋪526.111.78~20155.6155.63.54商鋪536.14.5520.1593.5993.593.54商鋪546.14.5520.4593.9593.953.54商鋪556.14.5520.4593.9593.953.54商鋪566.14.5520.4593.5993.593.54商鋪576.15.320.15107.85107.853.54商鋪586.16.820.15138.38138.383.54商鋪596.15~1710~20.15233.47233.473.54商鋪606.110.210~20188.04188.043.54商鋪616.1920.8187.9187.93.54商鋪626.14.520.894.4994.493.54商鋪6364.520.894.4994.493.64商鋪6464.720.894.594.53.6缺陷：商鋪面積總體偏大；50號、51號、59號、60號商鋪柱網(wǎng)較多；商鋪進深長。優(yōu)點：東二路街鋪，人流量、車流量較大，昭示性較好。5號樓柱網(wǎng)較多、面積大進深長東二路棟號房號層高

（m）面寬

（m）進深

（m）面積

（㎡）贈送面積

（㎡）贈送層高

（m）5商鋪656.34.420.892.3792.373.75商鋪666.34.520.894.4994.493.75商鋪676.24.520.894.4994.493.85商鋪686.24.520.894.4994.493.85商鋪696.14.720.898.7998.793.95商鋪706.19~1413.6~18.5209.95209.953.9優(yōu)點：東二路街鋪，人流量、車流量較大，昭示性較好。缺陷：商鋪面積稍微偏大；商鋪進深長；70號商鋪柱網(wǎng)較多。5號樓柱網(wǎng)較多小區(qū)間規(guī)劃路棟號房號層高

（m）面寬

（m）進深

（m）面積

（㎡）贈送面積

（㎡）贈送層高

（m）5商鋪715.8513.668.868.84.25商鋪725.84.613.661.6379.44.25商鋪7363.84.617.804.35商鋪7463.84.617.804.35商鋪755.94.616.666.4684.34.45商鋪765.9516.674.9874.984.45商鋪775.85.816.687874.55商鋪786.15.816.687874.55商鋪796516.674.9874.984.65商鋪8064.616.666.6984.54.65商鋪815.93.84.617.804.75商鋪825.93.84.617.804.75商鋪835.84.616.666.4684.34.85商鋪845.7516.674.9874.984.95商鋪855.75.816.688.4988.494.9優(yōu)點：戶型方正，面積比較適中。缺陷：位于小區(qū)規(guī)劃路，人流量、車流量較少；商鋪進深長；77號、78號、85號商鋪中間位置有墻，影響使用。小結(jié)西平商圈中心區(qū)域，宏偉路街鋪，地段優(yōu)越臨近地鐵站，增值空間大贈送地下室，賣一層，得三層可排煙，帶獨衛(wèi)，適應(yīng)業(yè)態(tài)廣面積大，總價多，投資門檻高進深長、柱網(wǎng)多，不利經(jīng)營優(yōu)勢-----Strength劣勢-----Weak毗鄰東莞行政文化中心、南城商務(wù)區(qū)、輕軌中心站位于西平核心位置，商業(yè)主干道宏偉路邊商鋪層高5.9-6.5米，大部分6.1米高，和同地段商鋪相比高10-20厘米贈送3.8米高地下室，目前片區(qū)唯一贈送地下室面積商鋪可經(jīng)營餐飲70年產(chǎn)權(quán)本項目只有兩面臨主街（宏偉路、宏偉二路），并且臨街面不長。和片區(qū)最旺的家樂福隔著未來世界花園部分商鋪內(nèi)部存在墻、柱，影響商鋪使用商鋪進深偏大贈送的地下室作為經(jīng)營用房通風(fēng)、采光不良，使用功能受限制1棟、5棟小廣場靠近內(nèi)邊角的街鋪受未來世界花園、天利中央花園建筑的遮擋，昭示性受削弱臨天利中央花園一邊的商鋪是單邊鋪，形成商業(yè)氛圍比較難機會-----Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢,搶占機會利用機會，克服劣勢貨幣超發(fā)，資金入市抗通脹住宅投資受政策調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)受到追捧南城CBD規(guī)劃建設(shè)，帶動片區(qū)發(fā)展，提升片區(qū)輻射能力輕軌新城中心站建成通車促進西平商圈升級2013年南城區(qū)政府將移至西平，西平將成為南城區(qū)行政中心西平是政府重點打造的教育基地區(qū)政府打造宏路為餐飲品牌一條街強調(diào)區(qū)位價值，地段優(yōu)勢，西平發(fā)展前景和產(chǎn)品優(yōu)勢利用市場利好，借力片區(qū)發(fā)展機遇，把握市場機會，打造商街品牌，贏得客戶青睞威脅-----Threaten發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢,避免威脅東莞出口型外向經(jīng)濟受國際經(jīng)濟低迷和人民幣升值影響增速放慢東莞近期商業(yè)地產(chǎn)總體供應(yīng)充足，為項目帶來銷售壓力西平商圈商鋪存量大，競爭激烈利用市政利好，消息及市場熱點，把握市場窗口適時推貨，以產(chǎn)品賣點加快成交順勢發(fā)力，加快推貨，截留競爭對手客戶SWOT分析宏觀面商鋪推售計劃西平商圈分析項目及商鋪產(chǎn)品分析商鋪價格推導(dǎo)報告體系除景湖時代城的商鋪外，君珆花園周邊樓盤好地段商鋪主流價格在4-5萬/平方米，個別靠近家樂?；蛘呓煌ㄒ拦战亲詈梦恢玫目梢再u到6萬/平方米，最低的不到3萬元/平方米。商鋪位不同、價懸殊國際公館一、二期國際公館三期國際公館四期東駿豪苑南城體育公園景湖花園中央花園金色華庭未來花園凱旋公館規(guī)劃中CBD景湖春曉景湖時代城格林小城景湖榮郡中熙彌珍道玫瑰公館現(xiàn)代經(jīng)典南城區(qū)辦事處君珆花園宏偉二路佳兆業(yè)地塊中學(xué)朗晴居40000-5000040000-500004000040000-5000035000-5000020000-3500030000-4000040000-50000西平主要街道在售（含二手）商鋪銷售價格4000035000-42000中央花園未來花園景湖榮郡中熙彌珍道君珆花園25000-300003500-400005000040000-50000400003500040000-5000050000金色華庭50000君珆花園周邊在售（含二手）商鋪銷售價格國際公館一、二期國際公館三期國際公館四期東駿豪苑南城體育公園景湖花園中央花園金色華庭未來花園凱旋公館規(guī)劃中CBD景湖春曉景湖時代城格林小城景湖榮郡中熙彌珍道玫瑰公館現(xiàn)代經(jīng)典南城區(qū)辦事處君珆花園宏偉二路佳兆業(yè)地塊中學(xué)朗晴居110100-20080-100100-13080-15060-8060-8080-10080-100100-150100-200西平主要街道商鋪租金君珆花園宏偉路價格推導(dǎo)——市場比較法基礎(chǔ)比準(zhǔn)均價：50546元/平方米宏偉路商鋪均價建議：50546*125%=63183元/㎡價格推導(dǎo)——市場比較法商鋪附加值:獨立洗手間：與競爭對手一致，不建議增加附加值自建閣樓：但由于閣樓需自建，沒有產(chǎn)權(quán)，且比較項目的商鋪層高均一致，不建議增加附加值可經(jīng)營餐飲：與宏偉路餐飲一條街匹配，大大增加商鋪價值，建議加樓面價10%贈送地下室：正?？杉訕敲鎯r15%價格推導(dǎo)——市場比較法基礎(chǔ)比準(zhǔn)均價：30580元/平方米君珆花園靠未來世界花園規(guī)劃路商鋪靠未來世界花園規(guī)劃路路商鋪均價建議：

30580*115%=35167元/㎡價格推導(dǎo)——市場比較法商鋪附加值:獨立洗手間：與競爭對手一致，不建議增加附加值自建閣樓：但由于閣樓需自建，沒有產(chǎn)權(quán)，且比較項目的商鋪層高均一致，不建議增加附加值可經(jīng)營餐飲：與競爭對手一致，不建議增加附加值贈送地下室：正?？杉訕敲鎯r15%價格推導(dǎo)——市場比較法基礎(chǔ)比準(zhǔn)均價：43317元/平方米君珆花園宏偉二路商鋪宏偉二路商鋪均價建議：

43317*115%=49815元/㎡價格推導(dǎo)——市場比較法商鋪附加值:獨立洗手間：與競爭對手一致，不建議增加附加值自建閣樓：但由于閣樓需自建，沒有產(chǎn)權(quán)，且比較項目的商鋪層高均一致，不建議增加附加值不可經(jīng)營餐飲：與競爭對手類似，不建議增加附加值贈送地下室：正?？杉訕敲鎯r15%價格推導(dǎo)——市場比較法基礎(chǔ)比準(zhǔn)均價：26691元/平方米君珆花園靠中央花園規(guī)劃路商鋪靠天利中央花園規(guī)劃路商鋪均價建議：

26691*115%=30695元/㎡價格推導(dǎo)——市場比較法商鋪附加值:獨立洗手間：與競爭對手一致，不建議增加附加值自建閣樓：但由于閣樓需自建，沒有產(chǎn)權(quán)，且比較項目的商鋪層高均一致，不建議增加附加值不可經(jīng)營餐飲：與競爭對手類似，不建議增加附加值贈送地下室：正?？杉訕敲鎯r15%價格推導(dǎo)——收益推導(dǎo)法[收益法]

收益法是通過物業(yè)盈利能力推導(dǎo)物業(yè)價值。這種方法對有投資型物業(yè)更準(zhǔn)確地反映其內(nèi)在的價值，對于商鋪的定價非常適合。國際公館一、二期國際公館三期國際公館四期東駿豪苑南城體育公園景湖花園中央花園金色華庭未來花園凱旋公館規(guī)劃中CBD景湖春曉景湖時代城格林小城景湖榮郡中熙彌珍道玫瑰公館現(xiàn)代經(jīng)典南城區(qū)辦事處君珆花園宏偉二路佳兆業(yè)地塊中學(xué)朗晴居110100-20080-100100-13080-15060-8060-8080-10080-100100-150100-200宏偉路受商圈及美食街規(guī)劃影響，租金呈藕型分布西平“菜籃子”工程已經(jīng)啟用，并且隨著西平居住人群越來越多，周邊商鋪隨之升值。宏偉路為主干道，商業(yè)價值較高，但由于受彩怡百貨及西平“菜籃子”商業(yè)氛圍影響，宏偉路商鋪價值隨著這兩區(qū)域向兩頭遞減，橫道分支也向兩頭遞減。宏偉路為主干道，并為規(guī)劃中的南城美食示范街，商業(yè)價值較高，其周邊商業(yè)以彩怡百貨為中心向四周遞減。宏偉路宏偉二路規(guī)劃路規(guī)劃路規(guī)劃路規(guī)劃路規(guī)劃路規(guī)劃路規(guī)劃路規(guī)劃路小區(qū)入口小區(qū)入口70-120元/㎡50-110元/㎡140-200元/㎡110-160元/㎡項目地段租金測算一線商鋪二線商鋪內(nèi)街鋪內(nèi)街鋪價格推導(dǎo)——收益推導(dǎo)法[預(yù)算租金]預(yù)算項目各方向的月租金：宏偉路：170元/㎡靠未來世界規(guī)劃路商鋪：100元/㎡宏偉二路：145元/㎡靠中央花園規(guī)劃路商鋪：85元/㎡[商鋪附加值]可經(jīng)營餐飲：宏偉路餐飲一條街規(guī)劃大大拉長宏偉路商鋪價值，建議加租金10%，其實路段與各競爭項目相似，不建議增加租金；贈送地下室：項目全部商鋪都贈送地下室，建議加租金15%[最終建議租金]根據(jù)附加值，建議最終項目各方向的月租金：宏偉路：212元/㎡