住宅項目批量精裝修報告（78多圖）

住宅項目目批量精精裝修報報告設計部2016.12.15第一部分分：精裝裝房發(fā)展展趨勢一、政策策性文件件1、2001年，國家家建設部部就提倡倡推廣精精裝修住住宅并在在上海試試點，2002年建設部部印發(fā)了了《商品住宅裝裝修一次次到位實實施細則則》等指導性性文件，，2008年住建部部發(fā)文要要求各地地制定出出臺相關政策，，逐步取取消毛坯坯房，直直接向消消費者提提供全裝裝修成品品房。上上海、江江蘇等地地相繼出出臺了“精裝裝修”的的建設、、管理及及技術標標準等方方面的文文件。目目前，全全國的一一些大中中城市對對住宅進行精精裝修已已成為一一種趨勢勢，也是是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)對住住宅進行行第二次次開發(fā)，，省去了了裝修業(yè)業(yè)主主的的勞勞心心勞勞力力，，也也適適應應當當前前人人們們快快節(jié)節(jié)奏奏的的生生活活。。2、2004年，，重重慶慶市市建建委委推推出出《關于于新新建建住住宅宅全全裝裝修修試試點點工工作作的的意意見見》，并并擬擬定定了了初初步步的的精裝裝修修住住宅宅推推廣廣時時間間表表；；2005年，，市市建建委委根根據(jù)據(jù)精精裝裝成成品品住住宅宅市市場場發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢，，適適時時啟啟動動了了成成品住住宅宅工工程程建建設設地地方方標標準準的的研研究究和和編編制制工工作作；；2008年7月重重慶慶市市建建委委批批準準《成品品住住宅宅裝裝修修工程程技技術術規(guī)規(guī)程程》為我我市市推推薦薦性性工工程程建建設設標標準準，，并并自自2008年10月1日起起實實施施，，該該《規(guī)程程》是我國國首首部部系系統(tǒng)統(tǒng)成成文文的的成成品品住住宅宅裝裝修修工工程程的的地地方方標標準準，，為為重重慶慶市市成成品品住住宅宅的的設設計計、、施施工工、、監(jiān)監(jiān)理及及驗驗收收提提供供了了基基本本技技術術依依據(jù)據(jù)。。二、、住住宅宅精精裝裝修修市市場場調(diào)調(diào)研研報報告告2.1、消消費費趨趨勢勢：：中國國指指數(shù)數(shù)研研究究院院做做的的關關于于購購房房者者置置業(yè)業(yè)偏偏好好的的調(diào)調(diào)查查結結果果顯顯示示，，北北京京、、上上海海、、深深圳圳、、廣廣州州等等地地購購房房者者都都普普遍遍接接受受精精裝裝修修房房，，接接受受度度都都超超過過了了50％二、、住住宅宅精精裝裝修修市市場場調(diào)調(diào)研研報報告告2.2再次次購購房房您您還還會會選選擇擇精精裝裝修修住住宅宅嗎嗎？？2.3選擇擇精精裝裝修修房房的的原原因因2.4不喜喜歡歡精精裝裝修修房房的的主主要要原原因因3.1為什什么么要要做做精精裝裝修修?1、是是行行業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展的的必必然然趨趨勢勢，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)已已經(jīng)經(jīng)從從商商品品思思維維進進入入產(chǎn)產(chǎn)品品思思維維階階段段。。2、是是住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)化化發(fā)發(fā)展展的的必必然然。。3、是是實實現(xiàn)現(xiàn)綠綠色色低低碳碳、、環(huán)環(huán)保保節(jié)節(jié)能能的的重重要要途途徑徑。。4、未未來來主主流流目目標標客客戶戶的的需需求求，，省省時時、、省省事事，，可可以以貸貸款款、、拎拎包包入入住住、、方方便便出出租租。。5、是是開開發(fā)發(fā)商商提提升升產(chǎn)產(chǎn)品品價價值值的的重重要要手手段段，，獲獲得得溢溢價價收收益益。。6、是是開開發(fā)發(fā)商商提提升升產(chǎn)產(chǎn)品品品品質(zhì)質(zhì)和和專專業(yè)業(yè)管管理理水水平平的的重重要要手手段段。。7、開開發(fā)發(fā)商商可可以以合合理理避避稅稅、、改改善善財財務務現(xiàn)現(xiàn)金金流流、、降降低低資資金金成成本本。。8、可可以以通通過過住住宅宅精精裝裝修修為為客客戶戶提提供供后后期期增增值值服服務務。。3.2為什什么么有有些些開開發(fā)發(fā)商商不不做做精精裝裝修修1、怕怕麻麻煩煩，，建建設設周周期期長長，，資資金金回回籠籠慢慢。。2、裝裝修修質(zhì)質(zhì)量量容容易易出出問問題題，，怕怕小小業(yè)業(yè)主主投投訴訴，，做做不不好好還還賠賠錢錢。。3、認認為為大大部部分分業(yè)業(yè)主主目目前前還還是是認認可可毛毛坯坯房房。。4、覺覺得得自自己己的的開開發(fā)發(fā)能能力力目目前前還還不不能能進進行行精精裝裝修修住住宅宅的的運運作作。。5、認認為為目目前前精精裝裝修修住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈還還不不成成熟熟，，對對精精裝裝修修支支撐撐不不夠夠。。6、政政府府沒沒有有出出臺臺鼓鼓勵勵精精裝裝修修住住宅宅的的優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策。。三、、開開發(fā)發(fā)商商對對精精裝裝修修產(chǎn)產(chǎn)品品的的選選擇擇四、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)精精裝裝修修住住宅宅發(fā)發(fā)展展的的過過程程1978~1992年1992~1998年1998~2008年2008~2016年計劃劃經(jīng)經(jīng)濟濟福利利房房商品品房房與與福福利利房房過過度度時時期期商品品房房的的毛坯坯房房時時代代精裝裝修修成品品住住宅宅時時代代早期期過渡渡期期毛坯坯房房精裝裝成成品品住住宅宅從毛毛坯坯房房到到精精裝裝房房是是““商商品品時時代代””轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為為““產(chǎn)產(chǎn)品品時時代代””的的開開始始，，接接下下來來是是““商商品品時時代代””與與““產(chǎn)產(chǎn)品品時時代代””并并重重發(fā)發(fā)展展的的時時代代。。2008年之之前前2008~2014年2014~2016年2016年~未來來1.0時代代2.0時代代3.0時代代4.0時代代1.0時代代：：省省時時省省力力的的簡簡裝裝時時代代，，2.0時代代：：設設計計更更加加合合理理，，工工藝藝更更加加精精湛湛，，標標準準化化、、系系統(tǒng)統(tǒng)化化，，個個性性缺缺乏乏3.0時代代：：高高品品質(zhì)質(zhì)、、品品牌牌化化，，智智能能化化，，個個性性化化、、裝裝飾飾化化，，定定制制化化4.0時代代：：圈圈層層化化，，互互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)化化，，高高科科技技化化，，入入住住便便捷捷化化，，....化......中國國精精裝裝修修住住宅宅的的發(fā)發(fā)展展進進程程…拎包包入入住住的的時時代代已已經(jīng)經(jīng)到到來來?。?！第二二部部分分：：批批量量精精裝裝項項目目管管理理部部分分一、精精裝項項目八八段式式管理理實操精精裝項項目標標準化化執(zhí)行行流程程可分分為上上下半半場共共八個個階段段：即即營銷銷定位位階段段、一一體化化設計計階段段、示示范樣樣板間間階段段、銷銷售階階段、、批量量招采采階段段、批批量施施工階階段、、批量量交付付階段段、售售后服服務階階段，，過程程中不不同時時期關關注的的重點點工作作不同同。產(chǎn)品定位階段一體化設計階段批量交付階段示范樣板階段批量施工階段售后服務階段產(chǎn)品銷售階段批量招采階段上半場場下半場場二、精精裝流流程中中各部部門系系統(tǒng)關關系風格定定位、、標準準定位位精裝修修設計計營銷精裝修項目基本依依據(jù)-輔助參參與建筑戶型優(yōu)優(yōu)化、、功能能配套套具體內(nèi)內(nèi)容-深度參參與成本拆拆分、、材料料標準準成本具體內(nèi)內(nèi)容-深度參參與工程成品安安裝、、界面面施工工具體內(nèi)內(nèi)容-深度參參與點位功能布布局、、點位位銜接接具體內(nèi)內(nèi)容-深度參參與材料樣樣板、、技術術標準準采購具體內(nèi)內(nèi)容-深度參參與交樓樣樣板房房土建精精裝移移交工工作基礎數(shù)數(shù)據(jù)支支撐基礎數(shù)數(shù)據(jù)執(zhí)執(zhí)行具體行行為執(zhí)執(zhí)行具體行行為執(zhí)執(zhí)行具體行行為執(zhí)執(zhí)行三、某某房地地產(chǎn)公公司精精裝修修全過過程關關注點點四、批批量精精裝管管理““六精精”““四化化”六精精營銷：：客戶戶定位位精““準””設計：：設計計管理理精““細””成本：：成本本控制制精““算””采購：：部品品選擇擇精““挑””施工：：施工工品質(zhì)質(zhì)精““雕””售后：：客戶戶服務務精““心””四化化設計計精精細細化化管理理可可視視化化施工工工工廠廠化化現(xiàn)場場整整潔潔化化四、批批量精精裝項目實實操管管控體體系建建立某公司司工程程管控控體系系1.項目工工程管管理目目標2.組織機機構設設置3.全裝修樣板板（分展示示樣板和交交房樣板））管理要求求4.全裝修房屋屋移交管理理要求5.全裝修工期期管理要求求6.全裝修工序序管理要求求7.全裝修材料料管理要求求8.全裝修資料料管理要求求9.全裝修成品品保護管理理要求10.全裝修文明明施工管理理要求11.全裝修室內(nèi)內(nèi)環(huán)境污染染防治要求求12.質(zhì)量控制重重點13、二次圖紙紙深化設計計要求第三部分：：批量精裝裝研發(fā)與設設計一、精裝修修產(chǎn)品定位位1.1、精裝修產(chǎn)產(chǎn)品定位策策略策略一：標標準化、成成本領先、、穩(wěn)定取勝勝代表企業(yè)：：恒大集團團、碧桂園園策略二：標標準化加創(chuàng)創(chuàng)新，主打打功能收納納代表企業(yè)：：萬科策略三：強強化尊貴，，主打奢侈侈牌代表企業(yè)：：星河灣、、華潤、綠綠城策略四：主主打科技綠綠色產(chǎn)品牌牌代表企業(yè)：：當代、朗朗詩1.2、精裝產(chǎn)品配配置策略（（某樓盤））不同的策略略決定精裝裝在項目中中價值的高高低，成本投投入合合適？？投入/售價：：8-12%立面景觀與外 部空間室內(nèi)公共 空間戶型精裝修設備與智能化技術材料檔次商業(yè)及配 套會所與活 動場所服務工藝與質(zhì)量及格線標準線標桿線價值點點分析析1.3、精裝產(chǎn)產(chǎn)品配配置價價值分分析二、精精裝修修研發(fā)發(fā)——產(chǎn)品分分級體體系分級體體系的的制作作目的的準確定定位產(chǎn)產(chǎn)品分分級標標準在項目目配置置上體體現(xiàn)差差別有效應應用在在各實實際項項目客戶

效率定義：：通過過客戶戶及市市場調(diào)調(diào)研，，將不不同裝裝修部部品組組合與與不同同的產(chǎn)產(chǎn)品品品類及及目標標客戶戶細分分進行行匹配配，形形成完完整的的裝修修標準準分級級體系系。意義：：在分分級體體系建建立時時通過過成本本規(guī)劃劃，將將有限限的資資金合合理的的進行行分配配，使使其產(chǎn)產(chǎn)生受受益最最大化化，即即客戶戶滿意意度最最大化化。某房企企精裝裝產(chǎn)品品分級級體系系分級體系產(chǎn)品編號主流客戶群對應人群價值基礎平臺第一批發(fā)布產(chǎn)品選配標準選配清單功能工藝標準配飾低端A6首置改善務實享受600元A6-1（深色）300元以內(nèi)X1-電器選配包X2-潔具選配包X3-柜體選配包X4-飾面材選配包X5-裝飾背景選配包區(qū)域集中標準區(qū)域集中標準區(qū)域集中標準區(qū)域集中標準中端A10首置改善務實享受1000元A10－1（深色）400元以內(nèi)A10－2（松下深色）A15首改再改務實享受1500元A15－1（流金歲月）500元以內(nèi)高端A20首改再改務實享受2000元600元以內(nèi)A30TOP類人群3000元700元以內(nèi)個性產(chǎn)品H度假風格1000元800元以內(nèi)2000元TTH三、批批量精精裝修修設計計和展展示管管理3.1包含內(nèi)內(nèi)容精裝設設計全全過程程管理理精裝戶戶型優(yōu)優(yōu)化設設計管管理精裝功功能設設計精裝設設計圖圖紙管管理精裝風風格設設計精裝示示范區(qū)區(qū)展示示管理理精裝產(chǎn)產(chǎn)品設設計原原則建筑戶型優(yōu)化設計部品精細化設計整體出出圖關關注點點3.2整體出出圖關關注點點3.3戶型優(yōu)優(yōu)化設設計管管理關于戶戶型優(yōu)優(yōu)化設設計它是與與產(chǎn)品品定位位、建建筑設設計同同步的的一種種地產(chǎn)產(chǎn)設計計項目目，其其服務務內(nèi)容容涵蓋蓋空間間優(yōu)化化、強強弱電電點位位優(yōu)化化、天天花定定位優(yōu)優(yōu)化、、鋪裝裝優(yōu)化化、設設備孔孔洞優(yōu)優(yōu)化，，目的的是使使建筑筑戶型型在室室內(nèi)設設計專專業(yè)作作用下下趨于于合理理和完完善。。市場上上的主主流做做法報建一一但通通過，，將嚴嚴重制制約戶戶型的的調(diào)整整幅度度，繼繼而影影響室室內(nèi)交交標系系統(tǒng)的的合理理性建筑專專業(yè)無無法解解決的的問題題：缺乏對對項目目所在在區(qū)域域客戶戶生活活需求求的認認知和和理解解，把握不不到客客戶需需求敏敏感點點。對空間間的理理解與與室內(nèi)內(nèi)專業(yè)業(yè)不同同，室內(nèi)專專業(yè)更更擅長長把控控居住住合理理性。無法對對室內(nèi)內(nèi)交標標系統(tǒng)統(tǒng)性和和實操操性作作前置置性的的全盤盤考慮慮。建筑室內(nèi)居住合理性關注硬性指標針對相對人性化的室內(nèi)格局、戶型設計及細部比例尺寸進行研究針對建筑規(guī)范，建筑外觀，總體容積率和以建筑角度理解的空間布局而得出戶型客戶敏感度高決定營銷提提交要要求建議的的做法法建筑室內(nèi)居住合理性關注硬性指標相互配合同步進行客戶戶型優(yōu)優(yōu)化的的好處處：從客戶戶需求求角度度出發(fā)發(fā)，發(fā)掘掘客戶戶需求求敏感感點，，令產(chǎn)產(chǎn)品針針對性性更強強。從客戶戶實際際使用用設置置產(chǎn)品品功能能，以室內(nèi)內(nèi)專業(yè)業(yè)角度度，對居居住空空間作作出調(diào)調(diào)整。。有效統(tǒng)統(tǒng)籌建建筑各各專業(yè)業(yè)和室室內(nèi)專專業(yè)，，結合合使用用合理理性前置考考慮交交標系系統(tǒng)。戶型設設計研研發(fā)過過程戶型優(yōu)優(yōu)化設設計——過程中中的多多輪調(diào)調(diào)整與與互動動，挖挖掘項項目價價值：：精準準定定位位營銷銷賣賣點點功能能合合理理性性避免免拆拆改改費費核心心價價值值精準定位營銷賣點功能合理性性避免拆改費費3.4功能設計設設計管理功能至上““全面面家居解決決方案”各收納空間間客戶需求求分析的原原理——玄關的需求求層次有鞋柜放鞋鞋子臨時擺放物物品（如包包，鑰匙等等）鞋柜有大小小不同的區(qū)區(qū)格存放雜物,雨傘,運動用品能照鏡子能坐著穿鞋鞋子必要需求彈性需求必要性依次次增強魅力性依次次增強需要為客人人預留3－4雙鞋子的放放置空間弱式需求無可用性依次次降低驚喜需求折疊穿鞋椅椅玄關至少能能容納30雙鞋子玄關能臨時時擺放鑰匙匙、包和餐餐廳臨時物物品等，理理想的擺放放方式放在在鞋柜臺面面有老人或者者小孩的家家庭對坐著著穿鞋子要要求高各收納空間間客戶需求求分析的原原理——廚房的需求層次次必要性依次次增強魅力性依次次增強摘菜、洗菜菜、切菜和和炒菜操作作順手地柜好放東東西，容易易放取吊柜好放東東西，容易易放取強力排煙機機雙眼煤氣罩罩鍋罐,盤碗,刀叉獨立收收納盡可能多的的儲藏空間間雙水槽留微波爐,電飯煲擺放放位米箱(防潮,防蛀)消毒碗柜插座帶有開開關兩個水龍頭頭，其中一一個帶有凈凈水器,一個可伸縮縮龍頭大水槽,水槽上有個個濾水的支支架洗碗機弱式需求垃圾桶放在在地柜垃圾處理器器可用性依次次降低必要需求彈性需求驚喜需求電視、臨時時坐椅垃圾桶放在在比較隱蔽蔽的地上，，使用方便便，清潔也也方便大操作臺魅魅力足——調(diào)味品、刀刀具等放臺臺面，還能能放3-4個盤子廚房：順手更重要要，整潔在在其次必要性依次次增強魅力性依次次增強干濕分區(qū)淋浴區(qū)設浴浴品擺放洗涑用品收收納盡可能多的的儲藏空間間洗滌用品收收納高電源位洗盆收納毛巾、衣物物掛放雙手紙盒兩個淋浴龍龍頭，其中中一個手柄柄式大水盆報刊架，坐坐便旁置物物臺弱式需求淋浴間設置置淋浴坐位位可用性依次次降低必要需求彈性需求驚喜需求音樂影視播播放最好置于盆盆柜上方設設置鏡柜便便于拿放。。衛(wèi)生間：干凈易于于清潔置于盆柜下下方各收納空間間客戶需求求分析的原原理——衛(wèi)生間的需求層次次必要性依次次增強魅力性依次次增強男女分區(qū)季節(jié)分區(qū)衣褲收納收納格抽屜拉藍高格帶鎖抽屜領帶格照明燈包具、帽子子收納穿衣鏡、升升降衣架弱式需求飾品屜可用性依次次降低必要需求彈性需求驚喜需求保險柜可設2-3個收納內(nèi)衣衣褲，襪子子主臥：衣柜柜強大收納納毛制衣物收收納被褥，行李李箱收納文件、證件件收納各收納空間間客戶需求求分析的原原理——主臥的需求層次次●一體化原則則----建筑、室內(nèi)內(nèi)、設備、、部品系統(tǒng)統(tǒng)設計●可控性性原則----成本、施工工工藝、供供應體系、、品質(zhì)可控控●精細化化原則----營銷分析、、設計管理理精細化●功能性性原則----功能分析與與設計效果果完美結合合●一致性性原則----標準化施工工與管理●工廠化化原則----做到工廠化化施工管理理，盡量避避免現(xiàn)場手手工作業(yè)●環(huán)保性性原則----用材用料及及施工工藝藝確保室內(nèi)內(nèi)環(huán)保指標標達標四、批量精精裝修設計計指導原則則第四部分：：批量精裝裝采購與成成本管理精裝修成本本控制與優(yōu)優(yōu)化是各企企業(yè)最關注注也是最難難的工作之之一，要全全程跟蹤把把控，主要要從幾方面面進行考慮慮1、確定精裝裝標準（標標桿企業(yè)一一般控制在在售價的8%-12%左右）2、一體化合合理的設計計（盡量按按工廠標準準化模數(shù)設設計，提前前考慮規(guī)模?；┕ぃ?、合理分配配成本，客客戶關注點點要投入多多成本4、良好的供供應鏈整合合是控制成成本關健5、強有力制制度保障一、批量精精裝成本控控制與優(yōu)化化一、批量精精裝設計過過程的成本本控制流程程成本定位裝修設計設計預算采購詢價編制預算調(diào)整設計實施預算限額指標初定部品采購詢價調(diào)整設計項目定位標準確定現(xiàn)代傳統(tǒng)確定部品成本實施二、批量精精裝成本控控制2.1精裝修的成成本控制從從定位開始始關注2.2精裝修的成成本控制從從設計開始始實施（（控制80%成本本））（1）產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位標標準準的的選選定定、、設設計計風風格格確確定定（2）限限額額指指標標的的分分解解及及細細化化（3）主主要要材材料料部部品品的的選選擇擇及及確確定定（4）設設計計內(nèi)內(nèi)容容及及技技術術標標準準的的確確定定（（各各區(qū)區(qū)域域組組成成及及部部品品配配置置、、技技術術標標準準））（5）按按照照梯梯級級標標準準確確定定設設計計細細節(jié)節(jié)及及裝裝修修標標準準。。XX產(chǎn)品配置標準玄關客廳廚房衛(wèi)生間主臥客臥陽臺部品配置部品品牌標配地面：達利米黃墻面：乳膠漆天花：輕鋼龍骨石膏板天花地面：沙比利實木復合地板墻面：乳膠漆天花：局部輕鋼龍骨石膏板天花配暗藏燈帶裝飾背景墻地面：山西黑石材墻面：冠軍瓷磚天花：輕鋼龍骨鋁扣板天花海爾廚房電器三件套廚房燈具主衛(wèi)墻地面：達利米黃石材客衛(wèi)墻地面：冠軍瓷磚天花：輕鋼龍骨鋁扣板天花科勒潔具摩恩五金衛(wèi)生間燈具地面：沙比利實木復合地板墻面：乳膠漆，局部墻紙?zhí)旎ǎ壕植枯p鋼龍骨石膏板天花配暗藏燈帶地面：沙比利實木復合地板墻面：乳膠漆天花：乳膠漆地面：蒙娜麗莎瓷磚墻面：外墻涂料天花：外墻涂料陽臺燈具櫥柜、浴室柜、玄關柜、主臥衣柜廚房電器三件套衛(wèi)生間潔具及五金木飾面材料：三聚氫胺柜體：內(nèi)門：廚房電器：方太廚盆及龍頭：摩恩潔具：科勒衛(wèi)生間五金：摩恩地板：大自然/圣象瓷磚：蒙娜麗莎/冠軍選配客衛(wèi)墻地石材組合洗衣盆拖把池熱水器XX產(chǎn)品成本模型產(chǎn)品系列模板戶型面積工程造價地板廚房電器柜體潔具廚盆含龍頭單價(元/M2)門浴室柜櫥柜玄關柜衣柜xx三室兩廳兩衛(wèi)123.0449703.7811848.362714131881020113778514111554982312601050成本分配比例

2.3精裝裝修修的的成成本本控控制制———配置置標標準準A15-1產(chǎn)品配置標準玄關客廳廚房衛(wèi)生間主臥客臥陽臺部品配置部品品牌標配地面：意大利米黃石材墻面：乳膠漆天花：輕鋼龍骨石膏板天花地面：沙比利實木復合地板墻面：乳膠漆，局部墻紙?zhí)旎ǎ壕植枯p鋼龍骨石膏板天花配暗藏燈帶裝飾背景墻地面：巴西紫水晶/山西黑石材墻面：金剛米黃石材天花：輕鋼龍骨單鋁板天花廚房電器三件套廚房燈具地面：意大利米黃石材墻面：金剛米黃石材天花：輕鋼龍骨單鋁板天花潔具、五金衛(wèi)生間燈具地面：實木復合地板墻面：乳膠漆，墻紙?zhí)旎ǎ壕植枯p鋼龍骨石膏板天花配暗藏燈帶主臥背景墻地面：沙比利實木復合地板墻面：乳膠漆天花：乳膠漆地面：地磚墻面：外墻涂料天花：外墻涂料洗衣臺面陽臺燈具櫥柜、浴室柜、玄關柜、主臥衣柜廚房電器三件套衛(wèi)生間潔具及五金木飾面材料：實木貼皮空調(diào)熱水器柜體：博洛尼內(nèi)門：博洛尼廚房電器：西門子廚盆及龍頭：摩恩潔具：科勒地板：大自然/圣象空調(diào)：松下/海爾選配墻紙拖把池客臥衣柜洗衣機戶型建筑面積A15-1標準產(chǎn)品成本模型精裝潔具及家電定制收納木作合計總額折合單方所占比例總額折合單方所占比例總額折合單方所占比例總額折合單方四房兩廳兩衛(wèi)148.1799297.7670.248.0%33456.1225.816.2%74071.1499.935.8%206824.91395.9三房兩廳兩衛(wèi)12485941.4693.144.7%31456.1253.716.4%74737.4602.738.9%192134.91549.52.4精裝裝修修項項目目成成本本控控制制體體系系的的標標準準化化廚房電器10-15%機電設備20-25%基礎施工30-35%收納固定家具8-12%衛(wèi)浴設備15-18%成品物流保護1-5%成本設計研究項目分解單項成本核算預算統(tǒng)籌2.4精裝裝修修住住宅宅實實施施過過程程的的成成本本控控制制（（控控制制20%成本本））（1）目目標標成成本本分分解解（（項項目目工工程程合合約約規(guī)規(guī)劃劃））（2）采采購購階階段段的的成成本本控控制制（3）施施工工階階段段的的成成本本控控制制（4）決決算算階階段段的的成成本本控控制制三、、批批量量精精裝裝采采購購管管理理3.1精裝裝修修樣樣板板間間采采購購銷售售展展示示，，為為項項目目增增值值核算算成成本本，，控控制制大大貨貨成成本本施工工標標準準，，控控制制大大貨貨質(zhì)質(zhì)量量交付付標標準準，，控控制制交交付付風風險險發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問問題題，，控控制制實實施施風風險險3.2批量量精精裝裝修修總總包包采采購購●批批量量精精裝裝修修總總包包合合同同的的編編制制3.3批量量精精裝裝修修部部品品采采購購●批量量精精裝裝修修部部品品采采購購資資源源開開發(fā)發(fā)●批量量精精裝裝修修部部品品采采購購合合同同編編制制●標桿桿企企業(yè)業(yè)精精細細化化采采購購管管理理第五五部部分分：：批批量量精精裝裝工工程程管管理理之之交付付通通病病一、、批批量量精精裝裝質(zhì)質(zhì)量量問問題題分分類類●按按照照階階段段分分類類：：施工工階階段段發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的的質(zhì)質(zhì)量量問問題題入伙伙移移交交時時發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的的質(zhì)質(zhì)量量問問題題入伙伙6個月月內(nèi)內(nèi)發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的的質(zhì)質(zhì)量量問問題題入伙伙6個月月后后發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的的質(zhì)質(zhì)量量問問題題●按按照照問問題題原原因因分分類類設計計缺缺陷陷材料料缺缺陷陷施工工缺缺陷陷使用用不不當當服務務不不好好●按按照照建建筑筑部部品品分分類類建筑筑結結構構部部品品門窗窗部部品品裝飾飾裝裝修修部部品品建筑筑電電氣氣部部品品給排排水水及及通通風風空空調(diào)調(diào)部部品品欄桿桿部部品品廣東東地地區(qū)區(qū)各各開開發(fā)發(fā)商商精精裝裝修修住住宅宅問問題題點點數(shù)數(shù)統(tǒng)統(tǒng)計計分分析析表表各開開發(fā)發(fā)商商所所占占問問題題點點數(shù)數(shù)的的比比例例其它它結構構類類：：陰陰陽陽角角不不方方正正；；凈凈高高、、凈凈進進深深、、凈凈開開間間偏偏差差；；角角線線、、墻墻面面不不垂垂直直。。裝修修類類：：外外墻墻滲滲水水；；整整體體面面層層（（墻墻、、頂頂面面））批批蕩蕩空空鼓鼓及及開開裂裂；；鋁鋁扣扣天天花花安安裝裝不不良良；；墻墻紙紙安安裝裝不不良良;設計計類類：：空空調(diào)調(diào)外外機機位位、、插插座座、、孔孔洞洞位位置置不不協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)；；總總電電箱箱未未按按設設計計規(guī)規(guī)范范要要求求設設漏漏電電保保護護開開關關；；衛(wèi)衛(wèi)生生間門門吸吸裝裝濕濕區(qū)區(qū)的的地地上上或或浴浴室室門門口口；；衛(wèi)衛(wèi)生生間間或或入入戶戶花花園園木木門門框框到到地地。。給排排水水/潔具具/廚具具衛(wèi)生生間間及及陽陽臺臺滲滲水水；；衛(wèi)生生間間坡坡度度、、坡坡向向不不合合理理；；水閥閥接接口口處處及及總總水水表表處處滲滲水水；；設計計不不合合理理櫥櫥柜柜臺臺面面無無檔檔水水條條。板塊面層材料不良成品保護鋪貼質(zhì)量門窗窗工工程程安裝裝不不良良、、表表面面損損傷傷；；外窗窗防防水水條條太太短短及及缺缺溢溢水水口口；；中空空木木門門缺缺透透氣氣孔孔、、上上下下邊邊毛毛邊邊。涂料成品保護不到位；施工不良如刷痕透底脫皮不平等。強電/燈具電箱各控制位標識不清及回路混亂；線徑達不到設計規(guī)范要求；插座相序混亂.各問問題題點點所所占占的的比比率率備注注：：業(yè)業(yè)主主未未驗驗房房入入住住后后一一個個月月內(nèi)內(nèi)發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)嚴嚴重重影影響響功功能能使使用用問問題題點點戶戶均均條條數(shù)數(shù)為為43.5條。。業(yè)主主未未驗驗房房入入住住后后一一個個月月的的投投訴訴情情況況開發(fā)商自檢抽驗全驗雅居樂1、成立接管驗收小組2、由中國驗房師管理協(xié)會進行統(tǒng)一理論知識及實踐技能培訓并考核萬科1、成立模擬驗收小組，交付前進行3次以上質(zhì)量驗收2、業(yè)主開放日由業(yè)主提問題3、由中國驗房師管理協(xié)會進行統(tǒng)一理論知識及實踐技能培訓并考核引入獨立第三方驗房機構按10%比率進行抽驗深圳由日本松下裝飾公司引入獨立第三方驗房機構進行交接前驗收中海由設計部、項目發(fā)展部、營銷部、客戶服務部、物業(yè)公司組建聯(lián)合驗收小組，經(jīng)過多次內(nèi)部驗收——整改——再驗收——移交物業(yè)公司深圳由日本松下裝飾公司引入獨立第三方驗房機構進行交接前驗收遠洋城、紫竹云軒1、成立質(zhì)量部2、由中國驗房師管理協(xié)會對質(zhì)量部人員進行驗房培訓并考核由獨立第三方驗房機構進行交付前抽檢合景泰富1、物業(yè)公司成立客戶關懷中心對交付前房屋進行質(zhì)量驗收2、業(yè)主收樓提出問題經(jīng)客戶關懷確認情況下由開發(fā)商承擔整改費用各開開發(fā)發(fā)商商針針對對房房屋屋質(zhì)質(zhì)量量的的處處理理方方式式第六六部部分分：：其其它它相相關關收收集集一、、萬萬科科3.0住宅宅精精裝裝系系統(tǒng)統(tǒng)的的構構成成（一一））、、綠綠色色、、健健康康、、高高科科技技住住宅宅馬桶桶污污水水在在同同層層向向后后排排入入隱隱蔽蔽在在墻墻體體里里的的立立管管中中，，立立管管中中雙雙路路排排水水，，避避免免樓樓間間噪噪音音、、無無漏漏水水、、無無串串味味摒棄傳統(tǒng)的水水封彎頭.不占用地下空空間食物性垃圾直直接粉碎后隨隨水流入化糞糞池.可消除80％的生活垃圾圾.避免室內(nèi)及小小區(qū)蚊蠅污染染、減輕家務務負擔、降低低保潔費用廚房設新型變變壓式止逆煙煙道，使煙道道不再竄煙、、竄味。變壓壓式止逆閥煙煙道排氣量大大，截面尺寸寸較小。通過過改變煙道的的截面形式和和風帽結構，，利用煙氣流流動的物理規(guī)規(guī)律，使氣流流保持向上運運動，保證建建筑煙道口處處風壓為負壓壓或在0壓左右。雙密封不銹鋼鋼地漏(國際高標GMP認證)，其水封深度度遠已超過國國家標準，能能比一般地漏漏高速排水外外，漏水完畢畢后雙密封蓋蓋可全封閉，，保障沒有異異味，更利于于消毒劑及一一般清潔劑清清洗，更能杜杜絕蟲害與病病毒的侵擾雙密封地漏很很有特點：兩兩個水封在水水流沖擊時同同時打開；沒沒有水流時，，上面的水封封自動蓋住下下面水封的水水，防止反水水碗中的存水水揮發(fā)。同時時，干濕分離離也有助于提提高衛(wèi)浴空間間的健康程度度，“生態(tài)滅蚊機機”（滅蚊磁磁場），此項項技術經(jīng)美國國疾病控制中中心及國防部部實用驗證，，能消滅4000平米范圍內(nèi)的的蚊子及其他他吸血性昆蟲蟲，而對人體體無任何傷害害。該系統(tǒng)：：運用仿生學學原理，模仿仿人類呼吸排排出的二氧化化碳、濕氣及及熱，利用液液化石油氣經(jīng)經(jīng)催化作用產(chǎn)產(chǎn)生極準確濃濃度的二氧化化碳，從而吸吸引大量吸血血蚊蟲并最終終消滅利用一種清潔潔、專利發(fā)明明的counterflow技術，運用蚊蚊蟲飛行時的的氣體動力原原理，能在呼呼出二氧化碳碳的同時，真真空吸捕大量量的吸血蚊蟲蟲，當他們飛飛近滅蚊磁場場找獵物時，，便會被真空空器吸入蚊網(wǎng)網(wǎng)，最后被封封干致死。不不使用任何殺殺蟲劑或電蚊蚊網(wǎng)。24小時不間斷工工作，捕捉夜夜晚活動與白白天活動的吸吸血昆蟲，可可以直接放置置在蚊子繁殖殖和休息的地地方。能夠大量吸引引并捕捉會產(chǎn)產(chǎn)卵的雌蚊自身發(fā)電，采采用標準的的的液化氣供應應能源，無需需任何電力。。安全&無聲不不使使用殺殺蟲劑劑，不不釋放放任何何對環(huán)環(huán)境有有害的的氣體體。極極其其安靜靜，沒沒有任任何噪噪音。。（二））、3.0住宅精精裝的的智能能化系系統(tǒng)1、自動動呼叫叫電梯梯系統(tǒng)統(tǒng)：大堂或或者地地下車車庫門門禁卡卡同時時呼叫叫電梯梯，進進入電電梯廳廳后客客梯如如約而而至。。一張張卡對對應專專屬樓樓層，，保證證絕對對私密密。室室內(nèi)可可在智智能面面板提提前呼呼叫電電梯，，偶爾爾有客客來訪訪，賓賓至如如歸的的體驗驗，也也會讓讓主人人感到到特別別有面面子。。2、入戶智智能感