物業(yè)服務(wù)前期介入工作方案

物業(yè)服務(wù)前期介入工作方案物業(yè)管理工作是一項(xiàng)人為因素較大的社會(huì)性服務(wù)工作，它除了應(yīng)具有滿腔熱情的工作態(tài)度以外，還必須具有科學(xué)的工作方法，尤其是對一個(gè)新建小區(qū)的接管顯得更為重要。根據(jù)我們的觀察和分析，實(shí)施對”XX小區(qū)”全面管理分為5個(gè)階段，并根據(jù)不同階段明確其階段性中心工作，以此不斷構(gòu)筑更高階段的基礎(chǔ)，為全面管理提供必要條件。具體時(shí)段和任務(wù)前期熟悉、培訓(xùn)模擬（1）前期熟悉階段中心工作公司領(lǐng)導(dǎo)層對”XX小區(qū)”的基本情況作全面了解，研究物業(yè)本體（包括各類設(shè)備、實(shí)施）、研究開發(fā)商的管理思想、研究前期業(yè)主的構(gòu)成情況。基礎(chǔ)工作通過對”XX小區(qū)”的全面了解，作出新接物業(yè)的可行性報(bào)告、品牌戰(zhàn)略報(bào)告，并在公司辦公會(huì)議上評審?fù)ㄟ^；初步形成對”XX小區(qū)”管理的實(shí)施方案，并通過專題會(huì)議的論證；根據(jù)開發(fā)商的需要，參與和了解樓盤銷售部門的銷售工作，從而從購房者中獲取較為直觀的管理要求，為下一步工作奠定基礎(chǔ)。需開發(fā)商配合的主要工作提供物業(yè)相關(guān)圖紙，為物業(yè)管理的早期介入工作提供方便；督促承建商，要求其保存所購房屋設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)資料，以便日后順利移交；協(xié)調(diào)承建、物業(yè)雙方，確定參與工程例會(huì)的日期。明確交流的方式以及問題糾正的措施和驗(yàn)證方法。（2）培訓(xùn)模擬階段中心工作抽調(diào)各工種人員進(jìn)行培訓(xùn)，通過考核進(jìn)行篩選，組建管理服務(wù)中心管理班子，適時(shí)進(jìn)行模擬操作?；A(chǔ)工作培訓(xùn)工作人員組成公司范圍內(nèi)抽調(diào)或招聘適合”XX小區(qū)”工作的水、電、泥、木、清潔、綠化、秩序維護(hù)員等各工種人員若干名（選拔條件：身體健康、有吃苦耐勞精神，有甘當(dāng)保姆意識(shí)、技術(shù)工種應(yīng)具有相應(yīng)資質(zhì)），抽調(diào)或招聘”XX小區(qū)”管理處經(jīng)理（選拔條件：身體健康，大專以上文化水平，有專業(yè)管理知識(shí)，有超前意識(shí)和前瞻眼光，有協(xié)調(diào)和溝通能力，有領(lǐng)導(dǎo)一班人的藝術(shù)水平，有任勞任怨的精神，有敢于自我加壓的勇氣）。培訓(xùn)實(shí)施集中學(xué)習(xí)ISO國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及公司貫標(biāo)文件。制定適合”XX小區(qū)”物業(yè)管理的各工種的服務(wù)質(zhì)量控制程序以及各工種操作規(guī)程。制定各崗位階段性工作目標(biāo)，同時(shí)制定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)保證措施。了解熟悉”XX小區(qū)”管理要求，針對性地進(jìn)行專業(yè)技能考試，以保證滿足”XX小區(qū)”管理要求所需的技術(shù)支撐。根據(jù)培訓(xùn)以及考核情況，對參與培訓(xùn)的人員進(jìn)行篩選，選擇涉外物業(yè)鹿特丹花園作為模擬訓(xùn)練基地，對各工種人員進(jìn)行適應(yīng)性模擬訓(xùn)練，確定組成人員（差額）。施工監(jiān)理介入根據(jù)開發(fā)商、承建商、物業(yè)管理三方于第一階段確定的介入方法及日期、目的等方案，實(shí)施質(zhì)量監(jiān)理。建議采用的方法：二周一次現(xiàn)場查勘（無陪同）。每月一次工程例會(huì)（三方參加，如有分包則應(yīng)請分包方一并參加）。物業(yè)管理于每月第一周用書面形式根據(jù)工程進(jìn)度及工程所涉及的內(nèi)容報(bào)告監(jiān)理介入情況。需開發(fā)商配合的工作協(xié)調(diào)進(jìn)入施工現(xiàn)場的方式或辦理工地出入證件。根據(jù)物業(yè)員工崗位培訓(xùn)工作進(jìn)度，提供相關(guān)資料，如設(shè)備、設(shè)施使用說明書、售樓合同等。（3）現(xiàn)場模擬階段中心工作通過現(xiàn)場模擬，達(dá)到臨戰(zhàn)狀態(tài)?；A(chǔ)工作根據(jù)擬定的管理方案，對各工種人員進(jìn)行入崗模擬，考察、測評其適應(yīng)性。通過現(xiàn)場模擬，驗(yàn)證管理方案及各工種要求是否適宜，如否，則作適當(dāng)修正。進(jìn)行接管訓(xùn)練，調(diào)整適應(yīng)狀態(tài)?，F(xiàn)場考察關(guān)于居住物業(yè)禁止行為，并擬成文件交開發(fā)商審核，以備派發(fā)《入戶通知書》時(shí)一并發(fā)放。對前期質(zhì)量監(jiān)理中的合理化建議情況進(jìn)行驗(yàn)證，如確屬合理化建議且具有解決能力而未解決的事項(xiàng)，專題報(bào)告開發(fā)商并落實(shí)糾正預(yù)防措施。與開發(fā)商研究二年保修責(zé)任以及保修費(fèi)用支付方式問題。確定物業(yè)接管驗(yàn)收的方法、時(shí)間以及三方參與驗(yàn)收人員名單，明確各自崗位要求及職責(zé)。需開發(fā)商配合工作進(jìn)行入崗模擬提供進(jìn)入現(xiàn)場方便。請相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對參與入崗模擬培訓(xùn)人員授課一次，課題：“如何使‘XX小區(qū)’保值、增值”。派發(fā)并要求業(yè)主簽收《”XX小區(qū)”居住物業(yè)禁止行為》，并將驗(yàn)收清單作為相關(guān)資料一并移交物業(yè)公司。監(jiān)督承建商重視物業(yè)公司前期質(zhì)量監(jiān)理中報(bào)告的相關(guān)質(zhì)量問題以及合理化建議。（4）驗(yàn)收和進(jìn)戶階段中心工作組織對新接物業(yè)的全面驗(yàn)收。預(yù)驗(yàn)驗(yàn)收小組依據(jù)驗(yàn)收要求、計(jì)劃、清單和技術(shù)資料等按專項(xiàng)分別進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。在預(yù)驗(yàn)收過程中未達(dá)到設(shè)計(jì)和使用要求的建筑、設(shè)備和設(shè)施等項(xiàng)目做好記錄并匯總成書面整改報(bào)告。整改整改報(bào)告經(jīng)公司經(jīng)理批準(zhǔn)后送達(dá)開發(fā)商，由開發(fā)商督促承建商或其它方式進(jìn)行整改，然后由驗(yàn)收小組進(jìn)行檢查驗(yàn)收，直至符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。正式驗(yàn)收經(jīng)整改符合要求后，由驗(yàn)收小組進(jìn)行正式驗(yàn)收，最終確認(rèn)物業(yè)建筑及設(shè)備、設(shè)施符合接受要求。接納前期業(yè)主入住。基礎(chǔ)工作驗(yàn)收工作基本內(nèi)容見前期物業(yè)管理工作設(shè)想。編制違章處理程序，制止各類違章行為。派發(fā)、簽收各類資料。物業(yè)公司派發(fā)或需上墻公布的資料：入住須知（明確業(yè)主及同住人、使用人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，明確居住物業(yè)各類禁止行為）。物業(yè)管理規(guī)定（各崗位職責(zé)）。物業(yè)管理收費(fèi)批準(zhǔn)文件。房屋裝修協(xié)議書（明確業(yè)主在裝修中需承擔(dān)的義務(wù)）。外來人員出入登記辦證制度（施工人員進(jìn)出花園遵守的各類規(guī)定）。停車占路協(xié)議書（明確車位及相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)）。業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)隨帶資料：房屋買賣合同。開發(fā)商簽發(fā)的入住通知書業(yè)主身份證或企業(yè)營業(yè)執(zhí)照。委托書及被委托人身份證。房屋維修基金、管理費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。其它資料。業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，同時(shí)提供相關(guān)服務(wù)（代請信譽(yù)較好的裝修公司；代請施工質(zhì)量監(jiān)理人員；代為訂購花卉及家庭綠化布置、管理；其它委托服務(wù)等）。加大各類違章糾正力度，力保前期無違章。推行ISO國際質(zhì)量體系。需開發(fā)商配合的工作。嚴(yán)格履行建筑施工質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù)，把好第一關(guān)。派員定期參加建筑質(zhì)量回訪會(huì)議并監(jiān)督承建商一同參與（每月一次）。（5）正式實(shí)施中心工作迎接大批業(yè)主入住。檢驗(yàn)各工種操作要求及各項(xiàng)制度的適宜性，必要時(shí)作適當(dāng)修改。制定糾正和預(yù)防措施。全面實(shí)施品牌戰(zhàn)略。基礎(chǔ)工作總結(jié)前階段的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為業(yè)主提供更直接更有效的服務(wù)。檢查各工種的工作效果，征詢各方面的意見或建議，針對性的對相關(guān)工作要求及規(guī)章制度作修改補(bǔ)充，保證所提供的服務(wù)符合要求。對可能發(fā)生的各類不利于管理工作的因素作分析（包括：違章占路、亂停車、違章搭建、亂倒垃圾等），制定相應(yīng)的糾正和預(yù)防措施。按即定方針，全面實(shí)施品牌戰(zhàn)略。需開發(fā)商配合的工作組織相關(guān)人員對物業(yè)管理工作進(jìn)行檢查，及時(shí)反饋相關(guān)意見。參與制定糾正和預(yù)防措施。（1）“XX小區(qū)”前期物業(yè)管理工作計(jì)劃“XX小區(qū)”前期物業(yè)管理工作計(jì)劃時(shí)間工作計(jì)劃工作要求成立籌備工作小組。明確工作要求及職責(zé)。協(xié)調(diào)進(jìn)入施工現(xiàn)場。物業(yè)管理前期介入（按規(guī)定辦理施工現(xiàn)場進(jìn)入手續(xù)）。1、每月一次參加工作例會(huì)（時(shí)按前期介入要求實(shí)施物業(yè)管理前期介間另定）。2、每周二次巡視施工現(xiàn)場，對入工作。施工現(xiàn)場存在的問題以書面或口頭形式提出建議。開發(fā)商向物業(yè)公司提供如下圖紙：1、每幢樓層標(biāo)準(zhǔn)平面圖、底層、頂層平面圖。熟悉樓宇建造情況。2、水、電、煤、排污等管線走向圖。3、智能化設(shè)施圖紙及操作要求。召開協(xié)調(diào)會(huì)，說明有關(guān)技術(shù)資料的保存請開發(fā)商、承建商、監(jiān)理派員參、移交事宜。加。1、邀請開發(fā)商派員參加會(huì)議。管理服務(wù)中心籌建工作會(huì)議。2、會(huì)議確定管理服務(wù)中心組成人員的類型、要求。1、確定培訓(xùn)計(jì)劃。物業(yè)公司制定，開發(fā)商提供售樓2、管理服務(wù)中心人員招聘工作計(jì)劃。合同樣本壹份及對業(yè)主承諾文書3、實(shí)施培訓(xùn)工作。樣本。參與智能化設(shè)備、設(shè)施培訓(xùn)開發(fā)商協(xié)調(diào)智能化設(shè)施產(chǎn)品供應(yīng)商，提供產(chǎn)品說明書。完成制定《”XX小區(qū)”居住物業(yè)禁止行物業(yè)公司負(fù)責(zé)，開發(fā)商審核。為》等相關(guān)文件召開專題會(huì)議，檢查針對前期介入過程開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加中合理化建議工作落實(shí)情況。。確定二年保修責(zé)任及保修費(fèi)用事宜。討論、擬稿、確認(rèn)。確定入崗模擬訓(xùn)練方案。物業(yè)公司負(fù)責(zé)。確定物業(yè)預(yù)驗(yàn)收的方法及三方參與驗(yàn)開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加收人員名單，確定預(yù)驗(yàn)日期。。對培訓(xùn)人員進(jìn)行授課。開發(fā)商有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)主講。月底前實(shí)施培訓(xùn)，制定招聘員工計(jì)劃。按XX小區(qū)要求實(shí)施。做好交接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作。物業(yè)公司負(fù)責(zé)。對物業(yè)進(jìn)行預(yù)檢物業(yè)公司負(fù)責(zé)對接受培訓(xùn)人員進(jìn)行入崗模擬訓(xùn)練（走場）對管理文件和各工種人員的適宜性進(jìn)物業(yè)公司負(fù)責(zé)，開發(fā)商指導(dǎo)行考察論證根據(jù)預(yù)驗(yàn)情況編寫整改報(bào)告物業(yè)公司負(fù)責(zé)召開三方會(huì)議，落實(shí)整改工作擬定管理用房移交方案物業(yè)公司負(fù)責(zé)派發(fā)各類資料并要求購房者簽收開發(fā)商負(fù)責(zé)移交整套圖紙及批準(zhǔn)文件開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司正式驗(yàn)收三方參加迎接先期業(yè)主入住舉行入戶儀式首期業(yè)主入住滿二個(gè)月，召開業(yè)主回訪開發(fā)商、物業(yè)公司、部分業(yè)主參工作會(huì)議加檢查物業(yè)公司管理情況開發(fā)商（2）前期物業(yè)管理工作設(shè)想XX物業(yè)公司從得到中標(biāo)通知起成立專門的工作小組（工作小組成員組成名單另附），針對”XX小區(qū)”的實(shí)際情況，盡快熟悉有關(guān)圖紙，從物業(yè)管理的角度對建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、水電、秩序維護(hù)員消防、辦公通訊、環(huán)境衛(wèi)生、綠化環(huán)保、樓宇管理、配套設(shè)施提出合理化建議，定期派有關(guān)人員參加工程例會(huì)，參與工程驗(yàn)收，做好各種資料的收集存檔工作。（3）前期物業(yè)管理的內(nèi)容對整個(gè)物業(yè)從結(jié)構(gòu)構(gòu)造到材料選購、裝飾、裝修、設(shè)備的安裝等以大樓使用者和管理者的角度提出建議。從實(shí)際出發(fā)，對原設(shè)計(jì)中可能存在的缺項(xiàng)、漏項(xiàng)和非最優(yōu)化處理及有礙整體協(xié)調(diào)的部分，提出補(bǔ)充建議和改進(jìn)建議。對小區(qū)的配套部分，包括客戶的進(jìn)出通道和道閘等設(shè)置提出建議。結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，對XX小區(qū)所用的設(shè)施設(shè)備的型號(hào)、質(zhì)量、性能等提出參考意見，并配合開發(fā)商進(jìn)行驗(yàn)收，包括檢驗(yàn)其質(zhì)量是否符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求，有無質(zhì)檢合格證書，配件是否齊全，安裝是否平整，是否便于維修，各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確，運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，輔機(jī)和工具是否齊全等。對工程后期設(shè)備的安裝調(diào)試及隱蔽工程從物業(yè)管理角度提出意見和建議。從實(shí)用性的角度對智能化設(shè)計(jì)提出補(bǔ)充和修改性建議。協(xié)助業(yè)主做好驗(yàn)收和接管工作，制定驗(yàn)收表格，清點(diǎn)物品數(shù)量，檢查施工質(zhì)量。（4）配合開發(fā)商做好樓宇銷