房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)培訓(xùn)課件模版

第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)西南財(cái)大會(huì)計(jì)學(xué)院何本芳

1第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)學(xué)習(xí)目的和要求本章主要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品成本核算的特點(diǎn)，通過本章的學(xué)習(xí)應(yīng)掌握以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：1、掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本的核算的內(nèi)容及其核算；2、掌握開發(fā)產(chǎn)品增加、減少以及分期收款開發(fā)產(chǎn)品的核算；3、出租開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房的特點(diǎn)及其核算；第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)學(xué)習(xí)目的和要求2第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)本章介紹的內(nèi)容：

第一節(jié)開發(fā)成本的核算第三節(jié)開發(fā)產(chǎn)品的核算第三節(jié)出租開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房的核算

第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)本章介紹的內(nèi)容：3第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：是從事土地、房屋、配套設(shè)施等開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

房地產(chǎn)開發(fā)：是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體要求，對(duì)土地和地上建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理的一項(xiàng)綜合性社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本經(jīng)營(yíng)活動(dòng)：是開發(fā)、經(jīng)營(yíng)商品房等建筑產(chǎn)品。建筑產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)過程是開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的中心環(huán)節(jié)。因此開發(fā)成本的核算，就顯得非常重要。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：是從4

第一節(jié)開發(fā)成本的核算一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)包括：土地的開發(fā)與建設(shè)（包括新土地開發(fā)和舊城區(qū)改造）、房屋的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)的管理與售后服務(wù)工作。

房地產(chǎn)開發(fā)跨越生產(chǎn)和流通兩個(gè)領(lǐng)域，它的活動(dòng)內(nèi)容用圖示表示：第一節(jié)開發(fā)成本的核算5

售后管理維修服務(wù)等交付使用經(jīng)營(yíng)銷售各類房屋建造工程驗(yàn)收征地撤遷土地開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)售后管理維修服務(wù)等交付使用經(jīng)營(yíng)各類房工程征地撤遷土地規(guī)劃6

（二）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)的特點(diǎn)：

由于房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品是地產(chǎn)或房產(chǎn)，與一般企業(yè)會(huì)計(jì)相比較，具有開發(fā)產(chǎn)品周期長(zhǎng)，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式多樣，投資主體復(fù)雜等特點(diǎn)，具體表現(xiàn)在：1、資金籌集渠道的多源性：資金來源的形式與渠道主要有：（1）予售購(gòu)房定金或予收建設(shè)資金；（2）予收代建工程款；（3）土地開發(fā)及商品房貸款；（4）發(fā)行企業(yè)債券；（二）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)的特點(diǎn)：7

（5）與其它單位聯(lián)合開發(fā)，吸收其它單位投資；（6）發(fā)行股票，籌集股本。2、資金占用形態(tài)的多元性：（1）表現(xiàn)為直線運(yùn)動(dòng)：貨幣資金儲(chǔ)備資金在建資金成品資金（5）與其它單位聯(lián)合開發(fā)，吸收其它單位投資；貨幣儲(chǔ)備在建成8

（2）表現(xiàn)為多向平行運(yùn)動(dòng)：土地開發(fā)項(xiàng)目在建資金商品房項(xiàng)目在建資金

配套設(shè)施項(xiàng)目在建資金代建工程項(xiàng)目在建資金市政工程項(xiàng)目在建資金經(jīng)營(yíng)房、周轉(zhuǎn)項(xiàng)目在建資金（結(jié)算資金）儲(chǔ)備資金成品資金（2）表現(xiàn)為多向平行運(yùn)動(dòng)：土地開發(fā)項(xiàng)目在建資金商品房項(xiàng)目在93、結(jié)算業(yè)務(wù)的頻繁性和由此引起的財(cái)務(wù)關(guān)系的復(fù)雜性：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)單位建筑產(chǎn)品購(gòu)買單位施工單位勘察設(shè)計(jì)單位房屋承租單位采購(gòu)業(yè)務(wù)予付、應(yīng)付采購(gòu)?fù)瓿山Y(jié)算銷售業(yè)務(wù)予收定金等房屋移交結(jié)算施工業(yè)務(wù)予付工程、備料款根據(jù)工程進(jìn)度結(jié)算予付設(shè)計(jì)費(fèi)等完成結(jié)算予收保證金租金等3、結(jié)算業(yè)務(wù)的頻繁性和由此引起的財(cái)務(wù)關(guān)系的復(fù)雜性：房地產(chǎn)開發(fā)104、開發(fā)產(chǎn)品的長(zhǎng)期性導(dǎo)致核算周期的長(zhǎng)期性：由于開發(fā)產(chǎn)品往往會(huì)跨越一個(gè)或多個(gè)會(huì)計(jì)年度，這就引起了開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算從開工結(jié)算到竣工決算為止整個(gè)周期的長(zhǎng)期性。4、開發(fā)產(chǎn)品的長(zhǎng)期性導(dǎo)致核算周期的長(zhǎng)期性：11二、開發(fā)成本核算的內(nèi)容及基本要求（一）開發(fā)成本核算的內(nèi)容土地開發(fā)成本房屋開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本

1、土地開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場(chǎng)地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。二、開發(fā)成本核算的內(nèi)容及基本要求122.房屋開發(fā)成本

指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。3.配套設(shè)施開發(fā)成本。

指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃的要求，或項(xiàng)目建設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃的要求，為滿足居住的需要而與開發(fā)項(xiàng)目配套的各種服務(wù)性設(shè)施建設(shè)，所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。4.代建工程開發(fā)成本

指開發(fā)企業(yè)接受有關(guān)單位的委托，代為開發(fā)建設(shè)的工程，或參加委托單位招標(biāo)，經(jīng)過投標(biāo)中標(biāo)后承建的開發(fā)項(xiàng)目，所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

(以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費(fèi)用分為如下六個(gè)成本項(xiàng)目：1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi);2、前期工程費(fèi);3、建筑安裝工程費(fèi);4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi);5、公共配套設(shè)施費(fèi);6、開發(fā)間接費(fèi)用)

2.房屋開發(fā)成本13（二）、成本核算的基本要求1、合理確定成本核算對(duì)象成本核算對(duì)象是指房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)過程中為了歸集和分配費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者.成本核算對(duì)象可根據(jù)具體情況,按如下原則確定:（1）、一般的開發(fā)項(xiàng)目，可以每一獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概（預(yù)）算，或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對(duì)象；（2）、同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，如果開工竣工時(shí)間相近，由同一施工單位施工，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象；（二）、成本核算的基本要求14（3）、對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部分，劃分成本核算對(duì)象。2、嚴(yán)格遵守成本的開支范圍按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，凡是與開發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的各種耗費(fèi)均應(yīng)記入成本費(fèi)用，反之，不能。3、正確劃分各種成本費(fèi)用的界限劃分如下幾個(gè)界限：（1）正確劃分應(yīng)計(jì)人產(chǎn)品成本費(fèi)用與不應(yīng)計(jì)人產(chǎn)品成本費(fèi)用的界限如與開發(fā)經(jīng)營(yíng)無關(guān)的：非常損失、公益救濟(jì)性捐贈(zèng)、固定資產(chǎn)盤虧、毀損不能計(jì)人產(chǎn)品成本（2）正確劃分各個(gè)會(huì)計(jì)期間的成本費(fèi)用界限（3）正確劃分開發(fā)產(chǎn)品成本與期間費(fèi)用的界限應(yīng)該計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的成本項(xiàng)目：

（3）、對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)15

成本項(xiàng)目土地征用及折遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)成本項(xiàng)目土地征用及折遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)建筑16a、土地征用及折遷補(bǔ)償費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進(jìn)行土地開發(fā)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觯纯鄢疬w舊建筑物回收的殘值）、安置動(dòng)遷用房支出等

b、前期工程費(fèi)它是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工程所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平支出”（即通水、通電、通道路和平整場(chǎng)地）等支出。

C、建筑安裝工程費(fèi)它是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的例如開發(fā)項(xiàng)目工程施工預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用

a、土地征用及折遷補(bǔ)償費(fèi)17d、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，包括小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程支出e、公共配套設(shè)施費(fèi)它是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)業(yè)性的（不能有償轉(zhuǎn)讓）公共配套設(shè)施支出，包括居委會(huì)、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出。f、開發(fā)間接費(fèi)用它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬直接組織管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。（4）劃分各種開發(fā)產(chǎn)品成本界限d、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)18三、成本費(fèi)用核算應(yīng)設(shè)置的賬戶和一般程序（一）成本費(fèi)用核算應(yīng)設(shè)置的賬戶

1、開發(fā)成本

開發(fā)成本性質(zhì)：成本類帳戶；用途：核算開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的直接費(fèi)用和分配負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用；結(jié)構(gòu)：

按種類設(shè)置明細(xì)賬：開發(fā)成本——土地開發(fā)成本

——房屋開發(fā)成本

——配套設(shè)施開發(fā)成本

——代建工程開發(fā)成本

三、成本費(fèi)用核算應(yīng)設(shè)置的賬戶和一般程序19

并且以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上還將其進(jìn)一步細(xì)分為如下六個(gè)成本項(xiàng)目，進(jìn)行明細(xì)核算。六個(gè)成本項(xiàng)目：a、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、b、前期工程費(fèi)、c、建筑安裝工程費(fèi)、d、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、e、公共配套設(shè)施費(fèi)、f、開發(fā)間接費(fèi)用

明細(xì)賬格式：并且以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上還將其進(jìn)一步細(xì)分20具體核算時(shí)應(yīng)按各開發(fā)項(xiàng)目開設(shè)明細(xì)帳

年憑證號(hào)數(shù)摘要

開發(fā)成本項(xiàng)目合計(jì)月日土地征用及折遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)土地開發(fā)成本5000006000040000600000結(jié)算建筑安裝費(fèi)80000008000000予提配套費(fèi)180000180000分配間接費(fèi)用1200012000接轉(zhuǎn)完工成本50000060000800000040000180000120008792000具體核算時(shí)應(yīng)按各開發(fā)項(xiàng)目開設(shè)明細(xì)帳 年憑證212、開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用性質(zhì)：成本類帳戶；用途：核算開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用

結(jié)構(gòu)：3、待攤費(fèi)用

性質(zhì)：資產(chǎn)類帳戶用途：核算企業(yè)已經(jīng)支出但應(yīng)該由本期和以待攤費(fèi)用后各期分別負(fù)擔(dān)的分?jǐn)偲谠?年以內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。如預(yù)付保險(xiǎn)費(fèi)、固定資產(chǎn)修理費(fèi)、低值易耗品攤銷結(jié)構(gòu)：

2、開發(fā)間接費(fèi)用224、預(yù)提費(fèi)用預(yù)提費(fèi)用性質(zhì)：負(fù)債用途：核算企業(yè)預(yù)提計(jì)入成本費(fèi)用但尚未實(shí)際支出的各項(xiàng)費(fèi)用，如：預(yù)提配套實(shí)施費(fèi)、預(yù)提固定資產(chǎn)修理費(fèi)用、預(yù)提借款利息等。結(jié)構(gòu)：4、預(yù)提費(fèi)用23（二）、成本費(fèi)用核算的一般程序

1、設(shè)立成本計(jì)算對(duì)象；2、對(duì)當(dāng)期發(fā)生的各種費(fèi)用支出進(jìn)行審核成本費(fèi)用界限；3、對(duì)應(yīng)計(jì)入成本費(fèi)用的各種費(fèi)用支出，按經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生地點(diǎn)，分別計(jì)入各類開發(fā)產(chǎn)品成本和期間費(fèi)用4、貫徹權(quán)責(zé)發(fā)生制，正確處理待攤費(fèi)用和預(yù)提費(fèi)用，確認(rèn)應(yīng)由本期負(fù)擔(dān)的費(fèi)用；5、按受益對(duì)象分配開發(fā)間接費(fèi)用；6、結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)成本費(fèi)用核算程序圖：（二）、成本費(fèi)用核算的一般程序24

開發(fā)成本核算程序圖：銀存、庫(kù)材料開發(fā)成本開發(fā)產(chǎn)品

（1）

（4）應(yīng)付職工薪酬

（3）累計(jì)折舊開發(fā)間接費(fèi)用

周轉(zhuǎn)房等待攤、預(yù)提

（2）

開發(fā)成本核算程序圖：25四、開發(fā)成本的核算（一）土地開發(fā)成本的核算

1、土地開發(fā)的特點(diǎn)（1）土地開發(fā)產(chǎn)品為：建設(shè)場(chǎng)地；（2）開發(fā)的目的與用途：①為銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)商品性建設(shè)場(chǎng)地；②為本企業(yè)興建商品房和其他經(jīng)營(yíng)性房屋而開發(fā)自用建設(shè)場(chǎng)地。

四、開發(fā)成本的核算262、核算

土地開發(fā)的直接費(fèi)用，如土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等，在費(fèi)用發(fā)生時(shí)，根據(jù)有關(guān)憑證直接計(jì)入“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶的借方；發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用先計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的借方，期末按一定標(biāo)準(zhǔn)分配結(jié)轉(zhuǎn)的應(yīng)由土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶，貸記“開發(fā)間接費(fèi)用”；結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)完工建設(shè)場(chǎng)地成本時(shí)，貸記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶，商品性建設(shè)用地，借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，自用建設(shè)場(chǎng)地，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶；期末“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶的余額，表示正在開發(fā)土地的成本。

用圖示表示：2、核算27開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)成本——土地開發(fā)

開發(fā)產(chǎn)品-土地開發(fā)成本——房屋開發(fā)×××××××××××××××期末分配完工結(jié)轉(zhuǎn)直接費(fèi)用自用商品性余額開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)成本——土地開發(fā)開發(fā)產(chǎn)品-土地開發(fā)成本——房28舉例分析1

通發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)土地（A）10000平方米，發(fā)生下列業(yè)務(wù)：（1）用銀行存款支付土地折遷費(fèi)200萬元，耕地占用稅500萬元，勞動(dòng)力安置費(fèi)50萬元，出售折遷地上農(nóng)房回收材料款2萬元，存入銀行。借：開發(fā)成本—土地開發(fā)成本（A）750萬元貸：銀行存款750萬元借：銀行存款2萬元貸：開發(fā)成本—土地開發(fā)成本（A）2萬元舉例分析1通發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)土地（A）129（2）應(yīng)付A地的“三通一平”費(fèi)用50萬元。借：開發(fā)成本—土地開發(fā)成本（A）50萬元貸：應(yīng)付賬款50萬元（3）支付施工單位基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)50萬元，建筑安裝工程費(fèi)200萬元，款已結(jié)清。借：開發(fā)成本—土地開發(fā)成本（A）250萬元貸：銀行存款250萬元（2）應(yīng)付A地的“三通一平”費(fèi)用50萬元。30（4）應(yīng)負(fù)擔(dān)開發(fā)間接費(fèi)12萬元。借：開發(fā)成本—土地開發(fā)成本（A）12萬元貸：開發(fā)間接費(fèi)用12萬元（5）開發(fā)A地結(jié)束，已驗(yàn)收合格，其中40%直接對(duì)外出售，60%進(jìn)一步開發(fā)商品房，結(jié)轉(zhuǎn)其成本。A地開發(fā)成本=750-2+50+250+12=1060（萬元）（4）應(yīng)負(fù)擔(dān)開發(fā)間接費(fèi)12萬元。31

對(duì)外銷售部分成本=1060×40%=424（萬元）開發(fā)商品房部分成本=1060×60%=636（萬元）借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)636萬元開發(fā)產(chǎn)品——土地424萬元貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)1060萬元

32

銀行存款

開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)成本—土地開發(fā)開發(fā)產(chǎn)品-土地開發(fā)成本—房屋開發(fā)×××①2萬×××①750萬③250萬①750萬③250萬②50萬④12萬

應(yīng)付賬款②50萬④12萬①2萬⑤1060萬⑤424萬⑤636萬

33（二）配套設(shè)施開發(fā)成本的核算

1、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類：一類：是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如居委會(huì)、派出所、幼托、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公廁等；另一類：是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目，包括：（1）開發(fā)小區(qū)內(nèi)營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；（3）開發(fā)項(xiàng)目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。

（二）配套設(shè)施開發(fā)成本的核算342、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算配套設(shè)施能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大型配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施開發(fā)項(xiàng)目外為居民服務(wù)的水、電、氣、交通道路等居委會(huì).幼兒園.消防設(shè)施.鍋爐房.水塔.自行車棚.公廁等商店、銀行、郵局等中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等給排水.供電.供氣的增容.增壓.交通道路等2、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算配套能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中不能有償35

有關(guān)賬戶開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)開發(fā)成本——房屋開發(fā)開發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施×××××××××完工結(jié)轉(zhuǎn)不能有償轉(zhuǎn)讓的能有償轉(zhuǎn)讓的×××余額

36

注:

按照財(cái)務(wù)制度規(guī)定,城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施項(xiàng)目,不得計(jì)入商品房成本;不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出可以計(jì)入開發(fā)成本.

37舉例分析2（1）正大房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)配套的商店和自行車棚工程，用銀行存款支付工程款67000元。借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)67000

貸：銀行存款67000舉例分析2（1）正大房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)配套的商店38

（2）商店和自行車棚工程完工，實(shí)際成本分別為12萬元和0.2萬元。自行車棚為商品房開發(fā)工程所建，商店則為小區(qū)第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)用房。借：開發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施12萬開發(fā)成本——房屋開發(fā)0.2萬貸:開發(fā)成本

——配套設(shè)施開發(fā)12.2萬

39（三）房屋開發(fā)成本的核算1、房屋開發(fā)成本的核算特點(diǎn)（1）房屋開發(fā)的分類：①對(duì)外銷售而開發(fā)的商品房；②為出租經(jīng)營(yíng)而開發(fā)的經(jīng)營(yíng)房；③為安置折遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房；④受其他單位委托，代為開發(fā)建設(shè)的代建房。（2）成本核算對(duì)象的確定房屋的成本核算對(duì)象的確定，應(yīng)該結(jié)合開發(fā)地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)等因素加以確定：①一般房屋的開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概（預(yù)）算，或每一獨(dú)立施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對(duì)象；（三）房屋開發(fā)成本的核算40②同一開發(fā)地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，開竣工時(shí)間相近，同一施工隊(duì)伍施工的，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象，于開發(fā)完成算出實(shí)際開發(fā)成本后，再按各個(gè)單項(xiàng)工程概預(yù)數(shù)的比例，計(jì)算各幢房屋的開發(fā)成本；③對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的房屋開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按房屋開發(fā)項(xiàng)目的部位劃分成本核算對(duì)象（3）設(shè)置賬戶“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”同時(shí)，在設(shè)置“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”明細(xì)賬的同時(shí)，還應(yīng)設(shè)置以下6個(gè)成本項(xiàng)目，進(jìn)行明細(xì)核算：

②同一開發(fā)地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，開竣工時(shí)間相41——土地征用及折遷補(bǔ)償費(fèi)

——前期工程費(fèi)

——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

——建筑安裝工程費(fèi)

——配套設(shè)施費(fèi)

——開發(fā)間接費(fèi)用即：開發(fā)成本

——房屋開發(fā)——土地征用及折遷補(bǔ)償費(fèi)

——前期工程費(fèi)

——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等成本項(xiàng)目——土地征用及折遷補(bǔ)償費(fèi)422、房屋開發(fā)成本的核算(1)費(fèi)用計(jì)入成本的方法①能分清成本核算對(duì)象的:

在開發(fā)房屋過程中發(fā)生的土地征用及折遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等，應(yīng)直接計(jì)入：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——土地征用及折遷補(bǔ)償費(fèi)

——前期工程費(fèi)

——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等成本項(xiàng)目。②如果費(fèi)用發(fā)生時(shí)分不清成本核算對(duì)象，應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的：應(yīng)先通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”帳戶進(jìn)行歸集，待土地開發(fā)完成用于房屋建設(shè)時(shí)，再采用一定的方法分配結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”帳戶。

2、房屋開發(fā)成本的核算43(2)不同施工方式下的核算①出包方式：按施工企業(yè)開出的“工程價(jià)款結(jié)算帳單”記入：借：開發(fā)成本

——房屋開發(fā)——建筑安裝工程費(fèi)用貸：應(yīng)付帳款等

(2)不同施工方式下的核算44

②自營(yíng)方式下：按實(shí)際發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)用：施工間接費(fèi)

工程施工開發(fā)成本—房屋開發(fā)間接費(fèi)分配直接費(fèi)間接費(fèi)期末結(jié)轉(zhuǎn)×××發(fā)生直接費(fèi)

45(3)房屋開發(fā)成本中的配套設(shè)施費(fèi)

（不能有償轉(zhuǎn)讓的）①與商品房同步建設(shè)的：A、能分清受益對(duì)象的：發(fā)生時(shí)直接計(jì)入：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——公共配套設(shè)施費(fèi)；B、不能分清受益對(duì)象的：應(yīng)先計(jì)入：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)竣工時(shí)再轉(zhuǎn)入：開發(fā)成本——房屋開發(fā)(3)房屋開發(fā)成本中的配套設(shè)施費(fèi)

（不能有償46

②不是與商品房同步建設(shè)的

商品房已建成出售，配套設(shè)施尚在建設(shè)中，可對(duì)配套設(shè)施的成本采用予提的方法，預(yù)先計(jì)入商品房成本，待完工后沖減予提，然后差額調(diào)整成本。

47（4）舉例分析3①泰來房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)場(chǎng)地甲工程，征用土地5000平米，本月共計(jì)發(fā)生下列費(fèi)用：土地征用及折遷補(bǔ)償費(fèi)1000萬元；前期工程費(fèi)200萬元；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)500萬元；建筑安裝工程費(fèi)100萬元，共計(jì)1800萬元，款已支付。借：開發(fā)成本——土地開發(fā)

——土地征用及折遷補(bǔ)償費(fèi)1000萬元

——前期工程費(fèi)200萬元

——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)500萬元

——建筑安裝工程費(fèi)100萬元貸：銀行存款1800萬元（4）舉例分析3①泰來房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)場(chǎng)地甲工程，征用土地48

②開發(fā)場(chǎng)地甲工程已完工，其中2500平米用于商品房建設(shè)，其成本見“開發(fā)成本計(jì)算單”

開發(fā)成本計(jì)算單類型：土地開發(fā)——甲地金額單位：萬元摘要土地征用及折遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)合計(jì)發(fā)生費(fèi)用10002005001001800結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本50010025050900期末余額50010025050900

49

各項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)：土地征用及折遷補(bǔ)償費(fèi)=1000萬元×2500/5000=500萬元前期工程費(fèi)=200萬元×2500/5000=100萬元基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)=500萬元×2500/5000=250萬元建筑安裝工程費(fèi)=100萬元×2500/5000=50萬元借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)900萬元貸“開發(fā)成本——土地開發(fā)900萬元

50

③將甲工程商品房建設(shè)工程出包給市建三公司。商品房建設(shè)完工，收到市建三公司提交的“工程價(jià)款結(jié)算帳單”應(yīng)付承包工程款1200萬元，原已預(yù)付1000萬元，經(jīng)審查同意補(bǔ)付工程款200萬元。借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)1200萬元貸：預(yù)付帳款——市建三公司1000萬元

銀行存款200萬元

51

④按照有關(guān)規(guī)定，泰來房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)與該商品房配套的公共設(shè)施（包括居委會(huì)、派出所、水塔、自行車棚等）共發(fā)生建筑安裝費(fèi)100萬元，市建三公司已提交“工程價(jià)款結(jié)算帳單”經(jīng)審核同意延期付款。（商品房配套的公共設(shè)施通常與主體商品房一同建設(shè)和結(jié)算）借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)100萬元貸：應(yīng)付帳款——市建三公司100萬元注：此處為能分清成本計(jì)算對(duì)象的直接計(jì)入“房屋開發(fā)成本”

52

⑤甲工程應(yīng)負(fù)擔(dān)間接費(fèi)用200萬元。

發(fā)生間接費(fèi)用時(shí)：借：開發(fā)間接費(fèi)用200萬元貸：有關(guān)帳戶200萬元間接費(fèi)用結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)200萬元貸：開發(fā)間接費(fèi)用200萬元

53

⑥甲商品房工程已完工驗(yàn)收，其總成本見：開發(fā)成本計(jì)算單金額單位：萬元摘要土地征用及折遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)合計(jì)轉(zhuǎn)入土地開發(fā)成本50010025050900房屋建設(shè)費(fèi)12001200配套費(fèi)100100間接費(fèi)200200本期發(fā)生費(fèi)用50010025012501002002400結(jié)轉(zhuǎn)完工成本50010025012501002002400期末余額——————————————

54

結(jié)轉(zhuǎn)完工成本：借：開發(fā)產(chǎn)品——商品房2400萬元貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)2400萬元

55

開發(fā)成本

存款等——土地開發(fā)開發(fā)成本——房屋開發(fā)開發(fā)產(chǎn)品×××1800萬

1200萬

100萬

200萬1800萬900萬900萬2400萬1200萬100萬200萬2400萬

56（四）代建工程開發(fā)成本核算（1）定義：代建工程開發(fā)成本是指開發(fā)企業(yè)接受有關(guān)單位的委托，代為開發(fā)建設(shè)的工程（或參加委托單位招標(biāo)，經(jīng)過投標(biāo)中標(biāo)后承建的開發(fā)項(xiàng)目）所發(fā)生的費(fèi)用支出。（2）內(nèi)容：包括：土地開發(fā)、房屋開發(fā)、市政工程開發(fā)(城市道路、基礎(chǔ)設(shè)施、園林綠化、旅游風(fēng)景區(qū)開發(fā)）等開發(fā)項(xiàng)目支出。

（四）代建工程開發(fā)成本核算57（3）核算：①接受委托代為開發(fā)的建設(shè)場(chǎng)地和房屋接受委托代為開發(fā)的建設(shè)場(chǎng)地和房屋，其建設(shè)內(nèi)容和特點(diǎn)與企業(yè)的土地開發(fā)及房屋開發(fā)基本相同，所以可比照土地開發(fā)和房屋開發(fā)的核算方法進(jìn)行核算，其開發(fā)費(fèi)用分別在“開發(fā)成本——土地開發(fā)”和“開發(fā)成本――房屋開發(fā)”兩個(gè)明細(xì)賬戶核算，開發(fā)工程完工，驗(yàn)收合格時(shí)，轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——代建工程”賬戶內(nèi)②其他代建工程項(xiàng)目除土地、房屋以外的其他代建工程項(xiàng)目(市政工程）應(yīng)在“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)”中核算，竣工驗(yàn)收后轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——代建工程”

（3）核算：58（4）舉例分析4①興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司接受市政建設(shè)指揮部委托，代為擴(kuò)建某風(fēng)景旅游區(qū)，分別發(fā)生：折遷補(bǔ)償費(fèi)30萬元；前期工程費(fèi)15萬元；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)20萬元；應(yīng)負(fù)擔(dān)開發(fā)間接費(fèi)2萬元。借：開發(fā)成本—代建工程開發(fā)（折遷補(bǔ)償費(fèi)）30萬元

—代建工程開發(fā)（前期工程費(fèi)）15萬元

—代建工程開發(fā)（基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)）20萬元

—代建工程開發(fā)（開發(fā)間接費(fèi)）2萬元貸：銀行存款65萬元開發(fā)間接費(fèi)2萬元（4）舉例分析4①興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司接受市政建設(shè)指揮部委托，59

②完工驗(yàn)收合格，結(jié)轉(zhuǎn)其實(shí)際成本。借：開發(fā)產(chǎn)品——代建工程67萬元貸：開發(fā)成本—代建工程開發(fā)（折遷補(bǔ)償費(fèi)）30萬

—代建工程開發(fā)（前期工程費(fèi)）15萬

—代建工程開發(fā)（基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)）20萬

—代建工程開發(fā)（開發(fā)間接費(fèi)）2萬

60

第二節(jié)開發(fā)產(chǎn)品的核算開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程，并已驗(yàn)收合格，符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，可以按照合同規(guī)定的條件移交購(gòu)貨單位，或者可以作為商品對(duì)外銷售的產(chǎn)品，包括土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等。一、開發(fā)產(chǎn)品增加的核算企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，應(yīng)于竣工驗(yàn)收時(shí)，借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。

[例]仁太房地產(chǎn)開發(fā)公司，根據(jù)其開發(fā)的住宅樓驗(yàn)收交接憑證，結(jié)轉(zhuǎn)住宅樓開發(fā)實(shí)際成本6500000元，應(yīng)作如下會(huì)計(jì)處理：第二節(jié)開發(fā)產(chǎn)品的核算61

借：開發(fā)產(chǎn)品6500000

貸：開發(fā)成本6500000二、開發(fā)產(chǎn)品減少的核算

房地產(chǎn)企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓或出租開發(fā)產(chǎn)品，都會(huì)造成開發(fā)產(chǎn)品的減少，企業(yè)應(yīng)區(qū)別不同情況及時(shí)進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)的會(huì)計(jì)處理。

1、有償轉(zhuǎn)讓與出售：月終結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)：借：經(jīng)營(yíng)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品

2、分期收款方式銷售：企業(yè)如果是采用分期收款結(jié)算方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，在將開發(fā)產(chǎn)品移交使用單位或辦妥分期收款銷售合同時(shí)，應(yīng)將分期收款開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，自“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)入“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”賬戶：

借：開發(fā)產(chǎn)品6500062將產(chǎn)品移交購(gòu)買者時(shí)：借：分期收款開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品3、出租或安置折遷居民作為周轉(zhuǎn)房使用：

企業(yè)將開發(fā)的土地和房屋用于出租和將開發(fā)的房屋安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，應(yīng)于簽定合同、協(xié)議和移交使用時(shí)，將該土地和房屋的實(shí)際成本，自“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”賬戶即：應(yīng)于合同或協(xié)議生效時(shí)：借：投資性房地產(chǎn)（出租開發(fā)產(chǎn)品）周轉(zhuǎn)房貸：開發(fā)產(chǎn)品

將產(chǎn)品移交購(gòu)買者時(shí)：634、將營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施作為第三產(chǎn)業(yè)用房

應(yīng)視同自有固定資產(chǎn)，結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)：借：固定資產(chǎn)貸：開發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施4、將營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施作為第三產(chǎn)業(yè)用房64

注：（1）企業(yè)用于安置折遷居民的房屋，應(yīng)按實(shí)際安置面積進(jìn)行實(shí)物量管理和結(jié)轉(zhuǎn)；（2）對(duì)于已交付使用或辦理銷售和結(jié)轉(zhuǎn)手續(xù)，而產(chǎn)權(quán)尚未移交出去的開發(fā)產(chǎn)品，如商品房和配套設(shè)施等，應(yīng)登記“代管房產(chǎn)備查簿”，進(jìn)行實(shí)物管理，不得入帳及折舊和攤銷。（3）代管房產(chǎn)過程中發(fā)生的收支應(yīng)作為“其他業(yè)務(wù)收支”處理，不在“開發(fā)產(chǎn)品”中核算。

653、舉例分析5（1）房地產(chǎn)開發(fā)公司結(jié)轉(zhuǎn)已銷售的住宅樓，實(shí)際成本650萬元。借：經(jīng)營(yíng)成本650萬元貸：開發(fā)產(chǎn)品650萬元（2）將一棟住宅樓出租，其實(shí)際成本

240萬元。借：投資性房地產(chǎn)240萬元貸：開發(fā)產(chǎn)品240萬元3、舉例分析5（1）房地產(chǎn)開發(fā)公司結(jié)轉(zhuǎn)已銷售的住66

（3）將開發(fā)的房屋一棟用于安置折遷居民周轉(zhuǎn)使用，實(shí)際成本為500萬元。借：周轉(zhuǎn)房500萬元貸：開發(fā)產(chǎn)品500萬元（4）將配套設(shè)施的商店作為第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)用房，實(shí)際成本58萬元。借：固定資產(chǎn)58萬元貸：開發(fā)產(chǎn)品58萬元

67

（5）以分期收款方式銷售一套公寓，售價(jià)60萬元，合同規(guī)定價(jià)款分兩次支付；房屋交付使用時(shí)支付70%，6個(gè)月后支付余下的30%，該公寓的開發(fā)成本為40萬元。①合同生效時(shí)：借：分期收款開發(fā)產(chǎn)品42萬元貸：開發(fā)產(chǎn)品42萬元②收到第一筆房款時(shí)：借：銀行存款42萬元貸：經(jīng)營(yíng)收入42萬元

68

③結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)的成本時(shí)：借：經(jīng)營(yíng)成本28萬元貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品28萬元

④6個(gè)月后收到第二筆放款時(shí)：借：銀行存款18萬元貸：經(jīng)營(yíng)收入18萬元⑤結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：經(jīng)營(yíng)成本12萬元貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品12萬元

69

第三節(jié)出租開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房的核算一、出租開發(fā)產(chǎn)品的核算1、概念及特點(diǎn)：出租開發(fā)產(chǎn)品是指由開發(fā)企業(yè)開發(fā)完成，用于出租經(jīng)營(yíng)的土地和房屋。其特點(diǎn)為：①不是固定資產(chǎn)②不是企業(yè)的一般勞動(dòng)產(chǎn)品③原財(cái)務(wù)制度視作企業(yè)的存貨，現(xiàn)在“投資性房地產(chǎn)”2、核算：核算內(nèi)容：包括：使用、攤銷、增減變動(dòng)。帳戶設(shè)置：投資性房地產(chǎn)、累計(jì)攤銷同時(shí)根據(jù)出租經(jīng)營(yíng)的實(shí)際情況，按出租產(chǎn)品的類別進(jìn)行明細(xì)核算，并建立“出租產(chǎn)品卡片，詳細(xì)記錄出租產(chǎn)品坐落地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、層次、面積、租金、單價(jià)等情況。

第三節(jié)出租開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房的核算70舉例分析：（1）房地產(chǎn)開發(fā)公司將開發(fā)竣工后的一棟樓房出租給立業(yè)公司，該房屋的總成本為450萬元。結(jié)轉(zhuǎn)完工成本：借：開發(fā)產(chǎn)品450萬元貸：開發(fā)成本450萬元結(jié)轉(zhuǎn)出租房產(chǎn)成本：借：投資性房地產(chǎn)450萬元貸：開發(fā)產(chǎn)品450萬元舉例分析：（1）房地產(chǎn)開發(fā)公司將開發(fā)竣工后的一棟樓房出租給立71（二）出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的核算出租房屋隨著使用及自然力的侵蝕，會(huì)逐漸發(fā)生損耗而減少其價(jià)值，這部分損耗價(jià)值，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)出租產(chǎn)品的賬面原價(jià)（實(shí)際成本）和預(yù)計(jì)使用年限，計(jì)算其損耗額，并作為出租房經(jīng)營(yíng)期間的費(fèi)用，將它按月計(jì)入出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本，其計(jì)算公式如下：月攤銷率＝（1-估計(jì)凈殘值率）÷攤銷年限÷12月攤銷額=出租房屋原值×月攤銷率企業(yè)按月計(jì)提出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額時(shí)，借記“經(jīng)營(yíng)成本”賬戶、貸記“累計(jì)攤銷”賬戶。

（二）出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的核算72

例：出租的上述樓房規(guī)定攤銷期限為40年，假設(shè)每月攤銷為0.2%，按月攤銷時(shí)：每月攤銷額=450×0.2%=0.9(萬元)

借:經(jīng)營(yíng)成本0.9萬元貸:累計(jì)攤銷0.9萬元

73

（三）出租開發(fā)產(chǎn)品修理的核算出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃期間發(fā)生的修理費(fèi)用，應(yīng)列為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，數(shù)額不大的可直接計(jì)入“經(jīng)營(yíng)成本”賬戶，借記“經(jīng)營(yíng)成本”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付職工薪酬”等賬戶；如果數(shù)額較大，可先在“待攤費(fèi)用”賬戶歸集后，分期攤?cè)搿敖?jīng)營(yíng)成本”賬戶。如果符合資本化條件的，可以追加計(jì)入“投資性房地產(chǎn)”成本.

[例]該房屋出租后的第二年,對(duì)房屋進(jìn)行修復(fù)、裝飾等共發(fā)生費(fèi)用13.6萬元,其中:人工費(fèi)5萬元、材料費(fèi)7萬元、其他費(fèi)用1.6萬元,用銀行存款支付。費(fèi)用發(fā)生時(shí)：借：開發(fā)成本13.6萬元貸:銀行存款1.6萬元庫(kù)存材料7萬元應(yīng)付職工薪酬5萬元工程完工后結(jié)轉(zhuǎn)成本:

借:投資性房地產(chǎn)13.6萬元貸:開發(fā)成本13.6萬元

74[例]：公司對(duì)該房屋進(jìn)行修理，發(fā)生修理費(fèi)用0.38萬元.

借:經(jīng)營(yíng)成本0.38萬元貸:銀行存款0.38萬元[例]：公司對(duì)該房屋進(jìn)行修理，發(fā)生修理費(fèi)用0.38萬元.75（四）出租開發(fā)產(chǎn)品改變用途對(duì)外銷售的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出租開發(fā)產(chǎn)品與企業(yè)的固定資產(chǎn)不同，它不屬于企業(yè)的勞動(dòng)資料，而是企業(yè)的一種開發(fā)產(chǎn)品。因此，企業(yè)如果改變出租開發(fā)產(chǎn)品的用途，將其作為產(chǎn)品對(duì)外銷售時(shí)，則應(yīng)視同開發(fā)產(chǎn)品銷售處理。企業(yè)的出租開發(fā)產(chǎn)品改變用途對(duì)外銷售，在銷售成立時(shí)，按其銷售價(jià)格，借記“銀行存款”或“應(yīng)收賬款”賬戶，貸記“經(jīng)營(yíng)收入”賬戶。其末，結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)外銷售的出租開發(fā)產(chǎn)品成本時(shí)，按其攤余價(jià)值，借記“經(jīng)營(yíng)成本”賬戶，按其已提累計(jì)攤銷額，借記“累計(jì)攤銷”賬戶，按原值，貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶。

（四）出租開發(fā)產(chǎn)品改變用途對(duì)外銷售的核算76

[例]：公司將出租5年后的房屋對(duì)外銷售,取得收入500萬元。該房屋已攤銷:0.9×12×5=54(萬元)該房屋原值為:450+13.6=463.6(萬元)

借:銀行存款500萬元貸:經(jīng)營(yíng)收入500萬元借：經(jīng)營(yíng)成本409.6萬元累計(jì)攤銷54萬元貸:投資性房地產(chǎn)463.6萬元

77

二、周轉(zhuǎn)房的核算

1、概念及內(nèi)容：周轉(zhuǎn)房是指用于安置被折遷居民，產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的各種房屋，包括：①在開發(fā)過程中已明確其為安置折遷居民的房屋；②搭建用于安置折遷居民的臨時(shí)性簡(jiǎn)易房；③開發(fā)的商品房在銷售前用于安置折遷居民。

2、核算帳戶設(shè)置：周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房

——周轉(zhuǎn)房攤銷應(yīng)根據(jù)周轉(zhuǎn)房的使用情況等進(jìn)行明細(xì)核算，并建立“周轉(zhuǎn)房卡片”等。

78（1）、周轉(zhuǎn)房增加的核算企業(yè)開發(fā)建成的周轉(zhuǎn)房，應(yīng)在其竣工后，借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。明確作為周轉(zhuǎn)房后，按其實(shí)際成本，借記“周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。例子：

（1）、周轉(zhuǎn)房增加的核算79舉例分析（1）房地產(chǎn)開發(fā)公司將自己建造的一棟樓作為折遷居民的周轉(zhuǎn)房，實(shí)際成本300萬元。根據(jù)交付使用憑證結(jié)轉(zhuǎn)完工成本：借：開發(fā)產(chǎn)品300萬元貸：開發(fā)成本300萬元轉(zhuǎn)入周轉(zhuǎn)房成本：借：周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房300萬元貸：開發(fā)產(chǎn)品300萬元舉例分析（1）房地產(chǎn)開發(fā)公司將自己建造的一棟樓作為折遷居民的80

（2）周轉(zhuǎn)房的攤銷：周轉(zhuǎn)房隨著使用及自然力的侵蝕，會(huì)逐漸發(fā)生損耗而減少其價(jià)值，因此，應(yīng)根據(jù)周轉(zhuǎn)房的使用年限按月攤銷其損耗價(jià)值。這部分損耗價(jià)值，應(yīng)作為開發(fā)期間的費(fèi)用，將它計(jì)入土地、房屋的開發(fā)成本。周轉(zhuǎn)房攤銷額的基本計(jì)算公式如下：月攤銷率＝（1-估計(jì)凈殘值率）÷（攤銷年限×12）月攤銷額=周轉(zhuǎn)房賬面原值×月攤銷率周轉(zhuǎn)房損耗價(jià)值的攤銷額，應(yīng)在“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”賬戶核算。每月計(jì)提的周轉(zhuǎn)房攤銷額，對(duì)能確定其為某項(xiàng)土地或房屋開發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的，應(yīng)計(jì)入該土地或房屋的開發(fā)成本，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”或“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶，貸記“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”賬戶。對(duì)不能確定其為某項(xiàng)土地或房屋開發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的周轉(zhuǎn)房攤銷額，應(yīng)記入“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的借方和“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”賬戶的貸方。

81[例]：公司每月計(jì)提周轉(zhuǎn)房攤銷額0.5萬元借:開發(fā)間接費(fèi)用(或開發(fā)成本)0.5萬元貸:周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷0.5萬元（3）、周轉(zhuǎn)房修理費(fèi)用的核算由于周轉(zhuǎn)房是為了安置因開發(fā)項(xiàng)目等建筑產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)而動(dòng)遷的居民，是直接服務(wù)于某項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目的，因此，周轉(zhuǎn)房在使用過程中發(fā)生的修理費(fèi)用，應(yīng)作為有關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的成本。按其實(shí)際發(fā)生的成本，借記“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付職工薪酬”等賬戶。如果發(fā)生的修理費(fèi)用數(shù)額較大的，可通過“待攤費(fèi)用”賬戶進(jìn)行歸集，分次攤?cè)胗嘘P(guān)的開發(fā)項(xiàng)目的成本。

[例]2#樓周轉(zhuǎn)房發(fā)生修理費(fèi)用50000元，以銀行存款支付，該費(fèi)用分10個(gè)月攤銷計(jì)入成本，應(yīng)作如下會(huì)計(jì)處理：支付費(fèi)用時(shí)：

[例]：公司每月計(jì)提周轉(zhuǎn)房攤銷額0.5萬元82

借：待攤費(fèi)用50000

貸：銀行存款50000每月攤銷修理費(fèi)時(shí)：借：開發(fā)間接費(fèi)用（或開發(fā)成本）5000

貸：待攤費(fèi)用5000（4）周轉(zhuǎn)房改變用途對(duì)外銷售的核算與固定資產(chǎn)出售核算不同，改變用途對(duì)外銷售的周轉(zhuǎn)房，應(yīng)視作開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外銷售處理。在銷售成立時(shí)，借記“銀行存款”或“應(yīng)收賬款”賬戶，貸記“經(jīng)營(yíng)收入”賬戶；同時(shí)，按其攤余價(jià)值，借記“經(jīng)營(yíng)成本”賬戶，按其已提累計(jì)攤銷額，借記“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”賬戶，按其原值，貸記“周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房”賬戶。

借：待攤費(fèi)用5000083

[例]周轉(zhuǎn)房使用20個(gè)月后,公司將其作為商品房對(duì)外銷售,取得收入400萬元,存入銀行.根據(jù)售房結(jié)算帳單:借:銀行存款400萬元貸:經(jīng)營(yíng)收入400萬元結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本及沖帳:該房累計(jì)攤銷額=0.5×20=10(萬元)借:經(jīng)營(yíng)成本290萬元周轉(zhuǎn)房—周轉(zhuǎn)房攤銷10萬元貸:周轉(zhuǎn)房—在用周轉(zhuǎn)房300萬元

84三、營(yíng)業(yè)收入的核算1、營(yíng)業(yè)收入的核算內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。主營(yíng)業(yè)務(wù)收入也叫經(jīng)營(yíng)收入，是指開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)所取得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租開發(fā)產(chǎn)品租金收入等。其他業(yè)務(wù)收入是指在主營(yíng)業(yè)務(wù)以外，不獨(dú)立核算的其他業(yè)務(wù)或附加業(yè)務(wù)所發(fā)生的收入，主要包括商品房售后服務(wù)收入、材料銷售收入、固定資產(chǎn)出租收入、其他多種經(jīng)營(yíng)收入等。

三、營(yíng)業(yè)收入的核算85

核算內(nèi)容營(yíng)業(yè)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入土地轉(zhuǎn)讓收入商品房銷售收入配套設(shè)施銷售收入代建工程結(jié)算收入出租開發(fā)產(chǎn)品租金收入等商品房售后服務(wù)收入材料銷售收入固定資產(chǎn)出租收入其他多種經(jīng)營(yíng)收入

86

2、賬務(wù)處理在核算時(shí)應(yīng)注意，根據(jù)收入與成本費(fèi)用相配比的原則，在確認(rèn)收入的同時(shí)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本。帳戶設(shè)置：①經(jīng)營(yíng)收入——××××②經(jīng)營(yíng)成本——××××③其他業(yè)務(wù)收入——××××④其他業(yè)務(wù)支出——××××

87舉例分析（1）開發(fā)公司出售商品房一棟，取得收入670萬元，已存入銀行，該住宅的實(shí)際成本為580萬元。確認(rèn)收入：借：銀行存款670萬元貸：經(jīng)營(yíng)收入670萬元結(jié)轉(zhuǎn)成本：借:經(jīng)營(yíng)成本580萬元貸:開發(fā)產(chǎn)品——房屋開發(fā)580萬元舉例分析（1）開發(fā)公司出售商品房一棟，取得收入670萬元，已88

(2)開發(fā)公司出租寫字樓一棟,本月租金收入50萬元存入銀行,本月應(yīng)提攤銷額為32萬元.取得租金收入:借:銀行存款50萬元貸:經(jīng)營(yíng)收入50萬元本月攤銷:借:經(jīng)營(yíng)成本32萬元貸:累計(jì)攤銷32萬元

89

(3)開發(fā)公司為某機(jī)械廠代建廠房?jī)勺?合同價(jià)為240萬元,按合同規(guī)定,工程竣工后一次結(jié)算.廠房本月已全部竣工,驗(yàn)收合格,開出工程價(jià)款結(jié)算帳單,其工程成本為190萬元.開出工程價(jià)款結(jié)算帳單時(shí):借:應(yīng)收帳款240萬元貸:經(jīng)營(yíng)收入—代建工程結(jié)算收入240萬元結(jié)轉(zhuǎn)成本:借:經(jīng)營(yíng)成本190萬元貸:開發(fā)產(chǎn)品—代建工程190萬元

90

(4)其他業(yè)務(wù)收入的核算開發(fā)公司附設(shè)的物業(yè)管理處本月收到已售出的商品房的治安管理費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、大樓管理費(fèi)等物業(yè)管理費(fèi)3萬元。發(fā)生以下物業(yè)管理費(fèi)：職工工資1.8萬元、應(yīng)付福利費(fèi)0.252萬元、耗用材料0.6萬元、現(xiàn)金支付其他費(fèi)用0.116萬元.取得物業(yè)管理收入:借:銀行存款3萬元貸:其他業(yè)務(wù)收入

—商品房售后服務(wù)收入3萬元

91

發(fā)生物業(yè)管理費(fèi)：借：其他業(yè)務(wù)支出

—商品房售后服務(wù)支出2.768萬元貸:應(yīng)付職工薪酬2.052萬元庫(kù)存材料0.6萬元現(xiàn)金0.116萬元

92

（5）本期經(jīng)營(yíng)收入按規(guī)定應(yīng)交納5%的營(yíng)業(yè)稅、7%的城市維護(hù)建設(shè)稅、2%的教育費(fèi)附加。應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅額=（670+50+240）×5%=48（萬元）應(yīng)交城建稅額=48×7%=3.36(萬元)應(yīng)交教育費(fèi)附加額=48×2%=0.96(萬元)借:經(jīng)營(yíng)稅金及附加52.32萬元貸:應(yīng)交稅費(fèi)—營(yíng)業(yè)稅48萬元

—城建稅3.36萬元

—教育費(fèi)附加0.96萬元

93

(6)本期其他業(yè)務(wù)收入按規(guī)定應(yīng)交納3%的營(yíng)業(yè)稅、7%的城市維護(hù)建設(shè)稅、2%的教育費(fèi)附加。應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅額=30000×3%=900（元）應(yīng)交城建稅額=900×7%=63(元)應(yīng)交教育費(fèi)附加額=900×2%=18(元)借:其他業(yè)務(wù)支出981

貸:應(yīng)交稅金—營(yíng)業(yè)稅900—城建稅63

其他應(yīng)交款—教育費(fèi)附加18

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經(jīng)營(yíng)成本本年利潤(rùn)經(jīng)營(yíng)收入存款等開發(fā)產(chǎn)品累計(jì)攤銷應(yīng)交稅金費(fèi)用支出等經(jīng)營(yíng)稅金其他業(yè)務(wù)支出其他業(yè)務(wù)收入

951.所有產(chǎn)品的傳播內(nèi)容圍繞主要產(chǎn)品的利益點(diǎn),讓消費(fèi)者了解不同產(chǎn)品對(duì)保護(hù)牙齒的好處2.在創(chuàng)意上都是用簡(jiǎn)單的護(hù)理方法來解決牙齒的問題給消費(fèi)者總體的印象：“黑妹把保護(hù)牙齒變得很輕松、簡(jiǎn)單，以后只要找黑妹就好了”3.創(chuàng)意表現(xiàn)上，利用統(tǒng)一的視覺或音樂來增加品牌和產(chǎn)品之間的關(guān)聯(lián)性，經(jīng)過長(zhǎng)期積累，形成黑妹的視覺資產(chǎn)。4.將日常素材提煉成寫作中的材料，使材料為表達(dá)一定的主旨服務(wù)，從而將素材實(shí)用化，是寫作過程中十分重要的環(huán)節(jié)。5.一是從生活中(日常生活、閱讀等)發(fā)現(xiàn)并積累素材；二是對(duì)素材宏觀的分類整理，開闊精神文化視野；三是對(duì)個(gè)案具體素材的原點(diǎn)思考，發(fā)散性思考；四是對(duì)具體素材的價(jià)值化處理。6.借助相關(guān)的資料，展開合理想象，讓人物形象活起來，然后用生動(dòng)形象的語言來描述想象，這就是創(chuàng)造意境。

7.創(chuàng)造意境的心理活動(dòng)是在情感的推動(dòng)下的審美想象。創(chuàng)作者要充分發(fā)揮“內(nèi)視聽”的能力,在心靈中仔細(xì)觀察人物形象所處的8.大家知道，建筑，首先得有磚石等必備的材料；但有了高質(zhì)量的材料，還不一定能建造出好房屋來，這里邊還得依靠智慧將磚石等建筑材料黏合到恰當(dāng)?shù)奈恢?。任何一則素材的價(jià)值不在素材本身，而在于對(duì)素材的有效使用，對(duì)素材有效使用的過程也就是素材價(jià)值化的過程。9.故事里，與壯士犧牲相聯(lián)系的素凈的白衣冠，令人垂淚涕泣的低回的擊筑聲，表達(dá)視死如歸的悲憫的歌唱，加之蕭蕭勁風(fēng)，滔滔寒水，構(gòu)成了一種生離死別的悲壯場(chǎng)面。10.解讀試題情境，理解潛水位線就是潛水面的海拔。當(dāng)潛水位高于河水水位時(shí)，潛水補(bǔ)給河水，為河流枯水期；當(dāng)潛水位低于河水水位時(shí)，河水補(bǔ)給潛水，為河流豐水期。1.所有產(chǎn)品的傳播內(nèi)容圍繞主要產(chǎn)品的利益點(diǎn),讓消費(fèi)者了解不同96

第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)西南財(cái)大會(huì)計(jì)學(xué)院何本芳

97第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)學(xué)習(xí)目的和要求本章主要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品成本核算的特點(diǎn)，通過本章的學(xué)習(xí)應(yīng)掌握以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：1、掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本的核算的內(nèi)容及其核算；2、掌握開發(fā)產(chǎn)品增加、減少以及分期收款開發(fā)產(chǎn)品的核算；3、出租開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房的特點(diǎn)及其核算；第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)學(xué)習(xí)目的和要求98第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)本章介紹的內(nèi)容：

第一節(jié)開發(fā)成本的核算第三節(jié)開發(fā)產(chǎn)品的核算第三節(jié)出租開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房的核算

第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)本章介紹的內(nèi)容：99第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：是從事土地、房屋、配套設(shè)施等開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

房地產(chǎn)開發(fā)：是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體要求，對(duì)土地和地上建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理的一項(xiàng)綜合性社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本經(jīng)營(yíng)活動(dòng)：是開發(fā)、經(jīng)營(yíng)商品房等建筑產(chǎn)品。建筑產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)過程是開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的中心環(huán)節(jié)。因此開發(fā)成本的核算，就顯得非常重要。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：是從100

第一節(jié)開發(fā)成本的核算一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)包括：土地的開發(fā)與建設(shè)（包括新土地開發(fā)和舊城區(qū)改造）、房屋的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)的管理與售后服務(wù)工作。

房地產(chǎn)開發(fā)跨越生產(chǎn)和流通兩個(gè)領(lǐng)域，它的活動(dòng)內(nèi)容用圖示表示：第一節(jié)開發(fā)成本的核算101

售后管理維修服務(wù)等交付使用經(jīng)營(yíng)銷售各類房屋建造工程驗(yàn)收征地撤遷土地開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)售后管理維修服務(wù)等交付使用經(jīng)營(yíng)各類房工程征地撤遷土地規(guī)劃102

（二）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)的特點(diǎn)：

由于房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品是地產(chǎn)或房產(chǎn)，與一般企業(yè)會(huì)計(jì)相比較，具有開發(fā)產(chǎn)品周期長(zhǎng)，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式多樣，投資主體復(fù)雜等特點(diǎn)，具體表現(xiàn)在：1、資金籌集渠道的多源性：資金來源的形式與渠道主要有：（1）予售購(gòu)房定金或予收建設(shè)資金；（2）予收代建工程款；（3）土地開發(fā)及商品房貸款；（4）發(fā)行企業(yè)債券；（二）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)的特點(diǎn)：103

（5）與其它單位聯(lián)合開發(fā)，吸收其它單位投資；（6）發(fā)行股票，籌集股本。2、資金占用形態(tài)的多元性：（1）表現(xiàn)為直線運(yùn)動(dòng)：貨幣資金儲(chǔ)備資金在建資金成品資金（5）與其它單位聯(lián)合開發(fā)，吸收其它單位投資；貨幣儲(chǔ)備在建成104

（2）表現(xiàn)為多向平行運(yùn)動(dòng)：土地開發(fā)項(xiàng)目在建資金商品房項(xiàng)目在建資金

配套設(shè)施項(xiàng)目在建資金代建工程