房地產(chǎn)投資與融資

異地投投資房房地產(chǎn)產(chǎn)異地購購房定義購房者者的戶戶口所所在地地和要要購房房屋的的所在在地不不在同同一個個省份份最大難難點信息溝溝通不不及時時，一一般市市民不不可能能有時時間和和精力力天天天去關關注異異地的的樓市市情況況需要對對當?shù)氐氐恼咦阕銐蛄肆私?，，對開開發(fā)商商的背背景、、資質(zhì)質(zhì)熟悉悉，對對當?shù)氐厥袌鰣鲎儎觿蛹皶r時把握握為什么么人們們喜歡歡選擇擇異地地房產(chǎn)產(chǎn)投資資呢？？房產(chǎn)投投資是是一項項中長長期的的投資資，周周期比比較長長，資資金流流轉(zhuǎn)速速度緩緩慢。。北京京、上上海等等大城城市較較早時時期為為鼓勵勵購房房出臺臺了各各種政政策措措施，，提供供按揭揭貸款款、購購房入入戶等等政策策，讓讓很多多先富富起來來的溫溫州人人看見見了投投資的的機會會，而而高額額的租租金回回報讓讓溫州州人嘗嘗到了了異地地投資資的甜甜頭。。早期期溫州州人異異地房房產(chǎn)投投資基基本上上集中中在北北京、、上海海等大大城市市，后后隨著著投資資區(qū)域域的擴擴大轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向二二、三三線城城市。。異地購購房三三大風風險三、四四線城城市市市場風風險大大市場性性風險險主要要是指指由于于市場場供需需狀況況引發(fā)發(fā)的投投資風風險。。目前前對于于絕大大多數(shù)數(shù)房產(chǎn)產(chǎn)投資資者而而言，，三線線、四四線城城市最最吸引引其前前往置置業(yè)投投資的的原因因在于于房地地產(chǎn)商商品的的絕對對低價價，這這種絕絕對低低價的的誘惑惑正是是誘導導投資資者沖沖動置置業(yè)、、盲目目跟風風的主主要原原因。。異地開開發(fā)商商存在在信用用風險險開發(fā)商商信用用問題題似乎乎已經(jīng)經(jīng)引起起了諸諸多投投資者者的重重視。。但是是，在在高額額利潤潤的誘誘惑下下，在在投資資渠道道單一一化的的今天天，許許多投投資者者又開開始忽忽略了了潛在在的信信用風風險。。監(jiān)控麻麻煩操操作風風險大大操作風風險是是針對對投資資者在在投資資異地地房地地產(chǎn)商商品之之后，，由于于距離離上的的關系系導致致操作作層面面的風風險。。針對對異地地投資資房地地產(chǎn)市市場中中可能能出現(xiàn)現(xiàn)的種種種風風險，，投資資者切切忌盲盲目跟跟風，，小心心各種種預期期收益益的誘誘惑。。需要注注意點點1了解政政策2認真考考察3注意估估算4注意時時機房產(chǎn)價價格與與國家家的宏宏觀政政策息息息相相關，，投資資者既既然有有意到到外地地投資資購房房，就就應該該進一一步了了解國國家的的房地地產(chǎn)政政策和和對置置業(yè)地地區(qū)的的定位位等，，做到到心中中有數(shù)數(shù)不管房房產(chǎn)是是自用用還是是投資資，都都應到到現(xiàn)場場認真真考察察，考考察的的主要要內(nèi)容容包括括當?shù)氐胤慨a(chǎn)產(chǎn)的價價格、、地段段、質(zhì)質(zhì)量、、升值值潛力力等情情況購買房房產(chǎn)前前先盤盤算手手頭的的資金金，自自有資資金最最好，，如果果用貸貸款購購房就就存在在一定定的風風險，，因為為房貸貸需按按月還還款，，會增增加購購房成成本，，建議議在購購房前前先了了解清清楚當當期的的銀行行利率率，算算清應應付的的利息息是多多少，，在此此基礎礎上判判斷一一下利利用貸貸款購購房的的獲利利空間間有多多大，，如果果得不不償失失，就就應放放棄凡是商商品都都有價價格，，有價價格就就會有有波動動，房房產(chǎn)作作為一一種商商品，，自然然也存存在這這個規(guī)規(guī)律，，影響響房地地產(chǎn)價價格的的因素素很多多，作作為投投資者者，應應該時時刻注注意這這些波波動，，盡量量選擇擇房產(chǎn)產(chǎn)價格格處于于低谷谷時才才出手手。大寧國國際廣廣場投資商商:崇邦集集團成成立于于2003年，股股東包包括香香港安安泰集集團、、香港港信興興集團團、偉偉新集集團、、Timezone國際和和新加加坡和和美集集團。。開發(fā)商商崇邦集集團成成員上上海福福樂思思特房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展有限限公司司。大寧國國際商商業(yè)廣廣場位位于大大寧路路與共共和新新路交交匯點點，地地處大大寧商商圈。。大寧寧地區(qū)區(qū)由五五個主主要板板塊組組成，，分別別為占占地５５０００００平方方米的大寧寧國際際商業(yè)業(yè)廣場場、總總面積積逾65萬平方方米的大寧寧靈石石公園園、多多媒體體谷辦辦公園園區(qū)、、大寧寧國際際居住住園區(qū)區(qū)以及及上海海馬戲戲城和和閘北北體育育場等等。常常駐人人口超過80萬，日客客流量量近30萬。項目擁擁有國國際星星級酒酒店，，辦公公樓及及SOHO式辦公公樓，，零售售，各各類餐餐飲，，娛樂樂，文文化、、教育育，現(xiàn)現(xiàn)代服服務業(yè)業(yè)八大大功能能，為為一綜綜合性性、多多功能能的商商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目。本本項目目的出出現(xiàn)，，填補補了閘閘北區(qū)區(qū)無大大型商商業(yè)中中心的的空白白。項目以以現(xiàn)代代建筑筑風格格，重重新塑塑造上上海傳傳統(tǒng)的的商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)，延延續(xù)上上海市市民的的“逛逛街文文化””，提提供一一個有有品味味、高高水平平、具具規(guī)模模的商商業(yè)環(huán)環(huán)境。。情況概概述占地面面積:約5.5萬平方方米建筑規(guī)規(guī)模:約25萬平方方，建建筑1-4層，由由地面面20萬平方方米和和地下下5萬平方方米組組成。。共有有15棟錯落落有致致的建建筑、、11個大大小小廣廣場場和和庭庭院院、、約約2公里里步步行行街街和和1,300個停停車車位位。。地地面面20萬平平方方米米建建筑筑面面積積主主要要為為：：商務務酒酒店店--30,000平方方米米辦公公樓樓--39,000平方方米米商業(yè)業(yè)零零售售--50,000平方方米米餐飲飲/娛樂樂--45,000平方方米米教育育文文化化和和生生活活配配套套--15,000平方方米米停車車場場和和公公共共區(qū)區(qū)域域--21,000平方方米米開業(yè)業(yè)時時間間:2006年10月租售售方方式式:出租租租售售價價格格:5-18元/M2/天租售售情情況況:只租租賃賃交通通狀狀況況:離地地鐵鐵1號線線延延長長路路站站僅僅約約80米動線線組組織織:南北北出出入入口口、、車車庫庫停車車位位：：1300個業(yè)態(tài)態(tài)組組成成：：8大功功能能：：商商務務酒酒店店、、辦辦公公樓樓、、零零售售、、餐餐飲飲、、文文化化、、娛娛樂樂、、教教育育和和城城市市生生活活配配套套設設施施等等。。超級級市市場場：：大大潤潤發(fā)發(fā)-----2萬平平方方米米。。娛樂樂：：上上影影星星匯匯影影城城電電影影院院：：五星星級級電電影影院院““上上影影星星匯匯影影城城””由由韓韓國國CGV株式式會會社社和和上上影影集集團團共共同同投投資資，，4,300平方方米米的的電電影影院院有有6個放放映映廳廳，，約約1,000個座座位位。。KTV：日日本本BMB集團團開開設設的的2,300平方方米米的的遊遊歌歌量量販販式式KTV旗艦艦店店。。大型型主主題題游游樂樂園園：：由由臺臺灣灣卡卡通通尼尼集集團團設設立立的的3,500平米米卡卡童童尼尼大大型型主主題題游游樂樂園園，，它它為為幼幼兒兒，，青青少少年年提提供供益益智智類類的的電電子子游游戲戲。。餐飲飲：：45家來來自自世世界界各各地地、、大大江江南南北北的的各各式式美美食食：：滬滬、、粵粵、、川川、、湘湘、、滇滇、、渝渝、、澳澳門門等等各各式式中中餐餐；；日日、、韓韓、、泰泰、、東東南南亞亞、、意意大大利利、、美美國國、、拉拉美美等等世世界界美美食食。。各各類類餐餐飲飲食食全全食食美美。。國際際知知名名連連鎖鎖企企業(yè)業(yè)：：星星巴巴克克、、KFC、PizzaHut、哈哈根根達達斯斯、、DairyQueen、漢漢堡堡王王、、棒棒?。〖s約翰翰、、味味千千拉拉面面、、一一茶茶一一坐坐等等國國際際知知名名連連鎖鎖餐餐飲飲。。各國國美美食食：：Latina拉丁丁餐餐廳廳、、日日本本DON-DON元氣氣烤烤肉肉、、BlueFrog西餐餐廳廳/酒吧吧、、漢漢泰泰東東南南亞亞餐餐廳廳、、滬滬、、粵粵、、川川、、湘湘、、滇滇、、渝渝、、澳澳門門等等各各式式菜菜系系匯匯集集時尚尚購購物物200多個個時時尚尚品品牌牌，，涵涵蓋蓋了了流流行行、、運運動動服服飾飾、、品品牌牌內(nèi)內(nèi)衣衣、、潮潮流流飾飾品品、、兒兒童童服服飾飾用用品品，，種種類類多多，，產(chǎn)產(chǎn)品品線線廣廣。。潮流流飾飾品品：：Swatch、CityChain、Casio、Anubis等各各種種飾飾品品可可滿滿足足不不同同的的需需求求。。兒童童/青少少年年購購物物博博士士蛙蛙365兒童童百百貨貨、、法法國國童童裝裝品品牌牌OKAIDI、TOMKID專賣賣等等各各種種兒兒童童服服飾飾、、天天線線寶寶寶寶兒兒童童攝攝影影、、模模型型、、玩玩具具等等兒兒童童，，青青少少年年用用品品。。電子子數(shù)數(shù)碼碼/家居居用用品品教教育育文文化化蘋蘋果果產(chǎn)產(chǎn)品品大大寧寧旗旗艦艦店店、、國國美美電電器器專專賣賣店店、、宏宏圖圖三三胞胞數(shù)數(shù)碼碼廣廣場場；；生生活活經(jīng)經(jīng)艷艷LifeZtore旗艦店店；水水星家家紡、、香榭榭里、、塞拉拉維家家紡等等床上上用品品品牌牌藝術沙沙龍：：將藝藝術植植入大大寧，，不定定期地地舉辦辦各地地藝術術家作作品展展，藝藝術氛氛圍濃濃郁。。配套服服務；；香港港著名名零售售百貨貨–Watsons、宿野野美容容美發(fā)發(fā)、ShowHair、THEFACESHOP、日本本知名名眼鏡鏡連鎖鎖店HeartUp；國際際連鎖鎖眼鏡鏡店亮亮視點點等個個人護護理及及生活活用品品種類類齊全全。中中國聯(lián)聯(lián)通營營業(yè)廳廳，中中國銀銀行等等配套套服務務全面面周到到。點評：：大寧國國際商商業(yè)廣廣場的的建成成彌補補了地地區(qū)商商業(yè)上上的空空白，，完善善了上上海北北部的的現(xiàn)代代服務務業(yè)，，形成成對上上海北北部人人群的的消費費截流流。大大寧國國際商商業(yè)廣廣場在在項目目定位位上屬屬于較較為典典型的的地區(qū)區(qū)中心心購物物中心心類型型，在在運營營上也也是一一個比比較成成功的的街M