房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析（共28）

房地產(chǎn)產(chǎn)投資資投資資風(fēng)險險分析析目錄錄上一頁頁下一頁頁退出出1本章章要要點點本章的的學(xué)習(xí)習(xí)目的的：掌握風(fēng)險分析方方法的的基本本理論論知識識熟悉風(fēng)險分析方方法的的具體體方法法能運用用參數(shù)數(shù)進行行風(fēng)險的的測度度重點:風(fēng)險指指標的的計算算和風(fēng)風(fēng)險的的規(guī)避避難點:風(fēng)險指指標的的計算算思考題題2第一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)投投資風(fēng)風(fēng)險概概述一般來來說,風(fēng)險與與收益益是成成正比比的。。但在在現(xiàn)實實經(jīng)濟濟生活活中，，進行行房地地產(chǎn)投投資分分析乃乃至其其他產(chǎn)產(chǎn)業(yè)項項目投投資分分析時時，風(fēng)風(fēng)險因因素一一般并并未系系統(tǒng)地地考慮慮進去去，特特別是是在中中國，，風(fēng)險險問題題在投投資分分析中中處于于“極極不顯顯眼的的位置置”。。本章章將總總結(jié)國國內(nèi)外外投資資分析析中成成熟的的風(fēng)險險分析析方法法，介介紹這這一領(lǐng)領(lǐng)域的的最新新進展展，并并將這這些方方法運運用到到房地地產(chǎn)投投資風(fēng)風(fēng)險分分析中中。3第一節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資風(fēng)險險概述述一、風(fēng)風(fēng)險的的含義義風(fēng)險是是指在在人類類社會會中，，由于于各種種難以以預(yù)測測因素素的影影響，，使得得行為為主體體的期期望目目標與與實際際狀況況之間間發(fā)生生差異異，給給行為為主體體造成成經(jīng)濟濟損失失的可可能性性。風(fēng)風(fēng)險是是“可可測定定的不不確定定性””，而而不可可測定定性才才是真真正意意義上上的不不確定定性。。這表表明風(fēng)風(fēng)險是是可通通過一一定的的途徑徑、方方法手手段計計量和和測定定的。。4二、風(fēng)險的基基本特征風(fēng)險具有以下下特征：（一）風(fēng)險存存在的客觀性性風(fēng)險是獨立于于人類意識之之外的，不以以人的意識為為轉(zhuǎn)移的客觀觀存在。（二）風(fēng)險事事項的發(fā)生具具有隨機性任何一具體風(fēng)風(fēng)險事項，發(fā)發(fā)生的時間、、地點以及具具體表現(xiàn)形式式，都是隨機機的。5（三）風(fēng)險具具有相對性考察的對象不不同，時空條條件不同，則則風(fēng)險的含義義也不同。（四）風(fēng)險事事項具有可測測可控性所謂可測性是是指可以根據(jù)據(jù)過去的統(tǒng)計計資料來判斷斷某種風(fēng)險發(fā)發(fā)生的頻率與與風(fēng)險造成經(jīng)經(jīng)濟損失的程程度。（五）風(fēng)險與與收益相伴而而生風(fēng)險越大，收收益越高，人人們可根據(jù)對對風(fēng)險的認識識和把握，選選擇適當(dāng)?shù)氖质侄?，實現(xiàn)其其收益。6三、房地產(chǎn)投投資風(fēng)險的分分類房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險是指由于于隨機因素的的影響所引起起的房地產(chǎn)投投資收益偏離離預(yù)期收益的的程度。由于于固有的周期期長、投資額額大、影響因因素復(fù)雜等特特性，房地產(chǎn)產(chǎn)投資面臨的的風(fēng)險因素也也特別復(fù)雜，，風(fēng)險因素引引起的后果也也特別嚴重，，所以對風(fēng)險險因素的判斷斷與分析在房房地產(chǎn)投資分分析中顯得十十分必要。7房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險，按不同同標準可分為為不同類別。。下面介紹主主要的幾類。。（一）按風(fēng)險險的來源分類類1.國家風(fēng)險2.市場風(fēng)險3.自然風(fēng)險4.企業(yè)風(fēng)險8（二）按房地地產(chǎn)壽命周期期劃分1．投資前期的的風(fēng)險房地產(chǎn)投資前前期的風(fēng)險是是指投資計劃劃實施前期的的風(fēng)險，如選選址風(fēng)險、市市場定位風(fēng)險險、投資方案案決策風(fēng)險等等。2．開發(fā)建設(shè)期期間的風(fēng)險開發(fā)建設(shè)期間間的風(fēng)險是指指從房地產(chǎn)正正式動工到交交付使用這一一階段的風(fēng)險險，如按時完完工風(fēng)險、成成本控制風(fēng)險險、工程質(zhì)量量風(fēng)險等。9３．經(jīng)營階段段的風(fēng)險房地產(chǎn)經(jīng)營階階段的風(fēng)險包包括兩部分內(nèi)內(nèi)容：一是投投資經(jīng)營的風(fēng)風(fēng)險，如由于于投資計劃安安排不當(dāng)、融融資計劃考慮慮不周帶來的的資金周轉(zhuǎn)風(fēng)風(fēng)險；二是指指房地產(chǎn)市場場營銷風(fēng)險，，如由于市場場定位及定價價和營銷措施施不力等致使使營銷業(yè)績不不佳。４．管理階段段的風(fēng)險管理階段的風(fēng)風(fēng)險是指房地地產(chǎn)工程竣工工、交付使用用后的的物業(yè)業(yè)管理階段的的風(fēng)險。10（三）按風(fēng)險險的內(nèi)容１．政治風(fēng)險險政治風(fēng)險是指指由于政治條條件發(fā)生變化化而帶來的投投資風(fēng)險。２．環(huán)保風(fēng)險險房地產(chǎn)投資無無論在規(guī)劃設(shè)設(shè)計階段，還還是在施工建建設(shè)階段，都都會遇到相關(guān)關(guān)環(huán)保問題，，如綠化要求求、污水處理理要求、施工工的外在效應(yīng)應(yīng)等等。３．金融風(fēng)險險金融風(fēng)險主要要表現(xiàn)在利率率風(fēng)險和匯率率風(fēng)險以及金金融政策風(fēng)險險三個方面。。11４．市場風(fēng)險險市場風(fēng)險如前前所述，是由由市場供求關(guān)關(guān)系、競爭關(guān)關(guān)系、資源條條件、市場購購買力水平等等因素變化而而帶來的風(fēng)險險。５．信用風(fēng)險險信用風(fēng)險是指指項目投資參參與者與項目目有關(guān)的各方方之間信用結(jié)結(jié)構(gòu)及信用履履行責(zé)任上存存在的風(fēng)險。。任何一個房房地產(chǎn)項目的的投資開發(fā)，，必然要涉及及開發(fā)商、金金融機構(gòu)、承承包商、材料料及設(shè)備供應(yīng)應(yīng)商等眾多的的機構(gòu)和公司司，這些部門門間的合作依依靠有效的信信用結(jié)構(gòu)支撐撐著。12６．財務(wù)風(fēng)險險財務(wù)風(fēng)險指房房地產(chǎn)融資、、資金運用等等財務(wù)管理方方面的風(fēng)險。。其中，融資資帶來的風(fēng)險險占主要比重重。如果過度度舉債、資金金運用不當(dāng)，，不僅會增加加融資成本、、減少投資收收益，還有可可能因無法按按期清償債務(wù)務(wù)而失去抵押押物或使企業(yè)業(yè)面臨破產(chǎn)危危險。７．經(jīng)營風(fēng)險險經(jīng)營風(fēng)險是指指房地產(chǎn)投資資經(jīng)營管理決決策失誤造成成的風(fēng)險。例例如，承包形形式的決策、、承包方的選選擇、營銷渠渠道的選擇等等經(jīng)營決策上上與管理決策策上存在的風(fēng)風(fēng)險。13第二節(jié)房地地產(chǎn)投資風(fēng)險險的測度由于風(fēng)險表現(xiàn)現(xiàn)為投資收益益的未來的可可能值與期望望值之間的偏偏離性，因此此，可以使用用投資收益的的標準差、標標準差系數(shù)來來測度投資風(fēng)風(fēng)險的大小。。這里先講述述單個房地產(chǎn)產(chǎn)投資風(fēng)險的的測度，在此此基礎(chǔ)上再介介紹多個房地地產(chǎn)投資總風(fēng)風(fēng)險的測度。。14一、單個房地地產(chǎn)項目投資資風(fēng)險的測度度經(jīng)過科學(xué)的分分析和預(yù)測，，總能掌握房房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險的分布規(guī)規(guī)律，盡管它它的出現(xiàn)具有有隨機性?？煽赏ㄟ^計算房房地產(chǎn)投資的的期望、方差差、標準差、、標準差系數(shù)數(shù)，以標準差差和標準系數(shù)數(shù)作為測度風(fēng)風(fēng)險的工具。。15（一）期望值值根據(jù)概率及數(shù)數(shù)理統(tǒng)計知識識，一個變量量的期望值為為：nＥ（Ｘ）＝∑∑ＰiＸii=116（二）方差與與標準差方差通常用σ２Ｘ表示，標準差差σＸ用表示。隨機變量Ｘ的的方差為：nσ2Ｘ=∑Ｐi［Ｘi-E（Ｘ）］2i=1隨機變量的標標準差是其方方差的平方根根：nσx＝σ２x＝∑Pi［Xi－E（X）］２i=117（三）標準差差系數(shù)標準差系數(shù)通通常用Vσχ表示，它是標標準差與期望望值之比。隨機變量X的標準差系數(shù)數(shù)為：Vσχ=σχE（X）*100%18二、多個房地地產(chǎn)項目總風(fēng)風(fēng)險的測度當(dāng)投資主體從從事兩個或兩兩個以上的房房地產(chǎn)項目時時，需要考慮慮多個投資項項目的總風(fēng)險險，即整個開開發(fā)項目組合合的風(fēng)險。（一）兩個開開發(fā)項目組合合的風(fēng)險測度度假設(shè)投資于兩兩種房地產(chǎn)：：A與B，報酬率分別別為XA和XB。并假設(shè)項目目A占總投資的百百分比是a，其余的投資資（1-a）放在項目B上。則這個開開發(fā)項目組合合的總報酬率率為：XP=aXA+（1-a）XB19則其期望值為為：E(XP)=aE(XA)+(1-a)E(XB)方差（或稱為為變異系數(shù)））和標準差分分別為：σ2(XP)=a2σ2XA+(1-a)2σ2XB+2a(1-a)σABσ(XP)=a2σ2XA+(1-a)2σ2XB+2a(1-a)σAB20（二）多個開開發(fā)項目組合合的風(fēng)險測度度在現(xiàn)實中，可可供選擇的項項目不只兩個個。所以，把把前述的討論論延伸到多個個開發(fā)項目的的組合。假設(shè)設(shè)投資者選了了n個項目來組成成開發(fā)項目組組合，則其開開發(fā)項目組合合的期望值為為：nE(XP)=∑aiE(Xi)i=1nnnnσ2(Xp)=∑ai2σ2xi+∑aj2σ2xj+∑∑aiajσij(i≠j)i=1j=1i=1j=121第三節(jié)房房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險的處置房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險具有兩面面性：可能趨趨向好的方面面，使投資主主體增加收益益；也可能趨趨向壞的方向向，使投資主主體遭受損失失。房地產(chǎn)投資風(fēng)風(fēng)險處置，大大體上有兩種種途徑：一是是在損失發(fā)生生前，采取各各種預(yù)控手段段，力求免除除、消除或減減小風(fēng)險；二二是在損失發(fā)發(fā)生之后，采采取一定措施施對損失進行行及時補償。。總而言之，，有風(fēng)險回避避、平衡交易易、資產(chǎn)組合合、風(fēng)險轉(zhuǎn)移移等方略。22一、風(fēng)險回避避風(fēng)險回避，即即選擇風(fēng)險較較小的投資項項目或者放棄棄那些風(fēng)險較較大的投資項項目。這是一一種相對徹底底的處理房地地產(chǎn)投資風(fēng)險險的方法，能能夠?qū)L(fēng)險概概率保持為0。這種策略的的一個不良后后果是，得到到高額利潤的的機會也減少少了。預(yù)期收收益值隨著風(fēng)風(fēng)險的大小而而增降是純粹粹市場經(jīng)濟中中的一個規(guī)律律。23二、平衡交易易平衡交易是證證券市場中運運用較為普遍遍的一種做法法，在房地產(chǎn)產(chǎn)市場中同樣樣適用。房地產(chǎn)市場中中一個較普遍遍的平衡交易易方式是購買買期權(quán)，例如如在國外，當(dāng)當(dāng)考慮一個投投資項目時，，開發(fā)商可以以通過購買期期權(quán)的辦法來來置辦可供選選擇的位置。。這可為開發(fā)發(fā)商贏得制定定投資規(guī)劃、、獲取必需的的許可證書及及融通足夠的的資金等所需需的時間。24三、資產(chǎn)組合合資產(chǎn)組合的主主要功能是分分散風(fēng)險?！啊安灰阉杏械碾u蛋放在在一個籃子里里”已成為廣廣為接受的投投資理念。現(xiàn)現(xiàn)實中，開發(fā)發(fā)項目組合有有無數(shù)種方式式，從大類上上講，至少包包括不同種類類房地產(chǎn)、房房地產(chǎn)與其他他資產(chǎn)，不同同地域的、不不同時間的開開發(fā)項目組合合方式，而每每種方式的風(fēng)風(fēng)險程度是判判若云泥的。。25假定市場上的的投資者可以以分成下述三三類：（1）風(fēng)險趨避者者，即投資者者中認為風(fēng)險險增加帶來負負效用者；（2）中性風(fēng)險者者，即投資者者中認為風(fēng)險險增加或減少少不影響效用用者；（3）風(fēng)險喜好者者，即投資者者中認為風(fēng)險險增加帶來正正效用者。一一般投資者屬屬于風(fēng)險趨避避者，對其而而言，收益是是好的，而風(fēng)風(fēng)險是不好的的。26四、風(fēng)險轉(zhuǎn)移移風(fēng)險轉(zhuǎn)移即投投資主體將其其損失有意識識地轉(zhuǎn)嫁給與與其相互經(jīng)濟濟利益關(guān)系的的另一方承擔(dān)擔(dān)，包括非保保險型轉(zhuǎn)移和和保險型轉(zhuǎn)移移兩種。（一）非保險險型轉(zhuǎn)移這種方式是，，投資者通過過合同將風(fēng)險險損失轉(zhuǎn)由另另一方承擔(dān)和和賠償。（二）保險型型轉(zhuǎn)移