房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析（共28）

第7章房地產(chǎn)產(chǎn)投資項(xiàng)目目不確定性性分析房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目的不不確定性概概述臨界點(diǎn)分析析敏感性分析析7．1房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目的不不確定性概概述7．1．1房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目不確確定性的含含義由于環(huán)境、、條件及有有關(guān)因素的的變動(dòng)和主主觀預(yù)測(cè)能能力的局限限，所確定定的基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)、基本本指標(biāo)和項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益結(jié)論論，有時(shí)不不符合評(píng)價(jià)價(jià)者和決策策者所作的的某種確定定的預(yù)測(cè)和和估計(jì)，這這種現(xiàn)象就就稱為不確確定性。7．1房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目的不不確定性概概述7．1．2房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目的主主要不確定定性因素租售價(jià)格、、土地費(fèi)用用、開發(fā)周周期、建安安工程費(fèi)、、融資成本本、出租率率、建筑面面積和投資資收益率等等因素是主主要的不確確定性因素素。投資分分析有必要要對(duì)上述因因素或參數(shù)數(shù)的變化對(duì)對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)結(jié)果產(chǎn)生生的影響進(jìn)進(jìn)行深入研研究，從而而為房地產(chǎn)產(chǎn)投資決策策提供科學(xué)學(xué)的依據(jù)。。7．1房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目的不不確定性概概述7．1．3房地產(chǎn)投資資不確定性性分析的作作用1．不確定性分分析可以幫幫助投資者者做出正確確的投資決決策。2．不確定性分分析可以預(yù)預(yù)測(cè)投資項(xiàng)項(xiàng)目的抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能力。。本書中，房房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目的不不確定性分分析主要包包括臨界點(diǎn)點(diǎn)分析、敏敏感性分析析。7．2臨界點(diǎn)分析析7．2．1臨界點(diǎn)分析析的含義臨界點(diǎn)，是是房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目盈盈利與虧損損的分界點(diǎn)點(diǎn)，在這一一點(diǎn)上，項(xiàng)項(xiàng)目的收入入與支出持持平，凈收收入等于零零。它是開開發(fā)企業(yè)的的銷售收入入扣除銷售售稅金后與與成本相等等的經(jīng)營(yíng)狀狀態(tài)，即邊邊際利潤(rùn)等等于固定成成本時(shí)企業(yè)業(yè)所處的既既不盈利又又不虧損的的狀態(tài)。7．2臨界點(diǎn)分析析臨界點(diǎn)分析析是對(duì)房地地產(chǎn)投資項(xiàng)項(xiàng)目中的各各變量進(jìn)行行綜合分析析的一種技技術(shù)經(jīng)濟(jì)分分析方法，，臨界點(diǎn)分分析的目的的是確定投投資活動(dòng)的的盈虧臨界界點(diǎn)，以及及有關(guān)因素素變動(dòng)對(duì)盈盈虧臨界點(diǎn)點(diǎn)的影響等等問題。通過臨界點(diǎn)點(diǎn)分析，投投資者可以以判斷投資資項(xiàng)目對(duì)市市場(chǎng)需求變變化的適應(yīng)應(yīng)能力、盈盈利能力和和抗風(fēng)險(xiǎn)能能力。它特特別適用于于先開發(fā)后后出售的投投資項(xiàng)目的的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)。7．2臨界點(diǎn)分析析7．2．2臨界點(diǎn)分析析的數(shù)學(xué)模模型1．成本與業(yè)業(yè)務(wù)量房地產(chǎn)項(xiàng)目目的開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)成本與與其他商品品經(jīng)營(yíng)成本本一樣，按按成本額與與業(yè)務(wù)量的的關(guān)系可分分為固定成成本與變動(dòng)動(dòng)成本兩類類。固定成本是是指在一定定范圍內(nèi)不不隨業(yè)務(wù)數(shù)數(shù)量的變化化而變化的的相對(duì)穩(wěn)定定的成本。。變動(dòng)成本是是指那些隨隨著業(yè)務(wù)數(shù)數(shù)量的變化化而變化的的成本。7．2臨界點(diǎn)分析析2．臨界點(diǎn)分分析的數(shù)學(xué)學(xué)模型假設(shè)產(chǎn)量和和銷量相同同，則：利潤(rùn)=單位售價(jià)×銷量-單位售價(jià)×銷量×銷售稅率-單位變動(dòng)成本本×銷量-固定成本=單位售價(jià)×銷量×（1-銷售稅率）-單位變動(dòng)成本本×銷量-固定成本設(shè)：Z：表示利潤(rùn)；；P：表示單位售售價(jià)；Q：表示產(chǎn)（銷銷）量；r：表示銷售稅稅率；Cv：表示單位變變動(dòng)成本；CF：表示固定成成本；則上述公式可可表示為：臨界點(diǎn)分析可可分為線性分分析和非線性性分析。7．2臨界點(diǎn)分析7．2．3線性分析1．線性分析的的應(yīng)用條件1）房地產(chǎn)產(chǎn)品品的總銷售收收入和生產(chǎn)總總成本是房地地產(chǎn)開發(fā)面積積（或產(chǎn)品產(chǎn)產(chǎn)量）的線性性函數(shù)；2）房地產(chǎn)產(chǎn)品品的生產(chǎn)量和和銷售量相等等，即開發(fā)的的房地產(chǎn)能全全部銷售出去去；3）房地產(chǎn)產(chǎn)品品的固定成本本和單位租售售價(jià)格在產(chǎn)品品租售期間保保持不變；4）同時(shí)開發(fā)幾幾種不同類型型的房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)將將其組合折算算成一種產(chǎn)品品；5）計(jì)算所使用用的各種數(shù)據(jù)據(jù)是正常生產(chǎn)產(chǎn)年度的數(shù)據(jù)據(jù)。7．2臨界點(diǎn)分析利用臨界點(diǎn)分分析的數(shù)學(xué)模模型我們知道，它它含有相互聯(lián)聯(lián)系的6個(gè)變量，給定定其中5個(gè)，便可求出出另一個(gè)變量量的值。所以以，公式經(jīng)過過變形，可以以分別求出Z、Q、P、Cv、CF。7．2臨界點(diǎn)分析3．線性分析的的應(yīng)用4．臨界點(diǎn)分析析的圖解法將銷量、成本本、利潤(rùn)之間間的關(guān)系反映映在直角坐標(biāo)標(biāo)系中，即形形成臨界點(diǎn)分分析的圖解法法。7．2臨界點(diǎn)分析繪制臨界點(diǎn)分分析圖，可按按下列步驟進(jìn)進(jìn)行：1）選定直角坐坐標(biāo)系，以收收入和成本為為縱軸，產(chǎn)量量或銷售量為為橫軸。2）在在縱縱軸軸上上找找出出固固定定成成本本數(shù)數(shù)值值，，以以此此為為起起點(diǎn)點(diǎn)，，繪繪制制一一條條與與橫橫軸軸平平行行的的固固定定成成本本線線。。3）以以固固定定成成本本線線的的起起始始點(diǎn)點(diǎn)為為起起點(diǎn)點(diǎn)，，以以單單位位變變動(dòng)動(dòng)成成本本為為斜斜率率，，繪繪制制總總成成本本線線。。4）以以坐坐標(biāo)標(biāo)原原點(diǎn)點(diǎn)為為起起點(diǎn)點(diǎn)，，以以單單價(jià)價(jià)為為斜斜率率，，繪繪制制銷銷售售收收入入線線。。7．2臨界界點(diǎn)點(diǎn)分分析析7．2．4非線線性性分分析析線性性分分析析是是在在假假設(shè)設(shè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目的的銷銷售售收收入入和和生生產(chǎn)產(chǎn)總總成成本本與與產(chǎn)產(chǎn)銷銷量量呈呈線線性性關(guān)關(guān)系系的的條條件件下下進(jìn)進(jìn)行行的的分分析析。。而在在實(shí)實(shí)際際中中，，固固定定成成本本、、單單位位產(chǎn)產(chǎn)品品可可變變成成本本和和售售價(jià)價(jià)等等均均會(huì)會(huì)發(fā)發(fā)生生變變動(dòng)動(dòng)，，銷銷售售收收入入和和生生產(chǎn)產(chǎn)成成本本與與產(chǎn)產(chǎn)銷銷量量的的關(guān)關(guān)系系并并不不一一定定是是線線性性關(guān)關(guān)系系。。在在這這種種情情況況下下就就要要采采用用非非線線性性分分析析方方法法進(jìn)進(jìn)行行分分析析。。7．2臨界界點(diǎn)點(diǎn)分分析析綜上上所所述述，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資項(xiàng)項(xiàng)目目的的臨臨界界點(diǎn)點(diǎn)分分析析，，主主要要是是根根據(jù)據(jù)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)成成本本、、產(chǎn)產(chǎn)（（銷銷））量量（（建建筑筑面面積積））、、售售價(jià)價(jià)和和利利潤(rùn)潤(rùn)之之間間的的函函數(shù)數(shù)關(guān)關(guān)系系進(jìn)進(jìn)行行預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)、、分分析析房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目盈盈利利能能力力和和考考察察項(xiàng)項(xiàng)目目承承受受風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能能力力的的一一種種技技術(shù)術(shù)方方法法。。但但應(yīng)應(yīng)用用這這一一方方法法，，只只能能對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)作作定定性性分分析析，，而而無無法法定定量量測(cè)測(cè)度度其其風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的的大大小小，，即即對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)只只能能進(jìn)進(jìn)行行程程度度上上的的描描述述，，這這是是臨臨界界點(diǎn)點(diǎn)分分析析在在技技術(shù)術(shù)上上的的局局限限性性。。7．3敏感性分分析7．3．1敏感性分分析的含含義敏感性分分析是研研究和預(yù)預(yù)測(cè)項(xiàng)目目的主要要變量發(fā)發(fā)生變化化時(shí)，導(dǎo)導(dǎo)致項(xiàng)目目投資效效益的主主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)指指標(biāo)發(fā)生生變動(dòng)的的敏感程程度的一一種分析析方法。。在房地產(chǎn)產(chǎn)投資分分析中，，其主要要經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)是凈凈現(xiàn)值、、內(nèi)部收收益率、、開發(fā)商商利潤(rùn)等等；而主主要變量量是指前前面介紹紹的八項(xiàng)項(xiàng)因素。。7．3敏感性分分析7．3．2敏感性分分析的目目的和作作用一是通過過敏感性性分析，，尋找敏敏感性因因素，觀觀察其變變動(dòng)范圍圍，了解解項(xiàng)目可可能出現(xiàn)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)程度，，以便集集中注意意力，重重點(diǎn)研究究敏感因因素產(chǎn)生生的可能能性，并并制定出出應(yīng)變對(duì)對(duì)策，最最終使投投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)減少，，提高決決策的可可靠性。。7．3敏感性分分析二是通過過敏感性性分析，，計(jì)算出出允許這這些敏感感性因素素變化的的最大幅幅度（或或極限值值），或或者說預(yù)預(yù)測(cè)出項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益變變化的最最樂觀和和最悲觀觀的臨界界條件或或臨界數(shù)數(shù)值，以以此判斷斷項(xiàng)目是是否可行行。三是通過過敏感性性分析，，可以對(duì)對(duì)不同的的投資項(xiàng)項(xiàng)目（或或某一項(xiàng)項(xiàng)目的不不同方案案）進(jìn)行行選擇，，一般應(yīng)應(yīng)選擇敏敏感程度度小、承承受風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力強(qiáng)強(qiáng)、可靠靠性大的的項(xiàng)目或或方案。。7．3敏感性分分析7．3．3敏感性分分析的方方法1．單單變變量量敏敏感感性性分分析析假設(shè)設(shè)各各變變量量之之間間相相互互獨(dú)獨(dú)立立，，每每次次只只考考察察一一項(xiàng)項(xiàng)可可變變參參數(shù)數(shù)，，其其他他參參數(shù)數(shù)保保持持不不變變，，以以考考察察該該變變量量對(duì)對(duì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)的的影影響響。。這這種種分分析析叫叫單單變變量量敏敏感感性性分分析析，，也也叫叫單單因因素素敏敏感感性性分分析析。。7．3敏感感性性分分析析2．多多變變量量敏敏感感性性分分析析同時(shí)時(shí)分分析析兩兩個(gè)個(gè)或或兩兩個(gè)個(gè)以以上上的的變變動(dòng)動(dòng)因因素素發(fā)發(fā)生生變變化化時(shí)時(shí)對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目評(píng)評(píng)估估結(jié)結(jié)果果的的影影響響，，從從而而通通過過對(duì)對(duì)多多個(gè)個(gè)變變量量的的測(cè)測(cè)試試找找出出那那些些關(guān)關(guān)鍵鍵變變量量的的方方法法叫叫多多變變量量敏敏感感性性分分析析，，也也叫叫多多因因素素敏敏感感性性分分析析。。7．3敏感感性性分分析析項(xiàng)目目對(duì)對(duì)某某種種變變量量的的敏敏感感程程度度，，可可以以有有兩兩種種表表示示方方法法。。一一是是通通過過列列表表法法表表示示該該變變量量按按一一定定比比例例變變化化時(shí)時(shí)引引起起評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)指指標(biāo)標(biāo)的的變變動(dòng)動(dòng)幅幅度度（（即即敏敏感感性性分分析析表表））；；二二是是通通過過圖圖解解法法表表示示評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)指指標(biāo)標(biāo)達(dá)達(dá)到到臨臨界界點(diǎn)點(diǎn)（（如如內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率等等于于財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)基基準(zhǔn)準(zhǔn)收收益益率率））時(shí)時(shí)，，某某個(gè)個(gè)變變量量允允許許變變化化的的最最大大幅幅度度即即極極限限值值（（即即敏敏感感性性分分析析圖圖））。。超超過過此此極極限限，，就就認(rèn)認(rèn)為為項(xiàng)項(xiàng)目目不不可可行行。。7．3敏感感性性分分析析7．3．4單變變量量敏敏感感性性分分析析1．單單變變量量敏敏感感性性分分析析的的步步驟驟1）確確定定分分析析指指標(biāo)標(biāo)。。2）選選擇擇需需要要分分析析的的變變量量。。3）研研究究并并確確定定各各變變量量的的變變動(dòng)動(dòng)范范圍圍，，并并列列示示各各變變量量不不同同的的變變化化幅幅度度（（如如±5%、±10%等））或或不不同同取取值值的的幾幾種種狀狀態(tài)態(tài)。。4）通通過過分分析析各各變變量量變變動(dòng)動(dòng)對(duì)對(duì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)指指標(biāo)標(biāo)的的影影響響程程度度，，建建立立相相應(yīng)應(yīng)模模型型與與數(shù)數(shù)量量關(guān)關(guān)系系，，確確定定敏敏感感性性因因素素。。7．3敏感感性性分分析析敏感感因因素素是是指指對(duì)對(duì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)指指標(biāo)標(biāo)產(chǎn)產(chǎn)生生較較大大影影響響的的因因素素。。一般般可可通通過過兩兩種種方方法法來來確確定定。。一種種是是相相對(duì)對(duì)測(cè)測(cè)定定法法。。二是是絕絕對(duì)對(duì)測(cè)測(cè)定定法法。。7．3敏感感性性分分析析2．單單變變量量敏敏感感性性分分析析圖圖敏感感性性分分析析圖圖是是通通過過在在坐坐標(biāo)標(biāo)圖圖上上做做出出各各個(gè)個(gè)不不確確定定性性因因素素的的敏敏感感性性曲曲線線，，進(jìn)進(jìn)而而確確定定各各個(gè)個(gè)因因素素的的敏敏感感程程度度的的一一種種圖圖解解方方法法，，它它可可以以求求出出導(dǎo)導(dǎo)致致項(xiàng)項(xiàng)目目由由可可行行變變?yōu)闉椴徊豢煽尚行械牡牟徊淮_確定定性性因因素素變變化化的的臨臨界界值值。。具體做法是：：1）將各個(gè)變量量因素的變化化幅度作為橫橫坐標(biāo)，以某某個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)（敏感性分分析的對(duì)象，，如內(nèi)部收益益率）為縱坐坐標(biāo)作圖。7．3敏感性分析2）根據(jù)敏感性性分析的計(jì)算算結(jié)果繪出各各個(gè)變量因素素的變化曲線線（取點(diǎn)范圍圍小時(shí)，近似似為直線，本本書為了說明明上的方便，，均畫成了直直線），其中中與橫坐標(biāo)相相交角度較大大的變化曲線線所對(duì)應(yīng)的因因素就是敏感感性因素。7．3敏感性分析3）在坐標(biāo)圖上上作出項(xiàng)目分分析指標(biāo)的臨臨界曲線（如如NPV=0，F(xiàn)IRR=ic等），求出變變量因素的變變化曲線與基基準(zhǔn)收益率曲曲線（即臨界界曲線）的交交點(diǎn)，則交點(diǎn)點(diǎn)處所對(duì)應(yīng)的的橫坐標(biāo)稱為為變量因素變變化的臨界值值，即該變量量因素允許變變動(dòng)的最大幅幅度，或稱項(xiàng)項(xiàng)目由盈到虧虧的極限變化化值。7．3敏感性分析7．3．5