房地產集團開發(fā)關鍵流程優(yōu)化建議（多圖）

XX集團關鍵流程程優(yōu)化建議目錄中遠房地產流流程體系診斷斷流程優(yōu)化的原原則和目標關鍵流程優(yōu)化化方案中遠房地產業(yè)業(yè)務模式的演演變決定了運運營系統(tǒng)的現(xiàn)現(xiàn)狀適應市場環(huán)境境而不是做行行業(yè)創(chuàng)新者暫時犧牲利益益保證品質努力建立品牌牌開發(fā)相關多業(yè)業(yè)務試探運營系統(tǒng)現(xiàn)狀狀運營系統(tǒng)多變變、缺乏穩(wěn)定定性高層運作理念念領先開發(fā)運營系統(tǒng)統(tǒng)相對不能適適應業(yè)務快速速發(fā)展非開發(fā)業(yè)務管管理管理缺乏乏針對性、方方向性業(yè)務模式開發(fā)業(yè)務采用用項目驅動模模式，目前擴擴展十分迅速速圍繞開發(fā)業(yè)務務逐步形成多多種業(yè)務的子子公司組合業(yè)務發(fā)展快、、組織劃分專專業(yè)化導向不不足且多變從從而中遠房地地產的運營系系統(tǒng)已經(jīng)不能能適應未來業(yè)業(yè)務高速發(fā)展展的需求目標體系不明明，預算制定定及控制責任任集中于領導導團隊，沒有有落實于職能能部門，事后后彌補多于事事前規(guī)劃部門劃分專業(yè)業(yè)導向不清，，沒有關鍵節(jié)節(jié)點控制，職職責不清而形形成層層上報報機制，造成成流程復雜化化中遠房地產對對開發(fā)價值鏈鏈中的前期策策劃、工程監(jiān)監(jiān)理、銷售等等外包環(huán)節(jié)并并沒有形成最最有效的協(xié)調調管理中遠房地產沒沒有建立有效效的成本控制制體系對下屬子公司司的經(jīng)營管理理上“行政管管理”為主；；融資渠道不穩(wěn)穩(wěn)定造成資金金成本高，另另外專業(yè)職能能、經(jīng)驗不足足也是主要原原因業(yè)務高速發(fā)展展，沒有固化化流程可以使使項目知識技技能、經(jīng)驗教教訓得到積累累計劃預算目標體系業(yè)務流程公司整體預算算項目預算外包管理成本管理資金管理項目運作流程知識管理質量管理經(jīng)營管理流程程開發(fā)主業(yè)資產運營資源配置管理制度支持體系購并交易流程程各子公司運作作過去快速發(fā)展展的業(yè)務對預預算制定的準準確執(zhí)行要求求不高，目前前的公司計劃劃預算更多依依賴公司核心心層責任心控控制，未形成成公司保障體體系公司業(yè)務戰(zhàn)略目標不清晰，導致預算制定缺乏指引；使預算難以在公司整體規(guī)劃下進行各個部門在缺乏公司要求和預算標準的情況下制定預算，預算的合理性難以保證公司層面與各個部門就預算溝通不夠，而是由高層自行修改預算沒有滾動調整，執(zhí)行不嚴格公司整體預算項目預算一次性制定，缺乏動態(tài)調整項目預算預算管理不嚴嚴格，更多依依靠核心領導導人員的個人人責任心控制制為主，未在在公司形成體體系——創(chuàng)業(yè)期的典型型特點公司業(yè)務發(fā)展展模式導致運運營系統(tǒng)重點點在于追求效效率、品質而而一定程度犧犧牲收益為特特點——搶時間、建品品牌；本次流程重組組工作中將優(yōu)優(yōu)化《經(jīng)營計劃與預預算調整流程程》《項目投資收益益預算流程》公司上下已經(jīng)經(jīng)充分意識到到在開發(fā)業(yè)務務流程中各個個環(huán)節(jié)中存在在著一定不足足前期決策設計施工銷售與客戶服務訪談中聽到的的聲音總工辦不參與與產品開發(fā)，，使得工程人人員與市場有有脫節(jié)，另外外總工辦的人人員對市場的的把握能力尚尚有欠缺；國內外設計的的接口不好前期設計時間間延誤的原因因還在于前期期策劃中營銷銷策劃、開發(fā)發(fā)及設計分別別為遠嘉、市市場開發(fā)部及及總工辦負責責，三條線銜銜接不暢項目經(jīng)驗無法法積累傳遞市場的需求不不能很快反應應到工程部門門工程質量的控控制主要由監(jiān)監(jiān)理公司負責責，但監(jiān)理公公司是抽查，，對質量控制制不夠嚴格，，我們應更多多的參與質量量工作，但全全面抽查需要要考慮成本。?？蛻舴罩行男牡亩ㄎ徊磺迩宄陧椖坎颗c遠遠嘉交工的期期間我們遇到到很多服務不不到位的情況況層高的問題主主要是銷售人人員混淆了—凈高與層高的的概念，層高高當然比凈高高要高；但在在同一房間中中出現(xiàn)不同凈凈高的問題，，屬于工程質質量控制不嚴嚴的結果公司的市場調調查一般是在在立項之后才才進行，但只只是針對一個個項目，缺少少連續(xù)的積累累。遠嘉參與項目目開發(fā)的全過過程是正確的的，但是遠嘉嘉與市場開發(fā)發(fā)部的關系定定位不清以及及遠嘉公司市市場運作能力力不足需要加強項目目前期的專業(yè)業(yè)力量：項目目的規(guī)劃設計計職能在總工工部，但是該該部門缺乏專專業(yè)的技術人人員，實際上上規(guī)劃設計由由銷售子公司司主導，對規(guī)規(guī)劃設計當中中可能出現(xiàn)的的問題和成本本在事先沒有有監(jiān)控機制，，也無法建立立產品研發(fā)方方面的核心競競爭力在充分考慮原原有問題的基基礎上，結合合公司未來戰(zhàn)戰(zhàn)略和核心流流程，咨詢工工作小組提出出了新的組織織結構調整建建議，并經(jīng)董董事會批準實實施從項目流程各各環(huán)節(jié)看最終終市場表現(xiàn)能能力不均衡，，并且本部自自身能力有很很大欠缺市場平均水平平目標水平評價圖項目研究施工建造設計規(guī)劃銷售物業(yè)管理投資決策最終市場表現(xiàn)現(xiàn)中遠房地產運運作能力外包公司的運運作能力中遠房地產項項目研究過于于依賴外包環(huán)環(huán)節(jié)，自身缺缺乏判斷能力力中遠房地產領領導核心的投投資決策能力力較強，歷史史上取得良好好效益有較領領先的的意識識借助助國外外設計計理念念，但但對外外包管管理能能力不不足施工建建造公公司能能力在在市場場上差差異不不大，，中遠遠房地地產自自身管管理能能力應應有提提高銷售公公司（（遠嘉嘉）有有一定定的能能力，，但中中遠房房地產產自身身缺乏乏控制制管理理能力力已經(jīng)意意識到到物業(yè)業(yè)的重重要，，公司司投入入也較較大但但物業(yè)業(yè)公司司的能能力素素質仍仍不足足房地產產開發(fā)發(fā)屬于于資源源整合合整合合性行行業(yè)，，各環(huán)環(huán)節(jié)都都存在在利用用外包包公司司的可可能，，公司司整體體市場場表現(xiàn)現(xiàn)是公公司自自身能能力與與外包包公司司能力力的組組合，要求房房地產產開發(fā)發(fā)公司司有較較強的的外包包質量量控制制管理理能力力在投資資決策策階段段，公公司職職能部部門缺缺乏判判斷能能力而而對決決策作作出支支持，，公司司主要要依賴賴外包包公司司和核核心團團隊而而作出出決策策控制制力度度不足足投資決決策階階段“前期市市場策策劃更更多由由遠嘉嘉主導導，對對客戶戶需求求的分分析把把握市市場開開發(fā)部部缺乏乏過程程控制制”-----員工訪訪談財務意意見工程技技術意意見市場意意見開發(fā)各各部門門對外外包質質量管管理相應部部門參參與不不足及及專業(yè)業(yè)職能能部門門的判判斷能能力不不足是是中遠遠房地地產未未來發(fā)發(fā)展的的瓶頸和和風險險市場策策劃階階段是是整個個項目目開發(fā)發(fā)的最最關鍵鍵階段段，很很大程程度決決定了了項目目的成成功與與否可是外包公公司研研究數(shù)數(shù)據(jù)支支持本次流流程重重組工工作中中將優(yōu)優(yōu)化《開發(fā)項項目確確定流流程》公司在在規(guī)劃劃設計計階段段缺乏乏有效效質量量控制制能力力，處處于協(xié)協(xié)調國國外設設計公公司與與國內內設計計公司司爭端端的被被動局局面。。中遠房房地產產大膽膽引進進的國國外設設計有有效的的提升升了企企業(yè)品品牌和和產品品競爭爭力，，但同同時在在國內內、國國外設設計沒沒有形形成理理想的的銜接接總工辦項目部國外規(guī)規(guī)劃設設計國內擴擴初設設計方案設設計階階段本次流流程重重組工工作中中將優(yōu)優(yōu)化《項目設設計流流程》不能只只依靠靠監(jiān)理理公司司而完完成項項目質質量控控制公司自自身應應該建建立質質量控控制標標準，，在運運作流流程中中設置置質量量控制制點在建設設施工工階段段沒有有對更更多的的客戶戶需求求作出出反應應而形形成內內部質質量標標準總工辦辦項目部部監(jiān)理公公司施工單單位質量監(jiān)監(jiān)管缺乏規(guī)規(guī)范體體系難以有有力監(jiān)監(jiān)管質量不能完全滿足客戶需求項目施施工階階段本次流流程重重組工工作中中將優(yōu)優(yōu)化《施工、、銷售售進度度配合合流程程》《重大設設備、、材料料采購購流程程》營銷、、施工工環(huán)節(jié)節(jié)的脫脫節(jié)和和對銷銷售及及售后后服務務環(huán)節(jié)節(jié)的有有效管管理是是中遠遠房地地產急急待解解決的的問題題項目目部部銷售售公公司司不了了解解銷銷售售的的承承諾諾不了了解解客客戶戶的的需需求求過多多承承諾諾不了了解解工工程程施施工工要要求求不了了解解工工程程現(xiàn)現(xiàn)場場情情況況銷售售與與服服務務階階段段物業(yè)業(yè)公公司司專業(yè)業(yè)化化能能力力不不足足沒有有對對銷銷售售形形成成標標準準化化要要求求沒有有反反饋饋機機制制本次次流流程程重重組組工工作作中中將將優(yōu)優(yōu)化化《重大大設設備備、、材材料料采采購購流流程程》《售房房流流程程》《按客客戶戶需需求求變變更更流流程程》《客戶戶服服務務流流程程》市場場調調查查規(guī)劃劃設設計計咨詢詢物業(yè)業(yè)管管理理建設設施施工工銷售售公公司司工程程監(jiān)監(jiān)理理設備備材材料料施工工圖圖設設計計目前前中中遠遠房房地地產產對對開開發(fā)發(fā)價價值值鏈鏈中中的的前前期期策策劃劃、、工工程程監(jiān)監(jiān)理理、、銷銷售售等等外外包包環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)并并沒沒有有形形成成最最有有效效的的協(xié)協(xié)調調管管理理中遠遠房房地地產產將將開開發(fā)發(fā)鏈鏈中中的的諸諸多多重重要要環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)外外包包市場場策策劃劃階階段段方案案設設計計階階段段項目目施施工工階階段段追蹤蹤開工工預售售銷售售與與服服務務階階段段竣工工驗驗收收確定定規(guī)規(guī)劃劃設設計計方方案案設計計招招標標外包商事后管理外包商控制外包商選擇有效效通通過過招招投投標標而而選選擇擇了了一一些些環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)的的外外包包公公司司對于于外外包包環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)中中的的子子公公司司控控制制不不足足沒有有規(guī)規(guī)范范的的質質量量控控制制體體系系來來管管理理外外包包供供應應商商有事事后后管管理理的的相相關關制制度度，，但但有有待待系系統(tǒng)統(tǒng)化化投資資決決策策規(guī)劃劃立立項項知識識管管理理體體系系薄薄弱弱，，使使項項目目中中的的知知識識技技能能、、經(jīng)經(jīng)驗驗教教訓訓難難以以得得到到積積累累和和共共享享，，將將成成為為影影響響中中遠遠房房地地產產發(fā)發(fā)展展的的瓶瓶頸頸之之一一知識識管管理理成成長長階階梯梯OA系統(tǒng)統(tǒng)并并沒沒有有完完全全建建立立起起知知識識管管理理的的基基礎礎平平臺臺沒有有規(guī)規(guī)范范流流程程積積累累項項目目經(jīng)經(jīng)驗驗，，更更多多依依靠靠關關鍵鍵業(yè)業(yè)務務人人員員領導導層層、、多多數(shù)數(shù)員員工工僅僅初初步步形形成成知知識識管管理理意意識識知識識管管理理現(xiàn)現(xiàn)狀狀已已不不能能支支撐撐中中遠遠高高速速發(fā)發(fā)展展的的趨趨勢勢資料管理知識匯總、加工積累知識傳播共享知識運用創(chuàng)新中遠遠房房地地產產現(xiàn)現(xiàn)狀狀中遠遠房房地地產產目目標標目錄錄中遠遠房房地地產產流流程程體體系系診診斷斷流程程優(yōu)優(yōu)化化的的原原則則和和目目標標關鍵鍵流流程程優(yōu)優(yōu)化化方方案案流程程設設計計的的原原則則關鍵鍵運運營營活活動動每每一一步步有有章章可可循循，，責責權權清清晰晰結合合公公司司組組織織結結構構和和人人力力資資源源現(xiàn)現(xiàn)狀狀在業(yè)業(yè)務務全全程程中中貫貫穿穿滿滿足足客客戶戶需需求求的的思思想想，，迅迅速速把把握握客客戶戶的的需需求求并并立立即即作作出出反反應應優(yōu)化化信信息息通通路路并并建建立立適適當當?shù)牡谋O(jiān)監(jiān)控控機機制制打破破部部門門設設置置屏屏障障，，以以開開發(fā)發(fā)項項目目為為中中心心，，建建立立一一定定授授權權體體系系，，建建立立團團隊隊來來組組織織流流程程本次次流流程程優(yōu)優(yōu)化化的的目目標標各部部門門在在調調整整后后的的組組織織結結構構框框架架下下能能迅迅速速開開展展工工作作充分分考考慮慮公公司司信信息息化化的的接接口口在業(yè)業(yè)務務開開發(fā)發(fā)全全程程貫貫穿穿客客戶戶的的需需求求強化化職職能能部部門門在在前前期期決決策策的的作作用用有效效銜銜接接規(guī)規(guī)劃劃設設計計和和施施工工圖圖設設計計建立立動動態(tài)態(tài)監(jiān)監(jiān)控控、、調調整整經(jīng)經(jīng)營營計計劃劃與與計計劃劃預預算算的的體體制制有效效的的管管理理監(jiān)監(jiān)理理、、銷銷售售等等外外包包環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)強化化客客戶戶服服務務中中心心的的作作用用，，規(guī)規(guī)范范其其重重要要作作業(yè)業(yè)流流程程目錄錄中遠遠房房地地產產流流程程體體系系診診斷斷流程程優(yōu)優(yōu)化化的的原原則則和和目目標標關鍵鍵流流程程優(yōu)優(yōu)化化方方案案中遠遠房房地地產產流流程程體體系系描描述述關鍵鍵流流程程的的優(yōu)優(yōu)化化建建議議關鍵鍵流流程程的的操操作作規(guī)規(guī)范范中遠遠房房地地產產的的流流程程體體系系開發(fā)發(fā)業(yè)業(yè)務務流流程程中遠遠房房地地產產的的流流程程體體系系包包括括：公司司整整體體經(jīng)經(jīng)營營流流程程業(yè)務務流流程程：開發(fā)發(fā)業(yè)業(yè)務務流流程程經(jīng)營營業(yè)業(yè)務務流流程程部門門內內部部工工作作流流程程：主要要為為各各部部門門內內部部工工作作制制度度，，參參見見各各部部門門工工作作制制度度字體體為為紅紅色色的的流流程程為為本本次次建建議議稿稿中中涉涉及及的的流流程程本次次流流程程優(yōu)優(yōu)化化工工作作主主要要涉涉及及公公司司整整體體經(jīng)經(jīng)營營層層面面流流程程和和業(yè)業(yè)務務流流程程部部分分，，對于于部部門門工工作作內內部部流流程程以以各各部部門門制制度度文文件件的的形形式式體體現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)發(fā)項項目目確確定定流流程程項目目核核心心人人員員任任免免流流程程前期期決策策公司司整整體體經(jīng)經(jīng)營營流流程程成本本控控制制資金金管管理理公司司經(jīng)經(jīng)營營計計劃劃與與預預算算調調整整流流程程開發(fā)發(fā)業(yè)業(yè)務務經(jīng)營營業(yè)業(yè)務務開發(fā)發(fā)業(yè)業(yè)務務關關鍵鍵流流程程開發(fā)發(fā)業(yè)業(yè)務務流流程程開發(fā)發(fā)業(yè)業(yè)務務流流程程項目目資資金金預預算算流流程程選擇擇工工程程監(jiān)監(jiān)理理流流程程選擇擇施施工工單單位位流流程程重大大設設備備、、材材料料采采購購流流程程施工工質質量量控控制制流流程程供應應商商管管理理流流程程洽商商變變更更流流程程項目目整整體體驗驗收收流流程程施工工資資金金管管理理流流程程單項項工工程程結結算算流流程程施工工、、銷銷售售進進度度配配合合流流程程項目目部部專專業(yè)業(yè)人人員員調調配配流流程程銷售售及及客客戶戶服服務務營銷銷計計劃劃制制定定流流程程售房房流流程程客戶戶接接待待流流程程預定定流流程程退定定流流程程認購購流流程程簽約約流流程程換房房流流程程退房房流流程程按客客戶戶需需求求施施工工變變更更流流程程入伙伙服服務務流流程程客戶戶投投訴訴處處理理流流程程物業(yè)業(yè)公公司司管管理理流流程程項目目實實施施方案案設計計設計計方方案案確確定定流流程程規(guī)劃劃設設計計確確定定流流程程初步步設設計計擴初初設設計計施工工圖圖設設計計流流程程經(jīng)營營業(yè)業(yè)務務關關鍵鍵流流程程經(jīng)營營業(yè)業(yè)務務流流程程公司司戰(zhàn)略略經(jīng)營營調調控控投資資項項目目跟跟蹤蹤流流程程經(jīng)營營投投資資決決策策流流程程管理理提提升升配配合合、、實實施施流流程程控股股、、參參股股公公司司投投資資管管理理流流程程控股股、、參參股股公公司司日日常常管管理理流流程程公司司戰(zhàn)戰(zhàn)略略擬擬定定流流程程年度度經(jīng)經(jīng)營營計計劃劃擬擬定定流流程程投資資研研究究分分析析流流程程開發(fā)發(fā)項項目目監(jiān)監(jiān)控控流流程程投資資發(fā)發(fā)展展資本本運運營營存量量資資產產、、控控股股，，參參股股公公司司股股權權處處置置流流程程董辦辦事事務務處處理理流流程程戰(zhàn)略略伙伙伴伴選選擇擇、、引引進進流流程程中介機構聯(lián)聯(lián)絡、選擇擇、配合流流程項目決策開發(fā)項目確確定方案設計項目實施竣工銷售客戶服務項目核心人員任免規(guī)劃方案設設計初步設計擴初設計施工圖設計計確定營銷方案施工、監(jiān)理招標項目資金預算洽商變更進度控制資金控制質量控制竣工驗收售房物業(yè)服務一級流程二級關鍵流流程部分三級流流程客戶接待流流程預定流程退定流程認購流程簽約流程換房流程退房流程按客戶需求求施工變更更流程入伙服務流流程客戶投訴處處理流程重大設備、、材料采購購流程項目整體驗驗收流程項目部專業(yè)業(yè)人員調配配流程開發(fā)項目業(yè)業(yè)務關鍵流流程層級劃劃分本次流程優(yōu)優(yōu)化工作涉涉及的流程程以紅色標注項目決策開發(fā)項目確確定方案設計項目核心人員任免規(guī)劃方案設設計一級流程二級關鍵流流程關鍵流程輸輸入輸出重重要信息描描述項目信息開發(fā)項目可可研建議書書董事會決策策開發(fā)項目可可行性運作作方案確定營銷方案進度要求定價體系營銷方案方案設計規(guī)劃方案設設計初步設計擴初設計施工圖設計計確定營銷方案施工、監(jiān)理招標項目資金預算一級流程二級關鍵流流程關鍵流程輸輸入輸出重重要信息描描述（續(xù)））項目預算方方案節(jié)能、綠化化手續(xù)四源、電信信、市政等等手續(xù)施工圖方案案開工證建設工程規(guī)規(guī)劃許可證證監(jiān)理、施工工合同招投標手續(xù)續(xù)初步可研初初步規(guī)劃規(guī)劃要點規(guī)規(guī)劃條件項目建議書書四源、市政政、電信方方案審定方案通通知書建設用地規(guī)規(guī)劃許可證證規(guī)劃方案單體方案工程預算一級流程二級關鍵流流程關鍵流程輸輸入輸出重重要信息描描述（續(xù)））項目實施洽商變更進度控制資金控制質量控制重大設備、、材料采購購流程項目整體驗驗收流程項目部專業(yè)業(yè)人員調配配流程竣工銷售客戶服務竣工驗收售房物業(yè)服務預售許可證證預售契約立契產權證施工合同驗貨證明和和付款通知知目錄中遠房地產產流程體系系診斷流程優(yōu)化的的原則關鍵流程優(yōu)優(yōu)化方案中遠房地產產流程體系系描述關鍵流程的的優(yōu)化建議議關鍵流程的的操作規(guī)范范中遠房地產產開發(fā)項目目確定流程程流程設計原原則：為董董事會投資資決策做出出有力判斷斷依據(jù)，強強化市場營營銷部的決策支支持功能流程控制重重點：市場場營銷部主主導，相關關職能部門門配合，形形成能夠為決策提供供有力依據(jù)據(jù)的分析報報告流程總負責責人：總經(jīng)經(jīng)理流程輸入輸輸出信息：：開發(fā)項目確確定項目信息開發(fā)項目可可研建議書書董事會決策策開發(fā)項目可可行性運作作方案工程技術部部財務部外部顧問中遠房地產產開發(fā)有限限責任公司司市場營銷部部責任人備注中遠房地產產開發(fā)項目目確定流程程董事會流程開發(fā)項目確確定流程流程文件編編號：流程協(xié)調控控制部門：：市場營銷銷部總責任人：總經(jīng)理本流程共3頁之第1頁流程制訂人人：審核:簽署:生效日期:總經(jīng)理辦公公會1項目機會尋找、篩選選市場營銷部部總經(jīng)理初步論證不通過經(jīng)營管理部部初步立項分析專家意見項目初步論證審議市場營銷部部總經(jīng)理各部門總經(jīng)經(jīng)理市場營銷部部總經(jīng)理總經(jīng)理1通過工程技術部部財務部外部顧問中遠房地產產開發(fā)有限限責任公司司市場營銷部部責任人備注中遠房地產產開發(fā)項目目確定流程程（續(xù)）3董事會流程開發(fā)項目確確定流程流程文件編編號：流程協(xié)調控控制部門：：市場營銷銷部總責任人：總經(jīng)理本流程共3頁之第2頁流程制訂人人：審核:簽署:生效日期:總經(jīng)理辦公公會開發(fā)項目可研建議書書2市場營銷部部總經(jīng)理開發(fā)項目可可行性運作方方案經(jīng)管部總經(jīng)經(jīng)理經(jīng)營管理部部不通過財務信息支持工程技術分析投資收益分析各項專業(yè)分分析項目機會研究審議2各部門總經(jīng)經(jīng)理市場營銷部部總經(jīng)理總經(jīng)理市場調研項目投資風險及操作論證3項目談判項目機會尋尋找通過專家意見工程技術部部財務部外部顧問中遠房地產產開發(fā)有限限責任公司司市場營銷部部責任人備注中遠房地產產開發(fā)項目目確定流程程（續(xù)）董事會流程開發(fā)項目確確定流程流程文件編編號：流程協(xié)調控控制部門：：市場營銷銷部總責任人：總經(jīng)理本流程共3頁之第3頁流程制訂人人：審核:簽署:生效日期:總經(jīng)理辦公公會經(jīng)營管理部部市場營銷部部總經(jīng)理董事長項目機會尋找通過審議決策通過不通過項目投資風險及操作論證在董事會批批準的年度計劃劃內項目核心人員確定3投資委員會會通過不通過總經(jīng)理經(jīng)管部總經(jīng)經(jīng)理總經(jīng)理總經(jīng)理在董事會批批準的年度度計劃內只只需報董事事會被案不在董事會會批準的年年度計劃內內需報投資資委員會論論證，董事事會決策否是備案中遠房地產產設計方案案確定流程程流程設計原原則：工程程、市場人人員以及相相關方面能能夠對設計計充分發(fā)表表自己意見流程控制重重點：明確確“審圖””節(jié)點，解解決過去存存在著的規(guī)規(guī)劃設計和施工圖設設計銜接不不暢的問題題流程總負責責人：中遠遠房地產項項目籌備組組組長、項項目部經(jīng)理理流程輸入輸輸出信息：：規(guī)劃設計初步設計擴初設計初步可研初初步規(guī)劃規(guī)劃要點規(guī)規(guī)劃條件建設用地規(guī)規(guī)劃許可證證規(guī)劃方案單體方案項目建議書書四源、市政政、電信方方案審定方案通通知書施工圖設計計施工圖方案案開工證建設工程規(guī)規(guī)劃許可證證工程技術部部外部顧問責任人備注3流程設計方案確確定流程流程文件編編號：流程協(xié)調部部門：項目目籌備組、、項目部本流程共3頁之第1頁流程制訂人人：審核:簽署:生效日期:招投標決策策小組124專家意見項目籌備組組項目籌備組組組長定位意見地產設計方方案確定流流程項目核心人員確定制定并發(fā)布布招標文件件設計單位方案設計收集方案初步評審市場營銷部部專業(yè)支持專業(yè)支持最終評審通過不通過總經(jīng)理123評審意見招標文件設計方案4方案修改規(guī)劃設計方案案形成項目籌備組組組長總責任人：項目籌備組組組長專家、物業(yè)顧問等項目立項通過不通過工程技術部市場營銷部中遠房地產開開發(fā)有限責任任公司責任人備注流程設計方案確定定流程流程文件編號號：本流程共3頁之第2頁流程制訂人：審核:簽署:生效日期:總經(jīng)理辦公會會5設計單位項目籌備組項目籌備組組組長中標通知及合合同中遠房地產設設計方案確定定流程（續(xù)））設計單位審計監(jiān)督部報批發(fā)布中標通知知書并簽訂合同同方案修改需設計修改設計方案確定定通過5法律支持規(guī)劃設計方案案形成初步設計項目籌備組組組長項目籌備組組組長項目籌備組組組長部門參與擴初設計流程協(xié)調部門門：項目籌備備組、項目部部工程技術部總總經(jīng)理總責任人：項目籌備組組組長組織地勘審圖工程技術部外部顧問中遠房地產開開發(fā)有限責任任公司責任人備注8流程設計方案確定定流程流程文件編號號：本流程共3頁之第3頁流程制訂人：審核:簽署:生效日期:總經(jīng)理辦公會會17設計單位項目部中遠房地產設設計方案確定定流程（續(xù)））編寫施工圖意見書設計單位市場營銷部施工圖設計市場營銷部參與外部專家評審6施工圖意見書書施工圖設計方案7施工圖定稿方案流程協(xié)調部門門：項目籌備備組、項目部部部門意見部門意見6需修改施工圖方案確定8施工圖方案形形成項目籌備組組組長項目籌備組組組長項目籌備組組組長總責任人：項目總監(jiān)施工圖匯審施工圖變更確定報批小區(qū)配套規(guī)劃劃設計設計單位項目籌備組組組長中遠房地產開開發(fā)項目資金金預算確定流流程流程設計原則則：在原有估估算基礎上進進行調整，作作為公司資金金控制的基礎礎流程控制重點點：項目部組組織各個相關關部門的參與與，與財務部部緊密配合制制定出項目資金運作作方案流程總負責人人：中遠房地地產總經(jīng)理流程輸入輸出出信息：項目投資預算擴初設計方案案項目預算方案案工程技術部中遠房地產開開發(fā)有限責任任公司責任人備注3流程開發(fā)項目投資資收益預算流流程流程文件編號號：流程協(xié)調控制制部門：項目目部總責任人：總經(jīng)理本流程共1頁之第1頁流程制訂人：審核:簽署:生效日期:總經(jīng)理辦公會會12項目部總經(jīng)理開發(fā)項目確定市場營銷部不通過項目概算中遠房地產開開發(fā)項目資金金預算確定流流程財務測算工程預算銷售費用及收入預測與整體經(jīng)營計計劃對比分析財務部組織各部門調整項目概算算評審通過工程、監(jiān)理招標2相關部門總經(jīng)經(jīng)理財務部經(jīng)理總經(jīng)理經(jīng)營管理部資金配合計劃制定項目總監(jiān)項目總監(jiān)項目預算項目估算1擴初設計方案案確定總經(jīng)理3擴初設計方案中遠房地產經(jīng)經(jīng)營計劃與預預算調整流程程（開發(fā)業(yè)務務）流程設計原則則：經(jīng)營計劃劃和預算能夠夠根據(jù)項目實實際運作動態(tài)態(tài)調整，達到真正可控流程控制重點點：項目部、、市場營銷部部、財務部、、經(jīng)營部等相相關部門能從各自專業(yè)角角度迅速發(fā)現(xiàn)現(xiàn)計劃執(zhí)行中中的問題，并并形成補救方案供總總經(jīng)理辦公會會決策流程總負責人人：總經(jīng)理經(jīng)營計劃與預預算調整流程計劃、預算調整建議調整后計劃、、預算中遠房地產經(jīng)經(jīng)營計劃與預預算調整流程程（開發(fā)業(yè)務務）項目部中遠房地產開開發(fā)有限責任任公司責任人備注流程經(jīng)營計劃與預預算調整流程程流程文件編號號：流程協(xié)調控制制部門：總責任人：總經(jīng)理本流程共1頁之第1頁流程制訂人：審核:簽署:生效日期:市場營銷部1相關部門經(jīng)理理調整要求2計劃預算調整整方案總經(jīng)理辦公會會經(jīng)營管理部計劃、預算調整建議與原計劃對比分析項目總監(jiān)經(jīng)營管理部總總經(jīng)理總經(jīng)理董事長計劃、預算調整建議董事會審議按調整計劃、、預算執(zhí)行通過按原計劃執(zhí)行再調整預算計劃有重重大變更11不通過33調整后計劃方方案組織討論解決方案工程技術部財財務部2按原計劃執(zhí)行決策按調整計劃、、預算執(zhí)行項目總監(jiān)項目總監(jiān)中遠房地產經(jīng)經(jīng)營計劃與預預算調整流程程（經(jīng)營業(yè)務務）流程設計原則則：經(jīng)營計劃劃和預算能夠夠根據(jù)項目實實際運作動態(tài)態(tài)調整，達到真正可控流程控制重點點：經(jīng)營部能能迅速發(fā)現(xiàn)在在經(jīng)營業(yè)務中中計劃執(zhí)行中中的問題，經(jīng)營部能夠動動態(tài)監(jiān)控計劃劃與執(zhí)行差異異找出并分析析原因提出改進措施施和調控方案案，保證公司司能夠完成董董事會經(jīng)營目標流程總負責人人：總經(jīng)理經(jīng)營計劃與預預算調整流程計劃、預算調整建議調整后計劃、、預算中遠房地產經(jīng)經(jīng)營計劃與預預算調整流程程（經(jīng)營業(yè)務務）中遠房地產開開發(fā)有限責任任公司責任人備注流程經(jīng)營計劃與預預算調整流程程流程文件編號號：流程協(xié)調控制制部門：總責任人：總經(jīng)理本流程共1頁之第1頁流程制訂人：審核:簽署:生效日期:12總經(jīng)理辦公會會經(jīng)營管理部與原計劃對比分析并提提出建議方案案經(jīng)營管理部總總經(jīng)理總經(jīng)理董事長計劃、預算調整要求董事會上報董事會按調整計劃、、預算執(zhí)行并監(jiān)監(jiān)控調整計劃調整計劃是否按原計劃執(zhí)行并監(jiān)控批準不批1否是2經(jīng)營管理部總總經(jīng)理調整分析及建建議控股、參股公公司按原計劃、預算執(zhí)行經(jīng)營管理部總總經(jīng)理決策后調整方方案修改計劃重新新上報或按原計劃執(zhí)行行中遠房地產重重大設備材料料采購流程流程設計原則則：明確招投投標原則，每每次重大采購購都應招標小小組做出決策策流程控制重點點：招標工作作小組提出初初步評審意見見，多項目開開發(fā)可以參考考其他項目經(jīng)驗甚至至統(tǒng)一采購（（視具體項目目而定）流程總負責人人：招標決策策小組組長流程輸入輸出出信息：重大設備材料料采購流程施工合同驗貨證明和付付款通知工程技術部中遠房地產開開發(fā)有限責任任公司責任人備注流程重大設備材料料采購流程流程文件編號號：流程協(xié)調控制制部門：招標標工作小組總責任人：總經(jīng)理本流程共2頁之第1頁流程制訂人：審核:簽署:生效日期:項目部招標決策小組組1招標文件財務部施工單位甲供設備/材料初步評審制定標書施工單位招標標招標工工作小小組審計監(jiān)監(jiān)督部部工作小小組組組長工作小小組組組長供應商商中遠房房地產產重大大設備備材料料(單項合合同估估算價價在100萬元人人民幣幣以上上等）采購流流程供應商商監(jiān)理乙供設設備/材料初步選選擇供供應商商制定并并發(fā)布布招標標文件件供貨工作小小組組組長供應商商12工作小小組組組長2標書法律支持合同中中明確確材料、設設備采采購方方工程技技術部部中遠房房地產產開發(fā)發(fā)有限限責任任公司司責任人人備注流程重大設設備材材料采采購流流程流程文文件編編號：：流程協(xié)協(xié)調控控制部部門：：招標標工作作小組組總責任任人：總經(jīng)理理本流程程共2頁之第第2頁流程制制訂人人：審核:簽署:生效日日期:項目部部招標決決策小小組3初步評評審建建議財務部部施工單單位簽訂合合同初步評評審招標工工作小小組審計監(jiān)監(jiān)督部部3工作小小組組組長工作小小組組組長財務部部供應商商中遠房房地產產重大大設備備材料料(單項合合同估估算價價在100萬元人人民幣幣以上上）采購流流程（（續(xù)））供應商商監(jiān)理評審供貨法律支持不通過過·通過·驗收退貨退貨并并重新新招標標·收貨付款參與驗驗收·審計部部經(jīng)理理工作小小組組組長監(jiān)理4545合同驗貨證證明和和付款款通知知資信調調查組織評評標辦理手手續(xù)中遠房房地產產公司司施工工、銷銷售進進度配配合流流程流程設設計原原則：：制定定合理理的營營銷方方案并并可以以根據(jù)據(jù)項目目、市市場以以及公公司運運營的的具體體階段而而動態(tài)態(tài)調整整流程控控制重重點：：在制制定定定價體體系和和營銷銷計劃劃及修修改過過程中中，強強調工工程、、市場場等部部門人員員的共共同參參與，，同時時公司司應加加強對對工程程預見見性和和工程程執(zhí)行行力度的控控制流程總總負責責人：：中遠遠房地地產總總經(jīng)理理流程輸輸入輸輸出信信息：：確定營營銷方案案銷售進進度要要求定價體體系營銷方方案施工、、營銷方案案配合合調整方方案項目部部中遠房房地產產開發(fā)發(fā)有限限責任任公司司責任人人備注流程施工、、營銷銷方案案配合合流程程流程文文件編編號：：流程協(xié)協(xié)調控控制部部門：：項目目部總責任任人：總經(jīng)理理本流程程共2頁之第第1頁流程制制訂人人：審核:簽署:生效日日期:市場營營銷部部1總經(jīng)理理工程技技術部部銷售進進度定定價要要求財務部部2營銷方方案總經(jīng)理理辦公公會經(jīng)營管管理部部項目部部建議專業(yè)建建議營銷方方案討討論實施營營銷方方案經(jīng)營部部建議議財務部部建議議聽取各各部門門意見制定定營銷銷方案案評審通過不通過過2項目總總監(jiān)市場營營銷部部總經(jīng)經(jīng)理總經(jīng)理理項目部部經(jīng)理理中遠房房地產產公司司施工工、銷銷售進進度配配合流流程1工程招招標流流程確定工工程進進度實施資資金方案案確定銷銷售進進度、定定價體體系項目部部中遠房房地產產開發(fā)發(fā)有限限責任任公司司責任人人備注流程流程文文件編編號：：流程協(xié)協(xié)調控控制部部門：：項目目部本流程程共2頁之第第2頁流程制制訂人人：審核:簽署:生效日日期:市場營營銷部部工程技技術部部財務部部總經(jīng)理理辦公公會經(jīng)營管管理部部實施營營銷方方案各部門門經(jīng)理理總經(jīng)理理中遠房房地產產公司司施工工、銷銷售進進度配配合流流程（（續(xù)））施工、、營銷銷方案案配合合流程程總責任任人：總經(jīng)理理施工單單位實施工工程方方案施工實施資資金方案案把握公公司整體運運營提出變變更要要求提出變變更要要求提出變變更建議議提出變變更建議議提出變變更建議議相關部部門人人員參參與按原方方案執(zhí)行行否形成調調整方方案審議再調整整按調整整方案案執(zhí)行行按調整整方案執(zhí)執(zhí)行按調整整方案執(zhí)執(zhí)行按調整整方案執(zhí)執(zhí)行按調整整方案監(jiān)監(jiān)控市場營營銷部部總經(jīng)經(jīng)理各部門門經(jīng)理理33調整方方案中遠房房地產產公司司售房房流程程流程設設計原原則：：明確確項目目銷售售組織織與客客戶服服務組組織、、財務務、項項目部部之間間在房房屋銷銷售和客客戶服服務過過程中中各自自的職職責與與相互互間的的配合合方式式流程控控制重重點：：突出出在售售房合合同簽簽署前前銷售售組織織的核核心作作用，，突出出在在在售房房合同同簽署后后客戶戶服務務組織織的組組織協(xié)協(xié)調作作用，，通過過客服服、銷銷售、、項目目部、財財務間間相互互配合合實現(xiàn)現(xiàn)客戶戶滿意意，形形成完完整的的客戶戶管理理界面面流程總總負責責人：：中遠遠房地地產市市場營營銷副副總經(jīng)經(jīng)理項目部部中遠房房地產產開發(fā)發(fā)有限限責任任公司司責任人人備注流程流程文文件編編號：：流程協(xié)協(xié)調控控制部部門：：項目目部本流程程共2頁之第第1頁流程制制訂人人：審核:簽署:生效日日期:項目客客服項目銷銷售物業(yè)公公司財務部部客服經(jīng)經(jīng)理中遠房房地產產公司司售房房流程程售房流流程總責任任人：市場營營銷副副總準備法法律文文件客戶接接待、、談判判流程程11預定單單認購書書買賣合合同補充協(xié)協(xié)議銷售經(jīng)經(jīng)理銷售經(jīng)經(jīng)理銷售經(jīng)經(jīng)理開發(fā)商商授權代代表客戶資資料整整理22銷控報報告預定流流程購買退定流流程否簽約流流程是認購流流程33預定書書44認購書書5商品房房銷售售合同同5項目部部責任人人備注流程流程文文件編編號：：流程協(xié)協(xié)調控控制部部門：：項目目部本流程程共2頁之第第2頁流程制制訂人人：審核:簽署:生效日日期:項目客客服項目銷銷售物業(yè)公公司財務部部客服經(jīng)經(jīng)理地產公公司售售房流流程（（續(xù)））售房流流程總責任任人：市場營營銷副副總6付款通通知書書銷售經(jīng)經(jīng)理財務經(jīng)經(jīng)理客服經(jīng)經(jīng)理客服經(jīng)經(jīng)理7設計變變更通通知辦理預預售登登記預售入伙服服務流流程現(xiàn)房/預售現(xiàn)房付款流流程退房流流程換房流流程客戶需需求施施工變變更流流程設計變變更客客服流流程變更是否客戶投投訴處處理流流程6788入伙指指南物業(yè)管管理合合同客服經(jīng)經(jīng)理中遠房房地產產公司司售房房簽約約流程程流程設設計原原則：：明確確在商商品房房預售售合同同簽訂訂過程程當中中，銷銷售中中心、、客服服中心心、財財務務和和工程程部門門以及及發(fā)展展商簽簽約代代表在在各個個階段段所進進行的的工作作內容容、、相應應的責責任人人和信信息公公文的的流轉轉方式式流程控控制重重點：：以客客服中中心為為主；；保證證商品品房預預售合合同簽簽訂過過程當當中文文本的的正確；當當客戶戶提出出特殊殊要求求時，，根據(jù)據(jù)要求求的性性質與與相應應部門門協(xié)調調并取得得反饋饋意見見，協(xié)協(xié)助發(fā)發(fā)展商商簽約約代表表處理理客戶戶的特特殊要要求，，最大程度度的滿滿足客客戶要要求同同時保保障發(fā)發(fā)展商商利益益。流程總總負責責人：：中遠遠房地地產項項目客客服中中心中遠房房地產產開發(fā)發(fā)有限限責任任公司司責任人人備注流程流程文文件編編號：：流程協(xié)協(xié)調控控制部部門：：客服服中心心本流程程共2頁之第第1頁流程制制訂人人：審核:簽署:生效日日期:銷售中中心財務部部/工程部部中遠房房地產產公司司售房房簽約約流程程售房簽簽約流流程總責任任人：客服中中心經(jīng)經(jīng)理客服中中心發(fā)展商商授權權代表表填寫格格式合同同客戶購購買談判判遞交審審核通知銷銷售中中心可行性性審核核可能不同意意不可能能與客戶戶溝通通填寫正正確？？特殊法法律條款款特殊付付款/施工要要求同意銷售代代表銷售代代表客服中中心成成員客服中中心經(jīng)經(jīng)理財務/項目部部經(jīng)理理客服中中心成成員發(fā)展商商授權權代表表客服中中心成成員11商品房房預售合合同2有特殊殊要求求？2特殊要要求審審批單單特殊要要求審審批單單評估估記錄錄特殊要要求審審批單單審核核記錄錄無可能性性評估估3344中遠房房地產產開發(fā)發(fā)有限限責任任公司司責任人人備注流程流程文文件編編號：：流程協(xié)協(xié)調控控制部部門：：客服服中心心本流程程共2頁之第第2頁流程制制訂人人：審核:簽署:生效日日期:銷售中中心財務部部中遠房房地產產公司司售房房簽約約流程程（續(xù)續(xù)）售房簽簽約流流程總責任任人：客服中中心經(jīng)經(jīng)理客服中中心發(fā)展商商授權權代表表代表發(fā)發(fā)展商商簽署合合同房屋預預售合同登登記通知客客戶并并送達合合同正正本合同正正本歸歸檔合同副副本備備案接收定定金定金已已付？