房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃流程

地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃流流程程城市規(guī)劃詳細(xì)規(guī)劃總體規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃戰(zhàn)略層面操作層面分區(qū)規(guī)劃總體規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃修建建性性詳詳細(xì)細(xì)規(guī)規(guī)劃劃房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃流流程程規(guī)劃分類市場調(diào)研項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)前期工作方案設(shè)計(jì)組織項(xiàng)目指標(biāo)確認(rèn)施工圖設(shè)計(jì)組織房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃流流程程地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃主主要要流流程程選址立項(xiàng)土地取得規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工銷售房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃流流程程房地產(chǎn)市場調(diào)查項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場的總體供求現(xiàn)狀、價格水平等競爭性樓盤調(diào)查項(xiàng)目周邊競爭性樓盤詳細(xì)調(diào)查項(xiàng)目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研項(xiàng)目周邊商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、經(jīng)營狀況、經(jīng)營特點(diǎn)、預(yù)期發(fā)展方向等項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場的總體供求現(xiàn)狀、價格水平等消費(fèi)者調(diào)研市場調(diào)研階段房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃流流程程公建部分?jǐn)M選業(yè)態(tài)種類確定、所選業(yè)態(tài)數(shù)量確定通過行業(yè)發(fā)展分析、消費(fèi)需求分析，確定可開發(fā)公建部分業(yè)態(tài)種類。結(jié)合市場相關(guān)類型物業(yè)供求狀況，確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數(shù)量市場定位、客戶定位、產(chǎn)品定位、價格定位依據(jù)控規(guī)指標(biāo)，提出產(chǎn)品類型建議，完成項(xiàng)目定位工作經(jīng)濟(jì)測算逐步細(xì)化成本測算及利潤率分析，進(jìn)行現(xiàn)金流測算開發(fā)計(jì)劃：根據(jù)宗地狀況、市場條件和公司回款要求，初步制定土地開發(fā)計(jì)劃和銷售計(jì)劃；結(jié)合市場現(xiàn)狀完成項(xiàng)目公建部分開發(fā)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)順序建議；按營銷計(jì)劃和工程情況排定工期。項(xiàng)目考核指標(biāo)初定：組織討論，初步擬定的項(xiàng)目開發(fā)排期和總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求及各階段經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求。工程：根據(jù)工期制定工程款支付計(jì)劃；項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告項(xiàng)目定位階段房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃流流程程明確產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路根據(jù)區(qū)域市場內(nèi)客戶需求狀況和在銷樓盤熱銷產(chǎn)品分析，對戶型設(shè)計(jì)、戶型配比、面積區(qū)間、景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格、配套標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)劃設(shè)計(jì)提出改善性意見。設(shè)計(jì)院初步選擇明確設(shè)計(jì)單位選擇標(biāo)準(zhǔn)，了解相關(guān)設(shè)計(jì)院的價格行情。必要時，對設(shè)計(jì)單位進(jìn)行實(shí)地考察設(shè)計(jì)前期工作房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃流流程程方案、規(guī)劃設(shè)計(jì)院選擇與合同簽訂項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場的總體供求現(xiàn)狀、價格水平等設(shè)計(jì)任務(wù)書與相關(guān)技術(shù)指標(biāo)初訂制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的設(shè)計(jì)任務(wù)書、交工標(biāo)準(zhǔn)，及規(guī)劃指標(biāo)、環(huán)境指標(biāo)的初訂規(guī)劃方案結(jié)合成本測算的研討及確定對于初步測算的成本指標(biāo)逐步細(xì)化、結(jié)合市場調(diào)整售價，確保預(yù)期利潤率。彩色總平面圖方案送規(guī)劃預(yù)審彩色總平面圖（含經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）；詳細(xì)性規(guī)劃方案的報(bào)建及確定（含配套場站點(diǎn)）報(bào)市建委；建筑平、立面功能效果及成本測算的研討及確定各部門共同商討成本指標(biāo)，逐步深化、細(xì)化。彩色立面效果圖送規(guī)劃預(yù)審及審批（上報(bào)市建委）；景觀概念方案設(shè)計(jì)及確定各部門結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，從不同角度對客戶景觀需求、景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)方案提出合理化建議。彩色總平面圖方案送審方案設(shè)計(jì)組織房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃流流程程項(xiàng)目成本指標(biāo)確定對銷售費(fèi)用指標(biāo)，進(jìn)行討論確定；結(jié)合不同客戶需求，提供有關(guān)配套設(shè)備設(shè)施種類、數(shù)量建議；項(xiàng)目考核指標(biāo)確定工程：制定工期。年度考核指標(biāo)調(diào)整工程：制定工期考核標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目指標(biāo)確認(rèn)房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃流流程程施工圖、建筑設(shè)計(jì)院選擇與合同簽定成本控制部：配合研發(fā)進(jìn)行設(shè)計(jì)招投標(biāo)；

工程部：對結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型進(jìn)行評估；法務(wù)：合同的審核。制定建筑、綜合管網(wǎng)、景觀施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書（交工標(biāo)準(zhǔn)確定、建筑、景觀限額指標(biāo)確定）結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討及確定成本：針對不同結(jié)構(gòu)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算，選優(yōu)；工程：參與結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討。施工圖設(shè)計(jì)組織地質(zhì)勘察報(bào)告組織現(xiàn)場勘察，并提供地質(zhì)勘察報(bào)告施工圖成果總平面圖、放線圖、樁位圖施工圖、報(bào)建圖消防、人防報(bào)建圖、施工圖全圖、施工圖審查全圖及計(jì)算書綜合管網(wǎng)方案設(shè)計(jì)景觀擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)景觀施工圖成本測算、分析、反饋并進(jìn)行圖紙優(yōu)化銷售：結(jié)合宗地狀況、項(xiàng)目定位和成本測算情況，參與景觀施工的討論制定工程：對選材、工藝做法提出專業(yè)性意見。施工圖設(shè)計(jì)組織房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃流流程程重慶慶置置信信空空港港新新城城項(xiàng)項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)計(jì)計(jì)劃劃書書目錄錄第一一章章項(xiàng)項(xiàng)目目基基本本情情況況（前前期期調(diào)調(diào)研研及及客客戶戶提提供供資資料料研研究究分分析析））一、、項(xiàng)項(xiàng)目目概概況況簡簡介介……………………………………………………………………………………………………………………………3二、、主主要要經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)……………………………………………………………………………………………………………………………4三、、項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體定定位位………………………………………………………………………………………………………………………………………4四、、項(xiàng)項(xiàng)目目運(yùn)運(yùn)作作模模式式………………………………………………………………………………………………………………………………………4五、、項(xiàng)項(xiàng)目目市市場場前前景景展展望望……………………………………………………………………………………………………………………………5第二二章章項(xiàng)項(xiàng)目目運(yùn)運(yùn)作作環(huán)環(huán)境境（實(shí)實(shí)地地調(diào)調(diào)研研及及客客戶戶提提供供資資料料研研究究分分析析））一、、宏宏觀觀環(huán)環(huán)境境分分析析…………………………………………………………………………………………………………………………………71．重重慶慶市市政政策策優(yōu)優(yōu)勢勢…………………………………………………………………………………………………………………………………72．重重慶慶市市宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)現(xiàn)現(xiàn)狀狀及及發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢……………………………………………………………………………………………113．重重慶慶市市區(qū)區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢勢………………………………………………………………………………………18二、項(xiàng)目目相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)現(xiàn)狀及發(fā)發(fā)展趨勢勢………………………………………………………211．重慶市市房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀及及發(fā)展趨趨勢…………………………………………………………………212．重慶市市總部基基地現(xiàn)狀狀及發(fā)展展趨勢……………………………………………………………333．重慶市市主題樂樂園現(xiàn)狀狀及發(fā)展展趨勢……………………………………………………………38三/周邊環(huán)境境分析/自然環(huán)境境分析/周邊區(qū)域域環(huán)境及及設(shè)施（一）主主要樓盤盤（附照照片）（（二）商商業(yè)餐飲飲（三））學(xué)校（（四）醫(yī)醫(yī)療三、項(xiàng)目目的運(yùn)行行主體（競爭樓盤盤分析：：暢銷與滯滯銷樓盤盤重點(diǎn)分分析）…451．公司簡簡介（主題概概念/設(shè)計(jì)風(fēng)格格/戶型/）…………………………………………………452．公司管管理模式式（商超的的模式、、大小、、樓層））………………………………………473．公司發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略（價位/面積/容積率/密度/采光/通風(fēng)/車位等））………………51房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃流程相關(guān)案例房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃流程相關(guān)案例第三章項(xiàng)項(xiàng)目分分析與定定位（實(shí)地調(diào)調(diào)研/案例研究究/對標(biāo)研究究）…………………57一、項(xiàng)目目消費(fèi)者者動機(jī)及及行為分分析…………………………………………………………………571．房地產(chǎn)產(chǎn)市場消消費(fèi)者動動機(jī)及行行為分析析…………………………………………………………572．主題樂樂園消費(fèi)費(fèi)者動機(jī)機(jī)及行為為分析（（超市消消費(fèi)者行行為分析析）………………………613．總部基基地消費(fèi)費(fèi)者動機(jī)機(jī)及行為為分析（（其它相相關(guān)商業(yè)業(yè)或產(chǎn)業(yè)業(yè)配套分分析）……64二、項(xiàng)目目定位分分析………………………………………………………………………………………671．項(xiàng)目區(qū)區(qū)位定位位…………………………………………………………………………………………672．項(xiàng)目品品牌定位位…………………………………………………………………………………………703．項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定位位…………………………………………………………………………………………744．項(xiàng)目目目標(biāo)客戶戶群體定定位……………………………………………………………………………835．項(xiàng)目客客戶服務(wù)務(wù)定位…………………………………………………………………………………906．項(xiàng)目功功能定位位…………………………………………………………………………………………96第四章項(xiàng)項(xiàng)目分分析與規(guī)規(guī)劃（調(diào)研內(nèi)內(nèi)容結(jié)論論/地產(chǎn)項(xiàng)目目專業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)）……………99一、項(xiàng)目目地塊情情況…………………………………………………………991．項(xiàng)目地地形分析析…………………………………………………………………………………………992．項(xiàng)目地地質(zhì)分析析…………………………………………………………………1003．項(xiàng)目自自然資源源………………………………………………………………………………………1014．市政基基礎(chǔ)設(shè)施施及管網(wǎng)網(wǎng)布局……………………………………………………………………101二、項(xiàng)目目規(guī)劃原原則………………………………………………………………………………1051．總體規(guī)規(guī)劃原則則………………………………………………………………………………………1052．住宅規(guī)規(guī)劃原則則………………………………………………………………………………………1063．總部基基地規(guī)劃劃原則………………………………………………………………………………1084．主題樂樂園規(guī)劃劃原則………………………………………………………………………………1105．技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)………………………………………………………………………………………112三、項(xiàng)目目用地規(guī)規(guī)劃…………………………………………………………………………………1121．用地總總體規(guī)劃劃（附圖圖，規(guī)劃劃圖，附附比例））…………………………………………………1122．項(xiàng)目綠綠化帶集集中分布布（附圖圖）……………………………………………………………1143．土地價價值分析析（附圖圖）………………………………………………………………………1154．業(yè)態(tài)分分布（附附圖）………………………………………………………………………………1155．總部基基地、住住宅、樂樂園、商商業(yè)示范范區(qū)選址址（附圖圖）……………………………117四、開發(fā)發(fā)計(jì)劃及及設(shè)計(jì)時時間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)要求房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃流程相關(guān)案例第五章項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)分析析……………………………………………………………………………118一、項(xiàng)目目投資估估算與資資金籌措措…………………………………………………………………1181．計(jì)算依依據(jù)……………………………………………………………………………………………1182．總投資資估算…………………………………………………………………………………………1193．投資計(jì)計(jì)劃與資資金籌措措……………………………………………………………………………123二、項(xiàng)目目財(cái)務(wù)評評價………………………………………………………………………………1251．經(jīng)濟(jì)評評價依據(jù)據(jù)、原則則及方法法……………………