物業(yè)工程管理要點(diǎn)（共35）

物業(yè)工工程管管理物業(yè)設(shè)設(shè)備設(shè)設(shè)施管管理的的目的的及意意義目的：：保證房房屋建建筑處處于良良好的的安全全使用用狀態(tài)態(tài)；保保證設(shè)設(shè)備備設(shè)設(shè)施發(fā)發(fā)揮應(yīng)應(yīng)有的的功能能、處處于良良好的的工作作狀態(tài)態(tài)。意義：：良好的的物業(yè)業(yè)設(shè)備備管理理是物物業(yè)管管理工工作的的基礎(chǔ)礎(chǔ)之一一，是是維護(hù)護(hù)物業(yè)業(yè)本身身，使使之正正常發(fā)發(fā)揮使使用功功能的的保證證；是是延長長物業(yè)業(yè)使用用年限限提高高物業(yè)業(yè)使用用價(jià)值值，使使全體體產(chǎn)權(quán)權(quán)人共共有資資產(chǎn)保保值增增值的的有效效手段段可以為為業(yè)主主及使使用人人創(chuàng)造造優(yōu)美美舒適適的環(huán)環(huán)境與與生活活條件件。能能為物物業(yè)公公司樹樹立良良好企企業(yè)形形象，，帶來來可觀觀的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效效益從從而提提高企企業(yè)競競爭能能力。。物業(yè)工工程管管理基基礎(chǔ)物業(yè)設(shè)設(shè)施設(shè)設(shè)備構(gòu)構(gòu)成為了使使物業(yè)業(yè)設(shè)備備能夠夠保持持正常常的使使用功功能和和狀態(tài)態(tài)，首首先需需要了了解物物業(yè)設(shè)設(shè)備的的構(gòu)成成。物業(yè)中中的設(shè)設(shè)備通通常包包括：基礎(chǔ)設(shè)設(shè)備、、生活活設(shè)備備、安全設(shè)設(shè)備三三大類類基礎(chǔ)設(shè)設(shè)備類類供配電電設(shè)備備類1、供電電設(shè)備備系統(tǒng)統(tǒng)2、配配電設(shè)設(shè)備系系統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)備類類基礎(chǔ)設(shè)設(shè)備類類供水設(shè)設(shè)備類類1、市網(wǎng)網(wǎng)供水水形式式2、二次次供水水形式式3、無負(fù)負(fù)壓供供水形形式生活類類設(shè)備備構(gòu)成成生活類類設(shè)備備是指指與業(yè)業(yè)主及及使用用人生生活密密切相相關(guān)，，并且且影響響業(yè)主主及使使用人人生活活環(huán)境境質(zhì)量量的各各類設(shè)設(shè)備的的總和和。安全類類系統(tǒng)統(tǒng)安全類類系統(tǒng)統(tǒng)1、消防防系統(tǒng)統(tǒng)2、安防防系統(tǒng)統(tǒng)3、防雷雷系統(tǒng)統(tǒng)4、防險(xiǎn)險(xiǎn)照明明系統(tǒng)統(tǒng)物業(yè)工工程管管理的的核心心及要要點(diǎn)做好設(shè)設(shè)備資資料管管理一、設(shè)設(shè)備的的原始始檔案案二、設(shè)設(shè)備卡卡及設(shè)設(shè)備臺(tái)臺(tái)賬三、設(shè)設(shè)備技技術(shù)登登記卡卡四、設(shè)設(shè)備系系統(tǒng)資資料（（竣工工圖、、系統(tǒng)統(tǒng)圖、、設(shè)計(jì)計(jì)及施施工變變更記記錄等等）物業(yè)工工程管管理的的核心心及要要點(diǎn)熟悉設(shè)設(shè)備運(yùn)運(yùn)行建立績績效考考核機(jī)機(jī)制設(shè)備定定期維維護(hù)保保養(yǎng)〈1〉〉堅(jiān)持做做到““三好好、四四會(huì)、、五定定”“三好”即對(duì)設(shè)設(shè)備用好、、修好好、管管理好好；“四會(huì)”即對(duì)對(duì)設(shè)備備會(huì)使用用、會(huì)會(huì)保養(yǎng)養(yǎng)、會(huì)會(huì)檢查查、會(huì)會(huì)排除除故障障；“五定”即即對(duì)對(duì)設(shè)備備進(jìn)行行清潔潔保養(yǎng)養(yǎng)、檢檢修時(shí)時(shí)定人、、定點(diǎn)點(diǎn)、定定時(shí)定值和和定責(zé)責(zé)。物業(yè)工工程管管理的的核心心及要要點(diǎn)〈2〉〉注重安安全管管理、、嚴(yán)格格操作作規(guī)程程、規(guī)規(guī)避安安全風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)〈3〉〉結(jié)合實(shí)實(shí)際、、降低低節(jié)能能。本本著安安全、、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、合理、、高效效的原原則提高員員工綜綜合素素質(zhì)〈1〉〉樹立質(zhì)質(zhì)量服服務(wù)意意識(shí)—明白服服務(wù)行行業(yè)的的工作作特點(diǎn)點(diǎn)建立立良好的的心態(tài)態(tài)和服服務(wù)意意識(shí)〈2〉〉提高員員工業(yè)業(yè)務(wù)技技能—超越顧顧客期期望、、提供供增值值服務(wù)務(wù)工程管理制制度的建立立一、認(rèn)真制定管管理制度完善管理制制度并且注注意管理的的硬件；重重視管理方方法的科學(xué)學(xué)化工程部門內(nèi)內(nèi)部專項(xiàng)管管理制度設(shè)備設(shè)施管管理制度（（根據(jù)項(xiàng)目目實(shí)際情況況制定可操操作性的設(shè)設(shè)備管理制制度）制定物業(yè)設(shè)設(shè)備運(yùn)行方方案（制定定詳細(xì)、具具體的運(yùn)行行方案、操操作指引、、指導(dǎo)書等等）制定設(shè)備應(yīng)應(yīng)急處理措措施、預(yù)案案工程管理制制度的建立立二、嚴(yán)格實(shí)施管管理制度開展培訓(xùn)1、完全掌握握適用于本本崗位本部部門的制度度2、培養(yǎng)員工工規(guī)范化、、制度化管管理意識(shí)檢查相關(guān)工工作記錄定期進(jìn)行監(jiān)監(jiān)督檢查（（形成制制度化、規(guī)規(guī)范化））檢查結(jié)果要要和個(gè)人績績效及部門門績效進(jìn)行行掛鉤強(qiáng)化化其重要性性。為部門門進(jìn)行綜合合評(píng)比占有有一定比重重工程管理業(yè)業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)關(guān)注要點(diǎn)及及標(biāo)準(zhǔn)1、通用類2、各設(shè)備設(shè)設(shè)施分類關(guān)關(guān)注要點(diǎn)工程管理業(yè)業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)關(guān)注要點(diǎn)及及標(biāo)準(zhǔn)1、通用類設(shè)備房管理理要點(diǎn)設(shè)備運(yùn)行管管理要點(diǎn)設(shè)備標(biāo)識(shí)設(shè)備維護(hù)應(yīng)急事件處處理設(shè)施維護(hù)工程管理業(yè)業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)關(guān)注要點(diǎn)及及標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備房管理理地面應(yīng)干凈凈、平坦、、干燥、防防滑。墻面應(yīng)平整整、整潔、、無積塵。。專用工具、、用品及器器具應(yīng)在（（標(biāo)識(shí)）指指定位置擺擺放整齊。。嚴(yán)禁堆放易易燃、易爆爆及無關(guān)物物品。室內(nèi)環(huán)境溫溫度應(yīng)控制制在40℃以下，相對(duì)對(duì)濕度80%以下。熱力站、鍋鍋爐房室內(nèi)內(nèi)環(huán)境應(yīng)符符合設(shè)備運(yùn)運(yùn)行條件要要求。工程管理業(yè)業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)關(guān)注要點(diǎn)及及標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備運(yùn)行管管理規(guī)范：：關(guān)鍵崗位持持證上崗；；所有設(shè)備明明確設(shè)備責(zé)責(zé)任人；設(shè)備完好、、運(yùn)行正常常、各類儀儀表完好、、使用正常常、檢定合合格設(shè)備房配備備應(yīng)急燈測測試正常、、滅火器在在有效范圍圍內(nèi)；墻面懸掛《操作作業(yè)指指導(dǎo)書》、《維修作業(yè)指指導(dǎo)書》、及必要的的《應(yīng)急處理預(yù)預(yù)案》工程管理業(yè)業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)關(guān)注要點(diǎn)及及標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備標(biāo)識(shí)要要求：設(shè)備房門上上應(yīng)有“機(jī)房重地非非請(qǐng)勿進(jìn)””標(biāo)識(shí)設(shè)備房內(nèi)的的開關(guān)、閥閥門等要有有明顯的狀狀態(tài)標(biāo)識(shí)。。管道要有有流向標(biāo)識(shí)識(shí)；操作有有危險(xiǎn)的設(shè)設(shè)備、部件件要有“危危險(xiǎn)！勿操操作！”等等警示標(biāo)識(shí)識(shí)。多臺(tái)同型號(hào)號(hào)、設(shè)備主主／備用的的設(shè)備應(yīng)進(jìn)進(jìn)行編號(hào)管管理并在設(shè)設(shè)備上懸掛掛編號(hào)標(biāo)識(shí)識(shí)。設(shè)備房內(nèi)所所有配電箱箱、柜及控控制箱、應(yīng)應(yīng)有顯示其其名稱與用用途標(biāo)識(shí)，，工程管理理業(yè)務(wù)督督導(dǎo)關(guān)注注要點(diǎn)及及標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備維護(hù)護(hù)保養(yǎng)基基本要求求：建立《設(shè)備（工工具）匯匯總表》和設(shè)備管管理檔案案，記錄錄設(shè)備、、檢修及及重要零零部件更更換情況況；對(duì)重要設(shè)設(shè)備、特特別是進(jìn)進(jìn)口設(shè)備備的易損損零部件件，項(xiàng)目目應(yīng)建立立適當(dāng)庫庫存量，，做好原原備件或或替代備備件的適適量儲(chǔ)備備，確保保突發(fā)故故障的及及時(shí)處理理。各類實(shí)施施設(shè)備明明確責(zé)任任人建立各類類設(shè)備設(shè)設(shè)施的運(yùn)運(yùn)行檔案案，記錄錄齊全；；對(duì)可能發(fā)發(fā)生的各各類突發(fā)發(fā)設(shè)備故故障編制制應(yīng)急預(yù)預(yù)案，并并定期演演練。工程管理理業(yè)務(wù)督督導(dǎo)關(guān)注注要點(diǎn)及及標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施管理理：維護(hù)護(hù)及時(shí)常常見常常新公共設(shè)備備設(shè)施設(shè)設(shè)專人實(shí)實(shí)施計(jì)劃劃性預(yù)防防性維修修保養(yǎng)（（PPM計(jì)劃）；；定期進(jìn)行行水箱清清洗、水水質(zhì)檢測測；對(duì)電梯系系統(tǒng)、防防雷系統(tǒng)統(tǒng)及儀表表檢測；；建立停水水、停電電等突性性事故的的應(yīng)急處處理預(yù)案案；嚴(yán)格按計(jì)計(jì)劃對(duì)公公共設(shè)施施進(jìn)行計(jì)計(jì)劃性和和預(yù)防性性維修；；工程管理理業(yè)務(wù)督督導(dǎo)關(guān)注注要點(diǎn)及及標(biāo)準(zhǔn)2·各類設(shè)備備設(shè)施分分類關(guān)注注要點(diǎn)供配電給排水泳池設(shè)備備消防設(shè)備備電梯弱電空調(diào)房屋本體體入戶維修修裝修管理理工程管理理業(yè)務(wù)督督導(dǎo)關(guān)注注要點(diǎn)及及標(biāo)準(zhǔn)供配電關(guān)關(guān)注要點(diǎn)點(diǎn)：配電室入入口處應(yīng)應(yīng)配置不不低于50CM的防鼠板板，電纜纜進(jìn)線口口應(yīng)做好好封堵；；在固定位位置放置置合格有有效的絕絕緣用具具，懸掛掛與實(shí)際際情況完完全相符符的供配配電系統(tǒng)統(tǒng)圖；電容補(bǔ)償償屏自動(dòng)動(dòng)控制器器必須始始終處于于自動(dòng)狀狀態(tài)，電電容補(bǔ)償償柜內(nèi)接接觸器動(dòng)動(dòng)作靈敏敏，補(bǔ)償償電容殼殼體無膨膨脹，功功率因數(shù)數(shù)不小于于0.9；對(duì)于安裝裝于非設(shè)設(shè)備管理理人員可可能觸及及位置的的配電箱箱（柜柜）必須須上鎖管管理；未使用開開關(guān)或線線路有人人作業(yè)時(shí)時(shí)，應(yīng)將將開關(guān)置置于“關(guān)關(guān)”位置并懸懸掛“嚴(yán)嚴(yán)禁合閘閘線路有有人工作作”的標(biāo)標(biāo)識(shí)工程管理理業(yè)務(wù)督督導(dǎo)關(guān)注注要點(diǎn)及及標(biāo)準(zhǔn)給排水設(shè)設(shè)備設(shè)施施關(guān)注要要點(diǎn)：變頻供水水設(shè)備控控制多臺(tái)臺(tái)供水水水泵的，，水泵需需交替運(yùn)運(yùn)行；供水壓力力波動(dòng)范范圍在0.03mpa范圍內(nèi)，，水箱（（池）加加蓋上鎖鎖，在通通氣口和和溢流口口安裝防防蟲網(wǎng)，，水箱（（池）液液位顯示示正常。。供水泵、、雨水泵泵、污水水泵每年年進(jìn)行絕絕緣電阻阻搖測，，阻值在在0.5兆歐以上上，根據(jù)據(jù)實(shí)際情情況決定定是否解解體檢查查并記錄錄。公共區(qū)域域內(nèi)的雨雨水、污污水管道道無堵塞塞、溢出出、溝槽槽每半年年檢查疏疏通1次。雨水水、污水水井每半半年檢查查、清掏掏1次?；S糞池每年年清掏1次，每季季度檢查查1次，防止止外溢。。檢查、、疏通工工作留存存清洗記記錄，有有異常堵堵塞物的的，需要要拍照存存檔。工程管理理業(yè)務(wù)督督導(dǎo)關(guān)注注要點(diǎn)及及標(biāo)準(zhǔn)消防設(shè)備備設(shè)施關(guān)關(guān)注要點(diǎn)點(diǎn)消防系統(tǒng)統(tǒng)無泄漏漏，外觀觀完整。。消防煙煙感、溫溫感傳感感器定期期檢查并并記錄。。消防系統(tǒng)統(tǒng)應(yīng)保證證最不利利點(diǎn)消火火栓靜水水壓力，，當(dāng)建筑筑高度不不超過100米時(shí)，高高層建筑筑最不利利點(diǎn)消火火栓靜水水壓力不不低于0.07mpa；噴淋系系統(tǒng)最不不利點(diǎn)噴噴頭的工工作壓力力不低于于0.05mpa應(yīng)急照明明在停電電后能夠夠保障使使用時(shí)間間不低于于30分鐘。采用泳池池作為消消防水池池的消火火栓和噴噴淋系統(tǒng)統(tǒng)。在泳泳池清洗洗換水和和維修停停用期間間，應(yīng)有有其他備備用取水水的應(yīng)急急措施。。消防栓、、噴淋泵泵每月試試運(yùn)行一一次，每每月手手動(dòng)盤車車實(shí)驗(yàn)，，并對(duì)控控制部分分進(jìn)行聯(lián)聯(lián)動(dòng)測試試，保證證手自動(dòng)動(dòng)轉(zhuǎn)換正正常；測測試消火火栓水槍槍的存實(shí)實(shí)水柱并并記錄。。建立消防防緊急處處理預(yù)案案，編制制滅火作作戰(zhàn)示意意圖，消消防設(shè)備備實(shí)施清清單，每每年至少少開展1次演習(xí)并并記錄。。園區(qū)消防防接合器器應(yīng)標(biāo)明明是供應(yīng)應(yīng)消火栓栓還是噴噴淋，明明確具體體的控制制區(qū)域。。工程管理理業(yè)務(wù)督督導(dǎo)關(guān)注注要點(diǎn)及及標(biāo)準(zhǔn)電梯關(guān)注注要點(diǎn)：：安全電梯運(yùn)行行出現(xiàn)故故障（困困人）后后救援行行動(dòng)由專專業(yè)人員員按合同同約定到到現(xiàn)場實(shí)實(shí)施救援援非專業(yè)業(yè)人員禁禁止實(shí)施施救援電梯維修修保養(yǎng)合合同完備備，對(duì)供供方的工工作及人人員有效效的監(jiān)督督管理制制度。轎廂內(nèi)粘粘貼有效效期內(nèi)電電梯年檢檢合格證證，緊急急對(duì)講使使用方便便可靠；；電梯運(yùn)行行平穩(wěn)，，增速減減速平穩(wěn)穩(wěn)無震動(dòng)動(dòng)感和撞撞擊聲。。電梯機(jī)房房溫度不不超過40℃，曳引機(jī)機(jī)電動(dòng)機(jī)機(jī)軸承溫溫度應(yīng)不不高于80℃，軌道油油盒：不不低，于于1／3，不高于于2／3與電梯維維保負(fù)責(zé)責(zé)人溝通通并于每每月底前前完成評(píng)評(píng)估工作作。工程管理理業(yè)務(wù)督督導(dǎo)關(guān)注注要點(diǎn)及及標(biāo)準(zhǔn)弱電設(shè)施施關(guān)注要要點(diǎn)序號(hào)系統(tǒng)分類關(guān)注點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)1可視對(duì)講系統(tǒng)1)室內(nèi)機(jī)、室外機(jī)畫面清晰、聲音清楚、呼叫振鈴靈敏可靠2）系統(tǒng)電路板安裝、接線牢固，不限整齊；3）控制中心與客戶間對(duì)講通話清晰

2門禁管理系統(tǒng)1)系統(tǒng)主機(jī)、讀卡器、安全報(bào)警傳感器、探測器動(dòng)作領(lǐng)命可靠2）線路連接牢固3控制中心配備監(jiān)控鏡頭分布、重點(diǎn)鏡頭及每個(gè)顯示器循環(huán)的監(jiān)控鏡頭清單，無線對(duì)講信號(hào)能覆蓋項(xiàng)目除地下室以外區(qū)域4周界紅外報(bào)警配備監(jiān)控鏡頭的在觸動(dòng)報(bào)警時(shí)能自動(dòng)對(duì)報(bào)警地點(diǎn)進(jìn)行錄像并將監(jiān)視器定格在報(bào)警位置5停車場系統(tǒng)主機(jī)、讀卡器、探測器動(dòng)作靈敏可靠，具有防砸車裝置；道閘桿下方裝有防撞膠墊，道閘旁邊有防止行人通過的警示標(biāo)識(shí)6電子巡更系統(tǒng)巡更管理軟件點(diǎn)為對(duì)應(yīng)能對(duì)保安人員巡邏的運(yùn)動(dòng)狀態(tài)進(jìn)行判斷做出記錄，軟件運(yùn)行穩(wěn)定、正常、數(shù)據(jù)庫完整；電源供應(yīng)器電壓正常，工作狀態(tài)良好。工程管理理業(yè)務(wù)督督導(dǎo)關(guān)注注要點(diǎn)及及標(biāo)準(zhǔn)中央空調(diào)調(diào)設(shè)備設(shè)設(shè)施關(guān)注注要點(diǎn)：：節(jié)能開機(jī)前1、每日開開機(jī)前檢檢查電源源電壓2、開機(jī)順順序不能能差運(yùn)行中1、檢查水水溫（冷冷凝水、、冷卻水水）和運(yùn)運(yùn)行壓力力2、冷凝器器布水器器狀態(tài)、、皮帶松松緊程度度及皮帶帶、皮帶帶輪、風(fēng)風(fēng)葉、軸軸承的磨磨損情況況3、水質(zhì)檢檢測關(guān)機(jī)：關(guān)關(guān)機(jī)順序序換季保養(yǎng)養(yǎng)：年度度、季度度保養(yǎng)，，清洗、、投藥、、搖測、、制式調(diào)調(diào)整風(fēng)冷（多多聯(lián)）機(jī)機(jī)組換季保養(yǎng)養(yǎng)：清洗、制制式調(diào)整整、投藥藥（吸頂頂式封盤盤）運(yùn)行中清洗、維維修材料料的準(zhǔn)備備工程管理理業(yè)務(wù)督督導(dǎo)方法法1、計(jì)劃、、記錄、、檔案2、檢查、、整改、、復(fù)查、、考核重要職能能職責(zé)：：規(guī)范、、監(jiān)控、、支持、、引導(dǎo)PPM計(jì)劃與設(shè)設(shè)備檔案案間的關(guān)關(guān)系建立物業(yè)業(yè)設(shè)備設(shè)設(shè)施管理理計(jì)劃和和預(yù)防性性維修（（plannedandpreventiveMaintenance)體系。通過PPM管理約束束現(xiàn)場維維修人員員計(jì)劃執(zhí)執(zhí)行率和和工作結(jié)結(jié)果，解解決過去去設(shè)備管管理中存存在問題題建立完善善設(shè)備檔檔案（設(shè)設(shè)備型號(hào)號(hào)、廠家家、技術(shù)術(shù)數(shù)據(jù)、、保養(yǎng)維維修記錄錄、備品品備件等等）。PPM解決了事事后維修修、建立立了預(yù)防防性維修修、通過過糾正性性維修確確保設(shè)備備維護(hù)工工作到位位，以專專業(yè)化手手段實(shí)現(xiàn)現(xiàn)物業(yè)設(shè)設(shè)備保值值增值的的目的。。重大工程程改造—設(shè)備大修修設(shè)備大修修的條件件同時(shí)滿足足必要條件件（技術(shù)術(shù)條件））和充分條件件（經(jīng)濟(jì)濟(jì)條件））?！醣匾獥l件件：設(shè)備大修修的必要要條件是是指其合合法性，，即大修修應(yīng)符合合檢修規(guī)規(guī)程規(guī)定定的技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。?！醭浞謼l件件：設(shè)備大修修的充分分條件是是指其經(jīng)經(jīng)濟(jì)性。。修理的的期限應(yīng)應(yīng)取決于于經(jīng)濟(jì)型型，而不不取決于于物理性性和時(shí)間間性，設(shè)設(shè)備大修修費(fèi)用應(yīng)應(yīng)小于同同類設(shè)備備價(jià)值與與舊設(shè)備備劣化損損失和殘殘值之差差，否則則就應(yīng)考考慮更新新。方案的確確定：對(duì)設(shè)備備大修，，不但要要達(dá)到預(yù)預(yù)定的技技術(shù)要求求，而且且要力求求提高經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益。在修修理前應(yīng)應(yīng)切實(shí)掌掌握設(shè)備備的技術(shù)術(shù)狀況，，制定切切實(shí)可行行的技術(shù)術(shù)方案，，充分做做好技術(shù)術(shù)和生產(chǎn)產(chǎn)準(zhǔn)備工工作；在在修理中中要積極極采用新新技術(shù)、、新材料料、新工工藝和現(xiàn)