房地產(chǎn)項目開發(fā)流程與運營管理（PPT）

房地產(chǎn)項目目開發(fā)流程程與運營管管理2019/04/242第一部分房房地產(chǎn)產(chǎn)項目開發(fā)發(fā)全程運作作程序房地產(chǎn)項目目開發(fā)的全全過程一般般要經(jīng)過以以下五個階階段：1、項目確立立階段2、項目前期期階段3、項目實施施階段—工程施工和和產(chǎn)品銷售售。4、項目驗收收交付階段段5、收尾階段段具體內(nèi)容詳詳見《房地產(chǎn)項目目開發(fā)全程程運作程序序圖》3房地產(chǎn)項目目開發(fā)全程程運作程序序圖－14房地產(chǎn)項目目開發(fā)全程程運作程序序圖－1房地產(chǎn)項目目開發(fā)全程程運作程序序圖－25房地產(chǎn)項目目開發(fā)全程程運作程序序圖－36第二部分與與房地產(chǎn)開開發(fā)相關(guān)的的技術(shù)經(jīng)濟濟指標(biāo)和規(guī)規(guī)范規(guī)定一、主要技技術(shù)經(jīng)濟指指標(biāo)1、規(guī)劃用地地面積：指經(jīng)過批準(zhǔn)準(zhǔn)的地塊規(guī)規(guī)劃總用地地面積，包包括可直接接用于項目目開發(fā)的土土地面積和和總用地中中應(yīng)提供給給城市道路路或其他公公共設(shè)施使使用的土地地面積。2、建設(shè)用地地面積：可直接用于于項目開發(fā)發(fā)的土地面面積，也稱稱凈用地面面積，但不不包括應(yīng)提提供給城市市道路或其其他公共設(shè)設(shè)施使用的的土地面積積。3、建筑占地地面積：指建筑基底底（地面一一層）所占占用的土地地面積。4、建筑密度度：建筑總占地地面積與項項目總用地地面積的比比率（％））。5、容積率：：項目總建筑筑面積（地地上部分））與總用地地面積的比比值。6、綠地率：：項目范圍內(nèi)內(nèi)各類綠化化（包括園園林小品、、休閑涼亭亭、水域等等）所占的的土地面積積與總用地地面積的比比率（%）。7主要技術(shù)經(jīng)濟指指標(biāo)（續(xù)）7、住宅停車車率：汽車的停車車位數(shù)量與與住宅總戶戶數(shù)的比率率（%）。8、地下室：：房間室內(nèi)地地面低于室室外地平面面的高度超超過該房間間凈高度的的1/2以上者。9、半地下室室：房間室內(nèi)地地面低于室室外地平面面的高度超超過該房間間凈高度的的1/3，且不超過過1/2者。10、層高：上下兩層樓樓面或樓面面與地面之之間的垂直直距離。11、室內(nèi)凈高高：樓面或地面面至上部樓樓板底面或或吊頂之間間的垂直距距離。12、建筑高度度：多層指建筑筑物室外地地坪到其女女兒墻頂部部或檐口的的高度；高高層指建筑筑物室外地地坪到其檐檐口或屋面面面層的高高度。地下室:房間地平面面低于室外外地平面的的高度超過過該房間凈凈高的1/2者為地下室室;半地下室:房間地平面面低于室外外高度超過過該房間的的凈高的1/3,且不超過1/2者為半地下下室.9主要技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指標(biāo)（（續(xù)）13、住宅建筑筑層數(shù)的劃劃分標(biāo)準(zhǔn)：：⑴按建筑物使使用性質(zhì)分分類：民用建筑（（供人們從從事非生產(chǎn)產(chǎn)性活動使使用建筑，，又分為居居住建筑如如住宅、公公寓、宿舍舍和公共建建筑如圖書書館、車站站、辦工樓樓、電影院院、賓館、、醫(yī)院）工工業(yè)建筑（（供人們生生產(chǎn)使用的的建筑。⑵按建筑物層層數(shù)或總高高度分類：：住宅按層數(shù)數(shù)分：低層住宅（（1—3層）、多層層住宅（4—6層）、中高高層住宅（（7—9層）和高層層住宅（10層以上）公共建筑及及綜合建筑筑，總高度超過過24M的為高層，，但不包括括總高度超超過24M的單層建筑筑

建筑總總高度超過過100M，不論是住住宅還是公公共建筑、、綜合性建建筑，均稱稱為超高層建筑筑。⑶按建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)分類木結(jié)構(gòu)建筑筑磚木結(jié)構(gòu)建建筑磚混結(jié)構(gòu)建建筑鋼結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土土結(jié)構(gòu)建筑筑：框架結(jié)結(jié)構(gòu)、剪力力墻結(jié)構(gòu)、、框架—剪剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)和筒體結(jié)結(jié)構(gòu)。建筑物的分分類1.框架結(jié)結(jié)構(gòu)是利用梁、、柱組成的的縱、橫向向框架，承承受豎向荷荷載及水平平荷載的結(jié)結(jié)構(gòu)。按施施工方法可可分為全現(xiàn)現(xiàn)澆、半現(xiàn)現(xiàn)澆、裝配配式和半裝裝配式4種種。框架結(jié)結(jié)構(gòu)可使建建筑平面的的布置比較較靈活，擴擴大建筑空空間，方便便建筑立面面的處理。。但是，因因為側(cè)向剛剛度比較小小，當(dāng)層數(shù)數(shù)過多時，，就會產(chǎn)生生過大的側(cè)側(cè)移，易引引起非結(jié)構(gòu)構(gòu)性構(gòu)件(如隔墻、、裝飾等)破壞，而而影響使用用要求。2.剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)是利用建筑筑物的縱、、橫墻體承承受豎向荷荷載及水平平荷載的結(jié)結(jié)構(gòu)?？v、、橫墻體既既可作為維維護墻也可可用于分隔隔房間墻。。剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)的優(yōu)點點是側(cè)向剛剛度大，在在水平荷載載作用下側(cè)側(cè)移小。其其缺點是剪剪力墻間距距小，建筑筑平面布置置不方便，，不太適用用于要求大大空間的公公共建筑，，結(jié)構(gòu)自重重也較大。。3.框架——剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)結(jié)構(gòu)中設(shè)置置適當(dāng)剪力力墻的結(jié)構(gòu)構(gòu)，既具備備了框架結(jié)結(jié)構(gòu)的優(yōu)點點，又綜合合了剪力墻墻結(jié)構(gòu)的優(yōu)優(yōu)勢，在框框架—剪力力墻結(jié)構(gòu)中中，剪力墻墻主要承受受水平荷載載，由框架架承擔(dān)豎向向荷載。框框架—剪力力墻結(jié)構(gòu)一一般用于10～20層的建筑筑。4.筒體結(jié)結(jié)構(gòu)筒體結(jié)構(gòu)可可分為框架架—核心筒筒結(jié)構(gòu)，框框筒結(jié)構(gòu)，，筒中筒結(jié)結(jié)構(gòu)，多筒筒結(jié)構(gòu)等。?？蚣堋撕诵耐步Y(jié)構(gòu)構(gòu)由內(nèi)筒與與外框架組組成，這種種結(jié)構(gòu)受力力很接近框框架—剪力力墻結(jié)構(gòu)，，適用于10～30層的房屋屋?？蛲步Y(jié)結(jié)構(gòu)及筒中中筒結(jié)構(gòu)，，有內(nèi)筒和和外筒兩種種，內(nèi)筒一一般由電梯梯間\樓梯梯間組成，，外筒一般般為密排柱柱與窗裙梁梁組成，可可視為開窗窗洞的筒體體。內(nèi)筒與與外筒用樓樓蓋連接成成一個整體體，共同抵抵抗豎向荷荷載及水平平荷載。這這種結(jié)構(gòu)體體系的剛度度和承載力力都很大，，適用于30～50層的房屋屋。15主要技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指標(biāo)（（續(xù)）14、民用建筑筑主要類別別（按功能能分類，選選摘）（1）住宅樓：：供居住使用用的建筑。。單元式住宅宅：由多個住宅宅單元拼接接而成，每每個單元均均設(shè)有樓梯梯或樓梯與與電梯的住住宅。塔式住宅（（也稱獨立立單元式住住宅或點式式住宅）：：以公共樓梯梯或樓梯與與電梯組成成的交通中中心為核心心，將多套套住宅組成成一個單元元獨立建造造，且每套套住宅的進進戶門至樓樓梯間門或或消防前室室門的距離離不超過10米的住宅。。通廊式住宅宅：由公共樓梯梯或樓梯與與電梯通過過內(nèi)、外廊廊進入各套套住宅，且且至少有一一套住房的的進戶門至至樓梯間門門或消防前前室門的距距離超過10米的住宅。。躍層式住宅宅：設(shè)有套內(nèi)樓樓梯且每套套包含兩層層或三層樓樓面的住宅宅。躍廊式住宅宅：通過一層水水平共用走走道，聯(lián)系系兩層或三三層樓面各各套住房的的住宅。（2）商住樓：：由底部商業(yè)業(yè)營業(yè)廳和和住宅組成成的建筑。。（3）綜合樓：：具有兩種或或兩種以上上使用功能能的建筑。。（4）其他：辦公樓、商商業(yè)樓、酒酒店等等。。單元式住宅宅樓塔式住宅通廊式住宅宅樓躍層式住宅宅20（二）各類類住宅主要要技術(shù)規(guī)范范要求住宅樓是供供居住使用用的建筑，，不同的住住宅樓雖然然具有同樣樣的使用功功能，但是是不同類型型的住宅樓樓由于其在在建筑層數(shù)數(shù)、平面組組合方式等等方面的不不同，在建建筑、結(jié)構(gòu)構(gòu)、消防、、民防等技技術(shù)規(guī)范的的要求上存存在較大的的差異，并并最終導(dǎo)致致建造成本本和公共面面積比例的的差異，在在確定項目目開發(fā)方案案時應(yīng)慎重重。21各類住宅主主要規(guī)范要要求比較分分析表1公共部位設(shè)設(shè)計類別多層A(≤6層)多層B

（7~9層）二類高層A（10~11層）二類高層B（12~18層）一類高層（≥19層）

一個樓梯間可設(shè)非封閉樓梯間，樓梯間可不通至屋面?？稍O(shè)非封閉樓梯間，但樓梯間應(yīng)通至屋頂平臺；當(dāng)分戶門為乙級防火門或設(shè)封閉樓梯間時，樓梯間可不通至屋頂平臺。

單元式住宅每單元≤4戶，且戶門為乙級防火門或樓梯間設(shè)簡易噴淋時可設(shè)非封閉樓梯間；每單元＞4戶時，應(yīng)設(shè)封閉樓梯間。樓梯間應(yīng)天然采光和自然通風(fēng)，且相鄰兩單元在屋頂平臺連通。單元式住宅每單元只設(shè)一個封閉樓梯間時，從第10層起每三層應(yīng)設(shè)連接相鄰單元樓梯、前室或走道的連廊；一梯兩戶的單元式住宅，可從第10層起每層相鄰單元設(shè)置連通的陽臺或凹廊。當(dāng)每單元（每層≤6戶、面積≤650M2）設(shè)1個防煙樓梯間時，可不設(shè)連廊。單元式住宅可只設(shè)1座防煙樓梯間，但從第10層起，每層應(yīng)設(shè)置連通相鄰單元前室或走廊的連廊。入戶門不應(yīng)直接開向前室；前室設(shè)簡易噴淋時，允許2戶，前室設(shè)自動噴淋時，允許2戶以上的戶門，直接開向前室。塔式住宅（每層≤8戶、面積≤650M2），應(yīng)設(shè)防煙樓梯間。

≥兩個樓梯間

7~11層的通廊式住宅應(yīng)設(shè)兩個以上封閉樓梯間。12層及12層以上的通廊式住宅應(yīng)設(shè)2個以上防煙樓梯間.18層以上的塔式住宅應(yīng)設(shè)2個防煙樓梯間電梯入口層樓面距室外地面的高度超過16米以上的必須設(shè)置電梯。應(yīng)設(shè)電梯每單元應(yīng)不少于2臺，單元式住宅每單元只設(shè)1臺時，應(yīng)設(shè)連廊。每單元電梯應(yīng)不少于2臺消防電梯不要求設(shè)置消防電梯塔式住宅應(yīng)設(shè)消防電梯應(yīng)設(shè)消防電梯應(yīng)設(shè)消防電梯22各類住宅主主要規(guī)范要要求比較分分析表2類別多層（9層以下）二類高層B（10~18層）一類高層（19層以上）

消防通道小區(qū)內(nèi)宜設(shè)消防車道，寬度≥3.5M，R≥9M建筑周圍應(yīng)設(shè)環(huán)形消防車道，確有困難時，二類高層住宅應(yīng)沿建筑的一個長邊布置，高層商住樓、一類高層住宅應(yīng)沿建筑的兩個長邊布置。消防車道寬度≥4.0M，R≥12M；消防車道距高層建筑外墻宜≥5米。聯(lián)體住宅群，當(dāng)一個方向建筑物的沿街長度超過150米或總長度超過220米時，應(yīng)在適中位置設(shè)置穿過建筑的消防通道，其凈寬和凈高均不應(yīng)小于4米。建筑物應(yīng)設(shè)有連通街道和內(nèi)院的人行通道，凈寬不得小于1.2米，間距不宜超過80米。消防登高面（僅用于高層建筑）可利用消防車道作為消防登高場地，但應(yīng)滿足5米≤車道內(nèi)側(cè)距住宅外墻≤12米。登高面應(yīng)靠近住宅的陽臺或公共樓梯間，且在此范圍內(nèi)應(yīng)設(shè)有樓梯間的出口；登高面一側(cè)不宜布置裙房，當(dāng)布置裙房時應(yīng)滿足：高度>5米，進深＜4米。長度：塔式住宅不應(yīng)小于建筑周長的1/4，單元式、通廊式住宅不應(yīng)小于建筑的一個長邊長度

防火間距

多層不應(yīng)小于6米，兩相鄰建筑較高一面的外墻為防火墻時間距不限，較低一面外墻為防火墻且屋頂不開天窗時間距為不小于3.5米；相鄰?fù)鈮榉侨紵w，門窗洞口面積不超過外墻面積的5%且洞口不正對開設(shè)時間距為不小于4.5米。

高層高層+高層≥13米，高層+裙房（或其他民用建筑）≥9米，裙房+裙房(或其他民用建筑）≥6米；兩相鄰建筑較高一面的外墻為防火墻或比相鄰較低的建筑屋面高15米及以下范圍內(nèi)的外墻為不設(shè)門窗洞的防火墻時，間距不限；較低一面外墻為防火墻且屋頂不開天窗時間距為不小于4米。23各類住宅主主要規(guī)范要要求比較分分析表3類別多層A（≤6層）多層B（7~9層）二類高層A（10~11層）二類高層B（12~18層）一類高層（≥19層）消防供電三級負(fù)荷供電（單回路）二級負(fù)荷供電(電網(wǎng)雙回路或一回電網(wǎng)供電加自備發(fā)電機)一級負(fù)荷供電（電網(wǎng)雙回路加自備發(fā)電機）

消防給水室內(nèi)6層以下可不設(shè)室內(nèi)消防給水設(shè)施。7~9層應(yīng)設(shè)室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)。底層設(shè)置的商業(yè)網(wǎng)點宜設(shè)置自動噴淋。應(yīng)設(shè)室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)，每層≤8戶、每層≤650M2的塔式住宅可設(shè)1根消防豎管，但須采用雙閥雙出口型消火栓。商業(yè)部分應(yīng)設(shè)置自動噴淋。室內(nèi)應(yīng)設(shè)2根消防豎管保證同層2個消火栓的水槍的充實水柱同時到達(dá)被保護范圍的任何部位。電梯前室、公共走道、商業(yè)部分應(yīng)設(shè)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)和自動噴水滅火系統(tǒng)。室外消火栓間距≤120米，室外消火栓間距≤40米，供水應(yīng)滿足兩路市政進水，確有困難時可設(shè)一路進水。應(yīng)滿足兩路市政進水。結(jié)構(gòu)框架或磚混結(jié)構(gòu)，框架結(jié)構(gòu)框架或短肢剪力墻結(jié)構(gòu)框架或框架剪力墻結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)抗震等級為二級（三級）框架剪力墻結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)抗震等級為二級。結(jié)構(gòu)抗震等級為三級民防多層（≤9層）：按地上總建筑面積的2%修建民防地下室，高層（≥10層）：按建筑底層面積修建“滿堂紅”民防地下室。1、房地產(chǎn)土地地的使用年年限是如何何確定的？？居住用地七七十年；工業(yè)用地五五十年；教育、科技技、文化、、衛(wèi)生、體體育用地五五十年；商業(yè)、旅游游、娛樂用用地四十年年；綜合用地或或者其他用用地五十年年。第三部分房房地產(chǎn)常識識部分2、房子的居住住時間是多多少，土地地使用年限限屆滿后，，該怎么辦辦？房屋一經(jīng)購購買并取得得產(chǎn)權(quán)后，，即作為業(yè)業(yè)主個人所所有的財產(chǎn)產(chǎn)，并無居居住年限的的限制，擔(dān)擔(dān)對該房屋屋所占用范范圍內(nèi)的土土地來說，，因為土地地除屬于集集體所有的的外，均屬屬于國家所所有。業(yè)主主所取得的的為該土地地的一定年年限的使用用權(quán)。住宅宅用地的土土地使用時時間為50—70年，自開發(fā)發(fā)商取得該該土地使用用證書之日日起計算。。在該土地地使用年限限屆滿后，，土地將由由國家收回回。業(yè)主可可以在繼續(xù)續(xù)交納土地地出讓金或或使用費的的前提下，，繼續(xù)使用用該土地。。契稅契稅是指房房屋所有權(quán)權(quán)發(fā)生變更更時，就當(dāng)當(dāng)事人所訂訂契約按房房價的一定定比例向產(chǎn)產(chǎn)權(quán)承受人人征收的一一次性稅收收。它是對對房地產(chǎn)權(quán)權(quán)變動征收收的一種專專門稅種。。（交易手手續(xù)費經(jīng)濟濟適用房減減半）公共維修基基金公共維修基基金是指住住宅樓房的的公共部位位和共用設(shè)設(shè)施、設(shè)備備的維修養(yǎng)養(yǎng)護基金。。商品房的的公共維修修基金由購購房人在購購房時交納納，比例為為購房款的的2%。印花稅印花稅是對對經(jīng)濟活動動和經(jīng)濟交交往中書立立、領(lǐng)受憑憑證征收的的一種稅。。它是一種種兼有行為為性質(zhì)的憑憑證稅，具具有征收面面廣、稅負(fù)負(fù)輕、由納納稅人自行行購買并粘粘貼印花稅稅票完成納納稅義務(wù)等等特點。3、房地產(chǎn)常常用名詞“五證”：：《國有土地使使用證》、《建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證證》、《建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證證》、《建設(shè)工程施施工許可證證》、《商品房預(yù)售售（銷售））許可證》。“二書”：：《新建住宅質(zhì)質(zhì)量保證書書》、《新建住宅使使用說明書書》?！岸ń稹保菏侵府?dāng)事事人約定由由一方向?qū)Ψ浇o付的的，作為債債權(quán)擔(dān)保的的一定數(shù)額額的貨幣，，它屬于一一種法律上上的擔(dān)保方方式，目的的在于促使使債務(wù)人履履行債務(wù)，，保障債權(quán)權(quán)人的債權(quán)權(quán)得以實現(xiàn)現(xiàn)。根據(jù)我我國發(fā)法通通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)規(guī)定，定金金應(yīng)當(dāng)以書書面形式約約定，當(dāng)事事人在定金金合同中應(yīng)應(yīng)約定交付付定金的期期限。定金金合同從實實際交付定定金之日起起生效，定定金的數(shù)額額由當(dāng)事人人約定，但但不得超出出合同標(biāo)的的額的20%。如果購房者者交了定金金之后改變變主意決定定不買，開開發(fā)商有權(quán)權(quán)以購房者者違約為由由不退定金金；如果開開發(fā)商將房房屋賣給他他人，應(yīng)當(dāng)當(dāng)向購房者者雙倍返還還定金?！坝喗稹保海何覈蓪Α坝喗稹薄睕]有做出出規(guī)定。在在房地產(chǎn)行行業(yè)常常也也稱作“誠誠意金”，，是在正式式交納定金金之前，交交納有效期期較短的““少量定金金”，數(shù)額額一般較小小，只要收收取“訂金金”的一方方認(rèn)可，如如交納“訂訂金”的一一方無法履履行承諾，，“訂金””可以退還還，所以““訂金”不不具有懲罰罰性。七通一平：：七通一平：：通電、通通路、通給給水、通訊訊、通排水水、熱力、、燃?xì)?、土土地平整。。五通一平：通電、通通路、通給給水、通訊訊、通排水水、土地平平整。三通一平：通水、通通電、通路路，場地平平整。建筑面積：：指建筑物外外墻（柱））勒腳以上上各層外圍圍水平投影影面積之和和，包括陽陽臺、挑廊廊、地下室室、室外樓樓梯等。且且具備有上上蓋、結(jié)構(gòu)構(gòu)牢固、層層高2.20米以上(含2.20米)的永久性建建筑物.1平方公里=100公頃=1500畝=100萬㎡1公頃=15畝=1萬㎡1畝=666.67㎡五證

《國有土地使用證》

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程施工許可證》

第四部分房房地產(chǎn)測繪繪知識什么是房屋屋建筑面積積？房屋建筑面面積是指房房屋外墻（（柱）勒腳腳以上各層層的外圍水水平投影面面積，包括括：陽臺、、挑廊、地地下室、室室外樓梯等等，且具備備有上蓋、、結(jié)構(gòu)牢固固，層高2.2米以上（含含2.2米，下同））的永久性性建筑。第四部分房房地產(chǎn)測繪繪知識什么是房屋屋的使用面面積？房屋使用面面積是指房房屋內(nèi)全部部可供使用用的空間面面積，房屋屋的內(nèi)墻面面水平投影影計算。什么是房屋屋的實用面面積？它是"建筑面積"扣除公共分分?jǐn)偯娣e后后的余額。。使用率和實實用率的差差別？第四部分房房地產(chǎn)測繪繪知識什么是房屋屋的套內(nèi)建建筑面積？？房屋套內(nèi)建建筑面積是是指由套內(nèi)內(nèi)房屋使用用面積、套套內(nèi)墻體面面積、套內(nèi)內(nèi)陽臺建筑筑面積三部部分組成的的面積。套內(nèi)墻體面面積＝1／2共用墻墻體體投影面積積或＝非共共用墻墻體體水平投影影面積公共分?jǐn)偯婷娣e＝公用用建筑面積積分?jǐn)傁禂?shù)數(shù)×套內(nèi)建筑面面積公用建筑面面積分?jǐn)傁迪禂?shù)＝整幢幢建筑物的的公用建筑筑面積／整整幢建筑物物的各套套套內(nèi)建筑面面積之和第四部分房房地產(chǎn)測繪繪知識什么是房屋屋的共用建建筑面積？？房屋共有建建筑面積是是指各產(chǎn)權(quán)權(quán)人共同占占有或共同同使用的建建筑面積，，它應(yīng)按一一定方式在在各產(chǎn)權(quán)人人之間進行行分?jǐn)偂９媒ㄖ婷娣e分?jǐn)傁迪禂?shù)＝公用用建筑面積積／套內(nèi)建建筑面積之之和。公用建筑面面積分?jǐn)傁迪禂?shù)第四部分房房地產(chǎn)測繪繪知識分?jǐn)偟墓灿杏薪ㄖ娣e積：是指某個產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人在房房屋共有建建筑面積中中所分?jǐn)偟牡拿娣e。預(yù)售面積：：俗稱樓花面面積。指在在商品預(yù)售售時按建筑筑設(shè)計圖上上尺寸計算算的房屋面面積。房屋產(chǎn)權(quán)面面積：是指產(chǎn)權(quán)人人依法擁有有房屋所有有權(quán)的房屋屋面積。它它由直轄市市、市、縣縣房地產(chǎn)行行政主管部部門登記確確權(quán)認(rèn)定。。商品房有哪哪些公共面面積需要分分?jǐn)?？第四部分房房地產(chǎn)測繪繪知識1、各產(chǎn)權(quán)戶戶的電梯井井、管道井井、樓梯間間、垃圾道道、配電室室、設(shè)備間間、公共門門廳、過道道、地下室室、值班警警衛(wèi)室，以以及為整幢幢建筑服務(wù)務(wù)的共有房房屋和管理理房屋。2、套(單元)與公共建筑筑空間之間間的分隔墻墻以及外墻墻(包括山墻)墻體水平投投影面積的的一半。第四部分房房地產(chǎn)測繪繪知識不應(yīng)分?jǐn)偟牡墓灿薪ㄖ娣e包括括那些？第四部分房房地產(chǎn)測繪繪知識不應(yīng)分?jǐn)偟牡墓灿薪ㄖ娣e包括括那些？1、從屬于人人防工程的的地下室、、半地下室室。2、供出租或或出售的固固定車位或或?qū)Ｓ密噹鞄臁?、幢外的用用做公共休休憩的設(shè)施施或架空層層。第四部分房房地產(chǎn)測繪繪知識層高高層高高是是指指住住宅宅高高度度以以"層"為單單位位計計量量，，每每一一層層的的高高度度國國家家在在設(shè)設(shè)計計上上有有要要求求，，這這個個高高度度就就叫叫層層高高。。它它通通常常包包括括下下層層地地板板面面或或樓樓板板面面到到上上層層樓樓板板面面之之間間的的距距離離。。凈高高凈高高是是指指層層高高減減去去樓樓板板厚厚度度的的凈凈剩剩值值。。第四四部部分分房房地地產(chǎn)產(chǎn)測測繪繪知知識識房屋屋建建筑筑面面積積的的計計算算計算算建建筑筑面面積積的的一一般般規(guī)規(guī)定定如如下下①計算算建建筑筑面面積積的的的的房房屋屋應(yīng)應(yīng)是是永永久久性性結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的房房屋屋②計算算建建筑筑面面積積的的房房屋屋，，層層高高應(yīng)應(yīng)在在2.2m以上上。。層層高高是是指指上上下下兩兩層層樓樓面面或或樓樓面面與與地地面面之之間間的的垂垂直直距距離離。。③同一一房房屋屋如如果果結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、層層數(shù)數(shù)不不相相同同時時，，應(yīng)應(yīng)分分別別計計算算建建筑筑面面積積。。第四四部部分分房房地地產(chǎn)產(chǎn)測測繪繪知知識識房屋屋建建筑筑面面積積的的計計算算組成成：：套套內(nèi)內(nèi)使使用用面面積積、、套套內(nèi)內(nèi)墻墻體體面面積積、、套套內(nèi)內(nèi)陽陽臺臺建建筑筑面面積積計算算：：⑴套內(nèi)內(nèi)使使用用面面積積為為套套內(nèi)內(nèi)房房屋屋使使用用空空間間的的面面積積，，以以水水平平投投影影面面積積按按以以下下規(guī)規(guī)定定計計算算：：①套內(nèi)內(nèi)使使用用面面積積為為套套內(nèi)內(nèi)臥臥室室、、起起居居室室、、過過廳廳、、過過道道、、廚廚房房、、衛(wèi)衛(wèi)生生間間、、廁廁所所、、貯貯藏藏室室、、壁壁柜柜等等空空間間面面積積的的總總和和。。②套內(nèi)內(nèi)樓樓梯梯按按自自然然層層數(shù)數(shù)的的面面積積總總和和計計入入使使用用面面積積。。③不包包括括在在結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)面面積積內(nèi)內(nèi)的的套套內(nèi)內(nèi)煙煙囪囪、、通通風(fēng)風(fēng)道道、、管管道道井井均均計計入入使使用用面面積積。。④內(nèi)墻墻面面裝裝飾飾厚厚度度計計入入使使用用面面積積。。計算算全全部部建建筑筑面面積積的的范范圍圍：：⑴單層層房房屋屋，，按按一一層層計計算算建建筑筑面面積積；；二二層層以以上上（（含含二二層層））的的房房屋屋，，按按各各層層建建筑筑面面積積的的總總和和計計算算建建筑筑面面積積。。⑵房屋屋內(nèi)內(nèi)的的夾夾層層、、插插層層、、技技術(shù)術(shù)層層及及其其樓樓梯梯間間、、電電梯梯間間等等其其高高度度在在2.2m以上上的的部部位位計計算算建建筑筑面面積積。。⑶穿過過房房屋屋的的通通道道，，房房屋屋內(nèi)內(nèi)的的門門廳廳、、大大廳廳，，均均按按一一層層計計算算面面積積。。門門廳廳、、大大廳廳內(nèi)內(nèi)的的回回廊廊部部分分，，層層高高在在2.2m以上上的的，，按按其其水水平平投投影影面面積積計計算算。。⑷樓梯梯間間、、電電梯梯（（觀觀光光梯梯））井井、、提提物物井井、、垃垃圾圾道道、、管管道道井井等等均均按按房房屋屋自自然然層層計計算算面面積積。。⑸房屋屋天天面面上上，，屬屬永永久久性性建建筑筑，，層層高高在在2.2m以上上的的樓樓梯梯間間、、水水箱箱間間、、電電梯梯機機房房及及斜斜面面結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)屋屋頂頂高高度度在在2.2m以上上的的部部位位，，按按其其外外圍圍水水平平投投影影面面積積計計算算。。第四四部部分分房房地地產(chǎn)產(chǎn)測測繪繪知知識識⑹挑樓樓、、全全封封閉閉的的陽陽臺臺，，按按其其外外圍圍水水平平投投影影面面積積計計算算。。屬屬永永久久性性結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)有有上上蓋蓋的的室室外外樓樓梯梯，，按按各各層層水水平平投投影影面面積積計計算算。。與與房房屋屋相相連連的的有有柱柱走走廊廊，，兩兩房房屋屋間間有有上上蓋蓋和和柱柱的的走走廊廊，，均均按按其其柱柱的的外外圍圍水水平平投投影影面面積積計計算算。。房房屋屋間間永永久久性性的的封封閉閉的的架架空空通通廊廊，，按按外外圍圍水水平平投投影影面面積積計計算算。。⑺地下下室室、、半半地地下下室室及及其其相相應(yīng)應(yīng)出出入入口口，，層層高高在在2.2m以上上的的，，按按其其外外墻墻（（不不包包括括采采光光井井、、防防潮潮層層及及保保護護墻墻））外外圍圍水水平平投投影影面面積積計計算算。。⑻有柱柱（（不不含含獨獨立立柱柱、、單單排排柱柱））或或有有圍圍護護結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的門門廊廊、、門門斗斗，，按按其其柱柱或或圍圍護護結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的外外圍圍水水平平投投影影面面積積計計算算。。第四四部部分分房房地地產(chǎn)產(chǎn)測測繪繪知知識識計算算全全部部建建筑筑面面積積的的范范圍圍：：⑼玻璃璃幕幕墻墻等等作作為為房房屋屋外外墻墻，，按按其其外外圍圍水水平平投投影影面面積積計計算算。。⑽屬永永久久性性建建筑筑有有柱柱的的車車棚棚、、貨貨棚棚等等，，按按柱柱的的外外圍圍水水平平投投影影面面積積計計算算。。⑾依坡坡地地建建筑筑的的房房屋屋，，利利用用吊吊腳腳做做架架空空層層，，有有圍圍護護結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的按按其其高高度度在在2.2m以上上部部位位的的外外圍圍水水平平投投影影面面積積計計算算。。⑿有伸伸縮縮縫縫的的房房屋屋，，如如果果其其與與室室內(nèi)內(nèi)相相通通的的，，伸伸縮縮縫縫計計算算建建筑筑面面積積。。第四四部部分分房房地地產(chǎn)產(chǎn)測測繪繪知知識識計算算全全部部建建筑筑面面積積的的范范圍圍：：⑴與房房屋屋相相連連有有上上蓋蓋而而無無柱柱的的走走廊廊、、檐檐廊廊，，按按其其圍圍護護結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)外外圍圍水水平平投投影影面面積積的的一一半半計計算算。。⑵獨立立柱柱、、單單排排柱柱的的門門廊廊、、車車棚棚、、貨貨棚棚等等屬屬永永久久性性建建筑筑，，按按其其上上蓋蓋水水平平投投影影面面積積的的一一半半計計算算。。⑶未封封閉閉的的陽陽臺臺、、挑挑廊廊，，按按其其圍圍護護結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)外外圍圍水水平平投投影影面面積積的的一一半半計計算算。。⑷無頂頂蓋蓋的的室室外外樓樓梯梯按按各各層層水水平平投投影影面面積積的的一一半半計計算算。。⑸有頂頂蓋蓋不不封封閉閉的的永永久久性性的的架架空空通通廊廊，，按按外外圍圍水水平平投投影影面面積積的的一一半半計計算算第四四部部分分房房地地產(chǎn)產(chǎn)測測繪繪知知識識計算算一一半半建建筑筑面面積積的的范范圍圍：：⑴層高高在在2.2m以下下（（不不含含2.2m，下下同同））的的夾夾層層、、插插層層、、技技術(shù)術(shù)層層和和層層高高在在2.2m以下下的的地地下下室室和和半半地地下下室室。。⑵突出出房房屋屋墻墻面面的的構(gòu)構(gòu)件件、、配配件件、、裝裝飾飾件件、、裝裝飾飾性性的的玻玻璃璃幕幕墻墻、、垛垛、、勒勒腳腳、、臺臺階階、、無無柱柱雨雨篷篷等等。。⑶房屋屋間間無無上上蓋蓋的的架架空空通通廊廊。。⑷房屋屋的的天天面面、、挑挑臺臺、、天天面面上上的的花花園園、、泳泳池池。。⑸建筑筑物物內(nèi)內(nèi)的的操操作作平平臺臺、、上上料料平平臺臺及及利利用用建建筑筑物物的的空空間間安安置置箱箱、、罐罐的的平平臺臺。。⑹騎樓、、騎街街樓的的底層層用作作道路路街巷巷通行行的部部分。。⑺利用引引橋、、高架架路、、高架架橋、、路面面作為為頂蓋蓋建造造的房房屋。。⑻活動房房屋、、臨時時房屋屋、簡簡易房房屋。。⑼獨立煙煙囪、、亭、、塔、、罐、、池、、地下下人防防干、、支線線⑽與房屋屋室內(nèi)內(nèi)不相相通的的房屋屋間的的伸縮縮縫。。第四部部分房房地產(chǎn)產(chǎn)測繪繪知識識不計算算建筑筑面積積的范范圍：：共有建建筑面面積分分?jǐn)偅保嬘嬎愎礁魈讘?yīng)應(yīng)分?jǐn)倲偟墓补灿薪ńㄖ婷娣e（（㎡））=應(yīng)分?jǐn)倲偟墓补灿薪ńㄖ婷娣e/參加共共有建建筑面面積分分?jǐn)偟牡母魈滋變?nèi)建建筑面面積之之和*參加共共有建建筑面面積分分?jǐn)偟牡母魈滋變?nèi)建建筑面面積．．２．分分?jǐn)偟牡姆椒ǚǎ鹤≌瑯菢牵阂砸蕴诪闉閱挝晃?，按按各套套?nèi)建建筑面面積比比例分分?jǐn)偣补灿媒ńㄖ婷娣e；；商商住樓樓：先先將住住宅與與商用用的共共有建建筑面面積區(qū)區(qū)分，，商住住共用用部分分進行行分?jǐn)倲?，然然后將將住宅宅與商商住共共用分分?jǐn)偟牡拿娣e積相加加，得得出分分?jǐn)偯婷娣e．．第四部部分房房地產(chǎn)產(chǎn)測繪繪知識識第五部部分工工程建建筑流流程及及施工工質(zhì)量量管理理工程建建筑流流程：：根據(jù)據(jù)《建建筑工工程施施工質(zhì)質(zhì)量驗驗收規(guī)規(guī)范》》建筑筑工程程的分分部（（子分分部））工程程劃分分為九九個分分部加加節(jié)能能：地