建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念課件

物權(quán)法之所有權(quán)（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)物權(quán)法之所有權(quán)（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)1建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！盇70包括：《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱區(qū)分所有權(quán)解釋）第1條專有權(quán)共有權(quán)管理權(quán)

特點(diǎn)建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專2建筑物區(qū)分所有權(quán)，又稱公寓所有權(quán)、分層所有權(quán)或簡(jiǎn)稱為區(qū)分所有權(quán)，是指多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時(shí)，各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)和對(duì)共有部分所享有的共有權(quán)的總稱。建筑物區(qū)分所有權(quán)，又稱公寓所有權(quán)、分層所有權(quán)或簡(jiǎn)稱為區(qū)分所有3第一條依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。第一條依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取41、對(duì)專有部分的單獨(dú)所有權(quán)。即業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部門可以直接占有、使用，實(shí)現(xiàn)居住或者經(jīng)營(yíng)的目的；也可以依法出租、出借，獲取收益；還可以用來(lái)抵押貸款或出售給他人。2、對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)。每個(gè)業(yè)主在法律對(duì)所有權(quán)未作特殊規(guī)定時(shí)，對(duì)專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對(duì)小區(qū)內(nèi)道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)管理用房以及其他公共場(chǎng)所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利；對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

1、對(duì)專有部分的單獨(dú)所有權(quán)。53、對(duì)共有部分享有共同管理的權(quán)利。即有權(quán)對(duì)共用部位與公共設(shè)備設(shè)施的使用、收益、維護(hù)等事項(xiàng)通過參加和組織業(yè)主大會(huì)進(jìn)行管理。上述三個(gè)方面的內(nèi)容是不可分離的整體。其中專有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位，是其他兩方面的基礎(chǔ)。如果業(yè)主轉(zhuǎn)讓專有部分，其對(duì)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利則也一并轉(zhuǎn)讓。業(yè)主享有建筑物區(qū)分所有權(quán)的同時(shí)，也必須履行相應(yīng)的義務(wù)。如行使專有部分所有權(quán)時(shí)，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益，如裝修房子時(shí)不能破壞建筑物的整體結(jié)構(gòu)；在住宅里面不得存放易燃易爆等危險(xiǎn)物品；對(duì)公共部分行使共有權(quán)時(shí)，要遵守法律的規(guī)定和業(yè)主委員會(huì)的約定；認(rèn)繳建筑物共有部分的維護(hù)資金等。3、對(duì)共有部分享有共同管理的權(quán)利。6內(nèi)容的復(fù)合性；專有所有權(quán)具有主導(dǎo)性；權(quán)利主體身份的多重性；流轉(zhuǎn)上的一體性。（A72-2）內(nèi)容的復(fù)合性；7專有權(quán)，是指業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。（A71）專有部分：《解釋》第2條。對(duì)于公寓樓中的一套單元住宅之內(nèi)房屋的專有部分范圍的認(rèn)定，一般認(rèn)為應(yīng)區(qū)分內(nèi)部關(guān)系和外部關(guān)系而定。臺(tái)灣學(xué)者觀點(diǎn)：在區(qū)分所有權(quán)人間，尤其是在建筑物的維護(hù)、管理關(guān)系上，專有部分應(yīng)包括壁、柱、地板及天花板等境界部分表層所粉刷的部分；但在于外部關(guān)系上尤其是對(duì)第三人，如買賣、保險(xiǎn)、稅金關(guān)系上，專有部分應(yīng)達(dá)到壁、柱、地板及天花板厚度的中心線。即“最后粉刷表層說(shuō)和壁心說(shuō)”建筑物中的車位和車庫(kù)。A74。關(guān)于：“首先滿足業(yè)主的需要”解釋A5專有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)（L）.專有權(quán)，是指業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分8第二條建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：

（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；

（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；

（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。

規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。

本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。第二條建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空9《解釋》第5條：“建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)與房屋套數(shù)的比例?！薄督忉尅返?條：“建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、10【案情】市民張先生剛搬了新家就碰到了煩心事：住進(jìn)去不久，住宅樓底層開始裝修，準(zhǔn)備開澡堂，并將在半年后啟用。裝修需用的水泥、木材等材料占據(jù)了過道空間，不但讓鄰居們走路都很不方便，而且施工發(fā)出的巨大噪音，嚴(yán)重影響了樓里住戶的正常生活。想到半年后澡堂就要開業(yè)，張先生更是心有余悸，他不知道有沒有辦法改變目前這種狀況?！締栴}】對(duì)此有何辦法解決？【案情】市民張先生剛搬了新家就碰到了煩心事：住進(jìn)去不久，住宅11【案情】家住某小區(qū)7幢302室的王某在對(duì)新房進(jìn)行裝潢時(shí)，為了改善其客廳的采光條件，便在客廳朝南的外墻小陽(yáng)臺(tái)旁又自行開設(shè)了一扇1.5米×1.2米的塑鋼窗戶。樓下住戶劉某見狀后，即以王某擅自在樓房外墻開設(shè)窗戶對(duì)其居住造成安全隱患為由，要求王某立即將開設(shè)的窗戶拆除并恢復(fù)原狀。在多次協(xié)調(diào)未果的情況下，劉某一紙?jiān)V狀將王某告上了法庭。在訴訟過程中，法院委托有資質(zhì)的房屋安全鑒定處對(duì)王某在外墻所開設(shè)的窗戶進(jìn)行鑒定，結(jié)論為：302室在外墻所開設(shè)的1.5米×1.2米的塑鋼窗戶未對(duì)整幢樓房的主體造成明顯的結(jié)構(gòu)性損壞，目前不影響居住和使用安全。

【案情】家住某小區(qū)7幢302室的王某在對(duì)新房進(jìn)行裝潢時(shí)，為了12【裁判】法院認(rèn)定被告擅自在其居室外墻壁開設(shè)窗戶的行為，構(gòu)成對(duì)原告的侵權(quán)，遂判決被告拆除開設(shè)的窗戶并恢復(fù)原狀?！疚觥勘景钢?，被告在其居室的外墻壁開設(shè)窗戶的行為，從形式上看好象是被告在正常行使他的專有所有權(quán)，而且該窗戶的開設(shè)并未對(duì)原告的居住安全構(gòu)成妨礙，但正是由于被告是在屬于共有部分的其居室的外墻壁上擅自開設(shè)窗戶，既未經(jīng)城市規(guī)劃建設(shè)部門的批準(zhǔn)，又未征得其他共有人（原告）的書面同意，盡管該窗戶的開設(shè)未對(duì)整幢樓房的主體造成明顯的結(jié)構(gòu)性損壞且目前不影響居住和使用安全，但被告的行為仍構(gòu)成對(duì)原告及其他共有人共有權(quán)的侵害，故其依法應(yīng)承擔(dān)排除妨礙、恢復(fù)原狀的民事責(zé)任。【裁判】法院認(rèn)定被告擅自在其居室外墻壁開設(shè)窗戶的行為，構(gòu)成對(duì)13【案情】甲購(gòu)買某花園4號(hào)樓29E（頂層）房屋一套，甲從國(guó)外購(gòu)買了一只占地為8.826平方米,重為362.8公斤的浴缸。甲欲將其安放在房屋頂層，經(jīng)原小區(qū)物業(yè)公司阻止，甲表示放在屋內(nèi)，并就安裝問題多次與現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)某物業(yè)有限公司乙交涉，乙以安裝需經(jīng)批準(zhǔn)及通過安全測(cè)定為由拒絕。幾天后，甲再次準(zhǔn)備吊裝，遭到乙的制止。甲訴至法院，要求排除妨礙，賠償人工損失費(fèi)7600元，精神損失費(fèi)5000元，承擔(dān)本案訴訟費(fèi)?！締栴}】乙是否有權(quán)阻止甲安裝浴缸？【案情】甲購(gòu)買某花園4號(hào)樓29E（頂層）房屋一套，甲從國(guó)外購(gòu)14【判決】法院判決駁回原告訴訟請(qǐng)求?！纠碛伞勘景冈趯徖碇校?jīng)乙申請(qǐng)，由該樓設(shè)計(jì)單位中高級(jí)工程師、國(guó)家一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師吳某作為案件的訴訟輔助人，吳某表示，該樓是按照國(guó)家規(guī)定的建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)的，室內(nèi)樓板承重量為每平方米280公斤，超過該重量長(zhǎng)期安放，勢(shì)必影響大樓的結(jié)構(gòu)?！九袥Q】法院判決駁回原告訴訟請(qǐng)求。15《物權(quán)法》第71條：“業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。”《區(qū)分所有權(quán)解釋》第15條：“其他“損害他人合法權(quán)益的行為”：

（一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)狻⑾涝O(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；

（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；

（三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；

（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或者其他共有部分?！薄段餀?quán)法》第71條：“業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使16共有權(quán)共有人的含義

共有部分范圍的界定

共有人的權(quán)利義務(wù)（L)

共有權(quán)共有人的含義共有部分范圍的界定共有人的權(quán)利義務(wù)（L17“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！盇73第74條：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?/p>

“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。18《區(qū)分所有權(quán)解釋》第三條：“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：

（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；

（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。

建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外?！薄秴^(qū)分所有權(quán)解釋》第三條：“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外19第四條業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。

第四條業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合20【案情】王某有一套兩層樓住房，在樓頂搭建了廣告牌，后將二樓賣給張某。【問題】1、張某是否有權(quán)要求王某拆除廣告牌？2、張某是否有權(quán)與王某一起享有從廣告牌中獲得的收益？【評(píng)析】廣告牌在樓頂，屬共有部分。張某只有份額，不足以主張拆除。但是張某有份額，當(dāng)然可以主張分得其中的廣告收益?！景盖椤客跄秤幸惶變蓪訕亲》浚跇琼敶罱藦V告牌，后將二樓賣21

【案情】某縣居民吳某將其三間瓦房拆除后，翻建三層樓房。但因資金不足，蓋到二層便封頂了。準(zhǔn)備積累資金后加蓋。第二年，吳某因做生意資金缺乏，將第二層以5萬(wàn)元賣給了張某。雙方辦理了過戶手續(xù)。但吳某在賣房時(shí)沒有提到將來(lái)要加蓋第三層的問題。之后吳某生意虧損，為湊錢還債，遂與林某約定，由林某自己出錢加蓋第三層，蓋好后，產(chǎn)權(quán)歸林某所有，而林某向吳某補(bǔ)償2萬(wàn)元，雙方訂立了書面協(xié)議?！景盖椤磕晨h居民吳某將其三間瓦房拆除后，翻建三層樓房。但因22張某得知后反對(duì)加蓋，認(rèn)為如此不僅影響自己對(duì)二樓平臺(tái)的利用，且妨礙其居住和生活。吳某認(rèn)為自己蓋三層有政府的批文，有權(quán)將第三層建造和利用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，張某無(wú)權(quán)干涉。協(xié)商不成，張某訴至法院，請(qǐng)求宣告吳某、林某之間的合同無(wú)效。問：張某是否有權(quán)反對(duì)林某加蓋第三層？張某得知后反對(duì)加蓋，認(rèn)為如此不僅影響自己對(duì)二樓平臺(tái)的利用，且23【案情】某住宅樓，樓頂已多處漏水，頂層住戶向其他樓層住戶提出要共同修繕，遭到拒絕，理由是他們不直接使用樓頂，原售房單位認(rèn)為，該樓已全部售出無(wú)維修義務(wù)?！締栴}】誰(shuí)有維修義務(wù)？【案情】某住宅樓，樓頂已多處漏水，頂層住戶向其他樓層住戶提出24《區(qū)分所有權(quán)解釋》第四條：“業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外?！?/p>

《區(qū)分所有權(quán)解釋》第四條：“業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有25【案情】某市某路117號(hào)1幢1-2層房屋原是劉臣志、禹純霞、曹華貴、王海濤等4人系共同所有，2009年9月10日，原告禹純霞辦理了對(duì)二層房屋單獨(dú)所有的產(chǎn)權(quán)證，一層房屋原出租給白駿從事肥牛燒烤生意。早在2004年10月6日，劉臣志與白駿簽訂房屋租賃合同時(shí)約定租期內(nèi)劉臣志將二樓廣告欄免費(fèi)提供給白駿使用。現(xiàn)租賃合同已到期，肥牛燒烤的經(jīng)營(yíng)者變更為王惠平，王惠平仍繼續(xù)租賃上述1層房屋經(jīng)營(yíng)，并按期交納房租?，F(xiàn)禹純霞以自己急需使用外墻面為由訴至法院，請(qǐng)求判令被告排除妨礙，立即拆除占用原告房屋部位的廣告牌，并賠償原告廣告牌使用費(fèi)。【案情】某市某路117號(hào)1幢1-2層房屋原是劉臣志、禹純霞、26【分歧】本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是禹純霞是否對(duì)其專有部位相對(duì)應(yīng)的外墻享有優(yōu)先使用權(quán)，王惠平的招牌是否侵害其權(quán)利。對(duì)此，本案處理過程中存在兩種意見。第一種意見是：業(yè)主對(duì)與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面享有優(yōu)先使用權(quán)，既然現(xiàn)在禹純霞需要使用外墻面，被告王惠平就應(yīng)拆除廣告牌。第二種意見是：業(yè)主對(duì)與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面并不當(dāng)然地享有優(yōu)先使用權(quán)，不僅要符合法律規(guī)定，同時(shí)也要符合慣例和地方管理規(guī)定，王惠平招牌的懸掛是歷史形成的，也是市場(chǎng)上招牌普遍的掛設(shè)方式，同時(shí)也是市政管理部門規(guī)定的，不應(yīng)拆除?！痉制纭勘景傅臓?zhēng)議焦點(diǎn)是禹純霞是否對(duì)其專有部位相對(duì)應(yīng)的外墻享27【評(píng)析】《根據(jù)區(qū)分所有權(quán)解釋》第三、四條規(guī)定，建筑物的外墻應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分。業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)，但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約、損害他人合法權(quán)益的除外。此規(guī)定含有幾層含義：1、建筑物的外墻屬于共有部分，所有權(quán)是全體業(yè)主共有享有。業(yè)主對(duì)外墻享有共有權(quán)，包括使用權(quán)、收益權(quán)和一定的處分權(quán)，其中一定的處分權(quán)利是指對(duì)共有部分的處分要經(jīng)一定數(shù)量的業(yè)主的同意，否則處分便是無(wú)效的，這便體現(xiàn)了其他業(yè)主對(duì)共有部分的管理權(quán)。也意味著業(yè)主并不當(dāng)然的享有對(duì)共有部分進(jìn)行單獨(dú)使用的權(quán)利?！驹u(píng)析】《根據(jù)區(qū)分所有權(quán)解釋》第三、四條規(guī)定，建筑物的外墻應(yīng)282、業(yè)主無(wú)償利用共有部分的正當(dāng)性的條件。具體而言，有三個(gè)方面：第一，無(wú)償利用的共有部分的范圍必須是屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分，不能超越其對(duì)應(yīng)部分；第二，無(wú)償利用的前提是基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，如在經(jīng)營(yíng)性用房外安設(shè)標(biāo)牌、在屋頂上安裝太陽(yáng)能熱水器等，這是對(duì)業(yè)主專有權(quán)利的適當(dāng)延伸。合理需要并不是個(gè)人單方面的主張，而是要經(jīng)過一定的程序得到他人和相關(guān)部門的認(rèn)可。第三，不違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，不損害他人合法權(quán)益。只要具備以上三個(gè)條件，業(yè)主對(duì)共有部分的使用便是無(wú)償?shù)?，?duì)其他共有人便不構(gòu)成侵權(quán)。在發(fā)生權(quán)利沖突的情況下，專有部分所有人對(duì)與其對(duì)應(yīng)的共有部分享有優(yōu)先使用權(quán)。2、業(yè)主無(wú)償利用共有部分的正當(dāng)性的條件。具體而言，有三個(gè)方面293、業(yè)主對(duì)共有部分的使用也要考慮到建筑物性質(zhì)用途、地方規(guī)定以及相關(guān)慣例?？捶课莸挠猛荆绻课菔蔷幼?，對(duì)外墻等共有部分的無(wú)償使用必須是不以盈利為目的，如果房屋是商用的，那么要以盡可能發(fā)揮房屋的經(jīng)濟(jì)效益為原則。建筑物外墻等共有部分是市容市貌的重要組成部分，對(duì)共有部分的使用，要服從管理部門的統(tǒng)一安排，符合相關(guān)地方管理規(guī)定。4、盡管該條解釋并沒有明確規(guī)定業(yè)主對(duì)與其專有部分相對(duì)應(yīng)的共有部分享有優(yōu)先使用權(quán)，但是根據(jù)慣例，共有人還是應(yīng)該對(duì)與其專有部分相對(duì)應(yīng)的共有部分享有優(yōu)先使用權(quán)的。3、業(yè)主對(duì)共有部分的使用也要考慮到建筑物性質(zhì)用途、地方規(guī)定以30因?yàn)閷Ｓ胁糠峙c共有部分在物理上具有不可分離的統(tǒng)一結(jié)構(gòu)體關(guān)系，業(yè)主對(duì)與其專有部分相對(duì)應(yīng)的共有部分享有優(yōu)先使用權(quán)是對(duì)專有權(quán)利的一種延伸。同時(shí)業(yè)主的優(yōu)先使用權(quán)也要具備上述三個(gè)條件具體到本案，建筑物具有區(qū)分所有權(quán)，外墻面應(yīng)屬于全體業(yè)主共有，雖然王惠平是一樓房屋的承租人，但是其也享有業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，其可以使用外墻面。該房屋是商用房屋，當(dāng)事人購(gòu)買和租用房屋的主要目的是為了經(jīng)營(yíng)，為更好地實(shí)現(xiàn)房屋的效用及經(jīng)濟(jì)價(jià)值，王惠平在二樓窗臺(tái)線以下懸掛招牌是為了經(jīng)營(yíng)的需要，沒有超出對(duì)應(yīng)的范圍，沒有影響到二層的通風(fēng)、采光和其他使用，同時(shí)符合淮安市地方管理規(guī)定和歷史慣例以及市場(chǎng)上招牌的普遍懸掛方式。因?yàn)閷Ｓ胁糠峙c共有部分在物理上具有不可分離的統(tǒng)一結(jié)構(gòu)31而禹純霞的需求并不是合理的，雖然其主張對(duì)外墻有多種用途，如做玻璃幕墻、懸掛招牌、安裝空調(diào)，但是做玻璃幕墻要得到城市規(guī)劃部門的審批，并征得其他共有人的同意，懸掛招牌也要符合市場(chǎng)管理規(guī)約，而相關(guān)管理規(guī)約規(guī)定招牌廣告不應(yīng)多層設(shè)置，如二層廣告招牌懸掛在一層招牌上，則不符合該規(guī)約，即使安裝空調(diào)也完全可以選擇其他地方安裝，而不一定要占用一層招牌的位置。因此，禹純霞所謂的需求其實(shí)并不是合理的。其主張對(duì)相應(yīng)外墻面享有優(yōu)先使用權(quán)的條件并不具備。王惠平不構(gòu)成侵權(quán)，也不構(gòu)成妨害，無(wú)需拆除招牌。而禹純霞的需求并不是合理的，雖然其主張對(duì)外墻有多種用32本案中禹純霞的需求是不合理的。如果其需求合理該如何處理呢？此時(shí)存在權(quán)利的沖突，禹純霞對(duì)相應(yīng)的外墻面應(yīng)享有優(yōu)先使用權(quán)，如果王惠平要繼續(xù)懸掛廣告牌必須要經(jīng)過禹純霞的同意，否則便要拆除。綜上，業(yè)主對(duì)與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面享有優(yōu)先使用權(quán)具有條件限制，同時(shí)也要符合慣例和地方管理規(guī)定，顯然第二種觀點(diǎn)是正確的。本案中禹純霞的需求是不合理的。33

管理權(quán)的概念管理權(quán)的內(nèi)容建筑物的管理物業(yè)管理

管理權(quán)，亦稱成員權(quán)，指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的作為建筑物的一個(gè)團(tuán)體組織的成員所享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。管理組織成員權(quán)人的權(quán)利義務(wù)管理權(quán)的概念管理權(quán)，亦稱成員權(quán)，指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在34

管理組織

管理規(guī)約

業(yè)主大會(huì)A75管理機(jī)構(gòu)（A81）業(yè)主委員會(huì)業(yè)主大會(huì)性質(zhì)組織及活動(dòng)方式物業(yè)服務(wù)企業(yè)其他管理人規(guī)約制定規(guī)約效力規(guī)約內(nèi)容管理組織業(yè)主大會(huì)A75管理機(jī)構(gòu)（A81）業(yè)主委員會(huì)業(yè)主大會(huì)35

業(yè)主大會(huì)—業(yè)主參與物業(yè)管理活動(dòng)的組織形式；業(yè)主大會(huì)—由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成；業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，有權(quán)依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主公約的約定，決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一切物業(yè)管理事項(xiàng)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的任何業(yè)主，都必須遵守業(yè)主大會(huì)制定的業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，遵守業(yè)主大會(huì)制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，并執(zhí)行業(yè)主大會(huì)作出的決定。業(yè)主大會(huì)—業(yè)主參與物業(yè)管理活動(dòng)的組織形式；36

《物權(quán)法》第78條：“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。

《物權(quán)法》第78條：“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決37成員權(quán)人的權(quán)利義務(wù)成員權(quán)人的權(quán)利成員權(quán)人的義務(wù)

表決權(quán)（A76)參與制定規(guī)約權(quán)選任及解任管理者的權(quán)利請(qǐng)求權(quán)

訴訟權(quán)

執(zhí)行決議，遵守規(guī)約接受管理“不得”規(guī)定成員權(quán)人的權(quán)利義務(wù)成員權(quán)人成員權(quán)人表決權(quán)（A76)執(zhí)行決38即參加管理團(tuán)體會(huì)議，參與制定管理規(guī)約的權(quán)利。所謂管理規(guī)約，是指由業(yè)主制定的有關(guān)如何管理、使用和維護(hù)共有財(cái)產(chǎn)以及規(guī)范其相互之間的關(guān)系的協(xié)議。國(guó)外一般都規(guī)定區(qū)分所有權(quán)人可以制定規(guī)約，決定有關(guān)事項(xiàng)。如《德國(guó)住宅所有權(quán)法》第15條中規(guī)定:“住宅所有權(quán)人得以約定規(guī)定特別所有權(quán)及共有之使用規(guī)則。”《日本建筑物區(qū)分所有權(quán)法》第30條規(guī)定:“區(qū)分所有人間關(guān)于管理或使用建筑物、其占地或附屬設(shè)施的事項(xiàng)，除本法規(guī)定者外，可以以規(guī)約規(guī)定之。有關(guān)一些共用部分與全體區(qū)分所有人利害無(wú)關(guān)的事項(xiàng)，除全體區(qū)分所有人之以規(guī)約所定者外，可由共用部分區(qū)分所有人以規(guī)約規(guī)定?！奔磪⒓庸芾韴F(tuán)體會(huì)議，參與制定管理規(guī)約的權(quán)利。所謂管理規(guī)約，是39《意大利民法典》第1138條第1款規(guī)定:“當(dāng)共有人為十人以上時(shí)，應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)則，這一規(guī)則應(yīng)當(dāng)包括按照每個(gè)共有人享有的權(quán)利和義務(wù)使用共用財(cái)產(chǎn)的規(guī)則和分?jǐn)傎M(fèi)用的規(guī)定，保護(hù)建筑物裝飾的規(guī)定以及有關(guān)管理的規(guī)定?！蔽覈?guó)臺(tái)灣公寓大廈管理?xiàng)l例第23條規(guī)定:“有關(guān)公寓大廈、基地或附屬設(shè)施之管理使用及其他住戶相互關(guān)系，除法令另有規(guī)定外，得以規(guī)約定之?！薄兑獯罄穹ǖ洹返?138條第1款規(guī)定:“當(dāng)共有人為十人以上40如《德國(guó)住宅所有權(quán)法》第26條規(guī)定:“住宅所有權(quán)人以多數(shù)決議決管理人之選任及解任，選任期間最高為5年，管理者之解任以有重大原因?yàn)橄蕖薄度毡窘ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)法》第25條規(guī)定，區(qū)分所有人原則上得依集會(huì)決議選任及解任管理人。管理人如有不正當(dāng)行為或其他不適于執(zhí)行職務(wù)的情況時(shí)，各區(qū)分所有人得請(qǐng)求法院將其解任。我國(guó)《物權(quán)法》第75條第1款規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。第81條第2款規(guī)定，對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。上述規(guī)定均在明確業(yè)主選舉權(quán)與解任管理人的權(quán)利。如《德國(guó)住宅所有權(quán)法》第26條規(guī)定:“住宅所有權(quán)人以多數(shù)決議41請(qǐng)求權(quán)。即區(qū)分所有人作為管理團(tuán)體之成員而對(duì)公共管理事項(xiàng)及共同收益的應(yīng)得份額所享有的請(qǐng)求權(quán)。主要包括以下四項(xiàng)請(qǐng)求權(quán):其一，請(qǐng)求召集集會(huì)的權(quán)利。如《日本建筑物區(qū)分所有權(quán)法》第34條第3項(xiàng)規(guī)定:“區(qū)分所有人有五分之一以上，且表決權(quán)亦有五分之一以上的，得向管理人表明會(huì)議目的事項(xiàng)，請(qǐng)求召集集會(huì)?！薄兜聡?guó)住宅所有權(quán)法》第24條第1、2項(xiàng)規(guī)定:“有四分之一以上。之住宅所有人以書面說(shuō)明目的及原因而請(qǐng)求時(shí)，管理人須召集所有權(quán)人會(huì)議。”

請(qǐng)求權(quán)。即區(qū)分所有人作為管理團(tuán)體之成員而對(duì)公共管理事項(xiàng)及共同42其二，請(qǐng)求正當(dāng)管理共同關(guān)系事務(wù)的權(quán)利。如《德國(guó)住宅所有權(quán)法》規(guī)定，住宅所有權(quán)人有要求正當(dāng)管理共同關(guān)系事務(wù)的權(quán)利，尤其有權(quán)要求公平考量各住宅所有人的共同利益。第43條第1項(xiàng)第1至第4款規(guī)定，住宅所有權(quán)人對(duì)于多數(shù)決的決議，有權(quán)請(qǐng)求法院撤銷，并可請(qǐng)求法院依非訟事件程序裁定共同關(guān)系事項(xiàng)?！度鹗棵穹ǖ洹返?12條之5第2項(xiàng)規(guī)定:“應(yīng)有部分價(jià)值比例之確定因錯(cuò)誤而為不當(dāng)，或因建筑物之改建或環(huán)境之變更致其不當(dāng)者，分層建筑物所有人享有更正請(qǐng)求權(quán)?！贝送猓▏?guó)現(xiàn)行住宅分層所有權(quán)法也設(shè)有相應(yīng)的規(guī)定。其二，請(qǐng)求正當(dāng)管理共同關(guān)系事務(wù)的權(quán)利。如《德國(guó)住宅所有權(quán)法》43其三，請(qǐng)求收取共用部分應(yīng)得之利益的權(quán)利。區(qū)分所有人對(duì)共用部分之收益享有請(qǐng)求權(quán)。如《瑞士民法典》第712第之11第(1)項(xiàng):“全體樓層所有人，有權(quán)以全體的名義通過共同管理行為取得財(cái)產(chǎn)，如收取定期金并從中提取樓房更新資金等?！逼渌模?qǐng)求停止違反共同利益的行為，請(qǐng)求拍賣違反義務(wù)的區(qū)分所有人的專有部分，解除其共同關(guān)系。此點(diǎn)，我國(guó)《物權(quán)法》未作規(guī)定，可以考慮將來(lái)制定專門的《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》時(shí)予以追加規(guī)定。其三，請(qǐng)求收取共用部分應(yīng)得之利益的權(quán)利。區(qū)分所有人對(duì)共用部分44《物權(quán)法》第七十八條業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

《物權(quán)法》第七十八條業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具45

業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。（A71)

業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。（A72)

業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。（A77)

業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)46物的管理人的管理（A83)維修基金(A76、79）共有部分的費(fèi)用與收益對(duì)建筑物不當(dāng)毀損行為的管理對(duì)建筑物不當(dāng)使用行為的管理對(duì)生活妨害行為的管理行政機(jī)關(guān)的管理物的管理人的管理（A83)維修基金(A76、79）共有部分的47

籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布?；I集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建48

《物權(quán)法》第八十三條：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟?！薄段餀?quán)法》第八十三條：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及49物業(yè)服務(wù)企業(yè)的產(chǎn)生物業(yè)糾紛的處理（L)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同建設(shè)單位依法簽約的業(yè)主簽約的建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，……對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！蛾P(guān)于審理物業(yè)糾紛的解釋》A1物業(yè)服務(wù)企業(yè)的產(chǎn)生物業(yè)糾紛的處理（L)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同建50

選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人由業(yè)主共同決定（A76）

業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。（A81）

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。（A82)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人由業(yè)主共同決定（A7651【案情】1998年3月，二罪犯潛入筆架山莊，在山莊的空置房屋內(nèi)潛伏4日，掌握了某業(yè)主的出入規(guī)律，第4天深夜某業(yè)主回家時(shí)，罪犯在家門前將其搶劫殺害。二年后，刑事案件偵破、審理完畢，二罪犯均被執(zhí)行死刑。死者家屬認(rèn)為物業(yè)管理公司疏于對(duì)空置房屋的管理，對(duì)出入住宅區(qū)的可疑人員不加防范，存在嚴(yán)重的過錯(cuò)，對(duì)死者的被害負(fù)有不可推卸的責(zé)任，將物業(yè)管理公司推上被告席，索賠139萬(wàn)元?！九袥Q】一審法院判決物業(yè)管理公司支付死者家屬10萬(wàn)元賠償金。二審撤銷原法院判決，認(rèn)定物業(yè)公司不承擔(dān)責(zé)任。刑事案件與物業(yè)責(zé)任—深圳筆架山命案【案情】1998年3月，二罪犯潛入筆架山莊，在山莊的空置房屋52【理由】在本案中，一審法院認(rèn)定業(yè)主入住后，與物業(yè)管理公司構(gòu)成事實(shí)上的物業(yè)管理合同法律關(guān)系，保障住戶的人身、財(cái)產(chǎn)安全是物業(yè)管理合同的附隨義務(wù)，罪犯潛伏4日沒有被發(fā)現(xiàn)，是由于物業(yè)責(zé)任心不強(qiáng)，疏忽大意，對(duì)空置房疏于管理，對(duì)出入的可疑人員不加防范，客觀上已將住戶置于不安全境地，從而使犯罪分子在第4天得逞。因此被告沒有全面履行合同義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?！纠碛伞吭诒景钢?，一審法院認(rèn)定業(yè)主入住后，與物業(yè)管理公司構(gòu)成53【案情】2001年3月5日凌晨，罪犯翻過上海北區(qū)的一個(gè)新建成小區(qū)圍墻進(jìn)入最靠近圍墻的一樓人家，采用扼頸、毛巾堵塞口腔等暴力手段對(duì)某女實(shí)施奸淫并致其死亡。然后打開小區(qū)建筑垃圾堆放地的一扇小鐵門，順著垃圾攀上墻，翻出小區(qū)。罪犯后被抓獲，死者家屬提起刑事附帶民事訴訟，法院判決賠償13246.50元。之后，死者家屬又對(duì)物業(yè)管理公司提起民事訴訟，要求賠償507701.55元?！九袥Q】寶山區(qū)法院一審判決物業(yè)管理公司不承擔(dān)責(zé)任。上海市第二中級(jí)法院二審撤銷原法院判決，裁定物業(yè)管理公司賠償4萬(wàn)元?！景盖椤?001年3月5日凌晨，罪犯翻過上海北區(qū)的一個(gè)新建成54【理由】二審法院認(rèn)定，第一，物業(yè)公司的三大監(jiān)控系統(tǒng)（即周界報(bào)警、電子巡更和攝像監(jiān)控）沒有公安局的驗(yàn)收合格證明；第二，在不能確保三大監(jiān)控系統(tǒng)發(fā)揮安全防范作用的情況下，仍不同意居民在自家的門窗上安裝防盜鐵門；第三，未將理應(yīng)鎖閉的小鐵門鎖閉，使犯罪分子輕易進(jìn)入和翻出小區(qū)。上述行為充分證明了物業(yè)管理公司在安全防范中疏于管理，證明了其未能切實(shí)履行安全防范的義務(wù)的事實(shí)，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。法院在對(duì)這兩起案件判決賠償?shù)闹饕聦?shí)根據(jù)就是物業(yè)管理公司“疏于管理”?！纠碛伞慷彿ㄔ赫J(rèn)定，第一，物業(yè)公司的三大監(jiān)控系統(tǒng)（即周界報(bào)55

11、人生的某些障礙，你是逃不掉的。與其費(fèi)盡周折繞過去，不如勇敢地攀登，或許這會(huì)鑄就你人生的高點(diǎn)。

12、有些壓力總是得自己扛過去，說(shuō)出來(lái)就成了充滿負(fù)能量的抱怨。尋求安慰也無(wú)濟(jì)于事，還徒增了別人的煩惱。

13、認(rèn)識(shí)到我們的所見所聞都是假象，認(rèn)識(shí)到此生都是虛幻，我們才能真正認(rèn)識(shí)到佛法的真相。錢多了會(huì)壓死你，你承受得了嗎?帶，帶不走，放，放不下。時(shí)時(shí)刻刻發(fā)悲心，饒益眾生為他人。

14、夢(mèng)想總是跑在我的前面。努力追尋它們，為了那一瞬間的同步，這就是動(dòng)人的生命奇跡。

15、懶惰不會(huì)讓你一下子跌倒，但會(huì)在不知不覺中減少你的收獲;勤奮也不會(huì)讓你一夜成功，但會(huì)在不知不覺中積累你的成果。人生需要挑戰(zhàn)，更需要堅(jiān)持和勤奮!

16、人生在世：可以缺錢，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盜名;可以低落，但不能墮落;可以放松，但不能放縱;可以虛榮，但不能虛偽;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪蕩;可以生氣，但不能生事。

17、人生沒有筆直路，當(dāng)你感到迷茫、失落時(shí)，找?guī)撞窟@種充滿正能量的電影，坐下來(lái)靜靜欣賞，去發(fā)現(xiàn)生命中真正重要的東西。

18、在人生的舞臺(tái)上，當(dāng)有人愿意在臺(tái)下陪你度過無(wú)數(shù)個(gè)沒有未來(lái)的夜時(shí)，你就更想展現(xiàn)精彩絕倫的自己。但愿每個(gè)被努力支撐的靈魂能吸引更多的人同行。

19、積極的人在每一次憂患中都看到一個(gè)機(jī)會(huì)，而消極的人則在每個(gè)機(jī)會(huì)中看到了某種憂患。莫找借口失敗，只找理由成功。

20、每一個(gè)成就和長(zhǎng)進(jìn)，都蘊(yùn)含著曾經(jīng)受過的寂寞、灑過的汗水、流過的眼淚。許多時(shí)候不是看到希望才去堅(jiān)持，而是堅(jiān)持了才能看到希望。

1、有時(shí)候，我們活得累，并非生活過于刻薄，而是我們太容易被外界的氛圍所感染，被他人的情緒所左右。

2、身材不好就去鍛煉，沒錢就努力去賺。別把窘境遷怒于別人，唯一可以抱怨的，只是不夠努力的自己。

3、大概是沒有了當(dāng)初那種毫無(wú)顧慮的勇氣，才變成現(xiàn)在所謂成熟穩(wěn)重的樣子。

4、世界上只有想不通的人，沒有走不通的路。將帥的堅(jiān)強(qiáng)意志，就像城市主要街道匯集點(diǎn)上的方尖碑一樣，在軍事藝術(shù)中占有十分突出的地位。

5、世上最美好的事是：我已經(jīng)長(zhǎng)大，父母還未老;我有能力報(bào)答，父母仍然健康。

6、沒什么可怕的，大家都一樣，在試探中不斷前行。

7、時(shí)間就像一張網(wǎng)，你撒在哪里，你的收獲就在哪里。紐扣第一顆就扣錯(cuò)了，可你扣到最后一顆才發(fā)現(xiàn)。有些事一開始就是錯(cuò)的，可只有到最后才不得不承認(rèn)。

8、世上的事，只要肯用心去學(xué)，沒有一件是太晚的。要始終保持敬畏之心，對(duì)陽(yáng)光，對(duì)美，對(duì)痛楚。

9、別再去抱怨身邊人善變，多懂一些道理，明白一些事理，畢竟每個(gè)人都是越活越現(xiàn)實(shí)。

10、山有封頂，還有彼岸，慢慢長(zhǎng)途，終有回轉(zhuǎn)，余味苦澀，終有回甘。

11、失敗不可怕，可怕的是從來(lái)沒有努力過，還怡然自得地安慰自己，連一點(diǎn)點(diǎn)的懊悔都被麻木所掩蓋下去。不能怕，沒什么比自己背叛自己更可怕。

12、跌倒了，一定要爬起來(lái)。不爬起來(lái)，別人會(huì)看不起你，你自己也會(huì)失去機(jī)會(huì)。在人前微笑，在人后落淚，可這是每個(gè)人都要學(xué)會(huì)的成長(zhǎng)。

13、要相信，這個(gè)世界上永遠(yuǎn)能夠依靠的只有你自己。所以，管別人怎么看，堅(jiān)持自己的堅(jiān)持，直到堅(jiān)持不下去為止。

14、也許你想要的未來(lái)在別人眼里不值一提，也許你已經(jīng)很努力了可還是有人不滿意，也許你的理想離你的距離從來(lái)沒有拉近過......但請(qǐng)你繼續(xù)向前走，因?yàn)閯e人看不到你的努力，你卻始終看得見自己。

15、所有的輝煌和偉大，一定伴隨著挫折和跌倒；所有的風(fēng)光背后，一定都是一串串揉和著淚水和汗水的腳印。

16、成功的反義詞不是失敗，而是從未行動(dòng)。有一天你總會(huì)明白，遺憾比失敗更讓你難以面對(duì)。

17、沒有一件事情可以一下子把你打垮，也不會(huì)有一件事情可以讓你一步登天，慢慢走，慢慢看，生命是一個(gè)慢慢累積的過程。

18、努力也許不等于成功，可是那段追逐夢(mèng)想的努力，會(huì)讓你找到一個(gè)更好的自己，一個(gè)沉默努力充實(shí)安靜的自己。

19、你相信夢(mèng)想，夢(mèng)想才會(huì)相信你。有一種落差是，你配不上自己的野心，也辜負(fù)了所受的苦難。

20、生活不會(huì)按你想要的方式進(jìn)行，它會(huì)給你一段時(shí)間，讓你孤獨(dú)、迷茫又沉默憂郁。但如果靠這段時(shí)間跟自己獨(dú)處，多看一本書，去做可以做的事，放下過去的人，等你度過低潮，那些獨(dú)處的時(shí)光必定能照亮你的路，也是這些不堪陪你成熟。所以，現(xiàn)在沒那么糟，看似生活對(duì)你的虧欠，其實(shí)都是祝愿。11、人生的某些障礙，你是逃不掉的。與其費(fèi)盡周折繞過去，56物權(quán)法之所有權(quán)（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)物權(quán)法之所有權(quán)（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)57建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！盇70包括：《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱區(qū)分所有權(quán)解釋）第1條專有權(quán)共有權(quán)管理權(quán)

特點(diǎn)建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專58建筑物區(qū)分所有權(quán)，又稱公寓所有權(quán)、分層所有權(quán)或簡(jiǎn)稱為區(qū)分所有權(quán)，是指多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時(shí)，各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)和對(duì)共有部分所享有的共有權(quán)的總稱。建筑物區(qū)分所有權(quán)，又稱公寓所有權(quán)、分層所有權(quán)或簡(jiǎn)稱為區(qū)分所有59第一條依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。第一條依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取601、對(duì)專有部分的單獨(dú)所有權(quán)。即業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部門可以直接占有、使用，實(shí)現(xiàn)居住或者經(jīng)營(yíng)的目的；也可以依法出租、出借，獲取收益；還可以用來(lái)抵押貸款或出售給他人。2、對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)。每個(gè)業(yè)主在法律對(duì)所有權(quán)未作特殊規(guī)定時(shí)，對(duì)專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對(duì)小區(qū)內(nèi)道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)管理用房以及其他公共場(chǎng)所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利；對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

1、對(duì)專有部分的單獨(dú)所有權(quán)。613、對(duì)共有部分享有共同管理的權(quán)利。即有權(quán)對(duì)共用部位與公共設(shè)備設(shè)施的使用、收益、維護(hù)等事項(xiàng)通過參加和組織業(yè)主大會(huì)進(jìn)行管理。上述三個(gè)方面的內(nèi)容是不可分離的整體。其中專有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位，是其他兩方面的基礎(chǔ)。如果業(yè)主轉(zhuǎn)讓專有部分，其對(duì)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利則也一并轉(zhuǎn)讓。業(yè)主享有建筑物區(qū)分所有權(quán)的同時(shí)，也必須履行相應(yīng)的義務(wù)。如行使專有部分所有權(quán)時(shí)，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益，如裝修房子時(shí)不能破壞建筑物的整體結(jié)構(gòu)；在住宅里面不得存放易燃易爆等危險(xiǎn)物品；對(duì)公共部分行使共有權(quán)時(shí)，要遵守法律的規(guī)定和業(yè)主委員會(huì)的約定；認(rèn)繳建筑物共有部分的維護(hù)資金等。3、對(duì)共有部分享有共同管理的權(quán)利。62內(nèi)容的復(fù)合性；專有所有權(quán)具有主導(dǎo)性；權(quán)利主體身份的多重性；流轉(zhuǎn)上的一體性。（A72-2）內(nèi)容的復(fù)合性；63專有權(quán)，是指業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。（A71）專有部分：《解釋》第2條。對(duì)于公寓樓中的一套單元住宅之內(nèi)房屋的專有部分范圍的認(rèn)定，一般認(rèn)為應(yīng)區(qū)分內(nèi)部關(guān)系和外部關(guān)系而定。臺(tái)灣學(xué)者觀點(diǎn)：在區(qū)分所有權(quán)人間，尤其是在建筑物的維護(hù)、管理關(guān)系上，專有部分應(yīng)包括壁、柱、地板及天花板等境界部分表層所粉刷的部分；但在于外部關(guān)系上尤其是對(duì)第三人，如買賣、保險(xiǎn)、稅金關(guān)系上，專有部分應(yīng)達(dá)到壁、柱、地板及天花板厚度的中心線。即“最后粉刷表層說(shuō)和壁心說(shuō)”建筑物中的車位和車庫(kù)。A74。關(guān)于：“首先滿足業(yè)主的需要”解釋A5專有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)（L）.專有權(quán)，是指業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分64第二條建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：

（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；

（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；

（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。

規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。

本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。第二條建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空65《解釋》第5條：“建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)與房屋套數(shù)的比例?！薄督忉尅返?條：“建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、66【案情】市民張先生剛搬了新家就碰到了煩心事：住進(jìn)去不久，住宅樓底層開始裝修，準(zhǔn)備開澡堂，并將在半年后啟用。裝修需用的水泥、木材等材料占據(jù)了過道空間，不但讓鄰居們走路都很不方便，而且施工發(fā)出的巨大噪音，嚴(yán)重影響了樓里住戶的正常生活。想到半年后澡堂就要開業(yè)，張先生更是心有余悸，他不知道有沒有辦法改變目前這種狀況?！締栴}】對(duì)此有何辦法解決？【案情】市民張先生剛搬了新家就碰到了煩心事：住進(jìn)去不久，住宅67【案情】家住某小區(qū)7幢302室的王某在對(duì)新房進(jìn)行裝潢時(shí)，為了改善其客廳的采光條件，便在客廳朝南的外墻小陽(yáng)臺(tái)旁又自行開設(shè)了一扇1.5米×1.2米的塑鋼窗戶。樓下住戶劉某見狀后，即以王某擅自在樓房外墻開設(shè)窗戶對(duì)其居住造成安全隱患為由，要求王某立即將開設(shè)的窗戶拆除并恢復(fù)原狀。在多次協(xié)調(diào)未果的情況下，劉某一紙?jiān)V狀將王某告上了法庭。在訴訟過程中，法院委托有資質(zhì)的房屋安全鑒定處對(duì)王某在外墻所開設(shè)的窗戶進(jìn)行鑒定，結(jié)論為：302室在外墻所開設(shè)的1.5米×1.2米的塑鋼窗戶未對(duì)整幢樓房的主體造成明顯的結(jié)構(gòu)性損壞，目前不影響居住和使用安全。

【案情】家住某小區(qū)7幢302室的王某在對(duì)新房進(jìn)行裝潢時(shí)，為了68【裁判】法院認(rèn)定被告擅自在其居室外墻壁開設(shè)窗戶的行為，構(gòu)成對(duì)原告的侵權(quán)，遂判決被告拆除開設(shè)的窗戶并恢復(fù)原狀?！疚觥勘景钢?，被告在其居室的外墻壁開設(shè)窗戶的行為，從形式上看好象是被告在正常行使他的專有所有權(quán)，而且該窗戶的開設(shè)并未對(duì)原告的居住安全構(gòu)成妨礙，但正是由于被告是在屬于共有部分的其居室的外墻壁上擅自開設(shè)窗戶，既未經(jīng)城市規(guī)劃建設(shè)部門的批準(zhǔn)，又未征得其他共有人（原告）的書面同意，盡管該窗戶的開設(shè)未對(duì)整幢樓房的主體造成明顯的結(jié)構(gòu)性損壞且目前不影響居住和使用安全，但被告的行為仍構(gòu)成對(duì)原告及其他共有人共有權(quán)的侵害，故其依法應(yīng)承擔(dān)排除妨礙、恢復(fù)原狀的民事責(zé)任?！静门小糠ㄔ赫J(rèn)定被告擅自在其居室外墻壁開設(shè)窗戶的行為，構(gòu)成對(duì)69【案情】甲購(gòu)買某花園4號(hào)樓29E（頂層）房屋一套，甲從國(guó)外購(gòu)買了一只占地為8.826平方米,重為362.8公斤的浴缸。甲欲將其安放在房屋頂層，經(jīng)原小區(qū)物業(yè)公司阻止，甲表示放在屋內(nèi)，并就安裝問題多次與現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)某物業(yè)有限公司乙交涉，乙以安裝需經(jīng)批準(zhǔn)及通過安全測(cè)定為由拒絕。幾天后，甲再次準(zhǔn)備吊裝，遭到乙的制止。甲訴至法院，要求排除妨礙，賠償人工損失費(fèi)7600元，精神損失費(fèi)5000元，承擔(dān)本案訴訟費(fèi)?！締栴}】乙是否有權(quán)阻止甲安裝浴缸？【案情】甲購(gòu)買某花園4號(hào)樓29E（頂層）房屋一套，甲從國(guó)外購(gòu)70【判決】法院判決駁回原告訴訟請(qǐng)求?！纠碛伞勘景冈趯徖碇?，經(jīng)乙申請(qǐng)，由該樓設(shè)計(jì)單位中高級(jí)工程師、國(guó)家一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師吳某作為案件的訴訟輔助人，吳某表示，該樓是按照國(guó)家規(guī)定的建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)的，室內(nèi)樓板承重量為每平方米280公斤，超過該重量長(zhǎng)期安放，勢(shì)必影響大樓的結(jié)構(gòu)?！九袥Q】法院判決駁回原告訴訟請(qǐng)求。71《物權(quán)法》第71條：“業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益?！薄秴^(qū)分所有權(quán)解釋》第15條：“其他“損害他人合法權(quán)益的行為”：

（一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；

（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；

（三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；

（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或者其他共有部分?！薄段餀?quán)法》第71條：“業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使72共有權(quán)共有人的含義

共有部分范圍的界定

共有人的權(quán)利義務(wù)（L)

共有權(quán)共有人的含義共有部分范圍的界定共有人的權(quán)利義務(wù)（L73“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！盇73第74條：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?/p>

“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。74《區(qū)分所有權(quán)解釋》第三條：“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：

（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；

（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。

建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外?！薄秴^(qū)分所有權(quán)解釋》第三條：“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外75第四條業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。

第四條業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合76【案情】王某有一套兩層樓住房，在樓頂搭建了廣告牌，后將二樓賣給張某?！締栴}】1、張某是否有權(quán)要求王某拆除廣告牌？2、張某是否有權(quán)與王某一起享有從廣告牌中獲得的收益？【評(píng)析】廣告牌在樓頂，屬共有部分。張某只有份額，不足以主張拆除。但是張某有份額，當(dāng)然可以主張分得其中的廣告收益?！景盖椤客跄秤幸惶變蓪訕亲》浚跇琼敶罱藦V告牌，后將二樓賣77

【案情】某縣居民吳某將其三間瓦房拆除后，翻建三層樓房。但因資金不足，蓋到二層便封頂了。準(zhǔn)備積累資金后加蓋。第二年，吳某因做生意資金缺乏，將第二層以5萬(wàn)元賣給了張某。雙方辦理了過戶手續(xù)。但吳某在賣房時(shí)沒有提到將來(lái)要加蓋第三層的問題。之后吳某生意虧損，為湊錢還債，遂與林某約定，由林某自己出錢加蓋第三層，蓋好后，產(chǎn)權(quán)歸林某所有，而林某向吳某補(bǔ)償2萬(wàn)元，雙方訂立了書面協(xié)議?！景盖椤磕晨h居民吳某將其三間瓦房拆除后，翻建三層樓房。但因78張某得知后反對(duì)加蓋，認(rèn)為如此不僅影響自己對(duì)二樓平臺(tái)的利用，且妨礙其居住和生活。吳某認(rèn)為自己蓋三層有政府的批文，有權(quán)將第三層建造和利用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，張某無(wú)權(quán)干涉。協(xié)商不成，張某訴至法院，請(qǐng)求宣告吳某、林某之間的合同無(wú)效。問：張某是否有權(quán)反對(duì)林某加蓋第三層？張某得知后反對(duì)加蓋，認(rèn)為如此不僅影響自己對(duì)二樓平臺(tái)的利用，且79【案情】某住宅樓，樓頂已多處漏水，頂層住戶向其他樓層住戶提出要共同修繕，遭到拒絕，理由是他們不直接使用樓頂，原售房單位認(rèn)為，該樓已全部售出無(wú)維修義務(wù)?！締栴}】誰(shuí)有維修義務(wù)？【案情】某住宅樓，樓頂已多處漏水，頂層住戶向其他樓層住戶提出80《區(qū)分所有權(quán)解釋》第四條：“業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。”

《區(qū)分所有權(quán)解釋》第四條：“業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有81【案情】某市某路117號(hào)1幢1-2層房屋原是劉臣志、禹純霞、曹華貴、王海濤等4人系共同所有，2009年9月10日，原告禹純霞辦理了對(duì)二層房屋單獨(dú)所有的產(chǎn)權(quán)證，一層房屋原出租給白駿從事肥牛燒烤生意。早在2004年10月6日，劉臣志與白駿簽訂房屋租賃合同時(shí)約定租期內(nèi)劉臣志將二樓廣告欄免費(fèi)提供給白駿使用?，F(xiàn)租賃合同已到期，肥牛燒烤的經(jīng)營(yíng)者變更為王惠平，王惠平仍繼續(xù)租賃上述1層房屋經(jīng)營(yíng)，并按期交納房租?，F(xiàn)禹純霞以自己急需使用外墻面為由訴至法院，請(qǐng)求判令被告排除妨礙，立即拆除占用原告房屋部位的廣告牌，并賠償原告廣告牌使用費(fèi)?！景盖椤磕呈心陈?17號(hào)1幢1-2層房屋原是劉臣志、禹純霞、82【分歧】本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是禹純霞是否對(duì)其專有部位相對(duì)應(yīng)的外墻享有優(yōu)先使用權(quán)，王惠平的招牌是否侵害其權(quán)利。對(duì)此，本案處理過程中存在兩種意見。第一種意見是：業(yè)主對(duì)與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面享有優(yōu)先使用權(quán)，既然現(xiàn)在禹純霞需要使用外墻面，被告王惠平就應(yīng)拆除廣告牌。第二種意見是：業(yè)主對(duì)與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面并不當(dāng)然地享有優(yōu)先使用權(quán)，不僅要符合法律規(guī)定，同時(shí)也要符合慣例和地方管理規(guī)定，王惠平招牌的懸掛是歷史形成的，也是市場(chǎng)上招牌普遍的掛設(shè)方式，同時(shí)也是市政管理部門規(guī)定的，不應(yīng)拆除?！痉制纭勘景傅臓?zhēng)議焦點(diǎn)是禹純霞是否對(duì)其專有部位相對(duì)應(yīng)的外墻享83【評(píng)析】《根據(jù)區(qū)分所有權(quán)解釋》第三、四條規(guī)定，建筑物的外墻應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分。業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)，但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約、損害他人合法權(quán)益的除外。此規(guī)定含有幾層含義：1、建筑物的外墻屬于共有部分，所有權(quán)是全體業(yè)主共有享有。業(yè)主對(duì)外墻享有共有權(quán)，包括使用權(quán)、收益權(quán)和一定的處分權(quán)，其中一定的處分權(quán)利是指對(duì)共有部分的處分要經(jīng)一定數(shù)量的業(yè)主的同意，否則處分便是無(wú)效的，這便體現(xiàn)了其他業(yè)主對(duì)共有部分的管理權(quán)。也意味著業(yè)主并不當(dāng)然的享有對(duì)共有部分進(jìn)行單獨(dú)使用的權(quán)利?！驹u(píng)析】《根據(jù)區(qū)分所有權(quán)解釋》第三、四條規(guī)定，建筑物的外墻應(yīng)842、業(yè)主無(wú)償利用共有部分的正當(dāng)性的條件。具體而言，有三個(gè)方面：第一，無(wú)償利用的共有部分的范圍必須是屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分，不能超越其對(duì)應(yīng)部分；第二，無(wú)償利用的前提是基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，如在經(jīng)營(yíng)性用房外安設(shè)標(biāo)牌、在屋頂上安裝太陽(yáng)能熱水器等，這是對(duì)業(yè)主專有權(quán)利的適當(dāng)延伸。合理需要并不是個(gè)人單方面的主張，而是要經(jīng)過一定的程序得到他人和相關(guān)部門的認(rèn)可。第三，不違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，不損害他人合法權(quán)益。只要具備以上三個(gè)條件，業(yè)主對(duì)共有部分的使用便是無(wú)償?shù)?，?duì)其他共有人便不構(gòu)成侵權(quán)。在發(fā)生權(quán)利沖突的情況下，專有部分所有人對(duì)與其對(duì)應(yīng)的共有部分享有優(yōu)先使用權(quán)。2、業(yè)主無(wú)償利用共有部分的正當(dāng)性的條件。具體而言，有三個(gè)方面853、業(yè)主對(duì)共有部分的使用也要考慮到建筑物性質(zhì)用途、地方規(guī)定以及相關(guān)慣例。看房屋的用途，如果房屋是居住，對(duì)外墻等共有部分的無(wú)償使用必須是不以盈利為目的，如果房屋是商用的，那么要以盡可能發(fā)揮房屋的經(jīng)濟(jì)效益為原則。建筑物外墻等共有部分是市容市貌的重要組成部分，對(duì)共有部分的使用，要服從管理部門的統(tǒng)一安排，符合相關(guān)地方管理規(guī)定。4、盡管該條解釋并沒有明確規(guī)定業(yè)主對(duì)與其專有部分相對(duì)應(yīng)的共有部分享有優(yōu)先使用權(quán)，但是根據(jù)慣例，共有人還是應(yīng)該對(duì)與其專有部分相對(duì)應(yīng)的共有部分享有優(yōu)先使用權(quán)的。3、業(yè)主對(duì)共有部分的使用也要考慮到建筑物性質(zhì)用途、地方規(guī)定以86因?yàn)閷Ｓ胁糠峙c共有部分在物理上具有不可分離的統(tǒng)一結(jié)構(gòu)體關(guān)系，業(yè)主對(duì)與其專有部分相對(duì)應(yīng)的共有部分享有優(yōu)先使用權(quán)是對(duì)專有權(quán)利的一種延伸。同時(shí)業(yè)主的優(yōu)先使用權(quán)也要具備上述三個(gè)條件具體到本案，建筑物具有區(qū)分所有權(quán)，外墻面應(yīng)屬于全體業(yè)主共有，雖然王惠平是一樓房屋的承租人，但是其也享有業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，其可以使用外墻面。該房屋是商用房屋，當(dāng)事人購(gòu)買和租用房屋的主要目的是為了經(jīng)營(yíng)，為更好地實(shí)現(xiàn)房屋的效用及經(jīng)濟(jì)價(jià)值，王惠平在二樓窗臺(tái)線以下懸掛招牌是為了經(jīng)營(yíng)的需要，沒有超出對(duì)應(yīng)的范圍，沒有影響到二層的通風(fēng)、采光和其他使用，同時(shí)符合淮安市地方管理規(guī)定和歷史慣例以及市場(chǎng)上招牌的普遍懸掛方式。因?yàn)閷Ｓ胁糠峙c共有部分在物理上具有不可分離的統(tǒng)一結(jié)構(gòu)87而禹純霞的需求并不是合理的，雖然其主張對(duì)外墻有多種用途，如做玻璃幕墻、懸掛招牌、安裝空調(diào)，但是做玻璃幕墻要得到城市規(guī)劃部門的審批，并征得其他共有人的同意，懸掛招牌也要符合市場(chǎng)管理規(guī)約，而相關(guān)管理規(guī)約規(guī)定招牌廣告不應(yīng)多層設(shè)置，如二層廣告招牌懸掛在一層招牌上，則不符合該規(guī)約，即使安裝空調(diào)也完全可以選擇其他地方安裝，而不一定要占用一層招牌的位置。因此，禹純霞所謂的需求其實(shí)并不是合理的。其主張對(duì)相應(yīng)外墻面享有優(yōu)先使用權(quán)的條件并不具備。王惠平不構(gòu)成侵權(quán)，也不構(gòu)成妨害，無(wú)需拆除招牌。而禹純霞的需求并不是合理的，雖然其主張對(duì)外墻有多種用88本案中禹純霞的需求是不合理的。如果其需求合理該如何處理呢？此時(shí)存在權(quán)利的沖突，禹純霞對(duì)相應(yīng)的外墻面應(yīng)享有優(yōu)先使用權(quán)，如果王惠平要繼續(xù)懸掛廣告牌必須要經(jīng)過禹純霞的同意，否則便要拆除。綜上，業(yè)主對(duì)與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面享有優(yōu)先使用權(quán)具有條件限制，同時(shí)也要符合慣例和地方管理規(guī)定，顯然第二種觀點(diǎn)是正確的。本案中禹純霞的需求是不合理的。89

管理權(quán)的概念管理權(quán)的內(nèi)容建筑物的管理物業(yè)管理

管理權(quán)，亦稱成員權(quán)，指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的作為建筑物的一個(gè)團(tuán)體組織的成員所享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。管理組織成員權(quán)人的權(quán)利義務(wù)管理權(quán)的概念管理權(quán)，亦稱成員權(quán)，指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在90

管理組織

管理規(guī)約

業(yè)主大會(huì)A75管理機(jī)構(gòu)（A81）業(yè)主委員會(huì)業(yè)主大會(huì)性質(zhì)組織及活動(dòng)方式物業(yè)服務(wù)企業(yè)其他管理人規(guī)約制定規(guī)約效力規(guī)約內(nèi)容管理組織業(yè)主大會(huì)A75管理機(jī)構(gòu)（A81）業(yè)主委員會(huì)業(yè)主大會(huì)91

業(yè)主大會(huì)—業(yè)主參與物業(yè)管理活動(dòng)的組織形式；業(yè)主大會(huì)—由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成；業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，有權(quán)依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主公約的約定，決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一切物業(yè)管理事項(xiàng)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的任何業(yè)主，都必須遵守業(yè)主大會(huì)制定的業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，遵守業(yè)主大會(huì)制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，并執(zhí)行業(yè)主大會(huì)作出的決定。業(yè)主大會(huì)—業(yè)主參與物業(yè)管理活動(dòng)的組織形式；92

《物權(quán)法》第78條：“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。

《物權(quán)法》第78條：“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決93成員權(quán)人的權(quán)利義務(wù)成員權(quán)人的權(quán)利成員權(quán)人的義務(wù)

表決權(quán)（A76)參與制定規(guī)約權(quán)選任及解任管理者的權(quán)利請(qǐng)求權(quán)

訴訟權(quán)

執(zhí)行決議，遵守規(guī)約接受管理“不得”規(guī)定成員權(quán)人的權(quán)利義務(wù)成員權(quán)人成員權(quán)人表決權(quán)（A76)執(zhí)行決94即參加管理團(tuán)體會(huì)議，參與制定管理規(guī)約的權(quán)利。所謂管理規(guī)約，是指由業(yè)主制定的有關(guān)如何管理、使用和維護(hù)共有財(cái)產(chǎn)以及規(guī)范其相互之間的關(guān)系的協(xié)議。國(guó)外一般都規(guī)定區(qū)分所有權(quán)人可以制定規(guī)約，決定有關(guān)事項(xiàng)。如《德國(guó)住宅所有權(quán)法》第15條中規(guī)定:“住宅所有權(quán)人得以約定規(guī)定特別所有權(quán)及共有之使用規(guī)則?！薄度毡窘ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)法》第30條規(guī)定:“區(qū)分所有人間關(guān)于管理或使用建筑物、其占地或附屬設(shè)施的事項(xiàng)，除本法規(guī)定者外，可以以規(guī)約規(guī)定之。有關(guān)一些共用部分與全體區(qū)分所有人利害無(wú)關(guān)的事項(xiàng)，除全體區(qū)分所有人之以規(guī)約所定者外，可由共用部分區(qū)分所有人以規(guī)約規(guī)定?！奔磪⒓庸芾韴F(tuán)體會(huì)議，參與制定管理規(guī)約的權(quán)利。所謂管理規(guī)約，是95《意大利民法典》第1138條第1款規(guī)定:“當(dāng)共有人為十人以上時(shí)，應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)則，這一規(guī)則應(yīng)當(dāng)包括按照每個(gè)共有人享有的權(quán)利和義務(wù)使用共用財(cái)產(chǎn)的規(guī)則和分?jǐn)傎M(fèi)用的規(guī)定，保護(hù)建筑物裝飾的規(guī)定以及有關(guān)管理的規(guī)定?！蔽覈?guó)臺(tái)灣公寓大廈管理?xiàng)l例第23條規(guī)定:“有關(guān)公寓大廈、基地或附屬設(shè)施之管理使用及其他住戶相互關(guān)系，除法令另有規(guī)定外，得以規(guī)約定之?！薄兑獯罄穹ǖ洹返?138條第1款規(guī)定:“當(dāng)共有人為十人以上96如《德國(guó)住宅所有權(quán)法》第26條規(guī)定:“住宅所有權(quán)人以多數(shù)決議決管理人之選任及解任，選任期間最高為5年，管理者之解任以有重大原因?yàn)橄蕖薄度毡窘ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)法》第25條規(guī)定，區(qū)分所有人原則上得依集會(huì)決議選任及解任管理人。管理人如有不正當(dāng)行為或其他不適于執(zhí)行職務(wù)的情況時(shí)，各區(qū)分所有人得請(qǐng)求法院將其解任。我國(guó)《物權(quán)法》第75條第1款規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。第81條第2款規(guī)定，對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。上述規(guī)定均在明確業(yè)主選舉權(quán)與解任管理人的權(quán)利。如《德國(guó)住宅所有權(quán)法》第26條規(guī)定:“住宅所有權(quán)人以多數(shù)決議97請(qǐng)求權(quán)。即區(qū)分所有人作為管理團(tuán)體之成員而對(duì)公共管理事項(xiàng)及共同收益的應(yīng)得份額所享有的請(qǐng)求權(quán)。主要包括以下四項(xiàng)請(qǐng)求權(quán):其一，請(qǐng)求召集集會(huì)的權(quán)利。如《日本建筑物區(qū)分所有權(quán)法》第34條第3項(xiàng)規(guī)定:“區(qū)分所有人有五分之一以上，且表決權(quán)亦有五分之一以上的，得向管理人表明會(huì)議目的事項(xiàng)，請(qǐng)求召集集會(huì)?！薄兜聡?guó)住宅所有權(quán)法》第24條第1、2項(xiàng)規(guī)定:“有四分之一以上。之住宅所有人以書面說(shuō)明目的及原因而請(qǐng)求時(shí)，管理人須召集所有權(quán)人會(huì)議?！?/p>

請(qǐng)求權(quán)。即區(qū)分所有人作為管理團(tuán)體之成員而對(duì)公共管理事項(xiàng)及共同98其二，請(qǐng)求正當(dāng)管理共同關(guān)系事務(wù)的權(quán)利。如《德國(guó)住宅所有權(quán)法》規(guī)定，住宅所有權(quán)人有要求正當(dāng)管理共同關(guān)系事務(wù)的權(quán)利，尤其有權(quán)要求公平考量各住宅所有人的共同利益。第43條第1項(xiàng)第1至第4款規(guī)定，住宅所有權(quán)人對(duì)于多數(shù)決的決議，有權(quán)請(qǐng)求法院撤銷，并可請(qǐng)求法院依非訟事件程序裁定共同關(guān)系事項(xiàng)?！度鹗棵穹ǖ洹返?12條之5第2項(xiàng)規(guī)定:“應(yīng)有部分價(jià)值比例之確定因錯(cuò)誤而為不當(dāng)，或因建筑物之改建或環(huán)境之變更致其不當(dāng)者，分層建筑物所有人享有更正請(qǐng)求權(quán)?！贝送?，法國(guó)現(xiàn)行住宅分層所有權(quán)法也設(shè)有相應(yīng)的規(guī)定。其二，請(qǐng)求正當(dāng)管理共同關(guān)系事務(wù)的權(quán)利。如《德國(guó)住宅所有權(quán)法》99其三，請(qǐng)求收取共用部分應(yīng)得之利益的權(quán)利。區(qū)分所有人對(duì)共用部分之收益享有請(qǐng)求權(quán)。如《瑞士民法典》第712第之11第(1)項(xiàng):“全體樓層所有人，有權(quán)以全體的名義通過共同管理行為取得財(cái)產(chǎn)，如收取定期金并從中提取樓房更新資金等?！逼渌?，請(qǐng)求停止違反共同利益的行為，請(qǐng)求拍賣違反義務(wù)的區(qū)分所有人的專有部分，解除其共同關(guān)系。此點(diǎn)，我國(guó)《物權(quán)法》未作規(guī)定，可以考慮將來(lái)制定專門的《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》時(shí)予以追加規(guī)定。其三，請(qǐng)求收取共用部分應(yīng)得之利益的權(quán)利。區(qū)分所有人對(duì)共用部分100《物權(quán)法》第七十八條業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

《物權(quán)法》第七十八條業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具101

業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。（A71)

業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。（A72)

業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。（A77)

業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)102物的管理人的管理（A83)維修基金(A76、79）共有部分的費(fèi)用與收益對(duì)建筑物不當(dāng)毀損行為的管理對(duì)建筑物不當(dāng)使用行為的管理對(duì)生活妨害行為的管理行政機(jī)關(guān)的管理物的管理人的管理（A83)維修基金(A76、79）共有部分的103

籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建104

《物權(quán)法》第八十三條：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟?！薄段餀?quán)法》第八十三條：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及105物業(yè)服務(wù)企業(yè)的產(chǎn)生物業(yè)糾紛的處理（L)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同建設(shè)單位依法簽約的業(yè)主簽約的建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，……對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！蛾P(guān)于審理物業(yè)糾紛的解釋》A1物業(yè)服務(wù)企業(yè)的產(chǎn)生物業(yè)糾紛的處理（L)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同建106

選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人由業(yè)主共同決定（A76）

業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。（A81）

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。（A82)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人由業(yè)主共同決定（A76107【案情】1998年3月，二罪犯潛入筆架山莊，在山莊的空置房屋內(nèi)潛伏4日，掌握了某業(yè)主的出入規(guī)律，第4天深夜某業(yè)主回家時(shí)，罪犯在家門前將其搶劫殺害。二年后，刑事案件偵破、審理完畢，二罪犯均被執(zhí)行死刑。死者家屬認(rèn)為物業(yè)管理公司疏于對(duì)空置房屋的管理，對(duì)出入住宅區(qū)的可疑人員不加防范，存在嚴(yán)重的過錯(cuò)，對(duì)死者的被害負(fù)有不可推卸的責(zé)任，將物業(yè)管理公司推上被告席，索賠139萬(wàn)元?！九袥Q】一審法院判決物業(yè)管理公司支付死者家屬10萬(wàn)元賠償金。