房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃培訓(xùn)講義96

1目錄錄產(chǎn)品策劃體系系定位12產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)礎(chǔ)資料3產(chǎn)品策劃體系系內(nèi)容4反饋與修正2產(chǎn)品策劃體系系定位3緣起經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)擔(dān)建筑規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)院的部分分功能，增加加所提方案的的可操作性與可可實(shí)施性。3經(jīng)紀(jì)公司開(kāi)發(fā)商建筑規(guī)劃院房地產(chǎn)項(xiàng)目前前期顧問(wèn)階段段反饋修正反饋修正給出結(jié)論給出結(jié)論4緣起前端市場(chǎng)定位位后端營(yíng)銷推廣廣房地產(chǎn)項(xiàng)目前前期報(bào)告中端產(chǎn)品策劃劃經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)擔(dān)建筑規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)院的部分分功能，增加加所提方案的的可操作性與可可實(shí)施性。給出結(jié)論反饋修正給出結(jié)論反饋修正反饋修正5定位前端市場(chǎng)定位位中端產(chǎn)品策劃劃后端營(yíng)銷推廣廣房地產(chǎn)項(xiàng)目前前期報(bào)告房地產(chǎn)項(xiàng)目前前期策劃過(guò)程程中承前啟后的模塊。經(jīng)紀(jì)公司間競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)，產(chǎn)產(chǎn)品策劃由自自選動(dòng)作變?yōu)闉橐?guī)定動(dòng)作，，廣度及深度度也逐漸加大大。6思源2010年北京地區(qū)某項(xiàng)目前期投投標(biāo)報(bào)告7易居2009年上海地區(qū)某項(xiàng)目前期定定位報(bào)告8世邦魏理仕2009年青島地區(qū)的的前期報(bào)告9產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)礎(chǔ)資料102.當(dāng)?shù)卣咭?guī)范范4.市場(chǎng)調(diào)研1.地塊資料3.開(kāi)發(fā)商訴求基礎(chǔ)資料5.項(xiàng)目定位客觀事實(shí)主觀判斷112.當(dāng)?shù)卣咭?guī)范范4.市場(chǎng)調(diào)研1.地塊資料3.開(kāi)發(fā)商訴求基礎(chǔ)資料5.項(xiàng)目定位12地塊資料地塊資料主要要包括：規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)及及相關(guān)政府文文件地塊CAD圖地塊內(nèi)外部情情況既有規(guī)劃方案案13地塊資料|規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)及及相關(guān)政府文文件規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)及及相關(guān)政府文文件：地塊真實(shí)的官方權(quán)威信息14地塊資料|規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)及及相關(guān)政府文文件規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)15地塊資料|規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)及及相關(guān)政府文文件規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)地塊的用地性性質(zhì)、面積指指標(biāo)、容積率率、限高、建筑密密度16地塊資料|規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)及及相關(guān)政府文文件規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)是否含代征/代建的道路用用地及綠化用地指標(biāo)是否有政策房房指標(biāo)？限價(jià)房/廉租房/回遷房/回遷商業(yè)17地塊資料|規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)及及相關(guān)政府文文件規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)建筑紅線退讓讓距離及道路路紅線退讓距距離社區(qū)出入口方方位設(shè)置要求求與車位配比比要求18地塊資料|規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)及及相關(guān)政府文文件規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)地塊圖：直觀觀了解19地塊資料|規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)及及相關(guān)政府文文件相關(guān)政府文件件：其它官方方文件作為補(bǔ)補(bǔ)充市政管線情況況、采暖方式式……20地塊資料|地塊CAD圖地塊CAD圖：產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)的底稿，力求準(zhǔn)確無(wú)誤誤。開(kāi)發(fā)商直接提提供CAD圖紙；由釘樁點(diǎn)坐標(biāo)文件生成；用用JPG圖片大致勾勒勒生成。CAD格式文件釘樁點(diǎn)文件21地塊資料|地塊內(nèi)部及周周邊情況地塊內(nèi)部及周周邊情況：現(xiàn)狀及未來(lái)規(guī)規(guī)劃，盡可能用實(shí)實(shí)景照片展示。內(nèi)部：是否存在地勢(shì)勢(shì)高差、原生生植被、水系、溫泉、工業(yè)業(yè)遺存等？是否存在被污污染后需要更更換的土壤？？外部：有利因素：景景觀資源，如如河流湖泊、、旅游景點(diǎn)、、城市地標(biāo)等等；社會(huì)資源源，如重點(diǎn)中中小學(xué)，大型型醫(yī)院，市政政公園，體育育場(chǎng)館等；交交通站點(diǎn)，如如地鐵/輕軌/BRT站點(diǎn)等。不利因素：噪噪聲及粉塵污污染，如市政政主干道，鐵鐵路，工廠，，專業(yè)市場(chǎng)，，發(fā)電廠；心心理負(fù)面影響響，如高壓線走廊，火葬場(chǎng)，墳墳地，破舊樓樓房等。22地塊資料|地塊內(nèi)部及周周邊情況案例西中中南北東23地塊資料|既有規(guī)劃方案案某項(xiàng)目概念性性總規(guī)方案開(kāi)發(fā)商已有規(guī)規(guī)劃方案，需需經(jīng)紀(jì)公司提供建議及意意見(jiàn)；綜合體的公寓項(xiàng)目，要求對(duì)對(duì)標(biāo)準(zhǔn)層進(jìn)行行分割，需開(kāi)開(kāi)發(fā)商提供標(biāo)準(zhǔn)層圖紙。某城市綜合體體項(xiàng)目公寓部部分標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)圖圖紙242.當(dāng)?shù)卣咭?guī)范范4.市場(chǎng)調(diào)研1.地塊資料3.開(kāi)發(fā)商訴求基礎(chǔ)資料5.項(xiàng)目定位25當(dāng)?shù)卣咭?guī)范范項(xiàng)目所在省、、市的最新的政策規(guī)范要要求。建筑間距系數(shù)日照測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)建筑寬高比與樓座排布相相關(guān)的規(guī)范……26當(dāng)?shù)卣咭?guī)范范日照及間距系系數(shù)設(shè)計(jì)依據(jù)據(jù)：《沈陽(yáng)市居住建建筑間距和住住宅日照管理理規(guī)定》(沈陽(yáng)市人民政政府令2006第64號(hào))“第九條”：住住宅建筑高度度在40米以上時(shí)，面寬不大于60米?！暗谑臈l””：高層建筑筑遮擋相鄰住住宅，當(dāng)建筑筑高度與建筑筑面寬之比大大于1.2時(shí)，按遮擋建建筑面寬確定定建筑間距系系數(shù)；在三環(huán)路以內(nèi)內(nèi)地區(qū)，當(dāng)建建筑高度在40米以上時(shí)，建建筑間距系數(shù)數(shù)不得小于1.4，且建筑間距距不得小于40米；“第十七條””：沿城市主主要道路一側(cè)側(cè)并列布置的的高層住宅之之間的建筑間間距除滿足本本規(guī)定相對(duì)應(yīng)應(yīng)的建筑間距距要求外，不得小于30米?！暗诙龡l條”：住宅日日照是指住宅宅主采光面居居室的滿窗日日照時(shí)數(shù)。日日照標(biāo)準(zhǔn)日為為大寒日，有有效日照時(shí)間間帶為上午8時(shí)至下午4時(shí)?！暗诙鍡l條”：新建高高層住宅或高高層和多層混混合的住宅成成組布置時(shí)，，新建住宅日照應(yīng)不低于于大寒日1小時(shí)。建筑寬高比建筑間距日照測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)27當(dāng)?shù)卣咭?guī)范范項(xiàng)目所在省、、市的最新的政策規(guī)范要要求。層高陽(yáng)臺(tái)飄窗入戶花園地下空間……與贈(zèng)送面積相相關(guān)的規(guī)范28當(dāng)?shù)卣咭?guī)范范贈(zèng)送面積依據(jù)據(jù)：成都都市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理局局關(guān)關(guān)于于對(duì)對(duì)《《成成都都市市規(guī)規(guī)劃劃管管理理技技術(shù)術(shù)規(guī)規(guī)定定》》中中容容積積率率、、建建筑筑面面積積等等指指標(biāo)標(biāo)的的補(bǔ)補(bǔ)充充解解釋釋二、、住住宅宅建建筑筑層高高不不應(yīng)應(yīng)大大于于3.6米。躍躍層層式式住住宅宅起起居居室室（（廳廳））、、低低層層住住宅宅起起居居室室（（廳廳））層層高高為為戶戶內(nèi)內(nèi)通通高高以以及及住住宅宅坡坡屋屋頂頂部部分分除除外外。。六、、每每套套住住宅宅陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)（（含含各各類類形形式式的的陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)、、入入戶戶花花園園、、露露臺(tái)臺(tái)等等非非公公共共活活動(dòng)動(dòng)空空間間））的的水平平投投影影面面積積不不大大于于該該套套住住宅宅套套型型建建筑筑面面積積的的20%；商商業(yè)業(yè)、、辦辦公公、、酒酒店店建建筑筑的的每每層層陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)水水平平投投影影面面積積不不大大于于該該層層建建筑筑面面積積的的15%。此此外外，，陽(yáng)臺(tái)臺(tái)進(jìn)進(jìn)深深不不應(yīng)應(yīng)大大于于1.8米，低低層層住住宅宅、、退退臺(tái)臺(tái)式式建建筑筑陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)等等有有特特殊殊要要求求的的除除外外。。七、、飄窗窗窗臺(tái)臺(tái)與與室室內(nèi)內(nèi)樓樓地地面面高高差差不不得得小小于于0.45米，，且且凸凸出出外外墻墻寬寬度度不不得得大大于于0.6米。。八、、除除建建筑筑入入口口雨雨篷篷外外，，建筑筑附附屬屬構(gòu)構(gòu)件件（（如如空空調(diào)調(diào)板板、、花花池池、、構(gòu)構(gòu)造造板板等等））的的進(jìn)進(jìn)深深不不宜宜大大于于0.6米，，且且連連續(xù)續(xù)長(zhǎng)長(zhǎng)度度不不應(yīng)應(yīng)大大于于1.8米。。住住宅宅建建筑筑不不允允許許設(shè)設(shè)置置除除結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)構(gòu)件件以以外外的的附附屬屬構(gòu)構(gòu)件件。。九、、除除避避讓讓、、對(duì)對(duì)接接市市政政公公共共地地下下空空間間外外，，建建筑筑物物地地下下室室、、半半地地下下室室的的頂頂板板面面不不應(yīng)應(yīng)高高于于室室外外地地坪坪1.0米；；建建筑筑物物地地下下室室、、半半地地下下室室頂頂板板面面高高于于室室外外地地坪坪大大于于1.0米時(shí)時(shí)，，按按照照該該層層水水平平投投影影面面積積計(jì)計(jì)入入容容積積率率。。地地下下室室、、半半地地下下室室頂頂板板面面高高于于室室外外地地坪坪部部分分按按地地上上建建筑筑的的規(guī)規(guī)定定進(jìn)進(jìn)行行退退距距管管理理。。十一一、、本本解解釋釋自自2010年2月25日起起施施行行，，有有效效期期為為兩兩年年。。其它它類類型型：：樓樓座座高度度控控制制、土土地地使使用用年年限限（（沈沈陽(yáng)陽(yáng)））、、外外立立面面要要求求（（銀銀川川））等………根據(jù)據(jù)住住宅宅地地塊塊3.2的容容積積率率及及沈沈陽(yáng)陽(yáng)市市相相關(guān)關(guān)日日照照和和建建筑筑間間距距的的要要求求，，估估算算平均均層層數(shù)數(shù)30-35層能能滿滿足足相相關(guān)關(guān)指指標(biāo)標(biāo)；根據(jù)據(jù)抗抗震震設(shè)設(shè)防防的的要要求求及及各各結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)形形式式高高限限的的要要求求，，本本案案住住宅宅部部分分控控制制高高度度不不超超過(guò)過(guò)120-130米；；根據(jù)據(jù)《高規(guī)規(guī)》要求求，，100米以以上上的的住住宅宅，，應(yīng)應(yīng)設(shè)設(shè)置置避避難難層層，，而而避難難層層的的設(shè)設(shè)置置，，會(huì)會(huì)造造成成高高層層住住宅宅的的成成本本和和公公攤攤面面積積的的增增加加；根據(jù)據(jù)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)計(jì)計(jì)算算要要求求，，建建筑筑體體越越高高，，荷荷載載要要求求就就越越高高，，鋼鋼筋筋用用量量增增加加、、混混凝凝土土標(biāo)標(biāo)號(hào)號(hào)提提高高、、構(gòu)構(gòu)件件截截面面尺尺寸寸加加大大，，因因此此，，在在增加加建建安安成成本本的同同時(shí)時(shí)，，減小小實(shí)實(shí)際際使使用用空空間間，即即得得房房率率會(huì)會(huì)進(jìn)進(jìn)一一步步降降低低；；因此此，，建建議議本本項(xiàng)項(xiàng)目目住宅宅高高度度控控制制在在100米以以內(nèi)內(nèi)當(dāng)?shù)氐卣卟咭?guī)規(guī)范范302.當(dāng)?shù)氐卣卟咭?guī)規(guī)范范4.市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研1.地塊塊資資料料3.開(kāi)發(fā)發(fā)商商訴訴求求基礎(chǔ)礎(chǔ)資資料料5.項(xiàng)目目定定位位31開(kāi)發(fā)發(fā)商商訴訴求求開(kāi)發(fā)發(fā)商商訴訴求求：：項(xiàng)項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)、、項(xiàng)項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展方方向向、、期期望望均均價(jià)價(jià)、、開(kāi)開(kāi)工工順順序序、、可可突突破破的的限限制制性性規(guī)規(guī)劃劃條條件件等等，，通通過(guò)過(guò)項(xiàng)項(xiàng)目目招招投投標(biāo)標(biāo)文文件件或或與與開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商溝溝通通了了解解。。最重重要要是是項(xiàng)項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)：：追求求高高利利潤(rùn)潤(rùn)還還是是回回款款速速度度？？本項(xiàng)項(xiàng)目目的的目目標(biāo)標(biāo)是是什什么么？？是迅迅速速回回收收資資金金是利利潤(rùn)潤(rùn)最最大大化化關(guān)鍵鍵是是大大老老板板的的想想法法32開(kāi)發(fā)發(fā)商商訴訴求求開(kāi)發(fā)發(fā)商商對(duì)對(duì)開(kāi)工工順順序序常常常有有自自己己的的考考慮慮。。ABCDE初步步方方案案：：開(kāi)開(kāi)工工順順序序，，由由南南向向北北最終終方方案案：：開(kāi)開(kāi)工工順順序序，，由由北北向向南南由南南向向北北由北北向向南南33開(kāi)發(fā)發(fā)商商訴訴求求開(kāi)發(fā)發(fā)商商提提出出突突破破某某些些限限規(guī)規(guī)，，如如突突破破““90/70”限限制制、、增增大大容容積積率率、、提提高高建建筑筑限限高高、、提提高高層層高高、、提提供供周周邊邊學(xué)學(xué)校校入入學(xué)學(xué)資資格格等等，，一一定定要要慎重重考考慮慮，確定定其其可可實(shí)實(shí)施施性性。342.當(dāng)?shù)氐卣卟咭?guī)規(guī)范范4.市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研1.地塊塊資資料料3.開(kāi)發(fā)發(fā)商商訴訴求求基礎(chǔ)礎(chǔ)資資料料5.項(xiàng)目目定定位位35市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研|宏觀觀市市場(chǎng)場(chǎng)宏觀觀市市場(chǎng)場(chǎng)涉涉及及城市市層層面面的信信息息，，如如：：GDP，房房地地產(chǎn)產(chǎn)年年度度/季度度/月度度的的成成交交量量與與成成交交均均價(jià)價(jià)36市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研|中觀觀市市場(chǎng)場(chǎng)中觀觀市市場(chǎng)場(chǎng)涉涉及及區(qū)域域及及板板塊塊層層面面的信信息息，，如如：：區(qū)區(qū)域域位位置置，，成成熟熟度度，，居居民民評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)區(qū)域域位位置置：：主主要要是是與與市市中中心心/商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)/商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)/政務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)的的通通達(dá)達(dá)性性、、路路程程距距離離及及所所需需時(shí)時(shí)間間37市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研|中觀觀市市場(chǎng)場(chǎng)中觀觀市市場(chǎng)場(chǎng)涉涉及及區(qū)域域及及板板塊塊層層面面的信信息息，，如如：：區(qū)區(qū)域域位位置置，，成成熟熟度度，，居居民民評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)區(qū)域域成成熟熟度度：：城城市市中中心心黃黃金金區(qū)區(qū)域域/CBD/新興興居居住住區(qū)區(qū)/未來(lái)來(lái)規(guī)規(guī)劃劃利利好好區(qū)區(qū)域域/旅游游度度假假區(qū)區(qū)………38市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研|中觀觀市市場(chǎng)場(chǎng)中觀觀市市場(chǎng)場(chǎng)涉涉及及區(qū)域域及及板板塊塊層層面面的信信息息，，如如：：區(qū)區(qū)域域位位置置，，成成熟熟度度，，居居民民評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)居民民評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)：：即即當(dāng)當(dāng)?shù)氐厥惺忻衩駥?duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目所所在在區(qū)區(qū)域域的的看看法法，，如如成成都都的的西貴貴南南富富，北北京京的的東東富富西西貴貴，，是否否是是傳傳統(tǒng)統(tǒng)豪豪宅宅區(qū)區(qū)（（北北京京朝朝陽(yáng)陽(yáng)公公園園，，沈沈陽(yáng)陽(yáng)棋棋盤盤山山、、蘇蘇州州金金雞雞湖湖））項(xiàng)目目是是要要融融入入這這個(gè)個(gè)區(qū)區(qū)域域還還是是要要跳跳出出這這個(gè)個(gè)區(qū)區(qū)域域？？39市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研|微觀觀市市場(chǎng)場(chǎng)微觀觀市市場(chǎng)場(chǎng)涉涉及及直接接競(jìng)競(jìng)品品，如如：：競(jìng)競(jìng)品品產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型、、建建筑筑/園林林風(fēng)風(fēng)格格、、精精裝裝報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)及及標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、、單單盤盤年年度度/季度度/月度度消消化化量量，，現(xiàn)現(xiàn)有有存存量量，，暢暢銷銷/滯銷銷產(chǎn)產(chǎn)品品的的房房型型、、面面積積區(qū)區(qū)間間、、單單價(jià)價(jià)、、總總價(jià)價(jià)區(qū)區(qū)間間等等。。40市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研|微觀觀市市場(chǎng)場(chǎng)微觀觀市市場(chǎng)場(chǎng)涉涉及及直接接競(jìng)競(jìng)品品，如如：：競(jìng)競(jìng)品品產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型，，建建筑筑/園林林風(fēng)風(fēng)格格，，精精裝裝報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)及及標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，單單盤盤年年度度/季度度/月度度消消化化量量，，現(xiàn)現(xiàn)有有存存量量，，暢暢銷銷/滯銷銷產(chǎn)產(chǎn)品品的的房房型型、、面面積積區(qū)區(qū)間間、、單單價(jià)價(jià)、、總總價(jià)價(jià)區(qū)區(qū)間間，，客客群群等等。。412.當(dāng)?shù)氐卣卟咭?guī)規(guī)范范4.市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研1.地塊塊資資料料3.開(kāi)發(fā)發(fā)商商訴訴求求基礎(chǔ)礎(chǔ)資資料料5.項(xiàng)目目定定位位42項(xiàng)目目定定位位|項(xiàng)目目檔檔次次和和居居所所用用途途項(xiàng)目目檔檔次次和和居居所所用用途途：：指導(dǎo)導(dǎo)戶戶型型及及樓樓座座標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)。高端端中高高端端中端端頂級(jí)級(jí)第一一居居所所第二二居居所所商務(wù)務(wù)公公寓寓投資資型型度假假養(yǎng)養(yǎng)生生………項(xiàng)目目檔檔次次居所所用用途途43客群群定定位位：：目目標(biāo)標(biāo)客客群群的的家家庭庭收收入入、、成成員員數(shù)數(shù)量量、、房型型需需求求、、能能承承受受的的單單價(jià)價(jià)與與總總價(jià)價(jià)等。。項(xiàng)目目定定位位|客群群定定位位44客群群定定位位：：鮮明明地地域域特特性性的需需求求。。例如如：：成都都、、重重慶慶的的客客戶戶對(duì)對(duì)朝朝向向的的敏敏感感度度相相對(duì)對(duì)較較低低；；沈陽(yáng)陽(yáng)的的客客戶戶希希望望聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅的的主主臥臥能能設(shè)設(shè)在在二二層層；；沈陽(yáng)陽(yáng)客客戶戶偏偏好好地地中中海海式式的的建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格；；項(xiàng)目定定位|客群定定位45產(chǎn)品類類型與與戶型型配比比：最具指指導(dǎo)意意義，，重中中之重重產(chǎn)品類型戶型面積區(qū)間比例（建面比）公寓塔樓零居50-60㎡30-40%一居70-80㎡40-50%兩居90-110㎡20%合計(jì)23000㎡100%注意：：建建筑筑面積積/實(shí)得面面積?套數(shù)比比/建面比比?項(xiàng)目定定位|產(chǎn)品類類型與與戶型型配比比項(xiàng)目檔檔次居所用用途客群定定位產(chǎn)品類類型戶型配配比宏觀市市場(chǎng)中觀市市場(chǎng)微觀市市場(chǎng)小結(jié)產(chǎn)品策策劃基基礎(chǔ)資資料規(guī)劃意意見(jiàn)書(shū)書(shū)及相相關(guān)政政府文文件地塊CAD圖地塊內(nèi)內(nèi)外部部情況況既有規(guī)規(guī)劃方方案與樓座座排布布相關(guān)關(guān)與贈(zèng)送送面積積相關(guān)關(guān)其它項(xiàng)目目目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)發(fā)展方方向期望均均價(jià)開(kāi)工順順序……2、當(dāng)?shù)氐卣卟咭?guī)范范3、開(kāi)發(fā)發(fā)商訴訴求4、市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研研5、項(xiàng)目目定位位1、地塊塊資料料47產(chǎn)品策策劃體體系內(nèi)內(nèi)容對(duì)開(kāi)發(fā)發(fā)商的的判斷斷：擁有成成熟的的產(chǎn)品品體系系且在在異地地快速速?gòu)?fù)制制的某某些大大型開(kāi)開(kāi)發(fā)商商（如如萬(wàn)科科、龍龍湖、、星河河灣等等）、、對(duì)自自身產(chǎn)產(chǎn)品十十分自自信的的某些些中小小型開(kāi)開(kāi)發(fā)商商（如如潤(rùn)豐豐等）），只只需經(jīng)經(jīng)紀(jì)公公司提提供當(dāng)當(dāng)?shù)厥惺袌?chǎng)信信息、、項(xiàng)目目定位位及營(yíng)營(yíng)銷計(jì)計(jì)劃。。對(duì)產(chǎn)品品策劃劃的要要求往往往局局限于于開(kāi)發(fā)發(fā)商既既有方方案的的局部部修改改，如如某一一戶型型的室室內(nèi)布布局調(diào)調(diào)整、、銷售售動(dòng)線線的重重新安安排等等。如果是是太過(guò)過(guò)全面面深入入的產(chǎn)產(chǎn)品策策劃往往往是是事倍倍功半半，乃乃至產(chǎn)產(chǎn)生一一些負(fù)負(fù)面影影響。。因此需需要各各分支支機(jī)構(gòu)構(gòu)預(yù)先先準(zhǔn)確確判斷斷開(kāi)發(fā)發(fā)商的的實(shí)際際需求求。注意產(chǎn)品策劃體系49綜述產(chǎn)品策策劃體體系分分為六六部分分內(nèi)容容。地塊價(jià)價(jià)值分分析規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)原原則總體規(guī)規(guī)劃建建議戶型設(shè)設(shè)計(jì)建建議建筑及及園林林風(fēng)格格建議議附加值值提升升建議議50產(chǎn)品策劃體系地塊價(jià)價(jià)值分分析規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)原原則總體規(guī)規(guī)劃建建議戶型設(shè)設(shè)計(jì)建建議建筑及及園林林風(fēng)格格建議議附加值值提升升建議議地塊價(jià)價(jià)值分分析A4-1地塊居住價(jià)值高高品質(zhì)的純居住區(qū)

A4-3/4地塊教育配套用地高端品牌教育資源

A4-7地塊公園配套用地項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)之一

A4-10地塊混合用地商業(yè)價(jià)值較高居住價(jià)值一般東側(cè)配建廉租房A4-8地塊混合用地居住價(jià)值高于商業(yè)價(jià)值地塊價(jià)價(jià)值分分析地塊價(jià)價(jià)值分分析：：判斷斷各地地塊之之間、、同一一地塊塊各方方位之之間的的居住價(jià)價(jià)值和和商業(yè)業(yè)價(jià)值值?；诘氐貕K屬屬性及及內(nèi)外外部情情況案例：：廣渠路路15號(hào)地52地塊價(jià)價(jià)值分分析地塊價(jià)價(jià)值分分析：：判斷斷各地地塊之之間、、同一一地塊塊各方方位之之間的的居住價(jià)價(jià)值和和商業(yè)業(yè)價(jià)值值。居住價(jià)價(jià)值：：東地地塊>西地塊塊東部部＞東東地塊塊西部部商業(yè)價(jià)價(jià)值：：中間間規(guī)劃劃路>兩側(cè)影響因因素：：京九九鐵路路>建材城城>京開(kāi)高高速>城中村村改善因因素：：東側(cè)側(cè)綠地地>西側(cè)綠綠地西側(cè)綠化隔隔離帶帶東側(cè)綠化隔離帶帶東側(cè)居居住地地塊西側(cè)居居住地地塊N京九鐵路噪聲影響京開(kāi)高速噪聲影響建材市場(chǎng)綜合影響待拆遷城中村綜合影響150米綠帶改善環(huán)境降低噪聲100米綠帶改善環(huán)境基于地地塊內(nèi)外部部情況況案例：：黃土土崗項(xiàng)項(xiàng)目53地塊價(jià)價(jià)值分分析地塊價(jià)價(jià)值分分析：：綜合合體公公寓類類項(xiàng)目目，則則要判判斷不同樓樓層之之間，同一樓樓層之之間不不同朝朝向的居住住價(jià)值值。案例：：蘇州州某高高端公公寓項(xiàng)項(xiàng)目基于地地塊內(nèi)外部部情況況54產(chǎn)品策劃體系地塊價(jià)價(jià)值分分析規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)原原則總體規(guī)規(guī)劃建建議戶型設(shè)設(shè)計(jì)建建議建筑及及園林林風(fēng)格格建議議附加值值提升升建議議規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)原原則55規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)原原則規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)原原則：：確定定規(guī)劃劃方向向，如如容積率率的拆拆分，各地地塊的的容積率率和建建筑類類型，戶型分分配等西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊NR=2.9-3.1R=2.6-2.8R=1.9-2.1總建筑筑面積積做滿滿，實(shí)實(shí)現(xiàn)總總體2.5容積率率；適度拆拆分總總體容容積率率；拔高西西地塊塊容積積率指指標(biāo)，，做足足高度度，降降低東東地塊塊容積積率；；西地塊塊一分分為二二，西西側(cè)安安排政政策房房，盡盡量減減少占占地面面積，，剩余余部分分排商商品房房；所有商商品住住宅均均為南南北通通透的的板式式建筑筑，舒舒適性性較高高；案例：：黃土土崗項(xiàng)項(xiàng)目基于地地塊價(jià)價(jià)值分分析、、規(guī)劃劃指標(biāo)標(biāo)、項(xiàng)項(xiàng)目定定位等等56產(chǎn)品策劃體系地塊價(jià)價(jià)值分分析規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)原原則總體規(guī)規(guī)劃建建議戶型設(shè)設(shè)計(jì)建建議建筑及及園林林風(fēng)格格建議議附加值值提升升建議議總體規(guī)規(guī)劃建建議57總體規(guī)規(guī)劃建建議概念規(guī)規(guī)劃圖圖總規(guī)圖圖樓體鳥(niǎo)鳥(niǎo)瞰圖圖日照測(cè)測(cè)算圖圖……交通組組織圖圖消防通通道圖圖單元入入口圖圖地下車車庫(kù)圖圖……戶型配配比表表總規(guī)指指標(biāo)表表交通組組織戶型配配比總規(guī)布布局58總體規(guī)規(guī)劃建建議|總規(guī)布布局概念規(guī)規(guī)劃圖圖總規(guī)圖圖樓體鳥(niǎo)鳥(niǎo)瞰圖圖日照測(cè)測(cè)算圖圖……交通組組織圖圖消防通通道圖圖單元入入口圖圖地下車車庫(kù)圖圖……戶型配配比表表總規(guī)指指標(biāo)表表交通組組織戶型配配比總規(guī)布布局59概念規(guī)規(guī)劃圖圖：對(duì)對(duì)地塊塊進(jìn)行行初步步劃分分，確確定各各類型型產(chǎn)品品的大大致布布局，，用不同色色塊進(jìn)進(jìn)行區(qū)區(qū)分。案例：：黃土土崗項(xiàng)項(xiàng)目基于地地塊價(jià)價(jià)值分分析、、規(guī)劃劃指標(biāo)標(biāo)、項(xiàng)項(xiàng)目定定位等等西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊N中高端端商品住住宅區(qū)區(qū)中端商品住住宅區(qū)區(qū)公租房房限價(jià)房房景觀公公園總體規(guī)規(guī)劃建建議|總規(guī)布布局由西向向東排排布：：政策策房-中端商商品房房-中高端端商品品房60總體規(guī)規(guī)劃建建議|總規(guī)布布局總規(guī)圖圖：各各物業(yè)業(yè)類型型的樓座排布、、朝向向、建建筑形形式、、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層面面積、、單元數(shù)數(shù)等詳細(xì)細(xì)指標(biāo)標(biāo)。案例：：黃土土崗項(xiàng)項(xiàng)目61總體規(guī)規(guī)劃建建議|總規(guī)布布局樓體鳥(niǎo)鳥(niǎo)瞰圖圖：三維視視角的圖片片，加加深直直觀印印象。。案例：：黃土土崗項(xiàng)項(xiàng)目西南角視角東南角視角社區(qū)內(nèi)部視角62總體規(guī)規(guī)劃建建議|總規(guī)布布局日照測(cè)測(cè)算圖圖：日日照測(cè)測(cè)算軟軟件生生成的的圖片片，表表示總總規(guī)布布局符合相相關(guān)建建筑規(guī)規(guī)范。案例：：黃土土崗項(xiàng)項(xiàng)目63總體規(guī)規(guī)劃建建議|交通組組織概念規(guī)規(guī)劃圖圖總規(guī)圖圖樓體鳥(niǎo)鳥(niǎo)瞰圖圖日照測(cè)測(cè)算圖圖……交通組組織圖圖消防通通道圖圖單元入入口圖圖車位圖圖表……戶型配配比表表總規(guī)指指標(biāo)表表交通組組織戶型配配比總規(guī)布布局64總體規(guī)規(guī)劃建建議|交通組組織交通組組織圖圖：社社區(qū)內(nèi)內(nèi)外主主要道道路，，出入入口（（車行行、人人行））位置置案例：：黃土土崗項(xiàng)項(xiàng)目65總體規(guī)規(guī)劃建建議|交通組組織消防通通道圖圖：消消防車車行車車路線線，保保證符符合相相關(guān)消消防規(guī)規(guī)范案例：：黃土土崗項(xiàng)項(xiàng)目66總體規(guī)規(guī)劃建建議|交通組組織單元入入口圖圖：各各樓座座單元元的地地上入入戶方方向案例：：黃土土崗項(xiàng)項(xiàng)目67總體規(guī)規(guī)劃建建議|交通組組織車位圖圖表：：地下下車庫(kù)庫(kù)或地地面車車位分分布區(qū)區(qū)域示示意，，各車車庫(kù)的的出入入口位位置，，車位位統(tǒng)計(jì)計(jì)表案例：：黃土土崗項(xiàng)項(xiàng)目68總體規(guī)規(guī)劃建建議|戶型配配比概念規(guī)規(guī)劃圖圖總規(guī)圖圖樓體鳥(niǎo)鳥(niǎo)瞰圖圖日照測(cè)測(cè)算圖圖……交通組組織圖圖消防通通道圖圖單元入入口圖圖地下車車庫(kù)圖圖……戶型配配比表表總規(guī)指指標(biāo)表表交通組組織戶型配配比總規(guī)布布局69總體規(guī)規(guī)劃建建議|戶型配配比總規(guī)指指標(biāo)表表：根根據(jù)總總規(guī)布布局，，整個(gè)個(gè)項(xiàng)目目的規(guī)規(guī)劃指指標(biāo)核核算。。案例：黃黃土崗項(xiàng)項(xiàng)目70產(chǎn)品策劃體系地塊價(jià)值值分析規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)原則總體規(guī)劃劃建議戶型設(shè)計(jì)計(jì)建議建筑及園園林風(fēng)格格建議附加值提提升建議議戶型設(shè)計(jì)計(jì)建議71戶型設(shè)計(jì)計(jì)建議樓座標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層戶型型組合建建議案例：黃黃土崗項(xiàng)項(xiàng)目72戶型設(shè)計(jì)計(jì)建議單套戶型型設(shè)計(jì)方方向案例：黃土崗項(xiàng)目中高端案例：沈陽(yáng)某高端高層項(xiàng)目73產(chǎn)品策劃體系地塊價(jià)值值分析規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)原則總體規(guī)劃劃建議戶型設(shè)計(jì)計(jì)建議建筑及園園林風(fēng)格格建議附加值提提升建議議74建筑及園園林風(fēng)格格建議建筑風(fēng)格格建議：：根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目定位位及客群群分析得得出。案例：黃黃土崗項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)要求，政策房的外立面材質(zhì)須與商品房保持一致75建筑及園園林風(fēng)格格建議園林風(fēng)格格建議：：根據(jù)建建筑風(fēng)格格及客群群分析得得出，同同時(shí)會(huì)對(duì)對(duì)某些重要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)給出概念念性指導(dǎo)導(dǎo)建議。。案例：黃黃土崗項(xiàng)項(xiàng)目76產(chǎn)品策劃體系地塊價(jià)值值分析規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)原則總體規(guī)劃劃建議戶型設(shè)計(jì)計(jì)建議建筑及園園林風(fēng)格格建議附加值提提升建議議附加值提提升建議議77附加值提提升建議議精裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)精裝修價(jià)價(jià)格精裝修風(fēng)風(fēng)格常規(guī)設(shè)備備設(shè)施新技術(shù)運(yùn)運(yùn)用精裝修設(shè)備設(shè)施施會(huì)所商業(yè)幼兒園……服務(wù)等級(jí)級(jí)服務(wù)內(nèi)容容社區(qū)配套套物業(yè)服務(wù)務(wù)78附加值提提升建議議|精裝修精裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)精裝修價(jià)價(jià)格精裝修風(fēng)風(fēng)格常規(guī)設(shè)備備設(shè)施新技術(shù)運(yùn)運(yùn)用精裝修設(shè)備設(shè)施施會(huì)所商業(yè)幼兒園……服務(wù)等級(jí)級(jí)服務(wù)內(nèi)容容社區(qū)配套套物業(yè)服務(wù)務(wù)79附加值提提升建議議|精裝修確定項(xiàng)目目是否采采用精裝裝修交房房是否采用用精裝修修？開(kāi)發(fā)商要要求（萬(wàn)萬(wàn)科、星星河灣））項(xiàng)目定位位（高單單價(jià)項(xiàng)目目，如商商務(wù)公寓寓、高端端住宅））80附加值提提升建議議|精裝修精裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)價(jià)格：根根據(jù)項(xiàng)目目定位及及對(duì)銷售售均價(jià)的的預(yù)期，，確定交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和成本價(jià)格格、對(duì)外外報(bào)價(jià)。常規(guī)項(xiàng)目目：墻面面、地面面裝修，，送廚房房家具、、衛(wèi)浴，，報(bào)價(jià)3000元/㎡之內(nèi)案例：萬(wàn)萬(wàn)科項(xiàng)目目81附加值提提升建議議|精裝修精裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)價(jià)格：根根據(jù)項(xiàng)目目定位及及對(duì)銷售售均價(jià)的的預(yù)期，，確定交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和成本價(jià)格格、對(duì)外外報(bào)價(jià)。高端項(xiàng)目目：墻面、地地面裝修修，送廚廚衛(wèi)全套套家具家家電，智智能家居居系統(tǒng)，，報(bào)價(jià)5000元/㎡以上案例：北北京遠(yuǎn)洋洋公館82附加值提提升建議議|精裝修精裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)價(jià)格：根根據(jù)項(xiàng)目目定位及及對(duì)銷售售均價(jià)的的預(yù)期，，確定交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和成本價(jià)格格、對(duì)外外報(bào)價(jià)。公寓類項(xiàng)項(xiàng)目：““拎包入入住”，，墻面、、地面裝裝修，送送全套家家具家電電燈飾，，報(bào)價(jià)價(jià)5000元/㎡以上案例：北北京霄云云里8號(hào)83附加值提提升建議議|精裝修精裝修風(fēng)風(fēng)格：根根據(jù)客群定位位、戶型型特點(diǎn)及及建筑風(fēng)風(fēng)格確定合適適的裝修修風(fēng)格。。案例：大大連項(xiàng)目目84附加值提提升建議議|精裝修精裝修風(fēng)風(fēng)格：根根據(jù)客群定位位、戶型型特點(diǎn)及及建筑風(fēng)風(fēng)格確定合適適的裝修修風(fēng)格。。案例：蘇蘇州項(xiàng)目目85附加值提提升建議議|設(shè)備設(shè)施施精裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)精裝修價(jià)價(jià)格精裝修風(fēng)風(fēng)格常規(guī)設(shè)備備設(shè)施新技術(shù)運(yùn)運(yùn)用精裝修設(shè)備設(shè)施施會(huì)所商業(yè)幼兒園……服務(wù)等級(jí)級(jí)服務(wù)內(nèi)容容社區(qū)配套套物業(yè)服務(wù)務(wù)86附加值提提升建議議|設(shè)備設(shè)施施根據(jù)項(xiàng)目定位位及規(guī)劃劃意見(jiàn)書(shū)書(shū)要求確定定設(shè)備設(shè)設(shè)施的選選用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)配置置居住區(qū)安安防系統(tǒng)統(tǒng)增強(qiáng)外保保溫結(jié)構(gòu)構(gòu)系統(tǒng)太陽(yáng)能光光電系統(tǒng)統(tǒng)樓板輻射射采暖制制冷系統(tǒng)統(tǒng)同層排水水系統(tǒng)……常規(guī)設(shè)備備設(shè)施建筑設(shè)計(jì)計(jì)方案要要考慮風(fēng)風(fēng)能、太太陽(yáng)能等等的使用用。（設(shè)設(shè)計(jì)方案