房地產(chǎn)項目體分析及產(chǎn)品初步定位93

房地產(chǎn)如何何做項目本本體分析及產(chǎn)品初步步定位項目地塊基基本資料及及解讀項目地塊及及周邊現(xiàn)狀狀分析地塊價值分分析規(guī)劃原則確確定產(chǎn)品初步發(fā)發(fā)展方向分分析總目錄案例分享項目地塊基基本資料及及解讀項目地塊及及周邊現(xiàn)狀狀分析地塊價值分分析規(guī)劃原則確確定產(chǎn)品初步發(fā)發(fā)展方向分分析總目錄案例分享如何描述項項目地塊基基本資料？？通常情況下下，我們用用“三圖一一表”描述述項目地塊塊的基本資資料。何為三圖一一表：項目在城市市中的區(qū)位位圖；項目在區(qū)域域的位置關(guān)關(guān)系圖；項目用地圖圖；（含周周邊的道路路、主要建建筑等）項目主要經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)指指標(biāo)表。（（含用地面面積、建筑筑面積、容容積率、限限高等）如何描述項項目地塊基基本資料？？表現(xiàn)形式：：地圖圖片片（衛(wèi)星圖圖等）+文字描述+指標(biāo)表格項目在石家家莊所處位位置中鐵置業(yè)師師大項目中鐵置業(yè)師師大項目案例：三圖圖一表（示示例1）石家莊某某項目項目在區(qū)域域的位置地塊用地用地面積容積率建筑面積限高畝平米分區(qū)小計中院學(xué)校191.091280691391264.00556504無限高宿舍樓16.5811057南院學(xué)校39.1926133467564.00187024無限高宿舍樓30.9320623合計277.79185882

743528地塊總體容容積率≤4.00；住宅和商業(yè)業(yè)的比例為為6:4，即商業(yè)建建面為297411平米，住宅宅建面為446117平米；地塊指標(biāo)(含容積率、、商住比例例等)可以總體平平衡。中院南院項目用地圖圖案例：三圖圖一表（示示例1）石家莊某某項目本案項目位于北北京市朝陽陽區(qū)建國門門的東南側(cè)側(cè)，地塊西西側(cè)距離東東二環(huán)約200米，北側(cè)距距離長安街街約250米，南側(cè)距距離通惠河河北路約100米；地塊位置絕絕佳，區(qū)域域價值高。。案例：三圖圖一表（示示例2）北京某項項目總指標(biāo)總用地容積率建筑面積140123.9254970北側(cè)地塊南側(cè)地塊賽特燕華苑高法住宅住宅通惠河北路建國里三巷總建面90921地上建筑面積住宅39627商業(yè)10247辦公5096小計54970地下建筑面積車庫26010設(shè)備/人防9941小計35951主要經(jīng)濟技技術(shù)指標(biāo)（（限高70米）案例：三圖圖一表（示示例2）北京某項項目主要經(jīng)濟技技術(shù)指標(biāo)表表編號原地塊編號用地性質(zhì)用地面積容積率建筑面積密度限高綠地率（平方米）（平方米）（％）（米）（％）CY－01B居住用地610002.2134200303030CY－02A居住用地418002.291960303030CY－03D居住區(qū)配套教育用地54000.84320301230CY－04D居住區(qū)配套教育用地181000.712670301830CY－05E公共交通用地35000.5175030930CY－07F商業(yè)金融業(yè)用地71002.819880453030CY－09C居住用地1067001.8192060303030CY－10G商業(yè)金融業(yè)用地210002.858800453030總計

264600

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北京某項目目主要經(jīng)濟濟技術(shù)指標(biāo)標(biāo)表，每個個地塊的用用地性質(zhì)、、容積率、、限高等，，都有具體體規(guī)定案例：三圖圖一表（示示例3）北京某項項目通過對三圖圖一表的解解讀，我們們可以很清清楚地了解解項目的基基本資料項目區(qū)位；；項目四至；；交通狀況；；周邊情況；；項目規(guī)模；；。。。。三圖一表，，能給我們們項目的什什么信息？？項目地塊基基本資料及及解讀項目地塊及及周邊現(xiàn)狀狀分析地塊價值分分析規(guī)劃原則確確定產(chǎn)品初步發(fā)發(fā)展方向分分析總目錄案例分享通過項目地地塊及周邊邊現(xiàn)狀的了了解，我們們可以掌握握項目開發(fā)發(fā)的基本條條件：項目地塊及及周邊現(xiàn)狀狀地塊內(nèi)部：：現(xiàn)狀（有無無現(xiàn)狀待拆拆遷房屋））；有無需保護護的古樹、、古跡；有無高壓線線；有無高差、、陡坎；有無水系、、防洪溝等等；其他有利或或不利影響響。。。地塊周邊：：四至現(xiàn)狀；；道路交通及及出入口；；有無綠化帶帶、水景等等資源；有無高壓線線等影響因因素；有無教育、、商業(yè)、交交通等配套套；其他有利或或不利影響響。。。表現(xiàn)形式：：文字描述述+現(xiàn)場照片（（衛(wèi)星圖片片等）其它有利因因素：其它不利因因素：臨近政府、、大型公園園、名勝古古跡、著名名院校、地地標(biāo)建筑等等低檔項目（居民素質(zhì)質(zhì)及品質(zhì)））、鐵路（震動及噪噪音）、垃圾處理廠廠（空氣及氣氣味）、火葬場（心理抗性性）、燃?xì)庹荆ㄐ睦锟剐孕裕?、排水溝（氣味及環(huán)環(huán)境）、工廠（空氣及噪噪音）、監(jiān)獄（心理抗性性）、低檔市場、傳染病醫(yī)院院等項目周邊整體環(huán)境較差，鐵路與高速對項目影響較大。周邊環(huán)境對項目品質(zhì)有較大制約案例：項目目地塊及周周邊現(xiàn)狀（（示例1）案例：項目目地塊及周周邊現(xiàn)狀（（示例2）內(nèi)外景觀缺乏，建筑環(huán)境復(fù)雜，對品質(zhì)影響大北京人大常委會遠(yuǎn)望萬豪酒店北京供電局區(qū)域供電總公司北京高級人民法院燕華苑建國里建國公寓規(guī)劃難點：地塊內(nèi)外無景觀資源周邊建筑陳舊，影響項目品質(zhì)北側(cè)：正對燕華苑，底商餐飲云集，東北側(cè)為賽特、嘉華世紀(jì)，周邊商業(yè)氛圍濃厚，但北側(cè)道路較窄，且停車影響，路狀略差；東側(cè)：東側(cè)道路較為狹窄，路狀較差，對面為陳舊的建國里小區(qū)；西側(cè)：西側(cè)路狀較好，一路之隔即為市高法、市人大等政府部門。南側(cè)：南側(cè)為一塊待開發(fā)用地和建國公寓爛尾樓，形象均較差。項目地塊及及周邊現(xiàn)狀狀，能給我我們傳達(dá)什什么信息？？通過對地塊塊及周邊現(xiàn)現(xiàn)狀的解讀讀，可以以對項目用用地有個客客觀認(rèn)識項目地塊基基本資料及及解讀項目地塊及及周邊現(xiàn)狀狀分析地塊價值分分析規(guī)劃原則確確定產(chǎn)品初步發(fā)發(fā)展方向分分析總目錄案例例分分享享我們們所所說說的的地地塊塊價價值值分分析析，，就就是是通通過過對對項項目目地地塊塊內(nèi)內(nèi)、、外外部部促促進進和和影影響響因因素素的的分分析析、、對對比比，，對對項項目目地地塊塊的的居居住住價價值值和和商商業(yè)業(yè)（（商商務(wù)務(wù)））價價值值進進行行排排序序，，以以便便給給產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計計及及規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計提提供供依依據(jù)據(jù)。。共同同影影響響因因素素（（如如區(qū)區(qū)位位等等））外部部價價值值促促進進因因素素（（如如公公共共綠綠地地、、水水景景、、配配套套等等））外部部條條件件影影響響因因素素（（如如交交通通干干道道影影響響、、高高壓壓線線、、政政策策房房等等））內(nèi)部部價價值值促促進進因因素素（（水水系系、、山山景景等等））內(nèi)部部條條件件影影響響因因素素（（如如高高壓壓線線、、政政策策房房等等））如何何做做地地塊塊價價值值分分析析，，以以及及要要得得到到什什么么結(jié)結(jié)論論？？表現(xiàn)現(xiàn)形形式式：：用用地地圖圖（（衛(wèi)衛(wèi)星星圖圖等等））+文字字描描述述+結(jié)論論影響響因因素素：：高高壓壓線線影影響響、、南南側(cè)側(cè)廠廠房房影影響響、、經(jīng)經(jīng)濟濟適適用用房房影影響響、、其其他他項項目目影影響響改善善因因素素：：綠綠化化帶帶改改善善居居住住品品質(zhì)質(zhì)地塊塊價價值值排排序序：：地地塊塊4>地塊塊1>地塊塊3地塊塊價價值值分分析析（（示示例例1）地塊1地塊3地塊4工業(yè)廠房影響高壓線影響經(jīng)適房影響其他項目影響綠化改善綠化改善綠化改善綠化改善高壓線影響綠化改善公建地塊影響地塊價值分析高壓線地塊塊價價值值分分析析（（示示例例2）X-6X-10X-9X-7X-4河道、綠化帶改善廠房噪聲影響其他項目影響交通便利交通便利噪聲影響地塊價值分析改善善因因素素：：西側(cè)側(cè)河河道道及及綠綠化化帶帶改改善善環(huán)環(huán)境境；；南側(cè)側(cè)現(xiàn)現(xiàn)狀狀道道路路，，接接通通便便利利。。影響響因因素素：：北側(cè)側(cè)廠廠房房噪噪聲聲影影響響；；南側(cè)側(cè)道道路路噪噪聲聲影影響響；；東側(cè)側(cè)低低端端項項目目對對品品質(zhì)質(zhì)影影響響。。地塊塊價價值值排排序序：：居住住價價值值：：地地塊塊西西側(cè)側(cè)>地塊塊中中部部>地塊塊南南部部>地塊塊東東北北部部商業(yè)業(yè)價價值值：：地地塊塊南南部部>地塊塊東東部部>地塊塊西西部部>地塊塊北北部部地塊塊價價值值分分析析的的結(jié)結(jié)論論，，可可以以從從居居住住和和商商業(yè)業(yè)（（商商務(wù)務(wù)））等等方方面面，，對對地地塊塊的的價價值值進進行行排排序序，，可可以以指指導(dǎo)導(dǎo)后后續(xù)續(xù)的的產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位和和規(guī)規(guī)劃劃原原則則的的確確定定地塊塊價價值值分分析析結(jié)結(jié)論論，，對對我我們們的的后后續(xù)續(xù)工工作作有有什什么么用用處處？？地塊塊價價值值分分析析結(jié)結(jié)論論：：居住住價價值值排排序序結(jié)結(jié)論論（（示示例例））A>B>C>D。。。。。/地塊塊2>地塊塊3>地塊塊1>地塊塊4商業(yè)業(yè)（（商商務(wù)務(wù)））價價值值排排序序結(jié)結(jié)論論（（示示例例））B>C>A>D。。。。。/地塊塊4>地塊塊1>地塊塊2>地塊塊3項目目地地塊塊基基本本資資料料及及解解讀讀項目目地地塊塊及及周周邊邊現(xiàn)現(xiàn)狀狀分分析析地塊塊價價值值分分析析規(guī)劃劃原原則則確確定定產(chǎn)品品初初步步發(fā)發(fā)展展方方向向分分析析總目目錄錄案例例分分享享規(guī)劃劃原原則則的的確確定定，，需需要要考考慮慮多多方方面面的的因因素素，，其其中中，，最最主主要要的的有有：：開發(fā)發(fā)商商的的訴訴求求對于于該該項項目目，，開開發(fā)發(fā)商商有有什什么么訴訴求求？？是是追追求求現(xiàn)現(xiàn)金金流流，，還還是是價價值值最最大大化化？？對對于于產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位和和規(guī)規(guī)劃劃來來說說，，這這些些是是很很重重要要的的決決定定因因素素。。市場場因因素素市場場上上什什么么樣樣的的產(chǎn)產(chǎn)品品銷銷售售的的最最好好？？什什么么樣樣的的是是不不接接受受的的？？競競品品是是什什么么樣樣的的？？未未來來什什么么樣樣的的產(chǎn)產(chǎn)品品供供應(yīng)應(yīng)量量最最大大？？我我們們?nèi)缛绾魏巫鲎霾畈町惍惢?？？。。。。。。技術(shù)術(shù)可可行行性性根據(jù)據(jù)前前兩兩項項得得出出來來的的結(jié)結(jié)論論，，在在具具體體實實施施過過程程中中，，技技術(shù)術(shù)上上是是否否可可行行？？如如規(guī)規(guī)劃劃布布局局方方面面、、如如產(chǎn)產(chǎn)品品形形式式方方面面、、建建筑筑技技術(shù)術(shù)方方面面。。。。。。如何何做做確確定定規(guī)規(guī)劃劃原原則則？？不同同的的開開發(fā)發(fā)商商，，對對于于自自身身的的項項目目開開發(fā)發(fā)，，有有不不同同的的要要求求，，作作為為策策劃劃公公司司來來說說，，我我們們要要考考慮慮：：項目目地地塊塊的的開開發(fā)發(fā)商商，，他他們們的的發(fā)發(fā)展展模模式式是是什什么么樣樣的的？？以以往往項項目目都都是是什什么么樣樣的的定定位位？？開開發(fā)發(fā)策策略略又又是是什什么么樣樣的的？？想要要服服務(wù)務(wù)好好開開發(fā)發(fā)商商，，首首先先我我們們要要了了解解開開發(fā)發(fā)商商；；了解解和和研研究究開開發(fā)發(fā)商商的的發(fā)發(fā)展展模模式式、、以以往往項項目目的的定定位位及及開開發(fā)發(fā)策策略略，，我我們們可可以以實實現(xiàn)現(xiàn)在在與與開開發(fā)發(fā)商商的的接接觸觸中中實實現(xiàn)現(xiàn)有有效效、、高高校校溝溝通通。。針對對這這個個項項目目來來說說，，開開發(fā)發(fā)商商有有什什么么特特殊殊要要求求？？每個個項項目目都都有有它它自自己己的的特特殊殊性性，，如如當(dāng)當(dāng)?shù)氐卣笄蟆?、公公司司資資金金狀狀況況及及回回款款要要求求不不同同等等。。所所以以，，每每個個項項目目都都會會異異于于以以前前已已經(jīng)經(jīng)開開發(fā)發(fā)的的項項目目，，不不能能完完全全照照搬搬；；要要做做現(xiàn)現(xiàn)金金流流，，還還是是追追求求價價值值最最大大化化？？還還是是開開發(fā)發(fā)商商最最愛愛說說的的““合合理理銷銷售售速速度度下下的的價價值值最最大大化化””？？條件件苛苛刻刻時時，，是是犧犧牲牲舒舒適適度度做做滿滿指指標(biāo)標(biāo)，，還還是是為為了了提提高高品品質(zhì)質(zhì)可可以以犧犧牲牲部部分分指指標(biāo)標(biāo)？？與開開發(fā)發(fā)商商的的溝溝通通信信息息要要及及時時、、對對等等，，避避免免不不必必要要的的返返工工。。如何何考考慮慮開開發(fā)發(fā)商商的的訴訴求求？？我們的項項目，對對于這個個城市，，或這個個區(qū)域來來說，不不是第一一個，也也不是最最后一個個。房地產(chǎn)政政策是什什么樣的的？當(dāng)?shù)氐卣杏惺裁刺靥厥庖笄?？宏觀經(jīng)濟濟政策；；房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控政策策；城市發(fā)展展策略。。當(dāng)?shù)氐暮旰暧^經(jīng)濟濟情況如如何？有有什么發(fā)發(fā)展趨勢勢？經(jīng)濟情況況可以很很大程度度上反映映購買力力；當(dāng)?shù)胤康氐禺a(chǎn)市場場的情況況是什么么樣的？？整體發(fā)展展情況和和區(qū)域發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況；在售項目目的供應(yīng)應(yīng)量和去去化量，，以及潛潛在供應(yīng)應(yīng)量；主要競品品的具體體情況；；市場需求求是什么么？市場研究究的結(jié)論論，告訴訴我們可可以做什什么？開發(fā)商的的訴求了了解了，，市場研研究也做做好了，，那在技技術(shù)上，，是否可可實施呢呢？規(guī)劃條件件分析主要經(jīng)濟濟技術(shù)指指標(biāo)：每每個項目目，拿地地的時候候，都會會有一份份《規(guī)劃意見見書》，里面會會很明確確地規(guī)定定這個項項目的具具體指標(biāo)標(biāo)及其他他要求；；當(dāng)?shù)氐木呔唧w規(guī)劃劃要求，，如樓座座間距、、日照要要求等；；項目用地地周邊影影響因素素分析。。相關(guān)技術(shù)術(shù)研究方案在具具體建設(shè)設(shè)中，建建筑技術(shù)術(shù)、施工工技術(shù)和和材料技技術(shù)方面面是否可可行？我們的想想法技術(shù)術(shù)上可行行嗎？26《規(guī)劃意見見書》主要內(nèi)容容規(guī)劃條件件分析抬頭地塊的用用地性質(zhì)質(zhì)、面積積指標(biāo)、、容積率率、限高高、建筑筑密度《規(guī)劃意見見書》主要內(nèi)容容規(guī)劃條件件分析是否含代代征/代建的道道路用地地及綠化化用地指指標(biāo)是否有政政策房指指標(biāo)？限價房/廉租房/回遷房/回遷商業(yè)業(yè)《規(guī)劃意見見書》主要內(nèi)容容規(guī)劃條件件分析建筑紅線線退讓距距離及道道路紅線線退讓距距離社區(qū)出入入口方位位設(shè)置要要求與車車位配比比要求《規(guī)劃意見見書》主要內(nèi)容容規(guī)劃條件件分析30地塊圖：：直觀了了解《規(guī)劃意見見書》主要內(nèi)容容規(guī)劃條件件分析當(dāng)?shù)卣卟叻ㄒ?guī)規(guī)劃條件件分析日照及間間距系數(shù)數(shù)設(shè)計依依據(jù)：《沈陽市居居住建筑筑間距和和住宅日日照管理理規(guī)定》(沈陽市人人民政府府令2006第64號)“第九條””：住宅宅建筑高高度在40米以上時時，面寬不大大于60米?！暗谑乃臈l”：：高層建建筑遮擋擋相鄰住住宅，當(dāng)當(dāng)建筑高高度與建建筑面寬寬之比大大于1.2時，按遮遮擋建筑筑面寬確確定建筑筑間距系系數(shù)；在三環(huán)路路以內(nèi)地地區(qū)，當(dāng)當(dāng)建筑高高度在40米以上時時，建筑筑間距系系數(shù)不得得小于1.4，且建筑筑間距不不得小于于40米；“第十七七條”：：沿城市市主要道道路一側(cè)側(cè)并列布布置的高高層住宅宅之間的的建筑間間距除滿滿足本規(guī)規(guī)定相對對應(yīng)的建建筑間距距要求外外，不得小于于30米?！暗诙龡l””：住宅宅日照是是指住宅宅主采光光面居室室的滿窗窗日照時時數(shù)。日日照標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)日為大大寒日，，有效日日照時間間帶為上午8時至下午午4時。“第二十十五條””：新建建高層住住宅或高高層和多多層混合合的住宅宅成組布布置時，，新建住住宅日照應(yīng)不不低于大大寒日1小時。建筑寬高高比建筑間距距日照測算算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃條件件分析當(dāng)?shù)卣卟叻ㄒ?guī)32贈送面積積依據(jù)：：成都市規(guī)規(guī)劃管理理局關(guān)于于對《成都市市規(guī)劃管管理技術(shù)術(shù)規(guī)定》》中容積積率、建建筑面積積等指標(biāo)標(biāo)的補充充解釋二、住宅宅建筑層高不應(yīng)應(yīng)大于3.6米。躍層式式住宅起起居室（（廳）、、低層住住宅起居居室（廳廳）層高高為戶內(nèi)內(nèi)通高以以及住宅宅坡屋頂頂部分除除外。六、每套套住宅陽陽臺（含含各類形形式的陽陽臺、入入戶花園園、露臺臺等非公公共活動動空間））的水平投影影面積不不大于該該套住宅宅套型建建筑面積積的20%；商業(yè)、、辦公、、酒店建建筑的每每層陽臺臺水平投投影面積積不大于于該層建建筑面積積的15%。此外，，陽臺進深深不應(yīng)大大于1.8米，低層住住宅、退退臺式建建筑陽臺臺等有特特殊要求求的除外外。七、飄窗窗臺與室室內(nèi)樓地地面高差差不得小小于0.45米，且凸凸出外墻墻寬度不不得大于于0.6米。八、除建建筑入口口雨篷外外，建筑附屬屬構(gòu)件（（如空調(diào)調(diào)板、花花池、構(gòu)構(gòu)造板等等）的進進深不宜宜大于0.6米，且連連續(xù)長度度不應(yīng)大大于1.8米。住宅宅建筑不不允許設(shè)設(shè)置除結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)件件以外的的附屬構(gòu)構(gòu)件。十一、本本解釋自自2010年2月25日起施施行，，有效效期為為兩年年。地塊周周邊建建筑復(fù)復(fù)雜，，規(guī)劃劃影響響較大大項目地地塊周周邊情情況復(fù)復(fù)雜，，東南南西北北四個個方向向均有有現(xiàn)狀狀居住住建筑筑，日日照和和建筑筑退讓讓相互互影響響；南側(cè)爛爛尾樓樓及北北側(cè)燕燕華苑苑對地地塊影影響較較大，，如圖圖所示示：點式住住宅日日照系系數(shù)1.2，做滿滿70米時，，需84米間距距；板式住住宅日日照系系數(shù)1.6/1.7，做滿滿70米時，，需112/119米間距距，地地塊可可用區(qū)區(qū)域相相對局局促，，也不不利于于排布布。華僑村燕華苑項目周邊建筑（日照相互影響）項目周邊建筑（項目會對其日照影響）用地紅線日照退讓控制線日照陰影區(qū)域項目周周邊影影響因因素分分析規(guī)劃條條件分分析規(guī)劃條條件分分析相關(guān)技技術(shù)研研究34想象力力再豐豐富、、策劃劃的再再好，，最終終決定定能不不能實實施的的，就就是建建筑技技術(shù)。。建筑技技術(shù)高科技技、智智能化化等。。。。。施工技技術(shù)施工組組織、、施工工管理理等。。。。。材料技技術(shù)新材料料的運運用等等。。。。只有當(dāng)當(dāng)這些些技術(shù)術(shù)都可可實現(xiàn)現(xiàn)，項項目才才能真真正從從圖紙紙變成成現(xiàn)實實規(guī)劃原原則確確定35規(guī)劃原原則，，要確確定哪哪些內(nèi)內(nèi)容？？產(chǎn)品定定位方方向；；（依依據(jù)市市場研研究結(jié)結(jié)論+開發(fā)商商訴求求）業(yè)態(tài)及及布局局；（（依據(jù)據(jù)規(guī)劃劃條件件+地塊價價值分分析結(jié)結(jié)論））住宅產(chǎn)產(chǎn)品拆拆分組組合方方式；；（依依據(jù)規(guī)規(guī)劃條條件+市場研研究結(jié)結(jié)論））住宅產(chǎn)產(chǎn)品和和地塊塊居住住價值值對位位關(guān)系系及總總圖布布局形形式；；（規(guī)規(guī)依據(jù)據(jù)劃條條件+市場研研究結(jié)結(jié)論））主要出出入口口及交交通組組織；；（依依據(jù)規(guī)規(guī)劃條條件+總圖布布局形形式結(jié)結(jié)論））總體建建筑風(fēng)風(fēng)格及及材料料；（（依據(jù)據(jù)市場場研究究結(jié)論論+項目定定位方方向+開發(fā)商商訴求求）總體園園林風(fēng)風(fēng)格。。（依依據(jù)市市場研研究結(jié)結(jié)論+總體建建筑風(fēng)風(fēng)格））確定了了以上上規(guī)劃劃原則則，可可以對對后續(xù)續(xù)的產(chǎn)產(chǎn)品定定位深深化和和設(shè)計計提供供依據(jù)據(jù)項目地地塊基基本資資料及及解讀讀項目地地塊及及周邊邊現(xiàn)狀狀分析析地塊價價值分分析規(guī)劃原原則確確定產(chǎn)品初初步發(fā)發(fā)展方方向分分析總目錄錄案例分分享37以假設(shè)設(shè)為前前提，，以事事實為為依據(jù)據(jù)如何判判斷項項目產(chǎn)產(chǎn)品的的基本本發(fā)展展方向向呢？？重要指標(biāo)容積率日照間距建筑限高建筑密度。。。容積率拆分產(chǎn)品策策劃容積率率38容積率率的概概念容積率率=地上建建筑面面積/用地面面積容積率率的值值是無無量綱綱的比比值，，通常常以地地塊面面積為為1，地塊塊內(nèi)地地上建建筑物物的總總建筑筑面積積對地地塊面面積的的比值值（倍倍數(shù)）），即即為容容積率率的值值。容積率率指標(biāo)標(biāo)（一一般用用“R”或者““FAR”表示）），是是規(guī)劃劃管理理部門門給定定的特特定數(shù)數(shù)值，，原則則上項項目的的最終終容積積率應(yīng)應(yīng)該小小于或或等于于該給給定值值；容積率率是衡衡量建建設(shè)用用地使使用強強度的的一項項重要要指標(biāo)標(biāo)；容積率率指標(biāo)標(biāo)中所所指的的總建建筑面面積，，一般般是指指的地地上建建筑面面積，，地下下建筑筑面積積一般般不計計入容容積率率指標(biāo)標(biāo)計算算中；；容積率率指標(biāo)標(biāo)中的的總用用地面面積，，一般般是指指凈面面積，，即可可建設(shè)設(shè)用地地面積積。對于項項目來來說，，容積積率是是最重重要的的指標(biāo)標(biāo)，它它決定定了項項目的的規(guī)模模、強強度等等如這張張圖，，地塊塊相應(yīng)應(yīng)的容容積率率就是是2.5日照間間距系系數(shù)39日照間間距系系數(shù)的的概念念日照間間距系系數(shù)，，是指指遮擋擋建筑筑與被被遮擋擋建筑筑之間間的水水平投投影間間距，，與遮遮擋建建筑高高度的的比值值；日照間間距系系數(shù)的的規(guī)定定，是是為了了使遮遮擋建建筑與與被遮遮擋建建筑之之間保保持足足夠的的距離離，從從而保保證被被遮擋擋建筑筑在規(guī)規(guī)定的的時日日獲得得所需需日照照時長長。通常，，規(guī)劃劃部門門對于于多層層或者者高層層板式式建筑筑的日日照間間距系系數(shù)會會有比比較嚴(yán)嚴(yán)格的的規(guī)定定，而而對于于高層層塔樓樓，則則主要要根據(jù)據(jù)實際際的日日照測測算，，正常常情況況下，，只要要保證證大寒寒日2小時的的滿窗窗日照照，同同時滿滿足最最小樓樓間距距規(guī)定定即可可。一般來來說，，項目目所處處的緯緯度不不同，，日照照間距距系數(shù)數(shù)要求求也會會不同同，緯緯度越越低日日照間間距系系數(shù)越越小，，緯度度越高高，日日照間間距系系數(shù)越越大。。我們拿拿同樣樣是多多層板板樓的的日照照間距距系數(shù)數(shù)指標(biāo)標(biāo)來比比較一一下：：緯度低低的地地方，，如長長江中中下游游的蘇蘇州市市，緯緯度是是北緯緯31度，日日照間間距系系數(shù)正正常情情況下下為1.20-1.25左右；；而緯緯度較較高的的地方方，如如北京京，緯緯度是是北緯緯39度，正正常的的日照照間距距系數(shù)數(shù)為1.60-1.70左右。。對于項項目來來說，，日照照間距距系數(shù)數(shù)決定定了前前后樓樓間距距的大大小建筑密密度40建筑密密度的的概念念建筑密密度是是指建建筑基基底面面積與與建設(shè)設(shè)用地地面積積的比比值，，以百百分比比表示示；項目的的建筑筑密度度會在在規(guī)劃劃設(shè)計計意見見書里里有明明確規(guī)規(guī)定；；一般情情況下下，為為了控控制項項目的的品質(zhì)質(zhì)、盡盡量提提高人人均綠綠化率率和人人均活活動空空間，，對住住宅項項目的的建筑筑密度度有一一個大大致的的控制制：多層小小區(qū)的的建筑筑密度度一般般為25%~35%左右；；小高層層小區(qū)區(qū)的建建筑密密度一一般為為20%~25%左右；；高高層小小區(qū)一一般為為15%~20%左右；；公建或或商業(yè)業(yè)的建建筑密密度一一般會會根據(jù)據(jù)項目目單獨獨給定定，一一般會會比住住宅項項目高高，例例如45%甚至更更高。。對于項項目來來說，，建筑筑密度度決定定了所所有樓樓座基基座的的占地地面積積25%50%建筑限限高41對于項項目來來說，，建筑筑密度度決定定了所所有樓樓座基基座的的占地地面積積限高示示意建筑限高的概念建筑限高，是指規(guī)劃部門在規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)中規(guī)定的對宗地內(nèi)建筑的高度限制，給定的建筑限高一般約定為小于等于多少米；限高的控制點，有“建筑最高點高度”和“建筑檐口高度”兩種。一般項目，給定的限高都是限制檐口高度，而其上不大于30°的坡屋頂，以及不大于標(biāo)準(zhǔn)層面積25%的頂部突出物，如電梯機房和水箱間等，可以超出這個高度，但標(biāo)準(zhǔn)層頂層的檐口，必須嚴(yán)格控制在這個高度中；在一些特殊地區(qū)的項目，如機場跑道延長線，或者古建保護區(qū)周邊的限高，一般是指建筑物最高點的高度，建筑物任何局部都不能超出限高，這樣的要求，規(guī)劃意見書中會有明確說明。項目平平均層層數(shù)與與容積積率拆拆分的的基本本概念念42對于項項目來來說，，如果果不需需要做做拆分分，那那么根根據(jù)上上表可可基本本推斷斷出產(chǎn)產(chǎn)品形形態(tài)容積率率高低低與產(chǎn)產(chǎn)品形形態(tài)對對應(yīng)關(guān)關(guān)系眾所周周知，，不同同的容容積率率，對對應(yīng)項項目的的產(chǎn)品品形態(tài)態(tài)肯定定是不不一樣樣的，，那么么，有有沒有有一個個比較較合理理的指指標(biāo)對對應(yīng)產(chǎn)產(chǎn)品形形態(tài)的的界定定呢？？答案案是有有的：：根據(jù)多多年的的工作作經(jīng)驗驗、一些前前輩的總總結(jié)以及對于于大量項目的的分析，，我們得得出這個個對應(yīng)表表。什么是容容積率拆拆分43容積率拆拆分，可可以得到到更符合合市場需需求的產(chǎn)產(chǎn)品、豐豐富項目目產(chǎn)品線線、創(chuàng)造造更高的的價值什么是容容積率拆拆分？為為什么要要做容積積率拆分分？通常，給給定的一一定數(shù)值值的容積積率，會會對應(yīng)一一定的產(chǎn)產(chǎn)品形式式，包括括它合理理的平均均樓層數(shù)數(shù)，如前前表所示示；但是，由由于種種種需要，，在滿足其其他規(guī)劃劃指標(biāo)的的前提下下，對給定定的容積積率進行行分解，，局部拉拉高，局局部壓低低，從而而在一個個項目里里面形成成不同的的產(chǎn)品形形式，滿滿足不同同的需要要，這種種做法就就叫做容容積率拆拆分。容積率拆拆分的基基本方向向44容積率拆拆分，是是一個相相對復(fù)雜雜的系統(tǒng)統(tǒng)分析和和計算，，以后我我們會用用專題給給大家講講解，目目前先提提供一個個不同容容積率下下，產(chǎn)品品拆分可可能性的的參考：：對于層數(shù)數(shù)上限的的控制，，一般是是規(guī)范限限制的各各個區(qū)間間段的上上限，利利于降低低設(shè)計和和施工的的技術(shù)難難度、利利于降低低成本；；對于不同同地塊，，不同項項目，當(dāng)當(dāng)然，肯肯定還有有不同的的拆分方方法，這這里說到到的，是是比較合合理和常常用的。。對于一一般的項項目運作作來說，，應(yīng)該是是夠用了了，至少少方向是是不會錯錯的。項目地塊塊基本資資料及解解讀項目地塊塊及周邊邊現(xiàn)狀分分析地塊價值值分析規(guī)劃原則則確定產(chǎn)品初步步發(fā)展方方向分析析總目錄案例分享享46策劃方案案與實際際方案對對照：北北京2011年銷冠案例分享享1，北京金金茂府規(guī)劃依據(jù)據(jù)|地塊位置置城市核心心，優(yōu)勢地地段，成成熟配套套，規(guī)模?；?，優(yōu)優(yōu)質(zhì)資源源，宜居居案例分享享1，北京金金茂府規(guī)劃依據(jù)據(jù)|規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)多個不同同性質(zhì)地地塊組成成，用地地規(guī)整，，配套完完善案例分享享1，北京金金茂府規(guī)劃依據(jù)據(jù)|規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)規(guī)劃限制制性條件件：限高：60米/80米住宅公建建比：50%：50%廉租房：：住宅的的15%地鐵：東東側(cè)用地地有地鐵鐵入口案例分享享1，北京金金茂府開發(fā)商提提出突破破某些限限規(guī)，以以提升居居住價值值，提高高建筑限限高和改改變用地地位置，，但被否否決。其它思路路：異地地配建政政策房，，A4-8與A4-10的用地指指標(biāo)平衡衡？規(guī)劃依據(jù)據(jù)|規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)案例分享享-案例一，，北京金金茂府項目定位位：北京CBD東擴圈絕絕版規(guī)模?；呱猩芯幼^(qū)區(qū)，滿足足高端人人群在城城市核心心區(qū)的高高品質(zhì)居居住需求求客戶定位位：CBD都會名流流顯貴一一族（地地緣型客客戶）（注重品品質(zhì)享受受、國際際視野、、領(lǐng)先思思維的偏偏好CBD區(qū)域自住住與商務(wù)務(wù)需求者者）需求分析析（三類類客群不不同的居居住類需需求）：：家庭式居居住需求求商務(wù)式居居住需求求投資需求求規(guī)劃依據(jù)據(jù)|項目定位位與客群群定位案例分享享-案例一，，北京金金茂府A4-1地塊主力戶型型為220~260㎡豪華三居居、280-320㎡豪華四居居滿足高端端人群家庭型居居住需求求規(guī)劃依據(jù)據(jù)|戶型配比比A4-8/10地塊住宅部分分：110-120㎡舒適一居居、130-140㎡舒適二居居服務(wù)式公公寓：70-90㎡，以一居居為主，，少量零零居，滿滿足商務(wù)型居居住及投投資需求求廉租房：：滿足政政府相關(guān)關(guān)規(guī)定，，一居戶戶型35㎡㎡，二居戶戶型45㎡，比例為為40%：60%，折算戶戶均面積積約41㎡㎡案例分享享1，北京金金茂府復(fù)地首府后現(xiàn)代城珠江商業(yè)及醫(yī)療用地（待建）檔案館用地（待建）金港國際中學(xué)東四環(huán)西大望路廣渠路A4-1A4-8A4-10規(guī)劃公園教育配套地鐵口市政綠地規(guī)劃設(shè)計計方案|地塊價值值分析地塊規(guī)整整，無明明顯不利利影響主要影響響因子：：市政主干干道：東東四環(huán)、、廣渠路路規(guī)劃公園園及市政政綠地地鐵口居住價值值判斷A4-1＞A4-8>A4-10商業(yè)價值值判斷A4-10＞A4-8>A4-1案例分享享1，北京金金茂府A4-1地塊居住價值最高高品質(zhì)純居住區(qū)

A4-3/4地塊教育配套用地高端品牌教育資源

A4-7地塊公園配套用地項目價值點之一

A4-10地塊商業(yè)價值較高可配建集中商業(yè)居住價值一般東側(cè)配建廉租房A4-8地塊居住價值高于商業(yè)價值商業(yè)轉(zhuǎn)為類住宅規(guī)劃設(shè)計計方案|總體規(guī)劃劃思路案例分享享1，北京金茂府府規(guī)劃設(shè)計方案案|總體規(guī)劃思路路純高端住區(qū)（大戶型）商務(wù)住宅宅區(qū)酒店+公寓廉租房教育配套公園配套公寓+商業(yè)案例分享-案例一，北京京金茂府廉租房廉租房配于A4-10地塊東北角規(guī)劃設(shè)計方案案案例分享1，北京金茂府府規(guī)劃設(shè)計方案案A4-1地塊家庭式居住住住宅14-18層的高層短板板，共9幢16個單元一梯二戶，層層高3.1-3.2米戶型戶型面積(㎡)面積占比總建面(㎡)規(guī)劃套數(shù)豪華三居220-26060%75133313豪華四居280-32030%37567125底湯頂躍45010%1252228合計

100%125222466案例分享1，北京金茂府府規(guī)劃設(shè)計方案案廉租房地塊東側(cè)，臨臨近四環(huán)東西西向排布（省省地）商務(wù)居住高端端住宅（20-24層的高層短板板，一梯二戶戶）酒店式公寓（（17-25層高層塔樓））精品酒店（2-4層小型綜合體體）配套高端商業(yè)業(yè)及生活便利利店（1-2層沿街底商））標(biāo)準(zhǔn)層層高為為3.0-3.1米A4-8與A4-10地塊案例分享1，北京金茂府府規(guī)劃設(shè)計方案案A4-7地塊：0.05的容積率的充充分利用1000㎡地上建面，，有產(chǎn)權(quán)及使用用權(quán)地下空間可加加以利用銷售期：售樓處+景觀示范區(qū)建成后：會所+精品酒店配套套案例分享1，北京金茂府府規(guī)劃設(shè)計方案案|經(jīng)濟測算收益序號項目名稱金額（元）占銷售收入比例樓面收益（元/㎡）十六利潤總額205277374322.16%8084十七所得稅4182634364.51%1647十八土地增值稅返還

十九稅后利潤163451030717.64%6437項目利潤率估算投資利潤率所得稅前29.00%所得稅后23.09%銷售利潤率

所得稅前22.16%所得稅后17.64%靜態(tài)經(jīng)濟測算算：稅后利潤潤約16.3億元，稅后投資利利潤率為23%，處于合理范范圍。案例分享1，北京金茂府府61策劃方案與實實際方案對照照直觀感覺：總總體布局相似似，但實際方方案樓棟數(shù)明顯減減少推測：戶均面面積增大，使使得總戶數(shù)減減少？案例分享-案例一，北京京金茂府A4-1A4-8A4-10A4-1A4-8A4-10A4-1：8幢12單元，共392戶，320㎡/戶A4-8：住宅2單元96戶，215㎡/戶；公寓1幢333戶，70㎡/戶A4-10：住宅4單元176戶，200㎡/戶；公寓3幢506戶，90㎡/戶A4-1：9幢16單元，共466戶，270㎡/戶A4-8：住宅4單元192戶，130㎡/戶；公寓1幢123戶，80㎡/戶A4-10：住宅8單元240戶，130㎡/戶；公寓3幢592戶，80㎡/戶策劃方案與實實際方案對照照總規(guī)思路相近近實際方案住宅面積區(qū)間間明顯較大根源：對市場和客群群判斷差異案例分享1，北京金茂府府武漢華潤鳳鳳凰城二期關(guān)鍵詞：百米米高層的景觀觀視野案例分享2，武漢華潤鳳鳳凰城二期項目經(jīng)濟指標(biāo)標(biāo)開發(fā)商：華潤潤置地（武漢漢）有限公司司規(guī)劃/建筑設(shè)計：新新加坡盛邦（（上海）咨詢詢有限公司、、深圳市設(shè)計計研究總院景觀設(shè)計：北北京創(chuàng)翌高峰峰景觀設(shè)計公公司項目地址：武武漢市武昌區(qū)區(qū)中山路鳳凰凰館占地面積：50464㎡㎡建筑面積：157300㎡容積率：2.806棟共10個單元的33層板樓與1棟8層電梯公寓近近似于圍合的的布局2.80，何必做33層？案例分享2，武漢華潤鳳鳳凰城二期14-18層的高層短板一梯二戶，層層高3.1-3.2米對照案例：北北京金茂府同樣的2.80！案例分享2，武漢華潤鳳鳳凰城二期地塊分析劣勢：比較尷尷尬，地塊處處于長江與沙沙湖之間，屬屬于二線臨水水位置長江沙湖1100m700m案例分享2，武漢華潤鳳鳳凰城二期總體規(guī)劃克服劣勢：欲窮千里目，，更上一層樓樓33層近百米高的的樓座，遠(yuǎn)高于周邊現(xiàn)現(xiàn)有建筑，更多的戶型型可以獲得極極佳的景觀視視野，提升銷銷售價值。前提：地塊限限高要足夠案例分享2，武漢華潤鳳鳳凰城二期規(guī)劃設(shè)計亮點點：大型中庭百米高樓降低了建筑密密度，并采用近似似于圍合的布布局53%超高綠化率，，中央綠地占地28000㎡㎡案例分享2，武漢華潤鳳鳳凰城二期規(guī)劃設(shè)計亮點點：架空層樓座底層為5.1米高的架空層，盡力提高景景觀戶型的數(shù)數(shù)量；亦可豐富社區(qū)景觀層次。案例分享2，武漢華潤鳳鳳凰城二期南昌萬科青青山湖關(guān)鍵詞：戶戶戶觀湖市場場主導(dǎo)規(guī)劃案例分享3，南昌萬科科青山湖項目經(jīng)濟指指標(biāo)開發(fā)商：江江西萬科青青山湖房地產(chǎn)有限限公司建筑設(shè)計：：這方建筑筑師事務(wù)所所Zephyr(US)ArchitectsP.C.項目地址：：南昌青山山湖北岸占地面積：：97081.54㎡㎡建筑面積：：135670.80㎡容積率：1.40案例分享3，南昌萬科科青山湖地塊分析：：南向湖景景，逐步限限高青山湖位于于地塊南側(cè)側(cè)，一線臨臨湖優(yōu)質(zhì)地地塊，無明明顯視野遮遮擋，但有有90米寬