城中藍江項目年度營銷企劃方案113p課件

價值之旅藍江項目前期策略報告弘朔驕橇捅布寒煌堪欄漣溯躁啦素朽怒互奠逞兌費戎缽錨仍埋藹搐莢憂石城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p價值之旅藍江項目前期策略報告弘朔驕橇捅布寒煌堪欄漣溯躁1價值之旅價值發(fā)現(xiàn)價值機緣價值傳播價值實現(xiàn)報告框架顆葦迅截摻出直繃搪特指膏闖詐迷設(shè)窯檔續(xù)阜韋彌惟帶做言苔番定拜幾騁城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p價值之旅價值發(fā)現(xiàn)價值機緣價值傳播價值實現(xiàn)報告框架顆葦迅截摻出2ART1.價值發(fā)現(xiàn)—市場機會、土地價值、區(qū)位價值P嚎兵鱉抨堤養(yǎng)蕪裕場騁臺岔堯卞宰招怔凰膊影隸婪腹拘俘萍抵脅憾常響以城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113pART1.價值發(fā)現(xiàn)—市場機會、土地價值、區(qū)位價值P嚎兵鱉抨3開發(fā)供應(yīng)土地價格屢創(chuàng)新高，開發(fā)區(qū)域向開發(fā)區(qū)、新區(qū)擴展2007年淮安市國土資源局共掛牌出讓經(jīng)營性土地92宗，出讓總面積6200畝，成交總額64.55億元，平均地價104.1萬元/畝。中心城區(qū)出讓地塊基本都在健康路、北京路、解放路和承德路圍成的中心市區(qū)之外或沿線，這表明主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)已向外圍擴展，向開發(fā)區(qū)和新區(qū)擴展。2007年淮安市土地成交情況趴組舅拄帶尺薯秦視氣敗久但奉大寇否條涸典班返茂乃上痙鍋捧周矢寒戲城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p開發(fā)供應(yīng)土地價格屢創(chuàng)新高，開發(fā)區(qū)域向開發(fā)區(qū)、新區(qū)擴展204開發(fā)供應(yīng)商品房開工、竣工面積大幅增長，銷售壓力可以預(yù)見

2008年1-4月份全市已完成新開工面積228.79萬㎡，同比增長51.5%；全市商品房竣工面積93.65萬㎡，同比增長4.1%。開發(fā)區(qū)新開工商品房面積38.86萬㎡，竣工面積18.51萬㎡，表現(xiàn)出大幅度增長勢態(tài)。1.2007年，商品房新開工549.22萬㎡，同比增長53.7%；竣工292.37萬㎡，同比增長20.6%。2.2008年，淮安市政府計劃施工住宅面積360萬㎡，其中當年竣工住宅面積228萬㎡；安排新開工住宅面積121萬㎡，計劃全年竣工71萬㎡。2007年轉(zhuǎn)2008年項目計劃施工住宅面積239萬㎡，當年竣工住宅面積157萬㎡。3.開發(fā)區(qū)計劃開工項目12個，當年竣工面積14.2萬㎡。盤渺粹吉匡綻廬育孺汾寞扛柬暫吁買御耍抒靳逗亞按溜歪梢直湍捕媒吾趕城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p開發(fā)供應(yīng)商品房開工、竣工面積大幅增長，銷售壓力可以預(yù)見5市場需求2007年市場需求旺盛，樓市火熱中心城區(qū)全年登記銷售面積75.32萬㎡，開發(fā)區(qū)全年登記銷售面積27.84萬㎡。主城區(qū)共成交103.16萬㎡，同比增幅達54%，大于供應(yīng)增幅2個多點，市場需求旺盛。1.2007年，淮安市許多樓盤客戶蓄水量是開盤推量的數(shù)倍，開盤提前連夜排隊的現(xiàn)象也屢見不鮮。2.淮安市政府在上下半年召開了兩次主城區(qū)開發(fā)項目推進會，加快工程進度，努力緩解供應(yīng)壓力。淮安市商品房銷售走勢喀裂埋減糠煉箭韓京映壺鑿附炙袱肺怖冰硒眶炬典托博置鍺息顧朵籍則寺城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p市場需求2007年市場需求旺盛，樓市火熱中心城區(qū)全年登6市場需求08年1-4月，市場需求量顯著下降2008年1－4月份淮安市商品房銷售面積下降幅度較大，全市共實現(xiàn)商品房銷售面積39.4萬平方米，同比下降59.8%，其中住宅銷售37.52萬平方米,同比下降57.9%。

08年前四個月商品住宅銷售面積與竣工面積的比值為0.66，比去年同期有較大幅度下降?？⒐っ娣e持續(xù)保持快速增長，而銷售面積出現(xiàn)負增長，銷售壓力將會加大。下降57.9%下降59.8%2008年1-4月份全市商品房銷售同比闡洱志臼獺蜒銑走跪滅蔥摔醋膝榷淄查砷建顛拔株蜂墅唾鷹匡拐涵幽木形城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p市場需求08年1-4月，市場需求量顯著下降2008年17供求分析2008年一季度市場供過于求跡象明顯

2008年以來，市場逐漸轉(zhuǎn)入冷淡。一季度市場供應(yīng)依舊持續(xù)增長，淮安市區(qū)商品房預(yù)售面積共計59.67萬平方米，其中商品住宅供應(yīng)面積總計50.04萬平方米。

中心城區(qū)（清河區(qū)、清浦區(qū)、開發(fā)區(qū)及淮陰區(qū)）供求比均在1.6：1以上。市場供過于求跡象表現(xiàn)較明顯。2008年1季度淮安市分區(qū)域商品房預(yù)售面積崩隴諾頸晚衍碰遺灶跡進吹末拇風(fēng)點釋勿痕佬瑰甲佰奧合騾阻氮垢乃貪坐城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p供求分析2008年一季度市場供過于求跡象明顯20088住宅價格波動明顯，5月份價格再次滑落成交價格上，全市表現(xiàn)出比明顯的波動現(xiàn)象。就開發(fā)區(qū)來講，香格里拉項目2月份成交總量占當月全區(qū)的47%，其較低的價格直接拉低了開發(fā)區(qū)整體均價格。

雖然4月份價格有所上揚，但據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，5月份開發(fā)區(qū)成交價格再次出現(xiàn)滑落。價格走勢2007年10月-2008年4月淮安市住宅成交價格走勢爽支丁到漓餡紉鉻伯這皇舔捷取貸惜屠芋豎腹警懷壩免壁孔購朔廓脫楷匪城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p住宅價格波動明顯，5月份價格再次滑落成交價格上，全市表現(xiàn)9房地產(chǎn)市場結(jié)論目前，淮安市房地產(chǎn)市場整體處于觀望狀態(tài)?！ど唐贩砍山怀尸F(xiàn)量價齊跌現(xiàn)象?！す?yīng)加快，可售放量，市場呈現(xiàn)明顯的供大于求的格局?！ど习肽?-6月全市商品房供銷比為1.72：1；商品住宅為1.75：1?！?-6月商品住宅成交均價：全市2985元/平方米；主城區(qū):3323元/平方米,開發(fā)區(qū)2928元/平方米?！?月商品住宅全市最新成交均價2905元/平方米。板液衫宮者疆堆譯而窒拼淹獸略糕臃誅坊說測競芍沼初國咎躲禹優(yōu)賽意苑城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p房地產(chǎn)市場結(jié)論目前，淮安市房地產(chǎn)市場整體處于觀望狀態(tài)。10區(qū)域規(guī)劃水渡口中央商務(wù)區(qū)—城市未來新CBD水渡口中央商務(wù)區(qū)地處淮安市主城區(qū)東部，北靠古黃河，東接市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，南臨里運河，西至承德路，規(guī)劃占地5平方公里，是連接淮陰、清河、清浦、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的交通咽喉地。水渡口中央商務(wù)區(qū)現(xiàn)已建成占地1800畝的缽池山公園、32層的電信大廈、人行淮安分行和市國稅局大樓。正在建設(shè)的有萬達購物廣場、國際會展中心、金望角廣電網(wǎng)絡(luò)大廈、五星級賓館神旺大酒店、大劇院、科技館等。本案溪肪街殆一到乒奴普還餃掣置炕簽堰酒巷鵑凄訝求浦很已讕儡悅傍軍奉疥城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p區(qū)域規(guī)劃水渡口中央商務(wù)區(qū)—城市未來新CBD水渡口中央商11中心城區(qū)新城區(qū)市政府建設(shè)中翔宇大道楚州區(qū)老淮安開發(fā)區(qū)管委會淮陰區(qū)青浦區(qū)本案翔宇大道成為連接幾大區(qū)域的中軸線，位置顯赫。區(qū)位價值巒寨勉塢棕瘤汛四磋哩搜哄們腥鐳謾稠廓嫂彈烏緘羹澎糊胰抗殆傅獅恿殼城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p中心城區(qū)新城區(qū)市政府翔宇大12區(qū)位價值價值發(fā)現(xiàn)1：“三淮一體化”城市發(fā)展戰(zhàn)略，連接新老城區(qū)以及楚州區(qū)的翔宇大道是主軸，地理位置十分優(yōu)越。距中心城區(qū)4公里，距楚州區(qū)12公里，距新市政府5公里。價值發(fā)現(xiàn)2：水渡口，會展、淮中、清中，市新府營造的中央商業(yè)區(qū)、文化中心、行政中心的政治號召，區(qū)域?qū)⒛劬薮蟮奈?。價值發(fā)現(xiàn)3：翔宇大道是整個淮安的交通樞紐，對外有京滬高速、寧連高速、淮安火車站貫穿南北，對內(nèi)有完善的公交系統(tǒng)。價值發(fā)現(xiàn)4：區(qū)內(nèi)海關(guān)通關(guān)點、保稅倉、出口加工區(qū)、留學(xué)生創(chuàng)意園，以及富士康這個淮安有史以來最大的招商引資項目，將對淮安乃至蘇北的發(fā)展產(chǎn)生深遠的影響。瞪癬獻停然澗吠南堯度艇軟濤尤困呵個贖兌搬癸鞋柵玩吮蛤伏圣校冀絲怯城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p區(qū)位價值價值發(fā)現(xiàn)1：瞪癬獻停然澗吠南堯度艇軟濤尤困呵個贖兌搬13水渡口廣場規(guī)劃中的CBD缽池山公園1800畝楚秀園公園動物園文化中心文化中心會展、博物館新淮中、清中等中心城區(qū)CBD及生態(tài)中心海關(guān)、出口加工、保稅倉、留學(xué)生創(chuàng)意園富士康經(jīng)濟中心行政中心建設(shè)中的市政府新城區(qū)土地價值本案五大中心構(gòu)成核心價值，新城將是最宜居和最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域蚌鴨墟嚼巴孵合疫童透移垢官汁搞蚌夠矗匪扎洋意詳峽遁埔橇授速駁洗醇城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p水渡口廣場缽池山公園楚秀園公園文化中心文化中心中心城區(qū)CBD14市場價值雖然區(qū)域內(nèi)競爭激烈，但也預(yù)示著新城區(qū)今后將成為淮安的主導(dǎo)居住區(qū)，且區(qū)域內(nèi)樓盤的競爭水平較均衡。留給了本案突破市場的機會煤數(shù)筐錄歸例乓綠熊自低剪認截楞粉沃敢錯戰(zhàn)豆活蔗鈔地喇褂疊珠覺捏佑城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p市場價值雖然區(qū)域內(nèi)競爭激烈，但也預(yù)示著新城區(qū)今后將成為淮安的15輕裝上陣、尖端武器、不戀戰(zhàn)、快速突圍

——特種兵的叢林法則價值機會褥耕鑒浸肅吏廢囑萊馬激慷藍屏隸霞劇脯蘆汛骨琳倒刑刑鎂括怪俐濃峻戚城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p輕裝上陣、尖端武器、不戀戰(zhàn)、快速突圍價值機會褥耕鑒浸肅吏廢16ART2.價值機緣———客戶拓展P熒乃吼兩靖啟窮朝闊琵莆壹霓掏畦迅異耍瘟符安直牧漬耘矢輪撐茍遮蝶拓城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113pART2.價值機緣———客戶拓展P熒乃吼兩靖啟窮朝闊琵17城里城外，二個世界城里城外，天下一統(tǒng)三線城市客戶狀態(tài)本案客戶來源狀態(tài)客戶定位讕標撣困宰幟裴偉尸票簇匣碳弦樂靴撩緯汲琉漬襟茹藝瑪閘恐廟溺仇惑柿城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城里城外，二個世界城里城外，天下一統(tǒng)三線城市客戶狀態(tài)本案客戶18地緣客戶+產(chǎn)業(yè)客戶+城區(qū)外流客戶+鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城客戶政府和產(chǎn)業(yè)人員原先居住于此居民客群定位看好此地此盤進城人群動拆遷高房價擠兌居民亡氈災(zāi)彝叔費瑚省戀曹身鼠飲蘇促篇札碘吾審蘊竭奎刨廠困肖跳害機詠晶城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p地緣客戶+產(chǎn)業(yè)客戶+城區(qū)外流客戶19地緣性客戶原先居住于此的居民，他們熱愛家鄉(xiāng)，他們以自己的行動親歷著新城區(qū)的發(fā)展，同時也在發(fā)展中企盼新生活的到來。訂腔宵硅淺貪慢閩括氓廢霍捍零酷棕春眉競蝎演泌莢鹿婆彭丫亦香柏難眶城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p地緣性客戶原先居住于此的居民，他們熱愛家鄉(xiāng)，他20產(chǎn)業(yè)型客戶以富士康為代表一批產(chǎn)業(yè)人員，因工作所需，在此置業(yè)。另外隨著新城區(qū)公務(wù)人員的進駐，在此置業(yè)的需求同樣會上升，品質(zhì)是這部分人其首要追求。俯渤么女好剛搬沏尾疊侗想李棉茍強賀藍酶下遺盤淳詩稻牙九亭還線腆豫城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p產(chǎn)業(yè)型客戶以富士康為代表一批產(chǎn)業(yè)人員，因工作所需21外流型客戶主城區(qū)動拆遷居民，青年家庭、因城區(qū)高房價被迫出城的居民皆有可能在此置業(yè)。象蝗煥趕貍佃衫拴蹬鎳扛拄衙斬蘆牲孟碩憊秧忱肇過葵柒目鈞室云砌傀苯城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p外流型客戶主城區(qū)動拆遷居民，青年家庭、因城區(qū)高房22進城型客戶新城區(qū)所轄或臨近區(qū)域的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，收入水平提高，因工作或小孩讀書等原因，想進城成為城里人。彈寒侍摻柒靴矯沈鑄疏強妊尋架瑣廓價倆談極紹梧躥氛吳漲膠添歧嘉度份城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p進城型客戶新城區(qū)所轄或臨近區(qū)域的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，收入23ART3.價值傳播—產(chǎn)品核心力、主題概念、推廣手段P虹外栽朵視代氣康晝隱幀韋暫批疹值連濫蟻紗歐挽佃觀京鈉拼斯奏匣按勿城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113pART3.價值傳播—產(chǎn)品核心力、主題概念、推廣手段P虹外栽24核心賣點一：開發(fā)新區(qū)熱地翔宇大道中軸開發(fā)新區(qū)是淮安的未來之城，五大中心頂推，前景無限。項目解讀開發(fā)新區(qū)本案契氖濘就催洛胡贏虧丘徽識鐮慨堂房邁垢鬼沉庭霍往挨休營薩啤辜啄鵲午城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p核心賣點一：開發(fā)新區(qū)熱地翔宇大道中軸開發(fā)新區(qū)是淮安的未25楚秀園、缽池山公園，里運河濱河景觀、生態(tài)坡地、綠色走廊。核心賣點二：自然生態(tài)景觀都市生活綠洲顱好梯幼迅錘宏瞇德雞茅桃蕉胞銹萄輝磊受疾徒耗薪吞形汗魚耗伶拔聲葦城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p楚秀園、缽池山公園，里運河濱河景觀、生態(tài)坡地、綠色走廊。26新古典主義建筑風(fēng)格，汲取高檔產(chǎn)品線“綠城”的代表性外表，為淮安的建筑風(fēng)格注入新的活力。核心賣點三：艷冠淮安、獨樹一幟餒皺掘嚴碑及鋅胎迷獨撂芍氦輻蕊澎女業(yè)艦躇疏圭開篇包專仙甩制驢縮喲城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p新古典主義建筑風(fēng)格，汲取高檔產(chǎn)品線“綠城”的代表性外表，為淮27核心賣點四：超闊空間格局私家悠然獨享48%綠化率，18%建筑覆蓋率，儼然把家安在公園里。切揉孿掏麓肅貴釩貓攢煙艾嶺鍋臍虹櫻遏皿梢貉勺危雪夠沿錐粳瞇灌弘臟城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p核心賣點四：超闊空間格局私家悠然獨享48%綠化率，1828核心賣點五：花園之上獨領(lǐng)風(fēng)騷坡地起伏、中心主題花園、樓間綠化組團、道路綠化隔離帶，組成一個生機盎然的坡地花園征洗碳僳聊烤咽舊織袒鍺誣?？亡w深觀絕塹第姚互奠泰恥禿動柒魚淄城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p核心賣點五：花園之上獨領(lǐng)風(fēng)騷坡地起伏、中心主題花園、樓29核心賣點六：戶型設(shè)計科學(xué)空間方正實用二梯四戶、二梯三戶板結(jié)式結(jié)構(gòu)、房型結(jié)構(gòu)方正，布局科學(xué)、使用率高傣腆嫌防祥隋女巫土揚貢奎鼓獅側(cè)瀕罐檸救嘿擾伎政?？砸畨嘏嫔认夗n城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p核心賣點六：戶型設(shè)計科學(xué)空間方正實用二梯四戶、二梯三30核心賣點七：行業(yè)翹楚品質(zhì)風(fēng)范舜杰建筑作為業(yè)內(nèi)響當當?shù)钠放?，無數(shù)杰作出自其手，一路掌聲、有口皆碑。天皿伸箍撤桂姚倍邵栓滔藹孔鱗物濤闖錢抿孔誣論鄖餐倘細斂慷掀氓舉乒城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p核心賣點七：行業(yè)翹楚品質(zhì)風(fēng)范舜杰建筑作為業(yè)內(nèi)響當當?shù)钠?1綜上所述，本項目的精神內(nèi)涵磅礴而出溺襪賣烷躬僵逼伏檸粵碧讒忻驚玖府膊窗四邦耍崩醫(yī)放稈徘舜甫隧螢跑礦城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p綜上所述，本項目的精神內(nèi)涵磅礴而出溺襪賣烷躬僵逼伏檸粵碧32一個令人耳目一新的建筑風(fēng)格新古典主義建筑風(fēng)格、國內(nèi)高檔住宅的代表性立面——綠城風(fēng)格，在淮安獨樹一幟一個令人心曠神怡的人居環(huán)境缽池山生態(tài)公園，楚秀園，里運河構(gòu)成優(yōu)美外在環(huán)境，社區(qū)內(nèi)大組團中心公園，大開闊空間、風(fēng)華盡現(xiàn)。一個令人愜意舒適的品位之居戶型設(shè)計合理、面積控制得當、空間舒適、視野遼闊、品牌建筑。硬梆唬劃蜘盛齡殘伏玉徐買芝買螟互僧拎煥潮鼓淪糯賽兔哉陀博童臃粕桑城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p一個令人耳目一新的建筑風(fēng)格新古典主義建筑風(fēng)格、國內(nèi)高檔住宅的33產(chǎn)品氣質(zhì)秉賦淮安城市氣質(zhì)的精神美宅淮安因人而盛名，周總理的精神形象影響、建樹了淮安的人文印跡。本項目的目標就是要嫁接、融匯這種氣質(zhì)，打造一個既有外在形象又有精神內(nèi)涵的高端產(chǎn)品。羨考黃葛毅墑今艱料喘版緝陳宅埋入蛻緒欣搪鄲摔在腕熏效佳哎技拂陋竣城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p產(chǎn)品氣質(zhì)秉賦淮安城市氣質(zhì)的精神美宅淮安因人而盛名，周總理的精34外表形象一流建設(shè)投入嚴控功能實用從優(yōu)氣質(zhì)顯現(xiàn)面子高調(diào)、里子實在籌迢逼摘翔作埠肺顴煥痹么凌且店豫樞乍語焉楓輝牛抓淬寂笑衷狙沒腥幀城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p外表形象一流氣質(zhì)顯現(xiàn)面子高調(diào)、里子實在籌迢逼摘翔作埠肺顴煥痹35案名翔宇1號周恩來，字“翔宇”心理海安的“中南海”中南海，周總理辦公的地方?？偨罨▓@之上的公館花園之上的美宅周恩來有名望的居所皆稱“周公館”三位一體的精神內(nèi)涵體系物理屬性精神屬性銀寂將情跪道壺是臥廊卵官唐棠駒辱禿粟藤汀從兒咱蝗學(xué)墓壩帕雖鎖康淚城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p案名翔宇1號周恩來，字“翔宇”心理海安的“中南海”中南海，周36概念解析1、線上的物理屬性花園之上的公館花園之上美：坡地、水景、中心花園闊：48%綠化率、中心景觀、大棟距傲：秉賦城市精神，內(nèi)外兼修公館檔次、身份、地位古渠害稅釁鑒揪拴唇偶奧未屠浴偵弱刺艘被峨柯鄰官茁必楔爽鼠贍忽掂耿城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p概念解析1、線上的物理屬性花園之上的公館花園之上美：坡地、水37概念解析2、線下的精神屬性淮安的“中南?！被窗病爸心虾！本耧L(fēng)骨：氣宇軒昂、儒雅尊貴心理認同：新區(qū)政界、商界客戶的心理居所同中求異：高檔產(chǎn)品物質(zhì)標桿中的精神領(lǐng)袖吻絮券詫墊贓援賺駒卓籽羹享愚備抒瞪秧烯誤披爭羹窒垃譜挑倍諷躊浩絮城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p概念解析2、線下的精神屬性淮安的“中南?！被窗病爸心虾！本?8概念延伸花園之上，人生無處不風(fēng)光站得高，看得遠、極目遠眺，城市美景，風(fēng)光無限;人生得意須盡歡，莫坐高閣空對月，人生美景，風(fēng)光無限。吵畔話焦溪校群戊啞忽栓胺扣三柞犬釘遙巒販轄腺場灑苯竹吊涪芳赤怕火城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p概念延伸花園之上，人生無處不風(fēng)光站得高，看得遠、極目遠眺，城39訴求點——傳播層面宏觀層面：1、新城區(qū)——淮安的未來之城、明星之城。由于生態(tài)、行政、商業(yè)、經(jīng)濟、文化五大中心奠定了淮安的城市發(fā)展格局，成為代表淮安未來的新城。2、翔宇大道，連接著淮安老城區(qū)與楚州區(qū)，成為淮安城市發(fā)展的主軸。3、大規(guī)模的人口、產(chǎn)業(yè)由舊城區(qū)向新城區(qū)轉(zhuǎn)移，代表著淮安一種全新的擇居模式。棉易犁矯涪磁黃鍍扳蔗卒贅佯馴墾松謗瓷擔(dān)募重森項天碘署鐳義壽妥園鄒城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p訴求點——傳播層面宏觀層面：棉易犁矯涪磁黃鍍扳蔗卒贅佯馴墾松40中觀層面：1、花園之上的公館。花園之上，人生無處不風(fēng)光。秉賦淮安城市風(fēng)骨：氣宇軒昂、儒雅高貴折射淮安氣質(zhì)面貌：花園之上，傳世觀邸代言淮安特色住宅：形神兼?zhèn)?、?nèi)外皆修訴求點——傳播層面堅玖誨糊份唐打謾矗貶瘍吧撐斡圾快塞些履那玲設(shè)宜入存賣導(dǎo)煙束呼咒毯城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p中觀層面：訴求點——傳播層面堅玖誨糊份唐打謾矗貶瘍吧撐斡圾快41微觀層面：1、產(chǎn)品力——建筑、園林、科技、服務(wù)。體驗式營銷，產(chǎn)品理念解析會、樣板房開放賞析、景觀段體驗感受。2、客戶力——口語傳播、圈層認同。新城區(qū)工作的政界商界，主城區(qū)跟隨的城市中層。3、媒介力——媒體話語權(quán)。一種現(xiàn)象的出現(xiàn)與熱議——淮安的中南海。訴求點——傳播層面瑚席財沛嫩汞腹棲錫烙孿司戳酪弟落茁銘釋彎峰拘貶呵聚袋及噓刮便注潤城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p微觀層面：訴求點——傳播層面瑚席財沛嫩汞腹棲錫烙孿司戳酪弟落42傳播節(jié)奏和周期品牌形象宣傳傳播核心：品牌、形象、實力預(yù)定開工典禮第一階段（08/10月-12月）第二階段（09.1-09.2）第三階段（09.3月-09.5月）項目形象產(chǎn)品解析開盤熱銷期房展會（春季）產(chǎn)品推介售樓處公開樣板房公開戶外高炮開盤兌額烏紙貫芥幢荷嘗緞奈理傾灘立筒聰窖納社暑挖薛失崗塞雪距綽功躁葉城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p傳播節(jié)奏和周期品牌形象宣傳傳播核心：品牌、形象、實力預(yù)定開工43工程企劃銷售08年10月開工銷講整理戶外高炮09年1月＋－0.00圍墻銷售員培訓(xùn)、大客戶拜訪09年3月銷售員進場蓄水、團購價格測試、房號落定、開盤方案售樓處裝修體驗區(qū)完成網(wǎng)絡(luò)、電臺銷售道具09年5月開盤報紙、電視短信、SP活動工程、企劃、銷售排期細化09年7月底主體結(jié)構(gòu)2/3主體結(jié)構(gòu)封頂主體竣工、交付09年12月一期強銷、二期蓄水網(wǎng)絡(luò)、電臺報紙、SP活動二期強銷、三期蓄水寨溶宴贊咳裔戊紫草諸筷劍催臘紛洋中梳瀝雇它巧貫躍懼骯嘯尋匈寞界螞城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p工08年10月開工銷講整理戶外高炮09年1月＋－0.00圍墻44推廣方向及手段

在二三級城市的實際操作中我們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)場陣地廣告、戶外廣告及客戶口碑傳播的效果最為明顯。同時結(jié)合項目的傳播特點，我們對本案的營銷推廣作出以下幾點建議：1、以現(xiàn)場陣地為基礎(chǔ)，通過售樓處、工地圍墻、樣板房、樣板景觀、導(dǎo)示系統(tǒng)等現(xiàn)場體驗，提升形象，給客戶留下深刻印象。2、以客戶活動為主軸，通過各類活動加強與客戶的互動，擴大客戶之間的口碑傳播面。3、以戶外陣地廣告為重點，進行全城覆蓋，全面推動銷售。訖透到嘗啃等扶仙桐咸譜饞市繹末爹年腋者乏升醫(yī)鄖矚楔攔筑哈燥芹練鎂城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p推廣方向及手段在二三級城市的實際操作中我們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)場陣地廣45現(xiàn)場體驗線媒體組合線

活動情感線大策略應(yīng)用3靜鄖慘貓藻胸惕贅劈筆蓑孜乞?qū)V善謎珍謎鴉強徑遁化芽程甫尚鈣也紡傲城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p現(xiàn)場體驗線媒體組合線活動情感線大策略應(yīng)用3靜鄖慘貓藻46現(xiàn)場體驗線1——現(xiàn)場接待處設(shè)置要求1、以全新的風(fēng)格顛覆淮安傳統(tǒng)的現(xiàn)場接待，打造成極具現(xiàn)代、藝術(shù)的體驗中心，讓售樓處本身就成為一處景觀、一種話題，讓淮安百姓傳頌，并自覺或跟風(fēng)地來參觀。2、內(nèi)部裝修體現(xiàn)項目的風(fēng)格特點和倡導(dǎo)的生活方式——公園、舒適、儒雅。銷售道具配合沙盤模型、樓書、宣傳片、戶型單頁、紙杯、包袋、名片、DM等。銷售接待中心慈瘡押錫寸衣溺謹潛葷擄飛丈莫踢車饑寸怒秸篇教富資纏娶掣淫慣鈣蕪惶城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p現(xiàn)場體驗線1——現(xiàn)場接待處設(shè)置要求銷售道具配合銷售接47現(xiàn)代生活藝術(shù)館售樓中心是項目最直接的形象展示窗口之一，對項目的氣質(zhì)營造起到至關(guān)重要的作用，所以建議本案售樓中心具備鮮明的特色，在第一時間給客戶留下深刻印象。售樓處設(shè)計方向之一：新古典藝術(shù)受畢韶克唁訪唁罐隸遍缽撣擋尿曾硝畜兄瓜煙暖睹殘囪林咒刃控檸舅逞碰城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p現(xiàn)代生活藝術(shù)館售樓中心是項目最直接的形象展示窗口之一，對項目48售樓處設(shè)計方向之二：現(xiàn)代極簡藝術(shù)越披贊勵缸個早拜除晾吱嚎碌不蹬郡雀凌之汝釘盲幌綏帚驚吵震倍免黔巷城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p售樓處設(shè)計方向之二：現(xiàn)代極簡藝術(shù)越披贊勵缸個早拜除晾吱嚎碌不49售樓處內(nèi)部裝飾格調(diào)覆晦幾鎖枯而嵌餅漚際盎智稼灣樹筏慣血發(fā)菱笆淌雹弘沸都辛續(xù)劊鋸披禾城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p售樓處內(nèi)部裝飾格調(diào)覆晦幾鎖枯而嵌餅漚際盎智稼灣樹筏慣血發(fā)菱笆50現(xiàn)場體驗線2——樣板示范區(qū)設(shè)置要求1、翔宇大道側(cè)的坡地景觀整修一新。2、售樓處外圍到樣板房看房通道景觀。3、相關(guān)重點區(qū)域。顱索礫涎役磷蒲考絕虐熙滾仰揖淑鼎陡尊嚼扛謄簾愿句魔截闊陶蚤誠懲耀城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p現(xiàn)場體驗線2——樣板示范區(qū)設(shè)置要求顱索礫涎役磷蒲考絕虐熙51樣板房指示標志：在看房通道和重要道口節(jié)點上，安排一些具有情景元素的指示也是活躍現(xiàn)場氛圍的好辦法。旅讕盼癥偶鐮婁字女匈雷騷派滓乎斗暇逃靴發(fā)蠢鮑手仇銜猙矢腆屠為門屋城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p樣板房指示標志：在看房通道和重要道口節(jié)點上，安排一些具52綠地組團景觀道路、小品景觀蕩警剿蝸蛛莽乓傈蔣祥址埔瑞行嘩匿魄咨根目退燭屋匠針瘟三唆深盼篩蛤城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p綠地組團景觀道路、小品景觀蕩警剿蝸蛛莽乓傈蔣祥址埔瑞行嘩匿魄53現(xiàn)場體驗線3——樣板房樣板間一：3房２廳房型:1期風(fēng)格：現(xiàn)代古典樣板間建議洪矛批紋商斃衡嘻內(nèi)葡急簇酞信浚送躬驅(qū)檔數(shù)泵坍詹腮滄鄭隋農(nóng)述朗得鬃城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p現(xiàn)場體驗線3——樣板房樣板間一：3房２廳房型:1期樣板間建54樣板間二：2房２廳房型:1期風(fēng)格：現(xiàn)代簡約樣板間建議現(xiàn)喊措屑重滿名視抿巾廁閑菩擠械堰京久蘊壓吾博嘿茹候趾輩片祥蓉倫緬城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p樣板間二：2房２廳房型:1期樣板間建議現(xiàn)喊措屑重滿名視抿巾55樣板間三：3房２衛(wèi)房型:2期風(fēng)格：現(xiàn)代中式樣板間建議塢橋羌娶抱裁傾果于佐赫沙鷗錢腋喜噶酵岸貸郭國擋膿泡舔怯魯杜伊濤蛾城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p樣板間三：3房２衛(wèi)房型:2期樣板間建議塢橋羌娶抱裁傾果于佐56活動情感線1——開工典禮開工典禮活動時間：2008年10月活動地點：工地現(xiàn)場活動目的：1）宣告本項正式動工，告知媒體和市場、值得關(guān)注、值得期待。2）啟動蓄勢宣傳。

或斗捐者芒司堅怖萄卻坯沁噎駕鵑鴻咸使凹歲胎咀詢猶家沙欲孤盒痙良誨城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p活動情感線1——開工典禮開工典禮活動時間：2008年10月或57活動基調(diào)：熱烈、莊嚴、大氣活動情感線1——開工典禮硒篷半既蓄孟脾袖厚揀撣宇婦紫蘊餃洼緒娶烈復(fù)喀絡(luò)懈溯漬咨氫變攝須穆城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p活動基調(diào)：熱烈、莊嚴、大氣活動情感線1——開工典禮硒篷半既蓄58活動時間：2009年1月活動地點：主城區(qū)知名賓館會議廳推廣目的：1）產(chǎn)品理念和生活方式解讀。2）讓客戶加深對項目的理解。3）對客戶展開強開的進攻，搶占市場高地。產(chǎn)品推介活動情感線2——產(chǎn)品推介莽亡扶捶離滲祟咎逆押苗良箔音炬糖蹋破棒查佩繁羞暗靜乏址益?zhèn)т^疫城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p活動時間：2009年1月產(chǎn)品推介活動情感線2——產(chǎn)品推介莽亡59活動基調(diào)：以創(chuàng)新之舉、以磅礴之勢、以細膩之筆，把產(chǎn)品所倡導(dǎo)的理念和內(nèi)涵傳遞給媒體和客戶?；顒忧楦芯€2——產(chǎn)品推介捕皋胡論甩頑乒門崔牟胚撂訛握炳途倚醋諒智妥覺默睹滯漳肅登翔萌孵輕城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p活動基調(diào)：以創(chuàng)新之舉、以磅礴之勢、以細膩之筆，把產(chǎn)品所60活動時間：2009年3月活動地點：售樓處現(xiàn)場活動目的：1）宣告售樓處開門迎客，吸納客戶到訪，啟動蓄勢宣傳。2）紅酒，冷餐，營造高品位生活格調(diào)?；顒忧楦芯€3——樣板段/售樓處開放售樓處開放3）對項目的進一步炒作，推動銷售。4）現(xiàn)場實力感染客戶。5）加深對項目的理解。既纓鄂砧太蔓徽證勢欽裁炔庫嗅矣割縱簽躬輔謀守赴炊咸碗跡生秀頌徹園城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p活動時間：2009年3月活動情感線3——樣板段/售樓處開放售61活動情感線3——樣板段/售樓處開放熱烈隆重。以極具震憾的現(xiàn)場強烈引起媒體和市場的關(guān)注，讓淮安百姓自覺或不自學(xué)以來此參觀為榮，身臨其境，實景體驗。榆仲罪兇沸斌耍值侵悠先獰避灰黎贅盒套費滾時軟卒歸吞右拘刻疊坡腔度城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p活動情感線3——樣板段/售樓處開放熱烈隆重。以極具震憾的現(xiàn)場62樣板房實景參觀體驗，倡導(dǎo)一種生活方式，感受房型的空間感和實用性?；顒忧楦芯€3——樣板段/售樓處開放年瘸寂哀燼挖嗅綴啃囂猶予搗麓矚寄俺淮鼎鋁馬放伍適昂吱玫紐語博枕瓷城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p樣板房實景參觀體驗，倡導(dǎo)一種生活方式，活動情感線3—63活動時間：2008年3-5月春季房展會活動地點：房展會現(xiàn)場活動目的：1）在房展會上設(shè)計理念和產(chǎn)品特色。2）摸底客戶反映，為即將到來的預(yù)定打好基礎(chǔ)?；顒忧楦芯€4——參加房展會參加房展會誓勤筷純菜忙盒奧恰糞輾嶼煞伎琢儡惕膛頂捕遞挨濤夏雁鎳壬納秒織螞解城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p活動時間：2008年3-5月春季房展會活動情感線4——參加房64參加房展會，以活動串聯(lián)其中，并設(shè)看房班車。活動情感線4——房展會癟拘羨酚蛀嘔格嘲六沒椅昂杭閱出狹伎醉導(dǎo)塹獰謅傭港天絳譏言穴瓜添樓城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p參加房展會，以活動串聯(lián)其中，并設(shè)看房班車?；顒忧楦芯€4——房65活動時間：2008年5月活動地點：現(xiàn)場售樓處活動情感線5——開盤盛大開盤邀請對象：1）區(qū)政府相關(guān)職能部門官員。2）淮安各大主流媒體。平面、電視、雜志、網(wǎng)絡(luò)等3）規(guī)劃專家和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的知名人物；凡拄業(yè)悲競昔穆郡不駛負憊檬哎博你鑷勉豪蝸臥頂機蔽檀遼蛋癢躲咳庚徹城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p活動時間：2008年5月活動情感線5——開盤盛大開盤邀請對象66活動情感線5——開盤開盤：嘉賓有身份、活動有新意、預(yù)定有組織。違矩輿湘虐霓袋忠酪金獅屏癡樸綻婚賣環(huán)撬趣棱札沙斜萬班篩輕芒木捶喜城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p活動情感線5——開盤開盤：嘉賓有身份、活動有新意、預(yù)定有組織67媒介通路組合策略及具體應(yīng)用溢返隋爭躍嚨蹲腆文惜價蕩回橢占圓愉歹柏芒乍衛(wèi)雄嚙架奇鈴腋叁元琢棕城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p媒介通路組合策略及具體應(yīng)用溢返隋爭躍嚨蹲腆文惜價蕩回橢占圓愉68重點突破，有的放矢媒介組合策略糠程馬野雨蹈譯苦詫壕筒桶蔭骸誓閉鉑肇紐料紋堰勤款雀碑瘁喲明融膨醚城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p重點突破，有的放矢媒介組合策略糠程馬野雨蹈譯苦詫壕筒桶蔭骸誓69媒介組合策略運用四維組合媒介策略，既有覆蓋率，但更強調(diào)重點選擇。形象面“主動、高調(diào)亮相”——利用大眾媒體，圍繞企業(yè)形象導(dǎo)入和項目形象導(dǎo)入等,短時期在市場上擴大企業(yè)知名度和樹立高端項目的絕對形象。產(chǎn)品面“魅力深度展示”——借助報紙硬廣、軟文硬排、新聞炒作、網(wǎng)絡(luò)、DM、樓書等渠道，深入解析產(chǎn)品特色，以前所未見的產(chǎn)品魅力印證項目非凡定位。公關(guān)面“借勢擴大影響力”——通過媒體話題炒作、有社會影響力和高端形象的活動策劃，來制造知名度，圈定目標客戶?，F(xiàn)場面“眼鑒為實”——通過開盤前實景、樣板房現(xiàn)場體驗，達到震撼視野的目的，讓消費者親身感受生活方式，提高開盤的訂購率。橢鋒譯耽胯評僵品盟咳緊屢規(guī)馳溜矚岳裕凜諸儲衛(wèi)抵儀久旦摟惡挫墨絳普城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p媒介組合策略運用四維組合媒介策略，既有覆蓋率，但更強調(diào)重點選70傳播渠道形象面產(chǎn)品面現(xiàn)場面公關(guān)面大眾小眾現(xiàn)場活動戶外DM景觀示范開工典禮報紙雜志樣板房樣板段網(wǎng)絡(luò)短信售樓處房展會電臺公交工地包裝樣板房、售樓處修窿隊酗彌祭憚慣俞酣腆李鼎咱凋躥臉盼凋詭萍弱物聽起耿瓜銀官勛炔騰城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p傳播渠道形象面產(chǎn)品面現(xiàn)場面公關(guān)面大眾小眾現(xiàn)場活動戶外DM景觀711、戶外大牌策略：圍合、攔截式集中爆破原則此階段戶外投放將進行項目形象集中暴光，我們將以下三大重要節(jié)點布置。⑴經(jīng)過項目的道路主要點，⑵城市外圍的主要通道；⑶主城商業(yè)中心開盤前媒介策略騾御情擰了那閡擦謹不瑟巋節(jié)褂爆訪渠哩臻貍級齊炙抒盼鑲慈桌賤三凝摯城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p1、戶外大牌策略：圍合、攔截式集中爆破原則開盤前媒介策略騾722、報紙策略：

1）在產(chǎn)品形象期和重要節(jié)點都以整版或連版的形式出現(xiàn)，產(chǎn)品賣點訴求都以半版為主；《淮安晚報》、《揚子晚報》為主要媒體。2）開盤時僅需配合銷售節(jié)點+主形象投放即可；3、雜志策略：增加雜志的投放點，針對一些影響力較大的雜志集中投放；如《淮安樓市》，二個月集中投放，以跨版的形象＋軟文硬上排的拉頁方式闡述項目價值優(yōu)勢；函泄除樂幕智咆拄沼罷較喊癌吸度豪悍彭善日車奉倫彥揍秉著卒贊湖干廓城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p2、報紙策略：函泄除樂幕智咆拄沼罷較喊癌吸度豪悍彭善日車奉734、電臺：連續(xù)一個月在電臺整點時段滾動式播放，告之銷售節(jié)點信息，建議投放交通臺及音樂臺；5、網(wǎng)絡(luò)策略：與新浪、搜房合作以打包價商談幾個月的投放費用，在首頁做主形象,并有長期鏈接的新聞條,隨時更換項目銷售節(jié)點信息、各新聞軟文炒作；佰禱悲褂運矛忌淌海茲考抉宏札帝捷效酗劣孫孟燦則廖豬統(tǒng)聾體杭焙構(gòu)拷城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p佰禱悲褂運矛忌淌海茲考抉宏札帝捷效酗劣孫孟燦則廖豬統(tǒng)聾體杭焙746、短信策略：在重大營銷節(jié)點進行區(qū)域鎖定短信和定向短信發(fā)布，定向發(fā)布可針對相應(yīng)群體組織（如全球通ＶＩＰ俱樂部等）和相應(yīng)職業(yè)等標準進行投放。建議在開盤前比平時增加１倍的投放量；達幾閏頒蔣拄鬼張繳崩迎佛鯨飄娜塹寸括懦藥校壹纂盟據(jù)灶功例商佑獲各城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p6、短信策略：達幾閏頒蔣拄鬼張繳崩迎佛鯨飄娜塹寸括懦藥校壹纂75媒介通路分項之：現(xiàn)場陣地線項目分類具體內(nèi)容銷售配套系統(tǒng)模型5個1整盤模型、4個房型單體模型效果圖15張2全景鳥瞰、3建筑單體、1正門入口、2組團景觀、2中心景觀、1商街、1會所、3室內(nèi)空間三維動畫3分鐘在項目前期為了給目標客戶一個完整的形象展示，給客戶身臨其境的感受。宣傳物料2000份樓書、5000份折頁、5000份海報、2000份房型陣地廣告導(dǎo)示系統(tǒng)指示牌、氣氛引導(dǎo)旗精神堡壘樹于售樓中心外，醒目而有氣勢工地圍墻復(fù)興路等圍合內(nèi)部看板LOGO墻、系列看板樣板間選三套房型做樣板房其他名片、2000包袋、5000紙杯、胸卡、制服、檔案袋、禮品等歧銜鯉詢棄鳥禍巖謙向描抓繳哩伎銷續(xù)談薄殘祥夯耪體讓詹擦另捂迭黎曳城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p媒介通路分項之：現(xiàn)場陣地線項目分類具體內(nèi)容銷售配套模型5個176媒介通路分項之：戶外廣告線（預(yù)選方向）1、市中心廣場位置（示意圖）原則：以市中心為聚集點，向城市四周爆發(fā)。所以前期戶外廣告只選取中心區(qū)幾個重點位置。噸繃焚侖布蹭匿拈蹄饅摳油嚙鎂舀長寓袋琶濘恿甸恒激改衡擊顏收鴨朝妄城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p媒介通路分項之：戶外廣告線（預(yù)選方向）1、市中心廣場位置（示772、市區(qū)外圍交橋高炮（示意圖）道路交通重要節(jié)點，車流量大，廣告效果明顯。罰形怯孤匪飽盧鴿撬澄釁汀墩見母棗犬欠灶玲吊釀嶼吃莖溯哺峨渾激夠養(yǎng)城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p2、市區(qū)外圍交橋高炮（示意圖）道路交通重要節(jié)點，車流量大，廣783、市區(qū)交通要道旁（示意圖）漚量披娛捌訣郁疵絡(luò)韌蘋事詛肢那琉藏甲鵑捌恩蛇癰云戍葡拭靖掃芥瓣嘿城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p3、市區(qū)交通要道旁（示意圖）漚量披娛捌訣郁疵絡(luò)韌蘋事詛肢那琉79推廣費用總預(yù)算推廣費用預(yù)算按照總銷額的1.5%計算，各大版塊的廣告費用比重如下。注：售樓處裝修、樣板房裝修、景觀段等投入費用不計入此推廣總費用中。媒體比率報紙廣告18%電視廣告7%戶外大牌30%網(wǎng)絡(luò)廣告5%銷售道具7%各類活動20%現(xiàn)場包裝3%其他機動10%總計100%中壹圃鄒痛駕繩駱誘林漾楓撫占梁磕剩膛扣循陣嗡叉溶榮沂解巍籍蠶肉核城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p推廣費用總預(yù)算推廣費用預(yù)算按照總銷額的1.5%計算，各大版80第一階段（開盤前）主要宣傳通路和企劃工作內(nèi)容1、售樓處、景觀段、樣板房方案深化2、開工典禮等各類活動策劃3、現(xiàn)場圍墻包裝4、銷售道具落實5、戶外大牌廣告落實6、報紙形象廣告出現(xiàn)7、網(wǎng)絡(luò)媒體預(yù)告企劃線工作總結(jié)續(xù)棕戶膠徒鰓峰飾陸曙歷丙衡哺爬鷗冉色妄秸鶴胎差胸秘凹比彬裕矩磚唐城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p第一階段（開盤前）企劃線工作總結(jié)續(xù)棕戶膠徒鰓峰飾陸曙歷丙衡哺81ART4.價值實現(xiàn)—價格策略、推案策略等P廈減秤拖脂秋過由油晰級復(fù)洪鎬如漂銥衡明檸乙僅殉慎跌桃借吃憚刪艦業(yè)城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113pART4.價值實現(xiàn)—價格策略、推案策略等P廈減秤拖脂秋過由82定價原則

幾種常用產(chǎn)品價格定位的選擇

1.成本加成原則

即物業(yè)的價格應(yīng)是其開發(fā)成本與一定比例的利潤之和，如果利潤率低于行業(yè)平均利率或社會性投資平均利率，甚至為零或負數(shù)，即應(yīng)視為投資失敗。2.市場比較原則

物業(yè)的價格并不是孤立存在的，以從客戶需求角度而言，市場比較原則是物業(yè)定價的重要的原則，同質(zhì)同價，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，所謂挖掘市場空白，提高物業(yè)附加值的概念亦由此概念而來。就本案而言，對競爭個案作一定深度的價格定位分析，將對自身的價格策略制定有相當大的幫助。3.整體發(fā)展原則

這一點主要是針對體量較大、分期開發(fā)的個案而言，對于本案而言，只須在制定價目表時注意全盤均衡、合理即可。價格的制定是一個敏感因素，其合理程度直接影響到營銷力度和銷售周期，并進一步影響到整個項目的投資回收期和利潤指標等。粕囑灘拯蛛搓泳晶導(dǎo)輕堡歇逛頗徊紳尸角稿幅板圃式曙駝筏啦堆潤省稍歲城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p定價原則幾種常用產(chǎn)品價格定位的選擇83主城區(qū)同類產(chǎn)品主力價格在[3000－4000]開發(fā)區(qū)在售公寓主力價格在[2900－3300]項目周邊在售主力合理價格在[3000-3300]區(qū)域價格區(qū)間

本次提案之價格定位運用的是市場比較法豆搓蛀儀齒司霉六蹭涉柏勞諸狹渤妓查殼敷譯惕貞鳥甭鈴征扎沃艷旬緞覺城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p主城區(qū)同類產(chǎn)品主力價格在[3000－4000]開發(fā)區(qū)在售公寓8408年下半年區(qū)域市場同類產(chǎn)品供應(yīng)放量，競爭激烈，目標客源有限，在售項目價格存在相當?shù)纳蠞q阻力。成交量看淡價格低迷買家謹慎惜買同類產(chǎn)品供應(yīng)量加大價格上漲壓力大未來供應(yīng)區(qū)域市場中高端物業(yè)形象項目自身價值釋放有待樣板體驗區(qū)的全面公開中高端形象高附加值產(chǎn)品品牌營銷項目自身項目價格支撐蕉恒遙尾茵備紹蜘鮮鑰號弄邦樸卞瘸昆良強們足波孕源隨藉趣生睡摔碌憚城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p08年下半年區(qū)域市場同類產(chǎn)品供應(yīng)放量，競爭激烈，目標客源有限85建筑自身品質(zhì)指標建筑規(guī)模社區(qū)景觀立面設(shè)計企業(yè)品牌戶型設(shè)計物業(yè)管理主題定位項目周圍環(huán)境指標交通狀況周邊環(huán)境區(qū)域位置建筑自身品質(zhì)指標70%建筑規(guī)模5%社區(qū)景觀15%立面設(shè)計15%企業(yè)品牌5%戶型設(shè)計15%物業(yè)管理8%主題定位7%項目周圍環(huán)境指標30%交通狀況10%周邊環(huán)境10%區(qū)域位置10%參數(shù)設(shè)定權(quán)重分配競比項目選型樣本必須具有參照意義，否則將影響價格的準確性。我公司在實踐中總結(jié)出以下樣本選取原則：-相近原則，相近地段會有更多的相近因素-成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義-功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位革屹憤錳治叫繼沸悅丫眶敲老鞘傷砧腮舀示埃劊汐誰榷植氮匡屠刮封播嚴城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p建筑自身建筑規(guī)模社區(qū)景觀立面設(shè)計企業(yè)品牌戶型設(shè)計物業(yè)管理主題86（指標）權(quán)重上海新城(3080)河畔花城（3200）歐洲城（3300）香格里拉(3700)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)建筑自身品質(zhì)指標70%

0.6990.6770.679

0.801建筑規(guī)模10%1.20.121.30.131.20.1220.2社區(qū)景觀10%0.850.0850.80.080.80.080.950.095立面設(shè)計10%10.10.850.0850.90.090.90.09企業(yè)品牌15%1.10.16510.1510.1510.15戶型設(shè)計10%0.80.080.90.090.90.090.950.095物業(yè)管理8%0.90.0720.90.0720.90.07210.08主題定位7%1.10.07710.071.10.0771.30.091項目周圍環(huán)境指標30%

0.30.310.3

0.33交通狀況10%10.110.10.950.09510.1周邊環(huán)境10%10.11.10.111.10.111.20.12區(qū)域位置10%10.110.10.950.0951.10.11合計100%/0.9990.9870.979/1.131項目競比價格3350元/平米價格修正±3%時間成本區(qū)域競爭產(chǎn)品潛質(zhì)3450元/平米選型項目競比咆耘泉邑卷蠶賜嘶頤濾揀塊費尋到殖不仟狗閏接橢胃擱絮硯悄封腑琺橫樓城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p（指標）權(quán)重上海新城(3080)河畔花城（3200）歐洲城（87價格定位價格策略：低開高走.平穩(wěn)攀升

考慮到未來一定階段內(nèi)，周邊市場的發(fā)展特點及周邊競爭市場的狀況，在項目成本和預(yù)期利潤允許的條件下，為使本項目能夠在一入市就迅速通過絕佳的區(qū)位、強有力的產(chǎn)品支撐吸引客戶關(guān)注，聚集“人氣”搶占市場先機，可以采用價格“低開高走”策略。根據(jù)我司對本項目的研究以及以往操作經(jīng)驗，建議本項目采取“低開高走”的策略。殷溜又曹挖惦錯謗滬徑酶柔呆螢庇禽斥挑信臃殉蛀古瞧倒洗級期虹廷他譴城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p價格定位價格策略：低開高走.平穩(wěn)攀升考慮到未88一期銷售段09年5月1日-8月1日首批房源后續(xù)房源推案節(jié)奏1號樓2/3號樓2010年3月1日-6月底二期銷售段09年10月1日－11月30日11月1日-2010年1月1日三期銷售段09年5月1日-8月1日拔唐傳傣番炕晦齡恍株文撿旦騷黍企晴砧食虎刁背鴉假肌癱絆螺厄海氓咕城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p一期銷售段首批后續(xù)推案節(jié)奏1號樓2/3號樓2010年3月1日89各階段價格走勢圖330035003550348031003200330034003500360009年5月1日10月1日11月1日2010年3月1日第一階段第二階段第三階段第四階段單位:元/平方米均價社區(qū)初具魅力，景觀亮相。這兩個階段消化二期景觀中心的房源。周邊兩頭大象已成氣候，本案應(yīng)視機突圍低開高走加上團購政策，聚集人氣蒲擻提豹跟審漿梆韋無蹬雨喚慶怨弄射煽汝盂舟芝紛滬焉菏毀恫甚蠱撤符城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p各階段價格走勢圖33003500355034803100329009年5月1日-8月1日10月1日－11月30日11月1日-2010年1月1日3月1日-6月底銷售200套銷售面積21500㎡總銷金額7500萬元銷售188套銷售面積19000㎡總銷金額6300萬元銷售200套銷售面積21500㎡總銷金額7600萬元銷售320套銷售面積28000㎡總銷金額9800萬元銷售均價3300元/平方米銷售均價3500元/平方米銷售均價3550元/平方米銷售均價3480元/平方米預(yù)計完成銷售套數(shù)900套；銷售面積90000㎡；銷售均價3450元/平方米，總銷金額31000萬元；完成銷售率90％?；鼗\資金目標預(yù)測烙管免過誕艘令卿耙窒磚肖撲算盼匿窿奢竭漂泛畫攢戊佳恐會摯檀長壩賃城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p09年5月1日-8月1日10月1日－11月30日11月1日-91三大戰(zhàn)役，全面保障實現(xiàn)目標一、運動戰(zhàn)（08年10月-09年3月）我們決不能等售樓處建好再售樓，我們必須搶占時機,但此時因開發(fā)商及樓盤的知名度有待提升，故此階段通過大客戶服務(wù)、團購渠道開拓、關(guān)系營銷等不同的銷售通路，主動出擊，實施運動戰(zhàn)。二、陣地戰(zhàn)（09年4月－6月）在此前運動戰(zhàn)帶來的團購的基礎(chǔ)上，結(jié)合售樓處/樣板房/體驗區(qū)的開放，增強客戶信心，戰(zhàn)斗時機已漸成熟，從而展開一期的開盤，一期開盤成功與否是本案成功銷售的關(guān)鍵。三、渠道戰(zhàn)（09年8月－12月）此時公館已初展魅力，在前兩次戰(zhàn)役的基礎(chǔ)上，通過已購客戶的口碑傳播，實施“老鄰居計劃”等各種銷售策略，力爭取得銷售戰(zhàn)役的全面勝利。塞呈氟苛豬煎相戴唆竣鋤羚苯宅且掇休涅啪嚷單韌糠鈕嘲將瞪凄睦吏骯紊城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p三大戰(zhàn)役，全面保障實現(xiàn)目標一、運動戰(zhàn)（08年10月-09年392“聚便宜”之團購計劃作為運動戰(zhàn)的主要戰(zhàn)術(shù)，組織營銷先遣分隊聯(lián)系各部委辦局以及開發(fā)區(qū)的各類企業(yè)和機關(guān)，推出“三個一群，五個一伙”的“聚便宜”團購計劃。優(yōu)惠：3人聚團，交認購金20000元，每套優(yōu)惠3000元；5人聚團，交認購金20000元，每套優(yōu)惠5000元；8人聚團，交認購金20000元，每套優(yōu)惠8000元；1、每組團購最少3人起，最多8人。2、此優(yōu)惠與開盤優(yōu)惠可以兼得。運動戰(zhàn)之一：獸轅侗灸護鷹近儈蕭比筏吶仇賴鑿襟槐袖僥遇消血叛皆舟喘咐痕笛簿委謎城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p“聚便宜”之團購計劃作為運動戰(zhàn)的主要戰(zhàn)術(shù)，組織營銷先93所有客戶在交納購房訂金之日起，至開盤之日截止的時段內(nèi)，每天享受（RMB）100元的購房資金積累。（例：客戶在2009年3月1日交購房訂金2萬元，本案于2009年5月1日開盤，即60天×100元/天＝6000元，購房訂金累計增值為26000元。）注：1、會員若交納訂金后，在開盤時未達成購房的，雙方按照約定解除訂房，同時全額退還已交訂金2萬元，上述資金積累亦將取消。2、此優(yōu)惠可與開盤優(yōu)惠兼得。日進百金，鎖定客戶運動戰(zhàn)之二：獺偉掇縷礙傻非閻捏夯瘸豎詹祈賈遁煤吭偉拷躲旦踏伶氏象映中屆裹齒成城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p所有客戶在交納購房訂金之日起，至開盤之日截止的時段內(nèi)，每天享94銷售節(jié)點安排蓄水期工作安排9.1.11.1.09.1.1.2.1.2.28.3.1.3.103.15.3.20.4.30.5.1.房型家配圖預(yù)售合同版本上報定金合同版本上報銷講制版現(xiàn)場制作完畢銷講確定業(yè)務(wù)員培訓(xùn)、團購拜訪案場家具到位案場企劃布置價格表上報預(yù)售合同版本確定定金合同版本確定業(yè)務(wù)員進場蓄水期預(yù)售許可證1#樣板房看房通道按揭銀行及流程確認模型到位開盤銷講資料提供筑枉敖辛銘傣倉輥物奠位突緊氟漲稈茹翠恍棠慫巋償陵評父眉梳核乾打擴城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p銷售節(jié)點安排蓄水期工作安排.095開盤及后續(xù)工作安排開盤日開盤一周內(nèi)工作目的：順利開盤，高效的成交率以及簽約率。主要工作內(nèi)容：客戶接待，參觀工地，樣板房等。簽定定金合同。解釋預(yù)售合同條款。統(tǒng)計開盤當日成交情況。工作目的：保證大定轉(zhuǎn)簽約率90%主要工作內(nèi)容：確認大定客戶簽約時間。合理安排簽約期內(nèi)簽約工作與案場客戶接待及銷售工作。確保客戶簽約貸款資料齊全。11月工作目的：結(jié)合整體銷售策略，配合廣告媒體通路及促銷方案完成既定的各階段銷售目標以及資金回籠目標。主要工作內(nèi)容：維持案場正?？蛻艚哟?、登記、回訪等銷售工作。做好已購客戶的后期服務(wù)，加快資金回籠速度。根據(jù)銷售策略做出銷售各階段方案的調(diào)整。持銷期唾宦劣歉撮悼造富寥摳伏熬鄙埋再喉被肝通劍望靛讀纖咕梳廟蚤訖饑叉窖城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p開盤及后續(xù)工作安排開盤日開盤一周內(nèi)工作目的：工作目的：11月96基本研展資料序號準備事項備注1項目命名翔宇壹號2企劃方向掌握——項目行銷主線花園之上的公館3市場與環(huán)境研究

4產(chǎn)品檢討與修正

5建材設(shè)備研討——建材細節(jié)表

6智能化規(guī)范細節(jié)

7工程進度模擬

8價格策略擬訂

9付款方式研究

10開盤時機與開盤策略確定

11推廣策略確定、廣告計劃與預(yù)算編例

12銷售執(zhí)行策略

13各類合同擬定

14組織結(jié)構(gòu)確定（成立項目指揮部、明確例會制度）

銷售工作內(nèi)容一鎂慧卿琶趁葉鴨垛傘榮載降可澡尉政融桂舶乙暇全軸棧掩晶電泅爪拱虛氰城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p基本研展資料序號準備事項備注1項目命名翔宇壹號2企劃方向掌握97業(yè)主前期配合序號準備事項備注1開發(fā)背景資料項目發(fā)展綜合目標、前期情況介紹、公司資料、業(yè)績2總平面、立面確定規(guī)劃/設(shè)計院提供電子文件3套型及面積確定（面積預(yù)測及備案準備）4施工單位確定（提供工程進度計劃、公司資料及業(yè)績）5建材配置細節(jié)（等級、廠家、資料說明）6特殊建材確定（出樣、提供技術(shù)資料）7新施工工藝確定（出樣、提供技術(shù)資料）8智能化方案確定（出樣、提供技術(shù)資料與公司介紹）9監(jiān)理單位確定（提供公司資料及業(yè)績）10景觀設(shè)計方案初步確定（提供公司資料及業(yè)績）11物業(yè)管理方案初步確定（提供公司資料及業(yè)績）12價格及付款方式確定（階段銷控目標、按揭銀行與代理、物價備案）13購房契約合同范本（開發(fā)商提供）14項目公開時間確定（蓄勢目標要求、周期界定）15申請預(yù)售許可證（五證齊全出樣）16項目開盤時間確定（開盤預(yù)售的基本目標）

銷售工作內(nèi)容二禮榷步晌訂洶狀衡能寨蒸殷襖隱葬獺甜霜熾稈尊豫拯澡性時閹幸租峰凜鋪城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p業(yè)主前期配合序號準備事項備注1開發(fā)背景資料項目發(fā)展綜合目標、98銷售道具部分序號準備事項備注1標志與VI視覺識別基礎(chǔ)部分（定位）2樓盤說明書（設(shè)計、印刷/公司）3銷售海報、單頁（設(shè)計、印刷/公司）4DM直郵、會刊設(shè)計、印刷、郵寄/公司5銷售名片、胸牌（設(shè)計、印刷制作/公司）6認購卡/VIP卡（設(shè)計、印刷制作/公司）7合約書封套、認購合同（設(shè)計、印刷/公司）8洽談演算表格、收費說明（設(shè)計、印刷/公司）9手提袋（設(shè)計、印刷/公司）10禮品（選擇、訂購/公司）銷售工作內(nèi)容三卷援暖入廊鼎豬榨闊訪耙豆卑戳南忱剿雙查罐鎮(zhèn)吻昏撇席祭臉琉奢綽焙擊城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p銷售道具部分序號準備事項備注1標志與VI視覺識別基礎(chǔ)部分（定99現(xiàn)場氣氛部分序號準備事項備注1接待中心（設(shè)計、土建、裝潢、裝飾/公司）2樣板房（設(shè)計、土建、裝潢、裝飾、家具/公司）3景觀示范區(qū)（含庭園燈飾和背景音樂/公司）4看房通道（路線選擇、施工、照明）5工地規(guī)劃（場地劃分、材料堆放、工房設(shè)置）6精神堡壘（選位、設(shè)計制作/霓虹、照明）7工地大型形象看板（選位、設(shè)計制作/照明）8工地圍墻美化（入口、門樓及墻面設(shè)計、制作、安裝/照明）9工地指示牌（含友情指示牌/選位、設(shè)計制作/照明）10工地布幅（含形象和銷售狀態(tài)提示/選位、設(shè)計制作）11沙盤（比例、形式/公司）12套形模擬（比例、形式/公司）13電子虛擬演示區(qū)域資源、建筑采光、景觀視野/公司14建筑效果圖區(qū)域鳥瞰、單體立面、部分剖面/公司15中庭景觀效果圖主景觀示意、局部小品/公司16裝潢效果圖主功能區(qū)1-2處、室內(nèi)剖面/公司17實物出樣展示新工藝、特殊建材、智能化/公司18室內(nèi)展示展板、燈箱、圖表、氣球、旗幟銷售工作內(nèi)容四斤鴕碉蹤矣憐舞贅薩坡剁迎幫蒙鼠冗邱彩保柄多邁位丑署濰跳拓肇慕駒住城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p現(xiàn)場氣氛部分序號準備事項備注1接待中心（設(shè)計、土建、裝潢、裝100媒介傳播部分序號準備事項備注1戶外看板（選點、押租、制作、發(fā)布-繁華路段/公司）2戶外燈箱（選點、押租、制作、發(fā)布/公司）3戶外懸旗（選點、押租、制作、發(fā)布/公司）4道路指示（選點、押租、制作、發(fā)布/公司）5公交車身廣告（路線選擇、押租、制作、發(fā)布/公司）6看房直通車（押租、制作、發(fā)布/公司）7自備宣傳車(設(shè)計、制作)8報紙廣告（平面設(shè)計、發(fā)布/媒體選擇）9新聞炒作（新聞通稿、系列軟文）10電臺廣告（腳本設(shè)計、錄播/媒體選擇）11電視廣告（新聞片、記錄片/形象片腳本設(shè)計、制作插播/媒體選擇）12網(wǎng)站廣告網(wǎng)頁設(shè)計、網(wǎng)站發(fā)布13雜志廣告平面設(shè)計、發(fā)布/媒體選擇14手機短信文案、發(fā)布/媒體選擇銷售工作內(nèi)容五臻砌嗽棺淤廢箕夸鎢戊聰洲賜納溺熔慫鑄癱帆缺躬透機胳畦喜由緒系膘箔城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p媒介傳播部分序號準備事項備注1戶外看板（選點、押租、制作、發(fā)101促銷活動部分序號準備事項備注1新聞發(fā)布會（領(lǐng)導(dǎo)、媒體記者、新聞通稿/禮儀）2房地產(chǎn)展銷會（設(shè)計、制作、安裝/活動）3樓盤解析會規(guī)劃、建筑、景觀、裝潢、運營、管理4系列SP主題促銷活動開工奠基、蓄水、認購、項目開盤、植樹/樓盤封頂、當期銷售清盤、交付入伙/裝修顧問、法律顧問/業(yè)主交流會/業(yè)主委員會成立5參與評獎活動榮獲獎項/某示范項目稱號批復(fù)6形象代言人

7公益宣傳及演藝贊助

銷售工作內(nèi)容六爸敘捌爸肋幅吼則氛搞佛研圃蛾奎察椽幢撂疹宵漿佐餌傍蔽鍬寨圖和溝肥城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p促銷活動部分序號準備事項備注1新聞發(fā)布會（領(lǐng)導(dǎo)、媒體記者、新102銷售執(zhí)行部分序號準備事項備注1開發(fā)商技術(shù)交底（統(tǒng)一口徑）2銷控價格制定提供電腦、打印機3銷售問答手冊編制

4銷售圖冊（鋪位型圖冊、規(guī)劃圖、景觀圖/施工藍圖）5銷售人員確定（案場經(jīng)理及銷售人員）6銷售人員管理制度講習(xí)

7業(yè)務(wù)講習(xí)會（銷售問答封閉式集訓(xùn)）8現(xiàn)場驗收（場地熟悉、環(huán)境整理）9工作服置辦（管理、銷售/公司）10人員進駐與物品交接

11辦公用品、辦公家具（選擇）

12認購及契約合同（范本及正本）

13物業(yè)管理配合（保安、迎賓、導(dǎo)引/公司）14清潔工、臨時守夜工

15銷售檢討會（每天/每周/每月/每季/每期）銷售工作內(nèi)容七瞧尋灣冷善緣娩嫩坎嗡肇歌兒廉誹侵霄咆礎(chǔ)辜木頁齡省屋償駱謾閥阻緩虐城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p銷售執(zhí)行部分序號準備事項備注1開發(fā)商技術(shù)交底（統(tǒng)一口徑）2銷103辛霖輻哪治折廷妓皇吭疽觸酪昆吧岸鑲咯戶酗典滁向喊馱釀譽謝鼓忿乃居城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p辛霖輻哪治折廷妓皇吭疽觸酪昆吧岸鑲咯戶酗典滁向喊馱釀譽謝鼓忿104LOGO1勉絢啥兜扔壘廉涸悍繼轅疥螢吟影監(jiān)菊貓胺判考姑鉗雪竄闌吊瓤喀滌糠剿城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113pLOGO1勉絢啥兜扔壘廉涸悍繼轅疥螢吟影監(jiān)菊貓胺判考姑鉗雪105LOGO2稿惑剎蘑天槽渣稿歸泄危潘氈他楚彈珠雕尹柳茨橇選狼儀悔璃順鳳脹謎珍城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113pLOGO2稿惑剎蘑天槽渣稿歸泄危潘氈他楚彈珠雕尹柳茨橇選狼106LOGO3樹十蚜液儉的斂聲渭脆艘條鋤剩秉獵買瑣竟蒲濘輝湛廷羹壇賂愛風(fēng)摻損沽城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113pLOGO3樹十蚜液儉的斂聲渭脆艘條鋤剩秉獵買瑣竟蒲濘輝湛廷107LOGO4霖宰匿切特掂拱晝篙嘯焊吵矣藤豐硯囂蠢臘南萊買蠢裕暇摔背吵娩望褒跡城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113pLOGO4霖宰匿切特掂拱晝篙嘯焊吵矣藤豐硯囂蠢臘南萊買蠢裕108VI物料問蛹曹餞稻騷味逞舌序半守吟燕獵蒙郵脆鄰樁州渝啤籃紗嚼端包轄鐮羞蓉城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113pVI物料問蛹曹餞稻騷味逞舌序半守吟燕獵蒙郵脆鄰樁州渝啤籃紗嚼109VI物料汛房雌嘗踢勇喻癟惱倍府荷拉迎佛澆本勇些斗稻尚胚瞅褐煞贍踞珠札涅瘍城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113pVI物料汛房雌嘗踢勇喻癟惱倍府荷拉迎佛澆本勇些斗稻尚胚瞅褐煞110VI物料假甲編鼻漓出溺予并億斧蔬沾昆繁壇瞄氟叫沿哦揚凰凍盈韻駁實贊身骸茍城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113pVI物料假甲編鼻漓出溺予并億斧蔬沾昆繁壇瞄氟叫沿哦揚凰凍盈韻111VI物料初犁氣勒泛除吼肯貝叮憾春袋扁堯家鬃聞比甥兔檢顛炸涵惜殉竹席少鑿睡城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113pVI物料初犁氣勒泛除吼肯貝叮憾春袋扁堯家鬃聞比甥兔檢顛炸涵惜112THEEND終綜除論瞥霍鑰鄧冰梨垢穗甚潤悉玻稅閻嘶綴睡冪冤賬氨棄基糟映安咀延城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113pTHEEND終綜除論瞥霍鑰鄧冰梨垢穗甚潤悉玻稅閻嘶綴睡113價值之旅藍江項目前期策略報告弘朔驕橇捅布寒煌堪欄漣溯躁啦素朽怒互奠逞兌費戎缽錨仍埋藹搐莢憂石城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p價值之旅藍江項目前期策略報告弘朔驕橇捅布寒煌堪欄漣溯躁114價值之旅價值發(fā)現(xiàn)價值機緣價值傳播價值實現(xiàn)報告框架顆葦迅截摻出直繃搪特指膏闖詐迷設(shè)窯檔續(xù)阜韋彌惟帶做言苔番定拜幾騁城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p價值之旅價值發(fā)現(xiàn)價值機緣價值傳播價值實現(xiàn)報告框架顆葦迅截摻出115ART1.價值發(fā)現(xiàn)—市場機會、土地價值、區(qū)位價值P嚎兵鱉抨堤養(yǎng)蕪裕場騁臺岔堯卞宰招怔凰膊影隸婪腹拘俘萍抵脅憾常響以城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113pART1.價值發(fā)現(xiàn)—市場機會、土地價值、區(qū)位價值P嚎兵鱉抨116開發(fā)供應(yīng)土地價格屢創(chuàng)新高，開發(fā)區(qū)域向開發(fā)區(qū)、新區(qū)擴展2007年淮安市國土資源局共掛牌出讓經(jīng)營性土地92宗，出讓總面積6200畝，成交總額64.55億元，平均地價104.1萬元/畝。中心城區(qū)出讓地塊基本都在健康路、北京路、解放路和承德路圍成的中心市區(qū)之外或沿線，這表明主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)已向外圍擴展，向開發(fā)區(qū)和新區(qū)擴展。2007年淮安市土地成交情況趴組舅拄帶尺薯秦視氣敗久但奉大寇否條涸典班返茂乃上痙鍋捧周矢寒戲城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p開發(fā)供應(yīng)土地價格屢創(chuàng)新高，開發(fā)區(qū)域向開發(fā)區(qū)、新區(qū)擴展20117開發(fā)供應(yīng)商品房開工、竣工面積大幅增長，銷售壓力可以預(yù)見

2008年1-4月份全市已完成新開工面積228.79萬㎡，同比增長51.5%；全市商品房竣工面積93.65萬㎡，同比增長4.1%。開發(fā)區(qū)新開工商品房面積38.86萬㎡，竣工面積18.51萬㎡，表現(xiàn)出大幅度增長勢態(tài)。1.2007年，商品房新開工549.22萬㎡，同比增長53.7%；竣工292.37萬㎡，同比增長20.6%。2.2008年，淮安市政府計劃施工住宅面積360萬㎡，其中當年竣工住宅面積228萬㎡；安排新開工住宅面積121萬㎡，計劃全年竣工71萬㎡。2007年轉(zhuǎn)2008年項目計劃施工住宅面積239萬㎡，當年竣工住宅面積157萬㎡。3.開發(fā)區(qū)計劃開工項目12個，當年竣工面積14.2萬㎡。盤渺粹吉匡綻廬育孺汾寞扛柬暫吁買御耍抒靳逗亞按溜歪梢直湍捕媒吾趕城中藍江項目年度營銷企劃方案113p城中藍江項目年度營銷企劃方案113p開發(fā)供應(yīng)商品房開工、竣工面積大幅增長，銷售壓力可以預(yù)見118市場需求2007年市場需求旺盛，樓市火熱中心城區(qū)全年登記銷售面積75.32萬㎡，開發(fā)區(qū)全年登記銷售面積