論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟

論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟摘要：規(guī)模經(jīng)濟是市場經(jīng)濟的一種現(xiàn)象，也是經(jīng)濟學(xué)中的一個重要范疇。追求利潤最大化的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在市場上謀求占有率的進步和市場份額的擴大，才能使開發(fā)本錢降低。但是并非房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越大越好，任何不顧市場狀況、企業(yè)狀況的盲目擴張有百害而無一利。如何使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)規(guī)模到達最優(yōu)組合，是本文研究的要點。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；規(guī)模經(jīng)濟；途徑；支撐要素一、房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟概念房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)?！舶ǜ鞣N專業(yè)公司和結(jié)合公司的規(guī)?！呈侵阜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地資源貯備、開發(fā)建立、資金、人才規(guī)模。它說明開發(fā)建立諸要素以及開發(fā)建立的房屋在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的集中程度。根據(jù)這種集中程度，一般可以把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模劃為大型、中型和小型三種。劃分房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的標準，既可用勞動力、資金來劃分；也可用其完成的開發(fā)量或正在開發(fā)的數(shù)量劃分；也可用其中兩個以上的要素同時作為劃分的標準。二、房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟要求1．房地產(chǎn)企業(yè)初始規(guī)模確實定。為了確定房地產(chǎn)企業(yè)的適宜規(guī)模，必須首先確定房地產(chǎn)企業(yè)的起始規(guī)模。起始規(guī)模是經(jīng)濟合理條件下的最小開發(fā)建立規(guī)模，是確定房地產(chǎn)企業(yè)最適宜規(guī)模的基矗起始規(guī)模應(yīng)保證房地產(chǎn)開發(fā)建立各環(huán)節(jié)中的人才、資金、資源、設(shè)備等，并使其可以得到充分利用。起始規(guī)模的合理確定，是決定投資房地產(chǎn)開發(fā)的重要根據(jù)。當(dāng)房地產(chǎn)工程的最小規(guī)模低于起始規(guī)模時，不宜投入開發(fā)，而開發(fā)規(guī)模大于起始規(guī)模時，那么應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自身條件以及其他條件，按不同的規(guī)模，組成開發(fā)建立的合理性方案，并選擇最優(yōu)規(guī)模。由于房地產(chǎn)的區(qū)域性非常強，加上東部與西部差異，城市與縣鎮(zhèn)差異。因此很難準確確定詳細的初始規(guī)模。原那么上，在大中型城市，以中型房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)規(guī)模較為適當(dāng)；在小型城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模以小型較為合適。2．企業(yè)最適宜規(guī)模確實定。在某一地建立房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模，并非規(guī)模越大、實力越強就越好。還必須根據(jù)所在區(qū)域房地產(chǎn)市場情況而定。為了確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最適應(yīng)開發(fā)規(guī)模，需要以企業(yè)最適宜規(guī)模為核算評價的標準，企業(yè)最適宜規(guī)模是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)開發(fā)建立過程，管理組織最為合理，各種消費要素能充分利用，技術(shù)經(jīng)濟指標先進，經(jīng)濟效益最好的企業(yè)規(guī)模。假如企業(yè)規(guī)模超過了企業(yè)最適宜規(guī)模的界限，投資和勞動力消耗的增加所獲得的經(jīng)濟效益將呈遞減趨勢。由于隨著房地產(chǎn)市場的開展，各種社會化分工合作機制的建立，如前期有參謀籌劃公司、工程有招投標的代理公司、監(jiān)理公司、宣傳有廣告籌劃公司、銷售有營銷中介公司。企業(yè)從人員數(shù)量上考慮，大型企業(yè)人才數(shù)量只需要中型企業(yè)人數(shù)，中型企業(yè)人數(shù)只需要小型企業(yè)人員，沒有必要搞小而全、大而全。確定企業(yè)最適宜規(guī)模的方法很多，要根據(jù)詳細的技術(shù)經(jīng)濟特點合理選擇。最常用的是本錢效益分析法。這種方法的本質(zhì)是通過消耗類指標和效益指標的比照分析，在盈虧平衡的根底上不同規(guī)模方案進展比擬，確定企業(yè)最正確開發(fā)建立規(guī)模。當(dāng)前企業(yè)最適宜規(guī)模應(yīng)當(dāng)以所擁有的資金、土地資源作為衡量標準。3．企業(yè)最優(yōu)規(guī)模的選擇。企業(yè)最適宜規(guī)模是計算企業(yè)規(guī)模的根據(jù)，但并不是選定的企業(yè)實際規(guī)模。在選擇企業(yè)的實際規(guī)模時，要根據(jù)社會需求量的大小，在企業(yè)起始規(guī)模和最適宜規(guī)模之間，經(jīng)過多方案的比照分析來確定。比擬企業(yè)的不同方案，一般是采取計算同一年開發(fā)建立本錢與基建投資額之和來進展。總費用最低的方案為最優(yōu)方案。三、房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟實現(xiàn)途徑1．房地產(chǎn)企業(yè)購并是資本集中的有效手段。低價收買資產(chǎn)，實現(xiàn)低本錢擴張。使購并企業(yè)獲得的資產(chǎn)大大超過購并本錢和購并價格，或超過新建企業(yè)的投資。這在一定程度上刺激了企業(yè)施行購并的積極性和主動性。實現(xiàn)優(yōu)勢互補、進步企業(yè)國際競爭力的動機。獲取土地等消費要素的動機。企業(yè)購并可能以直接實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟，這表如今以下幾個方面：〔1〕企業(yè)自身內(nèi)部擴張，逐步增擴股，增大股本構(gòu)造，實現(xiàn)擴張，并以實現(xiàn)滾動開發(fā)的進步資金的利用率；〔2〕橫向購并中的規(guī)模經(jīng)濟。橫向購并是同一產(chǎn)業(yè)中消費同類或存在替代關(guān)系的企業(yè)之間購并，具有直接的規(guī)模經(jīng)濟效果；〔3〕縱向購并中的規(guī)模經(jīng)濟。企業(yè)縱向購并的規(guī)模經(jīng)濟實現(xiàn)也必須首先具備上述企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟的支撐條件，否那么，會陷入規(guī)模不經(jīng)濟的誤區(qū)；〔4〕混合購并中的規(guī)模經(jīng)濟要獲得混合購并的規(guī)模經(jīng)濟〔范圍經(jīng)濟〕效果，構(gòu)成企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟的各種支撐條件也是必不可缺的。2．房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟也可以在政府統(tǒng)一運作下完成。各級地方政府通過統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局，完成前期土地的規(guī)模開發(fā)。然后通過土地招投標市場，按照規(guī)劃片區(qū)由各開發(fā)企業(yè)在競標所得的地塊上進展組團式或居住小區(qū)式開發(fā)。較為成功的實例就是南京市開發(fā)建立的“月牙湖小區(qū)〞。它由建委、國土、規(guī)劃局等部門按照南京市居民高尚居住區(qū)的規(guī)劃要求，統(tǒng)一進展布局，綜合配套，由十幾家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進展組團式、居住小區(qū)規(guī)模開發(fā)，獲得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。3．企業(yè)戰(zhàn)略同盟。兩個或兩個以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了一定的目的、通過一定的方式組成的網(wǎng)絡(luò)式的結(jié)合體稱為戰(zhàn)略聯(lián)盟。戰(zhàn)略聯(lián)盟的概念首先是由美國DE公司總裁簡?霍普羅德和管理學(xué)家羅杰?內(nèi)格爾提出。從20世紀80年代起，戰(zhàn)略聯(lián)盟在西方和日本企業(yè)界得到迅速開展。戰(zhàn)略聯(lián)盟是一種關(guān)系松散的企業(yè)組織形式，它不具有傳統(tǒng)企業(yè)那樣明確的層級和邊界，對于聯(lián)盟中的各方而言都非常機動靈敏。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理論中，這優(yōu)勢互補的組織形式具有較高的效率。由于房地產(chǎn)的區(qū)域性很強，因此戰(zhàn)略聯(lián)盟中的各方可以通過互相間的網(wǎng)絡(luò)進入對方的地區(qū)市常這在競爭日趨劇烈的今天，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進軍外地市場無疑具有非常重大的意義。同時，戰(zhàn)略同盟可以克制較大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙方招投標大型土地工程資金缺乏的優(yōu)勢，在大型國有土地招投標中防止殘酷競爭，哄抬地價，進步土地投資本錢，到達規(guī)模經(jīng)濟，戰(zhàn)略同盟各方共盈的目的。轉(zhuǎn)貼于論文聯(lián)盟.ll.四、房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟的支撐要素從企業(yè)內(nèi)部來看，構(gòu)成規(guī)模經(jīng)濟的主要支撐條件是：1．擁有土地資源的支撐。土地是財富之母。土地是一種不可再生的資源。它不僅是房地產(chǎn)業(yè)的直接開發(fā)和經(jīng)營的對象，同時也是各類房屋建筑不可缺的根底載體。房地產(chǎn)的開發(fā)建立離不開土地資源，而土地資源卻可以作為未被開發(fā)的原始形態(tài)而獨立存在，可以說土地是房地產(chǎn)開發(fā)建立的萬源之本，在我國，土地歸國家所有，房地產(chǎn)企業(yè)僅能根據(jù)開發(fā)建立工程用地性質(zhì)的不同，購得40~70年的土地使用權(quán)〔依用地性質(zhì)不同而分〕，而土地使用權(quán)的一次性周期長達40~70年，因此，要實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟，必須在其可預(yù)見的預(yù)見期里，充分貯備土地資源。假如沒有土地只能是空談規(guī)模經(jīng)濟。2．資金支撐。資金是房地產(chǎn)血液，房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟優(yōu)勢在很大程度上依賴于資金，通過資金參與控制更多的具有規(guī)模經(jīng)濟的開發(fā)工程，即房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟離不開龐大的資本投入。企業(yè)自身的資本積累、積聚才能，以及進展間接融資、直接融資的才能，就其成為能否實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟的重要支撐條件。3．企業(yè)家才能的支撐。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建立規(guī)模以算術(shù)級數(shù)或幾何級數(shù)增長時，特別是當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)通過橫向、縱向及混合購并假設(shè)干企業(yè)，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模急劇擴張時期，其管理的復(fù)雜程度、組織協(xié)調(diào)工作量會呈幾何級數(shù)增加。對房地產(chǎn)企業(yè)管理提出更高的要求。從企業(yè)的外部來看，構(gòu)成規(guī)模經(jīng)濟主要支撐條件是：1．政府政策。房地產(chǎn)業(yè)是一個由政府政策高度壟斷性行業(yè)，是一個受政府政策影響，對政策敏感性極大的產(chǎn)業(yè)。由于政府嚴格控制著房地產(chǎn)一級市場中最重要的資源——土地。使得它對整個房地產(chǎn)市場有著絕對的控制權(quán)，它決定了市場供求關(guān)系平衡位置，決定了價格走向。作為在政府宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)企業(yè)開展與整個社會經(jīng)濟制度嚴密相關(guān)，政策是決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展的最重要的因素之一。2．市場規(guī)模支撐。市場規(guī)模即市場需求量。市場需求量的大小是實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟的前提條件。由于規(guī)模經(jīng)濟是房地產(chǎn)開發(fā)的明顯趨勢。但由于其受市場容量的限制，即受開發(fā)建立地區(qū)人口因素影響。因此，并非開發(fā)建立規(guī)模越大越好，隨著規(guī)模的擴大會出現(xiàn)規(guī)模效益遞減情況。筆者根據(jù)多年房地產(chǎn)開發(fā)理論，提出如下規(guī)模：在中、小型城市〔人口規(guī)模：50萬人~100萬人〕一般不宜進展大型房地產(chǎn)工程開發(fā)。在大、中型城市〔人口規(guī)模：150萬人~300萬人〕一般宜進展大型房地產(chǎn)工程開發(fā)。在特大型城市〔人口規(guī)模大于500萬人〕一般宜進展特大型房地產(chǎn)工程開發(fā)，開發(fā)規(guī)格以居住區(qū)為宜〔建筑面積為50萬2~150萬2〕，資金籌措按上市公司、大型企業(yè)集團標準。上述僅是相對于房地產(chǎn)企業(yè)而言。就各級地方政府而言，本著經(jīng)營城市考慮，其開發(fā)規(guī)模應(yīng)適當(dāng)?shù)剡M步一個檔次，以利于城市綜合布局。3．市場范圍支撐。市場范圍與市場規(guī)模是親密相關(guān)的。市場范圍大，市場規(guī)模也隨之?dāng)U大；反之，市場范圍小，市場規(guī)模也會隨之縮校市場范圍，即房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房的銷售范圍，是一個市場空間概念。由于房地產(chǎn)所特有的地域性強，使用權(quán)得其開發(fā)建立的商品房一般不會超出以地級市、縣級市銷售的范疇。因此，在某一地的房地產(chǎn)開發(fā)隨該城市地域的擴張，城市化的進程而市場范圍擴大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模無限擴大，也會陷入規(guī)模不經(jīng)濟。此外，由于各城市政治、經(jīng)濟、文化、科研、社會開展、對外開放程度的不同，因此其房地產(chǎn)市場范圍不盡一樣。對外開放程度越高，政治、經(jīng)濟、文化、科研、社會開展程度越高，其城市吸引力越強，人口流動性越大，人口聚集性越強，市場范圍就越大。4．產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)品差異。規(guī)模經(jīng)濟并非是適用于所有產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)品的概念。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)