研討會-p佛奧項目

佛奧棕櫚園項目從2005年底項目管理進場開工到2008年底基本竣工，共歷時三年，佛奧棕櫚園是我公司開發(fā)的第一個山地盤，整個

公司對山地盤的設(shè)計、施工管理都缺乏經(jīng)驗，因此整個項目是在邊施工邊摸索經(jīng)驗的過程中完成的,在整個項目的推進過程中有一些問題、經(jīng)驗及建議現(xiàn)和所有部門同事共鑒和學習。前言一、規(guī)劃設(shè)計方面：1、各戶型獨立別墅坐標定位方面：由于設(shè)計要求獨立別墅定位盡量靠一側(cè)，以使另一側(cè)的花園空間盡量大，以便于業(yè)主充分利用，但在部份棟號的定位過于靠近地塊分界線，致使一側(cè)過于狹小，側(cè)門出口已抵近分戶圍欄，且經(jīng)過埋地管線埋設(shè)空間小，未進行分戶圍欄定位施工前，按建筑排水圖施工，管線及砂井易進入他人花園內(nèi)，后期必須進行 。略舉一例：實際施工過程中，對于已施工完成的排水管線及砂井超出的分戶線的，項目部在與中心、技術(shù)中心等部門協(xié)商后，再在銷售合同花園面積誤差允許范圍內(nèi)進行現(xiàn)場調(diào)整分戶線。B-鏡像2、獨立別墅在設(shè)計時，在充分考慮在裝修和使作過程中便于使用功能，不應(yīng)存在一些無法施工和處理的死角，如圖：梯間踏步或休息平臺側(cè)邊與梯間窗間的間隙過窄，造成業(yè)主裝修進無法對此側(cè)面進行裝修，而且，施工過程中，窗玻璃膠也無法打到位，此部位又可從室外看到，影響美觀且不便于清潔。3、進一步做好前期的價值工程：如1）優(yōu)化豎向規(guī)劃設(shè)計，獨立別墅區(qū)宜提高1-2米，沿山別

墅提高2-3米。既可減少土石方工程，節(jié)省投

資，又可增加別墅的層次感。棕櫚園外運土石多達40多萬m3，如獨立別墅區(qū)平均提高1.5米,則可減少約20萬m3（13萬m2X1.5m=20萬m3）的土石方工程，尚未考慮邊坡支護工程所減少的土石方工程量。沿山別墅提高后，則層次感更強，遠眺效果更好；2）沿山獨立別墅排水

系統(tǒng)的設(shè)計（施工完成后改動較大）；3）人工湖及街心花園水景的設(shè)計（人工湖滲漏及水較渾濁，街心花園水景清理難度大）等。4、應(yīng)充分考慮現(xiàn)場施工的便利性、可操作性：棕櫚園市政道路原

設(shè)計沒有砼層，此做法給現(xiàn)場

的施工帶來極大的不便。因別

墅的基礎(chǔ)與市政道路相距較近，施工通道即現(xiàn)在的市政道路。

如道路做法沒有砼層，則只能

施工至墊層（因石屑層不耐磨），雨天經(jīng)施工重車碾壓極易損壞，出現(xiàn)陷車現(xiàn)象，造成交通中斷，影響工程進度，且須經(jīng)常 。棕櫚園道路的費用花費了不少，后來實在經(jīng)不起折騰才改變其結(jié)構(gòu)層的做法，后期的施工通道相當暢順。（改變其結(jié)構(gòu)層的做法造價約增加20余萬元，而道路維護的費道路 的費估計也花了十多萬元，后期若不改變其做法則道路 的費用 ，更大的損失則是延誤了工期。）道路

與建

筑物

相距

較近5、各專業(yè)設(shè)計之間應(yīng)協(xié)調(diào)

：a)建筑物的正負零高程應(yīng)與道路高程緊密考慮，其中一方有調(diào)整的另一方須作相應(yīng)的調(diào)整。棕櫚園道路高程變化較大，由于缺乏細致協(xié)調(diào)的考慮，部分別墅車庫高程低于道路或高差太大，造成雨水流入車庫或難于入車；b)其中一幢別墅平面位置與道路有，別墅占了道路的位置。其中兩幢別墅的用戶井因無法擺放，也占了道路的位置；c)部分別墅用戶排水口低于市政用戶井出水口；d)部分園林綠化沒有預留綠化水籠頭。車庫難入車用戶井占路6、

獨立別墅分戶圍欄的樣式問題：山地盤與平地盤因存在較大差異，因棕櫚園山邊別墅型號多都帶有

室，且周邊回填土較深，大部份為3左右，后院回填土更厚，多為4-6米，雖然項目部和技術(shù)中心對在較厚回填土上砌筑分戶圍欄也想了一些辦法，例如，基底沖水、打松木樁、加大地梁等，雖然有一定的效果，但成本過高，處理時間較長，中間也發(fā)生了下沉需從新處理的現(xiàn)象。且此種圍欄，款式略現(xiàn)陳舊，已與高檔別墅不太相稱，建議可采用其他公司所用的不連續(xù)綠籬和石砌花槽間雜分隔或其他款式，效果更好。7、獨立別墅室外窗臺飄板設(shè)計很高。超過花園完成面

10CM左右影響美觀。8、獨立別墅室內(nèi)天花用采用批擋水泥砂漿，此種做法有一定的安全隱患存在，因為天花批擋施工有一定的難度，容易造成空鼓，當房間內(nèi)受到受潮等氣候影響后，天花批擋水泥砂漿很容易脫落9、獨立別墅斜屋面（圖一）斜屋面，在次部位四周任何部位漏水，屋面四周（如圖紅

案部分）全部是水，長期逐漸積累，水越來越多，導致室內(nèi)墻體滲水。很難修補。目前棕櫚園F24就是此情況。（綜合樓外墻滲漏也是如此）梁此處留空，不得澆實砌磚（圖一）10、施工工藝的問題：對于棕櫚園獨立別墅首層是采用回填做法還是采用首層

的做法，各有利弊。例

如園區(qū)內(nèi)處于較中間的棟號，因地質(zhì)原因，開挖深

度較深，一般超過3米，部份甚至超過7米深，基礎(chǔ)柱完成后，回填至首層梁

1米左右的土層仍然

很厚，后期回填土沉降很大，按

的做法較好，

因為可不用先安裝首層梁下的排水管道，避免按回

填法先安裝管后期下沉拉壞管道而無法修復。后期

拆除排柵后，原回填土也已經(jīng)歷較長時間的沉降，

基本穩(wěn)定，可再進入首層梁底裝管，同時加快主體

結(jié)構(gòu)施工工期。但因房心內(nèi)有1米左右無法回填，

需在

加建地梁和封磚，增加一筆開支。山邊的

別墅因有

車庫，且車庫外壁有防水要求，故車

庫范圍內(nèi)因質(zhì)條件較好，且回填土較少，且只有采

光井內(nèi)一條排水管，此范圍內(nèi)可采用先回填的做法，其余部份可采用

做法較好，這樣易于施工對工

期較為有利，但是施工時土方工程量有增加，也有

房心部份無法回填滿的問題，需在周邊增加擋土措

施導致費用增加，但最終最好的辦法仍為回填，以

免該部分積水和有鼠。11、排水管道問題：因經(jīng)驗不足的原因，后院排水設(shè)計沿二樓出后花園陽臺 至前院砂井，往往普通PVC管道附墻或吊掛有簡單砌磚保護，棕櫚園后院和前院回填土皆為現(xiàn)場挖出的風化石塊壯較大，極易砸爛管道。要求施工單位加做保護措施，施工單位以合同和圖紙中均沒有明確，需索賠大筆費用而，且加上排水管施工和回填又是由兩家單位施工，更難做到成品保護。前院因化糞池和砂井排水管需接入路邊市政井，故排水管埋得較深，無法象平地別墅先回填，再開挖管溝做排水。故很難進行保護PVC排水管不破損和變形，且若有問題，修復也非常。后期對別墅后院的排水管進行過改造，效果較好。更希望以后排水的設(shè)計要根據(jù)具體的項目，不同地特點進行有針對性的設(shè)計。13、連排別墅有線電視箱占業(yè)主花園空間。12、連排別墅分戶欄桿出現(xiàn)踏步?jīng)]有分戶分界。14、連排別墅信箱安裝位置不合理，現(xiàn)已按李

指示安裝在分戶圍欄建議安裝在分戶欄桿上，效果很好。15、道閘（車安）系統(tǒng)使用中存在較多問題，工作不是很到位。建議在選擇道閘品牌時考慮用信用好的供應(yīng)商，建議車安以外的信譽好的供應(yīng)商。16、沿山別墅后院排水施工完成后，沿山土方開挖，山石砸損別墅后院排水（按該管道埋深程度，成品保護無法實現(xiàn)）。建議修改別墅后院排水，二層以上管道沿擋墻外側(cè)走管。20、棕櫚園A1、A2棟屋頂出天面樓臺鋁合金平開門，推開后碰撞建筑裝飾線條，導致此鋁合金門玻璃經(jīng)常破碎。19、A1棟外立面如圖處，空調(diào)出墻管與冷凝水排水管分列窗戶兩邊，且低過窗頂，造成空調(diào)冷凝水無法排出。17、棕櫚園目前外墻涂料開裂很嚴重，主要是因為磚的材質(zhì)和施工周期較短造成，外墻批擋開裂，間接造成涂料開裂。18

、別墅外墻砌磚于結(jié)構(gòu)梁交接位置出現(xiàn)貫穿性開裂。造成墻面滲水很嚴重，已成為施工難點問題，希望設(shè)計和項目能更層次研究。此

位置沒有

密封21、綜合樓外立面百頁窗為上下貫通，中間空調(diào)安裝位不能安裝玻璃，窗與空調(diào)板間有間隙，雨水易進入室內(nèi)，現(xiàn)已成為項目部維修的不能徹底解決的難題，建議可適當更改外立面，著重考慮使用功能。22、綜合樓酒店采用無機房電梯（主牽引器在電梯井底坑），日立電梯對于無機房電梯技術(shù)不夠成熟。如需設(shè)置無機房電梯，建議選用技術(shù)成 電梯平廠家。23、酒店（食府）房間內(nèi)無備用電源。建議（食府）單獨增加備用電源。24、

商住樓三樓天臺花園做法：商住樓三樓天臺花園設(shè)計為防水層上結(jié)構(gòu)下沉位用陶粒充填，上為園建石材鋪面和填種植土種植綠化，天面排水設(shè)計為從種植土下滲過陶粒層，再至女兒墻邊排水地漏排走。此種設(shè)計極易造成天臺花園因水下滲較慢而積水，若雨過大，會有積水漫過陽臺擋水進入業(yè)主家。處理方法：1、在排水管口附近的種

植土處開一排水溝，清理

種植土至陶粒層，引水至

排水管口，加快排水速度，以避免積水。2、加高陽臺擋水高度。

但此種做法只是后期處理

問題的措施，最好是前期

根據(jù)園建和綠化的設(shè)計時，結(jié)合建筑排水，在園建設(shè)

計時考慮設(shè)置排水溝集中

雨水，用管道接至建筑排

水管。25、天面消防水池水水位為浮球閥控制，該浮球閥易出問題，造成消防水池滿水溢出，水浸電梯，造成電梯電氣設(shè)備損壞（三期B、C區(qū)存在同樣問題）。建議浮球閥改為電磁閥，天面消防水池另設(shè)置溢水口。26、二次供水與商鋪給水同引自一市政給水管道，當二次供水補水時造成市政供水商鋪水壓不穩(wěn)定。建議二次供水與商鋪供水分由二條供水管引進，二次供水的補水由浮球閥改為電磁閥控制。27、商鋪空間部分規(guī)劃不合理，商鋪預留衛(wèi)生間內(nèi)的各排水口，空調(diào)位等。建議商鋪規(guī)劃設(shè)計征求商戶意見。28、電梯、二次供水等共用設(shè)施（需業(yè)主分攤水電費的設(shè)備）電源引自與專變，專變與公變電價不同，（非工業(yè)用電貴于民用電）。建議業(yè)主分攤水電費公用設(shè)施電源引自與住宅同一變壓器（民用電）。29、酒店與綜合樓大堂、商鋪等用電引自同一組線路。建議對于大型酒店（食府）單獨引出線。31、衛(wèi)生間沉箱內(nèi)二次排水問題：我項目工程衛(wèi)生間二次排水均采用側(cè)排，業(yè)主裝修后如果處理不當，極易造成沉箱內(nèi)積水排不干凈，有積水，有滲漏的隱患，建議改成底排。30、室內(nèi)水泥沙漿批擋工程中，廚房衛(wèi)生間批擋的水泥沙漿建議于客廳、房間內(nèi)批擋的水泥沙漿白灰含量配比分開，防止業(yè)主以后在衛(wèi)生間、廚房貼瓷磚，造成空鼓，衛(wèi)生間、外露臺先施工防水層后進行批蕩造成空鼓開裂無法處理，是否可以進一步施工來規(guī)避施工單位的困擾。二、合同方面1、合同部簽訂合同應(yīng)多了解現(xiàn)場的實際情況,簽訂便于現(xiàn)場管理的合同。合同的條款中應(yīng)有建設(shè)單位 更換施工單位現(xiàn)場管理

(包括項目經(jīng)理)的條款,掌握管理的主動權(quán)。合同的匯簽在項目部停留時間應(yīng)稍長些,應(yīng)為現(xiàn)場管理

多留點時間結(jié)合現(xiàn)場的實際情況提出相應(yīng)的建議。對于管線等單位的合同條款,應(yīng)明確由其自行放樣，防止現(xiàn)場施工時經(jīng)常出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象。2、關(guān)于扣除施工單位的錢須經(jīng)該單位確認給現(xiàn)場管理帶來難度,應(yīng)采用便于操作的方式并在合同中明確。3、分包太多現(xiàn)場的管理協(xié)調(diào)工作難度相當大,總包對分包在水電等的配合及標準在合同中應(yīng)明確。4、工程理應(yīng)盡量與實際吻合，工作的內(nèi)容應(yīng)詳細明確，少留真空地帶。否則，給現(xiàn)管理帶來不便。5、合同的簽訂應(yīng)及時，棕櫚園相當多的合同是補簽的，原因是當初為少付一點進度款，但施工現(xiàn)場的投資控制及現(xiàn)場的管理帶來諸多不利的

。6、商住樓住宅戶內(nèi)配電箱土建與裝修合同均有該項目（合同 分項目重復）。建議后續(xù)工程訂立合同時查前合同，避免合同 分項目重復。1、認可現(xiàn)場管理

的技術(shù)處理權(quán)（造價較少者）：現(xiàn)場的地質(zhì)情況較為復雜，且市政工程、土建工程、園建工程等相接處設(shè)計上常存在遺漏或設(shè)計上的不詳，往往施工過程中發(fā)現(xiàn)不少問題，難于進行施工，如凡事等技術(shù)中心

到場處理，則嚴重影響施工的進度。2、縮短核價流程的時間：施工單位自我利益保護意識較強，經(jīng)常須等到核價通過后再施工，如核價時間過長，勢必影響施工進度。1、棕櫚園宜分片開發(fā)，集中力量先施工好一片的市政排水、道路、土石方，再做土建、園建等工程，形成一個大的流水作業(yè)。如全面開花、同時推進，不同施工單位之間互相干擾相當大，甚至工人之間出現(xiàn)打架斗毆的現(xiàn)象。棕櫚園就因此吃了不少苦頭，造成現(xiàn)場管理 ，且總體施工進度緩慢。2、棕櫚園邊坡支護工程的土石方分項工程應(yīng)最先施工，分成數(shù)段進行。完成該段邊坡土石方再做土建工程，后施工的邊坡土石方運至前一施工段的別墅后院回填，在解決別墅后院土方難于填實的同時又節(jié)省了造價和能加快整個項目的進度。（別墅與別墅之間的擋土墻應(yīng)與別墅基礎(chǔ)工程同時推

進）。四、施工管理方面邊坡支護

應(yīng)先做難于填實3、棕櫚園山體基本為強風化巖，該處山石遇雨即軟

化成泥，不能用于鋪填道路，2006年6月份別墅開工

時，正值雨季來臨，場內(nèi)道路泥濘，且車輛需上下坡，材料車輛進出工地異常

，幾乎每天都要安排勾機

修理損壞道路、鋪填石渣或推車。此項費用巨大，且

對工程的進度影響很大，很多進候因材料無法進場而

無法開工。棕櫚園雖然市政工程相對土建工程先開工，但

完成后，主路基本只是原土回填、填石渣，所鋪石渣也因車輛的重壓而下沉，泥漿翻起，至使車

輛無法通行，因道路原設(shè)計無砼層，故通行條件較差。后經(jīng)

公司同意增加砼層，減薄瀝青層，及時開工

道路砼工程，改善了園區(qū)內(nèi)道路狀況，情況才有所好

轉(zhuǎn)。此次變更，雖然園區(qū)道路的絕對成本增加了20多萬元，但是對工程進度的促進作用及在減少修路和鋪

填石渣方面的費用效果很明顯。應(yīng)該說有所值的。4、外墻涂料開裂問題：佛奧的項目外墻基本采用外

墻涂料，多年來仍沒有解決開裂問題，棕櫚園也同樣，現(xiàn)在業(yè)主收樓時的提得最多的問題也是外墻開裂。其

實最大的問題是來自施工階段，但是又受時間的限制，不能完全按原來公司所定的操作規(guī)程來做，為了趕工

期，往往到磚墻砌筑階段，就開始要求施工單位趕工，要求盡快拆除排柵，以便周過配套工程開工，有時施

工單位自己為了盡快完成工程，或者施工班組

方

便，不能按砌筑工程的規(guī)范要求操作，有時一日砌筑

高度競超過3—4米，磚墻過早頂磚，批蕩過早，外墻抹灰還沒有干透，干燥期也沒有達到涂料操作要求的

不少于28天，往往干燥期只有一周左右就開始外墻涂料施工，與此同時，內(nèi)墻抹灰也在施工，墻體和抹灰

層均沒有達到足夠的收縮穩(wěn)定時間，就算是抹灰掛網(wǎng)

和涂料膩子層掛網(wǎng)都不能抵抗收縮應(yīng)力，所以開裂往

往不可避免，后期需不斷進行修補，既費時費工，也

影響形象。

建筑更是如此。這一點在奧園出現(xiàn)的不多，因為奧園施工道路時多在夏季，所以并沒有引起足夠的重視。以后的施工中要注意，冬季施工與夏季施工的區(qū)別。這種現(xiàn)象也出現(xiàn)B型樣板房的裝修過程中，二、三樓房間木地板與陽臺

門邊收口石間沒有設(shè)置伸縮縫，木地板因暴曬受熱變形將門下滑擠變形，鋁合門無法開啟。5、園區(qū)內(nèi)人行道和路邊流水板熱脹問題：因為棕櫚園的主要道路人行道和路面工程多在07年下半年施工，當時沒有考慮到石材料的熱脹的問題，為了更好導水和美觀，要求人行道鋪磚和流水板接縫都很小，問題在今年夏天出現(xiàn)，人行道上有此不銹鋼井圈因磚膨脹擠壓井圈變形，井蓋無法蓋好。流水板起拱破，如圖：6、細化管線的設(shè)計：由于管線較多（雨、污、給水、燃氣、

、、強電等），而部分道路及路邊綠化帶較窄（部分道路4.5-6.8米,綠化帶含路緣石0.6米）,現(xiàn)場施工是相當 的,且互相干擾大，經(jīng)常是我挖壞你的管，你挖壞

管。井的實際尺寸應(yīng)明確并坐標定位，否則現(xiàn)場往往難于擺放或位置不合適，經(jīng)常是做完又改，有的甚至一改再改。井蓋的做法應(yīng)充分與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)一致，許多人行道上的井蓋曾作改變，造成浪費。與人行道不協(xié)調(diào)、不美觀該井可能

占鄰戶之地7、應(yīng)充分考慮熱脹冷縮的危害：棕櫚園人行道及流水板沒有設(shè)置伸縮縫，天氣炎熱時多處被脹壞，別墅露臺也見多處有開裂。流水板受熱脹壞8、獨立別墅B戶型二層主衛(wèi)鋁合金窗按照藍圖設(shè)計施工沒有錯誤，但經(jīng)過東方幕墻公司

圖紙優(yōu)化后，經(jīng)過設(shè)計部蓋章后，出現(xiàn)此窗沒有排氣扇孔的錯誤，現(xiàn)場按照優(yōu)化后錯誤做發(fā)已經(jīng)全部施工完成。9、綜合樓二樓食府天面漏水。建議在天面安裝設(shè)備及廣告牌時應(yīng)單獨筑設(shè)備及

牌基礎(chǔ)，不能直接在天面結(jié)構(gòu)層上安裝緊固鏍栓，破壞天面防水層。10、對于施工單位的經(jīng)濟處罰，要求施工單位簽字方可生效，此種做法造成現(xiàn)場很難協(xié)調(diào)管理。建議應(yīng)在合同內(nèi)就有明確規(guī)定。11、應(yīng)充分發(fā)揮監(jiān)理的管理職能：這也許是地產(chǎn)界的通病，即未能發(fā)揮監(jiān)理的作用。原因主要有如下兩方面：首先監(jiān)理公司聘請的素質(zhì)往往不高，缺乏專業(yè)水平及管理能力，監(jiān)理公司為節(jié)省開支，未能以較高的待遇聘請素質(zhì)較高的，這是關(guān)鍵；其次，數(shù)量往往配備不足。故應(yīng)在監(jiān)理合同中明確規(guī)定其須配備的素質(zhì)及數(shù)量，現(xiàn)場管理嚴格按合同執(zhí)行。綜