專家解讀知名房企城市綜合體的規(guī)劃設(shè)計(jì)詳解(大量附圖)

城市綜合體的規(guī)劃設(shè)計(jì)

目錄第一模塊城市綜合體大趨勢(shì)第二模塊城市綜合體的商業(yè)規(guī)劃第三模塊城市綜合體的建筑規(guī)劃第四模塊城市綜合體的開(kāi)發(fā)管理（案例與專題分析）第一模塊城市綜合體大趨勢(shì)第一章、城市綜合體的最新發(fā)展第二章、城市綜合體的商業(yè)及建筑規(guī)劃特征第三章、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)第四章、城市綜合體案例第一章城市綜合體的最新發(fā)展房地產(chǎn)巨頭集體轉(zhuǎn)型搏殺商業(yè)地產(chǎn)

繼華潤(rùn)置地上月底在香港2009年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上率先披露公司商業(yè)地產(chǎn)在未來(lái)資產(chǎn)比例和利潤(rùn)貢獻(xiàn)將上升至40%以后，一直專注于住宅開(kāi)發(fā)的雅居樂(lè)地產(chǎn)隨后也在中山拋出20萬(wàn)平方米商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目。近日，宣布涉足商業(yè)地產(chǎn)后，萬(wàn)科三個(gè)大體量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在10余天內(nèi)先后曝光；昨天，央企地產(chǎn)大佬保利地產(chǎn)再度向記者透露，該公司計(jì)劃到2010年商業(yè)地產(chǎn)方面的投資總額將占到總投資的30%，商業(yè)物業(yè)面積將增加到300萬(wàn)平方米?！吧虡I(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然階段?！?/p>

在中國(guó)房地產(chǎn)巨頭集體轉(zhuǎn)型的背后，逐漸成熟的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正掀開(kāi)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代。

商業(yè)地產(chǎn)每年增量將達(dá)1300萬(wàn)平方米在5月8日舉行的2010中國(guó)（深圳）商業(yè)房地產(chǎn)合作大會(huì)上，諸多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)可能將進(jìn)入新一輪快速擴(kuò)張。當(dāng)前中國(guó)不少城市提出城市升級(jí)的概念，第一階段是以改造城區(qū)和打造商務(wù)為主旋律；第二階段，就是從現(xiàn)在開(kāi)始以打造新城、新區(qū)為主旋律。以上海和杭州為例，目前上海提出要打造147個(gè)商業(yè)中心，杭州明確提出要打造100個(gè)商業(yè)綜合體。目前中國(guó)趕上了城市化發(fā)展的“鉆石時(shí)期”，每年將有1300萬(wàn)人進(jìn)城。如果按照每人商業(yè)配套1平方米，將是1300萬(wàn)平方米的增量工作。目前中國(guó)社會(huì)商品零售總額是13萬(wàn)億人民幣，而美國(guó)社會(huì)商品零售總額高達(dá)10萬(wàn)億美元，與國(guó)外相比我們還很落后。第二章、城市綜合體的商業(yè)及建筑規(guī)劃特征1城市綜合體的多元素概述2城市綜合體商業(yè)與建筑規(guī)劃的八大特點(diǎn)城市綜合體MIXED-USEDEVELOPMENT）的主要商業(yè)業(yè)態(tài)包括哪些？城市綜合體的多個(gè)元素城市綜合體商業(yè)與建筑規(guī)劃的八大特點(diǎn)1、交通網(wǎng)絡(luò)2、消費(fèi)模式3、業(yè)態(tài)混合4、城中之城5、復(fù)合空間6、整體風(fēng)格7、人流動(dòng)線8、開(kāi)發(fā)周期-八大特點(diǎn)詳述第三章、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)1.歷史上的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)2.比較國(guó)際與國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)GDP中商業(yè)所占比例美國(guó)零售商業(yè)50強(qiáng)（億美元）中國(guó)零售商業(yè)50強(qiáng)(人民幣億元)英法德日美國(guó)中國(guó)零售總額占零售總額零售總額占零售總額15％左右16－17％10％左右491021.4％542.071.74%同發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)商業(yè)總體規(guī)模過(guò)小，大型商業(yè)所占市場(chǎng)份額很小。2.比較國(guó)際與國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)中外商業(yè)發(fā)展規(guī)模比較

中外外百百貨貨商商店店比比較較創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國(guó)1850－1899（50年）1900－1929（30年）1930－1979（40年）1980年后法國(guó)1852－1880（28年）1880－1914（34年）1914－1950（36年）1950年后日本1904－1922（18）1923－1937（14）1938－1973（35）1974年后中國(guó)1894－1949（55年）1950－1995（45年）1995－2025（30年）2025年后中國(guó)與西方國(guó)家的差別距美、法50年，距日本30年距美、法、日60年距美、日60年，距法30年距美、日50年，距法75年同發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)國(guó)家家百百貨貨商商店店的的階階段段比比較較，，可可成成為為商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)決決策策時(shí)時(shí)的的重重要要參參考考2.比較較國(guó)國(guó)際際與與國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)的的商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展趨趨勢(shì)勢(shì)第四四章章、、城城市市綜綜合合體體案案例例1天津津項(xiàng)項(xiàng)目目2韓國(guó)國(guó)樂(lè)樂(lè)天天項(xiàng)項(xiàng)目目第二二模模塊塊：：城城市市綜綜合合體體的的商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃第一一章章、、商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的三三大大盈盈利利點(diǎn)點(diǎn)第二二章章、、中國(guó)國(guó)商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的演演變變第三三章章、、商商圈圈第四四章章、、品品牌牌定定位位與與商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)第五五章章、、商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)在在一一、、二二、、三三線線城城市市的的機(jī)機(jī)遇遇與與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)第六六章章、、案案例例分分析析二萬(wàn)平米中小小型購(gòu)物中心心的選址條件件商業(yè)地產(chǎn)三大大盈利點(diǎn)是什什么？第二個(gè)階段：：競(jìng)爭(zhēng)的加劇劇與產(chǎn)業(yè)鏈的的成熟，不具具備多少能力力的發(fā)展商幾幾乎被淘汰了了，能生存下來(lái)的的發(fā)展商必須須都是具有較較強(qiáng)的實(shí)力與與操作能力的的發(fā)展商，成功變成了了一種實(shí)力與與能力的考驗(yàn)驗(yàn)。第一階段：利利用了城市化化所帶來(lái)的巨巨大市場(chǎng)需求求，只要拿到到一塊地，通通過(guò)一定的資資本運(yùn)營(yíng)就可可以將項(xiàng)目建建成，實(shí)現(xiàn)成成功銷售，項(xiàng)項(xiàng)目即告完成成，這一成功功帶有很大的的機(jī)會(huì)主義色彩彩。住宅地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展經(jīng)過(guò)了兩兩個(gè)階段，但商業(yè)地產(chǎn)只只有后一個(gè)階階段。在過(guò)程上來(lái)說(shuō)說(shuō)，如果說(shuō)住宅地地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)經(jīng)過(guò)了兩個(gè)階階段，那么現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展卻只只有一個(gè)階段段。住宅地產(chǎn)發(fā)展展的兩個(gè)階段段是：現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)一邊是天堂堂，一邊是地地獄。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)沒(méi)沒(méi)有和棋，運(yùn)運(yùn)營(yíng)得好，寸寸土寸金，運(yùn)運(yùn)營(yíng)得不好，，則一文不值值。住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)本質(zhì)的的不同之處就就在于：住宅地產(chǎn)的開(kāi)開(kāi)發(fā)重結(jié)果，，而商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)卻重重過(guò)程。住宅地產(chǎn)在銷銷售完成之后后即可見(jiàn)到結(jié)結(jié)果，而商業(yè)業(yè)地產(chǎn)卻需要要經(jīng)過(guò)一個(gè)漫漫長(zhǎng)的過(guò)程之之后才可見(jiàn)到到結(jié)果。在中中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)的制制度、人才和和文化建設(shè)普普遍欠缺的情情況下，絕大大多數(shù)的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)是不具備開(kāi)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的能力力的，這句話話雖然很武斷斷，卻是一個(gè)個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)實(shí)。案例：

香港港大型房地產(chǎn)產(chǎn)集團(tuán)

商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的四大大盈利方向傳統(tǒng)的國(guó)營(yíng)百百貨大樓一般般占有較好的的地理位置，，但由于規(guī)模模小和和老式式建筑規(guī)劃的的局限，已不不可能重現(xiàn)往往日的繁華景景象。臨臨街門面被改改造成服飾品品牌店面或其其他商業(yè)形式式?！獋鹘y(tǒng)的商業(yè)開(kāi)開(kāi)始了現(xiàn)代意意義的演變現(xiàn)狀分析：北美、歐洲和和日本等發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)家，在上上世紀(jì)七八十十年代上演了了商業(yè)地產(chǎn)蓬蓬勃發(fā)展的一一幕。今天，，這一幕轉(zhuǎn)移移到中國(guó)上演演，內(nèi)容無(wú)異異，而情節(jié)和和過(guò)程已不盡盡相同。由于于中國(guó)特殊的的社會(huì)環(huán)境，，在中國(guó)上演演的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)顯著地地呈現(xiàn)出高速速度、欠理性性的特點(diǎn)。然然而房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商并不理理會(huì)這一點(diǎn)，，而是繼續(xù)潮潮水般地涌入入這一領(lǐng)域。。在在現(xiàn)代，商商業(yè)場(chǎng)所是產(chǎn)產(chǎn)品成為消費(fèi)費(fèi)品的媒介和和平臺(tái)?，F(xiàn)代代商業(yè)流通體體系的構(gòu)建，，就如同建立立一種現(xiàn)代商商業(yè)的秩序。。中國(guó)新興的的現(xiàn)代商業(yè)地地產(chǎn)造城運(yùn)動(dòng)動(dòng)，就是這一一建造商業(yè)新新秩序的物質(zhì)質(zhì)體現(xiàn)?！癝HOPPINGMALL”的幅射經(jīng)濟(jì)變變量無(wú)論是哪一級(jí)級(jí)城市，當(dāng)其其具有區(qū)域影影響力的購(gòu)物物中心進(jìn)入營(yíng)營(yíng)運(yùn)之后，就就必須充分考考慮到幅射經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈的問(wèn)題題。目前，絕絕大多數(shù)的購(gòu)購(gòu)物中心建立立在城市中心心地帶。這一一地段本身在在人流和消費(fèi)費(fèi)力上并不存存在任何問(wèn)題題，存在問(wèn)題題的恰巧是適適度超前的規(guī)規(guī)模與傳統(tǒng)商商業(yè)相對(duì)封閉閉的消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)之間的矛盾盾。因因此,任何一類購(gòu)物物中心在建成成營(yíng)運(yùn)之后，，必須尋找開(kāi)開(kāi)放型的消費(fèi)費(fèi)支持。這是是因?yàn)橘?gòu)物中中心在規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)考慮到到未來(lái)經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)發(fā)展，必必須在規(guī)模容容量上適度超超前，以滿足足面向未來(lái)的的需要，適度度超前的規(guī)模模留下的空白白，在相當(dāng)一一段時(shí)間內(nèi)就就由輻射經(jīng)濟(jì)濟(jì)來(lái)進(jìn)行彌補(bǔ)補(bǔ)。商圈這個(gè)理性的經(jīng)經(jīng)濟(jì)范圍是多多大呢？商商業(yè)業(yè)專家的解釋釋是——1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，，就是距離購(gòu)物物中心一個(gè)小小時(shí)車程內(nèi)的的消費(fèi)人群，，包括本市和和外市。這這個(gè)個(gè)一小時(shí)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈為我們衡衡量一個(gè)購(gòu)物物中心的規(guī)劃劃提供了一個(gè)個(gè)重要的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，當(dāng)然，2000年的天河城廣廣場(chǎng)對(duì)二小時(shí)時(shí)、三小時(shí)經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈的消費(fèi)費(fèi)力都是有強(qiáng)強(qiáng)大吸附力的的，但到2010年時(shí)，這個(gè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈的范圍圍會(huì)發(fā)生變化化。同樣，當(dāng)當(dāng)一個(gè)商業(yè)地地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商在在一個(gè)中心城城市建設(shè)一個(gè)個(gè)全新的購(gòu)物物中心時(shí)，在在數(shù)年之內(nèi)對(duì)對(duì)周邊數(shù)小時(shí)時(shí)車程范圍內(nèi)內(nèi)的縣市都有有很強(qiáng)的輻射射力，但這僅僅僅是數(shù)年之之內(nèi)的事，當(dāng)當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到到一定階段時(shí)時(shí)，則這個(gè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈會(huì)縮小小到一個(gè)符合合人類消費(fèi)心心理的范圍內(nèi)內(nèi)。01.線狀擴(kuò)散2.圓心擴(kuò)散3.雪花擴(kuò)散商圈綜觀中國(guó)的商商業(yè)版圖，以以廣州、上海海、北京為核核心的珠江三三角洲、長(zhǎng)江江三角洲和京京津塘地區(qū)已已經(jīng)開(kāi)始從行行政區(qū)劃上的的城市群落逐逐步形成從““中心城市—大城市—中型城市—小城市”的逐層輻射的的城市商圈，，各商圈內(nèi)呈呈現(xiàn)出高度一一體化的融合合局面?，F(xiàn)在在，廣州、上上海、北京之之間的商業(yè)較較量已經(jīng)上升升到城市商圈圈的高度。城市規(guī)模與商商業(yè)地產(chǎn)在特大型城市市，一般50萬(wàn)人口左右就就可以形成一一個(gè)頗具規(guī)模模的商業(yè)中心心，一個(gè)特大大型城市，一一般都有數(shù)個(gè)個(gè)商業(yè)區(qū)。根根據(jù)商業(yè)區(qū)的的規(guī)模，同時(shí)時(shí)可以設(shè)立一一個(gè)或數(shù)個(gè)規(guī)規(guī)模不等的現(xiàn)現(xiàn)代購(gòu)物中心心。如北京,東部有CBD,東直門商圈,北部有亞運(yùn)/奧運(yùn)商圈,西部有西直門,金融街商圈,南部有崇文門門商圈在大城市和中中等城市也可可以有一至兩兩個(gè)商業(yè)中心心，以貴州省省都勻市為例例，位于貧窮窮的西南地區(qū)區(qū)，總?cè)丝?0多萬(wàn)，城區(qū)人人口20多萬(wàn)，2002年GDP為21億元，社會(huì)消消費(fèi)品零售總總額為7億多元。社會(huì)會(huì)消費(fèi)品零售售總額中的3億元具有現(xiàn)代代商業(yè)價(jià)值，，則該市當(dāng)前前可以承受3萬(wàn)至5萬(wàn)平方米的實(shí)實(shí)用商業(yè)面積積。而這樣的的承受能力，，開(kāi)發(fā)實(shí)用面面積為2萬(wàn)平方米左右右的小型的購(gòu)購(gòu)物中心是可可行的。城市規(guī)模與商商業(yè)地產(chǎn)考慮到全國(guó)地地域的復(fù)雜性性，在東南沿沿海地區(qū)甚至至常住人口僅僅數(shù)萬(wàn)的小鎮(zhèn)鎮(zhèn)由于經(jīng)濟(jì)的的發(fā)達(dá)和較多多的外來(lái)人口口也可以支持持一個(gè)面積數(shù)數(shù)萬(wàn)平方米的的購(gòu)物中心，，因此理論上上推算，全國(guó)國(guó)在20萬(wàn)人口口的，，社會(huì)會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零零售總總額在在5億元以以上的的城市市，都都可以以開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)面積積在1萬(wàn)平方方米以以上的的購(gòu)物物中心心。在在未未來(lái)10年內(nèi)，，全國(guó)國(guó)至少少可以以開(kāi)發(fā)發(fā)出600個(gè)以上上具有有商業(yè)業(yè)存在在可能能性的的購(gòu)物物中心心，商商業(yè)面面積從從一萬(wàn)萬(wàn)至幾幾十萬(wàn)萬(wàn)不等等。而而在未未來(lái)50年內(nèi)，，中國(guó)國(guó)更可可開(kāi)發(fā)發(fā)出數(shù)數(shù)千個(gè)個(gè)、上上萬(wàn)個(gè)個(gè)的購(gòu)購(gòu)物中中心，，其中中蘊(yùn)藏藏的商商業(yè)機(jī)機(jī)會(huì)是是極為為巨大大的。。)城市規(guī)規(guī)模與與商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)——人口增增長(zhǎng)與與商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展城城市市化的的推進(jìn)進(jìn)是商商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的的動(dòng)力力之源源，而而中國(guó)國(guó)人口口的增增長(zhǎng)又又為商商業(yè)地地產(chǎn)的的發(fā)展展描繪繪了一一幅令令人振振奮的的發(fā)展展藍(lán)圖圖。中中國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)將在在未來(lái)來(lái)數(shù)十十年內(nèi)內(nèi)保持持穩(wěn)定定的增增長(zhǎng)，，人們們生活活水平平要在在本世世紀(jì)中中葉達(dá)達(dá)到中中等發(fā)發(fā)達(dá)國(guó)國(guó)家水水平。。與此此同時(shí)時(shí)，人人口也也將增增長(zhǎng)，，其中中相當(dāng)當(dāng)部分分將成成為城城市人人口。。社會(huì)會(huì)消費(fèi)費(fèi)的基基礎(chǔ)進(jìn)進(jìn)一步步擴(kuò)大大，““ShoppingMALL”的商業(yè)業(yè)存在在基礎(chǔ)礎(chǔ)不斷斷鞏固固加強(qiáng)強(qiáng)。據(jù)據(jù)官官方統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，，我國(guó)國(guó)人口口的峰峰值可可能在在本世世紀(jì)50年代中中期到到來(lái)，，峰值值大約約在16億左右右。也也就是是說(shuō)，，我國(guó)國(guó)人口口仍然然要繼繼續(xù)增增長(zhǎng)40年，估估計(jì)凈凈增加加將近近3億人口口。這這個(gè)數(shù)數(shù)據(jù)意意味著著，只只要社社會(huì)的的消費(fèi)費(fèi)力維維持現(xiàn)現(xiàn)在的的水平平，人人口的的增長(zhǎng)長(zhǎng)就會(huì)會(huì)帶來(lái)來(lái)社會(huì)會(huì)消費(fèi)費(fèi)基礎(chǔ)礎(chǔ)的加加大，，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)發(fā)展在在中國(guó)國(guó)至少少有四四十年年的黃黃金時(shí)時(shí)期。。城市規(guī)規(guī)模與與商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)喜達(dá)屋屋國(guó)際際酒店店集團(tuán)團(tuán)（StarwoodHotels&ResortsWorldwide）旗下主主要細(xì)細(xì)分品品牌：：圣·瑞吉斯斯（St.Regis）至尊精精選（（TheLuxuryCollection）喜來(lái)登登(Sheraton),寰鼎（（Westin）福朋(FourPoints)W飯店（（WHotels）品牌定定位與與商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)專題解解析-商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的的分類類商業(yè)地地產(chǎn)跨跨界組組合“crossover””這個(gè)原原本在在時(shí)尚尚圈流流行的的詞匯匯如今今悄然然在商商業(yè)地地產(chǎn)界界風(fēng)靡靡。萬(wàn)萬(wàn)達(dá)與與沃爾爾瑪、、首創(chuàng)創(chuàng)與奧奧特萊萊斯、、寶龍龍與橫橫店影影視……商業(yè)地地產(chǎn)已已開(kāi)始始與越越來(lái)越越多的的業(yè)態(tài)態(tài)玩起起“混混搭””。在在人們們還沒(méi)沒(méi)來(lái)得得及發(fā)發(fā)表感感嘆之之前，，這些些“最最佳拍拍檔””已經(jīng)經(jīng)在宣宣告著著一個(gè)個(gè)新時(shí)時(shí)代的的來(lái)臨臨。在一級(jí)級(jí)城市市的購(gòu)購(gòu)物中中心開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程中中，地地段固固然重重要，，但并并不是是唯一一的、、決定定性的的重要要因素素，更更重要要的是是取決決于規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)和和商業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)的因因素。。在一一級(jí)城城市有有的商商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目即即使所所處的的地段段稍遜遜一些些，也也可以以通過(guò)過(guò)后天天的商商業(yè)運(yùn)運(yùn)作來(lái)來(lái)進(jìn)行行彌補(bǔ)補(bǔ)。相相反，，如果果項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)發(fā)的規(guī)規(guī)模不不大，，在開(kāi)開(kāi)發(fā)思思路上上只是是沿襲襲著傳傳統(tǒng)商商業(yè)的的套路路，并并未在在總體體商業(yè)業(yè)特色色上進(jìn)進(jìn)行本本質(zhì)性性的改改變，，實(shí)際際結(jié)果果只能能是事事與愿愿違。。這正正體現(xiàn)現(xiàn)了低低手做做事，，中手手做市市，高高手做做勢(shì)的的道理理商業(yè)地地產(chǎn)在在一、、二、、三線線城市市的機(jī)機(jī)遇與與風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)在內(nèi)地地的二二、三三級(jí)城城市，，購(gòu)物物中心心同樣樣也具具有廣廣闊的的發(fā)展展空間間。在在二級(jí)級(jí)城市市、三三級(jí)城城市，，一座座購(gòu)物物中心心所面面臨的的同質(zhì)質(zhì)化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)比比一級(jí)級(jí)城市市要小小得多多。一一座規(guī)規(guī)模適適宜的的購(gòu)物物中心心在建建成后后，將將成為為一座座城市市現(xiàn)代代商業(yè)業(yè)的代代名詞詞，這這類商商業(yè)物物業(yè)一一旦運(yùn)運(yùn)營(yíng)成成功后后在相相當(dāng)長(zhǎng)長(zhǎng)的一一段歷歷史時(shí)時(shí)期內(nèi)內(nèi)，都都將成成為無(wú)無(wú)人挑挑戰(zhàn)的的地王王物業(yè)業(yè)。以以上上的事事實(shí)說(shuō)說(shuō)明了了，無(wú)無(wú)論在在一級(jí)級(jí)城市市，還還是在在二級(jí)級(jí)城市市、三三級(jí)城城市，，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)都有有廣闊闊的發(fā)發(fā)展空空間，，都有有機(jī)遇遇和挑挑戰(zhàn)。。一個(gè)個(gè)項(xiàng)目目的成成功與與否，，并不不取決決于它它位于于哪一一級(jí)的的城市市，而而取決決于項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)對(duì)城市市經(jīng)濟(jì)濟(jì)的研研究和和項(xiàng)目目本身身所擁?yè)碛械牡馁Y源源，項(xiàng)項(xiàng)目是是否為為競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)和發(fā)發(fā)展做做了充充分的的資金金、人人力資資源的的準(zhǔn)備備。商業(yè)地地產(chǎn)在在一、、二、、三線線城市市的機(jī)機(jī)遇與與風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)案例分分析二萬(wàn)平平米購(gòu)購(gòu)物中中心的的選址址條件件討論:影響商商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的商商業(yè)規(guī)規(guī)劃的的重要要因素素有哪哪些,請(qǐng)至少少列舉舉三個(gè)個(gè)并說(shuō)明明理由由.第三模模塊：：城市市綜合體體的建筑筑規(guī)劃劃第一章章、規(guī)規(guī)劃決決定成成敗-城市綜綜合體體的五五種規(guī)規(guī)劃發(fā)發(fā)展模模式第二章章、商商業(yè)規(guī)規(guī)劃與與建筑筑規(guī)劃劃第三章章、量量體裁裁衣與與削足足適履履第四四章章、、規(guī)規(guī)劃劃的的方方法法論論第五五章章、、規(guī)規(guī)劃劃創(chuàng)創(chuàng)造造效效益益第六六章章、、如如何何在在規(guī)規(guī)劃劃階階段段規(guī)規(guī)避避項(xiàng)項(xiàng)目目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)第七七章章、、案案例例———成也也規(guī)規(guī)劃劃，，敗敗也也規(guī)規(guī)劃劃在做做商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目的的時(shí)時(shí)候候，，很很多多人人會(huì)會(huì)發(fā)發(fā)出出這這樣樣的的感感慨慨：：成成也也規(guī)規(guī)劃劃，，敗敗也也規(guī)規(guī)劃劃。。人人們們普普遍遍認(rèn)認(rèn)為為現(xiàn)現(xiàn)代代商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃指指的的就就是是建建筑筑的的規(guī)規(guī)劃劃，，事事實(shí)實(shí)上上，，規(guī)規(guī)劃劃又又分分為為兩兩個(gè)個(gè)方方面面，，分分別別是是硬硬件件設(shè)設(shè)施施的的規(guī)規(guī)劃劃和和軟軟件件設(shè)設(shè)施施的的規(guī)規(guī)劃劃，，概概而而言言之之，，就就是是建建筑筑格格局局規(guī)規(guī)劃劃與與商商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)規(guī)規(guī)劃劃。。很很多多商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)商商在在做做項(xiàng)項(xiàng)目目的的時(shí)時(shí)候候，，很很容容易易進(jìn)進(jìn)入入一一個(gè)個(gè)誤誤區(qū)區(qū)：：認(rèn)認(rèn)為為只只要要做做好好了了硬硬件件設(shè)設(shè)施施規(guī)規(guī)劃劃，，就就可可以以在在日日后后隨隨意意對(duì)對(duì)商商業(yè)業(yè)布布局局進(jìn)進(jìn)行行調(diào)調(diào)整整，，具具體體表表現(xiàn)現(xiàn)在在一一種種“走一步看看一步，，摸著石石頭過(guò)河河”的思想上上，這種種思想并并且在相相當(dāng)長(zhǎng)的的一段時(shí)時(shí)間里占占主導(dǎo)地地位。但但近年以以來(lái)，中中國(guó)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)界界一種新新的風(fēng)潮潮正在涌涌起：那那就是商商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)規(guī)劃應(yīng)應(yīng)先于建建筑格局局規(guī)劃。。第一章、、規(guī)劃決決定成敗敗案例分析析-城市綜合合體的五五種規(guī)劃劃發(fā)展模模式第一章、、規(guī)劃決決定成敗敗——商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)規(guī)劃比比建筑格格局規(guī)劃劃重要這種思想想反映了了一種科科學(xué)的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)思思路，是是對(duì)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營(yíng)觀念念的一次次重要變變革。在在以前的的觀念中中，大家家普遍認(rèn)認(rèn)為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目是由由玻璃、、水泥、、鋼筋和和裝飾材材料組成成的一個(gè)個(gè)購(gòu)物中中心，這這是一種種短淺、、片面的的目光，，而不是是一種長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)、全全局的目目光。在在行為上上，可以以稱之為為割裂的的、短期期的行為為?，F(xiàn)現(xiàn)代商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)思想將將商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃劃視作與與建筑格格局規(guī)劃劃同等重重要的一一環(huán)，成成為現(xiàn)代代商業(yè)規(guī)規(guī)劃當(dāng)中中不可分分割的兩兩個(gè)部分分，甚至至在一定定程度上上，商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)規(guī)劃比建建筑格局局規(guī)劃更更加重要要?？茖W(xué)學(xué)的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)強(qiáng)調(diào)調(diào)的是整整體戰(zhàn)略略，在現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)地產(chǎn)觀觀念中，，硬件規(guī)規(guī)劃與軟軟件規(guī)劃劃是一個(gè)個(gè)不可分分割的整整體。而而這，正正是現(xiàn)代代商業(yè)地地產(chǎn)規(guī)劃劃科學(xué)的的基本原原則。第二章、、商業(yè)規(guī)規(guī)劃與布布局規(guī)劃劃這樣的結(jié)結(jié)果，都都是由于于發(fā)展商商對(duì)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)缺缺乏了解解造成的的，也是是只考慮慮商場(chǎng)建建筑規(guī)劃劃，忽視視商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃劃的經(jīng)營(yíng)營(yíng)思想所所結(jié)下的的一個(gè)苦苦果。開(kāi)開(kāi)發(fā)商走走上彎路路，最終終要采取取“削足足適履””的辦法法來(lái)進(jìn)行行最終的的解決，，造成了了投入成成本的浪浪費(fèi)，使使項(xiàng)目本本身不能能發(fā)揮最最大的成成本效應(yīng)應(yīng)。第二章、、商業(yè)規(guī)規(guī)劃與布布局規(guī)劃劃塑造成功功商業(yè)空空間規(guī)劃劃的主要要因素定位主題題（Theme）成功的商商場(chǎng)需要要明確的的主題定定位，具具備主題題特色且且定位明明確的商商業(yè)空間間并加強(qiáng)強(qiáng)消費(fèi)者者的印象象及來(lái)訪訪的動(dòng)機(jī)機(jī)，并提提升消費(fèi)費(fèi)購(gòu)物的的附加價(jià)價(jià)值。國(guó)內(nèi)成功功的案例例如上海海的新天天地、成成都的西西蜀廊橋橋等。上海新天天地成都西西蜀廊橋橋塑造成功功商業(yè)空空間的主主要因素素主力店設(shè)設(shè)置（AnchorStore）主力店為為商場(chǎng)招招商成功功與否的的關(guān)鍵因因素。高高知名度度的主力力店有助助于商場(chǎng)場(chǎng)形象的的提升，，并增加加商場(chǎng)的的辨識(shí)度度。主力店對(duì)對(duì)于賣場(chǎng)場(chǎng)面積、、貨架陳陳列、停停車需求求均有一一系列的的要求，，為了吸吸引主力力店額進(jìn)進(jìn)駐，開(kāi)開(kāi)發(fā)者必必須在商商場(chǎng)的規(guī)規(guī)劃之初初充分了了解預(yù)期期引入的的主力店店的各項(xiàng)項(xiàng)需求。。塑造成功功商業(yè)空空間的主主要因素素動(dòng)線（Circulation）區(qū)分人流流車流與與貨流，，妥善配配置商場(chǎng)場(chǎng)動(dòng)線，，避免動(dòng)動(dòng)線沖突突。規(guī)劃流暢暢的逛街街動(dòng)線，，強(qiáng)調(diào)水水平與垂垂直動(dòng)線線的連續(xù)續(xù)性，應(yīng)應(yīng)規(guī)劃簡(jiǎn)簡(jiǎn)易辨識(shí)識(shí)的動(dòng)線線系統(tǒng)，，盡量讓讓水平動(dòng)動(dòng)線形成成回路，，并加強(qiáng)強(qiáng)垂直動(dòng)動(dòng)線的可可見(jiàn)度，，避免產(chǎn)產(chǎn)生死角角空間。。塑造成功功商業(yè)空空間的主主要因素素布局（Layout）商場(chǎng)的平平面配置置應(yīng)合乎乎商場(chǎng)的的定位與與設(shè)計(jì)主主題，同同時(shí)應(yīng)以以便于消消費(fèi)者參參觀選購(gòu)購(gòu)商品、、便于展展示與出出售商品品為前提提，且讓讓店鋪有有更好的的展示空空間。塑造成功功商業(yè)空空間的主主要因素素視覺(jué)設(shè)計(jì)計(jì)（Visual）商場(chǎng)空間間的整體體視覺(jué)設(shè)設(shè)計(jì)對(duì)商商場(chǎng)形象象的塑造造有關(guān)鍵鍵性的影影響。具有強(qiáng)烈辨識(shí)識(shí)性的商場(chǎng)視視覺(jué)設(shè)計(jì)有助助于消費(fèi)者建建立對(duì)商場(chǎng)的的認(rèn)同與了解解。建筑立面面、空間塑造造、賣場(chǎng)的指指針系統(tǒng)、櫥櫥窗設(shè)計(jì)、室室內(nèi)裝修色彩彩計(jì)劃、燈光光及景觀等都都是商場(chǎng)視覺(jué)覺(jué)形象塑造的的重要元素，，應(yīng)能呼應(yīng)商商場(chǎng)的主題定定位和整體規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)，提提升賣場(chǎng)整體體形象。塑造成功商業(yè)業(yè)空間的主要要因素塑造氣氛（Atmosphere）商場(chǎng)的人氣需需要一些活力力的引擎空間間來(lái)帶動(dòng)，可可短期聚集人人潮的活動(dòng)與與娛樂(lè)休閑設(shè)設(shè)施絕對(duì)是商商場(chǎng)活力與能能量的來(lái)源。。購(gòu)物消費(fèi)是是歡樂(lè)愉悅的的生活體驗(yàn)，，除了購(gòu)物，，還包括放松松和休閑，所所以購(gòu)物氣氛氛的營(yíng)造是必必要的。商場(chǎng)在空間設(shè)設(shè)計(jì)上應(yīng)盡量量去提供一個(gè)個(gè)活潑放松的的環(huán)境，比如如電影院、娛娛樂(lè)場(chǎng)、餐飲飲空間以及不不定期舉辦的的活動(dòng)均是提提供商場(chǎng)活力力的來(lái)源?！?guī)劃的布局順順序一個(gè)大型的購(gòu)購(gòu)物中心會(huì)包包括超市、百百貨、餐飲、、娛樂(lè)、家電電與信息產(chǎn)品品等多功能的的業(yè)態(tài)，但是是，圍繞著這些功功能配置該如如何來(lái)進(jìn)行布布局，使各個(gè)個(gè)功能主題明明確，互相促促進(jìn)，互不干干擾，同時(shí)達(dá)達(dá)到最有利于于商場(chǎng)旺場(chǎng)和和實(shí)現(xiàn)租金收收入最大化的的目的。商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃劃先于建筑格格局規(guī)劃,有利于形成最最合理的商業(yè)業(yè)布局，這也也是成熟的商商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)商的基本原原則之一。在在中國(guó)，如萬(wàn)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)開(kāi)發(fā)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目目，就都是遵遵循這一原則則，先進(jìn)行商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，再再進(jìn)行建筑方方面的規(guī)劃。。萬(wàn)達(dá)在全國(guó)各各地開(kāi)設(shè)了眾眾多的購(gòu)物中中心，成為中中國(guó)在購(gòu)物中中心圈地運(yùn)動(dòng)動(dòng)中的領(lǐng)頭羊羊。如萬(wàn)達(dá)在在長(zhǎng)沙黃興南南路步行街開(kāi)開(kāi)設(shè)的萬(wàn)達(dá)購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)二、、三層開(kāi)設(shè)18000平方米的大型型超市。這樣樣從項(xiàng)目開(kāi)始始建設(shè)之初，，活爾瑪超市市就深度介入入其中，就其其專業(yè)的細(xì)節(jié)節(jié)與發(fā)展商達(dá)達(dá)成一致意見(jiàn)見(jiàn)，這樣一來(lái)來(lái)，就確保了了商業(yè)項(xiàng)目建建成之后就一一個(gè)一步到位位的產(chǎn)品。第二章、商業(yè)業(yè)規(guī)劃與布局局規(guī)劃——商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃劃的尺度就是是人的尺度任何購(gòu)物中心心都希望擁有有一流的規(guī)劃劃，但規(guī)劃也也意味著代價(jià)價(jià)，先進(jìn)的規(guī)規(guī)劃更意味著著巨大的代價(jià)價(jià)。很很多商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商在面對(duì)這個(gè)個(gè)問(wèn)題時(shí)，常常常反復(fù)權(quán)衡衡，從經(jīng)濟(jì)效效益和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)規(guī)劃等方面進(jìn)進(jìn)行對(duì)比和論論證。事實(shí)上上，規(guī)劃也正正是對(duì)魄力、、胸懷與智慧慧的考驗(yàn)。一一個(gè)例子，如如商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目臨街面東東面為一條主主街道，為使使項(xiàng)目東面形形成一個(gè)有利利于商業(yè)旺場(chǎng)場(chǎng)的人行通道道，需要項(xiàng)目目東線整體后后退10米，以使其成成為一條街道道。這這樣做本本身無(wú)可厚非非，但仔細(xì)研研究一下就可可以發(fā)現(xiàn)，這這種退讓就意意味著項(xiàng)目損損失了大塊的的土地，這樣樣的退讓意味味著巨大的經(jīng)經(jīng)濟(jì)損失。第三章、量體體裁衣與削足足適履面對(duì)這樣的情情況，有一些些購(gòu)物中心的的開(kāi)發(fā)商就想想：其實(shí)那條條街道退不退退讓也沒(méi)有多多大的關(guān)系，，這樣吧，我我們也不退10米了，我們退退5米吧。理想的的規(guī)劃方案在在利益的現(xiàn)實(shí)實(shí)面前，往往往顯得無(wú)比脆脆弱，而“吃不到的葡萄萄是酸的”這種思想，在在購(gòu)物中心的的規(guī)劃論證中中并不少見(jiàn)。。事實(shí)上，無(wú)視視長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和和現(xiàn)代商業(yè)科科學(xué)，而以短短期利益和回回報(bào)最大化的的思想來(lái)衡量量購(gòu)物中心的的規(guī)劃方案，，是永遠(yuǎn)也不不可能獲得最最優(yōu)的購(gòu)物中中心規(guī)劃方案案的。在一個(gè)個(gè)購(gòu)物中心的的規(guī)劃建設(shè)中中，我們深刻刻地體會(huì)到：：一個(gè)商人的的心胸有多大大、思想有多多遠(yuǎn)，那么購(gòu)購(gòu)物中心的規(guī)規(guī)模就能有多多大，可持續(xù)續(xù)經(jīng)營(yíng)就能走走多遠(yuǎn)。無(wú)視視商業(yè)的客觀觀規(guī)律，這種種規(guī)劃方案將將為購(gòu)物中心心日后的經(jīng)營(yíng)營(yíng)埋下失敗的的種子。導(dǎo)致致購(gòu)物中心運(yùn)運(yùn)營(yíng)失敗的誘誘因，一定會(huì)會(huì)在日后經(jīng)營(yíng)營(yíng)過(guò)程中的某某一個(gè)階段站站出來(lái)，他會(huì)會(huì)出奇不意地地宣布：這個(gè)個(gè)購(gòu)物中心在在規(guī)劃上存在在重大缺陷，，但我們無(wú)計(jì)計(jì)可施.規(guī)劃對(duì)購(gòu)物中中心的重要性性，在此我們們無(wú)須重復(fù)。。當(dāng)我們談到到這里的時(shí)候候，或許會(huì)有有人問(wèn)我們：：在購(gòu)物中心心的規(guī)劃當(dāng)中中，什么才是是真正科學(xué)的的標(biāo)準(zhǔn)呀？我我們認(rèn)為：購(gòu)購(gòu)物中心的規(guī)規(guī)劃沒(méi)有固定定的標(biāo)準(zhǔn)，唯唯有人的尺度度才是最根本本的規(guī)劃尺度度。以以街道寬寬度標(biāo)準(zhǔn)為例例，在美國(guó)，，購(gòu)物中心街街道的寬度以以9至15米為宜，在英英國(guó)，購(gòu)物中中心街道的寬寬度以7.5米至10.5米為宜,而在中國(guó)，購(gòu)購(gòu)物中心的街街道寬度卻以以6至10米為宜。只是是一條街道的的標(biāo)準(zhǔn)，在不不同的國(guó)家、、不同的地區(qū)區(qū)，就有不同同的標(biāo)準(zhǔn)，可可見(jiàn)購(gòu)物中心心的規(guī)劃并沒(méi)沒(méi)有一成不變變的標(biāo)準(zhǔn)，而而是在任何地地方都要因應(yīng)應(yīng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的的狀況和消費(fèi)費(fèi)者的需要，，而進(jìn)行相應(yīng)應(yīng)的規(guī)劃方案案的設(shè)計(jì)。所所以，購(gòu)物中中心并沒(méi)有一一成不變的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，而只有有人的尺度才才是最根本的的規(guī)劃尺度。。第三章、量體體裁衣與削足足適履購(gòu)物中心的規(guī)規(guī)劃尺度必須須充分尊重人人的感受，滿滿足人的需要要，在中國(guó)的的購(gòu)物中心規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)中，，我們就必須須要根據(jù)人的的習(xí)慣來(lái)進(jìn)行行設(shè)計(jì)，如人人們?cè)谏虡I(yè)街街內(nèi)行走時(shí)，，對(duì)一層以上上的范圍幾乎乎是“視而不見(jiàn)”的，而橫向關(guān)關(guān)注范圍就在在10米至20米之間，至于于超過(guò)20米寬的商業(yè)街街，行人很可可能只關(guān)注街街道一側(cè)的店店鋪。因此，，在規(guī)劃方案案的設(shè)計(jì)當(dāng)中中，我們不應(yīng)應(yīng)當(dāng)只考慮某某一個(gè)方面，，而要從各方方面進(jìn)行綜合合的考慮。由由此可可知，優(yōu)秀的的規(guī)劃設(shè)計(jì)師師不僅要考慮慮如何設(shè)計(jì)二二樓商業(yè)的視視覺(jué)效果，更更要考慮商業(yè)業(yè)街的寬度，，同時(shí)還要考考慮廣告位的的設(shè)置，這些些綜合的因素素都是繁瑣而而細(xì)致的工作作，但這是對(duì)對(duì)購(gòu)物中心規(guī)規(guī)劃一個(gè)基本本的要求。第三章、量體體裁衣與削足足適履——購(gòu)物中心面積積的妄想癥與與恐慌癥在一個(gè)購(gòu)物中中心的規(guī)劃方方案當(dāng)中，商商業(yè)面積的規(guī)規(guī)劃，是最根根本的、也是是最重要的規(guī)規(guī)劃。科學(xué)地地說(shuō)，購(gòu)物中中心商業(yè)面積積的規(guī)劃并不不只是一個(gè)技技術(shù)層面的工工作，而是一一個(gè)戰(zhàn)略層面面的工作。在在一塊土地上上根據(jù)地形地地勢(shì)進(jìn)行建筑筑設(shè)計(jì)，是任任何一位建筑筑設(shè)計(jì)師可以以做的工作，，但是，如何何確保購(gòu)物中中心的商業(yè)規(guī)規(guī)模能引爆市市場(chǎng)，并使購(gòu)購(gòu)物中心在未未來(lái)獲得可持持續(xù)的發(fā)展，，就需要對(duì)社社會(huì)環(huán)境、經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人人均購(gòu)買力和和城市發(fā)展進(jìn)進(jìn)行全方位的的分析和判斷斷。目目前在中中國(guó)開(kāi)發(fā)的購(gòu)購(gòu)物中心，相相當(dāng)多數(shù)的購(gòu)購(gòu)物中心一味味追求規(guī)模效效應(yīng)，將購(gòu)物物中心的規(guī)模模做得足夠大大，這種出發(fā)發(fā)點(diǎn)，本身就就是不成熟的的。第三章、量體體裁衣與削足足適履購(gòu)物中心并不不是越大越好好，大并不能解解決任何運(yùn)營(yíng)營(yíng)上的難題，，而只會(huì)帶來(lái)來(lái)運(yùn)營(yíng)上的難難題。規(guī)模大大，固然使購(gòu)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)營(yíng)的商品更多多，消費(fèi)者選選擇空間更大大，但與此同同時(shí)，大同時(shí)時(shí)意味著累，，一個(gè)購(gòu)物中中心的規(guī)模越越大，消費(fèi)者者購(gòu)物、消費(fèi)費(fèi)就會(huì)感覺(jué)越越累。目目前在在北美、日本本生存的購(gòu)物物中心，超大大規(guī)模的購(gòu)物物中心只占極極少數(shù)，數(shù)量量最多的，還還是便利型的的、社區(qū)化的的中小型購(gòu)物物中心。除了了極少數(shù)在娛娛樂(lè)經(jīng)濟(jì)上投投入巨大的超超大規(guī)模的購(gòu)購(gòu)物中心之外外，相當(dāng)多的的規(guī)模較大，，但主題性和和經(jīng)營(yíng)特色不不強(qiáng)的購(gòu)物中中心，都難逃逃被淘汰的命命運(yùn)。第三章、量體體裁衣與削足足適履商業(yè)黃金分割割定律ThePrincipleOfGoldenSectionOfCommercialProperty■傾斜的數(shù)字與與平衡的天平平///

■體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代代的宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)模型///——傾斜的數(shù)字與與平衡的天平平在商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)規(guī)劃中，各種種商業(yè)業(yè)態(tài)該該如何來(lái)進(jìn)行行組合，各個(gè)個(gè)功能業(yè)態(tài)之之間該保持著著怎樣的比例例，是商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展商在在做規(guī)劃之前前應(yīng)該考慮的的問(wèn)題。商商業(yè)專家們?cè)谠诮?jīng)過(guò)對(duì)國(guó)外外、國(guó)內(nèi)一些些成功的“shoppingMall”進(jìn)行研究之后后，得出一個(gè)個(gè)被眾多商業(yè)業(yè)專家所廣泛泛認(rèn)同的一個(gè)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)——52：30：18，即商業(yè)：娛娛樂(lè)：餐飲=52：30：18，我們稱之為為商業(yè)黃金分分割定律。假假定定一個(gè)“ShoppingMALL”的商業(yè)總面積積為10000平方米，則一一個(gè)科學(xué)的商商業(yè)業(yè)態(tài)組合合中商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的面積應(yīng)當(dāng)當(dāng)占其中的5200增方米左右，，而娛樂(lè)則占占3000平方米左右，，餐飲占余下下的1800平方米。這個(gè)個(gè)數(shù)據(jù)是經(jīng)過(guò)過(guò)對(duì)大量的“ShoppingMall”綜合分析統(tǒng)計(jì)計(jì)后而得出來(lái)來(lái)的結(jié)論，并并得到了眾多多商業(yè)專家的的肯定。然然而在運(yùn)用起起來(lái)的時(shí)候，，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商們就會(huì)會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行起來(lái)來(lái)非常困難。。為什么？首先，商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展商們們會(huì)感嘆商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)面積過(guò)過(guò)小。商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)面積是項(xiàng)項(xiàng)目利潤(rùn)的來(lái)來(lái)源，無(wú)論是是租金收入，，還是銷售收收入，商鋪的的回報(bào)都是最最高的。在很很多情況下，，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)發(fā)展商都希望望將商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)面積定得越越大越好，這這樣才能從中中得到最多的的利潤(rùn)。其次，商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展商們們會(huì)感嘆娛樂(lè)樂(lè)面積過(guò)大。。在中國(guó)，由由于與購(gòu)物中中心相配套環(huán)環(huán)節(jié)中的娛樂(lè)樂(lè)產(chǎn)業(yè)鏈遠(yuǎn)未未成熟，娛樂(lè)樂(lè)投入成為一一種負(fù)利潤(rùn)，，即娛樂(lè)完全全是發(fā)展商為為了滿足經(jīng)營(yíng)營(yíng)功能而做出出的一種配套套投資。由于于娛樂(lè)的投入入較大，經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理難度高高，回收周期期長(zhǎng)，而且經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益遠(yuǎn)不不如商鋪收租租，所以商業(yè)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商商們從內(nèi)心里里希望娛樂(lè)的的面積越小越越好。但是“體驗(yàn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)“理論卻卻認(rèn)為：當(dāng)未未來(lái)的社會(huì)商商品消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)更加豐富時(shí)時(shí)，商場(chǎng)憑什什么讓消費(fèi)者者產(chǎn)生更多的的消費(fèi)欲望，，營(yíng)造劇場(chǎng)式式的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效果就成為為一種必要。?！玫囊?guī)劃是成成功的一半做好一個(gè)規(guī)劃劃，顯然不是是一件容易的的事情。在目目前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)中，有一些些發(fā)展商對(duì)規(guī)規(guī)劃的認(rèn)識(shí)仍仍不夠清晰。。規(guī)劃往往是是對(duì)開(kāi)發(fā)商能能力的最大考考驗(yàn)之一，因因?yàn)橐粋€(gè)成功功的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目不僅需需要開(kāi)發(fā)商很很強(qiáng)的戰(zhàn)略思思維，而且需需要非常理性性的發(fā)展思考考。說(shuō)得更確切一一些，規(guī)劃其其實(shí)是一種對(duì)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展預(yù)預(yù)期宏觀層面面的決策和判判斷。第四章、規(guī)劃劃的方法論——世界上沒(méi)有一一套規(guī)劃方案案是是能醫(yī)百病病的靈丹妙藥藥世界上沒(méi)有哪哪一套規(guī)劃方方案是能醫(yī)百百病的靈丹妙妙藥，任何先先進(jìn)的規(guī)劃都都是根據(jù)項(xiàng)目目所在的城市市狀況、地理理位置和商業(yè)業(yè)狀況而做出出的一種因地地制宜、適應(yīng)應(yīng)當(dāng)?shù)貙?shí)際情情況的規(guī)劃方方案。廣廣州天天河城廣場(chǎng)能能一舉成功，，與其規(guī)劃上上的先進(jìn)性密密切相關(guān)。而而國(guó)外的眾多多成功的購(gòu)物物中心，也充充分說(shuō)明了這這一點(diǎn)。第四章、規(guī)劃劃的方法論專題解析：中中庭作用與效效果FunctionAndEffectOfTheAtrium■中庭本質(zhì)就是是一個(gè)大櫥窗窗///

■中庭的存在與與整體價(jià)值///

■微妙地運(yùn)用中中庭的感受///——中庭的本質(zhì)就就是一個(gè)大櫥櫥窗當(dāng)我們將傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)大廈與與現(xiàn)代購(gòu)物中中心進(jìn)行對(duì)比比時(shí)，我們就就很容易發(fā)現(xiàn)現(xiàn)中庭其實(shí)成成為現(xiàn)代購(gòu)物物中心區(qū)別于于傳統(tǒng)商業(yè)大大廈構(gòu)造當(dāng)中中，無(wú)論面積積有多在，幾幾乎都沒(méi)有顯顯赫的中庭，，即使有的，，也只是將樓樓層挑高或鏤鏤空數(shù)米，形形成一個(gè)視覺(jué)覺(jué)的舒展空間間，這樣的中中庭對(duì)商業(yè)的的促進(jìn)作用，，即使有，也也是十分有限限的。但但現(xiàn)代代購(gòu)物中心卻卻對(duì)中庭的結(jié)結(jié)構(gòu)與作用提提出了較高的的要求，但凡凡現(xiàn)代購(gòu)物中中心都有中庭庭，其中庭的的數(shù)量從一個(gè)個(gè)至幾十不等等，其占地面面積有大有小小，建筑風(fēng)格格各有不同，，各個(gè)中庭分分別承擔(dān)著不不同的商業(yè)作作用，形成一一個(gè)現(xiàn)代購(gòu)物物中心起承轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)合，高低錯(cuò)錯(cuò)落的商業(yè)焦焦點(diǎn)體系。為什么現(xiàn)代的的商業(yè)中心一一定要設(shè)置中中庭，而設(shè)置置中庭又對(duì)商商業(yè)中心的運(yùn)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生哪些些良性作用呢呢？從最通俗的意意義來(lái)看，中中庭的作用就就是一個(gè)現(xiàn)代代購(gòu)物中心商商業(yè)結(jié)構(gòu)大櫥櫥窗，將各個(gè)個(gè)商業(yè)功能在在一個(gè)空間內(nèi)內(nèi)展示出來(lái)，，一方面引導(dǎo)導(dǎo)著消費(fèi)者在在商場(chǎng)內(nèi)消費(fèi)費(fèi)和購(gòu)物，另另一方面又通通過(guò)展示作用用提高購(gòu)物中中心各個(gè)功能能層的商業(yè)價(jià)價(jià)值。中庭——中庭的存在與與整體價(jià)值傳統(tǒng)商業(yè)體系系的價(jià)值在一一樓，這也是是大多數(shù)傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)大廈的的實(shí)際情況。。究其原因，，其建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)的局限就是是一個(gè)很大的的弊端。傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)大廈沒(méi)沒(méi)有中庭，因因此消費(fèi)者在在進(jìn)入商場(chǎng)一一樓后很難感感受到一樓以以上的商業(yè)狀狀況?，F(xiàn)現(xiàn)代購(gòu)物中中心通過(guò)中庭庭為消費(fèi)者展展示一個(gè)繽紛紛的、精彩的的消費(fèi)世界，，通過(guò)舒展的的視覺(jué)空間，，營(yíng)造劇場(chǎng)式式的賣場(chǎng)效果果，吸引著消消費(fèi)者在此流流連，在此購(gòu)購(gòu)物和消費(fèi)。。中庭中庭的作用還還在于對(duì)商業(yè)業(yè)價(jià)值的傳承承，構(gòu)建一個(gè)個(gè)整體的商業(yè)業(yè)體系。在傳傳統(tǒng)意義上的的購(gòu)物中心，，一樓的商業(yè)業(yè)價(jià)值無(wú)疑是是最高的，但但二樓的商業(yè)業(yè)價(jià)值同樣很很高，三樓的的商業(yè)價(jià)值也也比較高，而而一直到商業(yè)業(yè)中心的頂樓樓，也維持著著一個(gè)理想的的商業(yè)價(jià)值，，構(gòu)筑一個(gè)從從一樓到頂樓樓的有序的商商業(yè)價(jià)值體系系，中庭在此此間就承擔(dān)著著這個(gè)重要的的鏈條作用。。從從傳統(tǒng)的的商業(yè)價(jià)值來(lái)來(lái)看，不同商商業(yè)樓層之間間的價(jià)值有一一個(gè)“逐層減半”的規(guī)律，目前前眾多傳統(tǒng)規(guī)規(guī)劃的購(gòu)物中中心，也遵從從著這個(gè)基本本的規(guī)律。即即二層的平均均租金，只有有首層平均租租金的一半左左右，三層的的平均租金，，只有二層平平均租金的一一半。中庭而目前在眾多多傳統(tǒng)的商場(chǎng)場(chǎng)中，更體現(xiàn)現(xiàn)著一個(gè)“唯首首層層具具有有商商業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值”的特特征征，，即即首首層層的的商商業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值是是較較高高的的，，如如首首層層平平均均租租金金為為100元/平方方米米·月，，二二層層的的平平均均租租金金更更急急劇劇下下降降到到10元/平方方米米·月的的水水平平，，其其租租金金遞遞減減的的幅幅度度，，大大大大超超過(guò)過(guò)了了減減半半的的幅幅度度，，在在很很大大程程度度上上，，就就是是因因?yàn)闉檫@這個(gè)個(gè)商商場(chǎng)場(chǎng)沒(méi)沒(méi)有有一一個(gè)個(gè)對(duì)對(duì)商商業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值產(chǎn)產(chǎn)生生延延續(xù)續(xù)和和傳傳承承作作用用的的中中庭庭。。一一個(gè)個(gè)擁?yè)碛杏袃?yōu)優(yōu)秀秀中中庭庭設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的購(gòu)購(gòu)物物中中心心，，就就可可以以打打破破這這種種規(guī)規(guī)律律，，更更大大程程度度地地延延續(xù)續(xù)各各個(gè)個(gè)樓樓層層之之間間的的商商業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值。。并并通通過(guò)過(guò)與與電電梯梯的的聯(lián)聯(lián)動(dòng)動(dòng)，，打打破破傳傳統(tǒng)統(tǒng)購(gòu)購(gòu)物物中中心心的的樓樓層層價(jià)價(jià)值值規(guī)規(guī)律律，，而而建建立立全全新新的的、、具具有有更更高高價(jià)價(jià)值值的的商商業(yè)業(yè)體體系系。。中庭庭———微妙妙地地運(yùn)運(yùn)用用中中庭庭的的感感受受中庭庭創(chuàng)創(chuàng)造造感感受受，，提提升升購(gòu)購(gòu)物物的的樂(lè)樂(lè)趣趣。。從香香港港荷荷里里活活購(gòu)購(gòu)物物中中心心具具有有七七彩彩夢(mèng)夢(mèng)幻幻效效果果的的中中庭庭天天幕幕，，到到香香港港朗朗豪豪坊坊的的天天空空之之城城的的中中庭庭理理念念，，到到日日本本大大阪阪NambaParks的自自然然空空間間為為中中庭庭的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，中中庭庭———成為為一一個(gè)個(gè)購(gòu)購(gòu)物物中中心心的的第第一一印印象象。。在在中中國(guó)國(guó)的的購(gòu)購(gòu)物物中中心心設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)中中，，中中庭庭也也越越來(lái)來(lái)越越受受到到重重視視，，并并成成為為創(chuàng)創(chuàng)造造購(gòu)購(gòu)物物感感受受和和進(jìn)進(jìn)行行功功能能區(qū)區(qū)隔隔的的天天然然載載體體。。在在廣廣州州剛剛剛剛投投入入使使用用的的正正佳佳廣廣場(chǎng)場(chǎng)中中，，就就擁?yè)碛杏兴乃膫€(gè)個(gè)中中庭庭，，各各個(gè)個(gè)中中庭庭之之間間根根據(jù)據(jù)不不同同的的主主題題分分區(qū)區(qū)，又各各有有不不同同的的運(yùn)運(yùn)用用。。中庭庭中庭庭創(chuàng)創(chuàng)造造空空間間感感，，多多中中庭庭的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)更更能能創(chuàng)創(chuàng)造造持持續(xù)續(xù)的的空空間間感感。。尤尤其其是是在在一一個(gè)個(gè)單單層層面面積積較較大大的的購(gòu)購(gòu)物物中中心心，，街街道道的的平平均均高高度度只只有有4米左左右右，，長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)時(shí)間間行行走走在在這這樣樣的的空空間間內(nèi)內(nèi)感感覺(jué)覺(jué)是是比比較較壓壓抑抑的的。。中中庭庭的的作作用用在在于于讓讓消消費(fèi)費(fèi)者者經(jīng)經(jīng)過(guò)過(guò)一一段段商商鋪鋪空空間間后后，，能能適適時(shí)時(shí)地地?fù)頁(yè)碛杏幸灰粋€(gè)個(gè)開(kāi)開(kāi)闊闊的的視視覺(jué)覺(jué)舒舒展展，，通通過(guò)過(guò)中中庭庭的的作作用用減減低低疲疲累累，，創(chuàng)創(chuàng)造造驚驚喜喜，，讓讓消消費(fèi)費(fèi)者者在在消消費(fèi)費(fèi)過(guò)過(guò)程程中中得得到到愉愉悅悅的的身身心心享享受受。。中中庭庭效效果果有有形形成成是是以以大大量量的的商商鋪鋪面面積積犧犧牲牲為為代代價(jià)價(jià)的的。。一一個(gè)個(gè)中中庭庭的的存存在在，，往往往往是是貫貫穿穿地地面面直直通通采采光光頂頂棚棚，，占占用用空空間間面面積積較較大大。。以以一一個(gè)個(gè)占占地地500平方米米的中中庭來(lái)來(lái)算，，如果果商業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)是七七層，，剛意意味著著發(fā)展展商為為這個(gè)個(gè)中庭庭的建建設(shè)需需要付付出3500平方米米商業(yè)業(yè)面積積的代代價(jià)，，而這這些商商業(yè)面面積的的價(jià)值值無(wú)論論從哪哪方面面來(lái)說(shuō)說(shuō)，都都是很很高的的。中庭但對(duì)于于一個(gè)個(gè)購(gòu)物物中心心來(lái)說(shuō)說(shuō)，優(yōu)優(yōu)秀的的中庭庭又是是不得得不付付出的的一種種代價(jià)價(jià)，而而有的的購(gòu)物物中心心，更更是有有中庭庭的設(shè)設(shè)計(jì)方方面挖挖空心心思，，以形形成一一個(gè)購(gòu)購(gòu)物中中心最最佳的的效果果和形形象區(qū)區(qū)隔。。在這這方面面，我我們不不得不不談的的是香香港朗朗豪坊坊的中中庭設(shè)設(shè)計(jì)。。香港港朗豪豪坊的的中庭庭采用用“天空之之城”的設(shè)計(jì)計(jì)理念念，其其中庭庭通過(guò)過(guò)設(shè)計(jì)計(jì)一個(gè)個(gè)人造造的天天空與與燈光光的配配合，，形成成一個(gè)個(gè)24小時(shí)的的天空空效果果。這這樣的的設(shè)計(jì)計(jì)理念念是非非常新新穎的的，而而天空空之城城的中中庭印印象，，更成成為朗朗豪坊坊與香香港其其他購(gòu)購(gòu)物中中心之之間的的印象象區(qū)隔隔。中庭，，在這這里成成為一一個(gè)購(gòu)購(gòu)物中中心的的形象象名片片。在當(dāng)今今國(guó)際際流行行的購(gòu)購(gòu)物中中心中中庭設(shè)設(shè)計(jì)中中，有有很多多不同同的取取向。。但概概而言言之，，一個(gè)個(gè)優(yōu)秀秀的中中庭設(shè)設(shè)計(jì)方方案，，除了了起到到一個(gè)個(gè)商來(lái)來(lái)櫥窗窗的作作用之之外，，還有有一個(gè)個(gè)很重重要的的方面面就是是——中庭應(yīng)應(yīng)該滿滿足多多功能能應(yīng)用用的需需要。。中庭香港青青衣城城的中中庭，，除了了起到到商業(yè)業(yè)櫥窗窗的功功能之之外，，還能能作為為一個(gè)個(gè)餐飲飲的場(chǎng)場(chǎng)所。。在在北美美，由由于郊郊區(qū)型型購(gòu)物物中心心多集集中在在四層層以下下，故故在購(gòu)購(gòu)物中中心內(nèi)內(nèi)并無(wú)無(wú)刻意意的中中庭設(shè)設(shè)計(jì)的的痕跡跡，在在很多多情況況下，，街道道還能能承擔(dān)擔(dān)一個(gè)個(gè)中庭庭的功功能。。北美美郊區(qū)區(qū)型購(gòu)購(gòu)物中中心的的街道道寬大大開(kāi)闊闊，首首層以以上的的商業(yè)業(yè)氣氛氛無(wú)須須在中中庭，，甚至至在首首層的的街道道上就就能展展示出出來(lái)，，在這這個(gè)意意義上上來(lái)說(shuō)說(shuō)，北北美的的郊區(qū)區(qū)型購(gòu)購(gòu)物中中心街街道也也能產(chǎn)產(chǎn)生類類似中中庭的的展示示效果果。國(guó)國(guó)外外購(gòu)物物中心心經(jīng)過(guò)過(guò)多年年的發(fā)發(fā)展，，積累累了很很多的的成功功經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，這這些成成功的的應(yīng)用用經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)都值值得我我們的的設(shè)計(jì)計(jì)師學(xué)學(xué)習(xí)參參考。?！?guī)劃的的整體體利益益一個(gè)商商業(yè)中中心整整體競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力的高高低，，取決決于它它的規(guī)規(guī)劃、、建筑筑、招招商、、運(yùn)營(yíng)營(yíng)等綜綜合因因素。。如果說(shuō)說(shuō)一個(gè)個(gè)項(xiàng)目目的建建筑是是一個(gè)個(gè)定值值，那那么規(guī)規(guī)劃對(duì)對(duì)提高高商場(chǎng)場(chǎng)的整整體競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力就顯顯得至至關(guān)重重要。。商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)規(guī)規(guī)劃先先于建建筑格格局規(guī)規(guī)劃有有利于于實(shí)現(xiàn)現(xiàn)低成成本的的運(yùn)營(yíng)營(yíng)，同同時(shí)還還具有有以下下顯著著的優(yōu)優(yōu)點(diǎn)：：第五章章、規(guī)規(guī)劃創(chuàng)創(chuàng)造效效益1)縮短了了整個(gè)個(gè)項(xiàng)目目的開(kāi)開(kāi)發(fā)周周期。。項(xiàng)目一一開(kāi)始始，就就對(duì)整整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行全全盤考考慮。。建設(shè)設(shè)、招招商、、開(kāi)業(yè)業(yè)、運(yùn)運(yùn)營(yíng)等等環(huán)節(jié)節(jié)一環(huán)環(huán)扣一一環(huán)，，環(huán)環(huán)環(huán)相扣扣，環(huán)環(huán)環(huán)推推進(jìn)，，采用用倒計(jì)計(jì)時(shí)的的方法法來(lái)推推進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)目。。在現(xiàn)現(xiàn)實(shí)工工作中中，大大多數(shù)數(shù)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商對(duì)對(duì)建筑筑環(huán)節(jié)節(jié)熟悉悉，但但對(duì)其其他環(huán)環(huán)節(jié)如如招商商、運(yùn)運(yùn)營(yíng)等等環(huán)節(jié)節(jié)并不不熟悉悉，這這樣的的情形形會(huì)因因?yàn)檎w項(xiàng)項(xiàng)目中中一個(gè)個(gè)重要要環(huán)節(jié)節(jié)仍為為不確確定因因素的的時(shí)候候，而而導(dǎo)致致整體體的進(jìn)進(jìn)程受受到拖拖累，，甚至至流產(chǎn)產(chǎn)。從從成本本的角角度來(lái)來(lái)說(shuō)，，一個(gè)個(gè)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)發(fā)的周周期是是一個(gè)個(gè)重要要的成成本要要素，，商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)規(guī)劃劃先于于建筑筑格局局規(guī)劃劃有利利于實(shí)實(shí)現(xiàn)低低成本本運(yùn)營(yíng)營(yíng)，這這種低低成本本運(yùn)營(yíng)營(yíng)又會(huì)會(huì)影響響到該該商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目的方方方面面面。。第五章章、規(guī)規(guī)劃創(chuàng)創(chuàng)造效效益2)構(gòu)成整整體效效益對(duì)對(duì)散件件效益益的優(yōu)優(yōu)勢(shì)。。商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)規(guī)規(guī)劃先先于建建筑格格局規(guī)規(guī)劃的的另一一個(gè)重重要優(yōu)優(yōu)勢(shì)就就在于于形成成了一一個(gè)整整體效效益。。用一一個(gè)比比喻來(lái)來(lái)說(shuō)就就是，，我們們把一一個(gè)購(gòu)購(gòu)物中中心當(dāng)當(dāng)作是是一輛輛汽車車，具具有整整體規(guī)規(guī)劃特特點(diǎn)的的購(gòu)物物中心心就像像是一一部整整體研研發(fā)出出來(lái)的的汽車車。而而整體體規(guī)劃劃滯后后的購(gòu)購(gòu)物中中心就就像是是一部部組裝裝出來(lái)來(lái)的汽汽車。。一個(gè)個(gè)是在在設(shè)計(jì)計(jì)之初初就進(jìn)進(jìn)行了了整體體的規(guī)規(guī)劃，，一個(gè)個(gè)是邊邊做邊邊看的的組裝裝產(chǎn)品品，兩兩者之之間的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)對(duì)比比，是是不言言而喻喻的。。整體體效益益與散散件效效益的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)對(duì)比比就在在這里里。因此，，無(wú)論論是從從成本本運(yùn)作作的角角度來(lái)來(lái)看，，還是是從商商業(yè)整整體效效益的的角度度來(lái)看看，他他們或或者是是通過(guò)過(guò)降低低成本本，或或者通通過(guò)提提高預(yù)預(yù)期收收益，，都將將從整整體上上提高高商場(chǎng)場(chǎng)的整整體競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力。第五章章、規(guī)規(guī)劃創(chuàng)創(chuàng)造效效益——規(guī)劃的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)瓶頸頸商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目隱隱藏著著巨大大的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，，正如如前面面所說(shuō)說(shuō)，運(yùn)運(yùn)作得得好，，寸土土寸金金，發(fā)發(fā)展商商可以以從中中獲得得超額額利潤(rùn)潤(rùn)。而而運(yùn)作作得不不好，，則一一文不不值。。絕絕大多多數(shù)情情況下下，一一個(gè)商商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)就在在于招招商階階段，，招商商不成成功或或者時(shí)時(shí)間的的滯后后，都都會(huì)對(duì)對(duì)項(xiàng)目目帶來(lái)來(lái)失敗敗的陰陰影。。招商商就好好像是是商業(yè)業(yè)發(fā)展展的瓶瓶頸，，嚴(yán)重重制約約著商商業(yè)地地產(chǎn)的的成熟熟與發(fā)發(fā)展。招商的的問(wèn)題題并不不在于于能不不能實(shí)實(shí)現(xiàn)招招商，，而是是招一一些什什么質(zhì)質(zhì)素的的商家家，如如何使使較大大規(guī)模模的現(xiàn)現(xiàn)代商商業(yè)中中心具具有合合理的的商業(yè)業(yè)組合合，并并使這這些商商家能能持續(xù)續(xù)經(jīng)營(yíng)營(yíng)下去去。第六章章、如如何在在規(guī)劃劃階段段規(guī)避避項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)不合理理的商商業(yè)組組合、、低素素質(zhì)的的進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)商家家只會(huì)會(huì)加速速一個(gè)個(gè)購(gòu)物物中心心的死死亡，，而一一個(gè)購(gòu)購(gòu)物中中心一一旦冷冷場(chǎng)之之后，，會(huì)在在市場(chǎng)場(chǎng)上帶帶來(lái)巨巨大的的陰影影，并并使其其振興興之路路比創(chuàng)創(chuàng)業(yè)之之路更更加艱艱難。。很多多發(fā)展展商顯顯然意意識(shí)到到這個(gè)個(gè)問(wèn)題題的嚴(yán)嚴(yán)重性性，所所以對(duì)對(duì)購(gòu)物物中心心的招招商和和開(kāi)業(yè)業(yè)都持持非常常謹(jǐn)慎慎的態(tài)態(tài)度——即招商商不理理想或或不具具備開(kāi)開(kāi)業(yè)條條件寧寧可不不開(kāi)業(yè)業(yè)。一一個(gè)購(gòu)購(gòu)物中中心寧寧可使使其空空置，，寧可可使市市場(chǎng)對(duì)對(duì)它沒(méi)沒(méi)有錢錢象，，也不不能使使它在在市場(chǎng)場(chǎng)上失失敗，，給市市場(chǎng)留留下一一個(gè)不不好或或者敗敗落的的印象象。商商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)規(guī)劃劃先于于建筑筑格局局規(guī)劃劃，就就能在在很大大程度度上解解決這這個(gè)難難題，，并從從最大大程度度上減減少項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)運(yùn)運(yùn)營(yíng)的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。先先有商商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)規(guī)規(guī)劃，，在項(xiàng)項(xiàng)目正正式開(kāi)開(kāi)發(fā)建建設(shè)之之前就就簽訂訂了主主體的的商業(yè)業(yè)合同同，或或者達(dá)達(dá)成了了合作作的意意向，，在商商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)規(guī)規(guī)劃上上達(dá)到到相對(duì)對(duì)理想想的狀狀態(tài)。。在建建設(shè)完完成之之后，，主力力商家家的商商業(yè)組組合對(duì)對(duì)號(hào)入入座，，從而而使商商業(yè)組組合更更加合合理并并發(fā)揮揮最大大的效效益。。第六章章、如如何在在規(guī)劃劃階段段規(guī)避避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)國(guó)外的的購(gòu)物物中心心運(yùn)作作中，，很多多是主主力店店招商商完成成80%以后才才去進(jìn)進(jìn)行建建設(shè)，這種操操作方方法不不僅解解決了了項(xiàng)目目建成成后能能不能能成功功招商商的問(wèn)問(wèn)題，，而且且充分分考慮慮到日日后商商業(yè)營(yíng)營(yíng)的問(wèn)問(wèn)題，，使“招商瓶瓶頸”得到了了比較較理想想的解解決方方案。。因此此，商商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)規(guī)規(guī)劃先先于建建筑格格局規(guī)規(guī)劃對(duì)對(duì)規(guī)避避項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能能起到到較大大的保保障作作用。。塑造成成功商商業(yè)空空間規(guī)規(guī)劃的的主要要因素素定位主主題（（Theme）成功的的商場(chǎng)場(chǎng)需要要明確確的主主題定定位，，具備備主題題特色色且定定位明明確的的商業(yè)業(yè)空間間并加加強(qiáng)消消費(fèi)者者的印印象及及來(lái)訪訪的動(dòng)動(dòng)機(jī)，，并提提升消消費(fèi)購(gòu)購(gòu)物的的附加加價(jià)值值。國(guó)內(nèi)成成功的的案例例如上上海的的新天天地、、成都都的西西蜀廊廊橋等等。上海新新天地地成都西西蜀蜀廊橋橋塑造成成功商商業(yè)空空間的的主要要因素素主力店設(shè)設(shè)置（AnchorStore）主力店為為商場(chǎng)招招商成功功與否的的關(guān)鍵因因素。高高知名度度的主力力店有助助于商場(chǎng)場(chǎng)形象的的提升，，并增加加商場(chǎng)的的辨識(shí)度度。主力店對(duì)對(duì)于賣場(chǎng)場(chǎng)面積、、貨架陳陳列、停停車需求求均有一一系列的的要求，，為了吸吸引主力力店額進(jìn)進(jìn)駐，開(kāi)開(kāi)發(fā)者必必須在商商場(chǎng)的規(guī)規(guī)劃之初初充分了了解預(yù)期期引入的的主力店店的各項(xiàng)項(xiàng)需求。。塑造成功功商業(yè)空空間的主主要因素素動(dòng)線（Circulation）區(qū)分人流流車流與與貨流，，妥善配配置商場(chǎng)場(chǎng)動(dòng)線，，