房地產(chǎn)公司銷售控制程序

江蘇融僑置業(yè)有限公司銷售控制程序JSRQJH-CX-YX-03第155頁共220頁江蘇融僑置業(yè)有限公司制度文件文件編號JSRQJH-CX-YX-03版本號1.0生效日期2007-04-01銷售控制程序修改狀態(tài)修訂情況生效日期=1\*ROMANI1.02007-04-01=2\*ROMANII=3\*ROMANIII=4\*ROMANIV總經(jīng)理簽發(fā)銷售控制程序一、目的保證客戶銷售事務(wù)處理的規(guī)范及無誤，對購房合同的執(zhí)行進(jìn)行監(jiān)控、實(shí)施，保證銷售房款的回收；二、適用范圍適用于公司所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售工作及房款回收工作的管理；三、定義3.1包容性更名指更名人與原署名人為直系親屬(子女、配偶、父母)時(shí)的認(rèn)購書或未備案《購房合同》的更名；3.2轉(zhuǎn)讓性更名不屬于包容性更名的認(rèn)購書或未備案《購房合同》的更名；四、職責(zé)4.1總經(jīng)理·審批并簽發(fā)《認(rèn)購書》范本、《購房合同》范本和有關(guān)協(xié)議范本；·審批客戶對《購房合同》范本的不同意見；·審批認(rèn)購書或未備案《購房合同》的轉(zhuǎn)讓性更名；·審批《購房合同》；·審批《購房合同》的變更；·審批退房申請；4.2市場營銷分管高層·審核《認(rèn)購書》范本、《購房合同》范本和有關(guān)協(xié)議范本；·審批認(rèn)購書或未備案《購房合同》的包容性更名；·審核客戶對《購房合同》范本的不同意見；·審核認(rèn)購書或未備案《購房合同》的轉(zhuǎn)讓性更名；·審核《購房合同》；·審核《購房合同》變更；·審核退房申請；4.3各分管高層·審核《認(rèn)購書》范本、《購房合同》范本和有關(guān)協(xié)議范本；·審核客戶對《購房合同》范本的不同意見；4.4市場營銷部·起草并修改《認(rèn)購書》范本、《購房合同》范本和有關(guān)協(xié)議范本；·通知客戶簽約并收取客戶按揭資料；·負(fù)責(zé)審批文件，銷毀審批單；·通知客戶入?。弧へ?fù)責(zé)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)終極信息的控制、更改申請、退房申請等審批情況的執(zhí)行，合同的制作及審核，為客戶辦理與購樓有關(guān)的手續(xù)以及購樓相關(guān)文件的管理；4.5財(cái)務(wù)管理部·辦理樓宇預(yù)售許可證及相應(yīng)圖紙面積測量工作；·審核《認(rèn)購書》范本、《購房合同》范本和有關(guān)協(xié)議范本；·辦理認(rèn)購書或未備案《購房合同》的更名；·審核《購房合同》的付款方式、房號、客戶名的變更；·辦理客戶按揭手續(xù)；·辦理《購房合同》鑒證；·辦理竣工面積測量；·受客戶委托代為辦理《房產(chǎn)證》；·審核退房申請；4.6項(xiàng)目開發(fā)部·辦理與取得預(yù)售許可證有關(guān)的地名辦及門牌號碼申請工作；·審核《認(rèn)購書》范本、《購房合同》范本和有關(guān)協(xié)議范本；4.7工程管理部·提供入住時(shí)間、裝修標(biāo)準(zhǔn)、工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)名稱等文件及信息；·審核《認(rèn)購書》范本、《購房合同》范本和有關(guān)協(xié)議范本；4.8物業(yè)管理公司·提供物業(yè)管理費(fèi)計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)、入住各項(xiàng)(類)費(fèi)用明細(xì)、《前期物業(yè)管理協(xié)議》及住宅兩書；·辦理客戶入??；五、程序5.1合同協(xié)議范本的評審5.1.1市場營銷部在項(xiàng)目預(yù)售前至少30個(gè)工作日請項(xiàng)目開發(fā)部、工程管理部、物業(yè)管理公司、財(cái)務(wù)管理部等提供經(jīng)分管高層審定的合同相關(guān)信息文件；其中·財(cái)務(wù)管理部提供預(yù)售許可證復(fù)印件、預(yù)售測量報(bào)告(含分戶平面圖)、合同所附總平面圖、樓宇立面圖、樓層平面圖等的復(fù)印件及合同簽署注意事項(xiàng)、各按揭銀行名稱、賬號等；·工程管理部提供入住時(shí)間、裝修標(biāo)準(zhǔn)、工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)名稱等文件及信息；·物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理費(fèi)計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)、入住各項(xiàng)(類)費(fèi)用明細(xì)、《前期物業(yè)管理協(xié)議》及住宅兩書；·項(xiàng)目開發(fā)部提供項(xiàng)目地名及門牌名、土地出讓合同書復(fù)印件；5.1.2市場營銷部根據(jù)各部門提供的文件及時(shí)擬訂《認(rèn)購書》范本、《南京市商品房買賣契約》(下亦簡稱“《購房合同》”)范本及有關(guān)協(xié)議范本；5.1.3市場營銷部填寫《合同審批及合同蓋章審批表》(格式見JSRQJH-BG-XZ-44)，附《認(rèn)購書》范本、《購房合同》范本和有關(guān)協(xié)議范本按照項(xiàng)目開發(fā)部、工程管理部、財(cái)務(wù)管理部、公司法律顧問、各分管高層的順序進(jìn)行審核，總經(jīng)理審批簽發(fā)；5.1.4市場營銷部保留經(jīng)總經(jīng)理審批簽發(fā)的《認(rèn)購書》范本、《購房合同》范本和有關(guān)協(xié)議范本原件，并將復(fù)印件及財(cái)務(wù)管理部提供的預(yù)售許可證原件在售樓現(xiàn)場公示；5.1.5如客戶對合同有不同于范本的要求，則由市場營銷部請客戶出具書面意見，審核后以《傳簽單》(格式見JSRQJH-BG-XZ-01)的形式請相關(guān)部門及分管高層審核，總經(jīng)理審批后執(zhí)行；5.2認(rèn)購階段5.2.1市場營銷部制作空白認(rèn)購書，行政人事部合同章管理人員加蓋合同章，每張空白認(rèn)購書上需附有相應(yīng)編號；5.2.2客戶填寫認(rèn)購書后，市場營銷部收取已經(jīng)客戶簽署的認(rèn)購書公司留存聯(lián)，并將財(cái)務(wù)管理部留存聯(lián)遞交給財(cái)務(wù)管理部；5.2.3市場營銷部制作空白《收款記錄單》(格式見JSRQJH-BG-YX-02)及《購樓指南》等，以備簽署認(rèn)購書時(shí)登記收款及交予客戶，在認(rèn)購書更名時(shí)，客戶需同時(shí)提交已經(jīng)審批完畢的《傳簽單》；5.2.4認(rèn)購書更名5.2.4.1原購買客戶可提出認(rèn)購書或未備案登記合同更名申請；5.2.4.2認(rèn)購書包容性更名必須由本人提供相應(yīng)證明資料原件及復(fù)印件到現(xiàn)場親自辦理，銷售現(xiàn)場經(jīng)辦人以《傳簽單》形式(需附上相關(guān)證明資料)報(bào)市場營銷部負(fù)責(zé)人審核，市場營銷分管高層審批后方可生效；5.2.4.3公司原則上不接受認(rèn)購書及未備案登記合同的轉(zhuǎn)讓性更名，確因特殊情況需更名的，必須由更名雙方提供相應(yīng)證明資料原件及復(fù)印件到現(xiàn)場親自辦理，銷售現(xiàn)場經(jīng)辦人以《傳簽單》形式(需附上相關(guān)證明資料)報(bào)市場營銷部負(fù)責(zé)人、市場營銷分管高層審核，總經(jīng)理審批后方可生效；5.2.4.4財(cái)務(wù)管理部按照房管局相關(guān)規(guī)定為業(yè)主辦理認(rèn)購書或未備案登記合同的更名手續(xù)；5.3合同的簽訂5.3.1合同準(zhǔn)備5.3.1.1市場營銷部收取已簽署好的認(rèn)購書、認(rèn)購信息表及客戶身份證復(fù)印件(對于經(jīng)過變更的認(rèn)購書還需附經(jīng)審批的《傳簽單》復(fù)印件及更名雙方的相關(guān)資料證明)等，并及時(shí)錄入售樓管理系統(tǒng)；5.3.1.2市場營銷部根據(jù)認(rèn)購書在《預(yù)約合同簽署表》上登記；5.3.1.3市場營銷部根據(jù)預(yù)約登記記錄提前打印制作合同；5.3.2合同簽約及按揭手續(xù)辦理5.3.2.1財(cái)務(wù)管理部向市場營銷部提供明確的按揭手續(xù)辦理流程，市場營銷部確保簽約現(xiàn)場設(shè)有明確手續(xù)辦理流程的導(dǎo)示系統(tǒng)；5.3.2.2市場營銷部通知客戶簽約時(shí)間并提示其準(zhǔn)備按揭資料(倘有)、首付款及《收款記錄單》；5.3.2.3客戶憑《收款記錄單》簽署合同并將按揭資料及《認(rèn)購書》客戶聯(lián)提交給市場營銷部，市場營銷部向客戶開具《收取按揭資料回執(zhí)》(格式見JSRQJH-BG-YX-05)；5.3.2.4市場營銷部將《購房合同》及所附《認(rèn)購書》客戶聯(lián)連同《購房合同審批單》(格式見JSRQJH-BG-YX-03)送交市場營銷分管高層審核，總經(jīng)理審批后再由行政人事部蓋公司合同章5.2.2.5市場營銷部將蓋章后的合同移交到財(cái)務(wù)管理部；5.3.2.6市場營銷部將已收齊的客戶按揭資料移交到財(cái)務(wù)管理部，財(cái)務(wù)管理部同時(shí)向市場營銷部開具《按揭資料簽收單》(格式見JSRQJH-BG-YX-18)并通知銀行約定按揭辦理時(shí)間；5.3.2.7財(cái)務(wù)管理部將與銀行約定的按揭辦理時(shí)間和地點(diǎn)知會市場營銷部通知客戶辦理按揭手續(xù)；5.3.2.8財(cái)務(wù)管理部收取客戶首付款時(shí)在客戶《收款記錄單》上簽章，并開具專用發(fā)票給客戶；5.3.2.9財(cái)務(wù)管理部將具備辦理購房合同鑒證條件的客戶信息知會市場營銷部，由市場營銷部通知客戶；5.3.2.10財(cái)務(wù)管理部將已辦理完鑒證的購房合同移交到市場營銷部，市場營銷部通知客戶前來領(lǐng)??；5.4款項(xiàng)的交納5.4.1認(rèn)購階段5.4.1.1市場營銷部每周輸出未按期履行認(rèn)購的客戶名單，并于下周末前與客戶確認(rèn)是否延緩簽約；5.4.1.2對無反饋意見的，市場營銷部請市場營銷分管高層確認(rèn)是否按客戶不履行認(rèn)購(塌定)處理；5.4.2合同階段5.4.2.1財(cái)務(wù)管理部按合同規(guī)定執(zhí)行收款并計(jì)收滯納金；5.4.2.2如客戶事先書面通知欲延期履約，則市場營銷部填寫相關(guān)申請單、附客戶書面申請報(bào)市場營銷分管高層于3日內(nèi)簽署書面意見；5.4.2.3市場營銷部按審批結(jié)果執(zhí)行；5.4.2.4市場營銷部將審批情況回復(fù)客戶，并在相關(guān)申請單上記錄回復(fù)情況；5.4.3根據(jù)經(jīng)審批的文件，認(rèn)定客戶違約的，按購房合同有關(guān)條款處理；5.4.4交款5.4.4.1財(cái)務(wù)管理部根據(jù)客戶繳款記錄輸出《付款通知單》(格式見JSRQJH-BG-YX-04)提交市場營銷部；5.4.4.2市場營銷部根據(jù)財(cái)務(wù)管理部提交的《付款通知單》，請客戶至財(cái)務(wù)管理部交款；5.4.4.3財(cái)務(wù)管理部收取樓款，開具專用發(fā)票交客戶，即時(shí)錄入收款情況，在《收款記錄單》上簽字；5.4.4.4如客戶超過了約定期限前來付款，則財(cái)務(wù)管理部一并收取當(dāng)期樓款及滯納金，開具專用發(fā)票交給客戶，錄入收款情況，在《收款記錄單》上記錄收取情況；5.4.5提醒交款5.4.5.1財(cái)務(wù)管理部每月輸出本月應(yīng)交款客戶及按揭資料不齊客戶清單，經(jīng)財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后于當(dāng)月5日前傳至市場營銷部；5.4.5.2市場營銷部根據(jù)財(cái)務(wù)管理部提供的清單致電本月應(yīng)交款客戶并發(fā)出《催款函》(格式見JSRQJH-BG-YX-06)，提醒其繳款的時(shí)間及金額并催促其交款，同時(shí)做好聯(lián)系記錄；5.4.5.3市場營銷部根據(jù)財(cái)務(wù)管理部提供的清單致電按揭資料不齊客戶，提醒其所缺按揭資料以及必須備齊的時(shí)間，同時(shí)做好聯(lián)系記錄；5.5付款方式、房號、客戶名變更的辦理5.5.1市場營銷部請客戶提供書面變更申請并填寫《更改呈批單》(格式見JSRQJH-BG-YX-11)；5.5.2《更改呈批單》依次由市場營銷部負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)人、市場營銷分管高層審核，總經(jīng)理審批；5.5.3市場營銷部根據(jù)審批意見，將變更申請連同變更前的合同及已經(jīng)公證的解除合同協(xié)議等文件交財(cái)務(wù)管理部，由財(cái)務(wù)管理部前往房管局解除原合同；5.5.4原合同解除后，市場營銷部請客戶帶齊所有購樓文件及手續(xù)費(fèi)證明，前來辦理變更手續(xù)如下；·市場營銷部收回客戶原來的所有購樓文件；·市場營銷部請客戶持《更改呈批單》前往財(cái)務(wù)管理部辦理手續(xù)；·財(cái)務(wù)管理部根據(jù)《更改呈批單》收取手續(xù)費(fèi)，開具專用發(fā)票交給客戶(如房號/客戶名變更，須修改專用發(fā)票或收回原專用發(fā)票并作廢，并重開專用發(fā)票)，即時(shí)將由變更引起的款項(xiàng)轉(zhuǎn)移或變更錄入計(jì)算機(jī)，在《更改呈批單》上簽字；·市場營銷部保存《更改呈批單》，作廢并留存原購樓文件；·市場營銷部參照5.3.2.2--5.3.2.10為客戶辦理重簽合同的手續(xù)；5.5.5房產(chǎn)證未辦理之前，如原客戶已入住，則新客戶辦完更名所有手續(xù)后，市場營銷部致函物業(yè)管理公司，請物業(yè)管理公司為新客戶辦理入住手續(xù)5.6退房的辦理5.6.1市場營銷部向客戶取得書面退房申請并填寫《退房呈批單》(格式見JSRQJH-BG-YX-10)；5.6.2有關(guān)申請經(jīng)市場營銷部負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)人、市場營銷分管高層審核，總經(jīng)理審批；對已入住但未辦證客戶的退房申請，還須遞交物業(yè)管理公司簽署書面意見；5.6.3退房申請經(jīng)審批同意后，市場營銷部請?jiān)蛻艉炇鸾獬贤瑓f(xié)議和退房申請(已備案的給房管局)等文件，并辦理解除合同協(xié)議的公證；5.6.4對于已備案的合同，市場營銷部將退房申請連同原合同及有關(guān)已經(jīng)公證的解除合同協(xié)議等文件交財(cái)務(wù)管理部，由其前往房管局解除原合同；5.6.5取得房管局相關(guān)回復(fù)后，財(cái)務(wù)管理部書面通知市場營銷部所退房之房號，市場營銷部安排重新出售；5.6.6市場營銷部致電通知客戶帶齊購樓所有文件、專用發(fā)票等，前來辦理退款手續(xù)；·市場營銷部收回客戶原來的所有購樓文件；·財(cái)務(wù)管理部根據(jù)《退房呈批單》收取手續(xù)費(fèi)，開具專用發(fā)票交給客戶，收回客戶原有的收款專用發(fā)票或發(fā)票，開具退款支票，即時(shí)將由退房引起的款項(xiàng)變更錄入計(jì)算機(jī)；5.7按揭的辦理5.7.1樓宇預(yù)售許可證領(lǐng)取之日起10個(gè)工作日內(nèi)，財(cái)務(wù)管理部以書面形式告知市場營銷部有關(guān)按揭銀行按揭成數(shù)、年限、利率、月供系數(shù)、還款方式、有關(guān)費(fèi)用以及辦理按揭所需文件等。按揭情況如有任何變動，財(cái)務(wù)管理部即時(shí)以書面形式告知市場營銷部；5.7.2市場營銷部必須知會客戶，在簽署購房合同的同時(shí)，須攜帶按揭申請資料及費(fèi)用，以辦理銀行按揭手續(xù)；5.7.3市場營銷部按財(cái)務(wù)管理部取得的銀行按揭合同及提供的已放款客戶名單，通知客戶開始供款及領(lǐng)取銀行按揭合同；5.8入住的辦理5.8.1合同規(guī)定入住日前20日，財(cái)務(wù)管理部檢查截止至當(dāng)日各客戶的交款情況，輸出房款未清客戶清單；5.8.2財(cái)務(wù)管理部將清單交部門負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后，在2個(gè)工作日內(nèi)交市場營銷部；5.8.3市場營銷部在入住日前10天，向客戶發(fā)出《入住通知書》(格式見JSRQJH-BG-YX-075.8.4對已付清房款的客戶，市場營銷部輸出《物業(yè)交付通知》(格式見JSRQJH-BG-YX-08)，連同全部客戶清單在正式入住日前交予物業(yè)管理公司，并請其簽收5.8.5客戶前來辦理入住手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)核驗(yàn)客戶身份證，請客戶簽收《物業(yè)交付通知》及《辦理產(chǎn)權(quán)證通知》等，同時(shí)提供《住宅使用說明書》及《住宅質(zhì)量保證書》予客戶5.8.7市場營銷部即時(shí)將入住辦理情況錄入計(jì)算機(jī)；5.9受托辦理《房產(chǎn)證》5.9.1在買賣合同規(guī)定的辦證時(shí)間內(nèi)，財(cái)務(wù)管理部收齊愿委托我司代辦房產(chǎn)證的客戶的辦證資料，輸出并請客戶簽署《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請書》等文件；5.9.2財(cái)務(wù)管理部逐戶登記產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請資料，為客戶代辦《房產(chǎn)證》并收取相應(yīng)費(fèi)用5.9.3財(cái)務(wù)管理部即時(shí)將辦證情況及費(fèi)用收取情況錄入計(jì)算機(jī)5.10委托的辦理如客戶欲委托他人辦理購樓有關(guān)手續(xù)，市場營