安徽綜合地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃方案（土地市場(chǎng)分析）216P

xx號(hào)項(xiàng)目前期策劃方案31xx市場(chǎng)調(diào)研3233項(xiàng)目自身研判

商業(yè)組團(tuán)定位及發(fā)展

34商業(yè)組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

35商業(yè)物業(yè)銷售及自持建議36本案項(xiàng)目部骨干成員簡(jiǎn)介、服務(wù)取費(fèi)37明亮博遠(yuǎn)服務(wù)優(yōu)勢(shì)及相關(guān)案例剖析xx印象一xx市位于安徽省中南部，長(zhǎng)江下游南岸，距上海450公里，杭州370公里，武漢395公里，南京180公里，距省會(huì)合肥168公里，距上游安慶101公里，下游蕪湖84公里；距黃山風(fēng)景區(qū)170公里，九華山風(fēng)景區(qū)80公里。徐(州)黃(山)公路線在xx長(zhǎng)江大橋過(guò)江?？偯娣e1113平方公里(其中市區(qū)面積227平方公里)。銅的儲(chǔ)量占全省70%以上，硫鐵礦儲(chǔ)量位居華東第一、全國(guó)第二，石灰石、黃金和白銀的儲(chǔ)量均居全省之首。

全市總?cè)丝?1萬(wàn)左右，城鎮(zhèn)居民43.4萬(wàn)左右，城市化水平達(dá)到58.2%，這是由于xx只下轄一個(gè)xx縣，城鎮(zhèn)居民占戶籍總?cè)丝诒戎剌^大，有利于提高城市化進(jìn)程。"兩山一湖"旅游區(qū)的北大門(mén)，皖中南中心城市；蕪馬銅經(jīng)濟(jì)圈的骨干城市；xx位于武漢—上海長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶上，是長(zhǎng)三角區(qū)域重要的資源型城市。城市特性與地理位置

自1956年建市以來(lái)，xx立足資源基礎(chǔ)，依托區(qū)位優(yōu)勢(shì)，經(jīng)過(guò)四十多年的建設(shè)，形成了以有色、化工、建材、機(jī)電、輕紡為支柱，煤炭、食品、醫(yī)藥等相應(yīng)發(fā)展，擁有34個(gè)行業(yè)、133個(gè)門(mén)類、數(shù)千種工業(yè)產(chǎn)品的綜合工業(yè)體系，成為皖江地區(qū)一座新型的工貿(mào)港口城市。城市背景與行政區(qū)劃

1956年，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，xx正式建市，由省直轄。以后隨政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化，行政區(qū)劃曾多次更迭?，F(xiàn)xx市轄區(qū)為一縣三區(qū)，分別為xx縣、銅官山區(qū)、獅子山區(qū)和郊區(qū)，總面積1，113平方公里，其中市區(qū)面積227平方公里，總?cè)丝?1.35萬(wàn)人，其中市區(qū)人43.43

萬(wàn)人城市交通狀況城市坐擁長(zhǎng)江黃金水道（是長(zhǎng)江航道萬(wàn)噸輪的終點(diǎn)站）鐵路：銅九鐵路高速：合銅高速、銅黃高速、沿江高速城市主干道：濱江大道、銅官大道、銅都大道、沿新大道和橫向的環(huán)城北路、銅蕪路、沿江快速通道形成鐵路、水路和公路與城市道路有機(jī)銜接、協(xié)調(diào)發(fā)展的快速綜合交通運(yùn)輸體系?？焖偻ㄟ_(dá)蘇、浙、滬。城市發(fā)展定位xx城市發(fā)展定位：全國(guó)銅產(chǎn)業(yè)基地電子材料產(chǎn)業(yè)基地長(zhǎng)江中下游重要的工貿(mào)港口城市皖中南中心城市城市發(fā)展優(yōu)勢(shì)

與皖江其他幾個(gè)兄弟市（縣）相比xx有三個(gè)獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)承接優(yōu)勢(shì)。

一是不可復(fù)制的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。xx含湖臨江通海，處在國(guó)家滬榕和京臺(tái)交通大動(dòng)脈的“十”字交匯點(diǎn)。隨著寧安城際、京福高鐵的建設(shè)，加上現(xiàn)有的銅九鐵路、滬銅鐵路，使xx市在華東鐵路網(wǎng)中的樞紐地位日益凸顯。xx港作為順江而下第一個(gè)可?？咳f(wàn)噸輪的港口和國(guó)家一類開(kāi)放口岸，已開(kāi)通對(duì)臺(tái)海上直航，加之已開(kāi)通運(yùn)行的京臺(tái)高速以及即將開(kāi)工建設(shè)的銅宣高速和九華山機(jī)場(chǎng)，xx將實(shí)現(xiàn)與長(zhǎng)三角無(wú)縫對(duì)接，大大縮小與珠三角、環(huán)渤海、海峽西岸等經(jīng)濟(jì)區(qū)的距離。

二是基礎(chǔ)雄厚的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。目前已形成以銅加工、化工、電子、建材、紡織和裝備制造為主的多元產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，擁有一批包括xx有色等6家上市公司在內(nèi)的優(yōu)勢(shì)骨干企業(yè)和一批技術(shù)含量高、成長(zhǎng)性好的“專、精、特、新”中小企業(yè)，具有形成產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展的較好基礎(chǔ)。目前正在著力打造“千億銅產(chǎn)業(yè)和企業(yè)”的xx不僅是中國(guó)最大的電解銅生產(chǎn)基地，還是國(guó)家重要的硫磷化工基地和國(guó)家“火炬”計(jì)劃電子材料產(chǎn)業(yè)基地。

三是獨(dú)特的人文優(yōu)勢(shì)。xx是一個(gè)移民城市，移民文化所特有的包容性和開(kāi)放性讓這座千年古都，散發(fā)著獨(dú)特魅力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前xx已與120個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了經(jīng)貿(mào)關(guān)系,與國(guó)內(nèi)外23個(gè)城市結(jié)成友好城市。全市已批準(zhǔn)建立外商投資企業(yè)270家，有27個(gè)國(guó)家和地區(qū)在xx投資興業(yè)。xx經(jīng)濟(jì)外向度已經(jīng)高達(dá)70%以上。城市未來(lái)發(fā)展目標(biāo)

———打造“千億xx”。到2015年，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到1000億元，財(cái)政收入達(dá)到200億元，對(duì)全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)率顯著提高。

———構(gòu)筑“世界銅都”。到2015年，基本形成以銅冶煉、加工、貿(mào)易、研發(fā)為一體的銅產(chǎn)業(yè)組團(tuán)；化工、電子、裝備制造和紡織服裝等產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?、集群化、高端化發(fā)展，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系基本確立，成為世界知名銅產(chǎn)業(yè)基地、全國(guó)重要的先進(jìn)制造業(yè)基地。

———建設(shè)“幸福xx”。到2015年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到32000元和13000元，率先實(shí)現(xiàn)教育和衛(wèi)生服務(wù)基本現(xiàn)代化，初步建成資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)。

再經(jīng)過(guò)五年左右的努力，到2020年，xx整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力大幅提升，成為世界知名銅產(chǎn)業(yè)中心，皖中南中心城市，人民生活富裕、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、社會(huì)文明和諧，在全省率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。城市經(jīng)濟(jì)GDP增長(zhǎng)

截至2009年xx市人均GDP已經(jīng)達(dá)到6800美元，標(biāo)志著xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速發(fā)展期。城市規(guī)劃新一輪總體體規(guī)劃確定定xx為全國(guó)銅產(chǎn)業(yè)業(yè)基地，電子材料產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地，，長(zhǎng)江中下下游重要的的工貿(mào)港口口城市，皖皖中南中心心城市。城城市人口規(guī)規(guī)模近期（2010年）為60萬(wàn)，遠(yuǎn)期（（2020年）為80萬(wàn)人。城市規(guī)劃-續(xù)城市將形成成“一城三區(qū)區(qū)，一主兩兩副”組團(tuán)式空間間布局結(jié)構(gòu)構(gòu)，主城區(qū)區(qū)是全市的的政治，經(jīng)經(jīng)濟(jì)，文化化，信息和和公共服務(wù)務(wù)中心；東東部城區(qū)由由順安鐘鳴鳴和金橋工工業(yè)園組成成，形成富富有活力的的以工業(yè)為為主的綜合合性新城區(qū)區(qū)；南部城區(qū)由由橫港，大大通組成，，主要發(fā)展展商貿(mào)物流流，旅游服服務(wù)業(yè)，工工業(yè)形成多多種功能協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展的的綜合性新新城區(qū)。圍繞拉開(kāi)城城市框架、、拓展建設(shè)設(shè)空間，規(guī)劃采取"北擴(kuò)、東進(jìn)進(jìn)、南整、、西跨"的空空間間發(fā)發(fā)展展策策略略，，城市市建設(shè)設(shè)用用地地主主要要向向北北、、東東、、南南三三個(gè)個(gè)方方向向發(fā)發(fā)展展，，適時(shí)時(shí)向向西西跨跨江江發(fā)發(fā)展展，，空空間間布布局局形形成成"一城城三三區(qū)區(qū)、、一一主主兩兩副副"的組組團(tuán)團(tuán)式式形形態(tài)態(tài)。。主主城城區(qū)區(qū)以以現(xiàn)現(xiàn)有有老老城城為為中中心心，，以以開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)和和西西湖湖新新區(qū)區(qū)為為增增長(zhǎng)長(zhǎng)極極，，集集中中向向北北擴(kuò)擴(kuò)展展；；東東部部城城區(qū)區(qū)以以順順安安、、鐘鐘鳴鳴鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)為為基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，以以沿沿江江快快速速通通道道為為發(fā)發(fā)展展軸軸，，構(gòu)構(gòu)建建以以工工業(yè)業(yè)為為主主的的綜綜合合性性新新城城區(qū)區(qū)；；南南部部城城區(qū)區(qū)以以古古鎮(zhèn)鎮(zhèn)大大通通和和橫橫港港地地區(qū)區(qū)為為基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，以以物物流流園園等等建建設(shè)設(shè)為為動(dòng)動(dòng)力力，，形形成成多多功功能能的的綜綜合合性性新新城城區(qū)區(qū)。。主城城區(qū)區(qū)東東擴(kuò)擴(kuò)南南拓拓xx市棚棚戶戶改改造造規(guī)規(guī)劃劃2010年是是xx市實(shí)實(shí)施施棚棚戶戶區(qū)區(qū)改改造造的的關(guān)關(guān)鍵鍵一一年年，，棚戶戶區(qū)區(qū)改改造造項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資將將完完成成3.6億元元。。被被xx市列列為為今今年年一一號(hào)號(hào)民民生生工工程程的的該該市市棚棚戶戶區(qū)區(qū)改改造造項(xiàng)項(xiàng)目目，，3月初初正正式式啟啟動(dòng)動(dòng)。。按按照照三三年年內(nèi)內(nèi)完完成成主主城城區(qū)區(qū)棚棚戶戶區(qū)區(qū)改改造造目目標(biāo)標(biāo)，，xx市確確定定今今年年棚棚戶戶區(qū)區(qū)改改造造、、廉廉租租住住房房等等保保障障性性住住房房建建設(shè)設(shè)施施工工面面積積120萬(wàn)平平方方米米以以上上，，新新開(kāi)開(kāi)工工70萬(wàn)平平方方米米，，竣竣工工50萬(wàn)平平方方米米。。從從圖圖中中看看到到改改造造房房的的建建設(shè)設(shè)已已經(jīng)經(jīng)得得到到很很好好的的實(shí)實(shí)施施。。xx是一一個(gè)個(gè)典典型型的的資資源源型型城城市市，，棚棚戶戶區(qū)區(qū)分分布布廣廣、、數(shù)數(shù)量量大大、、條條件件差差。。根根據(jù)據(jù)入入戶戶調(diào)調(diào)查查統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)：：xx市城城市市和和國(guó)國(guó)有有工工礦礦澎澎湖湖區(qū)區(qū)共共56出，，總總戶戶數(shù)數(shù)39191戶，，總總建建筑筑面面積積187.49萬(wàn)平平方方米米。。其其中中城城市市棚棚戶戶區(qū)區(qū)28處，，15679戶，，78.24萬(wàn)平平方方米米；；國(guó)國(guó)有有工工礦礦棚棚戶戶區(qū)區(qū)28處，，23512戶，，109.25萬(wàn)平平方方米米。。近近年年來(lái)來(lái)，，xx市已已經(jīng)經(jīng)先先后后啟啟動(dòng)動(dòng)16個(gè)棚棚戶戶區(qū)區(qū)改改造造項(xiàng)項(xiàng)目目，，完完成成拆拆遷遷5709戶，，棚棚戶戶區(qū)區(qū)改改造造工工程程已已竣竣工工25萬(wàn)平平方方米米，，回回遷遷居居民民1000余戶戶、、目目前前在在建建項(xiàng)項(xiàng)目目面面積積49.5萬(wàn)平平方方米米，，年年內(nèi)內(nèi)可可再再竣竣工工17萬(wàn)平平方方米米，，回回遷遷居居民民1500戶左左右右。。xx市棚棚戶戶改改造造規(guī)規(guī)劃劃-續(xù)xx市棚棚戶戶區(qū)區(qū)住住房房多多建建于于上上世世紀(jì)紀(jì)六六、、七七十十年年代代，，大大多多年年久久失失修修、、衛(wèi)衛(wèi)生生環(huán)環(huán)境境較較差差，，并并且且由由于于地地勢(shì)勢(shì)低低洼洼，，長(zhǎng)長(zhǎng)期期遭遭受受水水患患。。針針對(duì)對(duì)xx市棚戶區(qū)改造造的特點(diǎn)，市委、市政府府出臺(tái)了《關(guān)于加快推進(jìn)進(jìn)棚戶區(qū)改造造工作的若干干意見(jiàn)》，就各單位職責(zé)責(zé)分工、提高高審批效率、、資金籌措、、各項(xiàng)政策落落實(shí)和進(jìn)一步步強(qiáng)化考核獎(jiǎng)獎(jiǎng)懲等進(jìn)行了了明確。xx市棚戶區(qū)的改改造將按照政政府主導(dǎo)、轄轄區(qū)負(fù)責(zé)、各各方配合、市市場(chǎng)化運(yùn)作；；規(guī)劃先行、、成片配置、、統(tǒng)籌兼顧、、分布實(shí)施的的改造原則，，分別采取土土地公開(kāi)招牌牌掛、政府定定價(jià)回購(gòu)安置置。整體搬遷遷、建設(shè)安置置房，支持困困難企業(yè)集資資建房，或在在其他棚戶區(qū)區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行就地安置置等多種方式式實(shí)施改造。。最終實(shí)現(xiàn)總總體目標(biāo)：2010年全面啟動(dòng)全全市城市和國(guó)國(guó)有工礦棚區(qū)區(qū)改造工作，，3年內(nèi)基本改造造完畢，其中中：2010年計(jì)劃改造（（含續(xù)建項(xiàng)目目）18269戶，84.57萬(wàn)平方米；2011年計(jì)劃改造13974戶、68.47萬(wàn)平方米；相關(guān)支持政策策：廉租住房國(guó)債債項(xiàng)目和資金金優(yōu)先在棚戶戶區(qū)及危舊房房改造中安排排改造項(xiàng)目行行政事業(yè)性收收費(fèi)、政府性性基金全免，，經(jīng)營(yíng)服務(wù)性性收費(fèi)比照適適用住房政策策執(zhí)行；項(xiàng)目目地塊建設(shè)所所需配套的水水、電、氣、、道路由各主主管單位負(fù)責(zé)責(zé)建設(shè)到位；；項(xiàng)目建設(shè)用用地土地出讓讓金實(shí)行市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)作，收益益金額用于棚棚戶區(qū)改造；；棚戶區(qū)的居民民很快將通過(guò)過(guò)搖號(hào)拿到新新房鑰匙，只只要3萬(wàn)多元就能購(gòu)購(gòu)買到一套65平方米的新房房。棚戶區(qū)改改造工程讓很很多困難的居居民也能買起起新房，xx市的棚戶區(qū)民民生改造工程程為普通居民民解決了住房房困難，也讓讓城鄉(xiāng)結(jié)合部部的棚戶區(qū)臟臟、亂、差的的情況從根本本上得到改善善，有利于xx建造成一個(gè)更更加和諧美麗麗的城市。xx市2010年上半年土地地市場(chǎng)分析二回望2010年上半年的xx土地市場(chǎng)，新政儼然已成成土市走向的的“分水嶺””。今年前一一個(gè)季度，也也就是樓市新新政執(zhí)行前，，xx的土地市場(chǎng)發(fā)發(fā)展勢(shì)頭迅猛猛，土地供應(yīng)應(yīng)積極、成交交量大，開(kāi)發(fā)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)激烈烈，多塊土地地高價(jià)成交，，多場(chǎng)土地拍拍賣會(huì)吸引了了眾多本地或或是外地的投投資者，土地地市場(chǎng)一派繁繁榮景象。而而第二季度的的時(shí)候形勢(shì)發(fā)發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，，土地市場(chǎng)開(kāi)開(kāi)始走下坡路路，開(kāi)發(fā)商拿拿地謹(jǐn)慎、土土地拍賣會(huì)變變的冷清。從1月份開(kāi)始到6月份結(jié)束xx共有28塊國(guó)有土地公公開(kāi)拍賣使用用權(quán)，其中成成功拍出的土土地有25塊，共2694.57畝，共拍得土土地價(jià)款57.958億元。xx市2010年上半年土地地市場(chǎng)分析2010年1--6月份xx土地供應(yīng)量情情況：1到6月份xx每個(gè)月都有土土地拍賣會(huì)，，其中1月份共出讓土土地164.93畝，2月份為25畝，3月份1022.89畝，4月份81.85畝，5月份838.76畝，6月份561.14畝。2010年1--6月份土地出讓讓價(jià)款情況1月份土地拍賣賣總價(jià)為1.148億元，二月份份為0.05億元，3月份為40.52億元，4月份為3.73億元，5月份為6.438億元、6月份6.07億元。xx市2010年上半年土地地市場(chǎng)分析-續(xù)2010年1--6月份每月平均均每畝地價(jià)一月份拍賣土土地每畝平均均地價(jià)為69.60萬(wàn)元，2月份為20萬(wàn)元/畝，3月份為396.15萬(wàn)元/畝，4月份為455.9萬(wàn)元/畝，5月份為76.76萬(wàn)元/畝、6月份為108.17萬(wàn)元/畝。由上圖可以看看出，4月份是平均每每畝地價(jià)最高高的一個(gè)月，，達(dá)455.9萬(wàn)元，4月份只有一塊塊地拍賣，土土地出讓總面面積和總價(jià)款款環(huán)比并不高高。土地拍賣賣收入最高的的一個(gè)月是3月份，平均每每畝地價(jià)在300--600萬(wàn)元之間，最最高為636.31萬(wàn)元/畝。新政導(dǎo)致新房房成交量的萎萎縮，進(jìn)而影影響到了土地地市場(chǎng)的行情情，在5月份的一場(chǎng)地地拍賣會(huì)上，，集中拍賣多多塊國(guó)有土地地使用權(quán)，到到場(chǎng)開(kāi)發(fā)商跟跟看客不在少少數(shù)，但慷慨慨出手、激烈烈角逐的場(chǎng)面面沒(méi)有顯現(xiàn)。。與前幾次你你爭(zhēng)我?jiàn)Z、競(jìng)競(jìng)相加價(jià)的場(chǎng)場(chǎng)面形成強(qiáng)烈烈對(duì)比，新房房的滯銷導(dǎo)致致土地市場(chǎng)的的萎靡。作為為一級(jí)市場(chǎng)的的土地市場(chǎng)又又反過(guò)來(lái)作用用于二級(jí)土地地市場(chǎng)（即新新房市場(chǎng)），，這兩者息息息相關(guān)，唇亡亡齒寒。目前前這兩個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)都不景氣，，主要是新房房市場(chǎng)的萎靡靡行情拖了土土地市場(chǎng)的后后腿，房子不不好賣，自然然沒(méi)有多少開(kāi)開(kāi)發(fā)商再敢大大膽拿地。xx市2010年上半年土地地市場(chǎng)分析-續(xù)2009年xx土地市場(chǎng)行情情并不樂(lè)觀，，全年成功拍拍賣土地28塊，共2357.09畝，總價(jià)款20.114億元。其中上上半年拍地14塊，共1070.17畝，總價(jià)款僅僅為3.34億元。下半年成功拍拍賣土地14塊，共1286.92畝，總價(jià)款16.774億。從全年行情來(lái)看看拍出的土地地多為純商業(yè)業(yè)用地，辦公公、金融、學(xué)學(xué)校、公共用用地也占了一一定比重，商商住用地比重重并不是很大大。由于2008年全國(guó)土地市市場(chǎng)低迷，受受其影響，09年上半年xx土地市場(chǎng)相當(dāng)當(dāng)不景氣。后后來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)危機(jī)的慢慢慢解除，房地地產(chǎn)市場(chǎng)在下下半年的時(shí)候候迎來(lái)發(fā)展的的高峰期，這這一時(shí)期土地地市場(chǎng)也迅速速發(fā)展，09年下半年的土土地供應(yīng)量和和出讓總價(jià)款款均比上半年年高出許多，，其中出讓總總價(jià)款是上半半年的5倍。在10月份的一次土土地拍賣會(huì)出出現(xiàn)了高價(jià)地地王，安徽高高速地產(chǎn)集團(tuán)團(tuán)以8.1億元的高價(jià)取取得銅都大道道以東、學(xué)士士路以南一520畝地塊。成為為當(dāng)年乃至今今日的地王。。xx市2010年上半年土地地市場(chǎng)分析-續(xù)新政導(dǎo)致新房房成交量的萎萎縮，進(jìn)而影影響到了土地地市場(chǎng)的行情情，在5月份的一場(chǎng)地地拍賣會(huì)上，，集中拍賣多多塊國(guó)有土地地使用權(quán)，到到場(chǎng)開(kāi)發(fā)商跟跟看客不在少少數(shù)，但慷慨慨出手、激烈烈角逐的場(chǎng)面面沒(méi)有顯現(xiàn)。。與前幾次你你爭(zhēng)我?jiàn)Z、競(jìng)競(jìng)相加價(jià)的場(chǎng)場(chǎng)面形成強(qiáng)烈烈對(duì)比，新房房的滯銷導(dǎo)致致土地市場(chǎng)的的萎靡。作為為一級(jí)市場(chǎng)的的土地市場(chǎng)又又反過(guò)來(lái)作用用于二級(jí)土地地市場(chǎng)（即新新房市場(chǎng)），，這兩者息息息相關(guān)，唇亡亡齒寒。目前前這兩個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)都不景氣，，主要是新房房市場(chǎng)的萎靡靡行情拖了土土地市場(chǎng)的后后腿，房子不不好賣，自然然沒(méi)有多少開(kāi)開(kāi)發(fā)商再敢大大膽拿地。針對(duì)新政出臺(tái)臺(tái)后土地成本本持續(xù)下跌的的現(xiàn)象，出現(xiàn)現(xiàn)這種情況是是必然的，一一波又一波的的樓市調(diào)控雖雖然致使xx樓市商品房成成交量出現(xiàn)大大幅下跌，但但房?jī)r(jià)卻少有有松動(dòng)，而地地價(jià)一直以來(lái)來(lái)作為影響房房?jī)r(jià)的一個(gè)重重要因素，新新政下購(gòu)房者者對(duì)于樓市降降價(jià)的預(yù)期很很高，政府主主動(dòng)弱化價(jià)格格實(shí)際上是在在迎合購(gòu)房者者心里訴求，，并不能說(shuō)明明地價(jià)在這個(gè)個(gè)時(shí)期有實(shí)質(zhì)質(zhì)性的下跌。。4月份繼新政過(guò)過(guò)后，開(kāi)發(fā)商商拿地?zé)崆橥送藴p，由此或或可推出，今今年下半年xx的土地交易收收入可能不如如上半年。2010年上半年土地地市場(chǎng)總體比比2009年發(fā)展迅速，，僅上半年土地地拍賣收入已已達(dá)57.958億元，是09年的兩倍多。。10年的土地市場(chǎng)場(chǎng)上半年總體體來(lái)說(shuō)比較火火爆，而09年上半年可以以說(shuō)是冰凍期期，無(wú)論是面面積還是成交交總價(jià)都不能能與10年比擬。當(dāng)然兩者也有有共同之處那那就是都有不不景氣的時(shí)候候，09年的時(shí)候上半半年土地市場(chǎng)場(chǎng)冷清，而下下半年開(kāi)始回回暖。10年的土地市場(chǎng)場(chǎng)是上半年火火爆，而下半半年由于受政政策影響可能能要走下坡路路。xx市2010年上半年土地地市場(chǎng)分析-續(xù)xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析三需求分析根據(jù)xx房管局的數(shù)據(jù)據(jù)顯示，除了06年的銷售量猛猛增外（主要是礦產(chǎn)產(chǎn)效益的增加加，以及房產(chǎn)產(chǎn)大形勢(shì)的良良好），其他他年份去化相相對(duì)平穩(wěn)，均保持在40萬(wàn)方/年的去化量；；09年達(dá)到一個(gè)峰峰值，由于剛性需求求強(qiáng)烈拉動(dòng)，，市場(chǎng)銷售情情況可謂火爆爆，各家樓盤(pán)盤(pán)庫(kù)存房源得得到了快速去去化；去化量突破70萬(wàn)方。2009年xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行情況據(jù)xx市房管局備案案數(shù)據(jù)顯示，，2009年1——12月份xx市商品房銷售售備案總套數(shù)數(shù)7740套。其中，8月份全市商品品房銷售總套套數(shù)831套，位居全年年銷售排行榜榜之首；6月、5月份分別以銷售總總套數(shù)774套、741套位居排行榜第二、、第三名。（注：文中數(shù)數(shù)據(jù)均不包含含xx縣）其中，2009年12月份xx市商品房銷售售備案709套，住宅類商商品房銷售均價(jià)4104.45元/㎡，較11月份上漲91.22元/㎡左右；商業(yè)類類商品房12月份成交均價(jià)價(jià)9980.13元/㎡，較上月上漲4832.22元/㎡左右。截止，2009年12月31日，全市共有有可售商品房房6341套，其中住宅宅類商品房4407套；商業(yè)類商商品房619套；辦公類商商品房47套，工業(yè)類商商品房42套；其他類商商品房1226套。2009年xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行情況-續(xù)隨著中央積極極的財(cái)政政策策和適度寬松松的貨幣政策策效應(yīng)逐步顯顯現(xiàn)，2009年，我我市房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)呈現(xiàn)現(xiàn)量?jī)r(jià)價(jià)齊升升的良良好態(tài)態(tài)勢(shì)。。房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投投資高高速增增長(zhǎng)，，開(kāi)發(fā)發(fā)結(jié)構(gòu)構(gòu)進(jìn)一一步優(yōu)優(yōu)化，，施工工規(guī)模模不斷斷擴(kuò)大大，商商品房房銷售售持續(xù)續(xù)升溫溫。一、2009年全市市房地地產(chǎn)市市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行基基本態(tài)態(tài)勢(shì)（一））住宅宅投資資占主主導(dǎo)地地位并并拉動(dòng)動(dòng)開(kāi)發(fā)發(fā)投資資高速速增長(zhǎng)長(zhǎng)2009年，全全市完完成房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資資46.5億元，，同比比增長(zhǎng)長(zhǎng)44.1%，其中中，住住宅投投資33.6億元，，同比比增長(zhǎng)長(zhǎng)53.4%，占全全市房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的72.3%。從工程程用途途看，，2009年，90平方米米及以以下住住宅投投資12.8億元，，同比比增長(zhǎng)長(zhǎng)42.2%；140平方米米以上上住宅宅投資資3.0億元，，同比比增長(zhǎng)長(zhǎng)172.7%；經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用用房投投資2.9億元，，同比比增長(zhǎng)長(zhǎng)141.7%；辦公公樓投投資0.5億元，，同比比增長(zhǎng)長(zhǎng)5.25倍；商商業(yè)營(yíng)營(yíng)業(yè)用用房投投資5.1億元，，同比比增長(zhǎng)長(zhǎng)70%；其它它投資資7.3億元，，同比比增長(zhǎng)長(zhǎng)1.4%。從開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目投資資完成成情況況看，，2009年，完完成投投資超超過(guò)5000萬(wàn)元以以上的的項(xiàng)目目36個(gè)，共共完成成投資資37.0億元，，同比比增長(zhǎng)長(zhǎng)45.7%，占全全市房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資資的79.6%；完成成投資資超過(guò)過(guò)1.0億元以以上的的項(xiàng)目目14個(gè)，共共完成成投資資21.9億元，，同比比增長(zhǎng)長(zhǎng)19.7%，占全全市房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資資的47.1%。（二））住宅宅施工工構(gòu)成成房屋屋施工工的主主體2009年，全全市房房屋施施工面面積347.4萬(wàn)平方方米，，同比比增長(zhǎng)長(zhǎng)24.8%，其中中住宅宅施工工面積積280.5萬(wàn)平方方米，，增長(zhǎng)長(zhǎng)27.5%，占全全市房房屋施施工面面積的的80.7%。本年年新開(kāi)開(kāi)工房房屋面面積165.3萬(wàn)平方方米，，增長(zhǎng)長(zhǎng)36.8%，其中中住宅宅新開(kāi)開(kāi)工面面積134.8萬(wàn)平方方米，，增長(zhǎng)長(zhǎng)30.0%，占全全市新新開(kāi)工工房屋屋面積積的81.5%。本年年竣工工房屋屋面積積115.5萬(wàn)平方方米，，同比比增長(zhǎng)長(zhǎng)98.2%，其中中住宅宅竣工工面積積103.6萬(wàn)平方方米，，增長(zhǎng)長(zhǎng)145.3%，占全全市房房屋竣竣工面面積的的89.7%。2009年xx市房地地產(chǎn)市市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行情情況-續(xù)（三）商商品房房銷售售持續(xù)續(xù)火爆爆商品房房銷售售面積積和銷銷售額額均高高速增增長(zhǎng)。。2009年，商商品房房銷售售面積積73.8萬(wàn)平方方米，，同比比增長(zhǎng)長(zhǎng)91.5%，商品品房銷銷售額額27.5億元，，同比比增長(zhǎng)長(zhǎng)116.5%；其中中，住住宅銷銷售面面積68.4萬(wàn)平方方米，，增長(zhǎng)長(zhǎng)101.1%，占全全市商商品房房銷售售面積積的92.7%，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售售額24.9億元，，增長(zhǎng)長(zhǎng)132.7%。2009年全市市房屋屋銷售售均價(jià)價(jià)創(chuàng)歷歷史新新高，，全市市房屋屋銷售售均價(jià)價(jià)3725元/平方方米米，，同同比比增增長(zhǎng)長(zhǎng)12.9%；其其中中，，住住宅宅銷銷售售均均價(jià)價(jià)3645元/平方方米米,增長(zhǎng)長(zhǎng)15.4%。（四四））房房屋屋空空置置面面積積大大幅幅減減少少2009年，，全全市市房房屋屋空空置置面面積積3.2萬(wàn)平平方方米米，，同同比比下下降降57.9%，其其中中，，住住宅宅空空置置面面積積1.2萬(wàn)平平方方米米，，下下降降77.3%。（五五））企企業(yè)業(yè)資資金金到到位位情情況況較較好好，，資資金金壓壓力力得得到到了了緩緩解解（見(jiàn)見(jiàn)下下表表））2009年全全市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)到到位位資資金金48.6億元元，，同同比比增增長(zhǎng)長(zhǎng)33.5%。從從資資金金來(lái)來(lái)源源渠渠道道看看，，其其他他資資金金增增長(zhǎng)長(zhǎng)最最快快，，所所占占比比重重最最大大。。其其他他資資金金25.8億元元，，增增長(zhǎng)長(zhǎng)111.5%，占占到到位位資資金金53.1%。受受適適度度寬寬松松的的貨貨幣幣政政策策以以及及個(gè)個(gè)人人住住房房貸貸款款等等一一系系列列優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策的的影影響響，，其其他他資資金金中中的的個(gè)個(gè)人人按按揭揭貸貸款款8.1億元元，，同同比比增增長(zhǎng)長(zhǎng)224.0%。2009年xx市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行行情情況況-續(xù)（六））全全市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資增增幅幅明明顯顯高高于于全全省省平平均均水水平平2009年，，全全省省房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)投投資資1669.8億元元，，同同比比增增長(zhǎng)長(zhǎng)22.5%，我我市市增增幅幅比比全全省省高高21.6個(gè)百百分分點(diǎn)點(diǎn)；；在在17個(gè)市市中中，，我我市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)投投資資總總量量列列全全省省第第11位，，增增幅幅居居全全省省第第4位。。二、、當(dāng)當(dāng)前前我我市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行行存存在在的的主主要要問(wèn)問(wèn)題題（一一））土土地地購(gòu)購(gòu)置置面面積積和和待待開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)面面積積下下降降2009年，，全全市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)土土地地購(gòu)購(gòu)置置面面積積為為85.5萬(wàn)平平方方米米，，同同比比下下降降33.3%；土土地地購(gòu)購(gòu)置置費(fèi)費(fèi)9.8億元元，，下下降降20.3%；待待開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)土土地地面面積積52.2萬(wàn)平平方方米米，，下下降降40.5%。（二二））房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)自自籌籌資資金金不不足足從全全市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)本本年年資資金金來(lái)來(lái)源源看看，，存存在在企企業(yè)業(yè)自自籌籌資資金金不不足足、、依依靠靠銀銀行行貸貸款款，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)很很大大一一部部分分風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)系系在在金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)身身上上。。2009年，，全全市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)本本年年資資金金來(lái)來(lái)源源48.6億元元，，同同比比增增長(zhǎng)長(zhǎng)33.5%。其其中中，，企企業(yè)業(yè)自自籌籌資資金金13.7億元元，，同同比比下下降降11.6%，占占全全市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)本本年年資資金金來(lái)來(lái)源源的的28.2%；企企業(yè)業(yè)銀銀行行貸貸款款及及個(gè)個(gè)人人按按揭揭貸貸款款17.2億元元，，同同比比增增長(zhǎng)長(zhǎng)53.6%，占占全全市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)本本年年資資金金來(lái)來(lái)源源的的35.4%，同同比比上上升升了了4.6個(gè)百百分分點(diǎn)點(diǎn)。。（三三））房房?jī)r(jià)價(jià)持持續(xù)續(xù)上上漲漲去年年3月以以來(lái)來(lái)，，隨隨著著房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的回回升升，，市市場(chǎng)場(chǎng)供供需需矛矛盾盾加加劇劇，，房房?jī)r(jià)價(jià)持持續(xù)續(xù)上上漲漲，，2009年全全市市房房屋屋銷銷售售均均價(jià)價(jià)創(chuàng)創(chuàng)歷歷史史新新高高。。全全市市房房屋屋銷銷售售均均價(jià)價(jià)3725元/平方方米米，，同同比比增增長(zhǎng)長(zhǎng)12.9%；其其中中，，住住宅宅銷銷售售均均價(jià)價(jià)3645元/平方方米米,增長(zhǎng)長(zhǎng)15.4%。2009年xx市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行行情情況況-續(xù)三、、對(duì)對(duì)當(dāng)當(dāng)前前我我市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行行的的幾幾點(diǎn)點(diǎn)建建議議（一一））增增加加保保障障性性住住房房和和普普通通商商品品住住房房有有效效供供給給1、加快中中低價(jià)位位、中小小套型普普通商品品住房建建設(shè)。對(duì)對(duì)已批未未建、已已建未售售的普通通商品住住房項(xiàng)目目，要采采取措施施促開(kāi)工工、促上上市，督督促房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)加加快項(xiàng)目目建設(shè)和和銷售。。要適當(dāng)當(dāng)加大經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房建建設(shè)力度度，擴(kuò)大大經(jīng)濟(jì)適適用住房房供應(yīng)范范圍。2、增加住住房建設(shè)設(shè)用地有有效供應(yīng)應(yīng)，提高高土地供供應(yīng)和開(kāi)開(kāi)發(fā)利用用效率。。要根據(jù)據(jù)我市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)運(yùn)行行情況，，把握好好土地供供應(yīng)的總總量、結(jié)結(jié)構(gòu)和時(shí)時(shí)序。（二）合合理引導(dǎo)導(dǎo)住房消消費(fèi)，抑抑制商品品房投資資投機(jī)性性需求1、加大差差別化信信貸政策策執(zhí)行力力度。金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)在繼續(xù)續(xù)支持居居民首次次貸款購(gòu)購(gòu)買普通通自住房房的同時(shí)時(shí)，要嚴(yán)嚴(yán)格控制制二套住住房購(gòu)房房貸款的的發(fā)放，，合理引引導(dǎo)住房房消費(fèi)，，抑制商商品房投投資投機(jī)機(jī)性需求求。2、實(shí)施差差別化的的住房稅稅收政策策。要嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行行國(guó)家有有關(guān)個(gè)人人購(gòu)買普普通住房房與非普普通住房房、首次次購(gòu)房與與非首次次購(gòu)房的的差別化化稅收政政策。對(duì)對(duì)不符合合規(guī)定條條件的，，一律不不得給予予相關(guān)稅稅收優(yōu)惠惠。同時(shí)時(shí)，要加加快研究究完善住住房稅收收政策，，引導(dǎo)居居民樹(shù)立立合理、、節(jié)約的的住房消消費(fèi)觀念念。（三）加快快推進(jìn)保保障性安安居工程程建設(shè)要通過(guò)城城市棚戶戶區(qū)改造造和新建建、改建建、政府府購(gòu)置等等方式增增加廉租租住房及及經(jīng)濟(jì)適適用住房房房源，，著力解解決城市市低收入入家庭的的住房困困難。要要加快建建設(shè)限價(jià)價(jià)商品住住房、公公共租賃賃住房，，解決中中等偏下下收入家家庭的住住房困難難。全面面啟動(dòng)城城市和國(guó)國(guó)有工礦礦棚戶區(qū)區(qū)改造工工作，繼繼續(xù)推進(jìn)進(jìn)林區(qū)、、墾區(qū)棚棚戶區(qū)改改造。同同時(shí)，加加大農(nóng)村村危房改改造力度度，適當(dāng)當(dāng)增加試試點(diǎn)戶數(shù)數(shù)。四2010年上半年年xx市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)情情況分析析銷售量分分析據(jù)安房網(wǎng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)顯示示：2010年前6月xx商品房銷銷售備案案總套數(shù)數(shù)3146套，較2009年下半年年商品房房銷售備備案總套套數(shù)下跌跌20.92%左右，較較2009年上半年年同期下下跌9.13%。6月xx市住宅類類商品房房均價(jià)4936元/㎡左右，較較5月下跌3.52%左右，但但仍居于于近8月來(lái)的第第二高價(jià)價(jià)，并未未出現(xiàn)預(yù)預(yù)期的較較大幅度度的下跌跌跡象，，xx房?jī)r(jià)仍在在較高位位運(yùn)行。。銷售量分分析-續(xù)從上圖我我們可以以看到自自2010年4月份開(kāi)始始，xx市商品房房銷售備備案套數(shù)數(shù)均出現(xiàn)現(xiàn)下跌趨趨勢(shì)，其其中4月環(huán)比下下跌約9.35%，5月環(huán)比下下跌約25.37%，6月環(huán)比下下跌約63.16%。與此同同時(shí)，2010年6月xx市商品房房銷售套套數(shù)也是是2009年以來(lái)近近18個(gè)月來(lái)的的最低水水平，2009年1月銷售套套數(shù)249位居近18個(gè)月來(lái)的的倒數(shù)第第二位。?？梢钥闯龀鰢?guó)家抑抑制房?jī)r(jià)價(jià)過(guò)快上上漲的新新政對(duì)xx樓市產(chǎn)生生了非常常大的影影響，對(duì)對(duì)銷售量量的打擊擊巨大。。市場(chǎng)上上，購(gòu)房房者的觀觀望情緒緒非常濃濃厚，買買賣雙方方的博弈弈已經(jīng)展展開(kāi)。新新政后，，從xx加推新房房源的幾幾個(gè)樓盤(pán)盤(pán)來(lái)看，，多數(shù)需需求者已已經(jīng)退入入觀望狀狀態(tài)，像像5月份加推推的錦繡花園園、萬(wàn)泰水水晶城、、春江花月月以及6月份加推推的托萊多歐歐陸花園園等樓盤(pán)開(kāi)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天天的銷售售率均沒(méi)沒(méi)能突破破30%。銷售量分分析-續(xù)從上圖可可以看出出，2009年1——6月份和2010年1——6月份，xx樓市商品品房銷售售套數(shù)同同期發(fā)生生了非常常巨大的的變化，，可謂““冰火兩兩重天””。特別別是4月份以后后，2009年的走勢(shì)勢(shì)圖是一一條平穩(wěn)穩(wěn)上揚(yáng)的的曲線，，而2010年的走勢(shì)勢(shì)圖則形形成了反反差巨大大的下行行曲線，，5、6月份的銷銷售量均均出現(xiàn)了了同比暴暴跌的態(tài)態(tài)勢(shì)，其其中5月同比暴暴跌38.46%，6月同比暴暴跌78.29%。注釋：紅紅線為2009年走勢(shì)圖圖；紫線線為2010年走勢(shì)圖圖價(jià)格分析析從2010年4月開(kāi)始執(zhí)執(zhí)行的樓樓市調(diào)控控政策，，重在打打擊投資資型住房房、調(diào)控控過(guò)快上上漲的房房?jī)r(jià)，但但是我們們?cè)?9年11月至10年6月住宅均均價(jià)走勢(shì)勢(shì)圖中可可以看出出，新政政出臺(tái)后后xx住宅類商商品房的的均價(jià)并并未出現(xiàn)現(xiàn)預(yù)期的的大幅下下跌的趨趨勢(shì)。2010年4、5、6月份xx新房?jī)r(jià)格仍然然在高位運(yùn)行行，且5、6月份的均價(jià)分分別居于近8月來(lái)的第一、、第二位，xx房?jī)r(jià)沒(méi)有松動(dòng)動(dòng)的跡象?？偨Y(jié)就xx目前在售房源源和新加推房房源樓盤(pán)來(lái)說(shuō)說(shuō)，只有托萊多歐陸花花園在6月15日開(kāi)盤(pán)時(shí)公開(kāi)開(kāi)宣布房?jī)r(jià)較較之前有下降降，并給出了了開(kāi)盤(pán)當(dāng)日9.5折的最高優(yōu)惠惠幅度。而目目前，xx樓市多數(shù)樓盤(pán)盤(pán)均無(wú)降價(jià)舉舉動(dòng)，像5月開(kāi)盤(pán)的春江花月房源單價(jià)較上上次開(kāi)盤(pán)上揚(yáng)揚(yáng)了800元/㎡左右，其中磚磚混結(jié)構(gòu)的多多層開(kāi)盤(pán)均價(jià)價(jià)達(dá)到5000元/㎡，框架結(jié)構(gòu)的的多層開(kāi)盤(pán)均均價(jià)達(dá)到5500元/㎡左右。除了新加推的的房源，之前前一直在售的的樓盤(pán)新政后后也有調(diào)價(jià)的的舉動(dòng)，售樓樓部位于北京京西路上的阿奎利亞，目前多層房房源單價(jià)已達(dá)達(dá)7500元/㎡左右，高層也也達(dá)到6500元/㎡左右，均價(jià)上上調(diào)幅度達(dá)到到1000元/㎡左右，逆市上上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)讓讓眾多購(gòu)房者者“望而卻步步”。從xx樓市的總體情況來(lái)看看，房?jī)r(jià)下跌跌局勢(shì)未成。。在當(dāng)前一、二二線城市房?jī)r(jià)價(jià)下跌幅度較較大的情況下下，像xx這樣的三、四四線城市，開(kāi)開(kāi)發(fā)商逆市提提價(jià)雖然表現(xiàn)現(xiàn)出了魄力，，卻不是明智智之舉。而在在大家都沉溺溺于樓市反彈彈的夢(mèng)想中時(shí)時(shí)，主動(dòng)對(duì)房源價(jià)價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)當(dāng)調(diào)整，讓利利于購(gòu)房者，，更有利于在在博弈僵局中中抓住一部分分剛性需求者者，在下半年年較為激烈的的競(jìng)爭(zhēng)中取勝勝。市場(chǎng)板塊分析析xx07年以來(lái)商品住住宅分面積段段供需分析開(kāi)發(fā)區(qū)板塊石城大道板塊塊城西板塊市中心板塊城南板塊按照地理位置置與樓盤(pán)聚集集情況，xx市城區(qū)大致可可以劃分為五五大板塊：開(kāi)發(fā)區(qū)板塊塊、石城大道道板塊、市中中心板塊、城城西板塊、城城南板塊本案板塊特征及分分析開(kāi)發(fā)區(qū)板塊和和城南板塊屬于xx市較為偏遠(yuǎn)的的區(qū)域，遠(yuǎn)離離市中心，其其房地產(chǎn)產(chǎn)品品主要以產(chǎn)品品和價(jià)格作為為核心賣點(diǎn)，，部分樓盤(pán)運(yùn)運(yùn)用獨(dú)特的主主題形象，將將項(xiàng)目打造成成高端產(chǎn)品，，然后以中低低端價(jià)格入市市，且取得較較好的銷售業(yè)業(yè)績(jī)。市中心板塊和和石城大道板板塊市中心板塊項(xiàng)項(xiàng)目較少，且且體量較小，，由于其地理理位置因素，，價(jià)格較高。。石城大道板板塊為xx近期發(fā)展起來(lái)來(lái)的樓盤(pán)較為為集中的待成成熟板塊，板板塊房地產(chǎn)都都以高品質(zhì)和和高形象亮相相市場(chǎng)，一直直屬于xx市除市中心板板塊以外的高高價(jià)區(qū)域。城西板塊由于受區(qū)域環(huán)環(huán)境和地勢(shì)的的影響，在建建樓盤(pán)目較少少。整體區(qū)域域不被xx人認(rèn)可，區(qū)域域相對(duì)于購(gòu)房房者來(lái)說(shuō)具有有一定的抗性性。全市房地產(chǎn)銷銷售價(jià)格區(qū)間間共分為五區(qū)區(qū)：開(kāi)發(fā)區(qū)4200元/㎡-4600元/㎡，城西5300-5700元/㎡，城南4100元/㎡-4300元/㎡，市區(qū)5500元/㎡-6200元/㎡。主要住宅項(xiàng)目目調(diào)研五萬(wàn)泰水晶城項(xiàng)目位置衡山大道與翠湖二路交口主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：150畝總建筑面積：16萬(wàn)目前銷售信息在售180套小高層容積率：1.37綠化率：40%最近一次開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-05-08最近一次開(kāi)盤(pán)所推售體量180套內(nèi)部配套運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、菜場(chǎng)、會(huì)所周邊配套學(xué)校、銀行、電信建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化可視、紅外套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳70-8040%三室二廳9540%四室二廳143-16020%目前銷售均價(jià)（元/㎡）4200-4600(高層)目前銷售率（％）70%購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策無(wú)目前客戶群體投資者、婚房、改善性住房者項(xiàng)目賣點(diǎn)環(huán)境項(xiàng)目定位廣告語(yǔ)藝術(shù)芯非凡品售樓部電2882000開(kāi)發(fā)商安徽萬(wàn)泰置業(yè)有限公司景觀設(shè)計(jì)單位浙江耀江建筑設(shè)計(jì)院萬(wàn)泰水晶城——位置圖萬(wàn)泰水晶城——鳥(niǎo)瞰圖萬(wàn)泰水晶城——效果圖萬(wàn)泰水晶城——售樓處二室二廳一衛(wèi)衛(wèi)、面積94.82平米三室二廳一衛(wèi)衛(wèi)、面積112.63平米萬(wàn)泰水晶城——主力戶型西湖春曉項(xiàng)目位置xx市西湖大道與翠湖四路交叉口主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：16萬(wàn)平米目前銷售信息一期經(jīng)適房，二期未開(kāi)盤(pán)容積率：1.367綠化率：40%內(nèi)部配套地下車庫(kù)、會(huì)所周邊配套學(xué)校、菜場(chǎng)、醫(yī)院、銀行、西湖公園、職教城、政務(wù)新區(qū)建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化IC卡門(mén)禁、可視、紅外套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳一衛(wèi)75-8330三室二廳一衛(wèi)90-11940三室二廳二衛(wèi)116-12330目前銷售均價(jià)（元/㎡）未定目前銷售率（％）未定購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策無(wú)目前客戶群體周邊企業(yè)員工、教師、投資客、縣城購(gòu)房群體等項(xiàng)目賣點(diǎn)學(xué)區(qū)、環(huán)境、價(jià)格項(xiàng)目定位廣告語(yǔ)公園之畔學(xué)府中心售樓部電發(fā)商xx市眾城永道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司景觀設(shè)計(jì)單位xx市規(guī)劃設(shè)計(jì)院西湖春曉——位置圖西湖春曉——售樓處西湖春曉——戶外廣告中房·東郡項(xiàng)目位置銅井路與天山大道交匯處主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：5萬(wàn)總建筑面積：9萬(wàn)平米目前銷售信息一期售完，二期小高層、高層未開(kāi)盤(pán)容積率：1.7綠化率：45%最近一次開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009-10-12最近一次開(kāi)盤(pán)所推售體量100套內(nèi)部配套車庫(kù)、幼兒園、菜場(chǎng)、會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)周邊配套學(xué)校、銀行、醫(yī)院建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化中央水景、可視、紅外套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳88-9340%三室二廳112-12760%目前銷售均價(jià)（元/㎡）4000（一期）目前銷售率（％）一期100%購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策目前客戶群體市區(qū)居民、改善型住房項(xiàng)目賣點(diǎn)環(huán)境、價(jià)格、配套項(xiàng)目定位廣告語(yǔ)一座建筑，樂(lè)活一座城售樓部電2689668

開(kāi)發(fā)商xx中房地產(chǎn)有限公司景觀設(shè)計(jì)單位上海巴邑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)中房·東郡——鳥(niǎo)瞰圖中房·東郡——位置圖中房·東郡——工程進(jìn)度中房·東郡——戶外廣告三室二廳一衛(wèi)衛(wèi)、面積112.97平米三室二廳一衛(wèi)衛(wèi)、面積93.07平米中房·東郡——主力戶型豪邦.康城項(xiàng)目位置豪邦.康城主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：8萬(wàn)方目前銷售信息一期二期已售完，三期未開(kāi)盤(pán)容積率：1.45綠化率：35%最近一次開(kāi)盤(pán)時(shí)間09.9最近一次開(kāi)盤(pán)所推售體量4棟多層內(nèi)部配套會(huì)所，車庫(kù)周邊配套農(nóng)貿(mào)，學(xué)校，幼兒園建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化智能監(jiān)控套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳80---8840%三室一廳、二廳94—12560%目前銷售均價(jià)（元/㎡）一二期已售完；三期未開(kāi)盤(pán)（目前二手房?jī)r(jià)格5000-5500左右）目前銷售率（％）一二期已售完購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策無(wú)目前客戶群體投資客、個(gè)體戶、周邊企業(yè)員工項(xiàng)目賣點(diǎn)位置、周邊配套項(xiàng)目定位廣告語(yǔ)12萬(wàn)平方米醉美生活城售樓部電話2688899開(kāi)發(fā)商豪邦置業(yè)豪邦.康城——項(xiàng)目沙盤(pán)豪邦.康城——位置圖豪邦.康城——售樓處豪邦.康城——項(xiàng)目實(shí)景圖豪邦.康城——主力戶型國(guó)際華城項(xiàng)目位置xx市石城大道東側(cè)

主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：165畝總建筑面積：18萬(wàn)方目前銷售信息三期花園洋房在售88-130平米房源容積率：1.47綠化率：38%最近一次開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010.1.1最近一次開(kāi)盤(pán)所推售體量8棟多層（160多套）內(nèi)部配套泳池、會(huì)所、花園廣場(chǎng)、幼兒園、商場(chǎng)周邊配套醫(yī)院、學(xué)校、銀行建筑風(fēng)格法式景觀與智能化可是對(duì)講，智能監(jiān)控套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳9020%三室二廳120-13080%目前銷售均價(jià)（元/㎡）6200(花園洋房)目前銷售率（％）80%購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策全款97折，按揭99折目前客戶群體公務(wù)員，生意人等項(xiàng)目賣點(diǎn)品質(zhì)、配套、環(huán)境項(xiàng)目定位廣告語(yǔ)18萬(wàn)平米法國(guó)風(fēng)情生活區(qū)售樓部電話2811888、2850888開(kāi)發(fā)商華晟地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)單位香港阿*特貝爾景觀設(shè)計(jì)公司國(guó)際華城——位置圖國(guó)際華城——鳥(niǎo)瞰圖國(guó)際華城——效果圖國(guó)際華城——售樓處國(guó)際華城——戶外廣告國(guó)際華城——工程進(jìn)度國(guó)際華城——主力戶型峰南苑項(xiàng)目位置石城大道主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：18萬(wàn)目前銷售信息目前只剩一套帶閣樓的小高層，8月底左右推出106--126㎡小高層房源，主力戶型二室二廳、三室二廳容積率：1.4綠化率：33%最近一次開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009年最近一次開(kāi)盤(pán)所推售體量500套內(nèi)部配套停車位周邊配套學(xué)校、超市、公園建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化對(duì)講門(mén)鈴套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳106㎡30%三室二廳120-126㎡70%目前銷售均價(jià)（元/㎡）4700元/㎡目前銷售率（％）100%(一期)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策一次性付款可優(yōu)惠三個(gè)點(diǎn)目前客戶群體工薪階層、周邊居民項(xiàng)目賣點(diǎn)價(jià)格、戶型、學(xué)區(qū)房項(xiàng)目定位廣告語(yǔ)人文大家生態(tài)社區(qū)售樓部電發(fā)商xx新業(yè)房屋開(kāi)發(fā)有限公司峰南苑——位置圖峰南苑——工程進(jìn)度峰南苑——售樓處峰南苑——主力戶型五環(huán)國(guó)際項(xiàng)目位置石城大道與翠湖二路交匯處主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：180畝總建筑面積：18萬(wàn)㎡目前銷售信息暫時(shí)沒(méi)有房源，預(yù)計(jì)小高層96、125㎡房源年底推出，戶型為兩房?jī)蓮d和三房?jī)蓮d容積率：1.42綠化率：40%最近一次開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010.1.14最近一次開(kāi)盤(pán)所推售體量144套內(nèi)部配套會(huì)所、中央景觀、羽毛球館等周邊配套銀行、學(xué)校、酒店、公園建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化中央景觀、可視對(duì)講門(mén)鈴套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳一衛(wèi)96㎡40二室二廳二衛(wèi)100㎡60目前銷售均價(jià)（元/㎡）4200（多層）5月份價(jià)格目前銷售率（％）前期已經(jīng)售完購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策無(wú)目前客戶群體投資客、個(gè)體戶、周邊企業(yè)員工等項(xiàng)目賣點(diǎn)內(nèi)部配套、開(kāi)發(fā)商、價(jià)格項(xiàng)目定位廣告語(yǔ)居住夢(mèng)想與世界同步售樓部電發(fā)商xx華源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司

景觀設(shè)計(jì)單位中國(guó)聯(lián)合設(shè)計(jì)

五環(huán)國(guó)際——位置圖五環(huán)國(guó)際——效果圖五環(huán)國(guó)際——沙盤(pán)模型五環(huán)國(guó)際——項(xiàng)目實(shí)景圖柏莊·春暖花開(kāi)項(xiàng)目位置石城大道2388號(hào)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：207畝總建筑面積：30萬(wàn)㎡目前銷售信息在售一期19#、二期1#、6#在售二期戶型面積100--190㎡左右房源，三期預(yù)計(jì)十月左右開(kāi)盤(pán)。容積率：1.98綠化率：40%最近一次開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010.1.9最近一次開(kāi)盤(pán)所推售體量900套內(nèi)部配套小學(xué)、幼兒園、人工湖周邊配套酒店、醫(yī)院、超市、公園建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化中央景觀、人工湖、可視對(duì)講門(mén)鈴套型面積段（㎡）占總體比例（％）一室一廳（二廳）一衛(wèi)45-76㎡15%二室二廳一衛(wèi)（二衛(wèi)）80-107㎡30%三室二廳二衛(wèi)（一衛(wèi)）113-137㎡50%四室二廳二衛(wèi)（復(fù)式）215㎡5%目前銷售均價(jià)（元/㎡）4900-5000(高層)目前銷售率（％）40%購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策————目前客戶群體縣城居民、周邊企業(yè)員工、投資客、公務(wù)員等項(xiàng)目賣點(diǎn)規(guī)模、景觀、開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目定位廣告語(yǔ)湖岸組團(tuán)、奢華府邸售樓部電發(fā)商xx柏莊置業(yè)有限公司景觀設(shè)計(jì)單位上海北半球景觀設(shè)計(jì)有限公司柏莊·春暖花開(kāi)——位置圖柏莊·春暖花開(kāi)——鳥(niǎo)瞰圖柏莊·春暖花開(kāi)——售樓處柏莊·春暖花開(kāi)——項(xiàng)目實(shí)景圖柏莊·春暖花開(kāi)——戶外廣告柏莊·春暖花開(kāi)——主力戶型柏莊·春暖花開(kāi)——主力戶型萬(wàn)泰翡翠城項(xiàng)目位置石城路與翠湖路交叉口西北側(cè)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：30萬(wàn)目前銷售信息四期所開(kāi)樓號(hào)分別為2號(hào)樓、6號(hào)樓、8號(hào)樓，戶型主推戶型有A6、A10，面積79-121平米

容積率：1.67綠化率：35.5%最近一次開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010年7月最近一次開(kāi)盤(pán)所推售體量2號(hào)樓、6號(hào)樓、8號(hào)樓，內(nèi)部配套停車位周邊配套學(xué)校、銀行、醫(yī)院建筑風(fēng)格歐式景觀與智能化40畝翡翠主題公園套型面積段（㎡）二室二廳79㎡三室二廳121㎡左右目前銷售均價(jià)（元/㎡）4900元-5000元/㎡目前銷售率（％）1-3期售罄，現(xiàn)在售4期購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策無(wú)目前客戶群體工薪階層、周邊居民項(xiàng)目賣點(diǎn)規(guī)模、戶型項(xiàng)目定位廣告語(yǔ)享受寧?kù)o生活售樓部電發(fā)商安徽萬(wàn)泰置業(yè)有限公司萬(wàn)泰翡翠城——位置圖萬(wàn)泰翡翠城——項(xiàng)目模型萬(wàn)泰翡翠城——實(shí)景圖萬(wàn)泰翡翠城——售樓處萬(wàn)泰翡翠城——戶型圖樓盤(pán)名稱柏莊·春暖花開(kāi)萬(wàn)泰翡翠城豪邦·康城位置石城大道2388號(hào)石城路與翠湖路交叉口西北側(cè)石城大道中段111號(hào)項(xiàng)目體量30萬(wàn)方308容積率1.891.671.45建筑風(fēng)格現(xiàn)代歐式歐式主力戶型80-137平方米79-120平方米80，106-120平方米項(xiàng)目主力賣點(diǎn)品牌、規(guī)模、內(nèi)部景觀規(guī)模、戶型價(jià)格、建筑目標(biāo)客戶群縣城居民、周邊企業(yè)員工、投資客、公務(wù)員等周邊生活人群、工薪階層周邊生活人群、工薪階層廣告訴求水景、環(huán)境居住環(huán)境多層銷售價(jià)格4900-5000元/平方米4900-5000元/平方米09年底2期多層銷售價(jià)格約4500元/平方米銷售狀況40%1-3期售罄，現(xiàn)在售4期1-2期銷售完成，3期年底開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目區(qū)域住宅宅競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分分析樓盤(pán)名稱總建面（㎡）建筑類型容積率銷售均價(jià)(元/㎡)萬(wàn)泰水晶城16萬(wàn)多層、小高層、高層1.374200-4600(高層)西湖春曉16萬(wàn)多層、小高層1.367未開(kāi)盤(pán)中房·東郡9萬(wàn)多層、高層1.74000（一期）豪邦.康城8萬(wàn)多層、小高層、高層

1.455000國(guó)際華城18萬(wàn)花園洋房、高層1.476200(花園洋房)峰南苑1.8萬(wàn)多層1.44700元/㎡錦繡花園2萬(wàn)高層2.085400（高層）托萊多歐陸花園15萬(wàn)花園洋房、別墅0.645500-5700(花園洋房)五環(huán)國(guó)際18萬(wàn)多層、高層1.424200（多層）5月份價(jià)格主要住宅項(xiàng)目目要素對(duì)比住宅類銷售均均價(jià)在4200-5000元/㎡不等；花園洋房類均均價(jià)在5500－6200元/㎡不等；建筑體量都都中等；15萬(wàn)到18方之間的項(xiàng)目目占多數(shù)；其其中柏莊春暖花開(kāi)開(kāi)總建面最大大，達(dá)30萬(wàn)方；物業(yè)類型主要要以多層、小高高層為主;高層為輔。主要住宅項(xiàng)目目?jī)r(jià)格上的備備案銷售率分分析通過(guò)對(duì)主要住住宅項(xiàng)目的備備案銷售率指指標(biāo)的調(diào)查，，了解到通過(guò)過(guò)09年剛性需求強(qiáng)強(qiáng)烈拉動(dòng)，市市場(chǎng)銷售情況況可謂火爆，，各家樓盤(pán)庫(kù)庫(kù)存房源得到到了快速去化化。主要住宅項(xiàng)目目核心客戶群群體分析樓盤(pán)名稱核心客戶群體項(xiàng)目賣點(diǎn)萬(wàn)泰水晶城投資者、婚房、改善性住房者環(huán)境、開(kāi)發(fā)商、景觀西湖春曉周邊企業(yè)員工、教師、投資客、縣城購(gòu)房群體等教育、環(huán)境、價(jià)格、政府發(fā)展區(qū)域中房·東郡市區(qū)居民、改善型住房環(huán)境、價(jià)格、配套豪邦.康城投資客、個(gè)體戶、周邊企業(yè)員工位置、周邊配套國(guó)際華城公務(wù)員，生意人等品質(zhì)、配套、環(huán)境峰南苑工薪階層、周邊居民價(jià)格、戶型、學(xué)區(qū)房錦繡花園周邊居民、個(gè)體戶戶型、配套、學(xué)區(qū)房托萊多歐陸花園私營(yíng)主，公務(wù)員等環(huán)境、配套、低容積率五環(huán)國(guó)際個(gè)體戶、周邊企業(yè)員工等內(nèi)部配套、開(kāi)發(fā)商、價(jià)格富景園縣城居民、工薪階層的企業(yè)員工等價(jià)格通過(guò)上表的對(duì)對(duì)比，可以分分析出其核心心客戶群體是是：周邊原住居民民、周邊企事事業(yè)單位員工工(工薪階層)、私營(yíng)主、公公務(wù)員、教師師、xx有色職工等群群體；其中xx縣客戶群體也也占一定比例例。主要住宅項(xiàng)目目配套分析樓盤(pán)名稱內(nèi)部配套周邊配套萬(wàn)泰水晶城運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、菜場(chǎng)、會(huì)所學(xué)校、銀行、電信西湖春曉地下車庫(kù)、會(huì)所、學(xué)校學(xué)校、菜場(chǎng)、醫(yī)院、銀行、西湖公園、職教城、政務(wù)新區(qū)中房·東郡車庫(kù)、幼兒園、菜場(chǎng)、會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)學(xué)校、銀行、醫(yī)院豪邦.康城會(huì)所，車庫(kù)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，學(xué)校，幼兒園國(guó)際華城泳池、會(huì)所、花園廣場(chǎng)、幼兒園醫(yī)院、學(xué)校、銀行峰南苑停車位學(xué)校、超市、公園錦繡花園中央景觀、兒童娛樂(lè)區(qū)醫(yī)院、超市、菜場(chǎng)、銀行托萊多歐陸花園超市、會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、幼兒園醫(yī)院、學(xué)校、銀行、公園五環(huán)國(guó)際會(huì)所、中央景觀、羽毛球館等銀行、學(xué)校、酒店、公園富景園沿街商業(yè)醫(yī)院、學(xué)校、酒店、區(qū)政府項(xiàng)目在內(nèi)部配配套上突出的的主要包括會(huì)會(huì)所、幼兒園園、車庫(kù)、商商業(yè)街、廣場(chǎng)場(chǎng)、體育設(shè)施施等；周邊配配套主要以學(xué)學(xué)校、超市、、銀行、醫(yī)院院、公園為主主．主要住宅項(xiàng)目目賣點(diǎn)及定位位廣告語(yǔ)樓盤(pán)名稱項(xiàng)目賣點(diǎn)定位廣告語(yǔ)萬(wàn)泰水晶城環(huán)境、開(kāi)發(fā)商、景觀藝術(shù)芯非凡品西湖春曉教育、環(huán)境、價(jià)格、政府發(fā)展區(qū)域公園之畔學(xué)府中心中房·東郡環(huán)境、價(jià)格、配套一座建筑，樂(lè)活一座城豪邦.康城位置、周邊配套12萬(wàn)平方米醉美生活城國(guó)際華城品質(zhì)、配套、環(huán)境18萬(wàn)平米法國(guó)風(fēng)情生活區(qū)峰南苑價(jià)格、戶型、學(xué)區(qū)房人文大家生態(tài)社區(qū)錦繡花園戶型、配套、學(xué)區(qū)房都市新貴生活藍(lán)本托萊多歐陸花園環(huán)境、配套、低容積率天井湖畔西班牙水韻城邦五環(huán)國(guó)際內(nèi)部配套、開(kāi)發(fā)商、價(jià)格居住夢(mèng)想與世界同步項(xiàng)目在定位廣廣告語(yǔ)上突出出的項(xiàng)目核心心賣點(diǎn)主要包括品質(zhì)質(zhì)、景觀、地地段、規(guī)模、、物業(yè)類型、、生活方式等等。主要住宅項(xiàng)目目戶型配比分分析樓盤(pán)名稱套型面積段㎡占總體比例（%）富景園二室二廳一衛(wèi)73㎡40三室二廳一衛(wèi)105㎡60五環(huán)國(guó)際二室二廳一衛(wèi)96㎡40二室二廳二衛(wèi)100㎡60錦繡花園二室二廳70㎡1%三室二廳90㎡70%四室二廳127㎡29%峰南苑二室二廳106㎡30%三室二廳120-126㎡70%主要住宅項(xiàng)目目戶型配比分分析－續(xù)可以看出，項(xiàng)項(xiàng)目在主力套套型的特征表表現(xiàn)為：套型以二室二二廳、三室二二廳為主，二二室戶面積段段主要在75—100㎡之間，三室戶戶面積段主要要在105—130㎡之間。樓盤(pán)名稱套型面積段㎡占總體比例（%）國(guó)際華城二室二廳9020%三室二廳120-13080%豪邦.康城二室二廳80---8840%三室一廳、二廳94—12560%中房·東郡二室二廳88-9340%三室二廳112-12760%西湖春曉二室二廳一衛(wèi)75-8330三室二廳一衛(wèi)90-11940三室二廳二衛(wèi)116-12330萬(wàn)泰水晶城二室二廳70-8040%三室二廳9540%四室二廳143-16020%主要住宅項(xiàng)目目總結(jié)分析區(qū)域現(xiàn)狀：項(xiàng)目區(qū)域主要要住宅項(xiàng)目包包括：萬(wàn)泰翡翡翠城、栢莊莊·春暖花開(kāi)、豪豪邦·康城等，雖偏偏離市區(qū)，但但區(qū)域交通狀狀況良好，基基本生活配套套完善。項(xiàng)目描述：除豪邦·康城外，其余余項(xiàng)目規(guī)模均均較大，對(duì)于于區(qū)域房產(chǎn)的的發(fā)展起到了了一定的聯(lián)動(dòng)動(dòng)效果，建筑筑上基本以現(xiàn)現(xiàn)代、歐式建建筑風(fēng)格為主主，隨著市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展，后后期物業(yè)形態(tài)態(tài)上將以小高高層、高層建建筑為主。各各項(xiàng)目均較為為注重小區(qū)內(nèi)內(nèi)部景觀等基基礎(chǔ)配套的規(guī)規(guī)劃，戶型以以80多兩房及120平方米左右的的三房為主力力產(chǎn)品。銷售狀況：經(jīng)過(guò)09年及10年上半年，各各項(xiàng)目銷售狀狀況良好，銷銷售價(jià)格呈逐逐步上升趨勢(shì)勢(shì)，下階段有有望全線突破破5000元/平方米的單價(jià)價(jià)大關(guān)。主要商業(yè)項(xiàng)目目調(diào)研六xx商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研研分析一、城市商業(yè)業(yè)中心布局規(guī)規(guī)劃城市商業(yè)中中心結(jié)構(gòu)為為：“1-5-16”金字塔形結(jié)結(jié)構(gòu),即1個(gè)市級(jí)商業(yè)業(yè)中心,5個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)業(yè)中心,16個(gè)社區(qū)(居住區(qū))級(jí)商業(yè)中心心。(一）市級(jí)商商業(yè)中心：：布局在主城城區(qū)中心區(qū)區(qū)，為長(zhǎng)江江中路、義義安大道、、淮河大道道和長(zhǎng)江二二路圍合的的區(qū)域和四四條路向外外延伸的較較大區(qū)域，，用地面積積約2萬(wàn)平方米。。主要業(yè)態(tài)態(tài)為購(gòu)物中中心、大型型超市、百百貨店等。。(二）區(qū)級(jí)商商業(yè)中心：：布局在城市市副中心和和各分區(qū)中中心，用地地面積0.1平方公里左左右。主要要業(yè)態(tài)為百百貨店、專專業(yè)店、專專賣店、超超市、便利利店、餐飲飲店、文化化娛樂(lè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)。1、東部城區(qū)區(qū)商業(yè)中心心：結(jié)合順順安東正街街和火車站站，沿銅蕪蕪路和臨津津路兩側(cè)布布局。2、南部城區(qū)區(qū)商業(yè)中心心：布局在在南部城區(qū)區(qū)東南部，，結(jié)合南部部城區(qū)副中中心設(shè)置。。3、環(huán)湖地區(qū)區(qū)商業(yè)中心心：布局在在主城區(qū)中中北部，由由觀湖大