西安城市綜合體項目商業(yè)開發(fā)建議與前期策劃(圖文并茂)

西安xx項目商業(yè)開發(fā)建議前言：本篇報告主要匯報的內(nèi)容是針對舜杰進(jìn)入陌生的西安市場，在規(guī)劃概念方案之前，根據(jù)北門地塊條件，及目前所面臨的市場環(huán)境，合理的對項目未來運作提出思路及物業(yè)類型發(fā)展進(jìn)行建議。城市核心內(nèi)城墻本案大明宮區(qū)位概述：城市發(fā)展主軸之上，市中心范疇，大明宮板塊地鐵二號線北門—西安明城墻北部安遠(yuǎn)門，靠近城市主要商業(yè)街北大街，是西安傳統(tǒng)城市生活中心地段；西安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)大明宮—西安未來的“城市中央公園”，成為西安未來城市發(fā)展的生態(tài)基礎(chǔ)、最重要的人文象征，并成為世界文明古都的重要支撐，進(jìn)一步提升西安的城市特色。新市府—西安市府的北遷給城北區(qū)域帶來“永動機(jī)”，自身的落位使得經(jīng)開區(qū)一并納入城市未來發(fā)展主軸之上，城北區(qū)域由此在各項市政配套及規(guī)劃上享有得天獨厚的條件。項目概覽—區(qū)位新市府項目概述：47萬方復(fù)合型項目，可發(fā)展住宅、商業(yè)中心、寫字樓或酒店式公寓或酒店商業(yè)及動遷房住宅項目概覽—本體規(guī)劃地塊運作建議：開發(fā)類型開發(fā)原則產(chǎn)品定位住宅點板結(jié)合，全南朝向單套90-130㎡主力面積高檔寫字樓純辦公非商住樓甲級酒店高標(biāo)準(zhǔn)酒店四星分物業(yè)類型掃描…………住宅寫字樓/商住樓酒店商業(yè)廣場住宅普通住宅城北26788城東15928城南23360城內(nèi)428城西7779西高新10846總計85129住宅3月末結(jié)轉(zhuǎn)可售量（萬㎡）1123.75月均銷化量（萬㎡/月）65.01存量去化周期（月）17.27西安住宅市場總體走勢：西安住宅一年內(nèi)去化表現(xiàn)各區(qū)2011年度住宅去化套數(shù)住宅整體市場存量情況新政后一年內(nèi)，西安住宅月平均成交65萬㎡，各區(qū)成交表現(xiàn)上城北成交套數(shù)最高；目前全市住宅整體存量1123萬㎡，不包含新推量，去化周期將達(dá)到一年半，市場將長期處于供大于求態(tài)勢；西安住宅市場戶型面積需求：從西安住宅發(fā)展趨勢上看出，目前西安住宅戶型需求逐漸趨小，70-130㎡是市場主力需求；目前大明宮區(qū)位價值表現(xiàn)——全市中端價格表現(xiàn)代表個案價格城北萬科金域藍(lán)灣9500風(fēng)景御園8500城西東尚觀湖4800黃金嘉園5800城東新東尚5400祥林銘邸4900高新榮禾城市理想7000蘭亭坊11000曲江金地湖城大境15000中海國際社區(qū)12000大明宮公園壹號7500錦里6500大明宮現(xiàn)有價值表現(xiàn)城市中端，甚至弱于城北市府區(qū)域。高新曲江城西城東城北大明宮未來來的的大大明明宮宮———城北北中中心心新客站西安新行政區(qū)大明宮西安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)總投資58億元亞洲最大的客運站2010年10月正式啟用，市政府，市人大，市常委新辦公區(qū)定位：西安市中心的改造發(fā)展新區(qū)，擔(dān)負(fù)西安旅游商貿(mào)次中心，城北地區(qū)文化中心，居住核心的功能成立于1993年，2000年2月被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級開發(fā)區(qū)，經(jīng)開區(qū)內(nèi)共有企業(yè)2800多家，25家500強(qiáng)企業(yè)和大量500強(qiáng)企業(yè)投資項目之于西安——帶動西安經(jīng)濟(jì)圈輻射，促進(jìn)城北區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展2010年底開通之于西安——帶動城北區(qū)域的基礎(chǔ)建設(shè)，促進(jìn)區(qū)域城市化發(fā)展之于西安——舊城改造，第二個曲江的文化板塊，2010年首期工程竣工之于西安——已經(jīng)初步帶來了產(chǎn)業(yè)客源，支撐城北區(qū)域市場大明宮西安新行政區(qū)新客站西安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)城市市向向北北，，大大明明宮宮為為絕絕對對核核心心區(qū)區(qū)域域。。項目目條條件件———共享享大大明明宮宮資資源源，，住住宅宅容容積積率率高高項目目屬屬于于未未央央路路沿沿線線高高容容積積綜綜合合體體項項目目，，住住宅宅規(guī)規(guī)劃劃指指標(biāo)標(biāo)條條件件偏偏弱弱。。樓盤名稱總建面積

（萬平方米）容積率華遠(yuǎn)君城823.19新興駿景園243.5翠屏灣323.65東方羅馬花園304.3匯林華城1502.17恒基碧翠錦華402.85中建開元一號853.3紫薇東進(jìn)604錦里7.87.1盛龍廣場1006.5宮園壹號426.8本案475.49未央央路路沿沿線線華遠(yuǎn)遠(yuǎn)君君城城新興興駿駿景景園園翠屏屏灣灣東方方羅羅馬馬匯林林華華城城恒基基碧碧翠翠中建建開開元元紫薇薇東東進(jìn)進(jìn)錦里里盛龍龍廣廣場場宮園園壹壹號號本案案未央央路路項目目條條件件———后續(xù)續(xù)供供應(yīng)應(yīng)壓壓力力較較大大樓盤名稱總建面積

（萬平方米）容積率已推面積

（萬平方米）已售面積

（萬平方米）未來供應(yīng)

（萬平方米）華遠(yuǎn)君城823.19311072新興駿景園天樾243.524186翠屏灣323.6515923東方羅馬花園304.3161218匯林華城502.17503020恒基碧翠錦華402.859531中建開元一號853.312773紫薇東進(jìn)604----60錦里7.87.1542盛龍廣場606.511549宮園壹號406.832268合計417--183102.5334.5后續(xù)續(xù)供供應(yīng)應(yīng)量量達(dá)達(dá)到到335萬方方，，按按個個案案首首次次開開盤盤截截止止目目前前的的去去化化表表現(xiàn)現(xiàn)來來看看，，全全部部去去化化完完畢需需要要6年，，未未來來面面臨臨嚴(yán)嚴(yán)峻峻的的市市場場競競爭爭2年內(nèi)內(nèi)去去化化量量大明宮住宅——現(xiàn)階段高層點式建筑筑，3T8戶，現(xiàn)代中式立面面風(fēng)格，整體立面品質(zhì)質(zhì)感不強(qiáng)建筑面積57平米主臥面寬3.2米客廳面寬3.6米宅間景觀現(xiàn)階段，未央央路沿線項目目表現(xiàn)區(qū)域級級中低端產(chǎn)品品運作形象，，弱于城北其其他板塊項目目。錦里區(qū)域典型個案案產(chǎn)品比對建筑面積130平米主臥面寬3.8米客廳面寬5米行列排布，高高層建筑，2T4戶為主Artdeco立面風(fēng)格真石漆為主，，部分石材密植園林景觀觀層次感豐富白樺林間未央路沿線高高容積項目大明宮板塊非非高容積項目目大明宮住宅——現(xiàn)階段東：6100去化率30%南：7500去化率80%西：5700去化率10%北：6100去化率20%城北大明宮板板塊—盛龍廣場城北市府板塊塊—萬科金域項目開盤銷售售至今4個月，去化112套；89㎡三房兩廳，送送11㎡三梯7戶2梯4戶79㎡兩房兩廳，送送8㎡2012年4月底開盤227套，目前已售售198套，去化率90%，均價8500-10500元/㎡（帶1000元/㎡裝修）板式或點板結(jié)結(jié)合建筑較點點式建筑去化化速度快，溢溢價空間高，，若帶附加值值更是當(dāng)前市市場亮點；西安住宅——未來萬科金域華府府規(guī)劃，全板板式規(guī)劃萬科金域華府府實景樣板段段綠地海珀實景景圖—全石材立面龍湖花盛香醍醍售樓處—五重景觀體驗驗?zāi)壳叭珖亓苛考夐_發(fā)商在在西安均粉墨墨登場，以自自身特色產(chǎn)品品在市場大施施拳腳，西安安住宅市場已已經(jīng)達(dá)到完全全成熟階段目前西西安住住宅主主流表表現(xiàn)：：建筑規(guī)規(guī)劃-板式為為主樣板段段-實景體體驗戶型-功能性性、附附加值值景觀-多層次次景觀觀塑造造建材配配置-真石漆漆配底底部石石材住宅市市場研研判：：地塊條條件——新政后后，西西安住住宅市市場整整體成成交呈呈下降降趨勢勢，且且中長長期處處于供供大于于求競競爭態(tài)態(tài)勢，，但本本案所所屬大大區(qū)域域城北北目前前是西西安住住宅最最集中中的成成交區(qū)區(qū)域，，且由由于本本案臨臨近市市中心心，城城內(nèi)目目前住住宅基基本供供應(yīng)枯枯竭，，加之之地鐵鐵通車車，三三大利利好支支撐起起項目目未來來住宅宅開發(fā)發(fā)具有有良好好前景景；規(guī)劃方方向——項目住住宅部部分容容積率率偏高高，直直接影影響住住宅的的建筑筑類型型，目目前未未央路路沿線線均以以點式式住宅宅規(guī)劃劃為主主，建建筑排排布不不規(guī)則則，去去化上上表現(xiàn)現(xiàn)出市市場接接受度度差、、溢價價率低低等現(xiàn)現(xiàn)實情情況；；隨著著全國國性大大開發(fā)發(fā)商集集中入入駐西西安，，引入入一線線城市市產(chǎn)品品開發(fā)發(fā)經(jīng)驗驗，在在建筑筑、戶戶型、、景觀觀、配配套上上完全全進(jìn)行行顛覆覆，客客戶需需求逐逐漸被被引導(dǎo)導(dǎo)，基于項項目立立足于于未來來市中中心高高端住住宅，，規(guī)劃劃上必必須是是點板板建筑筑，排排布上上盡可可能朝朝南，，景觀觀塑造造出一一定特特色，，戶型型可能能的情情況下下建議議增加加附加加值，，主力力面積積以70-130㎡㎡的兩房房和三三房，，同時時在公公共部部位及及會所所配套套上進(jìn)進(jìn)行提提升。。辦公公及及商商住住樓樓近些些年年，，隨隨著著西西安安經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)大大發(fā)發(fā)展展，，市市場場對對于于辦辦公公樓樓的的需需求求逐逐年年提提升升；；同時時住住宅宅““限限購購””政政策策的的全全面面推推進(jìn)進(jìn)，，對對西西安安投投資資者者來來說說房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的關(guān)關(guān)注注度度逐逐步步從從住住宅宅市市場場轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向向商商辦辦地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場，，促促使使西西安安寫寫字字樓樓市市場場11年成成交交量量繼繼續(xù)續(xù)上上漲漲。。西安安寫寫字字樓樓市市場場總總體體走走勢勢：：從成成交交區(qū)區(qū)域域來來看看，，高高新新區(qū)區(qū)為為全全市市辦辦公公供供應(yīng)應(yīng)成成交交的的集集中中區(qū)區(qū)域域，，占占到到全全市市的的72%，其其次次為為城城北北和和城城南南，，2011年對對于于西西安安寫寫字字樓樓市市場場來來講講屬屬于于寫寫字字樓樓發(fā)發(fā)展展的的另另一一新新階階段段，，市市政政府府北北遷遷、、北北客客站站的的投投入入使使用用、、地地鐵鐵二二號號線線的的正正式式運運營營帶帶動動了了城城北北寫寫字字樓樓市市場場的的快快速速發(fā)發(fā)展展。。2011年西西安安寫寫字字樓樓市市場場已已初初步步顯顯現(xiàn)現(xiàn)出出城城北北、、高高新新相相爭爭的的新新格格局局。。西安安寫寫字字樓樓市市場場總總體體走走勢勢：：租金水平項目等級項目性質(zhì)高新國際商務(wù)中心130-150甲級寫字樓西港國際大廈—甲級寫字樓海星城市廣場60乙級商住樓財富中心 —乙級商住樓都市之門 85甲級寫字樓匯鑫IBC 50乙級商住樓杰座廣場 30乙級商住樓金橋國際廣場65乙級商住樓創(chuàng)業(yè)廣場B座75乙級商住樓唐灃國際 60乙級商住樓旺座國際 75乙級商住樓中大國際 133甲級商住樓長安國際中心128甲級寫字樓凱愛大廈 50乙級商住樓金鼎國際大廈90甲級寫字樓和平銀座 50乙級商住樓金鑫國際 55乙級商住樓新時代廣場80乙級商住樓廣豐國際 55乙級商住樓老三屆世紀(jì)星60乙級商住樓中信大廈 35乙級商住樓利君V時代 45乙級商住樓經(jīng)發(fā)大廈 70乙級商住樓目前前西西安安寫寫字字樓樓缺缺乏乏高高品品質(zhì)質(zhì)甲甲級級純純辦辦公公樓樓，，均均以以商商住住樓樓形形勢勢規(guī)規(guī)劃劃，，在在租租金金水水平平上上兩兩者者有有一一定定差差距距；；西安安寫寫字字樓樓分分布布：：90%為商商住住樓樓入駐率1中大國際甲級辦公樓95%2長安國際甲級辦公樓94%3凱愛大廈商住樓90%4金鼎國際大廈甲級辦公樓95%5和平銀座商住樓96%6金鑫國際商住樓89%7新時代廣場商住樓92%8中貿(mào)廣場商住樓均價11000元/㎡去化率46%9珠江時代廣場純寫字樓LOFT25000元/㎡去化率90%近一一年年開開盤盤城內(nèi)內(nèi)寫寫字字樓樓市市場場目前前城城內(nèi)內(nèi)寫寫字字樓樓入入駐駐率率達(dá)達(dá)到到90%以上上，，基基本本處處于于供供不不應(yīng)應(yīng)求求，，目目前前在在售售個個案案只只有有2個，，甲甲級級寫寫字字樓樓量量價價表表現(xiàn)現(xiàn)較較好好12345678123456789名稱項目等級入駐率1利君V時代商住樓95%2經(jīng)發(fā)大廈乙級辦公樓94%3第五國際商住樓90%4金泰國際財富乙級辦公樓95%5賽高商務(wù)港商住樓96%6天地時代廣場商住樓89%7凱鑫國際商住樓92%8中登大廈商住樓1MAX未來甲級寫字樓均價12000元/㎡2匯通太古城甲級寫字樓—3首創(chuàng)國際甲級寫字樓—4賽高城市廣場甲級寫字樓—5西安正尚國際商住樓7800元/㎡6龍之夢新城甲級寫字樓—7宮圓壹號商住樓9000元/㎡8御玲瓏商住樓8200元/㎡9盛龍廣場商住樓—城北北寫寫字字樓樓主主要要經(jīng)經(jīng)開開區(qū)區(qū)以以商商住住樓樓為為主主，，隨隨著著市市府府搬搬遷遷、、地地鐵鐵通通車車、、北北部部產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)基基地地逐逐漸漸形形成成，，未未來來在在新新市市府府周周邊邊將將上上市市較較多多甲甲級級辦辦公公項項目目，，而而項項目目所所在在的的大大明明宮宮附附近近在在售售寫寫字字樓樓個個案案均均定定為為商商住住樓樓，，甲甲級級商商辦辦物物業(yè)業(yè)缺缺乏乏；；城內(nèi)內(nèi)寫寫字字樓樓市市場場目前前報報價價（（含含800元/㎡㎡裝修修配配置置））：：東面面8000元/㎡㎡，去化20%南面8350元/㎡，去化90%西面7900元/㎡，去化10%北面8100元/㎡，去化10%緊鄰本案案，月均均去化5套，均價8000元/㎡，與經(jīng)開開區(qū)甲級級辦公單單價差50%，公寓產(chǎn)產(chǎn)品定位位與周邊邊住宅形形成競爭爭，同樣樣面臨點點式建筑筑朝向問問題；去化速度度及銷售售價格上上表現(xiàn)不不佳在售個案案表現(xiàn)—御玲瓏商辦市場場研判：：地塊條件件——西安隨著著近5年經(jīng)濟(jì)大大開發(fā)，，作為西西部經(jīng)濟(jì)濟(jì)重心，，城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展迅速，，對于商商辦物業(yè)業(yè)需求強(qiáng)強(qiáng)，特別別是住宅宅限購后后，商辦辦物業(yè)去去化逐年年提高；；本案地塊塊緊鄰市市中心，，且隨著著地鐵的的通車，，區(qū)位及及交通優(yōu)優(yōu)勢在城城北凸顯顯，目前前市中心心辦公供供應(yīng)缺乏乏，特別別是項目目周邊個個案均以以商住公公寓定位位，未對對稀缺的的寫字樓樓進(jìn)行有有效補(bǔ)充充，對本本案未來來發(fā)展甲甲級寫字字樓提供供較好機(jī)機(jī)遇；規(guī)劃方向向——建議項目目商辦部部分發(fā)展展甲級寫寫字樓物物業(yè)，以以5A標(biāo)準(zhǔn)打造造，純辦辦公商務(wù)務(wù)軟硬件件配置，，即銜接接城北新新市府、、經(jīng)開區(qū)區(qū)與市中中心的城城市發(fā)展展主軸，，并且可可提升項項目整體體形象，，在未來來售價上上也有較較大溢價價空間。。酒店店西安市是是世界著著名的歷歷史文化化名城和和國際旅旅游城市市，具有有豐富的的旅游資資源。獨獨特的人人文景觀觀和秀美美的自然然風(fēng)貌，，使西安安的旅游游資源在在全國名名列前茅茅。西安市從從事旅游游業(yè)相關(guān)關(guān)服務(wù)的的經(jīng)營單單位有7萬余戶，，占全市市各類市市場主體體的22%，擁有旅旅游景區(qū)區(qū)近百家家，達(dá)到到國家A級標(biāo)準(zhǔn)的的景區(qū)（（點）24家，其中中5A級旅游景景區(qū)2家，4A級旅游景景區(qū)11家，3A級旅游景景區(qū)6家，2A級旅游景景區(qū)4家，A級旅游景景區(qū)1家。參照西安安統(tǒng)計局局?jǐn)?shù)據(jù)，，2010年，西安安來訪旅旅客總數(shù)數(shù)超過5201萬人次，，同比增增長34.7%。其中國國內(nèi)旅客客人數(shù)為為5117萬余人次次，同比比增長34.8%。國際旅旅客按五五大洲分分類依次次為歐洲洲，美洲洲，亞洲洲，大洋洋洲和非非洲。西安星級級酒店接接待的客客戶主要要是以散散客為主主，占入入住客人人的35%；其次是是旅行游游客，占占入住客客人的26%，以參加加會議、、商務(wù)洽洽談、培培訓(xùn)為目目的入住住的客戶戶占16%，機(jī)關(guān)單單位(以陜西省省其它地地區(qū)為主主)占13%，其它消消費形式式占10%。值得注注意的是是，近年年來，以以參加會會議、商商務(wù)洽談?wù)?、公司司培?xùn)等等為目的的的消費費有增長長之勢。。西安目前前掛牌的的五星級級酒店以以及沒有有掛牌但但按照五五星級標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)打造造的酒店店有10家，四星星級酒店店24家，三星星級酒店店71家。旅游市場場旅游資源源市場表現(xiàn)現(xiàn)主要客源源酒店資源源西安旅游游市場情情況隨著西安安市政府府對歷代代遺跡的的修復(fù)改改善，以以及城市市交通基基礎(chǔ)設(shè)施施的不斷斷改善，，如：西西安咸陽陽國際基基礎(chǔ)跑道道和航站站樓擴(kuò)建建以及地地鐵線路路的建設(shè)設(shè)等。預(yù)預(yù)計西安安在今后后的幾年年中，能能吸引更更多的國國內(nèi)外游游客。外籍游客客前來西西安的數(shù)數(shù)量增加加，也將將相應(yīng)增增加其對對高星級級酒店及及高端商商業(yè)的需需求量。。接待旅客客統(tǒng)計平均增長長率19%平均增長率15%隨著西安訪客客數(shù)量的逐年年增加，西安安星級酒店在在過去的10年中經(jīng)歷了巨巨大的增長。。星級酒店的的客房總供應(yīng)應(yīng)量年平均增增長為9%，其中以三星星級酒店和四四星級酒店的的客房供應(yīng)增增長為主。2010年，一、二星星級酒店的市市場占有不到到5%，而三、四星星級的客房供供應(yīng)比例占到到總供應(yīng)的82%左右。西安酒店目前前供應(yīng)1西安索菲特人民大廈五星級2西安凱悅（阿房宮）酒店五星級3西安喜來登大酒店五星級4西安香格里拉大酒店五星級5西安金花大酒店五星級6西安建國飯店五星級7西安皇城豪門酒店準(zhǔn)五星級8經(jīng)發(fā)國際會館準(zhǔn)五星級9西安鳳城大酒店四星級10西安禹龍國際酒店四星級西安現(xiàn)有高星星級酒店分布布西安酒店運營營表現(xiàn)2011年西安世界園園藝博覽會的的召開，使西西安星級酒店店的入住率大大大提高?，F(xiàn)現(xiàn)有主要酒店店項目2011年至今的平均均入住率達(dá)到到73.2%，平均房價為為810元。就客源市場而而言，散客和和游客占現(xiàn)有有主要酒店項項目客源市場場的60%左右，其他客客源包括會議議、商務(wù)、培培訓(xùn)和政府客客源。商務(wù)客群往往往住店預(yù)算較較高，能有效效拉動酒店平平均房價，近近年來，以參參加會議、商商務(wù)洽談和公公司培訓(xùn)為目目的的消費有有增長的趨勢勢；西安星級酒店店的未來供應(yīng)應(yīng)主要有以下下16家，皆為五星星級酒店定位位，在全市范范圍內(nèi)都有分分布，其中本本區(qū)域內(nèi)未來來供應(yīng)6家，未來幾年年內(nèi)西安五星星級酒店供應(yīng)應(yīng)仍將保持高高漲狀態(tài)。西安酒店未來來供應(yīng)酒店市場研判判：地塊條件——本案所處地段段屬于市中心心邊緣，鐘樓樓及古城墻邊邊，地段及旅旅游資源性較較佳，匹配旅旅游客；同時時位于城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主軸軸未央路上，，商務(wù)便捷性性較好，出勤勤便利性較佳佳；規(guī)劃方向——根據(jù)西安城市市特性，旅游游及商務(wù)未來來的高速發(fā)展展，建議開發(fā)發(fā)高星級酒店店，提升項目目形象之時也也完善了項目目的復(fù)合性概概念，目前西安五星星級酒店較為為缺乏，但未未來開發(fā)量大大，尤其經(jīng)開開區(qū)將在2-3年內(nèi)有6家五星級酒店店開業(yè)，形成成一定飽和；；針對商務(wù)和和旅游的雙重重考慮，四星星級酒店符合合團(tuán)隊旅游及及商務(wù)市場主主流需求，未未來可作為良良好資產(chǎn)進(jìn)行行運作及資產(chǎn)產(chǎn)配置；商業(yè)廣場場西安xx項目目商業(yè)開發(fā)建建議目錄區(qū)域宏觀分析析項目本體認(rèn)知知區(qū)域市場調(diào)研研項目定位建議議項目規(guī)劃建議議西安xx項目目商業(yè)開發(fā)建建議一、區(qū)域宏觀觀分析西安xx項目目商業(yè)開發(fā)建建議西安概況西安，陜西省省省會、副省省級城市，地地處關(guān)中平原原中部，北臨臨渭河，南依依秦嶺，是陜陜西省政治、、經(jīng)濟(jì)、文化化中心，轄9區(qū)4縣，總面積10108平方公里，城城市建成區(qū)面面積369平方公里，常常住人口846.78萬人。西安古稱長安安，是我國黃黃河流域古代代文明的重要要發(fā)源地之一一，與雅典、、羅馬、開羅羅并稱為世界界四大古都。。西安也是我我國建都最早早、歷時最長長的古城，距距今已有3000多年的歷史。。自西周(公元前1134年)起直到唐代代，先后共共有13個王朝在此此建都。西安自古以以來就是交交通要道，，如今鐵路路、公路、、航空交織織成網(wǎng)，四四通八達(dá)。。中國四大大國際空港港之一的西西安咸陽國國際機(jī)場開開辟有100多條航線。。中國特等等客運站西西安火車站站是歐亞大大陸橋的重重要站點。。西安有公公路2800公里，有5條國道干線線通過，有有以市區(qū)為為中心通往往各旅游景景點的道路路40多條，其中中旅游專線線9條。西安市陜西省西安xx項項目商業(yè)開開發(fā)建議地區(qū)生產(chǎn)總總值西安市GDP總值逐年上上漲，2011年，全市GDP為3864.21億元，“十十一五”時時期年均增增長14.00%，西安市經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長連連續(xù)9年保持了13%及以上的速速度，綜合合實力明顯顯增強(qiáng)。從西安2006-2011年癿人均GDP增長來看，，與GDP總量走勢一一致，呈現(xiàn)現(xiàn)快速上升升態(tài)勢。2011年西安人均均GDP達(dá)到45,676元。西安xx項項目商業(yè)開開發(fā)建議社會消費品品零售總額額西安市社會會消費品零零售總額逐逐年上漲，，2011年為1935.18億元，“十一五””時期年均均增長20.54%就西部省會會城市相比比較，2009年西安社會會消費品零零售總額位位居西部省省會城市第第二，僅次次于成都。。西安xx項項目商業(yè)開開發(fā)建議人口規(guī)模西安市人口口逐年增長長，2011年戶籍人口口為791.83萬人，常住住人口為851.34萬人。戶籍人口與與常住人口口有近60萬人的差距距，說明西西安為人口口導(dǎo)入型城城市特征，，具備一定定的區(qū)域吸吸引力。西安市15-64歲人口所占占比例為總總?cè)丝?8.65%，該年齡段段具有較強(qiáng)強(qiáng)的消費需需求，有利利于商業(yè)項項目的發(fā)展展。西安xx項項目商業(yè)開開發(fā)建議城鎮(zhèn)居民生生活情況西安市居民民可支配收收入逐年增增長，2011年，人均城城鎮(zhèn)居民可可支配收入入為25981元，漲幅為為10.6%。2008年至2011年，西安市市民恩格爾爾系數(shù)平均均值在30%左右，說明當(dāng)?shù)貐^(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展情況良好好，人民較較有消費能能力。注：恩格爾爾系數(shù)60%以上為貧困困，50-60為溫飽，40-50%為小康，40%以下為富裕裕恩格爾系數(shù)數(shù)是食品支支出總額占占個人消費費支出總額額的比重：：食物支出金金額÷總支出金額額x100%=恩格爾系數(shù)數(shù)西安xx項項目商業(yè)開開發(fā)建議二、項目本本體認(rèn)知西安安xx項項目目商商業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)建建議議項目目區(qū)區(qū)位位地鐵鐵2號線線安遠(yuǎn)遠(yuǎn)門門站站本項項目目位位于于陜陜西西省省西西安安市市蓮蓮湖湖區(qū)區(qū)，，項項目目地地塊塊分分布布于于北北關(guān)關(guān)正正街街西西側(cè)側(cè)、、振振華華南南路路以以東東、、xx南南北北兩兩側(cè)側(cè)。。項目目周周邊邊為為成成熟熟住住宅宅區(qū)區(qū)域域，，居居民民密密集集度度高高，，并并且且具具有有一一定定消消費費能能級級。。西安安市市級級商商圈圈---鐘樓樓商商圈圈與與本本項項目目直直線線距距離離為為3公里里。。西安安目目前前唯唯一一運運營營的的地地鐵鐵線線路路----地鐵鐵2號線線安安遠(yuǎn)遠(yuǎn)門門站站距距離離本本項項目目地地塊塊400m。西安安xx項項目目商商業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)建建議議項目目概概況況北關(guān)關(guān)正正街街xx紅廟廟坡坡路路振華華北北路路振華華南南路路DK1DK2DK4DK3本項項目目共共計計有有4個地地塊塊組組成成，，其其中中DK1、DK2、DK4為2類住住宅宅用用地地；；DK3為商商業(yè)業(yè)金金融融用用地地，，為為本本次次報報告告主主體體。。地塊名稱DK3用地面積（m2）20700建筑密度（%）50%容積率6.5綠地率（%）25%地上建筑面積（計容）134550建筑占地（m2）10350西安安xx項項目目商商業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)建建議議項目目現(xiàn)現(xiàn)狀狀142155332項目目東東北北角角的的彩彩印印標(biāo)標(biāo)牌牌市市場場北關(guān)關(guān)正正街街與與xx路路口口振華華南南路路為為企企業(yè)業(yè)及及普普通通民民居居xx北北側(cè)側(cè)的的城城中中村村xx兩兩側(cè)側(cè)分分布布地地段段民民生生類類商商鋪鋪4本項項目目目目前前尚尚處處于于地地塊塊階階段段，，所所在在區(qū)區(qū)域域主主要要為為為為高高密密度度普普通通民民居居，，以以及及部部分分企企業(yè)業(yè)。。地地塊塊內(nèi)內(nèi)部部的的xx兩兩側(cè)側(cè)分分布布有有低低端端民民生生類類商商鋪鋪。。地塊塊沿沿北北關(guān)關(guān)正正街街東東北北角角為為在在營營的的彩彩印印標(biāo)標(biāo)牌牌市市場場，，為為簡簡易易市市場場結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)。。西安xx項目商商業(yè)開發(fā)發(fā)建議項目區(qū)域域分析本項目所所在的北北關(guān)正街街向北連連接未央央路，向向南連接接北大街街、南大大街、南南關(guān)正街街、長安安北路。。形成西西安城市市完整的的中軸線線。西安安地鐵2號線與該該中軸線線平行，，形成立立體交通通網(wǎng)絡(luò)，，交通便便捷度高高。在該中軸軸線上，，分布有有經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)商商圈、龍龍首商圈圈、鐘樓樓商圈（（市級））、以及及向南延延伸的小小寨商圈圈（市級級）。該該軸線所分分布商業(yè)業(yè)幾乎占占據(jù)西安安商業(yè)市市場半壁壁江山。項目周邊邊居民區(qū)區(qū)較多，，人群較較為密集集，具有有一定消消費基礎(chǔ)礎(chǔ)。本項目東東側(cè)為正正在開發(fā)發(fā)的唐大明宮宮遺址公公園，項目自自身亦處處于唐大大明宮遺遺址整體體開發(fā)范范圍。未未來具有有一定的的旅游客群群資源。本項目介介于龍首首商圈及及鐘樓商商圈---北大街商商業(yè)街之之間，目目前區(qū)域域商業(yè)相相對滯后后，屬于于商業(yè)開發(fā)發(fā)空白點點，未來發(fā)發(fā)展?jié)摿α^大。。唐大明宮宮遺址公公園西安xx項目商商業(yè)開發(fā)發(fā)建議三、區(qū)域域市場調(diào)調(diào)研西安xx項目商商業(yè)開發(fā)發(fā)建議區(qū)域商業(yè)業(yè)項目1本案項目周邊商業(yè)中心序號名稱1盛龍廣場2天地時代廣場3賽高國際街區(qū)4大明宮萬達(dá)廣場432西安xx項目商商業(yè)開發(fā)發(fā)建議盛龍廣場場項目名稱盛龍廣場開發(fā)商西安郅輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商西安郅輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商業(yè)面積400000㎡位置未央路與緯二十八街項目定位家具家居建材市場項目距離2km開業(yè)時間2012-04產(chǎn)品形態(tài)商業(yè)、住宅施工進(jìn)度紅星美凱龍已開業(yè)其余在建項目概況盛龍廣場是西安市城中村綜合改造重點項目，位于未央路與緯二十八街交匯處，集SHOPPINGMALL、家居廣場、酒店、住宅、公寓、小學(xué)、幼兒園等為一體的超大型城市綜合體。價格招商政策住宅：6800元/平方米辦公樓：6600-8000元/平方米商鋪：只租不售，未招商。銷售情況只租不售運營公司美城機(jī)構(gòu)主力店鋪紅星美凱龍西安xx項目商商業(yè)開發(fā)發(fā)建議項目名稱天地時代廣場開發(fā)商西安千禧國際置業(yè)有限公司投資商西安千禧國際置業(yè)有限公司商業(yè)面積30000㎡位置未央路與鳳城二路項目定位服裝飾品市場項目距離3.4km開業(yè)時間2010-05產(chǎn)品形態(tài)商業(yè)、辦公施工進(jìn)度已開業(yè)項目概況天地時代廣場位于未央大道，地處CBD前沿腹地，是匯聚時代精英鄰居、城市尚層領(lǐng)域、現(xiàn)代商務(wù)領(lǐng)座、都市商業(yè)領(lǐng)SHOW為一體的大型城市綜合體。項目規(guī)劃了近3萬平米的地下商業(yè)中心和地上商業(yè)裙樓，打造與城市精英相匹配的國際商業(yè)街區(qū)，引領(lǐng)西安商業(yè)時尚潮流。價格招商政策商鋪租金均價約5-7元/㎡/天。銷售情況只租不售運營公司開發(fā)商自營主力店鋪華東服飾廣場天地時代代廣場西安xx項目商商業(yè)開發(fā)發(fā)建議賽高國際際街區(qū)項目名稱賽高國際街區(qū)開發(fā)商陜西富力地產(chǎn)投資商陜西富力地產(chǎn)商業(yè)面積95000㎡位置未央路與鳳城五路項目定位城市綜合體項目距離5.1km開業(yè)時間2010-05產(chǎn)品形態(tài)商業(yè)、住宅、辦公施工進(jìn)度已開業(yè)項目概況賽高國際街區(qū)占據(jù)未央大道與鳳城五路黃金十字，隨著政府北遷，未來的城市新中心將在此確立。賽高國際街區(qū)項目汲取世界先進(jìn)的BLOCK城市人居模式，以24萬平米城市綜合體包容旗艦級住宅，國際公寓，CEO商務(wù)，世界步行街等，形成自由開放的城市新生活地標(biāo)。世界級零售巨頭沃爾瑪已經(jīng)領(lǐng)先進(jìn)駐，更毗鄰西安知名學(xué)府西安中學(xué)，從而形成賽高國際街區(qū)豐富而完善的高端生活配套。價格/招商政策商鋪租金均價約6-10元/㎡/天。銷售情況只租不售運營公司開發(fā)商自營主力店鋪人人樂、奧斯卡影城、蘇寧電器西安xx項目商商業(yè)開發(fā)發(fā)建議大明宮萬萬達(dá)廣場場項目名稱大明宮萬達(dá)廣場開發(fā)商西安大明宮萬達(dá)廣場有限公司投資商萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)面積180000㎡位置北二環(huán)與太華北路項目定位城市綜合體項目距離5.5km開業(yè)時間待定產(chǎn)品形態(tài)商業(yè)、住宅、辦公施工進(jìn)度在建項目概況西安大明宮萬達(dá)廣場（第三代）是萬達(dá)西安產(chǎn)品升級版，是萬達(dá)西部最大項目，集大型商業(yè)中心、城市商街、精裝SOHO、城市豪宅、5A寫字樓、IMAX國際影院等多重業(yè)態(tài)，真正實現(xiàn)了購物、辦公、居住、娛樂、休閑的多功能復(fù)合。價格/招商政策待定銷售情況只租不售運營公司西安大明宮萬達(dá)廣場有限公司主力店鋪萬千百貨、萬達(dá)影城、大玩家、大歌星（預(yù)計）西安xx項目商商業(yè)開發(fā)發(fā)建議區(qū)域在售售商鋪2本案項目周邊在售商鋪序號名稱1海榮名城商業(yè)2乾唐華府商鋪3楓韻潤園商鋪4香頌國際城商鋪5宮園壹號商鋪6百花商業(yè)廣場7海璟IT-MALL8銀象花園商鋪9盛龍廣場商鋪10大明宮萬達(dá)廣場11開元天街12御玲瓏13榮豪大廈4315678910111213西安xx項目商商業(yè)開發(fā)發(fā)建議項目周邊在售商鋪一覽序號

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開間面積

開盤時間

1海榮名城商業(yè)鳳城九路與未央路6.95788029000-41000170-3000May-102乾唐華府商鋪文景路與鳳城六路6.5200002000030-300May-103楓韻潤園商鋪常青二路向東200米64000020000130-260Aug-114香頌國際城商鋪太華北路與環(huán)園中路5200000待定在建待定5宮園壹號商鋪央路龍首村0.81000001F：7000090-1000Aug-096百花商業(yè)廣場鳳城三路與太華北路6.23218912000-350008-200Feb-117海璟IT-MALL文景路與鳳城二路4.8600008500-1500042-1012Mar-128銀象花園商鋪鳳城一路與文景路4.5100004500070-93Dec-119盛龍廣場商鋪未央路與緯二十八街2400000只租不售在建Apr-1210大明宮萬達(dá)廣場北二環(huán)與太華北路5.5650000待定在建待定11開元天街太華路與太元路6100000待定16-240待定12御玲瓏未央路10號0.6410001F：58000300-500預(yù)訂階段13榮豪大廈未央大道/龍首商業(yè)街0.730001-3F：均價300001000在售統(tǒng)計

1714069

區(qū)域在售售商鋪西安xx項目商商業(yè)開發(fā)發(fā)建議主力商戶戶分布項目周邊家電類賣場序號名稱地址項目距離(km)1國美電器未央路142號4.62國美電器北二環(huán)立交向東500米3.6項目周邊量販?zhǔn)終TV序號名稱地址項目距離(km)1喜悅匯量販KTV未央路150號5.1項目周邊健身會所序號名稱地址項目距離(km)1享受健身俱樂部鳳城五路14號5.42風(fēng)雅健身中心緯二十六街2.13千子蓮健身服務(wù)部北關(guān)正街23號0.2項目周邊家電類賣場序號名稱地址項目距離(km)1賽高奧斯卡電影院鳳城五路與未央路5.12未央影劇院未央路53號1.33大明宮影劇院建強(qiáng)路55號0.9121123本案123西安xx項目商商業(yè)開發(fā)發(fā)建議百貨、生生活類賣賣場、專專業(yè)市場場項目周邊生活類賣場序號名稱地址營業(yè)面積(㎡)項目距離(km)1沃爾瑪未央路126號170405.12人人樂未央路賽高廣場80003.83華潤萬家未央路105號130002.44人人樂北關(guān)正街39號214980.25華潤萬家北關(guān)正街18號150000.4124本案3512345項目周邊專業(yè)市場序號名稱地址營業(yè)面積(㎡)項目距離(km)1居然之家北二環(huán)600004.42大明宮家居建材城太華北路3000004.83東方美居國際建材廣場太華南路373號5000044安美居裝飾建材超市西二環(huán)2000055紅星美凱龍緯二十八街150000212項目周邊百貨商場序號名稱地址營業(yè)面積(㎡)項目距離(km)1世紀(jì)金花未央路126號260005.12崇尚百貨未央路125號300005.1西安xx項項目商商業(yè)開開發(fā)建建議區(qū)域辦辦公樓樓分布布項目周邊辦公樓序號名稱1榮豪大廈2老三屆首座3航天新都4第五國際大廈5MAX未來6天心大廈7金泰財富中心8經(jīng)發(fā)大廈本案12345678西安xx項項目商商業(yè)開開發(fā)建建議項目周邊辦公樓一覽序號

名稱

地址

項目距離(km)

建筑面積(㎡)

單價(元/㎡)

租金(元/㎡/天)入住時間

類別1榮豪大廈未央?yún)^(qū)政府向北100米路1377508500待定Dec-12酒店式公寓2老三屆首座未央路60號1400008000待定Jun-13辦公樓3航天新都未央?yún)^(qū)政府西側(cè)1.12000080001.8Oct-04辦公樓4第五國際大廈未央路與北二環(huán)2.73600082002.1Apr-08辦公樓5MAX未來未央路與鳳城五路5.2560008500(酒店)、12000(辦公)待定Dec-12酒店、辦公6天心大廈鳳城二路27號4.32704470002.1Dec-06酒店式公寓7金泰財富中心文景路與北二環(huán)3.52500075001.6Oct-06酒店式公寓8經(jīng)發(fā)大廈未央大道和鳳城二路45148965002Apr-05辦公樓統(tǒng)計

293283

區(qū)域辦辦公樓樓分布布西安xx項項目商商業(yè)開開發(fā)建建議四、項項目定定位建建議西安xx項項目商商業(yè)開開發(fā)建建議區(qū)域商商業(yè)檔檔次分分析項目所所在區(qū)區(qū)域主主要商商業(yè)項項目/商業(yè)街街的檔檔次定定位均均以中中低定定位、、便捷捷性消消費為為主，，本案案商業(yè)業(yè)定位位建議議在現(xiàn)現(xiàn)有商商業(yè)檔檔次上上有所所突破破，形形成區(qū)區(qū)域商商業(yè)中中心，，在滿滿足區(qū)區(qū)域消消費需需求的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上培培養(yǎng)部部分目目的性性消費費群體體。檔次高低目的性性定位便捷性性華潤萬萬家超超市區(qū)域商商業(yè)空白區(qū)區(qū)間人人樂樂超市市xx街街鋪北關(guān)正正街街街鋪本案可可發(fā)展展空間間盛龍廣廣場天地時時代廣廣場賽高國國際街街區(qū)大明宮宮萬達(dá)達(dá)廣場場西安xx項項目商商業(yè)開開發(fā)建建議核心消消費群群體區(qū)域住住宅區(qū)區(qū)居民民旅游人人群經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)良良好品味高高端外省市市、外外籍人人士以家庭庭為單單位，，餐飲飲及生生活配配套需需求為為主，，部分分兒童童類消消費需需求。。餐飲、購物物、休閑娛娛樂需求。。消費特點人群組成人群特征本項目核心消費群群所占比例周邊上班族族中檔偏上消消費需求人際交往、、餐飲及休休閑娛樂消消費特征。。60%10%30%西安xx項項目商業(yè)開開發(fā)建議功能定位開放式城市市商業(yè)綜合合體主題化消費費樂趣一站式商業(yè)業(yè)空間西安xx項項目商業(yè)開開發(fā)建議業(yè)態(tài)選擇業(yè)態(tài)商戶類型零售精品百貨服飾、鞋包、飾品化妝品、藥妝、美容用品家居用品