中梁地產(chǎn)企業(yè)成就共享激勵機制詳細解讀

成就共享機制詳細解讀財務(wù)管理中心2019年6月成就共享是革命性的激勵制度,實質(zhì)是“合伙人制度”。秉承“利益共享、風(fēng)險共擔(dān)”的原則，對區(qū)域內(nèi)獲得超額貢獻的項目實行額外強激勵措施。激勵幅度之大—史無前例什么是成就共享總收入總成本其他稅費管理費包干營銷費包干股東可分配利潤可計提成就共享可發(fā)放成就共享無效成本管理費超支部分營銷費超支部分其他處罰分配前利潤什么是成就共享聚焦價值創(chuàng)造總成本可發(fā)放成就共享其他稅費管理費包干營銷費包干股東可分配利潤無效成本管理費超支部分營銷費超支部分其他處罰什么是成就共享聚焦價值創(chuàng)造收入成本稅費獎罰無效成本兜底包干節(jié)余成就共享相關(guān)項計算規(guī)則成就共享金額

=（凈利潤–年化自有資金標(biāo)準收益）×提取比例對于所有項目，如凈利潤－年化自有資金標(biāo)準收益≤0時，認為該項目未創(chuàng)造超額貢獻，無法享受額外強激勵成就共享計算成就共享金額=（凈利潤-年化自有資金標(biāo)準收益）*計提比例

提高品質(zhì)、增加溢價開源節(jié)流、降低成本合理利用“跳點”機制，提高獎金分配比例摘牌即開工、實現(xiàn)快速開盤、降低預(yù)售條件延緩?fù)恋乜钪Ц?、爭取墊資，延遲支付工程款爭取開發(fā)貸款，拓寬融資渠道提高凈利潤降低自有資金投入標(biāo)準化收益率利率三四線城市項目15%一二線城市項目10%計提比例三線及以下城市項目：項目利潤率超過20%的，超出部分給予區(qū)域公司5%的分成。項目凈利潤率計算公式0＜項目凈利潤率≤5%成就共享金額=（凈利潤-年化自有資金標(biāo)準收）*10%5%＜項目凈利潤率≤10%成就共享金額=（凈利潤-年化自有資金標(biāo)準收益）*15%10%＜項目凈利潤率≤20%成就共享金額=（凈利潤-年化自有資金標(biāo)準收益）*20%20%＜項目凈利潤率（按最高20%凈利潤分配）成就共享金額=（凈利潤-年化自有資金標(biāo)準收益）*20%計提比例一線及二線城市項目：項目凈利潤率計算公式0＜項目凈利潤率≤5%成就共享金額=（凈利潤-年化自有資金標(biāo)準收益）*5%5%＜項目凈利潤率≤10%成就共享金額=（凈利潤-年化自有資金標(biāo)準收益）*10%10%＜項目凈利潤率成就共享金額=（凈利潤-年化自有資金標(biāo)準收益）*15%分配前提成就共享項目層面區(qū)域?qū)用嬖谝?guī)定期限內(nèi)實現(xiàn)項目現(xiàn)金流回正及自有資金投入全部回籠（自第一筆資金支付，可遞延至摘牌日起開起計算）；項目累計回籠資金＞股東自有資金投入需完成當(dāng)年度集團下達的區(qū)域年度經(jīng)營指標(biāo)（簽約額和回款額）的90%分配前提（區(qū)域?qū)用婺甓冉?jīng)營指標(biāo)達成）如區(qū)域公司未達到年度經(jīng)營指標(biāo)（簽約額和回款額）的90%，成就共享本期不予結(jié)算。如區(qū)域公司達到年度經(jīng)營指標(biāo)（簽約額和回款額）的90%（含）以上，但未完成年度指標(biāo)，成就共享按相關(guān)規(guī)則結(jié)算，但相應(yīng)比例扣減5%，在后期結(jié)算。如區(qū)域公司超額完成年度經(jīng)營指標(biāo)（簽約額和回款額），且超過10%（含）及以上，可將下一節(jié)點成就共享的5%提前至本期結(jié)算，但必須保證成就共享獎勵累計金額不超過獎勵總額的90%。分配前提（項目層面股東回籠周期）14+75318/243（三線及以下城市

）（一二線城市）一二線城市：當(dāng)項目凈利潤率≤15%時，須18個月內(nèi)實現(xiàn)股東自有資金投入（本金）全部回籠；當(dāng)項目凈利潤率＞15%時，可24個月內(nèi)實現(xiàn)股東自有資金投入（本金）全部回籠。分配前提（項目層面股東回籠周期）成就共享起算點招拍掛項目：第一筆資金支付日，可遞延至摘牌日合作項目：如由中梁主導(dǎo)摘牌，后續(xù)交合作方操盤，則起算點為中梁第一筆資金（任何形式）投入時間，可遞延至摘牌日；如中梁后期參股，則起算點為中梁第一筆資金（任何形式）投入時間與合作協(xié)議簽訂日孰早。收并購項目：第一次股權(quán)過戶日，特殊情況一事一議。分配前提（項目層面股東回籠周期）操盤項目項目累計回籠資金＞所有股東自有資金投入（本金）合作項目項目累計回籠資金＞中梁股東自有資金投入（本金）調(diào)整項-獎罰獎：來源項目利潤，增加成就共享大包罰：歸還項目利潤，減少成就共享大包成就共享獎罰權(quán)僅在控股集團獎罰來源調(diào)整項-獎罰監(jiān)察3G罰款、費用超包干為足額扣除其他罰款為有限責(zé)任、有限成本足額扣除：罰款單項目扣罰，未扣完的余額100%在區(qū)域內(nèi)其他項目扣回有限責(zé)任、有限成本：罰款單項目扣罰，未扣完的余額10%在區(qū)域內(nèi)其他項目扣回扣罰原則調(diào)整項-獎罰先足額扣除、再有限扣除例：單項目成就共享總額500萬罰款600萬，其中：足額扣除200萬

有限扣除

400萬優(yōu)先扣除“足額扣除”事項單項目：500-200（足額扣除）-300（有限扣除）區(qū)域內(nèi)其他項目：10（400-300）*10%（有限扣除：未扣完的余額10%在區(qū)域內(nèi)其他項目扣回）0.5%（主體建筑工程+主體安裝工程+小區(qū)管網(wǎng)道路工程+園林環(huán)境工程+配套設(shè)施）（按計提比例預(yù)留）無效成本預(yù)留備注：最后一次成就共享提取時予以釋放調(diào)整項-無效成本例：單項目成就共享總額1000萬，建安成本2億，當(dāng)年發(fā)生無效成本20萬，當(dāng)年項目達到第一個提取節(jié)點（30%）。1、當(dāng)年成就共享可計提：1000*30%=300萬2、無效成本應(yīng)預(yù)留：20000*0.5%=100萬，當(dāng)年無效成本應(yīng)預(yù)留：100*30%=30萬3、實際發(fā)生無效成本：20萬4、當(dāng)年成就共享實際發(fā)放：300-30-20=250萬調(diào)整項-無效成本調(diào)整項-抵扣聯(lián)“抵扣”依據(jù)

1、半年度、年度經(jīng)營考核排名前三的區(qū)域集團及區(qū)域公司給予激勵2、年度營銷考核/融資考核排名前三的區(qū)域集團給予激勵當(dāng)年“抵扣聯(lián)”僅抵扣當(dāng)年發(fā)生的罰款及無效成本，若用不完即作廢

不含承諾的兜底事項（管理費用超支、凈利潤率兜底、年化投資回報率兜底）（促進主動申報無效成本）調(diào)整項-抵扣聯(lián)“抵扣”要求區(qū)域公司實施方案區(qū)域公司經(jīng)營考核排名激勵區(qū)域公司考核排名半年全年第一名300萬500萬第二名200萬300萬第三名100萬200萬1、半年度經(jīng)營考核排名前三，而全年排名不在前三的，半年“抵扣聯(lián)”仍有效；2、若區(qū)域公司半年、全年經(jīng)營考核排名均進前三名，按最高額享受。3、區(qū)域公司下屬項目按無效成本/罰款權(quán)重全部享受調(diào)整項-抵扣聯(lián)區(qū)域集團實施方案1、區(qū)域集團可同時享受上述各項激勵；2、半年度經(jīng)營考核排名前三，而全年排名不在前三的，半年“抵扣聯(lián)”仍有效；3、若區(qū)域集團半年、全年經(jīng)營考核排名均進前三名，按最高額享受。4、區(qū)域集團優(yōu)先抵扣其本部承擔(dān)的罰款，剩余部分按項目無效成本/罰款權(quán)重抵扣區(qū)域集團經(jīng)營考核排名激勵區(qū)域集團考核排名半年全年第一名300萬500萬第二名200萬300萬第三名100萬200萬區(qū)域集團營銷考核排名激勵區(qū)域集團考核排名全年第一名150萬第二名100萬第三名50萬區(qū)域集團融資考核排名激勵區(qū)域集團考核排名全年第一名150萬第二名100萬第三名50萬++調(diào)整項-抵扣聯(lián)分配時間及比例——操盤項目自有資金回籠首次開盤回款&可售面積至90%回款100%30%20%20%剩余首次開盤成功達到啟動會預(yù)設(shè)主要指標(biāo)條件如項目開盤達到預(yù)期目標(biāo)，且書面承諾項目后續(xù)各項節(jié)點及指標(biāo)均可完成，可在開盤后立即分配首次成就共享的50%。項目自有資金回籠預(yù)留三個月經(jīng)營性支出余額整盤銷售回款及可售面積達90%交房后半年內(nèi)，回款100%即時發(fā)放15%30%X50%=15%剩余的，達到發(fā)放要求，則統(tǒng)一到年末一次性發(fā)放15%+20%+20%±？分配節(jié)點及比例——合作項目自有資金回籠回款&可售面積至95%回款100%30%50%20%剩余股東自有資金回籠預(yù)留三個月經(jīng)營性支出余額項目簽約率達70%中梁方分配動態(tài)利潤到賬50%整盤銷售回款及可售面積達90%中梁方分配動態(tài)利潤到賬80%交房后半年內(nèi)，回款100%完成成本結(jié)算區(qū)域?qū)λ枚惤痤~承諾兜底達到發(fā)放要求，統(tǒng)一到年末一次性發(fā)放50%+20%±？組織間切分比例拿地主導(dǎo)方區(qū)域公司主導(dǎo)區(qū)域集團主導(dǎo)直屬區(qū)域公司主導(dǎo)拿地的招拍掛項目，成就共享100%歸屬于直屬區(qū)域公司。三固定四不高一不低（1053）（256614）（31）區(qū)域公司本部：60%-70%事業(yè)部：30%-40