文化旅游地產(chǎn)開發(fā)模式專題研究(討論素材)

文化旅游地產(chǎn)開發(fā)模式專題研究前言從2010年開始，一方面全國房地產(chǎn)行業(yè)受到政策的打壓，進入一個緩慢發(fā)展的階段；另一方面隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展人們收入水平的增加，國家對旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)進行政策扶持，以及推動城市化進程步伐的加快，直接帶動了對文化旅游度假產(chǎn)品的需求。在此宏觀大背景和市場需求的條件下，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始涉及或已經(jīng)將文化旅游地產(chǎn)作為未來企業(yè)發(fā)展的重要業(yè)務之一。在此行業(yè)環(huán)境下，北辰要進入文化旅游地產(chǎn)行業(yè)，將面臨以下幾個問題：文化旅游地產(chǎn)是否可以進入，進入發(fā)展的主要類型，如何轉(zhuǎn)型，面臨的問題及解決方法？等，對于以上問題我們將通過對整體宏觀市場、相關(guān)經(jīng)濟模型、國內(nèi)外典型案例及國內(nèi)成功轉(zhuǎn)型企業(yè)等研究解決以上問題，將為北辰進入文化旅游地產(chǎn)行業(yè)提供建議，包括：進入方式、類型選擇、面臨風險及解決方法等。PART1文化旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與機遇文化旅游地產(chǎn)定義文化旅游地產(chǎn)發(fā)展背景文化旅游地產(chǎn)全國發(fā)展現(xiàn)狀文化旅游地產(chǎn)發(fā)展空間文化旅游地產(chǎn)政策北辰進入建議什么是文化旅游地產(chǎn)？文化旅游地產(chǎn)——依托周邊豐富的旅游資源而建、有別于傳統(tǒng)住宅項目的集旅游、文化、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目；文化旅游地產(chǎn)特征:旅游本身就是一種文化，文化是旅游的靈魂，旅游是文化發(fā)展的重要途徑；是文化業(yè)、旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接；具有更好的自然景觀、人文景觀、建筑景觀，擁有完善的配套功能和極高的投資價值定義旅游市場年份2006年2007年2008年2009年2010年2011年國內(nèi)旅游人數(shù)(億人次)141617192126國內(nèi)旅游收入(億元)623077718749101841258019306旅游發(fā)展階段旅游形態(tài)向休閑旅游轉(zhuǎn)化進入出國旅游的增長期旅游形態(tài)開始向度假旅游升級進入度假經(jīng)濟時代隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，中國的旅游業(yè)進入快速發(fā)展期，旅游業(yè)的發(fā)展推動了文化產(chǎn)業(yè)的復興，文化旅游成為旅游業(yè)發(fā)展的重要組成部分，同時也推動了文化和旅游地產(chǎn)更緊密結(jié)合發(fā)展11年全年國內(nèi)出游人數(shù)26.4億人次，比上年增長13.2%；國內(nèi)旅游收入19306億元，增長23.6%。入境旅游人數(shù)13542萬人次，增長1.2%。其中，外國人2711萬人次，增長3.8%；香港、澳門和臺灣同胞10831萬人次，增長0.6%。國內(nèi)居民出境人數(shù)7025萬人次，增長22.4%。其中因私出境6412萬人次，增長24.5%，占出境人數(shù)的91.3%。數(shù)據(jù)來源：《中華人民共和國國家統(tǒng)計局》中國旅游形態(tài)已經(jīng)從觀光旅游向度假旅游形態(tài)轉(zhuǎn)型，形成觀光旅游、休閑旅游、度假旅游并駕齊驅(qū)的“泛旅游時代”；旅游產(chǎn)品不斷升級，文化旅游地產(chǎn)也開始向復合型發(fā)展旅游發(fā)展趨勢文化旅游地產(chǎn)發(fā)展國際慣例觀光旅游休閑旅游度假旅游2003年2006年2008年觀光旅游休閑旅游度假旅游人均GDP達到1000美元時進入旅游需求增長期，旅游形態(tài)主要是觀光旅游人均GDP2000—3000美元，旅游形態(tài)向休閑旅游轉(zhuǎn)化，進入出國旅游的增長期人均GDP3000—5000美元，旅游形態(tài)開始向度假旅游升級2011年中國人均GDP5540美元，進入度假經(jīng)濟時代人均5000美元以上開始進入成熟度假經(jīng)濟時期2011年1100美元2010美元3060美元5540美元人均GDP爆發(fā)式增長階段快速發(fā)展階段起步階段萌芽階段主要表現(xiàn)形式案例及企業(yè)投資自然、人文文化旅游地產(chǎn)類觀光旅游項目借古文化的古村、古鎮(zhèn)觀光旅游項目商業(yè)及主題公園類啟蒙發(fā)展商業(yè)與主題公園性形式地產(chǎn)綜合類啟蒙發(fā)展主題公園類、地產(chǎn)類項目爆發(fā)式增長文化旅游地產(chǎn)的發(fā)展歷程黃山、海南等擁有豐富自然資源的地區(qū)幾乎無開發(fā)商進行投資，多為政府自行開發(fā)宏村、清明上河園華僑城、中坤等開始起步發(fā)展新天地、宋城、深圳華僑城、方特歡樂世界華僑城、宋城集團、華強等云南華僑城、雅居樂清水灣華僑城、雅居樂、萬達、龍湖等紛紛進入旅游地產(chǎn)文化旅游地產(chǎn)在中國的發(fā)展主要經(jīng)歷了四個階段，自2011年以來，中國進入了爆發(fā)式增長階段，眾多實力開發(fā)商紛紛進入文化旅游地產(chǎn)開發(fā)，競爭格局初顯1990年以前1990-20002001-20102011-至今江浙明清建筑文化旅游地產(chǎn)在全國興起，全國各地爭相打出文化旅游地產(chǎn)概念，目前具有豐富歷史人文的區(qū)域為熱點發(fā)展區(qū)域全國文化旅游地產(chǎn)發(fā)展格局西北文化遺址文化主題公園安徽徽派建筑古鎮(zhèn)歷史人文資源豐富的西南、西北、華中、東部沿海地區(qū)是文化旅游地產(chǎn)發(fā)展重點區(qū)域，而又以高收入人群比較集中的一、二線城市是發(fā)展主流；歷史遺跡、人文資源、自然資源是文化旅游地產(chǎn)依托的主要資源類型少數(shù)民族文化大唐文化休閑娛樂和明清文化歷史人文宋朝文化川西民族和歷史文化休閑娛樂文化政策環(huán)境文化旅游產(chǎn)業(yè)作為十二五規(guī)劃中“戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)”，已經(jīng)成為地方政府保增長和中央政府提出擴內(nèi)需政策的重要戰(zhàn)略布局，受到各地各級政府高度重視傳統(tǒng)住宅在未來一段時間內(nèi)，房產(chǎn)調(diào)控將在高壓態(tài)勢中趨于制度化，傳統(tǒng)住宅市場將逐步下行2011年全國超過120個城市出臺了房價調(diào)控目標，48個大中城市出臺了“限購令”，40個城市出臺了針對樓盤的強制“限價令”2012年全國兩會期間，溫家寶總理表示，目前一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位，調(diào)控不能放松。李克強副總理在“中國發(fā)展高層論壇2012年會”上明確表示：中國的經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)變刻不容緩文化產(chǎn)業(yè)明確文化產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展布局中的重要戰(zhàn)略地位2009年國務院審議通過第一部文化產(chǎn)業(yè)專項規(guī)劃《文化產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃》2010年十七屆五中全會提出推動文化產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的建議2011年十七屆六中全會《國家“十二五”時期文化改革發(fā)展規(guī)劃綱要》旅游產(chǎn)業(yè)推動旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)帶動作用，深度開發(fā)文化旅游2009年《國務院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的建議》2010年《意見工作分工方案》提出培育新的旅游消費熱點2011年3月十二五規(guī)劃提出“推動旅游業(yè)特色化發(fā)展和旅游產(chǎn)品多樣化發(fā)展，全面推動生態(tài)旅游，深度開發(fā)文化旅游”文化產(chǎn)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)地產(chǎn)逐步退出發(fā)展核心戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)逐步形成預計中國的旅游高速發(fā)展期為未來的10~15年發(fā)展時間保守估計，中國旅游地產(chǎn)的市場總量為1500~2500億美元發(fā)展空間旅游地產(chǎn)向文化旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型是必然趨勢發(fā)展趨勢進入建議建議：從文化旅游地產(chǎn)發(fā)展空間、時間和趨勢來看：建議北辰進入文化旅游地產(chǎn)開發(fā)建議北辰集團進入文化旅游地產(chǎn)開發(fā)PART2地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類型與特點企業(yè)分類市場轉(zhuǎn)型分析企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展北辰企業(yè)戰(zhàn)略建議企業(yè)分類及特征支柱戰(zhàn)略型華僑城：長期以來一直堅持“旅游+地產(chǎn)”的雙輪驅(qū)動模式，實行兩者優(yōu)勢互補，實現(xiàn)收益最大化，從而使其擁有較多的實戰(zhàn)經(jīng)驗和豐富的產(chǎn)品線中坤：偶得宏村項目成為企業(yè)邁入旅游地產(chǎn)行業(yè)契機，隨后的發(fā)展過程積累了大量的旅游地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗；現(xiàn)在中坤進入了專精化發(fā)展階段，專攻地產(chǎn)和旅游項目分支策略型華強：以文化科技產(chǎn)業(yè)、電子信息高端服務業(yè)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、高科技電子制造業(yè)等為主導的多元化產(chǎn)業(yè)格局，以其強有力的產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢發(fā)展主題公園類文化旅游地產(chǎn)萬達：以綜合地產(chǎn)開發(fā)作為支柱產(chǎn)業(yè)，近期在國內(nèi)外頻繁拿地，將旅游地產(chǎn)作為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移性新增業(yè)務置信：以地產(chǎn)開發(fā)為核心，多元化發(fā)展，低價儲備土地，較早進入文化旅游地產(chǎn)行業(yè)機會偶得型方興地產(chǎn)：以寫字樓、酒店等物業(yè)開發(fā)為主營業(yè)務，通過并購金茂集團等，機會偶得旅游地產(chǎn)項目，至此方興涉足于文化旅游地產(chǎn)中弘：通過通過各種控股ST科苑，借殼上市，涉及文化旅游地產(chǎn)；近期大量拿地，開始從機會偶得型向分支策略型轉(zhuǎn)變將文化旅游產(chǎn)業(yè)作為公司的主營業(yè)務將文化旅游產(chǎn)業(yè)作為公司的分支盈利業(yè)務通過并購,借殼上市等手段涉及文化旅游行業(yè)根據(jù)重點企業(yè)的戰(zhàn)略，我們把企業(yè)分為三類：支柱戰(zhàn)略型、分支策略型、機會偶得型開發(fā)企業(yè)項目名稱區(qū)位規(guī)模投資額時間節(jié)點萬達集團長白山國際旅游度假區(qū)長白山占地18.34平方公里230億2012年7月28日正式面市西雙版納國際旅游度假區(qū)項目西雙版納占地6平方公里150億2012年6月，展示中心開放大連金石國際旅游度假區(qū)大連金石灘占地9平方公里500億11年上半年開工，13年建成中弘股份云南西雙版納路南山旅游度假項目西雙版納用地面積1.47萬畝150億2012年4月簽訂開發(fā)協(xié)議山東微山湖國際旅游島項目微山湖用地面積5000畝不少于100億2012年4月簽訂開發(fā)協(xié)議御馬坊國際生態(tài)度假城北京平谷占地2000余畝近百億開工時間2012年3月海口市東海岸如意島?？谑?.12平方公里土地成交價30億（聯(lián)合中鐵共同出資）2012.5.23與中鐵聯(lián)手拿地中坤集團云南普洱項目云南普洱60平方公里總投資500億（由中坤牽頭）2012.4簽署合作框架協(xié)議華強集團南通方特城市樂園及華強城項目南通占地約60萬平米，建筑面積約140萬平米18億2012年年底開園方興地產(chǎn)金茂雪山語麗江市古城區(qū)700畝26億2012年1月簽訂開發(fā)協(xié)議崖州灣三亞崖州灣1500畝（海域3000畝）共同出資180億2012年4月簽訂開發(fā)協(xié)議成都置信成都國際醫(yī)學城成都市溫江區(qū)占地面積約30余平方公里200億2008年立項,周期12年華僑城蘇河灣上海閘北區(qū)占地3.19平方公里130億2010年拿地各標桿企業(yè)取地范圍多位于景觀資源比較豐富的區(qū)域，相對遠離城市中心，雖然投資額很大，但取地規(guī)模多以“平方公里”級計算，因此，地價相對較為便宜，在一定程度上，均實現(xiàn)低成本擴張各大企業(yè)動態(tài)企業(yè)發(fā)展及轉(zhuǎn)型因素總結(jié)方興地產(chǎn)：以寫字樓、酒店等物業(yè)開發(fā)為主營業(yè)務，通過并購金茂集團獲取其旗下旅游地產(chǎn)項目，開始涉足于旅游地產(chǎn)中弘股份：通過借殼上市，沖破資金束縛，進軍旅游地產(chǎn)，將文化旅游地產(chǎn)作為房地產(chǎn)主要業(yè)務之一萬達集團：以商業(yè)地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，出于規(guī)避政策風險、儲備公司核心競爭優(yōu)勢，做出向文化旅游地產(chǎn)進軍的策略華強集團：以文化科技產(chǎn)業(yè)、電子信息服務業(yè)、房地產(chǎn)、電子制造業(yè)等為主導的多元化產(chǎn)業(yè)格局，借助政策對文化產(chǎn)業(yè)的扶持，以其強有力的產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢發(fā)展主題公園類文化旅游地產(chǎn)中坤集團：偶得宏村項目獲取巨大利潤空間和成功經(jīng)驗之后，開始將文化旅游地產(chǎn)作為核心支柱產(chǎn)業(yè)華僑城：鑒于政策調(diào)控的影響、平衡地產(chǎn)業(yè)務風險的考慮以及中共十七屆六中全會對文化產(chǎn)業(yè)的扶持，華僑城向“文化+旅游+地產(chǎn)+商業(yè)+娛樂+傳媒+……”的現(xiàn)代綜合服務業(yè)進軍各標桿企業(yè)或出于規(guī)避樓市政策調(diào)控風險、或出于儲備核心競爭優(yōu)勢、或出于沖破資金束縛等因素的考量，均做出向開辟文化旅游地產(chǎn)業(yè)務或向文化旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的策略置信集團：以地產(chǎn)開發(fā)為核心多元化發(fā)展，出于對政策面及土地作為稀缺生產(chǎn)要素考慮，多渠道拿地，低價儲備土地，較早進入文化旅游地產(chǎn)行業(yè)PART3文化旅游地產(chǎn)分類及模式研究文化旅游地產(chǎn)模式分類文化旅游地產(chǎn)模式特征分析文化旅游地產(chǎn)模式案例研究文化旅游地產(chǎn)模式總結(jié)分析根據(jù)文化旅游地產(chǎn)的定義，文化旅游地產(chǎn)可以分為兩大類：文化旅游地產(chǎn)模式分類傳統(tǒng)地產(chǎn)+資源類資源強勢類利用強勢的自然景觀資源，進行地產(chǎn)開發(fā)為主資源借勢類外部自然資源較為缺乏，主要通過后期整合和重新打造資源類文化類主要借助歷史建筑、遺跡等進行旅游產(chǎn)品開發(fā)，主要有商業(yè)和酒店等主題公園類借助區(qū)域資源進行旅游產(chǎn)品開發(fā)傳統(tǒng)地產(chǎn)+資源強勢類定義：位于歷史人文和自然景區(qū)周圍，依托歷史人文和自然景區(qū)的文化旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，如：隆鑫花漾的山谷、黃山德懋堂。背景：1979年，鄧小平訪美歸來發(fā)表大力發(fā)展旅游業(yè)講話背景：1998-2006年，長假制實行，旅游市場蓬勃發(fā)展，旅游地產(chǎn)投資風起云涌背景：2007-今，傳統(tǒng)景區(qū)市場飽和，相關(guān)環(huán)境保護法規(guī)出臺景點一次開發(fā)景點二次開發(fā)景區(qū)外圍借勢開發(fā)我國文化旅游地產(chǎn)類旅游地產(chǎn)在1979年國家首次提出大力發(fā)展旅游業(yè)的契機下，逐步深化開發(fā)強度，由內(nèi)而外，至今已發(fā)展到第三階段借勢景點外圍打造產(chǎn)品發(fā)展歷程分類特征代表景區(qū)自然景觀九寨溝、黃山、張家界、三亞等歷史人文承德避暑山莊、麗江古城、武當山等民族風俗云南民族村、中國民俗文化村等都市風光北京、上海、南京、成都等田園風光西江千戶苗寨、南寧八桂田園風光區(qū)等當前外圍借勢開發(fā)文化旅游地產(chǎn)的主要特征發(fā)展歷程與分類特征區(qū)域條件經(jīng)濟、消費水平整體經(jīng)濟水平相對發(fā)達，旅游業(yè)發(fā)展速度快人均可支配收入較高，追求生活品質(zhì)，有較強的消費能力和意愿如：成都（人均GDP達7000美元，位西部之首）、昆明（昆明GDP總量占云南全省近30%）區(qū)域人口一二級客源市場（當?shù)乜驮矗┱急容^高，所以區(qū)域人口基數(shù)要求較大如：武隆花漾山谷（重慶市人口3144.23萬），云南民族村（昆明人口726萬，云南全境人口4596萬）交通情況對交通條件要求高一、對外交通發(fā)達：有機場、鐵路等外聯(lián)交通，便于區(qū)外客戶導入二、對內(nèi)交通便利：臨高速公路或區(qū)內(nèi)主干道，有良好的昭示性和客流聚集效應區(qū)域形象生態(tài)優(yōu)美、城市化水平高區(qū)域條件：需有較高的經(jīng)濟、生活品質(zhì)高、消費意愿較強，發(fā)達的內(nèi)外部交通，擁有生態(tài)優(yōu)越、現(xiàn)代化的區(qū)域形象開發(fā)模式文化旅游地產(chǎn)類文化旅游地產(chǎn)開發(fā)以景觀資源為依托，注重文化價值的挖掘，景點為基礎(chǔ)與主要賣點，多功能復合開發(fā)，產(chǎn)品以別墅、洋房、酒店為主不可復制景觀資源產(chǎn)品組合成功開發(fā)+=開發(fā)模式代表案例景觀資源依托驅(qū)動因素產(chǎn)品組合重慶金佛山畫家村落重慶金佛山風景名勝區(qū)自然景觀藝術(shù)家居住區(qū)、四星級酒店、800米景觀步行長廊黃山·德懋堂安徽黃山5A級風景區(qū)自然資源歷史人文別墅、五星級酒店、9個個性化會所杭州富春山居富陽市富春江山水自然資源富春別墅，度假酒店及spa，高爾夫球場，富春閣和上海t8餐廳重慶隆鑫花漾的山谷重慶武隆仙女山風景區(qū)自然景觀主題公園、住宅區(qū)（公寓、洋房、別墅）、五星級奢華度假酒店、云頂泉浴俱樂部酒店美國伯克湖公園弗吉尼亞州伯克湖自然景觀休閑文化家庭露營區(qū)、高爾夫區(qū)、家庭戶外活動區(qū)、碼頭、垂釣區(qū)資源特征文化旅游地產(chǎn)類文化旅游地產(chǎn)主要還是依托景區(qū)自然山水資源，結(jié)合當?shù)氐臍v史人文開發(fā)，主要集中在經(jīng)濟發(fā)達的沿海城市。產(chǎn)品特征度假別墅、洋房、度假酒店、產(chǎn)權(quán)式別墅酒店、主題文化公園等是其主要產(chǎn)品，產(chǎn)品布局以景點為核心。開發(fā)模式先一級開發(fā)：由政府或開發(fā)商針對旅游景區(qū)的直接開發(fā)再二級開發(fā)：依托旅游景點，以此為品牌賣點，多功能復合開發(fā)成功要素：不可復制的資源、優(yōu)惠的地價與出讓方式、依托絕對景觀優(yōu)勢為地產(chǎn)升值是景觀驅(qū)動類的核心成功因素。在此基礎(chǔ)上，打造適當?shù)闹黝}，提升項目整體的人氣與價值，實現(xiàn)地產(chǎn)項目利益最大化成功要素類型外部因素內(nèi)部因素區(qū)域條件選址策略政策環(huán)境資源條件主題定位開發(fā)模式功能組合與規(guī)劃企業(yè)資源整合能力盈利模式景點驅(qū)動類旅游業(yè)發(fā)展速度快,有較強的消費能力和意愿位于著名的景點，環(huán)境較為優(yōu)越優(yōu)惠地價、出讓方式與后期稅收優(yōu)惠等不可復制的資源優(yōu)勢是項目開發(fā)的前提與基礎(chǔ)依托景觀資源，挖掘主題，注重合作以景點為核心，開發(fā)住宅、度假類產(chǎn)品主要以景觀旅游功能+地產(chǎn)功能為主資金實力、融資渠道、營銷渠道景點旅游、度假產(chǎn)品的銷售重要性重要不重要風險分析對景區(qū)資源依賴程度高，受特定資源條件的約束近年來國家對環(huán)境的保護越來越重視，對景區(qū)項目開發(fā)的限制要求較多此類項目旅游配套功能物業(yè)較多，后期持有物業(yè)比重較高成功與風險要素文化旅游地產(chǎn)類成功與風險要素分析案例研究——隆鑫花漾的山谷項目概況項目地址：武隆縣仙女山石梁子村物業(yè)形態(tài)：公寓、洋房、別墅占地面積：1600余畝建筑面積：61萬方建筑風格：西班牙風格當期價格：6700元/m2（三期洋房）容積率：0.58總戶數(shù):4000余戶當前情況：一、二期已售罄，交房入住，目前三期山景洋房在售，價格6700元/m2隆鑫花漾的山谷位于被譽為“東方瑞士”的武隆仙女山新區(qū)，占地千余畝，擁有3200米絕世凌空崖線景觀；建設(shè)包括超五星級奢華度假酒店、云頂泉浴俱樂部酒店、五大主題公園等度假物業(yè)組團五大主題公園①森林公園：包括徒步道、電瓶車道、峰頂練拳場②懸崖公園——觀山谷景臺、木棧道、原生態(tài)灌木，懸崖沙灘休息區(qū)、燒烤區(qū)、光的教堂③月光營地—帳篷旅館、懸崖草坡劇場、自助野餐④運動公園——6個網(wǎng)球場、山地自行車道、10個室外羽毛球場、1個籃球場、2個沙灘排球場、徒步道、兒童生態(tài)游戲場⑤青青農(nóng)場——無污染蔬菜及家禽、寄養(yǎng)農(nóng)田超五星奢華別墅酒店云頂泉浴俱樂部酒店月光營地帳篷酒店三大奢華酒店定義：通過對項目資源的整合，以打造凝聚當?shù)靥氐穆糜萎a(chǎn)品配套為驅(qū)動，主要開發(fā)度假居住類產(chǎn)品，集商、住、辦于一體的多功能、高復合型的文化旅游綜合體開發(fā)模式，如成都國色天鄉(xiāng)、東部華僑城、雅居樂清水灣。傳統(tǒng)地產(chǎn)+資源強勢類背景：2003-2007，華僑城上市，開始構(gòu)建資本運作平臺，旅游+地產(chǎn)商業(yè)模式背景：1998-2003年，隨著旅游業(yè)的不斷發(fā)展，大量觀光景點下游地產(chǎn)入市，以酒店、餐飲為主背景：2008-今，分時度假產(chǎn)品、第二居所成為旅游地產(chǎn)發(fā)展動力觀光+地產(chǎn)娛樂體驗+地產(chǎn)休閑度假+地產(chǎn)我國資源+地產(chǎn)（復合）類文化旅游地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了早期的“觀光+地產(chǎn)”，中期“娛樂體驗+地產(chǎn)”，到目前發(fā)展火熱的“休閑度假+地產(chǎn)”文化旅游綜合體階段發(fā)展歷程分類特征打造類外部歷史人文和自然資源缺乏，主要通過文化旅游產(chǎn)品的打造成功開發(fā)的模式，這類項目投資成本高，主題創(chuàng)意難度較高。借勢類外部具有一定的歷史人文和自然資源，但不足以支撐整個文化旅游地產(chǎn)項目，需要對周邊的資源進行整合，投資成本相對較低，開發(fā)難度相對較低。當前文化旅游綜合體發(fā)展的主要特征綜合體特征主題創(chuàng)意化環(huán)境景區(qū)化產(chǎn)品休閑化空間集聚化發(fā)展歷程與分類特征區(qū)域條件經(jīng)濟、消費水平區(qū)域整體經(jīng)濟水平發(fā)達，發(fā)展速度快，在區(qū)域內(nèi)具標桿地位人均可支配收入較高，有較強的消費能力，多元文化融合，開放水平高如：深圳（改革開放窗口，GDP總量11502萬億元，全國排名第四）、成都（天府之國，人均GDP達7000美元，位西部之首）區(qū)域人口一二級客源市場（當?shù)乜驮矗┱急容^高，區(qū)域人口基數(shù)要求較大外來人口占比較高，城市化化水平較高，旅游人口總數(shù)要求較大如：成都國色天鄉(xiāng)（成都常住人口1400萬，具省會城市首位），深圳（常住人口1000萬，位列全國第四）交通情況對交通條件要求高一、對外交通發(fā)達：有機場、鐵路等外聯(lián)交通，便于區(qū)外客戶導入二、對內(nèi)交通便利：臨高速公路或區(qū)內(nèi)主干道，有良好的昭示性和客流聚集效應區(qū)域形象區(qū)域標桿、文化多樣性、充滿活力區(qū)域條件：需有較發(fā)達的經(jīng)濟水平、龐大的常住及旅游人口支撐，發(fā)達的內(nèi)外部交通，擁有標桿城市、充滿活力、文化多元的區(qū)域形象區(qū)位資源主題創(chuàng)意產(chǎn)品組合成功開發(fā)+=開發(fā)成功模式郊區(qū)化大盤項目，旅游產(chǎn)品配套驅(qū)動，主題功能具有可復制性和多元化的特征，產(chǎn)品線豐富，個性化產(chǎn)品提升項目價值開發(fā)特征案例用地規(guī)模區(qū)位資源大眾型產(chǎn)品個性化產(chǎn)品芙蓉古城810畝川西文化別墅、商業(yè)街、酒店民俗文化表演中心、婚慶中心、影視拍攝中心川西風味小吃一條街、芙蓉客棧東部華僑城13500畝海景資源海景別墅、酒店、商業(yè)街、SPA節(jié)目表演、生態(tài)主題公園雅居樂清水灣15000畝海景資源海景別墅、洋房、酒店式公寓、商業(yè)街、會所游艇碼頭、水上運動中心、高爾夫球場、溫泉度假區(qū)、民俗風情園、娛樂中心云南華僑城12000畝山水資源別墅、酒店、商業(yè)街、溫泉公園法國風情小鎮(zhèn)、飛虎隊酒吧、山頂觀光塔廣場、鍵陀羅生態(tài)化谷、滇越鐵路主體公園萬福精舍開發(fā)要素先做旅游后做地產(chǎn)，遠郊大盤型項目，文化多元化，旅游產(chǎn)品配套驅(qū)動，文化價值挖掘，產(chǎn)品線豐富，具有可復制性。產(chǎn)品特征高端產(chǎn)品為主，景觀公寓、別墅、酒店為主，文化主題個性化產(chǎn)品提升項目價值。區(qū)位資源既有自然資源，也有可挖掘的人文資源，自然資源離城、文化融城成功要素：項目一般位于自然資源和歷史人文比較優(yōu)越的區(qū)域，凝聚地方特色打造涵蓋多層次的主題創(chuàng)意旅游綜合體。以先旅游后地產(chǎn)的開發(fā)模式，通過對旅游產(chǎn)品配套的打造提升旅游功能，推動項目居住類度假產(chǎn)品的銷售，實現(xiàn)項目的滾動開發(fā)，最終實現(xiàn)項目的投資利潤收益成功要素類型外部因素內(nèi)部因素區(qū)域條件選址策略政策環(huán)境資源條件主題定位開發(fā)模式功能組合與規(guī)劃企業(yè)資源整合能力盈利模式資源重塑類經(jīng)濟發(fā)達，在區(qū)域內(nèi)具標桿地位城市近郊或遠郊，大規(guī)模土地稅收優(yōu)惠和城市基礎(chǔ)配套建設(shè)支持自然資源和可挖掘的歷史人文資源多層次的主題定位，特色化，協(xié)同化以旅游產(chǎn)品配套為驅(qū)動，滾動開發(fā)滿足客戶需求多種功能相結(jié)合資金實力、融資渠道、外包業(yè)務能力以旅游驅(qū)動居住類度假產(chǎn)品銷售重要性重要不重要風險分析項目開發(fā)周期過長，受外部因素影響較大前期資金需求量較大，資金運作能力要求較高企業(yè)資源整合能力要求高，風險控制能力強成功與風險要素資源+地產(chǎn)（復合）類成功與風險要素分析項目名稱三亞清水灣開發(fā)商雅居樂項目位置海南省陵水縣英州鎮(zhèn)建筑面積900萬㎡占地面積1.5萬畝物業(yè)類型酒店式公寓、臨海別墅、海景公寓、多層住宅、酒店、商鋪、公寓、別墅容積率總體0.9（一期0.3）銷售價格15000元-20000元（精裝修）雅居樂清水灣——借勢海南的自然資源和旅游資源，由單一開發(fā)主體打造超大規(guī)模綜合旅游度假區(qū)的成功典范案例研究——雅居樂清水灣（借勢類）基本情況酒店區(qū)游艇碼頭酒店綜合居住區(qū)綜合居住區(qū)（規(guī)劃中）高爾夫球場綜合居住區(qū)高爾夫球場綜合居住區(qū)（規(guī)劃中）居住區(qū)綜合居住區(qū)（規(guī)劃中）高爾夫球場酒店游艇碼頭綜合居住區(qū)商業(yè)街海濱沙灘浴場國色天鄉(xiāng)新城位于成都近郊，通后旅游主題營造，大造林涵蓋主題旅游、休閑度假、高端商務居住的旅游地產(chǎn)項目2005年由成都置信開發(fā)，項目計劃總投資約人民幣40億元，建設(shè)周期約5年。占地6232畝，位于成都市西貴之地城西溫江區(qū)萬春鎮(zhèn)國家級生態(tài)示范區(qū)包括四座由國際頂級娛樂集團設(shè)計的一流的主題樂園；2300余畝規(guī)模的高尚住宅區(qū)，1.5公里主題商業(yè)風情重鎮(zhèn)，1座大型五星級酒店，一座匯集各類時尚運動的戶外運動主題樂園全面兼容“食、住、行、游、娛、購、療、學”等功能業(yè)態(tài)，創(chuàng)新形成全球風情商業(yè)建筑群區(qū)以“花文化”為主題的國際化游樂勝地，打造中國第一個“國際花文化中心”案例研究——國色天鄉(xiāng)（打造類）項目概況成都市中心溫江區(qū)國色天鄉(xiāng)3公里鄯縣20公里芙蓉大道風溪大道成溫高速光華大道——通市中心國色天鄉(xiāng)成為溫州區(qū)的旅游名片文化類-借古文化類定義：對歷史上存在的歷史遺跡、古城、古鎮(zhèn)、古村等進行保護性開發(fā)或者1:1還原，營造過去的生活方式或社會形態(tài)的文化旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，如：宏村、清明上河園。區(qū)域條件經(jīng)濟、消費水平區(qū)域整體經(jīng)濟水平一般人均可支配收入一般（還原性開發(fā)需有一定的消費能力）如：西安市（GDP總量3864億元、人均GDP45633元，全國排名88，處于中游）、安徽?。ㄈDP總量15110億元，在全國省級處中下游）區(qū)域人口一二級客源市場（當?shù)乜驮矗┱急容^少，對區(qū)域人口基數(shù)要求較小旅游人口總數(shù)要求較大如：西安市（人口846萬,接待游客6553萬人次），開封市（人口500萬，接待游客3901萬人次）交通情況由于主要客群來自外區(qū)域，所以對交通條件苛刻一、對外交通發(fā)達：有機場、鐵路等外聯(lián)交通，便于區(qū)外客戶導入二、對內(nèi)交通便利：臨高速公路，有較好的直達性與便利性區(qū)域形象歷史悠久、文化深厚、擁有人文號召力區(qū)域條件：對區(qū)域的經(jīng)濟、消費水平、人口條件較低，但對交通條件較為苛刻，需要有“歷史悠久、文化深厚、擁有人文號召力”的區(qū)域形象開發(fā)模式案例開發(fā)模式產(chǎn)品形態(tài)延伸開發(fā)盈利模式麗江束河古鎮(zhèn)保護開發(fā)商鋪、客棧、酒吧、休閑中心、景點別墅式產(chǎn)權(quán)酒、別墅門票收入、活動受投入、別墅銷售收入浙江桐鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)保護開發(fā)商鋪、酒店、景點商業(yè)街、酒店門票收入、酒店、商業(yè)銷售、商鋪租金昆山千燈古鎮(zhèn)保護開發(fā)商業(yè)、景點別墅門票收入、商鋪租金收入、別墅銷售收入浙江南潯古鎮(zhèn)保護開發(fā)商業(yè)、景點\門票收入、商業(yè)租金、活動收入安徽宏村保護開發(fā)景點、酒店、寺廟節(jié)目表演、別墅、墓地門票、酒店收入、別墅銷售收入、墓地出讓收入、演出收入杭州宋城還原開發(fā)商業(yè)、景點節(jié)目表演、地產(chǎn)開發(fā)門票收入、商業(yè)租金收入、表演收入、房地產(chǎn)開發(fā)收入開封清明上河園還原開發(fā)景點、客棧、商鋪節(jié)目表演門票收入、節(jié)目表演、租金收入、自營收入歷史人文發(fā)掘保護延伸房地產(chǎn)開發(fā)成功開發(fā)+=開發(fā)成功模式開發(fā)特征集中在古鎮(zhèn)、古村類開發(fā)，以保護開發(fā)為主，開發(fā)投資較少，政府參與和主導。產(chǎn)品形態(tài)景點、商鋪、酒店是目前古鎮(zhèn)開發(fā)的主要產(chǎn)品，延伸房地產(chǎn)產(chǎn)品主要以度假類酒店、別墅為主。盈利模式門票收入、酒店運營收入、商鋪租金收入是主要的長期盈利模式，延伸的房地產(chǎn)開發(fā)是實現(xiàn)快速回現(xiàn)的方式。保護性開發(fā)為主，景點、商業(yè)街、酒店是主要的產(chǎn)品形態(tài)，以長期持有為主要運營模式，延伸開發(fā)以快速回現(xiàn)的住宅類產(chǎn)品為主成功要素：對所挖掘出的歷史人文資源，打造的文化主題定位是借古文化類的核心成功因素。在此基礎(chǔ)上，功能組合規(guī)劃與企業(yè)資金實力能夠最大程度的確保項目的成功開發(fā)成功要素類型外部因素內(nèi)部因素區(qū)域條件選址策略政策環(huán)境資源條件主題定位開發(fā)模式功能組合與規(guī)劃企業(yè)資源整合能力盈利模式借古文化類區(qū)域的經(jīng)濟、消費水平、人口條件較低位于擁有深厚歷史文化底蘊的區(qū)域，且交通便利當?shù)卣院畏N形式合作參與到古鎮(zhèn)開發(fā)中來需要不可復制的歷史人文資源打造具有歷史沉淀，歷史意義的文化主題，喚醒人們對古文化的重視與保護以人文資源為核心，打造能夠引起人們共鳴的歷史景點景點、商鋪、酒店是保護性開發(fā)的主要產(chǎn)品資金實力、融資渠道、營銷渠道，對外包專業(yè)管理團隊的整合與把控以門票收入、酒店運營收入、商鋪租金收入為主重要性重要不重要風險分析對歷史文化建筑資源依賴程度高，受特定資源條件的約束近年國家對歷史文化的開發(fā)限制條件越來越多，開發(fā)過程中容易受到政策的影響項目在建成后才能實現(xiàn)投資回報，且還原性開發(fā)前期投資較大；項目只通過旅游產(chǎn)品的盈利而沒有地產(chǎn)類產(chǎn)品快速回現(xiàn)的話，回收周期較長成功與風險要素借古文化類成功與風險要素分析位于安徽黔縣，由中坤集團承建開發(fā)，定位為古村落型旅游度假區(qū)，被聯(lián)合國教科文組織認定為世界文化遺產(chǎn)，是國家4A級旅游景區(qū)案例研究——宏村區(qū)位：宏村位于安徽省黔縣東北部，村落面積19.11公頃，宏村建于南宋紹熙年間（公元1131年）布局：整個村子呈“?！毙徒Y(jié)構(gòu)布局，被譽為當今世界歷史文化遺產(chǎn)的一大奇跡發(fā)展歷程歷經(jīng)800余年風雨歷程，宏村到上個世紀80年代時已經(jīng)滿目瘡痍，昔日風光不再，1997年，北京中坤投資集團有限公司開始承建修復宏村危舊房、修通道路宏村整體環(huán)境改造租賃政府招待所、配套設(shè)施打造度假概念提出效益產(chǎn)生土地運作、資本運作，經(jīng)濟效益、社會效益項目概要盈利模式設(shè)計定義：以歷史建筑、人文底蘊及現(xiàn)代文化為基礎(chǔ)，挖掘旅游價值，以商業(yè)街為主要表現(xiàn)形式的文化旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，上海新天地、成都錦里。文化類-文化商業(yè)類區(qū)域條件經(jīng)濟、消費水平區(qū)域整體經(jīng)濟水平高人均可支配收入高，需要有較強的消費能力如：上海市（GDP總量19159億元，全國居首）、南京市（人均GDP76774元，排名26）、長沙市（人均GDP79773元，排名23）區(qū)域人口一二級客源市場（當?shù)乜驮矗┱急容^大，對區(qū)域人口基數(shù)要求較高旅游人口總數(shù)要求較小如：上海市（人口2300萬），南京市（人口800萬），長沙市（人口704萬）交通情況對外交通條件不高，對內(nèi)交通要求較高對內(nèi)交通便利：項目多處于城市中心，需要有較好的交通便捷性區(qū)域形象經(jīng)濟發(fā)達、文化豐富、擁有城市影響力區(qū)域條件：在區(qū)域經(jīng)濟和人口上有較為苛刻的條件，均要求較為發(fā)達，以提供較強的商業(yè)支撐力，對內(nèi)交通要求便利，需要擁有“經(jīng)濟發(fā)達、文化豐富、擁有城市影響力”的區(qū)域形象開發(fā)模式案例類型規(guī)模功能配置運營模式上海新天地石窟門+商業(yè)6萬方零售：餐飲：休閑娛樂：其他42％：38％：20％：10%只租不售，經(jīng)營者和管理者分離三里屯village藝術(shù)建筑+商業(yè)17萬方服飾：娛樂：餐飲：其他77％：11％：6％：6%租售結(jié)合的模式北京798文化藝術(shù)+商業(yè)22.5萬方藝術(shù)：餐飲業(yè)：時尚業(yè)：設(shè)計50％：20％：20％：10%只租不售成都.錦里古街三國文化+商業(yè)0.8萬方零售：餐飲：特色小攤：客棧46％：24％：20％：4%只租不售北京南鑼鼓巷文化創(chuàng)意+商業(yè)\創(chuàng)意及零售：酒吧咖啡：服飾35％：25％：25％只租不售天津鼓樓文化街三國文化+商業(yè)7萬方古董：購物：餐飲：工藝品28％：27％：20％：15%只租不售南京1912民國建筑+商業(yè)3萬方餐飲：酒吧：休閑40％：40％：10％只租不售，經(jīng)營者和管理者分離豫園旅游商城明清建筑+商業(yè)10萬方零售：餐飲：文化：娛樂40％：16％：18％：19%只租不售，經(jīng)營者和管理者分離城市歷史文化驅(qū)動合理業(yè)態(tài)配置成功開發(fā)+=成功開發(fā)模式以歷史文化驅(qū)動，合理的業(yè)態(tài)配置和鮮明的主題定位是該類項目成功的關(guān)鍵因素；功能以購物、餐飲、酒吧、休閑娛樂為主開發(fā)要點城市歷史文化驅(qū)動，歷史文化類注重保護，現(xiàn)代文化注重創(chuàng)新。主題鮮明，主要規(guī)模在10萬方以內(nèi)。功能配置休閑功能為主，購物、餐飲、酒吧、休閑娛樂為主，占到業(yè)態(tài)比例合計占到80%以上。+貼合市場的主題定位成功要素：貼和目標市場需求的主題定位及功能組合與規(guī)劃是文化商業(yè)類的核心成功要素，良好的交通、廣闊的經(jīng)濟基礎(chǔ)、消費人口密集程度將確保項目的擁有持續(xù)盈利能力成功要素類型外部因素內(nèi)部因素區(qū)域條件選址策略政策環(huán)境資源條件主題定位開發(fā)模式功能組合與規(guī)劃企業(yè)資源整合能力盈利模式文化商業(yè)類發(fā)達的經(jīng)濟基礎(chǔ)與人口基礎(chǔ)，消費能力強，商業(yè)氛圍成熟具有歷史人文、交通便捷的城市中心信貸成本、財稅優(yōu)惠，及涉及城市中心老城區(qū)的拆遷難問題區(qū)域內(nèi)稀缺且具有號召力的文化資源在此定位上的人文資源挖掘，貼近目標市場需求的定位支撐企業(yè)長期持有戰(zhàn)略業(yè)態(tài)以購物、餐飲、手工藝品、食品、娛樂為主主要商業(yè)運營團隊、旅游產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計團隊、與投資方的合作主要收入由租金、商業(yè)分成構(gòu)成重要性重要不重要風險分析持有型戰(zhàn)略，要求前期大量資本沉淀，同時較長的資本回收期，要求企業(yè)創(chuàng)新盈利模式代理人行為和短見行為造成的消費型商業(yè)對旅游型商業(yè)的擠出效應主要收入由租金、商業(yè)分成構(gòu)成，抗風險能力較差成功與風險要素文化商業(yè)類成功與風險要素分析案例研究——上海新天地投資商香港瑞安集團容積率1.8物業(yè)地址上海盧灣區(qū)太倉路181弄項目投資14億占地面積3萬方改造成本2萬元/平米建筑面積6萬方拆遷安置成本6.7億上海新天地位于城市中心區(qū)域，區(qū)位優(yōu)越；開發(fā)規(guī)模較小，前期投資較高；定位方面，改變原先的居住功能，賦予商業(yè)經(jīng)營價值，改造成集國際水平的餐飲、購物、演藝等功能的時尚、休閑文化娛樂中心項目概況經(jīng)營者和管理者分離，采取只租不售模式，后續(xù)統(tǒng)一經(jīng)營保證品質(zhì)（需要開發(fā)商資金實力、商業(yè)管理經(jīng)驗）運營模式集餐飲、購物、娛樂等功能于一身提供一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式”消費的場所上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點一個國際交流和聚會的地點功能定位兩館一廳住宅商業(yè)商住北辰實業(yè)在07年得到三角洲項目，并成為長沙當年的地王項目，商業(yè)部分成為偶得型文化商業(yè)旅游地產(chǎn)開發(fā)北辰致力于打造高端江景城市綜合體，其項目主要賣點在于其高端的定位、便捷的交通、完善的周邊配套以及北辰實業(yè)的品牌效應項目住宅面積300萬㎡，其中：酒店20萬㎡；辦公20萬㎡公寓16萬㎡；商業(yè)24萬㎡架空平臺下總建筑面積157萬㎡項目位置開福區(qū)湘江北路三段1200號（新河三角洲）開發(fā)商長沙北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)品住宅、酒店、辦公、公寓、商業(yè)占地面積約1177畝容積率4.1綠化率50%物業(yè)形態(tài)城市綜合體建筑面積537萬㎡項目方位二至內(nèi)裝修情況毛坯項目概況案例研究——北辰三角洲北辰三角洲整體項目不屬于旅游地產(chǎn)，但項目中的商業(yè)部分致力于文化商業(yè)旅游地產(chǎn)概念方向開發(fā)定義：以當?shù)貧v史、人文和自然景觀為藍本，打造以休閑度假為目的的文化精品酒店的文化旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，如：麗江悅?cè)厍f、安縵法云酒店。文化類-文化酒店類區(qū)域條件經(jīng)濟、消費水平對區(qū)域經(jīng)濟水平依存度較低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中旅游業(yè)占比較大目標客群消費能力較強如：麗江（旅游業(yè)產(chǎn)值占GDP的46.5％）、杭州（人均消費水平達9200元,位列長三角第二）區(qū)域人口二級客源市場占比較高，周邊區(qū)域人口總量較高旅游人口總數(shù)要求較大，年旅游人次穩(wěn)步增長如：麗江悅?cè)厍f（麗江市年接待旅游人次1000萬），杭州法云（杭州旅游業(yè)年均增長15%）交通情況對交通條件要求高一、對外交通發(fā)達：有機場、鐵路等外聯(lián)交通，便于區(qū)外客戶導入二、對內(nèi)交通便利：臨高速公路或區(qū)內(nèi)主干道，便于發(fā)揮客流聚集效應區(qū)域形象文化名城、生態(tài)條件優(yōu)越、旅游資源豐富區(qū)域條件：需相對發(fā)達的內(nèi)外部交通，擁有豐富多元的自然旅游資源、文化底韻深厚的區(qū)域形象案例類型規(guī)模產(chǎn)品類型運營模式主要功能麗江悅榕莊度假酒店主題型55間獨立別墅出售后統(tǒng)一管理居住、餐飲、SPA北京安縵頤和酒店主題型51間獨立別墅全部持有統(tǒng)一管理居住、文化會館、酒吧青島CHINA公社文化藝術(shù)酒店時尚型200間5層裙樓全部持有統(tǒng)一管理居住、餐飲、藝術(shù)館江蘇書香門第主題酒店地域型60間3層裙樓全部持有統(tǒng)一管理居住、餐飲、會議、娛樂杭州阿曼法云酒店地域型53間獨立別墅全部持有統(tǒng)一管理居住、SPA、餐廳、古玩店北京長城腳下的公社地域型243間別墅+裙樓全部持有統(tǒng)一管理住宿、會議、藝術(shù)、餐飲文化內(nèi)涵精準定位專業(yè)酒店管理體系成功開發(fā)+=開發(fā)模式成功開發(fā)要點裝修極其奢華考究，標準可超五星級；規(guī)模較小，客房數(shù)量有限，私密性強；面向高端人群，提供管家式服務；主題鮮明，風格迥異。功能配置以居住、餐飲、SPA等休閑養(yǎng)生功能為主，主題功能突出。由專業(yè)酒店管理機構(gòu)牽頭，把握度假題材的摘選和塑造層次，分期開發(fā)逐步開放，提供獨棟式度假客房，主題鮮明的個性化服務，及休閑養(yǎng)生為主的配套開發(fā)模式成功要素：文化酒店帶有較強的目的性旅游屬性，要求其擁有較為稀缺的旅游資源，在此基礎(chǔ)上通過引入成熟成功的酒店管理公司提供特色度假功能產(chǎn)品，平衡傳統(tǒng)酒店淡旺季贏收落差，提高酒店運營效率，特色的度假服務產(chǎn)品將會是項目持續(xù)發(fā)展的核心競爭力成功要素類型外部因素內(nèi)部因素區(qū)域條件選址策略政策環(huán)境資源條件主題定位開發(fā)模式功能組合與規(guī)劃企業(yè)資源整合能力盈利模式文化酒店類對區(qū)域經(jīng)濟依存度較低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中旅游業(yè)占比較大交通相對便利，文化底蘊深厚土地成本及財稅優(yōu)惠、旅游資源的開發(fā)權(quán)具有地域?qū)傩浴⑷宋膶虻奈幕Y源差異化、特色化,注重區(qū)域內(nèi)的協(xié)同發(fā)展由酒店管理機構(gòu)牽頭，滾動開發(fā),豐富產(chǎn)品類型引入度假設(shè)施，平衡傳統(tǒng)酒店的淡旺季利差涉及產(chǎn)品設(shè)計、營銷、公關(guān)、服務體系常規(guī)客房餐飲+特色度假重要性重要不重要風險分析投資者很容易進入這個行業(yè)中來，卻已經(jīng)很難退出這個行業(yè)目前大量競爭者進入度假酒店行業(yè)，高額利潤已經(jīng)轉(zhuǎn)化為相互之間競爭成本度假設(shè)施的更新帶來高昂的運營成本,將拉長投資回收期成功與風險要素文化酒店類成功與風險要素分析酒店位置：麗江古城束河悅榕路交通：距市中心4公里；距火車站4公里；距飛機場36公里星級：

超5星級客房數(shù)量：55間開發(fā)商：LRH（LagunaResortsandHotelsPublicCompanyLimited）設(shè)計公司：ArchitraveDesign&Planning酒店管理公司：悅榕度假酒店集團酒店開業(yè)時間：2006年3月1日麗江悅榕莊位于海拔二千米的麗江束河古鎮(zhèn)，倚傍在風景迷人的玉龍雪山腳下，擁有獨一無二的高原風光、少數(shù)民族風情和溫泉資源。案例研究——麗江悅榕莊度假酒店麗江悅榕莊所處地理位置既沿襲了悅榕營造優(yōu)雅浪漫的度假風格，但整體建筑風格又非常地方化，建造伊始就按照麗江城市規(guī)劃要求把麗江古城的建筑風格融會貫通其中，而內(nèi)部則是五星級的現(xiàn)代化酒店設(shè)施。項目概況環(huán)境建筑特色服務麗江悅榕莊通過與當?shù)丨h(huán)境、建筑特色的結(jié)合，加之自身傳統(tǒng)的特色服務，創(chuàng)造出帶有悅榕莊標志的文化度假精品酒店模式主題公園類定義：借助歷史文化或者現(xiàn)代新興主題，集諸多娛樂活動、休閑要素和服務接待設(shè)施于一體的現(xiàn)代文化旅游目的地，如：橫店影視城、蕪湖方特世界。區(qū)域條件經(jīng)濟、消費水平區(qū)域整體經(jīng)濟水平發(fā)達，或發(fā)展速度快人均可支配收入較高，有較強的消費能力如：深圳（GDP總量11502萬億元，全國排名第四，經(jīng)濟實力突出）、蕪湖（作為地級市，GDP總量1658億元，并連續(xù)8年GDP增速在15%以上）區(qū)域人口一二級客源市場（當?shù)乜驮矗┱急容^高，所以區(qū)域人口基數(shù)要求較大旅游人口總數(shù)要求較大如：廣州長?。◤V東省人口1億），蕪湖方特（安徽省人口5950萬，江蘇省人口7866萬）交通情況對交通條件要求高一、對外交通發(fā)達：有機場、鐵路等外聯(lián)交通，便于區(qū)外客戶導入二、對內(nèi)交通便利：臨高速公路或區(qū)內(nèi)主干道，有良好的昭示性和客流聚集效應區(qū)域形象經(jīng)濟發(fā)達、富有活力、城市現(xiàn)代化水平高區(qū)域條件：需有較高的經(jīng)濟、消費水平，較大的區(qū)域人口支撐，發(fā)達的內(nèi)外部交通，需要擁有“經(jīng)濟發(fā)達、富有活力、城市現(xiàn)代化”的區(qū)域形象鮮明的文化主題產(chǎn)業(yè)鏈延伸運作成功開發(fā)+=開發(fā)成功模式開發(fā)模式案例類型延伸產(chǎn)品盈利模式錦繡中華名勝微縮型節(jié)目表演、中華餐廳旅游門票+商業(yè)租金+節(jié)目表演門票上海華僑城歡樂谷影視娛樂型配套型商業(yè)為主旅游門票+商業(yè)租金方特歡樂世界影視娛樂型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)旅游門票+商業(yè)租金常州春秋淹城文化歷史型節(jié)目表演旅游門票+商業(yè)租+節(jié)目表演門票常州恐龍園綜合旅游主題型動漫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)旅游門票+動漫產(chǎn)業(yè)橫店影視城綜合旅游主題型酒店、商業(yè)、影視相關(guān)產(chǎn)業(yè)旅游門票+酒店+商業(yè)租金+影視相關(guān)產(chǎn)業(yè)東京迪斯尼主題公園綜合旅游主題型酒店、商業(yè)、影城旅游門票+手工藝品+動漫產(chǎn)業(yè)開發(fā)特征項目開發(fā)規(guī)模較大、前期投資較大、運營成本較高、管理難度較高，功能復合強、主題鮮明等特征，主要集中在較為發(fā)達的一、二線城市。功能特征具有體驗性、休閑性、娛樂性、互動性等多功能復合的特征。開發(fā)要點最大特點是對傳統(tǒng)旅游資源依賴程度低，主要通過人工景觀來實現(xiàn)景觀再造，可以進行異地復制集中在一、二線城市，對開發(fā)企業(yè)的資源整合