頂級房地產(chǎn)定價方案

19十一月2022頂級房地產(chǎn)定價方案12十一月2022頂級房地產(chǎn)定價方案1一、項目30#樓價格建議本批定價產(chǎn)品簡析市場比較法得出項目應售價格項目價格策略及價格建議一、項目30#樓價格建議2本次定價樓棟1、本次定價范圍為：30#樓，23層高層，2梯4戶，共1個單元，總計：88套房源，面積：7852.07㎡。2、產(chǎn)品以緊湊型三房為主；主力面積區(qū)間88㎡陽光三房；3、30#樓，地塊獨立，屬于項目邊緣地塊的單體樓，景觀組團匱乏，位于商業(yè)中心背后，臨近北環(huán)橋；本次定價樓棟1、本次定價范圍為：30#樓，23層高層，2梯43本次定價貨量30#整層平面戶型戶型面積套數(shù)比例A1精裝三房89.6㎡4450%A2精裝三房88.8㎡4450%合計

88100%30#樓為南北向，分為南北通透和南向戶型兩種類型，一層為架空花園，二層以上為住宅。A1為南北通透戶型，共計44套，約占總比例的50%；A2為南向戶型，共計44套，所占比例共約50%。A1A1A2A2本次定價貨量30#整層平面戶型戶型面積套數(shù)比例A1精裝三房84一、項目30#樓價格建議本批定價產(chǎn)品簡析市場比較法得出項目應售價格競品樓盤選取競品樓盤簡介競品市場比較推導市場應售價格項目價格策略及價格建議一、項目30#樓價格建議5競品項目選取策略：■競爭樓盤選取說明：競品項目選取，以直接與我項目客戶群沖突者為主；以項目區(qū)域內(nèi)的競品項目為主；以具有區(qū)域類似性和影響的產(chǎn)品的為參考?！龈偁帢潜P選取標準：近期推售或即將銷售的競爭產(chǎn)品；與項目屬性類似，客戶重疊性較大的產(chǎn)品；競品項目選取策略：■競爭樓盤選取說明：6競品項目分布情況：選取競品樓盤為：本項目三期升龍又一城九龍城方圓經(jīng)緯金晨嘉園升龍?zhí)靺R廣場13245競品項目分布情況：選取競品樓盤為：132457權重取值明細表：參考項目選取原因近期銷量走勢近期價格走勢權重升龍又一城區(qū)域內(nèi)重點競品，產(chǎn)品及客群重疊性大略有上升略漲40%益通九龍城區(qū)域內(nèi)競品，產(chǎn)品及客群重疊性較大成交不佳價格拉升30%方圓經(jīng)緯競品項目，產(chǎn)品及小部分客群重疊略有上升略漲10%金晨嘉園環(huán)線產(chǎn)品，地段環(huán)境相似，作為市場參考依據(jù)二期認籌持續(xù)上升10%升龍?zhí)靺R廣場區(qū)域內(nèi)競品，地段環(huán)境較好，客群重疊較大略有上升持續(xù)上漲10%權重取值明細表：參考項目選取原因近期銷量走勢近期價格走勢權重8競品項目——升龍又一城（40%）項目地址：高新技術開發(fā)區(qū)科學大道和長椿路交叉口項目概況：總占地面積約613畝，總建筑面積約112萬㎡；由22棟18-33層高層住宅（未含安置區(qū)）和2棟近100米高的寫字樓組成。項目產(chǎn)品：8#樓在售，40㎡，90㎡均價7300元/㎡,頂樓6500元/㎡，140㎡均價6300元/㎡。推售數(shù)量：本次推出8#樓33層兩兩個單元，2T6戶，共264套。優(yōu)惠活動：無成交均價：6800元/㎡A、B地塊商業(yè)區(qū)C地塊安置區(qū)E地塊住宅F(xiàn)地塊住宅一期8#1#2#3#4#5#6#7#一月份即將加推70多平米房源30套競品項目——升龍又一城（40%）項目地址：高新技術開發(fā)區(qū)科學9競品項目——九龍城（30%）項目位置：中原區(qū)農(nóng)業(yè)西路與桐柏路交叉口西300米項目概況：總占地面積430畝，總建筑面積100萬平米，是河南益通置業(yè)有限公司開發(fā)的集住宅、商業(yè)、商務辦公等業(yè)態(tài)的綜合建筑項目?，F(xiàn)三期正是開盤銷售。項目產(chǎn)品：70㎡（不參與首付分期）78㎡84㎡86㎡（兩房改三房）、108㎡、122㎡三房，137㎡四房推出房源：推出三期龍騰西城8#樓中單元9層、東單元17層和10#樓西單元33層，2T4戶，共236套。優(yōu)惠活動：首付分期，首付5萬，其余依次付清。成交均價：6400元/㎡競品項目——九龍城（30%）項目位置：中原區(qū)農(nóng)業(yè)西路與桐柏路10競品項目——方圓經(jīng)緯（10%）項目地址：中原桐柏路與棉紡路交會處東北項目概況：本項目分多期開發(fā)，總規(guī)模約82萬平米。一期開發(fā)的是神馳路以北，棉嵩路以東的06地塊，是以高層住宅為主的現(xiàn)代化國際居住生活區(qū)，總建面50萬平米；項目產(chǎn)品：戶型面積86㎡90㎡91㎡92㎡小三房。118㎡三房剩31層一套以及16號樓18層一套價格7200元/㎡推售數(shù)量：推出4#樓，西單元優(yōu)惠活動：開盤當天最高優(yōu)惠6%成交均價：7800元/㎡12月15日即將開盤，無排號12345678910111213141516競品項目——方圓經(jīng)緯（10%）項目地址：中原桐柏路與棉紡路交11競品項目——金晨嘉園（10%）項目地址：文化路與北環(huán)路交匯處向北200米路西項目概況：金晨嘉園總建筑面積達20萬平米，以高端居住和精品商業(yè)為主體，46.1%綠化率，35000㎡園林，2000㎡中央湖景。金晨嘉園一期售罄，二期11月底開盤。項目產(chǎn)品：85㎡-88㎡兩房、85㎡可變?nèi)浚?32㎡四房。推售數(shù)量：推出2期7#、10#、11#、12#樓，共554套,11#2T3戶，其余均為2T4戶。優(yōu)惠活動：認籌當天一萬抵三萬整體均價：7500元/㎡79111211月17日認籌，推出房源554套，當天認籌420組，到訪460組，至今排號到600多號810競品項目——金晨嘉園（10%）項目地址：文化路與北環(huán)路交匯處12競品項目——升龍?zhí)靺R廣場（10%）項目地址：農(nóng)業(yè)路嵩山北路交叉口向西100米項目概況：天匯廣場總建筑面積達185萬平米，項目涵蓋高層住宅、電梯洋房、集中商業(yè)、品質(zhì)教育等多種物業(yè)形態(tài)于一體。屬于大型城市綜合體。項目產(chǎn)品：高層88㎡小三房、117㎡三房。推售數(shù)量：推出1期1#、2#、3#、4#、5#樓，共554套,11#2T3戶，其余均為2T4戶。優(yōu)惠活動：購房最高可享受4萬元購房基金，88平小三房可享受2萬元購房基金。預計2015年交房。整體均價：7200元/㎡（三房）競品項目——升龍?zhí)靺R廣場（10%）項目地址：農(nóng)業(yè)路嵩山北路交13市場比較：競品樓盤地段及配套對比分析（一）區(qū)域類比本項目與競品差距最大的因素在于片區(qū)發(fā)展、區(qū)域配套、及交通的便捷性。

本項目升龍又一城益通九龍城方圓經(jīng)緯金晨嘉園升龍?zhí)靺R廣場項目區(qū)位100101103105105103地段印象10010110310610799交通方便度100102103104105101周邊自然環(huán)境10010398102103101居住氛圍1009910310310299教育方便度100103103105101100生活方便度100102103107107104未來城市規(guī)劃100103102107105102周邊繁華度100102102104102101周邊噪音100102100100100102綜合分值100010181020104310371012區(qū)域評分100101.8102104.3103.7101.2市場比較：競品樓盤地段及配套對比分析（一）區(qū)域類比本項目與競14項目與各競品相比，所具備的劣勢大于優(yōu)勢；市場比較：競品樓盤產(chǎn)品等對比分析（二）項目類比

本項目升龍又一城益通九龍城方圓經(jīng)緯金晨嘉園升龍?zhí)靺R廣場地塊規(guī)模100104101102101101項目規(guī)劃100103101103102101本批產(chǎn)品位置10010310110110399戶型設計10010010010110199園林景觀10010110210210297產(chǎn)品附加值10010099101101100智能化設備10010299102101102發(fā)展商品牌100102100101100102物業(yè)管理10010199101101101工程進度100103102101102102綜合分值100010191004101510141004項目評分100101.9100.4101.5101.4100.4項目與各競品相比，所具備的劣勢大于優(yōu)勢；市場比較：競品樓盤產(chǎn)1530#樓綜合修正市場價通過5個競品項目加權平均，得出30#樓市場比準價為：6160元/㎡根據(jù)各項目競爭情況，取各項目權重系數(shù)，根據(jù)加權市場比較法，項目合理的市場售價為：6160元/㎡+700元/㎡（裝修）=6860元/㎡對比項本項目升龍又一城益通九龍城方圓經(jīng)緯金晨嘉園升龍?zhí)靺R廣場銷售價格——68006400720075007200修正價(元/㎡)——61885888640863756408權重100%40%30%10%10%10%綜合市場價6160.72475.21766.4640.8637.5640.830#樓綜合修正市場價通過5個競品項目加權平均，得出30#樓16一、項目30#樓價格建議本批定價產(chǎn)品簡析市場比較法得出項目應售價格項目價格策略及價格建議建議項目策略價格一、項目30#樓價格建議17項目推售分析：產(chǎn)品特性：介于30號樓地塊的獨立性，及其周邊環(huán)境的差異（商業(yè)中心、果品市場），周邊噪音較大，占有景觀資源較匱乏，客戶群認可度較低，尤其30#樓為獨立單位。工程節(jié)點：項目30號樓尚未開工，施工形象較差，且不具備辦理預售證及簽約標準，客戶心理接受度較低，交房時間預計在2015年上半年，時間跨度近3個年頭，項目剛需購房的主群體，抗性較大。市場情況：周邊市場均略有漲幅，產(chǎn)品同質(zhì)化較嚴重，市場進入年底沖量階段，周邊項目促銷力度不斷加大，客戶觀望對比心態(tài)劇增；綜合考慮市場及項目特性，建議本批產(chǎn)品定價以利潤最大化為主，采取高開平走的策略，樹立項目品牌。項目推售分析：產(chǎn)品特性：介于30號樓地塊的獨立性，及其周邊環(huán)1826272829本項目三期住宅自2011年10月推售開始，歷時一年時間全面售罄。項目三期銷售情況：戶型銷售均價去化A16558元/㎡100%A26247元/㎡100%三期同類戶型價格及去化情況樓棟銷售均價去化29號樓6233元/㎡100%28號樓6283元/㎡100%26#、27號樓6283元/㎡100%三期整體銷售均價6334元/㎡100%26#、27#樓為整體定價，26#樓有兩梯北向戶型，拉低整體均價，27#樓實際均價為6400元/㎡，較28#樓上浮117元/㎡。26272829本項目三期住宅自2011年10月推售開始，歷19結(jié)合產(chǎn)品、市場及項目特征：因30#樓為獨立樓棟，且周邊噪音影響，充分考慮30#樓位置、環(huán)境及附加值等優(yōu)劣勢；1、基于市場因素考慮，支撐短平快的銷售策略，階段性利用價格，快速出貨；2、基于三期整體價格及去化情況，結(jié)合市場略有上浮，且保證快速出貨；項目價格策略：價格策略策略1：低開走量策略2：量價平衡策略3：追求利潤均價660068007003開盤銷售率85%75%60%開盤銷售套數(shù)75套左右66套左右53套開盤銷售額（億）約4500萬約4000萬約3500萬平衡考慮銷售口碑和項目利潤，鑒于項目緊剩1棟住宅，建議采取追求利潤的價格策略：建議實收均價為：7003元/㎡，較三期整體成交價上浮669元/㎡。結(jié)合產(chǎn)品、市場及項目特征：項目價格策略：價格策略策略1：低20二、項目30#樓定價說明定價原則及參考依據(jù)定價評分標準層差及附加值制定實收價格分布圖及價格優(yōu)惠措施及出街價格分布圖二、項目30#樓定價說明21定價策略：綜合考慮各戶型貨量定價，保證此批房源整體去化；因項目地塊屬性較差，臨近果品市場，客戶抗性較大；優(yōu)先考慮銷售較差房源出貨原則；充分結(jié)合產(chǎn)品特征客戶意向及需求特征。定價策略：綜合考慮各戶型貨量定價，保證此批房源整體去化；2230#樓認籌客戶分析：30#樓房源總計：88套，共計1個單元；88㎡南向三房44套，88㎡通透三房44套；12月8日正式收籌；截至2012年12月12日，4天累計認籌38組。30#樓認籌客戶分析：30#樓房源總計：88套，共計1個單元2330#樓認籌客戶意向樓層分析：從認籌客戶意向選擇樓層，可以看出，客戶選擇樓層集中在7-16層。針對樓層偏差問題，可以從價格方面引導銷售。30#樓認籌客戶意向樓層分析：從認籌客戶意向選擇樓層，可以看2430#樓認籌客戶意向房源分析：根據(jù)意向房源分析，客戶意向多集中于東戶；根據(jù)客戶意向房源占比可以看出，客戶對西邊果品市場噪音影響抗性較大。30#樓認籌客戶意向房源分析：根據(jù)意向房源分析，客戶意向多集2530#樓認籌客戶意向戶型分析：根據(jù)意向戶型分析，客戶意向戶型多集中在A1戶型；可針對戶型拉差，引導A2戶型銷售，保證整體去化。30#樓認籌客戶意向戶型分析：根據(jù)意向戶型分析，客戶意向戶型2630#樓認籌客戶意向價格分析：根據(jù)意向價格分析，客戶意向價格集中在6600元/㎡—7000元/㎡之間，占比71%；從認籌的總量來看，本項目價格因素對剛需客戶源的影響非常大。30#樓認籌客戶意向價格分析：根據(jù)意向價格分析，客戶意向價格27產(chǎn)品特點及定價考慮因素橫差四大維度：朝向：該批貨量均為正南向及南北向戶型，戶型朝向及采光效果較好；戶型：綜合考慮面積控制、使用功能、空間設置、附加值使用率；位置：本次定價30#樓，位置差別對居住品質(zhì)的影響較大；景觀：30#樓因地塊較小，無法形成景觀組團，各戶型景觀差別較小，主要以各戶型室內(nèi)的觀景效果為依據(jù)考慮。豎差：樓層差根據(jù)不同樓層適當有所區(qū)分；附加值：陽臺面積贈送等；產(chǎn)品特點及定價考慮因素橫差四大維度：28定價原則及定價基準定價原則：充分參考市場類似樓盤銷售價格及產(chǎn)品去化情況；充分區(qū)域內(nèi)競品項目銷售價格及產(chǎn)品去化；以均衡銷售為出發(fā)點，參考各戶型比例。定價基準：30#樓整體均價為：7003元/㎡定價原則及定價基準定價原則：29二、項目30#樓定價說明定價原則及參考依據(jù)定價評分標準層差及附加值制定實收價格分布圖及價格優(yōu)惠措施及出街價格分布圖二、項目30#樓定價說明30維度朝向戶型位置景觀30#樓權重20%40%25%15%四大維度設置根據(jù)30#樓的產(chǎn)品特點不同（戶型差別較大，位置、朝向次之，景觀差別較?。?，四大維度占比重如下表：原因：介于30#樓其樓棟獨立特點，充分考慮戶型舒適度及實用性，重點考慮其戶型差別；其位置和朝向的同質(zhì)化較大，均屬于優(yōu)勢范疇，所以，其戶型、朝向的緯度占比相對較大；則景觀相對劣勢，僅考慮室內(nèi)觀景角度及觀景數(shù)量。因30#樓環(huán)境的獨特性，其戶型的起著決定性作用，其次是位置、朝向，三項緯度占比為85%；景觀緯度占比15%；系數(shù)設置：－0.11至0.11（最大差別22%），介于其位置緯度占比，和其戶型、朝向的同質(zhì)化，特加大系數(shù)差別，加大權重比，以規(guī)避價格差值小的問題。維度朝向戶型位置景觀30#樓權重20%40%25%15%四大3130#朝向維度（20％）A1A1A2A2朝向20%等級評分分值10.10.02020.010.0023-0.09-0.0184-0.1-0.020朝向維度，主要考慮的因素：■客廳、臥室的南北朝向，戶型整體朝南向多少；■考慮戶型朝向是否有遮擋，主要功能空間的朝向及采光；■30#樓朝向緯度，因戶同質(zhì)性較高，其等級根據(jù)戶型朝南向的多少，約分為4個等級；■客廳臥室全南向戶型為1級，客廳及主臥超南向為2級，依此類推；30#朝向維度（20％）A1A1A2A2朝向20%等級評分分3230#戶型維度（40％）A1A1A2A2戶型40%等級評分分值10.10.0402-0.1-0.040戶型維度，主要考慮的因素：■30#樓戶型差異化較大，所以，戶型緯度等級標準，依據(jù)30#戶型為基準設置為2級；■戶型緯度，側(cè)重考慮其戶型的內(nèi)部結(jié)構、實用性、功能性及戶型布局，作為戶型緯度評分的依據(jù)。30#戶型維度（40％）A1A1A2A2戶型40%等級評分分3330#位置維度（25％）A1A1A2A2位置25%等級評分分值10.10.02520.010.0033-0.06-0.0154-0.1-0.025位置維度，主要考慮的因素：■介于30#樓的獨立性，其房源位置對其價值起著決定性的作用，所以，位置緯度設置為4個等級，便于更準確細分；■以地塊西側(cè)為基準，最西側(cè)為最差值，偏東側(cè)為最高值，依此類推，戶型偏南向和東向，為最高值，純南向且東戶次之，由西至東依此類推。30#位置維度（25％）A1A1A2A2位置25%等級評分分3430#景觀維度（15％）A1A1A2A2景觀15%等級評分分值10.10.01520.010.0023-0.09-0.0144-0.1-0.015景觀維度，主要考慮的因素：■因30#樓環(huán)境的獨特性，沒有組團景觀效果，所以，景觀緯度根據(jù)每個戶型觀景的角度和多少為基準，設置4個等級；■以主次臥、客廳觀景度為基準，觀景量最多的戶型為最高等級，依此類推，純南向或中間單元的戶型觀景效果次之；30#景觀維度（15％）A1A1A2A2景觀15%等級評分分35二、項目30#樓定價說明定價產(chǎn)品分析定價原則及參考依據(jù)定價評分標準層差及附加值制定實收價格分布圖及價格優(yōu)惠措施及出街價格分布圖二、項目30#樓定價說明3630#樓層差設置30＃層差設置

總差300

樓層定價差值23F-200-20022F0-3021F30-3020F60-4019F1002018F80-2017F100016F100015F1005014F50-2013F70012F70011F702010F50209F30108F2007F2006F2005F20204F003F002F00注：差值＝N層-(N-1)層。原則一：優(yōu)先去化客戶抗性較大樓層根據(jù)30#樓四大緯度權重設置，引導性銷售劣勢房源，針對客戶抗性較大樓層單獨設立差值；層差以分段是層差設置0、20、50為基礎標準，設置最低和最高總差值為：300元；根據(jù)實際客戶認可度，一戶一價，略微浮動；原則二：南向/南北向?qū)硬罱y(tǒng)一設置低樓層觀景效果差別較小，客戶認可度較弱層差較??；10-19層客戶認可度最高，層差相對較高；20層以上客戶抗性相對較大、認可度較低，自20層向上采取分段遞減的層差；頂層抗性較大，層差設置為-200。30#樓層差設置30＃層差設置總差300樓層定價差值2337附加值類型及價值說明30#樓附加值計算方法：戶型贈送陽臺，按面積計算，計算方法如下：陽臺價值＝附加值單價（100元/㎡）×陽臺面積；附加值類型及價值說明30#樓附加值計算方法：38二、項目30#樓定價說明定價產(chǎn)品分析定價原則及參考依據(jù)定價評分標準層差及附加值制定實收價格分布圖及價格優(yōu)惠措施及出街價格分布圖二、項目30#樓定價說明3930#實收單價（均價）分布圖30#樓實收單價主要分布在6723-7346元/㎡；單價以A1戶型高于A2戶型，東戶高于西戶為主；以多數(shù)A1戶型為主力消化對象，側(cè)重價格引導，位置劣勢明顯、朝向劣勢明顯的以價格為引導，重點銷售。A1A1A2A2706367236878734630#實收單價（均價）分布圖30#樓實收單價主要分布在6724030#實收單價區(qū)間統(tǒng)計：30#實收單價，集中于6800-7200元/平米，整體占比50%；主流單價區(qū)間為：6800-7200元/平米；30#實收單價區(qū)間統(tǒng)計：30#實收單價，集中于6800-724130#實收總價（套均）分布圖30#樓實收總價主要集中在60-66萬；總價區(qū)間，主要以A1戶型為主，依次為西戶、東戶，總價從低至高排序；30#樓整體面積區(qū)間差額較小，所以，單個戶型差額較小，總價在整體銷售過程中起不到?jīng)Q定性的作用。A1A1A2A263萬60萬61萬66萬30#實收總價（套均）分布圖30#樓實收總價主要集中在60-4230#實收總價區(qū)間統(tǒng)計：30#實收總價，集中于59-67萬/套，整體占比98%；主流總價區(qū)間為：53-67萬/套.30#實收總價區(qū)間統(tǒng)計：30#實收總價，集中于59-67萬/43二、項目30#樓定價說明定價產(chǎn)品分析定價原則及參考依據(jù)定價評分標準層差及附加值制定實收價格分布圖及價格優(yōu)惠措施及出街價格分布圖二、項目30#樓定價說明44優(yōu)惠措施設置原則&建議原則：為促使客戶認籌及認籌轉(zhuǎn)認購，開盤當天優(yōu)惠對認籌客戶較大，出街價盡量貼近實收價，預留領導優(yōu)惠。出街總價＝底價總價上返4%＋35000元（泛銷售獎金5000元+認籌優(yōu)惠20000元+簽約優(yōu)惠10000元）注：上返的4%優(yōu)惠為：價格試算1%+開盤當天2%+領導優(yōu)惠1%；（領導優(yōu)惠：按30%可找優(yōu)惠，客戶可享受的優(yōu)惠為項目負責人2%+區(qū)域負責人1%即最大優(yōu)惠3%，折合優(yōu)惠最多為0.9%，因此領導優(yōu)惠整體按1%來返）實收價＝（出街總價-35000元）×0.99（試算）×0.98（開盤當天)×0.99（領導優(yōu)惠）優(yōu)惠措施設置原則&建議原則：4530#出街單價（均價）分布圖30#樓出街單價，集中區(qū)間：7400-8058元/㎡；出街最高價8125元/㎡，與最低價7168元/㎡，差額：957元/㎡；A1A1A2A2776474137576805830#出街單價（均價）分布圖30#樓出街單價，集中區(qū)間：744630#出街單價區(qū)間統(tǒng)計：30#出街單價，集中于7400-8000元/平米，整體占比65%；其主流單價區(qū)間為：7400-7700元/平米，差值較為平均，價格差的均衡性較好。30#出街單價區(qū)間統(tǒng)計：30#出街單價，集中于7400-804730#出街總價（套均）分布圖30#樓出街總價，最集中區(qū)間：66-72萬元；出街最高價73萬元，與最低價64萬元，差額：9萬元；A1A1A2A270萬66萬67萬72萬30#出街總價（套均）分布圖30#樓出街總價，最集中區(qū)間：64830#出街總價區(qū)間統(tǒng)計：30#出街總價，集中于64-73萬/套，整體占比99%；其主流總價區(qū)間為：67-70萬/套。30#出街總價區(qū)間統(tǒng)計：30#出街總價，集中于64-73萬/4919十一月2022頂級房地產(chǎn)定價方案12十一月2022頂級房地產(chǎn)定價方案50一、項目30#樓價格建議本批定價產(chǎn)品簡析市場比較法得出項目應售價格項目價格策略及價格建議一、項目30#樓價格建議51本次定價樓棟1、本次定價范圍為：30#樓，23層高層，2梯4戶，共1個單元，總計：88套房源，面積：7852.07㎡。2、產(chǎn)品以緊湊型三房為主；主力面積區(qū)間88㎡陽光三房；3、30#樓，地塊獨立，屬于項目邊緣地塊的單體樓，景觀組團匱乏，位于商業(yè)中心背后，臨近北環(huán)橋；本次定價樓棟1、本次定價范圍為：30#樓，23層高層，2梯452本次定價貨量30#整層平面戶型戶型面積套數(shù)比例A1精裝三房89.6㎡4450%A2精裝三房88.8㎡4450%合計

88100%30#樓為南北向，分為南北通透和南向戶型兩種類型，一層為架空花園，二層以上為住宅。A1為南北通透戶型，共計44套，約占總比例的50%；A2為南向戶型，共計44套，所占比例共約50%。A1A1A2A2本次定價貨量30#整層平面戶型戶型面積套數(shù)比例A1精裝三房853一、項目30#樓價格建議本批定價產(chǎn)品簡析市場比較法得出項目應售價格競品樓盤選取競品樓盤簡介競品市場比較推導市場應售價格項目價格策略及價格建議一、項目30#樓價格建議54競品項目選取策略：■競爭樓盤選取說明：競品項目選取，以直接與我項目客戶群沖突者為主；以項目區(qū)域內(nèi)的競品項目為主；以具有區(qū)域類似性和影響的產(chǎn)品的為參考?！龈偁帢潜P選取標準：近期推售或即將銷售的競爭產(chǎn)品；與項目屬性類似，客戶重疊性較大的產(chǎn)品；競品項目選取策略：■競爭樓盤選取說明：55競品項目分布情況：選取競品樓盤為：本項目三期升龍又一城九龍城方圓經(jīng)緯金晨嘉園升龍?zhí)靺R廣場13245競品項目分布情況：選取競品樓盤為：1324556權重取值明細表：參考項目選取原因近期銷量走勢近期價格走勢權重升龍又一城區(qū)域內(nèi)重點競品，產(chǎn)品及客群重疊性大略有上升略漲40%益通九龍城區(qū)域內(nèi)競品，產(chǎn)品及客群重疊性較大成交不佳價格拉升30%方圓經(jīng)緯競品項目，產(chǎn)品及小部分客群重疊略有上升略漲10%金晨嘉園環(huán)線產(chǎn)品，地段環(huán)境相似，作為市場參考依據(jù)二期認籌持續(xù)上升10%升龍?zhí)靺R廣場區(qū)域內(nèi)競品，地段環(huán)境較好，客群重疊較大略有上升持續(xù)上漲10%權重取值明細表：參考項目選取原因近期銷量走勢近期價格走勢權重57競品項目——升龍又一城（40%）項目地址：高新技術開發(fā)區(qū)科學大道和長椿路交叉口項目概況：總占地面積約613畝，總建筑面積約112萬㎡；由22棟18-33層高層住宅（未含安置區(qū)）和2棟近100米高的寫字樓組成。項目產(chǎn)品：8#樓在售，40㎡，90㎡均價7300元/㎡,頂樓6500元/㎡，140㎡均價6300元/㎡。推售數(shù)量：本次推出8#樓33層兩兩個單元，2T6戶，共264套。優(yōu)惠活動：無成交均價：6800元/㎡A、B地塊商業(yè)區(qū)C地塊安置區(qū)E地塊住宅F(xiàn)地塊住宅一期8#1#2#3#4#5#6#7#一月份即將加推70多平米房源30套競品項目——升龍又一城（40%）項目地址：高新技術開發(fā)區(qū)科學58競品項目——九龍城（30%）項目位置：中原區(qū)農(nóng)業(yè)西路與桐柏路交叉口西300米項目概況：總占地面積430畝，總建筑面積100萬平米，是河南益通置業(yè)有限公司開發(fā)的集住宅、商業(yè)、商務辦公等業(yè)態(tài)的綜合建筑項目。現(xiàn)三期正是開盤銷售。項目產(chǎn)品：70㎡（不參與首付分期）78㎡84㎡86㎡（兩房改三房）、108㎡、122㎡三房，137㎡四房推出房源：推出三期龍騰西城8#樓中單元9層、東單元17層和10#樓西單元33層，2T4戶，共236套。優(yōu)惠活動：首付分期，首付5萬，其余依次付清。成交均價：6400元/㎡競品項目——九龍城（30%）項目位置：中原區(qū)農(nóng)業(yè)西路與桐柏路59競品項目——方圓經(jīng)緯（10%）項目地址：中原桐柏路與棉紡路交會處東北項目概況：本項目分多期開發(fā)，總規(guī)模約82萬平米。一期開發(fā)的是神馳路以北，棉嵩路以東的06地塊，是以高層住宅為主的現(xiàn)代化國際居住生活區(qū)，總建面50萬平米；項目產(chǎn)品：戶型面積86㎡90㎡91㎡92㎡小三房。118㎡三房剩31層一套以及16號樓18層一套價格7200元/㎡推售數(shù)量：推出4#樓，西單元優(yōu)惠活動：開盤當天最高優(yōu)惠6%成交均價：7800元/㎡12月15日即將開盤，無排號12345678910111213141516競品項目——方圓經(jīng)緯（10%）項目地址：中原桐柏路與棉紡路交60競品項目——金晨嘉園（10%）項目地址：文化路與北環(huán)路交匯處向北200米路西項目概況：金晨嘉園總建筑面積達20萬平米，以高端居住和精品商業(yè)為主體，46.1%綠化率，35000㎡園林，2000㎡中央湖景。金晨嘉園一期售罄，二期11月底開盤。項目產(chǎn)品：85㎡-88㎡兩房、85㎡可變?nèi)浚?32㎡四房。推售數(shù)量：推出2期7#、10#、11#、12#樓，共554套,11#2T3戶，其余均為2T4戶。優(yōu)惠活動：認籌當天一萬抵三萬整體均價：7500元/㎡79111211月17日認籌，推出房源554套，當天認籌420組，到訪460組，至今排號到600多號810競品項目——金晨嘉園（10%）項目地址：文化路與北環(huán)路交匯處61競品項目——升龍?zhí)靺R廣場（10%）項目地址：農(nóng)業(yè)路嵩山北路交叉口向西100米項目概況：天匯廣場總建筑面積達185萬平米，項目涵蓋高層住宅、電梯洋房、集中商業(yè)、品質(zhì)教育等多種物業(yè)形態(tài)于一體。屬于大型城市綜合體。項目產(chǎn)品：高層88㎡小三房、117㎡三房。推售數(shù)量：推出1期1#、2#、3#、4#、5#樓，共554套,11#2T3戶，其余均為2T4戶。優(yōu)惠活動：購房最高可享受4萬元購房基金，88平小三房可享受2萬元購房基金。預計2015年交房。整體均價：7200元/㎡（三房）競品項目——升龍?zhí)靺R廣場（10%）項目地址：農(nóng)業(yè)路嵩山北路交62市場比較：競品樓盤地段及配套對比分析（一）區(qū)域類比本項目與競品差距最大的因素在于片區(qū)發(fā)展、區(qū)域配套、及交通的便捷性。

本項目升龍又一城益通九龍城方圓經(jīng)緯金晨嘉園升龍?zhí)靺R廣場項目區(qū)位100101103105105103地段印象10010110310610799交通方便度100102103104105101周邊自然環(huán)境10010398102103101居住氛圍1009910310310299教育方便度100103103105101100生活方便度100102103107107104未來城市規(guī)劃100103102107105102周邊繁華度100102102104102101周邊噪音100102100100100102綜合分值100010181020104310371012區(qū)域評分100101.8102104.3103.7101.2市場比較：競品樓盤地段及配套對比分析（一）區(qū)域類比本項目與競63項目與各競品相比，所具備的劣勢大于優(yōu)勢；市場比較：競品樓盤產(chǎn)品等對比分析（二）項目類比

本項目升龍又一城益通九龍城方圓經(jīng)緯金晨嘉園升龍?zhí)靺R廣場地塊規(guī)模100104101102101101項目規(guī)劃100103101103102101本批產(chǎn)品位置10010310110110399戶型設計10010010010110199園林景觀10010110210210297產(chǎn)品附加值10010099101101100智能化設備10010299102101102發(fā)展商品牌100102100101100102物業(yè)管理10010199101101101工程進度100103102101102102綜合分值100010191004101510141004項目評分100101.9100.4101.5101.4100.4項目與各競品相比，所具備的劣勢大于優(yōu)勢；市場比較：競品樓盤產(chǎn)6430#樓綜合修正市場價通過5個競品項目加權平均，得出30#樓市場比準價為：6160元/㎡根據(jù)各項目競爭情況，取各項目權重系數(shù)，根據(jù)加權市場比較法，項目合理的市場售價為：6160元/㎡+700元/㎡（裝修）=6860元/㎡對比項本項目升龍又一城益通九龍城方圓經(jīng)緯金晨嘉園升龍?zhí)靺R廣場銷售價格——68006400720075007200修正價(元/㎡)——61885888640863756408權重100%40%30%10%10%10%綜合市場價6160.72475.21766.4640.8637.5640.830#樓綜合修正市場價通過5個競品項目加權平均，得出30#樓65一、項目30#樓價格建議本批定價產(chǎn)品簡析市場比較法得出項目應售價格項目價格策略及價格建議建議項目策略價格一、項目30#樓價格建議66項目推售分析：產(chǎn)品特性：介于30號樓地塊的獨立性，及其周邊環(huán)境的差異（商業(yè)中心、果品市場），周邊噪音較大，占有景觀資源較匱乏，客戶群認可度較低，尤其30#樓為獨立單位。工程節(jié)點：項目30號樓尚未開工，施工形象較差，且不具備辦理預售證及簽約標準，客戶心理接受度較低，交房時間預計在2015年上半年，時間跨度近3個年頭，項目剛需購房的主群體，抗性較大。市場情況：周邊市場均略有漲幅，產(chǎn)品同質(zhì)化較嚴重，市場進入年底沖量階段，周邊項目促銷力度不斷加大，客戶觀望對比心態(tài)劇增；綜合考慮市場及項目特性，建議本批產(chǎn)品定價以利潤最大化為主，采取高開平走的策略，樹立項目品牌。項目推售分析：產(chǎn)品特性：介于30號樓地塊的獨立性，及其周邊環(huán)6726272829本項目三期住宅自2011年10月推售開始，歷時一年時間全面售罄。項目三期銷售情況：戶型銷售均價去化A16558元/㎡100%A26247元/㎡100%三期同類戶型價格及去化情況樓棟銷售均價去化29號樓6233元/㎡100%28號樓6283元/㎡100%26#、27號樓6283元/㎡100%三期整體銷售均價6334元/㎡100%26#、27#樓為整體定價，26#樓有兩梯北向戶型，拉低整體均價，27#樓實際均價為6400元/㎡，較28#樓上浮117元/㎡。26272829本項目三期住宅自2011年10月推售開始，歷68結(jié)合產(chǎn)品、市場及項目特征：因30#樓為獨立樓棟，且周邊噪音影響，充分考慮30#樓位置、環(huán)境及附加值等優(yōu)劣勢；1、基于市場因素考慮，支撐短平快的銷售策略，階段性利用價格，快速出貨；2、基于三期整體價格及去化情況，結(jié)合市場略有上浮，且保證快速出貨；項目價格策略：價格策略策略1：低開走量策略2：量價平衡策略3：追求利潤均價660068007003開盤銷售率85%75%60%開盤銷售套數(shù)75套左右66套左右53套開盤銷售額（億）約4500萬約4000萬約3500萬平衡考慮銷售口碑和項目利潤，鑒于項目緊剩1棟住宅，建議采取追求利潤的價格策略：建議實收均價為：7003元/㎡，較三期整體成交價上浮669元/㎡。結(jié)合產(chǎn)品、市場及項目特征：項目價格策略：價格策略策略1：低69二、項目30#樓定價說明定價原則及參考依據(jù)定價評分標準層差及附加值制定實收價格分布圖及價格優(yōu)惠措施及出街價格分布圖二、項目30#樓定價說明70定價策略：綜合考慮各戶型貨量定價，保證此批房源整體去化；因項目地塊屬性較差，臨近果品市場，客戶抗性較大；優(yōu)先考慮銷售較差房源出貨原則；充分結(jié)合產(chǎn)品特征客戶意向及需求特征。定價策略：綜合考慮各戶型貨量定價，保證此批房源整體去化；7130#樓認籌客戶分析：30#樓房源總計：88套，共計1個單元；88㎡南向三房44套，88㎡通透三房44套；12月8日正式收籌；截至2012年12月12日，4天累計認籌38組。30#樓認籌客戶分析：30#樓房源總計：88套，共計1個單元7230#樓認籌客戶意向樓層分析：從認籌客戶意向選擇樓層，可以看出，客戶選擇樓層集中在7-16層。針對樓層偏差問題，可以從價格方面引導銷售。30#樓認籌客戶意向樓層分析：從認籌客戶意向選擇樓層，可以看7330#樓認籌客戶意向房源分析：根據(jù)意向房源分析，客戶意向多集中于東戶；根據(jù)客戶意向房源占比可以看出，客戶對西邊果品市場噪音影響抗性較大。30#樓認籌客戶意向房源分析：根據(jù)意向房源分析，客戶意向多集7430#樓認籌客戶意向戶型分析：根據(jù)意向戶型分析，客戶意向戶型多集中在A1戶型；可針對戶型拉差，引導A2戶型銷售，保證整體去化。30#樓認籌客戶意向戶型分析：根據(jù)意向戶型分析，客戶意向戶型7530#樓認籌客戶意向價格分析：根據(jù)意向價格分析，客戶意向價格集中在6600元/㎡—7000元/㎡之間，占比71%；從認籌的總量來看，本項目價格因素對剛需客戶源的影響非常大。30#樓認籌客戶意向價格分析：根據(jù)意向價格分析，客戶意向價格76產(chǎn)品特點及定價考慮因素橫差四大維度：朝向：該批貨量均為正南向及南北向戶型，戶型朝向及采光效果較好；戶型：綜合考慮面積控制、使用功能、空間設置、附加值使用率；位置：本次定價30#樓，位置差別對居住品質(zhì)的影響較大；景觀：30#樓因地塊較小，無法形成景觀組團，各戶型景觀差別較小，主要以各戶型室內(nèi)的觀景效果為依據(jù)考慮。豎差：樓層差根據(jù)不同樓層適當有所區(qū)分；附加值：陽臺面積贈送等；產(chǎn)品特點及定價考慮因素橫差四大維度：77定價原則及定價基準定價原則：充分參考市場類似樓盤銷售價格及產(chǎn)品去化情況；充分區(qū)域內(nèi)競品項目銷售價格及產(chǎn)品去化；以均衡銷售為出發(fā)點，參考各戶型比例。定價基準：30#樓整體均價為：7003元/㎡定價原則及定價基準定價原則：78二、項目30#樓定價說明定價原則及參考依據(jù)定價評分標準層差及附加值制定實收價格分布圖及價格優(yōu)惠措施及出街價格分布圖二、項目30#樓定價說明79維度朝向戶型位置景觀30#樓權重20%40%25%15%四大維度設置根據(jù)30#樓的產(chǎn)品特點不同（戶型差別較大，位置、朝向次之，景觀差別較?。?，四大維度占比重如下表：原因：介于30#樓其樓棟獨立特點，充分考慮戶型舒適度及實用性，重點考慮其戶型差別；其位置和朝向的同質(zhì)化較大，均屬于優(yōu)勢范疇，所以，其戶型、朝向的緯度占比相對較大；則景觀相對劣勢，僅考慮室內(nèi)觀景角度及觀景數(shù)量。因30#樓環(huán)境的獨特性，其戶型的起著決定性作用，其次是位置、朝向，三項緯度占比為85%；景觀緯度占比15%；系數(shù)設置：－0.11至0.11（最大差別22%），介于其位置緯度占比，和其戶型、朝向的同質(zhì)化，特加大系數(shù)差別，加大權重比，以規(guī)避價格差值小的問題。維度朝向戶型位置景觀30#樓權重20%40%25%15%四大8030#朝向維度（20％）A1A1A2A2朝向20%等級評分分值10.10.02020.010.0023-0.09-0.0184-0.1-0.020朝向維度，主要考慮的因素：■客廳、臥室的南北朝向，戶型整體朝南向多少；■考慮戶型朝向是否有遮擋，主要功能空間的朝向及采光；■30#樓朝向緯度，因戶同質(zhì)性較高，其等級根據(jù)戶型朝南向的多少，約分為4個等級；■客廳臥室全南向戶型為1級，客廳及主臥超南向為2級，依此類推；30#朝向維度（20％）A1A1A2A2朝向20%等級評分分8130#戶型維度（40％）A1A1A2A2戶型40%等級評分分值10.10.0402-0.1-0.040戶型維度，主要考慮的因素：■30#樓戶型差異化較大，所以，戶型緯度等級標準，依據(jù)30#戶型為基準設置為2級；■戶型緯度，側(cè)重考慮其戶型的內(nèi)部結(jié)構、實用性、功能性及戶型布局，作為戶型緯度評分的依據(jù)。30#戶型維度（40％）A1A1A2A2戶型40%等級評分分8230#位置維度（25％）A1A1A2A2位置25%等級評分分值10.10.02520.010.0033-0.06-0.0154-0.1-0.025位置維度，主要考慮的因素：■介于30#樓的獨立性，其房源位置對其價值起著決定性的作用，所以，位置緯度設置為4個等級，便于更準確細分；■以地塊西側(cè)為基準，最西側(cè)為最差值，偏東側(cè)為最高值，依此類推，戶型偏南向和東向，為最高值，純南向且東戶次之，由西至東依此類推。30#位置維度（25％）A1A1A2A2位置25%等級評分分8330#景觀維度（15％）A1A1A2A2景觀15%等級評分分值10.10.01520.010.0023-0.09-0.0144-0.1-0.015景觀維度，主要考慮的因素：■因30#樓環(huán)境的獨特性，沒有組團景觀效果，所以，景觀緯度根據(jù)每個戶型觀景的角度和多少為基準，設置4個等級；■以主次臥、客廳觀景度為基準，觀景量最多的戶型為最高等級，依此類推，純南向或中間單元的戶型觀景效果次之；30#景觀維度（15％）A1A1A2A2景觀15%等級評分分84二、項目30#樓定價說明定價產(chǎn)品分析定價原則及參考依據(jù)定價評分標準層差及附加值制定實收價格分布圖及價格優(yōu)惠措施及出街價格分布圖二、項目30#樓定價說明8530#樓層差設置30＃層差設置

總差300

樓層定價差值23F-200-20022F0-3021F30-3020F60-4019F1002018F80-2017F100016F100015F1005014F50-2013F70012F70011F702010F5020