佳兆業(yè)江陰市周莊鎮(zhèn)商業(yè)項目定位報告課件

江陰市周莊鎮(zhèn)商業(yè)項目定位報告報告單位：商業(yè)管理公司江陰項目組江陰市周莊鎮(zhèn)商業(yè)項目定位報告報告單位：商業(yè)管理公司江陰項目組1（一）周莊鎮(zhèn)宏觀分析地理位置：位于江陰市東郊，全鎮(zhèn)總面積80平方公里。地處美麗富饒的太湖平原，經(jīng)濟繁榮的蘇錫常之腹，經(jīng)濟、社會事業(yè)發(fā)展列江陰各鄉(xiāng)鎮(zhèn)之首。人口：13.8萬全鎮(zhèn)GDP：經(jīng)濟繁榮的蘇錫常之腹，經(jīng)濟、社會事業(yè)發(fā)展列江陰各鄉(xiāng)鎮(zhèn)之首，工業(yè)開票銷售額連續(xù)三年位列江蘇省第一，榮膺“江蘇名鎮(zhèn)”之稱，在全省鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合實力百強排名中居第6位，在全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合實力百強排名中列第13位，是建設(shè)部小城鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)、江蘇省衛(wèi)生鎮(zhèn)、小城鎮(zhèn)綜合改革試點鎮(zhèn)、環(huán)境與經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展示范鎮(zhèn)、江陰市重點中心鎮(zhèn)。自改革開放以來，周莊鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)一直名列江蘇省前茅、江陰市榜首。2004年，全鎮(zhèn)完成工業(yè)總產(chǎn)值275億元，同比增長36.33%；工業(yè)開票銷售收入227億元，同比增長51.39%；利稅總額20億元，同比增長17.97%。2005年全鎮(zhèn)計劃完成工業(yè)總產(chǎn)值360億元，工業(yè)開票銷售收入324億元，利稅總額25億元。（一）周莊鎮(zhèn)宏觀分析地理位置：位于江陰市東郊，全鎮(zhèn)總面積8021.1項目區(qū)位：本案位于周莊鎮(zhèn)主干道北新路向東延伸位置上，距離華西村2公里，是新興城區(qū)之一；商業(yè)位于整個項目的中心位置，北面為集中拆遷安置區(qū)，東面為待開發(fā)用地；本案距離周莊鎮(zhèn)傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)2.5公里，周邊無其他強勢競爭對手，亦嚴(yán)重缺乏生活服務(wù)配套。1.1項目區(qū)位：本案位于周莊鎮(zhèn)主干道北新路向東延伸位置上，距3地塊條件分析指標(biāo)名稱指標(biāo)數(shù)用地面積43554㎡用地性質(zhì)旅館業(yè)用地、商辦混合用地、住宅建筑密度不大于40%容積率不大于2.4綠化率不小于30%商住面積酒店+商業(yè)+辦公不大于72000㎡。其中酒店客房不小于200間，辦公用房不小于15000㎡，不大于20000㎡。住宅面積不大于32000㎡商業(yè)停車小汽車80輛/萬㎡，非機動車500輛/萬㎡用地指標(biāo)項目地塊圖1、本項目的用地性質(zhì)為商住混合用地；2、目前的面積：公建部分的建筑面積為10500㎡，其中商業(yè)部分面積為20000㎡左右；3、

項目的公建部分臨近主干道，地塊展示性較好，且地塊地勢平整，地塊比較適合發(fā)展商業(yè)物業(yè)；地塊條件分析指標(biāo)名稱指標(biāo)數(shù)用地面積43554㎡用地性質(zhì)4地塊周邊現(xiàn)狀分析拆遷安置區(qū)1000戶0.7萬人口佳兆業(yè)地塊（待建設(shè)）0.4萬人口臥龍湖別墅小區(qū)250套0.2萬人口拆遷區(qū)200戶0.15萬人口100戶0.1萬人口1、項目周邊目前主要是待開發(fā)的空地，北新路對面為大型拆遷戶安置區(qū)；2、本案距離周莊鎮(zhèn)傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)2.5公里，周邊無其他強勢競爭對手；3、未來鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展主要沿北新路往東部延伸。地塊周邊現(xiàn)狀分析拆遷安置區(qū)佳兆業(yè)地塊（待建設(shè)）臥龍湖別墅小區(qū)51.2消費潛力分析：城鎮(zhèn)居民人均收入較高，并保持較快增長；自改革開放以來，周莊鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)一直名列江蘇省前茅、江陰市榜首。2004年，全鎮(zhèn)完成工業(yè)總產(chǎn)值275億元，同比增長36.33%；工業(yè)開票銷售收入227億元，同比增長51.39%；利稅總額20億元，同比增長17.97%。2005年全鎮(zhèn)計劃完成工業(yè)總產(chǎn)值360億元，工業(yè)開票銷售收入324億元，利稅總額25億元。1.3片區(qū)商業(yè)：傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)沿北新路展開，中小型超市及臨街商鋪為主要形式1.4片區(qū)發(fā)展規(guī)劃：未來鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展主要沿北新路往東部延伸。1.2消費潛力分析：城鎮(zhèn)居民人均收入較高，并保持較快增長；自61.5項目SWOT分析項目內(nèi)容優(yōu)勢地塊方正、昭示性好，適宜商業(yè)的規(guī)劃居民具有較高的人均收入，消費不斷升級，逐步以發(fā)展及享受型為主劣勢人口規(guī)劃較少，不足以支撐大型商業(yè)的發(fā)展政府對地塊的發(fā)展有限制，即必須發(fā)展2萬平方米的商業(yè)機會中高檔住宅不斷落戶到項目周邊區(qū)域，項目對面即為超大型拆遷安置小區(qū)威脅傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)大型商業(yè)物業(yè)較多，對于我項目吸引知名大型超市有較大阻力1.6小結(jié)本案位于周莊鎮(zhèn)主干道北新路向東延伸部，具有很好的昭示性，地塊規(guī)整亦利于商業(yè)規(guī)劃；居民富裕，消費逐步向發(fā)展型、享受型發(fā)展。本案未來的發(fā)展主要受制于城區(qū)的人口數(shù)量，目前周莊鎮(zhèn)居民約13.8萬。另一制約因素，當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)商業(yè)區(qū)已存在大型現(xiàn)代化商業(yè)物業(yè)，一旦有實力超市企業(yè)入駐將極大威脅我項目生存。1.5項目SWOT分析項目內(nèi)容優(yōu)勢地塊方正、昭示性好，適宜商7（二）商業(yè)市場分析2.1商業(yè)發(fā)展趨勢研判：未來商業(yè)主要往沿北新路發(fā)展，中部（現(xiàn)鎮(zhèn)中心）商業(yè)功能較綜合，東面以服務(wù)于周邊居民的商業(yè)業(yè)態(tài)為主。*周莊鎮(zhèn)北面主要是工業(yè)園區(qū)，而未來亦規(guī)劃為工業(yè)區(qū)，商業(yè)主要是較為低端的臨街商業(yè)及配套小超市。*商業(yè)區(qū)沿北新路是城市未來發(fā)展的主線，東面規(guī)劃為高檔住宅區(qū)，而西面則是集商務(wù)、行政、科技、文化于一體的多功能綜合區(qū)。*預(yù)計隨著以上兩區(qū)域的快速發(fā)展，商業(yè)主要分布于城市的中軸線上。*當(dāng)前影響力較大的集中式商業(yè)是吉麥隆生活超市、時代超市等，受人口規(guī)模限制無大型綜合性百貨商場存在，以臨街商鋪形式展開（二）商業(yè)市場分析2.1商業(yè)發(fā)展趨勢研判：未來商業(yè)主要往沿北82.2商業(yè)分析主要集中式商業(yè)區(qū)域名稱商業(yè)面積（萬㎡）空置面積（萬㎡）經(jīng)營情況北新路東方百業(yè)3.21.81樓百貨面積空置80%，其他樓層基本無空置；2樓3樓為超市業(yè)態(tài)，經(jīng)營慘淡。蘇寧電器承租2樓1000㎡，受超市人流制約，慘淡經(jīng)營時代超市0.5無無空置面積，經(jīng)營情況好吉麥隆超市1無1層為超市，中低檔次，經(jīng)營情況好。2樓承租給網(wǎng)吧如海超市0.5無無空置，經(jīng)營狀況不佳華聯(lián)超市0.30.1經(jīng)營很差合計62——所處商業(yè)階段：以超市為主，競爭激烈商業(yè)所處的發(fā)展階段是以超市為主，受人口規(guī)模制約無綜合性百貨業(yè)態(tài)。超市競爭激烈，規(guī)模最大、位置最優(yōu)、硬件最好的東方百業(yè)廣場受超市經(jīng)營不善拖累，經(jīng)營慘淡。5000-8000㎡的中低檔超市滿足城鎮(zhèn)居民及打工人群日常生活需要，經(jīng)營情況較好。2.2商業(yè)分析主要集中式商業(yè)區(qū)域名稱商業(yè)面積（萬㎡）空置面積92.3商業(yè)中心案例：東方百業(yè)購物中心項目最大特點：硬件最好的商業(yè)物業(yè)，地理位置優(yōu)越（位于市區(qū)核心商圈）；項目最大劣勢：主力超市店為當(dāng)?shù)毓煞萜髽I(yè)，經(jīng)營能力較弱；對我司的借鑒：

持續(xù)運營3年，出租率只有20%，作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)商場樓層數(shù)應(yīng)控制在3層以內(nèi)；應(yīng)該培育商業(yè)，開發(fā)商應(yīng)與實力商企一起度過商場前三年的市場培育期。

2.3商業(yè)中心案例：東方百業(yè)購物中心項目最大特點：硬件最好的102.4小結(jié)人口與商業(yè)體量的配比關(guān)系:目前周莊鎮(zhèn)常住人口約13.6萬人，而營業(yè)的商業(yè)面積約8萬平方米，人口與商業(yè)面積比例接近1.7：1，距離超市開設(shè)條件尚有距離。（一般超市每平方米的建筑面積，需要3個消費者支撐；而百貨則需要5－6個消費者支撐）商業(yè)空置率有待消化商業(yè)發(fā)展階段:人均消費支出與商業(yè)所處的發(fā)展階段不吻合。城鎮(zhèn)居民有很高的收入，但商業(yè)卻處于以超市為主。原因分析：人口不足：一般百貨店的面積在3.5萬平方米左右，需要21萬人口的支撐，目前周莊城鎮(zhèn)居民不足15萬人，因此不足以支撐一個百貨店的發(fā)展。消費外流：由于靠近上海、蘇州等大城市，部分高收入群體選擇前往品種更豐富的大城市消費。

案例借鑒：客觀評估本案適宜發(fā)展的商業(yè)體量；位于縣鎮(zhèn)級區(qū)域的商業(yè)體樓層不應(yīng)高于3層；商業(yè)意在培育，應(yīng)預(yù)有約3年的市場培育期；在業(yè)態(tài)、商家較為同質(zhì)化的情況下，應(yīng)在建筑風(fēng)格、形式方面尋求突破，2.4小結(jié)人口與商業(yè)體量的配比關(guān)系:目前周莊鎮(zhèn)常住人口約111（三）本案定位考慮因素交通情況商業(yè)環(huán)境市政配套未來規(guī)劃消費人群消費能力消費需求1.道路情況：城市主干路延伸線2.公交車線路數(shù)量2路，可達(dá)1.商圈級別：鎮(zhèn)商業(yè)中心外圍2.商業(yè)特征：超市賣場、沿街私人商鋪1.醫(yī)院：無

2.景觀：鎮(zhèn)廣場（規(guī)劃中）

3.學(xué)校：幼兒園、小學(xué)4.公交站1.交通規(guī)劃：增加公交線路，站點設(shè)計

2.商業(yè)規(guī)劃：區(qū)域、社區(qū)商業(yè)中心1.步行2-5、5-10、10-15分鐘的可達(dá)人群來源2.騎車5-10、10-15、15-30分鐘的可達(dá)人群3.機動車10-15、15-30分鐘以的可達(dá)人群中檔消費（周莊鎮(zhèn)三個大隊拆遷社區(qū)居民）為主及高檔消費（周邊別墅區(qū)居民及鎮(zhèn)富裕階層）為輔

消費支出中滿足生活必須與休閑娛樂消費比例相當(dāng)

3.1.1業(yè)態(tài)要求（商務(wù)、居住、政府要求）政府規(guī)劃要求：商業(yè)建面不少于20000㎡。11月江蘇地產(chǎn)會議暫定商業(yè)面積12000㎡（三）本案定位考慮因素交通情況商業(yè)環(huán)境市政配套未來規(guī)劃消費人123.1.2分級模型商業(yè)類型服務(wù)人口輻射距離經(jīng)營面積代表物業(yè)形式道路公共交通交通方式交通時間便利型Clubs3000人以下100-500米3000㎡以下內(nèi)部會所小區(qū)內(nèi)部道路無步行2-5分鐘鄰里型Neighborhood3000-50000人1-2千米3000-20000㎡住宅底商，街區(qū)，集中物業(yè)支路，次干道公交站點步行、騎車、機動車10-15分鐘區(qū)域型Department50000-150000人5-10千米20000-50000㎡復(fù)合型次干道、主干道公交換乘中心騎車、機動車15-30分鐘3.1.3業(yè)態(tài)選擇百貨、超市、餐飲、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)。3.1.2分級模型商業(yè)類型服務(wù)人口輻射距離經(jīng)營面積代表物業(yè)形13考慮因素主要內(nèi)容對本案定位啟示商業(yè)現(xiàn)狀人口與商業(yè)面積比：人口與商業(yè)面積比例1.7：1商業(yè)過剩：目前集中式商業(yè)總體量約在6萬平方米，空置約2萬平方米；人均消費支出與商業(yè)所處的發(fā)展階段不吻合：原因主城區(qū)人口偏少、消費外流等因素導(dǎo)致，城中的商業(yè)情況是本案的最好參照；目前中集中式商業(yè)在營面積在8萬平方米商業(yè)發(fā)展趨勢消費趨勢：居民消費逐步向發(fā)展型、享受型發(fā)展商業(yè)格局：商業(yè)在鎮(zhèn)中軸線方向發(fā)展城市規(guī)劃：中部集商業(yè)金融、文化、科技、居住于一體應(yīng)該提高休閑、娛樂、教育等業(yè)態(tài)比例增設(shè)服務(wù)商業(yè)人群的業(yè)態(tài)，如會所、商務(wù)餐飲等商業(yè)案例研究樓層數(shù)：位于縣鎮(zhèn)級的商業(yè)體樓層不應(yīng)高于3層；創(chuàng)新：在業(yè)態(tài)、商家較為同質(zhì)化的情況下，應(yīng)在建筑風(fēng)格、形式方面尋求突破，單體樓層不宜超過3層區(qū)域發(fā)展案例研究體量：規(guī)模須與片區(qū)規(guī)劃人口相匹配；或有足夠的實力吸引其他片區(qū)的居民前來消費業(yè)態(tài)：根據(jù)片區(qū)規(guī)劃、商業(yè)體量確定主力店發(fā)展路徑：以主力店為基礎(chǔ)，用零售店鋪平衡租金收益以主力店帶動新區(qū)商業(yè)體的發(fā)展與片區(qū)規(guī)劃人口相匹配自身優(yōu)劣勢優(yōu)勢具有很好的昭示性，地塊規(guī)整亦利于商業(yè)規(guī)劃；采取謹(jǐn)慎性原則與片區(qū)規(guī)劃人口相匹配劣勢規(guī)劃人口偏少，不能支撐大體量商業(yè)的發(fā)展；本案定位考慮的具體因素考慮因素主要內(nèi)容對本案定位啟示商業(yè)現(xiàn)狀人口與商業(yè)面積比：人口14住宅類型商業(yè)類型商業(yè)建面商業(yè)業(yè)態(tài)組合品牌化程度定位商業(yè)功能必備業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)比例城郊住宅鄰里型（中間型）12000㎡餐飲：中型餐飲、特色餐飲

購物：社區(qū)標(biāo)超、專賣店、面包房、布藝家紡、服飾鞋類

休閑：美容美發(fā)、足浴

服務(wù)：書報音像、中介、汽車護(hù)理餐飲：購物：休閑：服務(wù)：3：4：2：1以中小型業(yè)態(tài)為主，品牌聚集度一般，除主力店為品牌店外，其余為私人經(jīng)營店日常性服務(wù)與商品并重，便捷性餐飲并可結(jié)合部分中式正餐，可考慮建設(shè)社區(qū)商業(yè)中心。建筑類型樓層底商2層結(jié)論建議：方案目標(biāo)：1、項目附近商業(yè)以農(nóng)居點的商業(yè)為主，數(shù)量少檔次低，業(yè)主生活的基本需求難以靠此滿足。并且，近期項目周邊無商業(yè)規(guī)劃，也就是項目交付后無其他商業(yè)配套開業(yè)。因而業(yè)主入住的基本需求要依靠本項目的商業(yè)配套滿足；2、以主力店帶動新片區(qū)商業(yè)體的發(fā)展，吸引其他片區(qū)的居民前來消費。業(yè)態(tài)規(guī)劃：住宅類型商業(yè)類型商業(yè)建面商業(yè)業(yè)態(tài)組合品牌化程度定位商業(yè)功能必15

經(jīng)營面積（㎡）總面積（㎡）面積比例經(jīng)營樓層位置要求社區(qū)標(biāo)超5000600047.06%

1-2層主出入口/主干道家電賣場10001-2層主出入口/主干道餐飲商戶快餐類：100-500250019.61%1/2層偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道西餐咖啡：200-800

中式酒樓：1000-3000美容美發(fā)美發(fā)：50-1006004.71%2層主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求

美容：200-1000便利店50-2001501.18%1層靠近主出入口，離居住區(qū)域較近服裝飾品30-806004.71%1層主力承租面積通常位于1層，具體位置要求較好的展示面服務(wù)配套30-1008006.27%1/2層靠近主出入口，離居住區(qū)域較近休閑類500-10008006.27%1/2層無特殊要求，具體位置要求較好的展示面生活家居100-2003002.35%1/2層新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層1、2層皆可中介、銀行中介：30-505003.92%1層位置要求不高，可移動彈性較強銀行：200-600其他10-405003.92%1層位置要求不高，可移動彈性較強業(yè)態(tài)指標(biāo)業(yè)態(tài)面積比例規(guī)劃：經(jīng)營面積（㎡）總面積（㎡）面積比例經(jīng)營樓層位置要求社區(qū)標(biāo)16入口商街型：有利社區(qū)居民的購物消費，街鋪商業(yè)價值較高，便于后期帶合約銷售社區(qū)商業(yè)布局規(guī)劃入口商街型：有利社區(qū)居民的購物消費，社區(qū)商業(yè)布局規(guī)劃17（四）項目財務(wù)測算4.1測算說明及結(jié)果按體量2萬測算購物中心的土地成本、建安費用等，根據(jù)江陰市場情況、項目區(qū)位、以往我司購物中心建造標(biāo)準(zhǔn)等來編制；測算年限30年；以2017年開業(yè)為起始點；租金增長、其他收入的增長，前2年基本無增長；第3年至第20年，租金及其他收入保持較快增長，而第21年至第30年保持較慢增長；項目面積分配：指標(biāo)面積(㎡)2010年月租金(元/㎡)總面積26667

商業(yè)面積：2000022.7停車場面積：6667

業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)面積租金業(yè)態(tài)比例超市800017.5元/㎡/月40％娛樂300030元/㎡/月15％餐飲300030元/㎡/月15％百貨零售店600022.5元/㎡/月30％商業(yè)營業(yè)面積20000總建面26667停車場面積6667開業(yè)首年基本租金29.94元/㎡/月本案起始租金在2010年基礎(chǔ)上每年按4%基本增長率進(jìn)行遞增。（四）項目財務(wù)測算4.1測算說明及結(jié)果項目面積分配：指標(biāo)面積18項目總投資

物業(yè)類型商場地下停車場

建筑面積26667200006667成本項目計算依據(jù)合計（萬元）單價（元/單位）合計單價（元/單位）合計土地費用

2001.35750.501500.99750.50500.36建筑工程成本估算

9693.443780.007560.003200.002133.44土建工程

6866.762500.005000.002800.001866.76設(shè)備安裝工程

2666.681200.002400.00400.00266.68基礎(chǔ)設(shè)施

160.0080.00160.000.000.00裝飾工程

6684.332300.006484.32300.00200.01商場內(nèi)部裝修

3200.011500.003000.00300.00200.01外立面裝修外立面面積按照地上建筑面積的25%計算3484.32800.003484.320.000.00其他費用

684.71283.18566.36177.51118.35其他費用一、二、三之和的1.5%275.69116.59233.1863.7642.51前期稅費

133.3450.00100.0050.0033.34不可預(yù)見費一、二、三之和的1.5%275.69116.59233.1863.7642.51開發(fā)成本

19063.83

16111.67

2952.15開發(fā)費用

2709.051042.302084.59936.63624.45管理費一、二、三的之和3%551.37233.18466.36127.5185.01財務(wù)費用按總投資的11%計提2157.67809.121618.23809.12539.44總投資(不含財務(wù)費用)

19615.208289.0216578.034441.772961.33財務(wù)費用

1618.23

539.44總投資（含財務(wù)費用）

19615.209098.13

5250.88

項目總投資物業(yè)類型商場地下停車場建筑面積266672019租金核算項目年限

第1年第2年第29年第30年合計2017年2018年2045年2046年總面積

20000200002000020000出租率

75%80%90%90%出租面積(㎡)

15000160001800018000租金標(biāo)準(zhǔn)(元/㎡·月)

29.9429.94206.21212.39租金增長率

0.00%0.00%3%3%免租月數(shù)

3000實際租金月數(shù)

9121212年收入（萬元）

404.19574.8484454.056414587.678102說明：開業(yè)

其他收入

項目年限

第1年第2年第29年第30年

2017年2018年2045年2046年租金收入

404.19574.854454.064587.68其他收入占租金比（管理費、促銷、廣告收入）

0.00%0.00%3.00%3.00%其他收入合計

0.000.00133.62137.63租金及其他收入合計18969.16404.19574.854587.684725.31租金核算項目年限第1年第2年第29年第30年合計2017年20商業(yè)項目損益表序號項目第1年第2年第3年第29年第30年2017年2018年2019年2045年2046年1經(jīng)營收入404.19574.85659.644587.684725.31

租金收入404.19574.85659.644454.064587.68

其他收入0.000.000.00133.62137.632運營成本335.67344.88349.46561.58569.01

工程維修支出(總投資的1.5％)294.23294.23294.23294.23294.23

能源支出(管理費的30%)9.7013.8015.83110.10113.41

保險費（總投資的0.2%）19.6219.6219.6219.6219.62

推廣費用（租金收入的3%）12.1317.2519.79137.63141.76

裝修費用支出

3日常費用56.5980.4892.35642.27661.54

管理費用(租金收入的8%)32.3445.9952.77367.01378.02

營業(yè)費用(租金收入的1%)4.045.756.6045.8847.25

財務(wù)費用(營運期間的貸款利息；租金收入的5%)20.2128.7432.98229.38236.274稅費83.26118.42135.89945.06973.41

營業(yè)稅5%20.2128.7432.98229.38236.27

城建稅及教育附加10%2.022.873.3022.9423.63

房產(chǎn)稅12%48.5068.9879.16550.52567.04

堤圍費1%4.045.756.6045.8847.25

印花稅0.1%0.400.570.664.594.73

租賃管理費2%8.0811.5013.1991.7594.51

5折舊621.15621.15621.15621.15621.15

固定資產(chǎn)攤銷621.15621.15621.15621.15621.156財務(wù)費用

7稅前利潤-692.48-590.08-539.211817.621900.198所得稅(25%)-173.12-147.52-134.80454.40475.059稅后凈利潤-519.36-442.56-404.411363.211425.15說明：折舊按30年分?jǐn)?，殘?%

稅后年投資利潤率1.55%稅前年投資利潤率2.06%商業(yè)項目損益表序號項目第1年第2年第3年第29年第30年2021序號項目

第1年第2年第29年第30年

建設(shè)期2017201820452046

一、經(jīng)營活動現(xiàn)金流入

0.00101.79178.591984.362046.291.1凈利潤

(519.36)(442.56)1363.211425.151.2固定資產(chǎn)折舊

621.15621.15621.15621.151.3其他

1.4回收流動資金

二、經(jīng)營活動現(xiàn)金流出

19615.200.000.000.000.002.1自有資產(chǎn)投入

19615.20

2.2經(jīng)營流動資金

2.3設(shè)備裝修翻新改造投入

2.4用于歸還貸款流出

靜態(tài)指標(biāo)凈現(xiàn)金流量

(19615.20)101.79178.591984.362046.29凈現(xiàn)金流量累計

(19615.20)(19513.41)(19334.82)6400.178446.46現(xiàn)金回報率

年平均現(xiàn)金回報率

回收期(年）26.62

動態(tài)指標(biāo)折現(xiàn)率

100.00%92.59%85.73%10.74%9.94%凈現(xiàn)金流量

(19615.20)94.2474573153.1019527213.1202371203.4015644凈現(xiàn)金流量累計

(19615.20)(19520.95)(19367.85)(13149.18)(12945.78)凈現(xiàn)值(NPV)-11988.37

回收期（年）0.00

內(nèi)含報酬率1.77%

動態(tài)現(xiàn)金流累計(12945.78)序號項目第1年第2年第29年第30年建設(shè)期20172022序號項目

第1年第2年第29年第30年

建設(shè)期2017201820452046

一、經(jīng)營活動現(xiàn)金流入

0.00101.79178.591984.362046.291.1凈利潤

(519.36)(442.56)1363.211425.151.2固定資產(chǎn)折舊

621.15621.15621.15621.151.3其他

1.4回收流動資金

二、經(jīng)營活動現(xiàn)金流出

19615.200.000.000.000.002.1自有資產(chǎn)投入

19615.20

2.2經(jīng)營流動資金

2.3設(shè)備裝修翻新改造投入

2.4用于歸還貸款流出

靜態(tài)指標(biāo)凈現(xiàn)金流量

(19615.20)101.79178.591984.362046.29凈現(xiàn)金流量累計

(19615.20)(19513.41)(19334.82)6400.178446.46現(xiàn)金回報率

年平均現(xiàn)金回報率

回收期(年）26.62

動態(tài)指標(biāo)折現(xiàn)率

100.00%92.59%85.73%10.74%9.94%凈現(xiàn)金流量

(19615.20)94.2474573153.1019527213.1202371203.4015644凈現(xiàn)金流量累計

(19615.20)(19520.95)(19367.85)(13149.18)(12945.78)凈現(xiàn)值(NPV)-11988.37

回收期（年）0.00

內(nèi)含報酬率1.77%

序號項目第1年第2年第29年第30年建設(shè)期201720234.2財務(wù)指標(biāo)匯總財務(wù)指標(biāo)匯總總投資稅后利潤率靜態(tài)回收期動態(tài)回收期凈現(xiàn)值IRR19615.201.55%26.620.00-11988.371.77%具體財務(wù)結(jié)果：總投資成本為1.96億元，稅后利潤率1.55%，靜態(tài)回收期26.62年，動態(tài)回收期30年回收不了成本，凈現(xiàn)值-1.19億元，IRR1.77%,項目從財測算方面，不具有可行性；因此建議項目不考慮商業(yè)或以商業(yè)最低要求體量進(jìn)行考慮。4.3小結(jié)4.2財務(wù)指標(biāo)匯總財務(wù)指標(biāo)匯總總投資稅后利潤率靜態(tài)回收期動態(tài)24樓層業(yè)態(tài)分布圖：1f樓層業(yè)態(tài)分布圖：1f252f2f26技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）1,000-3,000經(jīng)營樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位，日供水量≥100噸；供配電提供商場正常用電的高低壓配電設(shè)備電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，并設(shè)置備用電源中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通電話線提供配口燃?xì)夤艿琅鋫涔艿烂簹饣蚱垦b煤氣站排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位（個）50-150物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯標(biāo)準(zhǔn)超市物業(yè)條件技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積27中式快餐物業(yè)條件技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）150-400單層面積（㎡）100-200經(jīng)營樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯中式快餐物業(yè)條件技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）150-40028便利店物業(yè)條件技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）50-100經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）4－9進(jìn)深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道寬1.5m以上，要裸露且沒有綠化帶物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修便利店物業(yè)條件技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）50-100經(jīng)營29服務(wù)配套物業(yè)條件技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）30－200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）3－10物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯服務(wù)配套物業(yè)條件技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）30－20030美容美發(fā)物業(yè)條件美容SPA和美發(fā)兩者對經(jīng)營場所的技術(shù)指標(biāo)要求不盡相同，同時，美容業(yè)態(tài)對外服務(wù)性質(zhì)較強，對展示性要求較高，其經(jīng)營的特點也決定其對供給水、排污等技術(shù)指標(biāo)有著較細(xì)致的要求。一般情況下，美容SPA的經(jīng)營樓層多在二層，而美發(fā)大部分則在一層。美容SPA類商家物業(yè)條件要求：技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）

80-500經(jīng)營樓層選擇（層）≤3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌?，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯美容美發(fā)物業(yè)條件美容SPA和美發(fā)兩者對經(jīng)營場所的技術(shù)指標(biāo)要求31技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）80－150經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）4－8進(jìn)深（m）10-20給排水提供接口，能保持穩(wěn)定正常店前走道裸露，最好不要有綠化帶燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌?，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯美發(fā)類商家物業(yè)條件要求：技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）80－150經(jīng)營樓層選擇（層）32生活家居類物業(yè)條件技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）50-200經(jīng)營樓層選擇（層）≤3層高要求（m）≥3開間（m）3-5進(jìn)深（m）10-15物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯可以看出，生活家居對于經(jīng)營場所的硬件技術(shù)要求符合自身經(jīng)營的需要，和其他業(yè)態(tài)相比，其對大面積商鋪的需求可通過打通兩間或多間小鋪來達(dá)到，這樣在規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑時可有較大的靈活性。生活家居類物業(yè)條件技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）50-20033生活娛樂類物業(yè)條件休閑類業(yè)態(tài)輻射面較廣，服務(wù)性質(zhì)較強，一般在二、三樓，對給排水、供配電、排污、停車場車位等要求較高，同時，面積的需求也相對較大。技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）≥200-500經(jīng)營樓層選擇（層）2～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口供配電提供接口且符合國家標(biāo)準(zhǔn)排污提供接口，排污水管直徑要寬燃?xì)夤艿佬枰＼噲鲕囄?0左右物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯生活娛樂類物業(yè)條件休閑類業(yè)態(tài)輻射面較廣，服務(wù)性質(zhì)較強，一般在34江陰市周莊鎮(zhèn)商業(yè)項目定位報告報告單位：商業(yè)管理公司江陰項目組江陰市周莊鎮(zhèn)商業(yè)項目定位報告報告單位：商業(yè)管理公司江陰項目組35（一）周莊鎮(zhèn)宏觀分析地理位置：位于江陰市東郊，全鎮(zhèn)總面積80平方公里。地處美麗富饒的太湖平原，經(jīng)濟繁榮的蘇錫常之腹，經(jīng)濟、社會事業(yè)發(fā)展列江陰各鄉(xiāng)鎮(zhèn)之首。人口：13.8萬全鎮(zhèn)GDP：經(jīng)濟繁榮的蘇錫常之腹，經(jīng)濟、社會事業(yè)發(fā)展列江陰各鄉(xiāng)鎮(zhèn)之首，工業(yè)開票銷售額連續(xù)三年位列江蘇省第一，榮膺“江蘇名鎮(zhèn)”之稱，在全省鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合實力百強排名中居第6位，在全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合實力百強排名中列第13位，是建設(shè)部小城鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)、江蘇省衛(wèi)生鎮(zhèn)、小城鎮(zhèn)綜合改革試點鎮(zhèn)、環(huán)境與經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展示范鎮(zhèn)、江陰市重點中心鎮(zhèn)。自改革開放以來，周莊鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)一直名列江蘇省前茅、江陰市榜首。2004年，全鎮(zhèn)完成工業(yè)總產(chǎn)值275億元，同比增長36.33%；工業(yè)開票銷售收入227億元，同比增長51.39%；利稅總額20億元，同比增長17.97%。2005年全鎮(zhèn)計劃完成工業(yè)總產(chǎn)值360億元，工業(yè)開票銷售收入324億元，利稅總額25億元。（一）周莊鎮(zhèn)宏觀分析地理位置：位于江陰市東郊，全鎮(zhèn)總面積80361.1項目區(qū)位：本案位于周莊鎮(zhèn)主干道北新路向東延伸位置上，距離華西村2公里，是新興城區(qū)之一；商業(yè)位于整個項目的中心位置，北面為集中拆遷安置區(qū)，東面為待開發(fā)用地；本案距離周莊鎮(zhèn)傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)2.5公里，周邊無其他強勢競爭對手，亦嚴(yán)重缺乏生活服務(wù)配套。1.1項目區(qū)位：本案位于周莊鎮(zhèn)主干道北新路向東延伸位置上，距37地塊條件分析指標(biāo)名稱指標(biāo)數(shù)用地面積43554㎡用地性質(zhì)旅館業(yè)用地、商辦混合用地、住宅建筑密度不大于40%容積率不大于2.4綠化率不小于30%商住面積酒店+商業(yè)+辦公不大于72000㎡。其中酒店客房不小于200間，辦公用房不小于15000㎡，不大于20000㎡。住宅面積不大于32000㎡商業(yè)停車小汽車80輛/萬㎡，非機動車500輛/萬㎡用地指標(biāo)項目地塊圖1、本項目的用地性質(zhì)為商住混合用地；2、目前的面積：公建部分的建筑面積為10500㎡，其中商業(yè)部分面積為20000㎡左右；3、

項目的公建部分臨近主干道，地塊展示性較好，且地塊地勢平整，地塊比較適合發(fā)展商業(yè)物業(yè)；地塊條件分析指標(biāo)名稱指標(biāo)數(shù)用地面積43554㎡用地性質(zhì)38地塊周邊現(xiàn)狀分析拆遷安置區(qū)1000戶0.7萬人口佳兆業(yè)地塊（待建設(shè)）0.4萬人口臥龍湖別墅小區(qū)250套0.2萬人口拆遷區(qū)200戶0.15萬人口100戶0.1萬人口1、項目周邊目前主要是待開發(fā)的空地，北新路對面為大型拆遷戶安置區(qū)；2、本案距離周莊鎮(zhèn)傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)2.5公里，周邊無其他強勢競爭對手；3、未來鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展主要沿北新路往東部延伸。地塊周邊現(xiàn)狀分析拆遷安置區(qū)佳兆業(yè)地塊（待建設(shè)）臥龍湖別墅小區(qū)391.2消費潛力分析：城鎮(zhèn)居民人均收入較高，并保持較快增長；自改革開放以來，周莊鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)一直名列江蘇省前茅、江陰市榜首。2004年，全鎮(zhèn)完成工業(yè)總產(chǎn)值275億元，同比增長36.33%；工業(yè)開票銷售收入227億元，同比增長51.39%；利稅總額20億元，同比增長17.97%。2005年全鎮(zhèn)計劃完成工業(yè)總產(chǎn)值360億元，工業(yè)開票銷售收入324億元，利稅總額25億元。1.3片區(qū)商業(yè)：傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)沿北新路展開，中小型超市及臨街商鋪為主要形式1.4片區(qū)發(fā)展規(guī)劃：未來鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展主要沿北新路往東部延伸。1.2消費潛力分析：城鎮(zhèn)居民人均收入較高，并保持較快增長；自401.5項目SWOT分析項目內(nèi)容優(yōu)勢地塊方正、昭示性好，適宜商業(yè)的規(guī)劃居民具有較高的人均收入，消費不斷升級，逐步以發(fā)展及享受型為主劣勢人口規(guī)劃較少，不足以支撐大型商業(yè)的發(fā)展政府對地塊的發(fā)展有限制，即必須發(fā)展2萬平方米的商業(yè)機會中高檔住宅不斷落戶到項目周邊區(qū)域，項目對面即為超大型拆遷安置小區(qū)威脅傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)大型商業(yè)物業(yè)較多，對于我項目吸引知名大型超市有較大阻力1.6小結(jié)本案位于周莊鎮(zhèn)主干道北新路向東延伸部，具有很好的昭示性，地塊規(guī)整亦利于商業(yè)規(guī)劃；居民富裕，消費逐步向發(fā)展型、享受型發(fā)展。本案未來的發(fā)展主要受制于城區(qū)的人口數(shù)量，目前周莊鎮(zhèn)居民約13.8萬。另一制約因素，當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)商業(yè)區(qū)已存在大型現(xiàn)代化商業(yè)物業(yè)，一旦有實力超市企業(yè)入駐將極大威脅我項目生存。1.5項目SWOT分析項目內(nèi)容優(yōu)勢地塊方正、昭示性好，適宜商41（二）商業(yè)市場分析2.1商業(yè)發(fā)展趨勢研判：未來商業(yè)主要往沿北新路發(fā)展，中部（現(xiàn)鎮(zhèn)中心）商業(yè)功能較綜合，東面以服務(wù)于周邊居民的商業(yè)業(yè)態(tài)為主。*周莊鎮(zhèn)北面主要是工業(yè)園區(qū)，而未來亦規(guī)劃為工業(yè)區(qū)，商業(yè)主要是較為低端的臨街商業(yè)及配套小超市。*商業(yè)區(qū)沿北新路是城市未來發(fā)展的主線，東面規(guī)劃為高檔住宅區(qū)，而西面則是集商務(wù)、行政、科技、文化于一體的多功能綜合區(qū)。*預(yù)計隨著以上兩區(qū)域的快速發(fā)展，商業(yè)主要分布于城市的中軸線上。*當(dāng)前影響力較大的集中式商業(yè)是吉麥隆生活超市、時代超市等，受人口規(guī)模限制無大型綜合性百貨商場存在，以臨街商鋪形式展開（二）商業(yè)市場分析2.1商業(yè)發(fā)展趨勢研判：未來商業(yè)主要往沿北422.2商業(yè)分析主要集中式商業(yè)區(qū)域名稱商業(yè)面積（萬㎡）空置面積（萬㎡）經(jīng)營情況北新路東方百業(yè)3.21.81樓百貨面積空置80%，其他樓層基本無空置；2樓3樓為超市業(yè)態(tài)，經(jīng)營慘淡。蘇寧電器承租2樓1000㎡，受超市人流制約，慘淡經(jīng)營時代超市0.5無無空置面積，經(jīng)營情況好吉麥隆超市1無1層為超市，中低檔次，經(jīng)營情況好。2樓承租給網(wǎng)吧如海超市0.5無無空置，經(jīng)營狀況不佳華聯(lián)超市0.30.1經(jīng)營很差合計62——所處商業(yè)階段：以超市為主，競爭激烈商業(yè)所處的發(fā)展階段是以超市為主，受人口規(guī)模制約無綜合性百貨業(yè)態(tài)。超市競爭激烈，規(guī)模最大、位置最優(yōu)、硬件最好的東方百業(yè)廣場受超市經(jīng)營不善拖累，經(jīng)營慘淡。5000-8000㎡的中低檔超市滿足城鎮(zhèn)居民及打工人群日常生活需要，經(jīng)營情況較好。2.2商業(yè)分析主要集中式商業(yè)區(qū)域名稱商業(yè)面積（萬㎡）空置面積432.3商業(yè)中心案例：東方百業(yè)購物中心項目最大特點：硬件最好的商業(yè)物業(yè)，地理位置優(yōu)越（位于市區(qū)核心商圈）；項目最大劣勢：主力超市店為當(dāng)?shù)毓煞萜髽I(yè)，經(jīng)營能力較弱；對我司的借鑒：

持續(xù)運營3年，出租率只有20%，作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)商場樓層數(shù)應(yīng)控制在3層以內(nèi)；應(yīng)該培育商業(yè)，開發(fā)商應(yīng)與實力商企一起度過商場前三年的市場培育期。

2.3商業(yè)中心案例：東方百業(yè)購物中心項目最大特點：硬件最好的442.4小結(jié)人口與商業(yè)體量的配比關(guān)系:目前周莊鎮(zhèn)常住人口約13.6萬人，而營業(yè)的商業(yè)面積約8萬平方米，人口與商業(yè)面積比例接近1.7：1，距離超市開設(shè)條件尚有距離。（一般超市每平方米的建筑面積，需要3個消費者支撐；而百貨則需要5－6個消費者支撐）商業(yè)空置率有待消化商業(yè)發(fā)展階段:人均消費支出與商業(yè)所處的發(fā)展階段不吻合。城鎮(zhèn)居民有很高的收入，但商業(yè)卻處于以超市為主。原因分析：人口不足：一般百貨店的面積在3.5萬平方米左右，需要21萬人口的支撐，目前周莊城鎮(zhèn)居民不足15萬人，因此不足以支撐一個百貨店的發(fā)展。消費外流：由于靠近上海、蘇州等大城市，部分高收入群體選擇前往品種更豐富的大城市消費。

案例借鑒：客觀評估本案適宜發(fā)展的商業(yè)體量；位于縣鎮(zhèn)級區(qū)域的商業(yè)體樓層不應(yīng)高于3層；商業(yè)意在培育，應(yīng)預(yù)有約3年的市場培育期；在業(yè)態(tài)、商家較為同質(zhì)化的情況下，應(yīng)在建筑風(fēng)格、形式方面尋求突破，2.4小結(jié)人口與商業(yè)體量的配比關(guān)系:目前周莊鎮(zhèn)常住人口約145（三）本案定位考慮因素交通情況商業(yè)環(huán)境市政配套未來規(guī)劃消費人群消費能力消費需求1.道路情況：城市主干路延伸線2.公交車線路數(shù)量2路，可達(dá)1.商圈級別：鎮(zhèn)商業(yè)中心外圍2.商業(yè)特征：超市賣場、沿街私人商鋪1.醫(yī)院：無

2.景觀：鎮(zhèn)廣場（規(guī)劃中）

3.學(xué)校：幼兒園、小學(xué)4.公交站1.交通規(guī)劃：增加公交線路，站點設(shè)計

2.商業(yè)規(guī)劃：區(qū)域、社區(qū)商業(yè)中心1.步行2-5、5-10、10-15分鐘的可達(dá)人群來源2.騎車5-10、10-15、15-30分鐘的可達(dá)人群3.機動車10-15、15-30分鐘以的可達(dá)人群中檔消費（周莊鎮(zhèn)三個大隊拆遷社區(qū)居民）為主及高檔消費（周邊別墅區(qū)居民及鎮(zhèn)富裕階層）為輔

消費支出中滿足生活必須與休閑娛樂消費比例相當(dāng)

3.1.1業(yè)態(tài)要求（商務(wù)、居住、政府要求）政府規(guī)劃要求：商業(yè)建面不少于20000㎡。11月江蘇地產(chǎn)會議暫定商業(yè)面積12000㎡（三）本案定位考慮因素交通情況商業(yè)環(huán)境市政配套未來規(guī)劃消費人463.1.2分級模型商業(yè)類型服務(wù)人口輻射距離經(jīng)營面積代表物業(yè)形式道路公共交通交通方式交通時間便利型Clubs3000人以下100-500米3000㎡以下內(nèi)部會所小區(qū)內(nèi)部道路無步行2-5分鐘鄰里型Neighborhood3000-50000人1-2千米3000-20000㎡住宅底商，街區(qū)，集中物業(yè)支路，次干道公交站點步行、騎車、機動車10-15分鐘區(qū)域型Department50000-150000人5-10千米20000-50000㎡復(fù)合型次干道、主干道公交換乘中心騎車、機動車15-30分鐘3.1.3業(yè)態(tài)選擇百貨、超市、餐飲、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)。3.1.2分級模型商業(yè)類型服務(wù)人口輻射距離經(jīng)營面積代表物業(yè)形47考慮因素主要內(nèi)容對本案定位啟示商業(yè)現(xiàn)狀人口與商業(yè)面積比：人口與商業(yè)面積比例1.7：1商業(yè)過剩：目前集中式商業(yè)總體量約在6萬平方米，空置約2萬平方米；人均消費支出與商業(yè)所處的發(fā)展階段不吻合：原因主城區(qū)人口偏少、消費外流等因素導(dǎo)致，城中的商業(yè)情況是本案的最好參照；目前中集中式商業(yè)在營面積在8萬平方米商業(yè)發(fā)展趨勢消費趨勢：居民消費逐步向發(fā)展型、享受型發(fā)展商業(yè)格局：商業(yè)在鎮(zhèn)中軸線方向發(fā)展城市規(guī)劃：中部集商業(yè)金融、文化、科技、居住于一體應(yīng)該提高休閑、娛樂、教育等業(yè)態(tài)比例增設(shè)服務(wù)商業(yè)人群的業(yè)態(tài)，如會所、商務(wù)餐飲等商業(yè)案例研究樓層數(shù)：位于縣鎮(zhèn)級的商業(yè)體樓層不應(yīng)高于3層；創(chuàng)新：在業(yè)態(tài)、商家較為同質(zhì)化的情況下，應(yīng)在建筑風(fēng)格、形式方面尋求突破，單體樓層不宜超過3層區(qū)域發(fā)展案例研究體量：規(guī)模須與片區(qū)規(guī)劃人口相匹配；或有足夠的實力吸引其他片區(qū)的居民前來消費業(yè)態(tài)：根據(jù)片區(qū)規(guī)劃、商業(yè)體量確定主力店發(fā)展路徑：以主力店為基礎(chǔ)，用零售店鋪平衡租金收益以主力店帶動新區(qū)商業(yè)體的發(fā)展與片區(qū)規(guī)劃人口相匹配自身優(yōu)劣勢優(yōu)勢具有很好的昭示性，地塊規(guī)整亦利于商業(yè)規(guī)劃；采取謹(jǐn)慎性原則與片區(qū)規(guī)劃人口相匹配劣勢規(guī)劃人口偏少，不能支撐大體量商業(yè)的發(fā)展；本案定位考慮的具體因素考慮因素主要內(nèi)容對本案定位啟示商業(yè)現(xiàn)狀人口與商業(yè)面積比：人口48住宅類型商業(yè)類型商業(yè)建面商業(yè)業(yè)態(tài)組合品牌化程度定位商業(yè)功能必備業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)比例城郊住宅鄰里型（中間型）12000㎡餐飲：中型餐飲、特色餐飲

購物：社區(qū)標(biāo)超、專賣店、面包房、布藝家紡、服飾鞋類

休閑：美容美發(fā)、足浴

服務(wù)：書報音像、中介、汽車護(hù)理餐飲：購物：休閑：服務(wù)：3：4：2：1以中小型業(yè)態(tài)為主，品牌聚集度一般，除主力店為品牌店外，其余為私人經(jīng)營店日常性服務(wù)與商品并重，便捷性餐飲并可結(jié)合部分中式正餐，可考慮建設(shè)社區(qū)商業(yè)中心。建筑類型樓層底商2層結(jié)論建議：方案目標(biāo)：1、項目附近商業(yè)以農(nóng)居點的商業(yè)為主，數(shù)量少檔次低，業(yè)主生活的基本需求難以靠此滿足。并且，近期項目周邊無商業(yè)規(guī)劃，也就是項目交付后無其他商業(yè)配套開業(yè)。因而業(yè)主入住的基本需求要依靠本項目的商業(yè)配套滿足；2、以主力店帶動新片區(qū)商業(yè)體的發(fā)展，吸引其他片區(qū)的居民前來消費。業(yè)態(tài)規(guī)劃：住宅類型商業(yè)類型商業(yè)建面商業(yè)業(yè)態(tài)組合品牌化程度定位商業(yè)功能必49

經(jīng)營面積（㎡）總面積（㎡）面積比例經(jīng)營樓層位置要求社區(qū)標(biāo)超5000600047.06%

1-2層主出入口/主干道家電賣場10001-2層主出入口/主干道餐飲商戶快餐類：100-500250019.61%1/2層偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道西餐咖啡：200-800

中式酒樓：1000-3000美容美發(fā)美發(fā)：50-1006004.71%2層主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求

美容：200-1000便利店50-2001501.18%1層靠近主出入口，離居住區(qū)域較近服裝飾品30-806004.71%1層主力承租面積通常位于1層，具體位置要求較好的展示面服務(wù)配套30-1008006.27%1/2層靠近主出入口，離居住區(qū)域較近休閑類500-10008006.27%1/2層無特殊要求，具體位置要求較好的展示面生活家居100-2003002.35%1/2層新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層1、2層皆可中介、銀行中介：30-505003.92%1層位置要求不高，可移動彈性較強銀行：200-600其他10-405003.92%1層位置要求不高，可移動彈性較強業(yè)態(tài)指標(biāo)業(yè)態(tài)面積比例規(guī)劃：經(jīng)營面積（㎡）總面積（㎡）面積比例經(jīng)營樓層位置要求社區(qū)標(biāo)50入口商街型：有利社區(qū)居民的購物消費，街鋪商業(yè)價值較高，便于后期帶合約銷售社區(qū)商業(yè)布局規(guī)劃入口商街型：有利社區(qū)居民的購物消費，社區(qū)商業(yè)布局規(guī)劃51（四）項目財務(wù)測算4.1測算說明及結(jié)果按體量2萬測算購物中心的土地成本、建安費用等，根據(jù)江陰市場情況、項目區(qū)位、以往我司購物中心建造標(biāo)準(zhǔn)等來編制；測算年限30年；以2017年開業(yè)為起始點；租金增長、其他收入的增長，前2年基本無增長；第3年至第20年，租金及其他收入保持較快增長，而第21年至第30年保持較慢增長；項目面積分配：指標(biāo)面積(㎡)2010年月租金(元/㎡)總面積26667

商業(yè)面積：2000022.7停車場面積：6667

業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)面積租金業(yè)態(tài)比例超市800017.5元/㎡/月40％娛樂300030元/㎡/月15％餐飲300030元/㎡/月15％百貨零售店600022.5元/㎡/月30％商業(yè)營業(yè)面積20000總建面26667停車場面積6667開業(yè)首年基本租金29.94元/㎡/月本案起始租金在2010年基礎(chǔ)上每年按4%基本增長率進(jìn)行遞增。（四）項目財務(wù)測算4.1測算說明及結(jié)果項目面積分配：指標(biāo)面積52項目總投資

物業(yè)類型商場地下停車場

建筑面積26667200006667成本項目計算依據(jù)合計（萬元）單價（元/單位）合計單價（元/單位）合計土地費用

2001.35750.501500.99750.50500.36建筑工程成本估算

9693.443780.007560.003200.002133.44土建工程

6866.762500.005000.002800.001866.76設(shè)備安裝工程

2666.681200.002400.00400.00266.68基礎(chǔ)設(shè)施

160.0080.00160.000.000.00裝飾工程

6684.332300.006484.32300.00200.01商場內(nèi)部裝修

3200.011500.003000.00300.00200.01外立面裝修外立面面積按照地上建筑面積的25%計算3484.32800.003484.320.000.00其他費用

684.71283.18566.36177.51118.35其他費用一、二、三之和的1.5%275.69116.59233.1863.7642.51前期稅費

133.3450.00100.0050.0033.34不可預(yù)見費一、二、三之和的1.5%275.69116.59233.1863.7642.51開發(fā)成本

19063.83

16111.67

2952.15開發(fā)費用

2709.051042.302084.59936.63624.45管理費一、二、三的之和3%551.37233.18466.36127.5185.01財務(wù)費用按總投資的11%計提2157.67809.121618.23809.12539.44總投資(不含財務(wù)費用)

19615.208289.0216578.034441.772961.33財務(wù)費用

1618.23

539.44總投資（含財務(wù)費用）

19615.209098.13

5250.88

項目總投資物業(yè)類型商場地下停車場建筑面積266672053租金核算項目年限

第1年第2年第29年第30年合計2017年2018年2045年2046年總面積

20000200002000020000出租率

75%80%90%90%出租面積(㎡)

15000160001800018000租金標(biāo)準(zhǔn)(元/㎡·月)

29.9429.94206.21212.39租金增長率

0.00%0.00%3%3%免租月數(shù)

3000實際租金月數(shù)

9121212年收入（萬元）

404.19574.8484454.056414587.678102說明：開業(yè)

其他收入

項目年限

第1年第2年第29年第30年

2017年2018年2045年2046年租金收入

404.19574.854454.064587.68其他收入占租金比（管理費、促銷、廣告收入）

0.00%0.00%3.00%3.00%其他收入合計

0.000.00133.62137.63租金及其他收入合計18969.16404.19574.854587.684725.31租金核算項目年限第1年第2年第29年第30年合計2017年54商業(yè)項目損益表序號項目第1年第2年第3年第29年第30年2017年2018年2019年2045年2046年1經(jīng)營收入404.19574.85659.644587.684725.31

租金收入404.19574.85659.644454.064587.68

其他收入0.000.000.00133.62137.632運營成本335.67344.88349.46561.58569.01

工程維修支出(總投資的1.5％)294.23294.23294.23294.23294.23

能源支出(管理費的30%)9.7013.8015.83110.10113.41

保險費（總投資的0.2%）19.6219.6219.6219.6219.62

推廣費用（租金收入的3%）12.1317.2519.79137.63141.76

裝修費用支出

3日常費用56.5980.4892.35642.27661.54

管理費用(租金收入的8%)32.3445.9952.77367.01378.02

營業(yè)費用(租金收入的1%)4.045.756.6045.8847.25

財務(wù)費用(營運期間的貸款利息；租金收入的5%)20.2128.7432.98229.38236.274稅費83.26118.42135.89945.06973.41

營業(yè)稅5%20.2128.7432.98229.38236.27

城建稅及教育附加10%2.022.873.3022.9423.63

房產(chǎn)稅12%48.5068.9879.16550.52567.04

堤圍費1%4.045.756.6045.8847.25

印花稅0.1%0.400.570.664.594.73

租賃管理費2%8.0811.5013.1991.7594.51

5折舊621.15621.15621.15621.15621.15

固定資產(chǎn)攤銷621.15621.15621.15621.15621.156財務(wù)費用

7稅前利潤-692.48-590.08-539.211817.621900.198所得稅(25%)-173.12-147.52-134.80454.40475.059稅后凈利潤-519.36-442.56-404.411363.211425.15說明：折舊按30年分?jǐn)偅瑲堉?%

稅后年投資利潤率1.55%稅前年投資利潤率2.06%商業(yè)項目損益表序號項目第1年第2年第3年第29年第30年2055序號項目

第1年第2年第29年第30年

建設(shè)期2017201820452046

一、經(jīng)營活動現(xiàn)金流入

0.00101.79178.591984.362046.291.1凈利潤

(519.36)(442.56)1363.211425.151.2固定資產(chǎn)折舊

621.15621.15621.15621.151.3其他

1.4回收流動資金

二、經(jīng)營活動現(xiàn)金流出

19615.200.000.000.000.002.1自有資產(chǎn)投入

19615.20

2.2經(jīng)營流動資金

2.3設(shè)備裝修翻新改造投入

2.4用于歸還貸款流出

靜態(tài)指標(biāo)凈現(xiàn)金流量

(19615.20)101.79178.591984.362046.29凈現(xiàn)金流量累計

(19615.20)(19513.41)(19334.82)6400.178446.46現(xiàn)金回報率

年平均現(xiàn)金回報率

回收期(年）26.62

動態(tài)指標(biāo)折現(xiàn)率

100.00%92.59%85.73%10.74%9.94%凈現(xiàn)金流量

(19615.20)94.2474573153.1019527213.1202371203.4015644凈現(xiàn)金流量累計

(19615.20)(19520.95)(19367.85)(13149.18)(12945.78)凈現(xiàn)值(NPV)-11988.37

回收期（年）0.00

內(nèi)含報酬率1.77%

動態(tài)現(xiàn)金流累計(12945.78)序號項目第1年第2年第29年第30年建設(shè)期20172056序號項目

第1年第2年第29年第30年

建設(shè)期2017201820452046

一、經(jīng)營活動現(xiàn)金流入

0.00101.79178.591984.362046.291.1凈利潤

(519.36)(442.56)1363.211425.151.2固定資產(chǎn)折舊

621.15621.15621.15621.151.3其他

1.4回收流動資金