貴州省清鎮(zhèn)市新店鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略2014-6-10課件

打造西南休閑旅游養(yǎng)生新地標(biāo)——貴州清鎮(zhèn)市新店鎮(zhèn)項(xiàng)目整體定位策劃方案謹(jǐn)呈：清鎮(zhèn)市人民政府、成都市金銀彎投資管理有限公司2014/06/10鄉(xiāng)旅農(nóng)情根植大地師法自然前言：

受成都金銀彎投資有限公司委托，我司針對貴公司位于貴州省清鎮(zhèn)市新店鎮(zhèn)項(xiàng)目開展前期項(xiàng)目定位及發(fā)展研究，在此感謝貴司對我司的信任！

在接受委托之后我司開展了對項(xiàng)目地塊的實(shí)地考察，并對貴州省旅游養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目初步調(diào)查，結(jié)合我司多年的休閑養(yǎng)生項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)制定該策劃方案，在本方案中我司團(tuán)隊(duì)有以下見解。1、該項(xiàng)目體量較大，項(xiàng)目規(guī)劃不能只針對項(xiàng)目地塊本身；2、該項(xiàng)目規(guī)劃因結(jié)合貴州乃至西南旅游、休閑、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)。3、項(xiàng)目規(guī)劃因結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋?、歷史、民族特色4、對于區(qū)域性打造因考慮拆遷、移民的安置、就業(yè)、增加收入等方面考慮5、對于該區(qū)域規(guī)劃因按照將新店鎮(zhèn)打造成中國新型城鎮(zhèn)化的典范、教科書，應(yīng)考慮到既保護(hù)當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境又能發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、解決當(dāng)?shù)剞r(nóng)轉(zhuǎn)非居民就業(yè)和增加收入。為此我司認(rèn)為項(xiàng)目應(yīng)從打造具有民族特色，兼具發(fā)展旅游、養(yǎng)生、度假產(chǎn)業(yè)并且打造當(dāng)?shù)噩F(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，使其成為貴州新型現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。

—西南休閑旅游養(yǎng)生風(fēng)情小鎮(zhèn)兼有風(fēng)情小鎮(zhèn)、休閑旅游、養(yǎng)生居住和生態(tài)農(nóng)業(yè)的萊茵城五大核心項(xiàng)目，奠定萊茵城的西南影響力鄉(xiāng)村主題公園

享受和煦的陽光

慢生活帶來的快樂看書、散步、慢跑休閑旅游公園里的小徑運(yùn)動(dòng)休閑民族特色小鎮(zhèn)氣息在家度假的格調(diào)全歐式建筑演繹建筑、藝術(shù)、自然融為一體全面的景觀和最大尺度的園林養(yǎng)生居住在群山環(huán)抱的新店鎮(zhèn)，利用當(dāng)?shù)氐牡匦蔚孛泊蛟煊^光生態(tài)農(nóng)業(yè)，以公司加合作社加農(nóng)戶的模式發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)民就業(yè)、增加農(nóng)民收入。居住和養(yǎng)生生態(tài)農(nóng)業(yè)本次匯報(bào)主要解決的問題第一部分：定位成果展示篇第二部分：項(xiàng)目背景與思考篇第三部分：項(xiàng)目整體定位篇第四部分：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益篇構(gòu)建特色萊茵城小鎮(zhèn)休閑生態(tài)+休閑旅游+養(yǎng)生居住泡溫泉、享受美食、開會(huì)探討，在溫泉山都能盡情享受茶園在種植園、茶園中采摘、觀鄉(xiāng)村美景，綠色生態(tài)之中享受生活生態(tài)科技觀光園——在萊茵城項(xiàng)目旁邊流轉(zhuǎn)5000畝農(nóng)田發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)，集觀賞、游覽、商務(wù)、銷售、餐飲、攝影、深加工與一天的現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)科技園?！旧鷳B(tài)農(nóng)莊】打造生態(tài)農(nóng)莊和有機(jī)餐廳，兼容銷售、餐飲服務(wù)功能，倡導(dǎo)綠色健康生活融原生態(tài)蔬菜、水果銷售以及生態(tài)餐飲服務(wù)于一體的綜合性生態(tài)購物中心以提供項(xiàng)目內(nèi)自產(chǎn)的無污染蔬菜、水果等農(nóng)業(yè)產(chǎn)品銷售和即時(shí)生態(tài)餐飲消費(fèi)體驗(yàn)為主要特點(diǎn)小型單體生活mall小鎮(zhèn)中心——現(xiàn)有的新店鎮(zhèn)無法承載未來新區(qū)域規(guī)劃所需要的配套及民族特色，未來將逐步新建或改造現(xiàn)有的街道，增加旅游、休閑功能，提高醫(yī)療、教育、行政服務(wù)功能。商業(yè)街中心廣場城鎮(zhèn)基本配套功能、逛街購物、廣場慶典……豐富了萊茵城多姿多彩的生活慶典活動(dòng)養(yǎng)生社區(qū)——項(xiàng)目當(dāng)?shù)負(fù)碛辛己玫淖匀毁Y源，山林植被豐富，四季常青，空氣負(fù)氧離子含量較高、PM2.5較低，四季溫度適宜，是養(yǎng)生最佳的地理選擇。養(yǎng)生社區(qū)——萊茵城將按照國際養(yǎng)老住宅標(biāo)準(zhǔn)打造，并配套相關(guān)醫(yī)療、文化、娛樂項(xiàng)目。老年大學(xué)博物館我們夢想擁有一處住處！“面朝大海、春暖花開”本次匯報(bào)主要解決的問題第一部分：定位成果展示篇第二部分：項(xiàng)目背景與思考篇第三部分：項(xiàng)目整體定位篇第四部分：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益篇本項(xiàng)目坐落于貴州省清鎮(zhèn)市新店鎮(zhèn)。項(xiàng)目距貴陽市中心城區(qū)約80公里；距龍洞堡機(jī)場只需120分鐘車程目前S102進(jìn)入市區(qū)（約2小時(shí)車程）公共交通不完善地塊內(nèi)分布有村級道路，通達(dá)性差，未形成有效路網(wǎng)區(qū)位屬性二線省會(huì)城市武漢被定義為中部核心城市，成為中部崛起的重要環(huán)節(jié)，城市功能和地位不斷升級，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化城市遠(yuǎn)郊本項(xiàng)目坐落于未形成開發(fā)效應(yīng)的遠(yuǎn)城區(qū)，缺乏客戶的基本認(rèn)知，區(qū)域抗性初期存在新建高速新建貴黔高速黔西至貴陽將經(jīng)過新店鎮(zhèn)，屆時(shí)新店鎮(zhèn)至貴陽高速公路路程將縮短至約50公路，從貴陽到本項(xiàng)目時(shí)間縮短至半小時(shí)區(qū)位屬性項(xiàng)目面臨的核心問題區(qū)域的機(jī)會(huì)在哪里？項(xiàng)目的出路有哪些？項(xiàng)目主題價(jià)值如何構(gòu)建？規(guī)劃如何落地？如何配比產(chǎn)品類型使得項(xiàng)目在既能保證市場競爭力強(qiáng)又能有效提高土地利用水準(zhǔn)城市人口戰(zhàn)略層面城市人口策略層面城市人口產(chǎn)品層面城市人口開發(fā)層面大規(guī)模項(xiàng)目的開發(fā)策略？物業(yè)組合及運(yùn)營節(jié)奏？核心問題商業(yè)核心行政辦公區(qū)文化娛樂中心區(qū)綜合生活區(qū)商務(wù)核心體育休閑區(qū)都市休閑文化教育區(qū)文化產(chǎn)業(yè)生態(tài)居住區(qū)工業(yè)園郊區(qū)居住中心圈層：商業(yè)商務(wù)、文化娛樂、休閑中間圈層：都市休閑、體育休閑、生態(tài)居住、文教、文化產(chǎn)業(yè)外圍圈層：工業(yè)、郊區(qū)居住、度假旅游區(qū)域?qū)傩噪S著城市外擴(kuò)，本項(xiàng)目區(qū)域?qū)纳鷳B(tài)陌生區(qū)向半都市半休閑的城市功能區(qū)演化但從長遠(yuǎn)來看，通過休閑配套和城市配套的打造，項(xiàng)目近期有機(jī)會(huì)吸引資源型三居客戶，遠(yuǎn)期可以成為周邊二居的重要選擇客戶分類BECDA類型：貴陽片區(qū)的別墅追夢者客戶特征：別墅首置客戶，注重總價(jià)控制下的別墅生活感受，對產(chǎn)品形式不敏感置業(yè)目的：二居類型：5+2生活夢想的中產(chǎn)階層客戶特征：屬于高知階層，用來周末度假，來自貴陽及周邊城市城市圈客群置業(yè)目的：二居類型：小資度假客戶特征：自由職業(yè)、生活隨意，喜歡到處旅游，因獨(dú)特的自然資源和人文資源而選擇置業(yè)目的：二居、三居類型：養(yǎng)生養(yǎng)老客戶特征：對生態(tài)資源和配套敏感、關(guān)注價(jià)格和項(xiàng)目娛樂性。置業(yè)目的：二居、三居類型：周邊居民客戶特征：對價(jià)格敏感，關(guān)注生活配套，屬于日常居住型客戶置業(yè)目的：一居區(qū)域機(jī)會(huì)順應(yīng)郊區(qū)化趨勢，如本案的遠(yuǎn)郊項(xiàng)目將面臨著城市外圍板塊間的競爭，分流市場，分流客戶城市向上，產(chǎn)業(yè)調(diào)整，人口優(yōu)化——經(jīng)濟(jì)的發(fā)展大力帶動(dòng)市場發(fā)展旅游初級但積極調(diào)整，需求激增，供應(yīng)特征由量變向質(zhì)變轉(zhuǎn)化房地產(chǎn)市場理性發(fā)展，大量剛性需求支撐市場，受政策影響但自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力加強(qiáng)郊區(qū)化發(fā)展進(jìn)行中，各類規(guī)?；?、復(fù)合化項(xiàng)目的供應(yīng)集中在城市外圍市場特征歸結(jié)需求帶動(dòng)下的城市旅游升級，休閑度假游成發(fā)展趨勢，基本觀光外的功能持續(xù)補(bǔ)入，住宅與休閑設(shè)施的捆綁將成復(fù)合型項(xiàng)目的發(fā)展方向市場特征基于本項(xiàng)目具有大規(guī)模生態(tài)區(qū)的自身優(yōu)勢，可以依托未來城市發(fā)展的機(jī)遇，結(jié)合生態(tài)休閑功能，在外圍市場的競爭中突圍在快速城市化的大背景下，依托大規(guī)模生態(tài)本地的優(yōu)勢，通過三步走，打造近郊特色休閑居住小鎮(zhèn)A構(gòu)建價(jià)值B發(fā)展轉(zhuǎn)型C完善提升在項(xiàng)目初始就建立特色養(yǎng)生項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)（往往是溫泉和生態(tài)承載的養(yǎng)生項(xiàng)目）-住宅都是以洋房、低密為主，賣遠(yuǎn)郊第二居所。隨著項(xiàng)目的成熟構(gòu)建配套體系（醫(yī)療、生態(tài)農(nóng)業(yè)、商業(yè)、娛樂主要的配套）-住宅產(chǎn)品線更加豐富，容積率提高，銷量大量上升。最后開發(fā)旅游產(chǎn)業(yè)鏈上面最高檔次、最高投入的配套（酒店是最常見的），以完成旅游產(chǎn)業(yè)鏈的自身盈利-住宅產(chǎn)品價(jià)格全面提升，區(qū)域熱度再次提升，形成區(qū)域競爭力開發(fā)過程借鑒地理位置：地處法國東南部阿爾卑斯山地區(qū)，上薩瓦省的省會(huì)，坐落在阿爾卑斯山與安納西湖之間的安納西歷史簡介：小鎮(zhèn)的興起可以追溯到十二世紀(jì)，盡管經(jīng)過世代變遷，歷久彌新，但留下歲月痕跡的城市布局，建筑，古風(fēng)，依然飄灑著法蘭西已漸消逝的貴族氣息人口規(guī)模：約5萬國際案例借鑒法國安納西小鎮(zhèn)：法國童話小鎮(zhèn)，阿爾卑斯山的陽臺(tái)，有法國“威尼斯”之稱該區(qū)域位于極大板塊中心，將形成醫(yī)療、文化、娛樂、教育配套中心。該區(qū)塊為純住宅區(qū)塊，在核心區(qū)的南面和西南面，部分住宅臨湖，該區(qū)塊中的住宅疏密布置不盡相同核心區(qū)塊住宅區(qū)塊生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)塊空間布局：——以臨湖區(qū)為核心區(qū)域，區(qū)域分塊較為明顯該區(qū)塊為生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)塊，將形成農(nóng)業(yè)種養(yǎng)殖、觀光、攝影、購物等生產(chǎn)旅游項(xiàng)目古鎮(zhèn)旅游區(qū)塊該區(qū)塊為古鎮(zhèn)旅游區(qū)塊，將原有鎮(zhèn)街道根據(jù)當(dāng)?shù)孛褡屣L(fēng)情重建或改建小鎮(zhèn)的發(fā)展動(dòng)力：——資源的獨(dú)特成就小鎮(zhèn)的名聲，利用紅色文化提升小鎮(zhèn)的名氣，定期節(jié)慶活動(dòng)吸引外來游客、推動(dòng)小鎮(zhèn)的持續(xù)發(fā)展。攝影節(jié)桃花節(jié)婚紗節(jié)風(fēng)箏節(jié)七夕節(jié)河鮮美食節(jié)本次匯報(bào)主要解決的問題第一部分：定位成果展示篇第二部分：項(xiàng)目背景與思考篇第三部分：項(xiàng)目整體定位篇38第四部分：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益篇萊茵城主要資源有可分為生態(tài)和療養(yǎng)兩部分，多種資源成為項(xiàng)目開發(fā)的多重驅(qū)動(dòng)力生態(tài)養(yǎng)生湖河梯田溫泉桃花山觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目資源萊茵城——站位貴陽首屈一指的旅游休閑小鎮(zhèn)【整體定位】——以休閑旅游+休閑居住+休閑生態(tài)為主題——打造環(huán)境、項(xiàng)目、服務(wù)及居住全體系養(yǎng)生體驗(yàn)——依托原生態(tài)風(fēng)情——開辟旅游度假和養(yǎng)生居住天堂沿湖多層公寓山景別墅湖景別墅小高層洋房三大核心主題休閑居住——居住物業(yè)形態(tài)多樣，不僅擁有沿湖多層公寓、洋房、高層，還擁有湖景別墅和山景別墅42酒店鳥瞰圖43酒店外立面效果圖44剖面圖商業(yè)中心效果圖老年大學(xué)方案效果圖商業(yè)廣場苗族文化三大核心主題休閑旅游——萊茵城擁有商業(yè)廣場、鄉(xiāng)村公園、養(yǎng)生文化等休閑場所，滿足人們的多元休閑需求鄉(xiāng)村公園本次匯報(bào)主要解決的問題第一部分：定位成果展示篇第二部分：項(xiàng)目背景與思考篇第三部分：項(xiàng)目整體定位篇48第四部分：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益篇經(jīng)濟(jì)效益項(xiàng)目占地容積率建筑面積投資額總產(chǎn)值25001.6266668053億80億開發(fā)稅收：后期運(yùn)營酒店：旅游農(nóng)家樂社會(huì)效益1、項(xiàng)目開發(fā)投入運(yùn)營之后，后期由物業(yè)管理公司管理，將大量招聘當(dāng)?shù)貏趧?dòng)