房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)及流程分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)及流程分析1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本建設(shè)程序建設(shè)程序是指建設(shè)項(xiàng)目從設(shè)想、選擇、評估、決策、設(shè)計(jì)、施工到竣工驗(yàn)收、投入使用的整個建設(shè)過程中，各項(xiàng)工作必須遵循特定次序的法則。這個法則是人們在認(rèn)識客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，按照建設(shè)項(xiàng)目發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系和發(fā)展過程制定的。在實(shí)際的項(xiàng)目開發(fā)中，某些環(huán)節(jié)可以適當(dāng)交叉，但不能任意顛倒。房地產(chǎn)項(xiàng)目是最常見的建設(shè)項(xiàng)目，其建設(shè)應(yīng)當(dāng)遵循工程項(xiàng)目基本的建設(shè)程序，按照“決策一一實(shí)施一一使用”的基本程序進(jìn)行，如圖3.1所示。i投資機(jī);會研究/:項(xiàng)目建;議書終止項(xiàng)目可行性研究建設(shè)準(zhǔn)備圖3.1工程項(xiàng)目建設(shè)的基本程序維護(hù)與使用，直至報(bào)廢工程保修投入使用項(xiàng)目施工i投資機(jī);會研究/:項(xiàng)目建;議書終止項(xiàng)目可行性研究建設(shè)準(zhǔn)備圖3.1工程項(xiàng)目建設(shè)的基本程序維護(hù)與使用，直至報(bào)廢工程保修投入使用項(xiàng)目施工竣工驗(yàn)收對企業(yè)的業(yè)務(wù)和流程進(jìn)行分析，是進(jìn)行企業(yè)組織設(shè)計(jì)和崗位設(shè)計(jì)的前提和基礎(chǔ)。企業(yè)業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)的好壞決定了企業(yè)的業(yè)務(wù)工作能否通暢，決定了業(yè)務(wù)工作效率的高低。同時，業(yè)務(wù)流程與部門職能設(shè)定，部門地位及部門間協(xié)作規(guī)則的確定有密切的關(guān)系。（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)總體而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可能涉足房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的上下游產(chǎn)業(yè)，如工程施工、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營、材料生產(chǎn)經(jīng)營等，甚至涉足與房地產(chǎn)行業(yè)無關(guān)的加工制造、教育等行業(yè)。鑒于本研究項(xiàng)目的目的，本報(bào)告僅僅針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)這一核心業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一個周期長、環(huán)節(jié)多、內(nèi)容龐雜的系統(tǒng)工程，不同物業(yè)類型的項(xiàng)目開發(fā)在所涉環(huán)節(jié)、依據(jù)法律、報(bào)批項(xiàng)目與流程、所需專業(yè)、生產(chǎn)與銷售等多方面存在差異。而且即便是同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，由于其復(fù)雜化程度不同，導(dǎo)致企業(yè)開發(fā)中所涉及的合作團(tuán)隊(duì)存在不同，進(jìn)而會對部分業(yè)務(wù)內(nèi)容產(chǎn)生影響。然而，無論是何種類型或規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)必然包括項(xiàng)目生產(chǎn)和企業(yè)管理兩大類型的業(yè)務(wù)。項(xiàng)目生產(chǎn)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主體業(yè)務(wù)，它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)的直接關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)。這些業(yè)務(wù)涉及從項(xiàng)目投資機(jī)會選擇直至售后服務(wù)的全部建設(shè)階段。參照前述工程項(xiàng)目建設(shè)的基本程序，我們可將項(xiàng)目的生產(chǎn)業(yè)務(wù)分為投資機(jī)會選擇與決策、項(xiàng)目報(bào)批與前期工作、工程建設(shè)與管理、市場營銷與推廣、客戶服務(wù)與物業(yè)管理五大板塊業(yè)務(wù)。這五大生產(chǎn)型的板塊業(yè)務(wù)，又可根據(jù)專業(yè)特點(diǎn)和生產(chǎn)關(guān)鍵環(huán)節(jié)劃分為系列的細(xì)分業(yè)務(wù)，如圖3.2所示。企業(yè)管理業(yè)務(wù)的范圍和內(nèi)容與企業(yè)規(guī)模和所處發(fā)展階段有密切的聯(lián)系。但

是，無論哪一個階段的企業(yè)，行政管理、人力資源管理、財(cái)務(wù)管理等均是最基本的企業(yè)管理業(yè)務(wù)。在規(guī)模較大的企業(yè)，企業(yè)戰(zhàn)略與發(fā)展管理、文化與品牌管理、信息化建設(shè)與管理、審計(jì)監(jiān)察管理、投資管理、資產(chǎn)管理、公共事務(wù)管理、法律事務(wù)管理等也可能是必不可少的，如圖3.3所示。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)11其他業(yè)務(wù)領(lǐng)域房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)法律事務(wù)管理項(xiàng)目生產(chǎn)業(yè)務(wù)企業(yè)管理業(yè)務(wù)制度與人才&系統(tǒng)運(yùn)作管『信息系統(tǒng)規(guī)劃實(shí)法律知識普『法律服務(wù)H規(guī)章制定總務(wù)后勤——安全保衛(wèi)行政事務(wù)管"助理秘書工作法律事務(wù)管理項(xiàng)目生產(chǎn)業(yè)務(wù)企業(yè)管理業(yè)務(wù)制度與人才&系統(tǒng)運(yùn)作管『信息系統(tǒng)規(guī)劃實(shí)法律知識普『法律服務(wù)H規(guī)章制定總務(wù)后勤——安全保衛(wèi)行政事務(wù)管"助理秘書工作各項(xiàng)監(jiān)察工作各項(xiàng)審計(jì)工制度與規(guī)劃制定企業(yè)文化建設(shè)信息化建|設(shè)與管理|流程代表各項(xiàng)工作在邏輯上的相互關(guān)系，通過組織各種資源完成既定的任務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)。就房地產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)務(wù)而言，房地產(chǎn)開發(fā)活動的復(fù)雜化使得越來越多的專業(yè)人士開始與開發(fā)商合作，從而加速了房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)隊(duì)伍的發(fā)展壯大。然而，不論開發(fā)活動變得多么復(fù)雜或是開發(fā)商變得多么聰明，都還必須遵循房地產(chǎn)開發(fā)的基本

流程。投資機(jī)會選擇與決策、項(xiàng)目報(bào)批與前期工作、工程建設(shè)與管理、市場營銷與推廣、客戶服務(wù)與物業(yè)管理這五大生產(chǎn)型板塊業(yè)務(wù)總體上表現(xiàn)出按順序開展的既定流程，如圖3.4所示。圖3.4圖3.4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總體生產(chǎn)業(yè)務(wù)流程在每一個生產(chǎn)型板塊業(yè)務(wù)內(nèi)，各項(xiàng)工作也是按照一定的程序來運(yùn)作的，雖然會存在一些交叉，但總體方向和邏輯是特定的。這樣，每一個板塊業(yè)務(wù)就可構(gòu)建出一個或一系列子流程。這些子流程包括一系列的工作，若進(jìn)一步分解，完成每一項(xiàng)工作又需要經(jīng)歷一定的流程。針對上述五大板塊業(yè)務(wù)構(gòu)建的業(yè)務(wù)子流程如圖3.5?3.9所示。相關(guān)手續(xù)辦理項(xiàng)目可行性研究投資信息相關(guān)手續(xù)辦理項(xiàng)目可行性研究投資信息獲取企業(yè)決策意見形成風(fēng)險評價與社會評價盈利評價項(xiàng)目決策申請項(xiàng)目可行性研究專業(yè)（部門）審查圖3.5房地產(chǎn)開發(fā)投資機(jī)會選擇與決策子流程圖3.6房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目報(bào)批與前期工作子流程圖3.7房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)與管理子流程市場調(diào)

查、分

析與研

究項(xiàng)目行銷策

,劃（定價、廣

告、促銷等）項(xiàng)目推廣與客戶積累銷售、催單、成交、催款-——營銷管理與監(jiān)?控■<開建立并完備客戶檔案.盤圖3.9房地產(chǎn)開發(fā)客戶服務(wù)與物業(yè)管理子流程就房地產(chǎn)企業(yè)管理業(yè)務(wù)而言，自房地產(chǎn)企業(yè)成立時起就已經(jīng)開展。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，企業(yè)的行政管理、人力資源管理、財(cái)務(wù)管理、企業(yè)戰(zhàn)略與發(fā)展管理等工作始終存在。因此，從整體上來看，企業(yè)管理業(yè)務(wù)并不是按照項(xiàng)目建設(shè)流程進(jìn)行的，而是伴隨著項(xiàng)目的整個生產(chǎn)流程，表現(xiàn)出與生產(chǎn)業(yè)務(wù)如圖3.10所示的關(guān)系。結(jié)束圖3.10企業(yè)管理業(yè)務(wù)與項(xiàng)目生產(chǎn)業(yè)務(wù)