懷化某地產(chǎn)項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告

****項(xiàng)目

[投資可行性分析報(bào)告]導(dǎo)言

?導(dǎo)言地塊特性的觀察解讀地塊，因地制宜（兼顧地塊與市場(chǎng)）

?導(dǎo)言市場(chǎng)特性的觀察珍惜資源，嚴(yán)防熱銷陷阱

?導(dǎo)言效益的觀察方案，較比利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)的平衡市場(chǎng)環(huán)境了解項(xiàng)目發(fā)展的基礎(chǔ)：宏觀投資環(huán)境主要分為宏觀政策環(huán)境以及懷化房地產(chǎn)投資環(huán)境分析。挖掘項(xiàng)目發(fā)展的空間：市場(chǎng)背景分析主要分為懷化房地產(chǎn)市場(chǎng)概況以及當(dāng)?shù)貐^(qū)域市場(chǎng)分析。項(xiàng)目未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的預(yù)測(cè)：中方及周邊市場(chǎng)分析（包括市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品形態(tài)、戶型以及價(jià)格分析）。目標(biāo)客戶特性分析：針對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的調(diào)研分析，包括目標(biāo)客群的定位以及消費(fèi)者生活習(xí)性、需求特點(diǎn)分析。

過(guò)程：宏觀、中觀、微觀等三方面，四個(gè)階段

?市場(chǎng)環(huán)境推演過(guò)程報(bào)告推演過(guò)程市場(chǎng)研究與分析宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況宏觀投資環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析市場(chǎng)背景分析目標(biāo)客戶研究政策對(duì)房地產(chǎn)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)概況區(qū)域市場(chǎng)研究客戶演變特征周邊市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境預(yù)測(cè)結(jié)論一：區(qū)域快速上行的經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)了城市化的進(jìn)程，居民購(gòu)房消費(fèi)持續(xù)活躍，加之政府傾斜型的多元化激勵(lì)，未來(lái)懷化房地產(chǎn)消費(fèi)需求將不斷增長(zhǎng)。

?市場(chǎng)環(huán)境推演結(jié)論結(jié)論二：房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈波浪式向上走勢(shì)，市場(chǎng)規(guī)模不斷放大，市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)，市場(chǎng)需求和價(jià)格空間依然較大；住宅需求由單一化的傳統(tǒng)居住需求階段走向多元化、精細(xì)化的品質(zhì)生活需求，產(chǎn)品的可提升空間較大。結(jié)論三：建立在“兩大片區(qū)、四大細(xì)分市場(chǎng)”的基礎(chǔ)上，本項(xiàng)目可挖掘的的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)可概括為兩大方向:一是升級(jí)型的公寓產(chǎn)品市場(chǎng)，二是經(jīng)濟(jì)型的別墅產(chǎn)品市場(chǎng)。

結(jié)論四：項(xiàng)目現(xiàn)階段的目標(biāo)客戶可初步定位為以懷化市區(qū)人為主體的中產(chǎn)階層，主動(dòng)郊區(qū)化為主，其次為以中方縣為工作或生活載體的購(gòu)房群體。

多方案比較我們已經(jīng)找到了市場(chǎng)空間和目標(biāo)客戶，并且知道了他們的需求，這只是項(xiàng)目成功的第一步。接下來(lái)，我們還需要

?多方案比較尋找——客戶需求、市場(chǎng)空間、地塊條件、開(kāi)發(fā)商收益這四者之間的平衡點(diǎn)。這個(gè)平衡點(diǎn)，就是“容積率”。規(guī)劃相關(guān)指標(biāo)標(biāo)?多方案比較方案設(shè)定占地面積166668平方米，綜合合容積率1.6，限高18米。參照不同物業(yè)業(yè)類型容積率率根據(jù)經(jīng)驗(yàn)和項(xiàng)項(xiàng)目的具體數(shù)數(shù)據(jù)，確定獨(dú)獨(dú)棟、單純TH、單純情景洋洋房的容積率率分別為0.3、0.65、1.2建筑形式高品質(zhì)，低容積率中品質(zhì)，中容積率低品質(zhì)，高容積率獨(dú)立雙拼別墅小于0.30.3—0.4大于0.4Townhouse0.5—0.60.6—0.70.7—0.94、5層疊加0.7—0.80.8—0.90.9—1.16層多層1.1—1.31.3—1.51.5—1.711層小高層1.7—2.02.0—2.22.2—2.5以1.3和0.60為規(guī)劃上下限限。?多方案比較方案設(shè)定多方案規(guī)劃指指標(biāo)（暫不考考慮商業(yè)等其其他配套物業(yè)業(yè)，假定純住住宅規(guī)劃）方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八容積率1.31.21.11.00.90.80.70.6總建筑面積（㎡）216668200002183335166668150001133334116668100001方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八別墅建筑面積（㎡）001666733334500006666783334100001建筑比例009％20%33%50%71%100%洋房建筑面積（㎡）21666820000216666813333410000166667333340建筑比例100％100％91%80%67%50%29%0相對(duì)取大值。。?多方案比較編制說(shuō)明項(xiàng)目貸款的年年利率根據(jù)中中國(guó)人民銀行行最新公布的的三至五年期期商業(yè)貸款利利率，并考慮慮到本項(xiàng)目自自身的一些因因素取9.7％為本項(xiàng)目的年年貸款利率。。本次估價(jià)選用用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)現(xiàn)率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)調(diào)整值法來(lái)確確定貼現(xiàn)率，，取一年期政政府債券7％作為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)貼現(xiàn)率，考考慮到本項(xiàng)目目對(duì)象所在區(qū)區(qū)域現(xiàn)在和未未來(lái)的經(jīng)濟(jì)狀狀況及用途等等因素，本報(bào)報(bào)告認(rèn)為類似似物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)調(diào)值取3%較適宜，相加加后得出其貼貼現(xiàn)率為10％?？紤]到開(kāi)開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目企企業(yè)面對(duì)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，基基準(zhǔn)收益率確確定為12%。三個(gè)層次，多多角度。?多方案比較編制流程項(xiàng)目投資分析析：取項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)開(kāi)發(fā)費(fèi)用等最最可能的取值值，計(jì)算項(xiàng)目目總投資方案案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)及資金來(lái)源源。項(xiàng)目評(píng)估分析析：在項(xiàng)目總總投資的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)務(wù)各項(xiàng)指標(biāo)，，如：投資利利潤(rùn)率、累計(jì)計(jì)凈現(xiàn)金流值值、內(nèi)部收益益率等一系列列經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的的測(cè)算來(lái)分析析項(xiàng)目的可行行與否。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估估：本報(bào)告根根據(jù)對(duì)項(xiàng)目未未來(lái)的一系列列不確定因素素的分析，對(duì)對(duì)未來(lái)投資、、收入等因素素排列組合成成項(xiàng)目敏感性性項(xiàng)目盈虧平平衡分析。銷售定價(jià)?多方案比較評(píng)估依據(jù)區(qū)域價(jià)格走勢(shì)勢(shì)：從2006至2008年以來(lái)，懷化化市商品房?jī)r(jià)價(jià)格呈向上走走勢(shì)，平均年年度漲幅達(dá)到到19.4%，2007年甚至達(dá)到了了近年來(lái)的最最高峰38%。按照最保守守的增長(zhǎng)速度度計(jì)算，本項(xiàng)項(xiàng)目未來(lái)三、、四年的年度度平均價(jià)格增增長(zhǎng)速度設(shè)定定為8%。年份2006年2007年2008年銷售價(jià)格（元/平方米）126017391939增長(zhǎng)率8.8%38%11.5%參考個(gè)案價(jià)格格：主城區(qū)小小高層洋房的的單價(jià)在2600元/㎡，較同一區(qū)域域普通公寓產(chǎn)產(chǎn)品高出20％以上。聯(lián)體體別墅的銷售售單價(jià)達(dá)到3500元/㎡，相對(duì)小高層層洋房的溢價(jià)價(jià)比例在40％左右。中方方地區(qū)公寓以以配套及定向向福利房為供供應(yīng)主流，產(chǎn)產(chǎn)品檔次偏低低，售價(jià)不具具備參考意義義。別墅產(chǎn)品品的市場(chǎng)可參參考的單價(jià)在在2600-3700元/㎡，獨(dú)立對(duì)聯(lián)列列產(chǎn)品的溢價(jià)價(jià)空間在40％左右。銷售定價(jià)。?多方案比較評(píng)估依據(jù)地段價(jià)差的界界定：城區(qū)是是懷化的城市市中心，地段段成熟度和認(rèn)認(rèn)知度的差異異對(duì)新區(qū)構(gòu)成成了地段價(jià)值值的不同，土土地價(jià)值的差差異是構(gòu)成項(xiàng)項(xiàng)目地段價(jià)差差的衡量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，地價(jià)差是是量化指標(biāo)。。目前紫園所所在的城西地地區(qū)與本項(xiàng)目目所在的中方方片區(qū)的樓板板價(jià)差在400元/㎡上下?；▓@洋房的定定價(jià)：以紫園園2600元/㎡小高層為價(jià)格格參考原點(diǎn)，，剔除地段因因素，中方地地區(qū)同類產(chǎn)品品可達(dá)到的市市場(chǎng)售價(jià)在2200元/㎡。但考慮到本本項(xiàng)目多層電電梯洋房的稀稀缺性以及產(chǎn)產(chǎn)品的附加值值優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品品的溢價(jià)保守守設(shè)定為100元/㎡。因此，本項(xiàng)項(xiàng)目花園洋房房目前可達(dá)到到的銷售價(jià)格格初步設(shè)定為為2300元/㎡。兩類別墅的定定價(jià)：以花園園洋房為價(jià)格格原點(diǎn)，參照照聯(lián)列別墅相相對(duì)花園洋房房40％的產(chǎn)品溢價(jià)，，常規(guī)聯(lián)體別別墅可達(dá)到的的銷售價(jià)格為為3200元/㎡，考慮到本項(xiàng)項(xiàng)目聯(lián)列別墅墅品質(zhì)升級(jí)因因素，目前可可達(dá)到的銷售售價(jià)格初步設(shè)設(shè)定在3400元/㎡，獨(dú)立別墅作作為項(xiàng)目的標(biāo)標(biāo)桿性資源最最大化占有產(chǎn)產(chǎn)品，市場(chǎng)溢溢價(jià)在35%左右，獨(dú)立別別墅可達(dá)到的的銷售價(jià)格在在4600元/㎡。成本測(cè)算依據(jù)據(jù)。?多方案比較評(píng)估依據(jù)土地費(fèi)用：土土地出讓金、、動(dòng)拆遷費(fèi)、、契稅及相關(guān)關(guān)手續(xù)費(fèi)。按按實(shí)際發(fā)生額額21.5萬(wàn)元/畝；建安工程費(fèi)：：洋房和別墅墅造價(jià)按照750元/平方米和800元/平方米；前期費(fèi)用：包包括規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)研究費(fèi)、可可行性研究費(fèi)費(fèi)、大市政配配套費(fèi)等，按按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)上上限計(jì)提；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用用：供電、水水、氣、排污污、綠化、環(huán)環(huán)衛(wèi)等，按行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)上限限計(jì)提；公共配套設(shè)施施費(fèi)：為居民民服務(wù)配套建建設(shè)的各種非非營(yíng)利性的配配套設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)，本項(xiàng)目目主要配套為為會(huì)所；開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用用：開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)組織管理所所發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用，按前前五項(xiàng)（除土土地成本外））的2%計(jì)提；不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用用：開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)中不可可預(yù)見(jiàn)的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用，按前前五項(xiàng)（除土土地成本外））的2%計(jì)提；財(cái)務(wù)費(fèi)用:開(kāi)發(fā)企業(yè)為籌籌集資金而發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用，按實(shí)際際發(fā)生額計(jì)提提；銷售費(fèi)用：房房地產(chǎn)產(chǎn)品銷銷售過(guò)程中發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用，按項(xiàng)目目銷售收入的的3%計(jì)提。擬定開(kāi)發(fā)計(jì)劃劃。?多方案比較評(píng)估依據(jù)工程計(jì)劃：每年4期，每期3個(gè)月方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八容積率1.31.21.11.00.90.80.70.6開(kāi)發(fā)分期18期18期18期14期14期22期22期30期開(kāi)發(fā)周期4.5年4.5年4.5年3.5年3.5年5.5年5.5年7.5年擬定開(kāi)發(fā)計(jì)劃劃。?多方案比較評(píng)估依據(jù)銷售計(jì)劃：方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八容積率1.31.21.11.00.90.80.70.6銷售分期16期16期16期12期12期20期20期28期銷售周期4年4年4年3年3年5年5年7年總投資：方案案一至方案八八依次遞減?多方案比較投資分析項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目單位方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1土地費(fèi)用萬(wàn)元548354835483548354835483548354832前期費(fèi)用萬(wàn)元472343603997363332702907254321803基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用萬(wàn)元256524822473246524572448244024324建筑安裝工程費(fèi)萬(wàn)元173331600014500130001150010000850070005公共配套設(shè)施費(fèi)萬(wàn)元112711101093107710601043102710106開(kāi)發(fā)間接費(fèi)萬(wàn)元5154794414043663282902527不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)萬(wàn)元5154794414043663282902528資本化財(cái)務(wù)費(fèi)用萬(wàn)元7287287287287287287287289費(fèi)用（銷售及管理）萬(wàn)元1789171616591509148214101479153710合計(jì)萬(wàn)元3477732837308152870126711246752278020873總收入：建設(shè)設(shè)規(guī)模與銷售售收入呈非正正相關(guān)性?多方案比較投資分析項(xiàng)目總銷售收入估算表序號(hào)項(xiàng)目單位方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1銷售數(shù)量㎡2166682000021833351666681500011333341166681000012銷售收入萬(wàn)元59635572025530450297494074701249298512243平均銷售價(jià)格元/㎡27522860301730183294352642255122靜態(tài)盈利能力力：隨著容積積率降低，投投資利潤(rùn)率逐逐步增大?多方案比較評(píng)估分析項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力估算表序號(hào)項(xiàng)目單位方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1成本萬(wàn)元32988311202915627192252282326421301193372收入萬(wàn)元59635572025530450297494074701249298512243營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元332531893083280427542621274828564凈收入萬(wàn)元56310540135222147493466534439146549483685毛利萬(wàn)元23322228932306520301214252112725249290326毛利率%41.4242.3844.1742.7445.9247.5954.2460.027費(fèi)用萬(wàn)元178917161659150914821410147915378土地增值稅萬(wàn)元451745424949429050075442694584729稅前利潤(rùn)萬(wàn)元170161663516456145021493614274168251902310所得稅萬(wàn)元4254415941143626373435684206475611凈利潤(rùn)萬(wàn)元127621247612342108771120210705126191426712項(xiàng)目總投資萬(wàn)元347773283630815287012671124675227802087313投資利潤(rùn)率（ROI）%36.738.0040.0537.941.9443.4955.3968.35動(dòng)態(tài)盈利能力力：方案四和和方案五的IRR最大，回收期期最短?多方案比較評(píng)估分析項(xiàng)目動(dòng)態(tài)盈利能力估算表序號(hào)項(xiàng)目單位方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%43.7347.4353.2267.1573.7231.9927.9828.392靜態(tài)投資回收期年3.052.932.712.112.043.623.965.34投資評(píng)估比較較：多方案各各有優(yōu)劣?多方案比較結(jié)論方案八屬于最最具激進(jìn)的組組合方案，靜靜態(tài)收益最優(yōu)優(yōu)，動(dòng)態(tài)指標(biāo)標(biāo)卻最差方案五動(dòng)態(tài)指指標(biāo)最優(yōu)，項(xiàng)項(xiàng)目投資能在在最短的時(shí)間間回收，但靜靜態(tài)指標(biāo)并沒(méi)沒(méi)有突出的優(yōu)優(yōu)勢(shì)。方案一投資最最大，需要占占用大量的資資本金，對(duì)資資金籌措的要要求最高方案四以及方方案六凈利潤(rùn)潤(rùn)和投資利潤(rùn)潤(rùn)率處于最低低水平。方案二、三以以及方案七的的各項(xiàng)指標(biāo)相相對(duì)中庸，盈盈利指標(biāo)的說(shuō)說(shuō)服力不強(qiáng)。。序號(hào)指標(biāo)名稱單位方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1項(xiàng)目總投資萬(wàn)元34777328363081528701267112467522780208732凈利潤(rùn)萬(wàn)元12762124761234210877112021070512619142673投資利潤(rùn)率（ROI）%36.738.0040.0537.941.9443.4955.3968.354財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%43.7347.4353.2267.1573.7231.9927.9828.395靜態(tài)投資回收期年3.052.932.712.112.043.623.965.34我們已經(jīng)設(shè)定定了容積率的的上下限方案案，并且知道道了上述方案案的優(yōu)劣，這只是容積率率選取的第一一步。接下來(lái)，我們們還需要?多方案比較結(jié)論尋找——在已確立的上上下限之間的的最優(yōu)點(diǎn)。這個(gè)最優(yōu)點(diǎn)，，就是項(xiàng)目的的“最佳容積積率”。?多方案比較結(jié)論項(xiàng)目總投資與與容積率指標(biāo)標(biāo)基本呈線性性直線關(guān)系，，隨著容積率率的增大，總總投資額亦不不斷增大?？偼顿Y額的增增加對(duì)開(kāi)發(fā)資資金籌措提出出了更高的要要求。以方案案八為投資基基數(shù)，其余七七個(gè)方案的投投資增加值以以及因貸款增增加產(chǎn)生的財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用增加加值依次遞增增?；貧w模型：各方案總投資資走勢(shì)圖方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八容積率1.31.21.11.00.90.80.70.6增加值（萬(wàn)元）1390411963994278285838380219070財(cái)務(wù)費(fèi)用增加值（萬(wàn)元）3304284223621395104011295660?多方案比較結(jié)論在不考慮各方方案的財(cái)務(wù)增增加值情況下下，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)與容積率率指標(biāo)呈非線線性關(guān)系，當(dāng)當(dāng)容積率指標(biāo)標(biāo)低于0.8，即別墅物業(yè)業(yè)的配比達(dá)到到50％以上，別墅墅的高利潤(rùn)空空間得到較為為明顯的體現(xiàn)現(xiàn)。而當(dāng)容積積率指標(biāo)大于于1.0之后，隨著建建筑面積的增增大，實(shí)現(xiàn)的的收益亦隨之之增加。在考慮各方案案的財(cái)務(wù)增加加值情況下，，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)潤(rùn)與容積率指指標(biāo)呈非線性性關(guān)系，整體體而言，項(xiàng)目目的容積率指指標(biāo)越低，凈凈利潤(rùn)越大，，在容積率0.8-1.3間容積率0.9的凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)最高。各方案凈利潤(rùn)潤(rùn)走勢(shì)圖各方案凈利潤(rùn)潤(rùn)走勢(shì)圖（剔剔除財(cái)務(wù)增加加值）回歸模型：回歸模型：?多方案比較結(jié)論投資利潤(rùn)率與與容積率指標(biāo)標(biāo)呈非線性直直線關(guān)系，但但隨著容積率率的增大，投投資利潤(rùn)率逐逐步降低。項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益益率與容積率率指標(biāo)呈非線線性關(guān)系，在在容積率0.6-0.9之間，隨著容容積率的增大大，項(xiàng)目?jī)?nèi)部部收益率逐步步增大。但0.9-1.3間，隨著容積積率的增大,內(nèi)部收益率逐逐步減小。各方案投資利利潤(rùn)率走勢(shì)圖圖各方案內(nèi)部收收益率走勢(shì)圖圖回歸模型：?多方案比較結(jié)論方案0.9-1.3之間，在0.9處形成三個(gè)峰峰值和一個(gè)谷谷池，三個(gè)峰峰值包括凈利利潤(rùn)最高值、、投資利潤(rùn)率率最高值以及及財(cái)務(wù)內(nèi)部收收益率最大值值,一個(gè)谷池指項(xiàng)項(xiàng)目總投資最最小值，顯而而易見(jiàn)此規(guī)劃劃指標(biāo)在0.9-1.3區(qū)間內(nèi)處于最最優(yōu)狀態(tài)。多曲線擬合模模型回歸模型：?多方案比較結(jié)論方案0.6-0.9之間，方案0.6-0.8間靜態(tài)收益和和動(dòng)態(tài)收益形形成了較大的的反差，將兩兩者指標(biāo)結(jié)合合來(lái)看。多曲線線擬合合模型型回歸模模型：：?多方案案比較較結(jié)論論對(duì)比以以上方方案的的單位位回收收期內(nèi)內(nèi)投資資收益益，方方案五五（容容積率率0.9）取得得最大大值，，即該該方案案的綜綜合盈盈力能能力最最強(qiáng)，，有著著最優(yōu)優(yōu)的投投資資資金恢恢復(fù)能能力。。方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八容積率1.31.21.11.00.90.80.70.6項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)（萬(wàn)元）1276212476123421087711202107051261914267投資回收期3.052.932.712.112.043.623.965.34單位回收期收益（萬(wàn)元）41844258455451555491295731872672√?多方案案比較較結(jié)論論容積率0.9的方案具備了最佳的盈利能力、最優(yōu)的投資資金恢復(fù)能力。

本項(xiàng)目目的優(yōu)優(yōu)選容容積率率方案案為：：0.9優(yōu)選方方案評(píng)評(píng)估?優(yōu)選方方案評(píng)評(píng)估方案案概況況以上規(guī)規(guī)劃方方案僅僅限于于投資資評(píng)估估模擬擬，未未計(jì)入入商業(yè)業(yè)等公公建配配套面面積，，與實(shí)實(shí)際規(guī)規(guī)劃方方案存存有一一定偏偏差。。規(guī)劃相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)模擬面積配比模擬占地面積166668M2套均面積130M2200M2300M2綜合容積率0.9戶數(shù)769戶213戶25戶總建筑面積150001M2比例76％21％3％建筑密度％面積100001425007500綠地率40％比例5％28％67％總戶數(shù)1007戶?優(yōu)選方方案評(píng)評(píng)估投資資分析析項(xiàng)目總總投資資為26711萬(wàn)元，主要要由土土地成成本、、以及及建安安成本本構(gòu)成成，分分別占占了總總投資資的21%、43%，其中中建安安成本本所占占比重重最大大。其中財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用主主要是是指銀銀行貸貸款成成本，，項(xiàng)目目以土土地費(fèi)費(fèi)用作作為企企業(yè)自自有資資金投投資；；以前前期費(fèi)費(fèi)用、、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)用用、建建筑安安裝工工程費(fèi)費(fèi)用以以及其其它投投入為為貸款款來(lái)源源，貸貸款金金額暫暫定為為2500萬(wàn)元，以利利率9.7％計(jì)算算，貸貸款三三年滾滾動(dòng)開(kāi)開(kāi)發(fā)，，產(chǎn)生生財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用用728萬(wàn)元。。總投資資項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量1土地費(fèi)用萬(wàn)元54832前期費(fèi)用萬(wàn)元32703基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用萬(wàn)元24574建筑安裝工程費(fèi)萬(wàn)元115005公共配套設(shè)施費(fèi)萬(wàn)元10606開(kāi)發(fā)間接費(fèi)萬(wàn)元3667不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)萬(wàn)元3668資本化財(cái)務(wù)費(fèi)用萬(wàn)元7289費(fèi)用（銷售及管理）萬(wàn)元148210合計(jì)萬(wàn)元26711總收入入?優(yōu)選方方案評(píng)評(píng)估投資資分析析本項(xiàng)目目總的的銷售售收入入為49407萬(wàn)元，，可銷銷售數(shù)數(shù)量為為150001平方米米，項(xiàng)項(xiàng)目的的整體體均價(jià)價(jià)為3294元/平方米米。銷售收入(萬(wàn)元)銷售數(shù)量（M2）平均銷售價(jià)格（元/M2）494071500013294靜態(tài)盈盈利能能力?優(yōu)選方方案評(píng)評(píng)估評(píng)估估分析析本項(xiàng)目目總的的銷售售收入入為49407萬(wàn)元，總投投資為為26711萬(wàn)元，，稅前利利潤(rùn)為為14936萬(wàn)元，，凈利利潤(rùn)11202萬(wàn)元，投資資利潤(rùn)潤(rùn)率（（ROI）41.94%。序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量1成本萬(wàn)元252282收入萬(wàn)元494073營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元27544凈收入萬(wàn)元466535毛利萬(wàn)元214256毛利率%45.927費(fèi)用萬(wàn)元14828土地增值稅萬(wàn)元50079稅前利潤(rùn)萬(wàn)元1493610所得稅萬(wàn)元373411凈利潤(rùn)萬(wàn)元1120212項(xiàng)目總投資%2671113投資利潤(rùn)率（ROI）%41.94動(dòng)態(tài)盈盈利能能力?優(yōu)選方方案評(píng)評(píng)估評(píng)估估分析析全部自自有資資金內(nèi)內(nèi)部收收益率率：IRR=73.72%累計(jì)凈凈現(xiàn)金金流量量：9607萬(wàn)元財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值值：NPV=9115萬(wàn)元靜態(tài)投投資回回收期期：2.04年動(dòng)態(tài)盈盈利能能力?優(yōu)選方方案評(píng)評(píng)估評(píng)估估分析析融資狀狀態(tài)內(nèi)內(nèi)部收收益率率：IRR=93.81%累計(jì)凈凈現(xiàn)金金流量量：6379萬(wàn)元財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值值：NPV=7338萬(wàn)元靜態(tài)投投資回回收期期：1.0年盈虧平平衡分分析?優(yōu)選方方案評(píng)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)評(píng)估估本項(xiàng)目目的盈盈虧平平衡點(diǎn)點(diǎn)適中中，項(xiàng)項(xiàng)目盈盈利機(jī)機(jī)會(huì)多多，所所承擔(dān)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的能能力較較強(qiáng)。。本項(xiàng)目目銷售售的價(jià)價(jià)格位位于平平衡點(diǎn)點(diǎn)上的的變化化幅度度相對(duì)對(duì)較小小，特特別是是售價(jià)價(jià)允許許降低低的最最大幅幅度為為-42.93％，考考慮到到其受受到市市場(chǎng)變變化較較大。。在實(shí)實(shí)際操操作中中，是是要控控制好好價(jià)格格這個(gè)個(gè)因素素。變化因素基本方案收入或費(fèi)用（萬(wàn)元）盈虧平衡點(diǎn)（利潤(rùn)=0）臨界點(diǎn)（內(nèi)部收益率=12%）變化率（%）收入或費(fèi)用（萬(wàn)元）變化率（%）收入或費(fèi)用（萬(wàn)元）銷售價(jià)格49407-42.9328198-42.0728620土地費(fèi)用5483351.1224735241.8418743建安成本11500162.6130200159.1329800其它費(fèi)用8245234.6127589213.1725821敏感性性分析析?優(yōu)選方方案評(píng)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)評(píng)估估土地成成本敏敏感性性分析析土地成成本變變化對(duì)對(duì)動(dòng)態(tài)態(tài)指標(biāo)標(biāo)的影影響較較大，，財(cái)務(wù)務(wù)指標(biāo)標(biāo)差別別范圍圍在正正負(fù)24個(gè)百分分點(diǎn)內(nèi)內(nèi)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)土地成本（↓15％）土地成本（↓10％）土地成本（↓5％）土地成本（基本方案）土地成本（↑5％）土地成本（↑10％）土地成本（↑15％）毛利率(%)47.747.146.545.945.344.744.2投資利潤(rùn)率(%)44.643.742.841.941.140.339.5不融資IRR(%)86.381.777.673.770.266.963.9融資IRR(%)117.8108.9101.093.887.381.576.2敏感性性分析析?優(yōu)選方方案評(píng)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)評(píng)估估銷售收收入敏敏感性性分析析銷售收收入變變化對(duì)對(duì)財(cái)務(wù)務(wù)指標(biāo)標(biāo)的影影響明明顯，，當(dāng)銷銷售收收入變變化正正負(fù)15個(gè)百分分點(diǎn)，，財(cái)務(wù)務(wù)指標(biāo)標(biāo)差別別范圍圍在正正負(fù)10-40個(gè)百分分點(diǎn)內(nèi)內(nèi)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)銷售價(jià)格（↓15％）銷售價(jià)格（↓10％）銷售價(jià)格（↓5％）銷售價(jià)格（基本方案）銷售價(jià)格（↑5％）銷售價(jià)格（↑10％）銷售價(jià)格（↑15％）毛利率(%)36.439.943.145.948.550.853.0投資利潤(rùn)率(%)29.933.937.941.945.949.853.4不融資IRR(%)51.558.666.073.781.789.898.1融資IRR(%)57.569.581.693.8106.2118.7131.3敏感性性分析析?優(yōu)選方方案評(píng)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)評(píng)估估銀行借借貸敏敏感性性分析析銀行借借貸變變化對(duì)對(duì)財(cái)務(wù)務(wù)指標(biāo)標(biāo)的影影響不不大。。銀行行借貸貸變化化正負(fù)負(fù)15個(gè)百分分點(diǎn)，，財(cái)務(wù)務(wù)指標(biāo)標(biāo)差別別范圍圍正負(fù)負(fù)1個(gè)百分分點(diǎn)內(nèi)內(nèi)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)銀行貸款（↓15％）銀行貸款（↓10％）銀行貸款（↓5％）銀行貸款（基本方案）銀行貸款（↑5％）銀行貸款（↑10％）銀行貸款（↑15％）毛利率(%)46.1646.0846.045.945.8545.7745.69投資利潤(rùn)率(%)42.4242.2642.1041.941.7841.6241.46不融資IRR(%)73.4273.5273.6273.773.8173.9174.01融資IRR(%)93.3993.5393.6793.893.9594.0994.23敏感性性分析析?優(yōu)選方方案評(píng)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)評(píng)估估價(jià)格變變化曲曲線的的斜率率較大大，導(dǎo)導(dǎo)致未未來(lái)本本項(xiàng)目目的內(nèi)內(nèi)部收收益率率的變變動(dòng)幅幅度較較大，，說(shuō)明明本項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)對(duì)于項(xiàng)項(xiàng)目的的未來(lái)來(lái)售價(jià)價(jià)的敏敏感性性相對(duì)對(duì)較強(qiáng)強(qiáng)，需需要加加強(qiáng)項(xiàng)項(xiàng)目后后期銷銷售中中價(jià)格格的控控制力力度。。通過(guò)對(duì)對(duì)優(yōu)選選方案案的投投資評(píng)評(píng)估和和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)評(píng)估估我們發(fā)發(fā)現(xiàn)，，?優(yōu)選方方案評(píng)評(píng)估結(jié)論論財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)估結(jié)結(jié)論——優(yōu)選方方案（（容積積率0.9）具備備較強(qiáng)強(qiáng)的可可行性性該方方案具具備了了最佳佳的盈盈利能能力和和投資資資金金恢復(fù)復(fù)能力力,在多方方案的的比較較中，，項(xiàng)目目的凈凈利潤(rùn)潤(rùn)最高高,內(nèi)部收收益率率最大大。按照照保守守測(cè)算算(成本費(fèi)費(fèi)用均均按照照行業(yè)業(yè)及可可比項(xiàng)項(xiàng)目的的上限限為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn),售價(jià)按按照目目前市市場(chǎng)平平均水水平),該方案案的投投資收收益率率高于于社會(huì)會(huì)平均均收益益率。。對(duì)方方案風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)評(píng)估得得出，，項(xiàng)目目的盈盈利機(jī)機(jī)會(huì)多多，抗抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力力較強(qiáng)強(qiáng)，但但項(xiàng)目目對(duì)未未來(lái)售售價(jià)的的敏感感性較較強(qiáng)。。設(shè)計(jì)計(jì)初期期需要要強(qiáng)調(diào)調(diào)戶型型面積積的控控制，，以利利于在在一定定總價(jià)價(jià)范圍圍內(nèi)提提升單單價(jià)按按照。?？尚行孕钥偨Y(jié)結(jié)總體體市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位?可行行性性總總結(jié)結(jié)市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究總總論論從從區(qū)區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展空空間間來(lái)來(lái)看看，，目目前前市市場(chǎng)場(chǎng)主主流流產(chǎn)產(chǎn)品品為為普普通通小小高高層層、、多多層層公公寓寓，，部部分分別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品。。升升級(jí)級(jí)型型公公寓寓以以及及品品質(zhì)質(zhì)型型別別墅墅是是目目前前市市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品品空空白白點(diǎn)點(diǎn)。。創(chuàng)創(chuàng)新新產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型比比較較少少，，各各類類物物業(yè)業(yè)的的價(jià)價(jià)值值區(qū)區(qū)分分不不明明顯顯。。單單純純的的普普通通公公寓寓開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)，，項(xiàng)項(xiàng)目目將將被被周周邊邊龐龐大大的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市市場(chǎng)場(chǎng)所所包包圍圍，，售售價(jià)價(jià)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)亦亦難難以以突突破破區(qū)區(qū)域域現(xiàn)現(xiàn)有有的的價(jià)價(jià)格格體體系系，，不不具具備備市市場(chǎng)場(chǎng)可可行行性性。。單單純純的的高高端端別別