房地產(chǎn)項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)

社區(qū)商業(yè)規(guī)劃

社區(qū)商業(yè)的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

（一）社區(qū)商業(yè)的規(guī)模規(guī)劃社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)必須遵從社區(qū)商業(yè)的規(guī)律，必須量化規(guī)模規(guī)劃。當(dāng)前社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)有失度的苗頭，追求商業(yè)面積最大化的問(wèn)題比較嚴(yán)重。一些社區(qū)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模偏大，導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)招商難甚至長(zhǎng)期空置。由于社區(qū)商鋪價(jià)值高于住宅價(jià)格多倍，開(kāi)發(fā)商為了追求利潤(rùn)最大化，盡可能地劃分街鋪銷售，如深圳寶安中心區(qū)就出現(xiàn)了社區(qū)開(kāi)發(fā)逢街必劃鋪的現(xiàn)象，有的甚至臨著小區(qū)地下停車出入口、車行道也規(guī)劃街鋪，這種做法使得社區(qū)商鋪開(kāi)發(fā)過(guò)量，也大大降低了商鋪的價(jià)值。社區(qū)商業(yè)的規(guī)模規(guī)劃

規(guī)劃依據(jù)：根根據(jù)商務(wù)局的《社區(qū)商業(yè)評(píng)價(jià)規(guī)范之二(新建社區(qū))》的總體要求的第一條“大型社區(qū)人均商業(yè)用地面積不小于0.9平方米，中型社區(qū)人均商業(yè)用地面積不小于0.7平方米”，社區(qū)商業(yè)要以社區(qū)實(shí)際消費(fèi)需求量來(lái)適度規(guī)劃，超過(guò)了這個(gè)度，就會(huì)使社區(qū)商業(yè)價(jià)值降低。（二）社區(qū)型商業(yè)的三種開(kāi)發(fā)模式

模式一：社區(qū)型商業(yè)中心典型建筑構(gòu)成：集中式商場(chǎng)＋商業(yè)街模式業(yè)態(tài)組合：超市＋商業(yè)街社區(qū)型百貨＋商業(yè)街

超市＋百貨＋商業(yè)街典型案例：深圳福田中港城、珠海仁恒星園等

典型社區(qū)商業(yè)中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成說(shuō)明社區(qū)型商業(yè)的三種開(kāi)發(fā)模式模式二：社區(qū)次主力店組合型典型建筑特征：小型集中式商業(yè)+商業(yè)街業(yè)態(tài)組合：小超市+次主力店（餐飲、健身、美容、圖書(shū)、電器）+街區(qū)深圳政府大型住宅區(qū)－彩田村配套商業(yè)中心。以民潤(rùn)市場(chǎng)小超市，配合有健身、美容等商業(yè)形態(tài)。深圳南山80萬(wàn)平米星海名城社區(qū)，引進(jìn)兩家小型超市作為次主力店，分布在不同的街區(qū)等。社區(qū)型商業(yè)的三種開(kāi)發(fā)模式模式三、純商業(yè)街模式典型建筑特征：?jiǎn)螌踊蛘唠p層的商業(yè)街?？赡苁亲≌娜箻?，也可能是獨(dú)立建筑。業(yè)態(tài)組合：種類型的社區(qū)商業(yè)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，餐飲類、休閑類、服務(wù)類、服裝飾品類、維修類、便利店等，沒(méi)有主力店引入。案例：深圳福田?建設(shè)新家園商業(yè)街，珠海仁恒星園商業(yè)街等（三）社區(qū)商業(yè)的多種布局模式

通常有以下幾種布局：1、社區(qū)多組團(tuán)，商業(yè)街多組團(tuán)布局模式。2、社區(qū)大圍合，商業(yè)街大圍合布局模式。3：社區(qū)組團(tuán)與商業(yè)組團(tuán)分別集中布局模式（四）社區(qū)商業(yè)主力店、次主力店、街鋪的面積規(guī)劃。1、超市百貨主力店面積一般標(biāo)準(zhǔn)超市規(guī)模達(dá)到6000-10000平方米，單層面積一般在3000平米以上，家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)葒?guó)際超市要求單層面積較高，沃爾瑪要求單層面積達(dá)一萬(wàn)平米。2、次主力店面積次主力店包括品牌連鎖餐飲、健身中心、美容中心等，如一般連鎖快餐肯德基、麥當(dāng)勞的面積要求在300-500平米之間。3、街鋪面積街鋪通常情況下以經(jīng)營(yíng)社區(qū)便利為主，其是快餐店、美容美發(fā)店經(jīng)營(yíng)面積較大，一般在100平米左右，而面包坊、沖曬店、藥店經(jīng)營(yíng)面積較小。社區(qū)商業(yè)主力店、次主力店、街鋪的面積規(guī)劃說(shuō)明:在社區(qū)商業(yè)規(guī)劃中，有些開(kāi)發(fā)商為了追求商鋪銷售面積最大化，盡可能把社區(qū)商鋪進(jìn)深做深、面積做大，動(dòng)輒單鋪面積就超過(guò)一百平方米以上，殊不知大面積的鋪位不太適合社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)，除了餐飲、美容等業(yè)態(tài)外，更多的社區(qū)便利店只需要四五十平方米。有些社區(qū)商業(yè)中心的街鋪每年租金遞增率十分有限，其主要原因就是鋪位面積大，商戶經(jīng)營(yíng)成本高，導(dǎo)致單位租金難以成長(zhǎng)。最佳比例：進(jìn)深控制在10米左右，面寬一般在3.5米-4米，單鋪面積一般在40-50平米。（五）社區(qū)區(qū)商業(yè)如何何規(guī)劃好商商業(yè)與住宅宅的關(guān)系通常情況下下社區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)重住住宅輕商場(chǎng)場(chǎng)的現(xiàn)象比比較嚴(yán)重，，導(dǎo)致商場(chǎng)場(chǎng)空間難用用。發(fā)展商商與規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)單位在在設(shè)計(jì)方面面為保證住住宅的戶型型、朝向等等，對(duì)裙樓樓商場(chǎng)的空空間破壞性性較大。主要體現(xiàn)在在：1、住宅核心心筒的擺放放位置不當(dāng)當(dāng)，導(dǎo)致商商場(chǎng)整體開(kāi)開(kāi)放式格局局被割裂，，有的不得得不結(jié)合核核心筒設(shè)計(jì)計(jì)“回”字字型動(dòng)線。。2、住宅因?yàn)闉橹W(wǎng)比較較密集、不不規(guī)則，使使得商場(chǎng)空空間十分難難用。3、住宅的消消防梯、電電梯設(shè)置不不當(dāng)，造成成商業(yè)死角角的存在。。4、在商場(chǎng)的的外部，比比如住宅大大堂的布置置破壞了外外部商業(yè)街街的連續(xù)性性，地下停停車場(chǎng)的出出入口和小小區(qū)車道，，使得室外外商業(yè)街的的商業(yè)氣氛氛蕩然無(wú)存存等等。雖然住宅與與底商在設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃上上的沖突較較大，但若若在項(xiàng)目建建筑規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)之初充充分重視的的話，仍可可以在很大大程度上降降低底商對(duì)對(duì)住宅影響響，尋求到到二者價(jià)值值的平衡點(diǎn)點(diǎn)，讓魚(yú)和和熊掌能夠夠兼得。參考解決辦辦法：方式一、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換層設(shè)計(jì)計(jì)，將住宅宅和商鋪獨(dú)獨(dú)立化。為充分保證證住宅、商商鋪的設(shè)計(jì)計(jì)要求，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換層不失失為一種可可以兩者兼兼顧的設(shè)計(jì)計(jì)方向。例如：底商商三層，在在第四層設(shè)設(shè)計(jì)一層轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換層，以以此作為住住宅的分戶戶層，同時(shí)時(shí)將第四層層的平臺(tái)建建成空中花花園，同樣樣可以進(jìn)行行綠化等環(huán)環(huán)境景觀的的設(shè)計(jì)，既既創(chuàng)造了住住宅的銷售售賣點(diǎn)，又又能夠解決決住宅對(duì)商商鋪的影響響。方式二、尋尋求住宅住住戶大堂、、消防等配配套設(shè)施位位置的平衡衡。住宅的消防防、采光、、通風(fēng)要求求較多，住住戶大堂、、消防樓梯梯、地下車車庫(kù)出入口口等相關(guān)硬硬性配套設(shè)設(shè)施，都會(huì)會(huì)對(duì)商場(chǎng)形形成一定的的負(fù)面影響響，這些設(shè)設(shè)施應(yīng)該盡盡可能往建建筑物四周周、地段偏偏離主街道道的地方進(jìn)進(jìn)行設(shè)置，，柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)構(gòu)方面可以以局部的通通過(guò)梁作為為過(guò)渡，保保證絕大部部分區(qū)域商商場(chǎng)柱網(wǎng)結(jié)結(jié)構(gòu)布局的的合理性。。（六）社區(qū)區(qū)商業(yè)的騎騎樓、雨棚棚、廣告位位、空調(diào)位位等規(guī)劃。。總結(jié)：1、騎樓設(shè)計(jì)計(jì)整體外觀觀大方穩(wěn)重重，品質(zhì)質(zhì)感較強(qiáng)，，廣告牌的的設(shè)置比較較協(xié)調(diào)。2、雨棚式商業(yè)業(yè)街采用統(tǒng)統(tǒng)一加裝的的金屬玻璃璃雨棚，美美觀實(shí)用，，既能遮擋擋風(fēng)雨，又又不影響鋪鋪位的光線線。3、統(tǒng)一設(shè)置置了廣告位位，大廣告告位設(shè)在外外走廊的頂頂部，小廣廣告位設(shè)在在店面門楣楣上。整體體感覺(jué)整齊齊協(xié)調(diào)，又又實(shí)現(xiàn)了很很好的廣告告展示效果果。4、空空調(diào)調(diào)位位置置如果果設(shè)設(shè)立立外外帶帶柵柵格格的的統(tǒng)統(tǒng)一一空空調(diào)調(diào)位位，，將將會(huì)會(huì)更更加加美美觀觀。。四、、社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)的的配配套套規(guī)規(guī)劃劃（一一））關(guān)關(guān)于于超超市市、、百百貨貨主主力力店店配配套套規(guī)規(guī)劃劃必必要要條條件件。。社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)超超市市等等主主力力店店租租賃賃的的洽洽談?wù)勥^(guò)過(guò)程程中中，，除除賣賣場(chǎng)場(chǎng)空空間間有有著著諸諸多多不不適適合合的的情情況況之之外外，，在在配配套套方方面面也也有有一一些些不不足足。。如如超超市市必必須須的的理理貨貨區(qū)區(qū)方方面面、、熟熟食食區(qū)區(qū)的的煙煙道道方方面面，，商商場(chǎng)場(chǎng)的的前前期期設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)未未考考慮慮或或者者考考慮慮得得不不夠夠，，尤尤其其是是超超市市通通常常使使用用的的平平步步式式自自動(dòng)動(dòng)扶扶梯梯，，其其跨跨度度遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超超過(guò)過(guò)踏踏步步式式自自動(dòng)動(dòng)扶扶梯梯，，有有的的商商場(chǎng)場(chǎng)受受空空間間限限制制，，想想改改都都改改不不了了。。再如如百百貨貨商商場(chǎng)場(chǎng)沒(méi)沒(méi)有有規(guī)規(guī)劃劃中中庭庭、、停停車車位位規(guī)規(guī)劃劃不不足足等等，，都都或或多多或或少少影影響響了了商商鋪鋪的的使使用用。。思考考問(wèn)問(wèn)題題：：主力力店店規(guī)規(guī)劃劃之之前前不不能能確確定定租租賃賃關(guān)關(guān)系系，，規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)難難以以度度身身定定做做。。盡盡管管目目前前出出現(xiàn)現(xiàn)了了“訂單單式式商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)”模式式，，但但主主力力店店在在項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃之之初初不不能能確確定定，，依依然然是是項(xiàng)項(xiàng)目目明明確確規(guī)規(guī)劃劃的的障障礙礙所所在在。。國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)的的超超市市百百貨貨對(duì)對(duì)于于規(guī)規(guī)劃劃中中的的商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目，，基基本本沒(méi)沒(méi)有有簽簽意意向向協(xié)協(xié)議議的的習(xí)習(xí)慣慣，，缺缺少少像像沃沃爾爾瑪瑪、、家家樂(lè)樂(lè)福福等等國(guó)國(guó)際際商商業(yè)業(yè)品品牌牌的的遠(yuǎn)遠(yuǎn)期期戰(zhàn)戰(zhàn)略略規(guī)規(guī)劃劃。。面面對(duì)對(duì)這這一一現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)，，開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商更更應(yīng)應(yīng)該該讓讓策策劃劃公公司司提提前前介介入入，，通通過(guò)過(guò)周周密密的的市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研和和分分析析，，了了解解商商城城最最適適合合做做什什么么，，再再與與對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)的的商商家家溝溝通通，，了了解解其其物物業(yè)業(yè)需需求求條條件件、、規(guī)規(guī)模模、、布布局局、、配配套套等等需需求求，，這這樣樣即即使使主主力力店店未未引引進(jìn)進(jìn)，，后后遺遺癥癥也也會(huì)會(huì)控控制制得得很很小小。。社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)的的配配套套規(guī)規(guī)劃劃（二）關(guān)于社社區(qū)街鋪配套套設(shè)施社區(qū)商鋪的硬硬件配套也必必須關(guān)注，如如餐廳、美容容美發(fā)、汽車車維修等對(duì)水水、電、天然然氣、排污、、消防等硬件件配套都有相相關(guān)的要求，，一旦達(dá)不到到標(biāo)準(zhǔn)，不但但影響租金，，還會(huì)引發(fā)糾糾紛。如經(jīng)營(yíng)營(yíng)餐飲店的商商鋪，排污、、防噪音等硬硬件配套不符符合要求，進(jìn)進(jìn)駐的商家就就得自己另外外解決硬件配配套問(wèn)題，增增加經(jīng)營(yíng)成本本，這樣降低低租金就成了了商家進(jìn)駐的的條件。若不不改造強(qiáng)行經(jīng)經(jīng)營(yíng)，油煙、、污水、噪聲聲等勢(shì)必會(huì)影影響到居民的的正常生活，，遭到業(yè)主的的投訴。社區(qū)商業(yè)的配配套規(guī)劃（三）重視社社區(qū)餐飲業(yè)配配套規(guī)劃1、社區(qū)餐飲業(yè)業(yè)的聚客效應(yīng)應(yīng)經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，社區(qū)商業(yè)業(yè)在餐飲消費(fèi)費(fèi)方面有著很很大的發(fā)展空空間，一項(xiàng)調(diào)調(diào)查顯示，社社區(qū)居民對(duì)社社區(qū)商業(yè)配套套的餐飲服務(wù)務(wù)需求人數(shù)占占總調(diào)查人數(shù)數(shù)的41.1%。從深圳社區(qū)區(qū)商業(yè)情況來(lái)來(lái)看，目前最最旺的地方是是社區(qū)超級(jí)市市場(chǎng)，第二旺旺的地方就是是餐飲店，無(wú)無(wú)論是連鎖快快餐面點(diǎn)王、、肯德基，還還是風(fēng)味餐廳廳漓江又一軒軒、大型餐飲飲西湖春天，，大都是高朋朋滿座，生意意興隆，跟社社區(qū)超級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)一樣，為社社區(qū)商業(yè)帶來(lái)來(lái)了旺盛的人人氣。一般情情況下，一座座五六千平方方米的社區(qū)超超市，日人流流量在萬(wàn)人次次左右，而一一間三四百平平方米的品牌牌連鎖快餐廳廳，日人流量量可達(dá)千人。。尤其是節(jié)假假日，在人口口密集的居民民區(qū)，基本上上都會(huì)出現(xiàn)餐餐廳排隊(duì)等座座的現(xiàn)象。社區(qū)商商業(yè)的的配套套規(guī)劃劃當(dāng)然，，社區(qū)區(qū)餐飲飲如果果規(guī)劃劃不好好，則則會(huì)帶帶來(lái)業(yè)業(yè)主們們的反反對(duì)。。因此此，如何做做好社社區(qū)餐餐飲的的規(guī)劃劃：1、首先，，社區(qū)區(qū)餐飲飲要控控制好好規(guī)模模。在在深圳圳今年年出臺(tái)臺(tái)的商商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)規(guī)劃中中，其其中餐餐飲網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)規(guī)劃提提出要要“限制大大型餐餐飲網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)入入駐社社區(qū)”。社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)進(jìn)駐駐大型型餐飲飲網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)，將將可能能超過(guò)過(guò)環(huán)保保衛(wèi)生生等相相關(guān)配配套設(shè)設(shè)施的的承載載能力力，造造成過(guò)過(guò)多的的油煙煙、污污水、、噪聲聲等污污染。。所以以在設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)劃餐餐飲業(yè)業(yè)態(tài)時(shí)時(shí)盡量量解決決消防防、油油煙、、污水水、噪噪聲等等問(wèn)題題。2、其次次考慮慮引進(jìn)非大量量油煙煙的餐飲飲店、、引進(jìn)進(jìn)多大大規(guī)模模的餐餐飲店店。社區(qū)商商業(yè)的的配套套規(guī)劃劃（四））停車車位規(guī)規(guī)劃1、外向型型商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)的人人口流流動(dòng)性性較大大，停停車位位需求求也比比較大大，設(shè)設(shè)置足足夠的的停車車位，，有利利于提提升生生意機(jī)機(jī)會(huì)，，如大大型超超市、、食街街等對(duì)對(duì)車位位要求求都較較高。。外向向型街街區(qū)有有時(shí)還還需要要提供供地下下停車車位。。2、內(nèi)向向型商商業(yè)街街區(qū)是是以本本社區(qū)區(qū)的居居民為為消費(fèi)費(fèi)主體體的，，因此此不需需設(shè)置置太大大面積積的臨臨時(shí)停停車帶帶，甚甚至不不需要要設(shè)置置停車車位，，因?yàn)闉檫@些些停車車位時(shí)時(shí)常會(huì)會(huì)成為為居民民停車車場(chǎng)所所，長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)間間的停停留阻阻礙了了商業(yè)業(yè)街的的交通通，破破壞了了商業(yè)業(yè)街氣氣氛。。按商業(yè)業(yè)街平平面形形態(tài)可可分為為：商業(yè)街街設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)：：傳統(tǒng)““一””字型型街道+廣場(chǎng)““一””字型型樹(shù)型環(huán)型廣場(chǎng)發(fā)發(fā)散L型閉合型型優(yōu)點(diǎn)：：購(gòu)物流流線簡(jiǎn)簡(jiǎn)單商鋪具具有均好性性，不易易產(chǎn)生生死角角美國(guó)某某商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)缺點(diǎn)：：沿街面面呆板，，缺乏乏趣味味性店鋪可可展示示面較較少動(dòng)線設(shè)設(shè)計(jì)——傳統(tǒng)““一””字型型優(yōu)點(diǎn)：：購(gòu)物流線簡(jiǎn)簡(jiǎn)單商鋪具具有均好性性，不不易產(chǎn)產(chǎn)生死死角通過(guò)廣廣場(chǎng)與與街道道的收收放設(shè)設(shè)計(jì)增增強(qiáng)行進(jìn)序序列感感，引引導(dǎo)停停駐缺點(diǎn)：：總體上上依然然欠缺缺趣味味設(shè)計(jì)要要點(diǎn)：：通過(guò)直直線變變曲線線或折折線的的方式式增加加商鋪鋪展示示面通常于于直線線兩端端設(shè)置置主要要出入入口，，以保保證簡(jiǎn)簡(jiǎn)單流流線的的引導(dǎo)導(dǎo)舊金山山漁人人碼頭頭動(dòng)線設(shè)設(shè)計(jì)——街道+廣場(chǎng)““一””字型型優(yōu)點(diǎn)：：店鋪可可展示面面多副街可可以呈呈現(xiàn)多變的的風(fēng)格格與情情趣缺點(diǎn)：：流線復(fù)復(fù)雜迂迂回，，可選擇性性太多多副街相相似度度高，，極易易造成成迷失感感副街遠(yuǎn)端鋪鋪位人人氣較較低設(shè)計(jì)計(jì)要要點(diǎn)點(diǎn)：：副街街不不宜宜過(guò)過(guò)多多，，且且不不宜宜太太長(zhǎng)長(zhǎng)副街街宜宜呈呈現(xiàn)現(xiàn)不不同同的的建建筑筑形形態(tài)態(tài)，，或或設(shè)設(shè)置置商商業(yè)業(yè)地地標(biāo)標(biāo)，，以以增增加加其其辯辯識(shí)識(shí)度度北京京三三里里屯屯商商業(yè)業(yè)中中心心動(dòng)線線設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)———樹(shù)形形優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：：店鋪鋪可可展示示面面較較多多缺點(diǎn)點(diǎn)：：部分分鋪鋪位位人人氣氣較較低低流線線存存在在選擇擇復(fù)復(fù)雜雜性性2-4層商商業(yè)業(yè)只只有有依依賴賴餐餐飲飲設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)：：環(huán)形形邊邊長(zhǎng)長(zhǎng)不不宜宜過(guò)過(guò)長(zhǎng)長(zhǎng)套環(huán)環(huán)不不宜宜過(guò)過(guò)多多上海海大大寧寧國(guó)國(guó)際際動(dòng)線線設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)———環(huán)形形優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：：廣場(chǎng)場(chǎng)具具有有聚攏攏人人氣氣的作作用用，，可可進(jìn)進(jìn)行行多多種種娛娛樂(lè)樂(lè)文文化化活活動(dòng)動(dòng)副街街可可以以呈呈現(xiàn)現(xiàn)多多變變的的風(fēng)風(fēng)格格與與情情趣趣缺點(diǎn)：流線迂回，可選擇擇性較多多副街遠(yuǎn)端鋪位位人氣較較低設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)：副街不宜宜過(guò)長(zhǎng)上海大拇拇指廣場(chǎng)場(chǎng)動(dòng)線設(shè)計(jì)計(jì)——節(jié)點(diǎn)放大大（廣場(chǎng)場(chǎng)）L型優(yōu)點(diǎn)：曲線型流流線一眼眼看不穿，增加期待感和游走的的趣味性若能把廣廣場(chǎng)插入入其中，，更能留人駐足足缺點(diǎn)：少量商鋪鋪會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)異型平面面設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)：可多考慮慮加入廣場(chǎng)、放大節(jié)點(diǎn)點(diǎn)空間，或或加入出口，避免單單調(diào)或讓讓人感覺(jué)覺(jué)是死胡胡同動(dòng)線設(shè)計(jì)計(jì)——曲線型TheGateway_SaltLakeCity動(dòng)線設(shè)計(jì)計(jì)——閉合型_內(nèi)部自行行“閉合合”動(dòng)線設(shè)計(jì)計(jì)——閉合型_群體“閉閉合”青島大拇拇指廣場(chǎng)場(chǎng)概念方方案設(shè)計(jì)計(jì)垂直與水水平交通通互不干干擾洋流理論論——通過(guò)連廊廊形成交交通環(huán)流流動(dòng)線設(shè)計(jì)計(jì)——閉合型_“購(gòu)物流線線簡(jiǎn)單化化”b.折線店鋪鋪設(shè)計(jì)——增加商業(yè)業(yè)撞擊面面青島大拇拇指廣場(chǎng)場(chǎng)概念方方案設(shè)計(jì)計(jì)布局設(shè)計(jì)計(jì)——商業(yè)界面面的設(shè)計(jì)計(jì)商業(yè)場(chǎng)所所的商鋪鋪如何分分割，對(duì)對(duì)其今后后的銷售售和經(jīng)營(yíng)營(yíng)能否成成功有著著非常重重要的影影響。為為了達(dá)到到商鋪分分割的有有效、合合理，必必須遵循循一定的的原則進(jìn)進(jìn)行。商鋪分割割的原則則主題的原原則人性化的的原則科學(xué)利用用的原則則結(jié)合商鋪鋪推廣的的主題功功能來(lái)進(jìn)進(jìn)行分割割。不同同性質(zhì)的的商業(yè)種種類，對(duì)對(duì)分割有有不同的的要求，，這是前前提。因因此商業(yè)業(yè)項(xiàng)目的的商業(yè)主主題定位位是必須須考慮的的內(nèi)容。。分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營(yíng)、使用的要求。分割出的道路，要符合消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣、購(gòu)物心理和走路習(xí)慣。這句話包含兩層意思：第一，所有人性化所要求的人流通路設(shè)計(jì)必須要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路設(shè)計(jì)必須去除。這兩點(diǎn)對(duì)于商鋪的銷售有非常重要的意義。在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無(wú)的空余面積都應(yīng)該利用起來(lái)作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。這是提高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑。1、主題的的原則商鋪的分割，，必須遵循主主題的原則。。即結(jié)合商鋪鋪推廣的主題題功能來(lái)進(jìn)行行分割。不同同性質(zhì)的商業(yè)業(yè)種類，對(duì)分分割有不同的的要求，這是是前提。因此此商業(yè)項(xiàng)目的的商業(yè)主題定定位是必須考考慮的內(nèi)容。。例如，如果項(xiàng)項(xiàng)目將來(lái)的定定位是以服裝裝、音像業(yè)為為主，則那些些進(jìn)深與開(kāi)間間之比大于4：1的的商鋪銷售售不會(huì)有太大大困難，因?yàn)闉榻?jīng)營(yíng)服裝、、音像業(yè)不需需要太寬的門門面，而商鋪鋪的后部又可可以用來(lái)存貨貨?？墒侨绻?xiàng)目將來(lái)的的主要商業(yè)定定位是以餐飲飲、零售業(yè)為為主，則幾乎乎可以肯定目目前存在的那那些進(jìn)深與開(kāi)開(kāi)間之比大于于4：1的商鋪鋪將會(huì)因?yàn)椴筒惋嫛⒘闶蹣I(yè)業(yè)主考慮到不不適合自己將將來(lái)經(jīng)營(yíng)或者者出租而拒絕絕購(gòu)買，因?yàn)闉檫@些種類的的商業(yè)要求必必須有較寬的的門面，而很很深的進(jìn)深對(duì)對(duì)它們幾乎沒(méi)沒(méi)有什么用處處。因此，商商鋪的分割必必須結(jié)合功能能主題來(lái)進(jìn)行行。2、人性化的原原則商鋪的分割，，必須遵循人人性化的原則則。也就是說(shuō)說(shuō)，分割出的的商鋪，要符符合業(yè)主經(jīng)營(yíng)營(yíng)、使用的要要求。分割出出的道路，要要符合消費(fèi)者者的購(gòu)物習(xí)慣慣、購(gòu)物心理理和走路習(xí)慣慣。這句話包包含兩層意思思：第一，所所有人性化所所要求的人流流通路設(shè)計(jì)必必須要有；第第二，所有不不符合人性化化所要求的人人流通路設(shè)計(jì)計(jì)必須去除。。這兩點(diǎn)對(duì)于于商鋪的銷售售有非常重要要的意義。商業(yè)場(chǎng)所內(nèi)部部的步行系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)計(jì)是用以以調(diào)節(jié)和分配配人流量的重重要和有效手手段。如果按按人性化所要要求的人流通通路沒(méi)有，必必然會(huì)影響部部分商鋪的人人流量，給銷銷售和經(jīng)營(yíng)帶帶來(lái)困難。而而如果不符合合人性化所要要求的人流通通路的存在，，又會(huì)造成面面積上的極大大浪費(fèi)，因?yàn)闉橥返奈ㄒ灰蛔饔镁褪怯糜脕?lái)走路，不不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)濟(jì)上的效益。。3、科學(xué)利用的的原則商鋪的分割，，必須遵循科科學(xué)利用的原原則。即在滿滿足消防要求求的前提下，，盡可能的充充分利用有效效空間面積，，所有可有可可無(wú)的空余面面積都應(yīng)該利利用起來(lái)作為為商鋪，盡量量減少和壓縮縮輔助功能區(qū)區(qū)的面積。這這是提高使用用率，降低公公攤比例的唯唯一有效途徑徑。輔助功能區(qū)，，是指在商業(yè)業(yè)場(chǎng)所中那些些必須具備，，而又不能用用來(lái)當(dāng)作商鋪鋪銷售創(chuàng)造利利潤(rùn)的面積。。例如樓梯、、道路、廁所所、休閑空地地、設(shè)備間、、綠化、停車車場(chǎng)都屬于輔輔助功能區(qū)范范圍。綜合兩種類型型人流動(dòng)線的的分析，規(guī)劃劃人流動(dòng)線應(yīng)應(yīng)主要注意以以下幾點(diǎn)：規(guī)劃人流動(dòng)線線應(yīng)簡(jiǎn)單易達(dá)達(dá)，增強(qiáng)商業(yè)業(yè)的便利性；；人流焦點(diǎn)或人人流端點(diǎn)盡量量臨主要道路路設(shè)置，對(duì)外外展示面良好好，利于導(dǎo)入入外部人流；；置應(yīng)考慮能否引導(dǎo)人流經(jīng)過(guò)盡可能多的商業(yè)；人流動(dòng)線設(shè)計(jì)計(jì)以直線為主主，在人流視視野范圍內(nèi)的的商鋪，具有有較高租金價(jià)價(jià)值，同時(shí)適適當(dāng)勾勒弧線線，體現(xiàn)層次次感及節(jié)奏，，增加人流動(dòng)動(dòng)線的變化；；人流動(dòng)線規(guī)劃劃中，可結(jié)合合具體情況設(shè)設(shè)置具有銜接接過(guò)渡的中庭庭等設(shè)施，一一方面使人流流的動(dòng)線較靈靈活，同時(shí)也也起到很好的的凝聚人氣的的作用，提升升部分商鋪的的商業(yè)價(jià)值。。4、景觀規(guī)劃社區(qū)商業(yè)街的的景觀規(guī)劃必必不可少，不不僅可以改善善社區(qū)居民的的購(gòu)物環(huán)境，，而且好的景景觀規(guī)劃還能能彰顯社區(qū)商商業(yè)街的個(gè)性性差異，提升升社區(qū)商業(yè)街街所在小區(qū)的的品質(zhì)與品牌牌。5、交通配套規(guī)規(guī)劃車位規(guī)劃是社社區(qū)商業(yè)街的的重點(diǎn)規(guī)劃之之一。首先要要考慮的是按按照小區(qū)社區(qū)區(qū)商業(yè)的體量量及客流承載載量來(lái)確定相相應(yīng)個(gè)數(shù)，其其次是根據(jù)社社區(qū)商業(yè)物業(yè)業(yè)的整體規(guī)劃劃布局來(lái)確定定車位的合理理位置。車位位規(guī)劃對(duì)外向向型社區(qū)商業(yè)業(yè)更為重要。。6、功能區(qū)規(guī)劃劃在社區(qū)商業(yè)街街，不但商鋪鋪的功能需要要有明確的劃劃分，而且前前坪廣場(chǎng)也需需要有明確的的劃分，以實(shí)實(shí)現(xiàn)社區(qū)商業(yè)業(yè)的現(xiàn)代化的的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管管理。如餐飲飲區(qū)、購(gòu)物區(qū)區(qū)、戶外休息息區(qū)，停車區(qū)區(qū)等服務(wù)功能能區(qū)域。7、商鋪設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)商鋪鋪面積的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)要充分分考慮市場(chǎng)對(duì)對(duì)商鋪面積的的要求，便于于客戶根據(jù)自自己資金狀況況和投資計(jì)劃劃確定所需購(gòu)購(gòu)買的面積，，為業(yè)主提供供更多選擇。。因此，在以以中小商鋪為為主的同時(shí)，，針對(duì)大投資資商的大面積積商鋪的需要要，規(guī)劃配置置一定量的大大面積商鋪。。每種業(yè)態(tài)對(duì)于于硬件技術(shù)指指標(biāo)的要求都都不一致，對(duì)對(duì)于鋪位面積積的需求也各各不相同，結(jié)結(jié)合社區(qū)