農(nóng)貿(mào)市場投資有沒有陷阱

農(nóng)貿(mào)市場投資有沒有陷阱農(nóng)貿(mào)市場投資有沒有陷阱農(nóng)貿(mào)市場投資有沒有陷阱資料僅供參考文件編號(hào)：2022年4月農(nóng)貿(mào)市場投資有沒有陷阱版本號(hào)：A修改號(hào)：1頁次：1.0審核：批準(zhǔn):發(fā)布日期：農(nóng)貿(mào)市場投資有沒有陷阱2004年，農(nóng)貿(mào)市場在重慶著實(shí)狠狠地火了一把。放眼望去，只要是農(nóng)貿(mào)市場開盤，投資者必然蜂擁而至。不過，越來越多業(yè)內(nèi)人士提醒人們一定要未雨綢繆，警惕可能出現(xiàn)的投資陷阱。農(nóng)貿(mào)市場，新的投資增長點(diǎn)根據(jù)重慶市工商局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，重慶主城區(qū)共有農(nóng)貿(mào)市場300多家，目前完成"農(nóng)改超"的市場僅幾十家。每個(gè)“農(nóng)改超”的攤位至少有300個(gè)，一個(gè)攤鋪平均以5萬元價(jià)格計(jì)算，銷售額就達(dá)1500萬元。主城區(qū)有200多家農(nóng)貿(mào)市場尚待升級(jí)換代，保守估計(jì)，"農(nóng)改超"將會(huì)帶來30億元商機(jī)，前景蔚為大觀。精明的商人從中嗅到了巨大商機(jī)。第一個(gè)“吃螃蟹”的是農(nóng)寰地產(chǎn)。2003年底，農(nóng)寰地產(chǎn)“農(nóng)貿(mào)市場+現(xiàn)代超市+商鋪房產(chǎn)”新型農(nóng)貿(mào)超市甫一面世，便受到廣大中小投資者的追捧，在新聞媒體、投資者的熱情吹捧下，浩浩蕩蕩的“農(nóng)貿(mào)超市”投資運(yùn)動(dòng)的序幕由此拉開。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，迄今為止，重慶市農(nóng)貿(mào)市場（超市）開盤量累計(jì)達(dá)40余個(gè)，開發(fā)體量近60萬平方米，涌現(xiàn)出諸如天生農(nóng)貿(mào)（連鎖）、農(nóng)寰、嘉和、龍運(yùn)、龍?zhí)?、寰泰、大澤、宏福、紅星、華鵬、興恒等15個(gè)市場品牌?，F(xiàn)在越來越多的公司涌入農(nóng)貿(mào)超市開發(fā)，大面積收購、造市運(yùn)動(dòng)在渝展開。在如此一個(gè)供銷兩旺的市場，農(nóng)貿(mào)超市畸形地成長著。據(jù)分析，開發(fā)農(nóng)貿(mào)超市主要有2種形態(tài)：一類是專業(yè)從事農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)公司，其隨勢而變，推進(jìn)農(nóng)貿(mào)市場的改革，主要代表：天生農(nóng)貿(mào)（連鎖），此類公司重在做市場，以營造良好、舒適的“現(xiàn)代菜市”環(huán)境為己任，但其占有比率極其低，約10%；而地產(chǎn)開發(fā)商涉足農(nóng)貿(mào)超市占絕大部分，這部分公司因樓盤縮水，抽身而退后改炒人氣、商氣濃郁的農(nóng)貿(mào)市場，此類公司重在炒盤。綜合分析，農(nóng)貿(mào)超市場之所以如此受寵，主要?dú)w功于：目前股市的低迷，及央行加息導(dǎo)致住宅地產(chǎn)市場的萎靡，越來越多投資者收回投入股市和房市的資金持幣觀望，這時(shí)，契合中小投資要求的“農(nóng)貿(mào)超市”適時(shí)而生，正好迎合了手握閑散資金卻無處花消的“財(cái)主”。有需求就有市場?？v觀重慶市農(nóng)貿(mào)市場，主要因2大特點(diǎn)吸引眼球：1、門檻低。據(jù)調(diào)查，農(nóng)貿(mào)市場的平均價(jià)格在每平方米1萬元左右，一個(gè)鋪位大約5-10萬元，有的鋪位2-3萬元就可以買到，適應(yīng)了大批做小本生意的業(yè)主進(jìn)入，因此受到廣大中小投資者的追捧。2、回報(bào)高。各大農(nóng)貿(mào)市場都采用類似“返租”的形式吸引投資者，有的承諾5年左右收回成本，有的是七八年，或10年左右。如此美好的前景吸引住了諸多中小投資者，大家都趨之若鶩。孰不知，魔鬼總是與天使為伴。農(nóng)貿(mào)市場瘋狂擴(kuò)張的同時(shí)，潛在更大、更深層次的危機(jī)。業(yè)內(nèi)人士提醒廣大投資者：警惕，農(nóng)貿(mào)市場投資陷阱！都是返租惹的禍“即買即收租金”、“6-8年收回投資”、“低投入、高回報(bào)，開發(fā)商8年托管‘返還’，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)為零，年回報(bào)率達(dá)11%”、“10年包租，6-8年收回投資，剩下的30余年全是豐厚的租金”、“買***，坐享10年10％的回報(bào)”，諸如此類煽動(dòng)力極大的廣告語，在當(dāng)前的農(nóng)貿(mào)市場營銷推廣上十分流行。有例為證，某農(nóng)貿(mào)超市是這樣解析該市場美好的投資前景的：10萬元的投資，如果買住宅，在重慶市可以買一間一室一廳40平方米的房子，再用萬元裝修好，月租約400-500元，回收期要在20年左右；如果用來買農(nóng)貿(mào)超市的農(nóng)產(chǎn)品攤位，可以買2個(gè)標(biāo)準(zhǔn)攤位，不用再裝修，即可出租，月租總計(jì)可達(dá)到1500-2000元，回收期約5年。在重慶，很多進(jìn)城做生意的中小投資者，一下子拿出幾十萬元在城里落腳很不容易。投資農(nóng)貿(mào)超市，只需3-5萬元就可以有一個(gè)屬于自己的、有產(chǎn)權(quán)證的經(jīng)商場所。不少投資者認(rèn)為這種帶租約、高回報(bào)的商鋪，是一本萬利的賺錢生意。其實(shí)，開發(fā)商采取的這種營銷手段是國家早就禁止的“以租代售”方式，主要以返租、托管、包租、代租等形式存在。對(duì)此，工商局有關(guān)人士表示，因售后返租難以兌現(xiàn)引發(fā)的糾紛在國內(nèi)屢見不鮮，房地資源局早在2001年已發(fā)文廢止售后包租試行辦法，雖沒有相應(yīng)行政處罰制度，但管理部門不提倡投資者盲目看好售后包租項(xiàng)目，在購入前須謹(jǐn)慎查驗(yàn)發(fā)展商資質(zhì)及項(xiàng)目情況。據(jù)了解，上世紀(jì)90年代，售后包租就已流行。當(dāng)時(shí)，絕大多數(shù)承諾包租的是住宅，一些項(xiàng)目承諾的年回報(bào)率甚至高達(dá)2位數(shù)。在當(dāng)時(shí)市場空置率高的低谷期，售后包租的樓盤的確讓不少人覺得服了定心丸。但是矛盾很快出現(xiàn)，由于市場不景氣導(dǎo)致了許多包租項(xiàng)目的承諾日后不能兌現(xiàn)。建設(shè)部頒發(fā)并自2001年6月1日起實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》中已明確指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。上海也規(guī)定，商品房在預(yù)售階段不可包租，竣工后實(shí)行包租的商品房，要根據(jù)當(dāng)時(shí)市場實(shí)際行情制定租金回報(bào)率；同時(shí)，包租人要提供擔(dān)保，以為日后市場變化、承諾不能兌現(xiàn)時(shí)，能通過擔(dān)保金繼續(xù)給予小業(yè)主所承諾的回報(bào)。不論何種包租手段，往往都是發(fā)展商出于急于套現(xiàn)之舉。有的發(fā)展商承諾商鋪售出后承接若干年經(jīng)營權(quán)；有的發(fā)展商許諾購房者在支付了部分房款后，代理出租，以獲得的租金來抵扣房價(jià)尾款。但實(shí)際上，一些開發(fā)商要么通過提高攤位售價(jià)，將今后要付給投資者的租金預(yù)提出來；要么就滾雪球似的，通過開發(fā)新項(xiàng)目不斷圈錢，支付老項(xiàng)目的租金。專家指出，由于售后包租的回報(bào)標(biāo)準(zhǔn)是建立在當(dāng)時(shí)的市場情況下的，萬一日后整個(gè)市場出現(xiàn)價(jià)格變化，商鋪?zhàn)赓U不景氣，市場旺不起來，或開發(fā)商的資產(chǎn)鏈出現(xiàn)問題，包租就很容易變成難以兌現(xiàn)的一紙空文，投資者很容易就會(huì)血本無歸，這是許多沖動(dòng)型買家事先難以預(yù)料的。業(yè)內(nèi)人士也提醒商鋪投資者，如要購買售后包租商鋪，一定要注意查驗(yàn)發(fā)展商資質(zhì)和長期回報(bào)的擔(dān)保情況，以避免日后發(fā)展商食言，造成小業(yè)主訴之無門的情況。其實(shí)，沉下心來我們就不難發(fā)現(xiàn)，多數(shù)新開盤的項(xiàng)目，開發(fā)商往往制造諸多“投資誘惑”。以近期某開發(fā)商推出的項(xiàng)目為例，通過開發(fā)商一系列的租金假定、公式計(jì)算，給客戶的投資回報(bào)率居然高達(dá)20%以上；同時(shí)，開發(fā)商許諾返租銷售。這些條件往往可以誘惑或誘導(dǎo)投資者介入，自然，投資者也就落入開發(fā)商精心編織的投資陷阱?！巴顿Y陷阱”一：高額租金預(yù)測，美麗的謊言開發(fā)商往往依據(jù)該區(qū)域消費(fèi)人口、消費(fèi)比率、消費(fèi)值及區(qū)域物業(yè)租金的最高值進(jìn)行測算，一般期預(yù)測的5年后的市場價(jià)值都是最理想中的最高值。但實(shí)際上，租賃市場的價(jià)格由多方因素決定。一個(gè)項(xiàng)目得到市場認(rèn)可需要相當(dāng)長的市場培育期，同時(shí)取決于項(xiàng)目整體的總租金水平和相同區(qū)域內(nèi)市場總供給?！巴顿Y陷阱”二：返租、包租、托管，開發(fā)商畫的美好圓圈其實(shí)，投資者完全可以把這種方式看作開發(fā)商打折促銷的一種手段。如諸多市場提出的2年托管為例，投資者2年內(nèi)的投資回報(bào)將得到開發(fā)商的“補(bǔ)貼”。2年以后，投資者就要面臨真正的市場挑戰(zhàn)。若市場在2年內(nèi)仍無法旺場，投資者就只有忍痛低價(jià)出租了。那么，高額回報(bào)又從何而來“投資陷阱”三：新市場難旺場投資者選擇新市場作為投資選擇，面臨的風(fēng)險(xiǎn)在于市場容量、培育期、商家入駐率、后期管理等，缺一不可。而一個(gè)項(xiàng)目成為高回報(bào)率出租項(xiàng)目，除了依托于項(xiàng)目自身品質(zhì)外，更多依靠項(xiàng)目配套、周邊大環(huán)境和后期的經(jīng)營管理?！巴顿Y陷阱”四：開發(fā)商玩太極據(jù)調(diào)查，開發(fā)商大多采用的是銷售、物管分而治之，投資者給銷售代理公司簽購房合同，給物管公司簽返租合同。但調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其實(shí)，諸多開發(fā)商、物管公司的法人均不是一個(gè)人，由此不