綠城2010年8月辦公樓調(diào)研報告上

辦公樓調(diào)研報告綠城建筑規(guī)劃設(shè)計管理公司2010年8月1、辦公樓概述一、提綱2、國內(nèi)辦公樓調(diào)研3、辦公樓調(diào)研總結(jié)1辦公樓概述1.1辦公樓的定義1.2辦公樓的發(fā)展和趨勢1.3辦公樓生態(tài)認(rèn)證1、1辦公樓的定義

辦公樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說是由辦公室組成的大樓，1971年，Rhodes和Kan提出：“辦公樓的作用是集中進(jìn)行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經(jīng)濟(jì)活動管理?！睆倪@個意義上講，辦公樓是指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位用于辦理行政事物或從事業(yè)務(wù)活動的建筑物，其使用者包括營利性的經(jīng)濟(jì)實體和非營利性的管理機(jī)構(gòu)，是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為滿足公司辦公、高效率工作需要而產(chǎn)生的。辦公樓原意是指用于辦公的建筑物，或者是由辦公室組成的大樓。作為收益性物業(yè)，辦公樓也常常被用來全部出租，以收回投資和取得利潤。

“5A”指的是一個辦公樓產(chǎn)品的智能化水平，與辦公樓品質(zhì)有一定關(guān)聯(lián)，但絕對不是劃分辦公樓等級的標(biāo)準(zhǔn)，“5A”僅僅表示了一個辦公樓智能化水平的高低，對辦公樓品質(zhì)有一定的影響，但是絕不能說“5A”級辦公樓就是甲級辦公樓或者是品質(zhì)最好的辦公樓，因為影響辦公樓品質(zhì)的因素很多，比如辦公樓的區(qū)位、交通、配套、車位、電梯等，智能化程度只是其中的一個方面。辦公（OA）：預(yù)留OA電力負(fù)荷50VA/㎡以上，辦公室OA布線采用網(wǎng)絡(luò)地板或地面線槽；通信（CA）：計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)到達(dá)所有辦公間，提供其他國際國內(nèi)長途語音及數(shù)據(jù)通信條件；千兆入戶，百兆到桌；樓宇（BA）：主要的機(jī)電設(shè)計由計算機(jī)管理，并監(jiān)控其運(yùn)行狀況，實現(xiàn)管路的自動控制；消防（FA）：防火電視監(jiān)控，安裝煙感、溫感和火災(zāi)自動報警、自動噴灑裝置；保安（SA）：保安重點(diǎn)部位（門廳、電梯等）設(shè)電視監(jiān)控計算機(jī)，自動巡更。5A辦公樓的定義所謂甲級辦公樓，是目前行業(yè)內(nèi)自發(fā)形成的一種通行叫法，國家在這方面并沒有成文的規(guī)定。在我國現(xiàn)行的建筑設(shè)計規(guī)范里也無法找到這個名詞，仔細(xì)探討會發(fā)現(xiàn)，它是在港臺商人與內(nèi)地發(fā)展商合作開發(fā)涉外辦公樓的過程中，逐步引進(jìn)并流行起來的詞匯，是將辦公樓按照其綜合質(zhì)素不同，劃分為甲、乙、丙等幾個等級，從一般意義上講，國際上判斷甲級辦公樓有八大特征：管理國際化、24小時辦公樓、人性化、空間的舒適性和實用性、數(shù)字化、節(jié)能化、便捷的交通和商務(wù)化等。甲級辦公樓的定義超甲級辦公樓定義（仲量聯(lián)行）按照仲量聯(lián)行的定義，如下標(biāo)準(zhǔn)中滿足10項以上就可稱之為甲級寫字樓目前市場上甲級寫字樓硬件設(shè)施主要分以下幾個方面：1、建筑類型：框架或鋼結(jié)構(gòu)，抗震在8級地震以上。2、辦公空間：提供可靈活分隔并適應(yīng)各種變化的辦公空間。

3、標(biāo)準(zhǔn)層高：室內(nèi)凈高以上（樓層吊頂后凈高）。4、標(biāo)準(zhǔn)承重：樓板承重在㎡以上。5、供電系統(tǒng)：雙路供電（配備后備電力供應(yīng)設(shè)施），辦公區(qū)域供電容量在80W/㎡以上。6、空調(diào)系統(tǒng)：國際知名品牌，四管制風(fēng)機(jī)盤管系統(tǒng)或VAV系統(tǒng)，用戶能根據(jù)自我要求調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度、濕度，空調(diào)系統(tǒng)具有分區(qū)域控制能力，新風(fēng)量在30立方米/人/小時以上。7、電梯：知名品牌，5分鐘運(yùn)送能力在12%以上，候梯時間不超過30秒鐘。8、停車位：每200平方米出租面積提供1個機(jī)動車位，并實現(xiàn)智能化高效管理。9、供水系統(tǒng)：24冷熱水供應(yīng)。10、智能化系統(tǒng)：達(dá)到5A級標(biāo)準(zhǔn)。甲級辦公樓-硬件設(shè)施要求1、外立面：鋁板、玻璃幕墻，局部為高檔石材等材料。2、大堂：地面為大理石等天然石材；墻面應(yīng)為大理石、或高級墻紙等材料；應(yīng)有吊頂；柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料。3、電梯廳：采用不銹鋼、大理石或木門套高檔裝飾材料；地面應(yīng)采用大理石等天然石材。4、走廊：高級地毯或石材地面；高檔吸音材料吊頂。5、衛(wèi)生間：進(jìn)口名牌潔具，高品質(zhì)、低噪聲；設(shè)通長石材洗面臺，以及面鏡、洗手液盒、電動干手機(jī)、手紙；高檔防水防潮吊頂；洗面臺、面鏡部位提高照度；高級瓷磚或石材墻、地面；前室空間能有余度滿足使用者理容要求。6、辦公間：墻面耐擦洗壁紙或高級乳膠漆；高檔吸音材料吊頂；刷高級乳膠漆；塊狀膠墊地毯。7、生態(tài)空間：高檔寫字樓內(nèi)部應(yīng)有一些綠化生態(tài)空間布局，增添寫字樓內(nèi)部景觀。甲級辦公樓-裝修要求1、職工餐廳,同時配置適當(dāng)規(guī)模的高檔餐廳。2、提供多項服務(wù)的商務(wù)中心。3、多功能廳、會議室。4、郵局、銀行、票務(wù)中心。5、小型商場、快遞服務(wù)。6、高效全面的物業(yè)管理，擁有聲名卓著且具備相關(guān)經(jīng)驗的物業(yè)管理公司，服務(wù)水準(zhǔn)達(dá)到五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)。7、專業(yè)化商務(wù)服務(wù)，也是常規(guī)物業(yè)管理之外的增值服務(wù)部分。比如，洗衣、送餐等酒店式服務(wù)，/衛(wèi)星會議、商務(wù)活動策劃、會議/會展服務(wù)、貴賓接送服務(wù)等。甲級辦公樓-服務(wù)配套要求超甲級辦公樓定義（仲量聯(lián)行）衡量標(biāo)準(zhǔn)國際甲級寫字樓甲級寫字樓地理位置位于中央商務(wù)區(qū)，交通便利、基礎(chǔ)建設(shè)包括公交線路以及軌道交通設(shè)施。位于寫字樓聚集區(qū)，交通便利、基礎(chǔ)建設(shè)包括公交線路以及軌道交通設(shè)施。停車車位至少每150平方米有一個停車位，對于綜合用途的項目還需更多停車位或者周邊必須有足夠的車位提供至少每200平方米有一個停車位，對于綜合用途的項目還需更多停車位或者周邊必須有足夠的車位提供大廈品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的交付；架空地板；龍骨吊頂配備充足的燈光（最少500Lux）；為客戶提供最少每平方米90Va的電源供應(yīng)；配有后備電源；24小時分別提供冷暖水；每平方米最少承重為250公斤，等等。標(biāo)準(zhǔn)的交付，架空地板、充分的電源供應(yīng)并配有后備電源，如項目有一定規(guī)模的商場，則需有單獨(dú)的寫字樓入口。凈高2.7米以上2.7米以上（包括2.7米）電梯每3層一部電梯等候時間不超過30秒電話線平均每12平方米有一根電話線并提供ISDN，DDN，T1等通訊電纜，并可考慮提供光纜等多種服務(wù)設(shè)施。平均每20平方米有一根電話線物業(yè)管理公司豐富經(jīng)驗的國際知名物業(yè)管理公司豐富經(jīng)驗、有知名度的物業(yè)管理公司租或售基本不出售對于連續(xù)幾個樓層的銷售是可行的，但如果單層或部分樓層銷售于小業(yè)主或投資客戶，則會引起大廈的管理以及維修事宜得房率整層得房率至少為75%，分割單元得房率不低于為70％，空間少柱。70%或更高空調(diào)4管制空調(diào)系統(tǒng)4管制空調(diào)系統(tǒng)國際甲級辦公樓定義（第一太平戴維斯）1.2辦公樓發(fā)展的趨勢更大空間目前，大量的頂級寫字樓均將大空間的布局作為一個賣點(diǎn)，例如，將大堂挑高從而增加空間的開闊感；盡可能增加樓層的凈高，減少辦公人員的空間壓迫感；提高標(biāo)準(zhǔn)層的單層面積，配合大型跨國企業(yè)將整個公司設(shè)置在同一樓層的需要，同時配以流動性的空間，便于客戶的自由分割。除了在寫字樓布局上形成大空間發(fā)展的趨勢，上海許多新建的頂級寫字樓均在原設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)上不同程度提高了電梯的凈高，例如世紀(jì)商貿(mào)廣場的電梯凈高達(dá)到3米，增加了辦公人員乘電梯的舒適程度，迅速提高了寫字樓的總體品質(zhì)。

人性化設(shè)計在商務(wù)中營造人性化的氛圍是寫字樓開發(fā)商考慮的重點(diǎn)，不僅在產(chǎn)品的設(shè)計中融合人性化的元素，還要在物業(yè)管理中時時體現(xiàn)人性化。寫字樓的最終目的是為了大量的公司辦公而用。因此，在產(chǎn)品設(shè)計的時候就應(yīng)該從客戶的實際需要出發(fā)，以人性化的思想指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計，這在目前新建的頂級寫字樓設(shè)計上已經(jīng)有所體現(xiàn)。在配套設(shè)施的建設(shè)方面，許多新建寫字樓均考慮到了客戶的商業(yè)和商務(wù)需求，在寫字樓主樓邊上輔以會展功能，餐飲娛樂功能的裙樓，增強(qiáng)了寫字樓的商務(wù)概念，提升了寫字樓的品質(zhì)。

生態(tài)化配套生態(tài)化設(shè)計的發(fā)展趨勢主要體現(xiàn)以下幾個方面。一是寫字樓新風(fēng)系統(tǒng)的選擇，由于現(xiàn)代人對辦公環(huán)境的要求隨著時代的發(fā)展越來越高，經(jīng)過SARS以后，大量的寫字樓客戶都關(guān)注于寫字樓內(nèi)部的空氣質(zhì)量，因此，新風(fēng)量的大小將是未來考察頂級寫字樓的一個重要標(biāo)準(zhǔn)，目前許多新建的頂級寫字樓新風(fēng)量均達(dá)到了30立方米/小時/人。二是關(guān)注寫字樓外部配套，將寫字樓融入周圍自然環(huán)境中，并盡量以外觀和環(huán)境形成地標(biāo)性建筑。三是寫字樓細(xì)部設(shè)計，例如設(shè)計獨(dú)立新風(fēng)系統(tǒng)等硬件配套，每個辦公單位都有獨(dú)立的清風(fēng)通道，隨時輪換健康空氣，在寫字樓中設(shè)置綠色緩沖帶，生態(tài)視頻系統(tǒng)等緩解辦公人員疲勞，提高勞動效率。

智能化系統(tǒng)智能化和人性化結(jié)合也是未來寫字樓發(fā)展的一個趨勢，例如設(shè)立指紋門禁系統(tǒng)，每個員工指紋進(jìn)出樓層，員工動向可在寫字樓平臺網(wǎng)絡(luò)上體現(xiàn)；例如局域網(wǎng)絡(luò)為各個公司提供商務(wù)信息服務(wù)，利用網(wǎng)上點(diǎn)餐等等。電梯等公共空間也更加智能化，如上海的企業(yè)天地等寫字樓設(shè)置了LCD彩色顯示屏，提示每層的公司信息，并配有語音提示。

國際化管理人性化體現(xiàn)的第二個方面是寫字樓的物業(yè)管理，包括對寫字樓進(jìn)行科學(xué)的管理，提高周到，安全服務(wù)等。人性化的物業(yè)管理也越來越成為大型跨國公司選擇寫字樓的重要標(biāo)準(zhǔn)之一，也是區(qū)別頂級寫字樓和甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)之一。許多新建的寫字樓均聘請了專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行管理，并提出了24小時人性化服務(wù)，并開始注重寫字樓的保養(yǎng)和維修問題。上海匯亞大廈配置了24小時專業(yè)服務(wù)前臺以及專供駕駛員使用的等候大廳等，將人性化體現(xiàn)的淋漓盡致。存量的寫字樓也可以通過在建成之后不斷改進(jìn)寫字樓布局設(shè)計，從而滿足人性化的頂級寫字樓品質(zhì)要求。

1.3辦公樓生態(tài)認(rèn)證主要的綠色建筑認(rèn)證系統(tǒng)主要有美國的LEED認(rèn)證系統(tǒng)、英國的BREEAM認(rèn)證系統(tǒng)、多國GBC(GreenBuildingChallenge)、日本的CASBEE認(rèn)證系統(tǒng)等LEEDLEED是“LeadershipinEnergy&；EnvironmentalDesign”的縮寫，意思是“能源和環(huán)境設(shè)計先鋒獎”，由美國綠色建筑協(xié)會（USGreenBuildingCouncil）設(shè)計制定并管理。它是一個評價綠色建筑的工具，其宗旨是：在設(shè)計中有效地減少環(huán)境和住戶的負(fù)面影響。目的是：規(guī)范一個完整、準(zhǔn)確的綠色建筑概念，防止建筑的濫綠色化。簡單來說，它是一個以“得分”來分等級的系統(tǒng)，關(guān)注點(diǎn)從建筑選址、規(guī)劃設(shè)計、建筑營造到使用過程，全方位對綠色建筑進(jìn)行了規(guī)范和指導(dǎo)。其意義在于設(shè)立了一個共識的標(biāo)準(zhǔn)去發(fā)展綠色建筑；提供一個框架去評估建筑的表現(xiàn)；強(qiáng)調(diào)尖端的策略以使建筑達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)；承認(rèn)和推廣綠色技術(shù)；承認(rèn)建筑業(yè)的綠色先鋒，并刺激綠色競爭；提高消費(fèi)者對綠色建筑的認(rèn)可；以及指導(dǎo)綠色建筑設(shè)計、將建筑業(yè)推向綠色等。LEED建筑分類目前LEED把建筑分為七大類進(jìn)行評估認(rèn)證：

LEED-NC:Newcommercialconstructionandmajorrenovationprojects

新商業(yè)建設(shè)和主要修復(fù)項目

LEED-EB:

Existingbuildingoperations

現(xiàn)有建筑營運(yùn)

LEED-CI:

Commercialinteriorsprojects

商業(yè)室內(nèi)項目

LEED-CS:

Coreandshellprojects

核心筒和外殼

LEED-H:

Homes

住宅

LEED-ND:

Neighborhooddevelopment

社區(qū)鄰里開發(fā)

LEEDApplicationGuides:

Retail(currentlyinpilot),MultipleBuildings/Campuses,Schools,Healthcare,Laboratories,Lodging

應(yīng)用導(dǎo)則：零售、建筑群/園區(qū)、學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生、實驗室、住宿LEED建筑評分位置和交通（滿分10分）——強(qiáng)調(diào)開發(fā)基地與城市的關(guān)系，盡量與成熟的城市資源（公共交通、生活服務(wù)設(shè)施等）相結(jié)合，又不破壞自然資源（自然濕地、綠地等）?？沙掷m(xù)選址（滿分22分）——強(qiáng)調(diào)開發(fā)過程中對基地的保護(hù)，包括水土保持、景觀配置的低耗考慮、地表水控制、建筑密度控制、自然資源保持等。節(jié)水（滿分15分）——強(qiáng)調(diào)雨水收集處理、水的循環(huán)利用、灌溉節(jié)水措施以及節(jié)水生活器具等。室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量（滿分21分）——強(qiáng)調(diào)室內(nèi)環(huán)境的舒適與節(jié)能之間的關(guān)系，如室內(nèi)外換氣的熱回收、毒害氣體防護(hù)、污染控制（包括施工階段）、室內(nèi)空氣除塵以及溫濕度控制等。材料和資源（滿分16分）——強(qiáng)調(diào)材料的來源、品質(zhì)以及廢物處理等過程中的環(huán)保和節(jié)省。能源與大氣（滿分38分）——強(qiáng)調(diào)建筑使用過程中的低能耗（如對墻體保溫性能的規(guī)定、門窗氣密性的規(guī)定、空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能、能源之星認(rèn)證的電器等）和可再生能源的利用（太陽能、風(fēng)能等），以及建筑排放規(guī)定（如制冷劑的使用）。業(yè)主意識（滿分3分）——強(qiáng)調(diào)對住戶的培訓(xùn)、對物業(yè)人員的培訓(xùn)以及公眾對LEED的認(rèn)知教育等。

創(chuàng)新和設(shè)計過程（滿分11分）——強(qiáng)調(diào)設(shè)計團(tuán)隊的組成、設(shè)計過程的思維、對建筑耐久性的考慮以及創(chuàng)新的設(shè)計等。以上各項目（總分136分）中都有詳細(xì)的子項規(guī)定，以具體而準(zhǔn)確的評判分?jǐn)?shù)，認(rèn)證級別規(guī)定如下：

認(rèn)證級：45-59/136

銀級：60-74/136

金級：75-89/136

白金級：90-136/136BREEAM1990年由英國的“建筑研究中心”(BuildingResearchEstablishment,BRE)提出的《建筑研究中心環(huán)境評估法》(BuildingResearchEstablishmentEnvironmentalAssessmentMethodBREEAM)是世界上第一個綠色建筑綜合評估系統(tǒng)，也是國際上第一套實際應(yīng)用于市場和管理之中的綠色建筑評價辦法。其目的是為綠色建筑實踐提供指導(dǎo)，以期減少建筑對全球和地區(qū)環(huán)境的負(fù)面影響。針對英國的市場需求和綠色建筑發(fā)展?fàn)顩r，BREEAM的評估對象從開始的辦公建筑逐漸擴(kuò)展到其他各類型建筑。為反映知識技術(shù)方面的進(jìn)步與市場、規(guī)范的變化，保持BREEAM與實踐同步和不斷更新，BRE還定期對BREEAM各分冊進(jìn)行修改。從1990年至今，BREEAM已經(jīng)發(fā)行了《2/91版新建超市及超級商場》、《5/93版新建工業(yè)建筑和非食品零售店》、《環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)3/95版新建住宅》、《BREEAM‘98新建和現(xiàn)有辦公建筑》、《4/2000版生態(tài)住家》（Ecohome)等多個版本。BREEAM《BREEAM一辦公建筑》自98版之后，框架有較大不同(附錄2)，它通過建筑性能核心評估、設(shè)計與實施評估、管理和運(yùn)作過程評估這三個評估的組合把“新建辦公建筑”、“空置辦公建筑”和“已使用辦公建筑”的評估包括在了同一個框架里，并引入了一個權(quán)重系統(tǒng)來區(qū)分不同環(huán)境影響分類的重要性，擴(kuò)展了系統(tǒng)的功能。BREEAM-權(quán)重體系BREEAM《BREEAM一辦公建筑》可以保證建筑項目生命周期各階段評估的連續(xù)性。若一個建筑在設(shè)計階段已進(jìn)行了評估，那么在以后管理階段評估時，已評估過的核心部分可不必再重復(fù)評估。對于設(shè)計項目，BREEAM評估一般在詳圖設(shè)計接近尾聲時進(jìn)行。評估人根據(jù)設(shè)計資料作出最終評估，再由BRE給建筑作出定級(labeling)。如果想獲得更好的評分，BRE建議在項目設(shè)計之初，設(shè)計人員較早地考慮BREEAM的評估條款，評估人也可以以某種適當(dāng)?shù)姆绞浇槿?、參與設(shè)計過程。評估已使用的現(xiàn)有建筑，評估人需根據(jù)管理人員提供的資料，做出一份“中期報告”和一份“行動計劃大綱”，以提供改進(jìn)措施和意見，客戶可在最終評估報告及評定之前采取改進(jìn)，以獲得更高的評級。BREEAM這種評估程序充分體現(xiàn)了其輔助設(shè)計與輔助決策的功能。GBC1998年10月，由加拿大自然資源部發(fā)起，在加拿大的溫哥華召開了以加拿大、美國、英國等14個西方主要工業(yè)國共同參與的綠色建筑國際會議一“綠色建筑挑戰(zhàn)98”（GreenBuildingChallenge'98)。會議的中心議題是通過廣泛交流此前各參與國的相關(guān)研究資料，發(fā)展一個能得到國際廣泛認(rèn)可的通用綠色建筑評估框架，以便能對現(xiàn)有的不同建筑環(huán)境性能評價方法進(jìn)行比較。同時考慮地區(qū)差異，允許各國專家小組根據(jù)各地區(qū)實際情況自定義具體的評價內(nèi)容、評價基準(zhǔn)和權(quán)重系數(shù)。通過這種靈活調(diào)節(jié)，各國可通過改編而擁有自己國家或地區(qū)版的GBTool。因此，通用性與靈活性的良好結(jié)合，成為GBTool的最大特色。2002年9月，包括中國在內(nèi)的21個參與國在挪威召開了GBC2002，在先前研究基礎(chǔ)上進(jìn)行了更新的成果GBToo12002，在此次會議上得到介紹，在GBC運(yùn)動的發(fā)展過程中，各參與國都選擇了一些建筑項目參加GBTool工具的試評估，其評估結(jié)果在各次會議上進(jìn)行相互交流。這種國際性的綠色建筑試驗成為GBC最大的特色之一，不但有利于GBTool的不斷改進(jìn)，也大大促進(jìn)了世界綠色建筑實踐的深入研究，這是其他商業(yè)性評估體系難以做到的。如加拿大選送GBC2000的約克大學(xué)計算機(jī)科學(xué)樓(thefutureComputerScienceBuildingatYork)，美國參加GBC2002的Bighorn零售中心(TheBighornHomeImprovementCenter)等。隨著綠色挑戰(zhàn)運(yùn)動在國際社會的影響逐漸擴(kuò)大，GBTool的通用框架也被不少國家改變或借鑒，如日本的CASBEE等。2國內(nèi)辦公樓調(diào)研2.1上海環(huán)球金融中心2.2上海恒隆廣場2.3上海會德豐廣場2.4上海國金中心2.5上海嘉華中心2.6北京華貿(mào)中心2.1上海環(huán)球金融中心上海環(huán)球金融中心基本指標(biāo)總建筑面積：381600M2標(biāo)準(zhǔn)層面積：3300M2（58M×58M）核心筒面積：800M2（30M×30M）總層數(shù)：主樓101層，地下3層電梯數(shù)：91部（39部雙層轎廂式電梯）總建筑高度：492M層高：4.2M（交易層）樓層凈高：2.8M（交易層）發(fā)展商：日本森海外株式會社（ForestOverseasCo.,Ltd.）建筑設(shè)計：KPF設(shè)計院：上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計（集團(tuán)），華東院結(jié)構(gòu)設(shè)計：籟思理·羅伯遜聯(lián)合股份(LERA)位于浦東陸家嘴的核心位置。上海環(huán)球金融中心地址：浦東世紀(jì)大道100號。上海環(huán)球金融中心交通：地鐵2號線陸家嘴站。

特色

1、屋頂高度世界第一：492米，超過了之前屋頂高度世界第一的臺北101大樓（480米）。

2、人可達(dá)到高度世界第一：474米，大樓100層的觀光天閣是世界上人能到達(dá)的最高觀景平臺。

3、世界最高中餐廳：416米，設(shè)在93層的中餐廳，將成為全球最高中餐廳。

4、世界最高游泳池：366米，設(shè)在85層的游泳池，將奪得“世界最高游泳池”稱號。

5、世界最高酒店：設(shè)在大樓79至93層的柏悅酒店，將成為世界最高酒店。

94層至101層為觀光層79層至93層將建成超五星級的賓館7層至77層為辦公樓3層至5層為會議室地下2層至3層為商業(yè)設(shè)施地下3層至地下1層規(guī)劃了約1100臺的停車位。標(biāo)準(zhǔn)層辦公室空間的面積約為2200平方米，室內(nèi)凈高為米，架空地板高度為150毫米，辦公空間平面布置靈活，可滿足單一租和多個租客的要求外立面玻璃幕墻

?采用高性能的Low-e玻璃組合。

?層間墻部分和開窗部分高度采用1：1的比例。

窗框外側(cè)設(shè)置上下間隔的水平金屬翅片，使幕墻具有深度感，富有韻律和協(xié)調(diào)感。近500m高的超高層和一般建筑相比風(fēng)壓非常大，為了減少玻璃的風(fēng)荷載，幕墻豎框采用模數(shù)，為結(jié)構(gòu)模數(shù)的三分之一。首層辦公樓部分首層凈高約10米，雙層大堂設(shè)計，采用IC卡系統(tǒng)，訪客需預(yù)約。電梯設(shè)計為雙層轎廂，又增加了一個換乘的空中大堂，這樣省去了8臺電梯。環(huán)球金融中心里一共有4個空中大堂，這也是高層建筑的一個首創(chuàng)。在總共91臺電梯的共同作用下，進(jìn)入任何一個樓層，最多只需換乘一次電梯。在辦公層設(shè)置兩個換乘的空中大堂，分別在28、29層和52、53層，兩部穿梭電梯可從一層到達(dá)空中大堂，空中大堂之間可通過本地電梯換乘。雙層轎廂式電梯共配置39座雙層轎廂式電梯，辦公設(shè)施電梯采用與六本木新城相同的帶有高度調(diào)節(jié)機(jī)構(gòu)的雙層電梯，即使在早晚高峰期間也能提供高效便捷的輸送服務(wù)。標(biāo)準(zhǔn)層平面圖IC卡安防系統(tǒng)

911之后國際上辦公樓普遍提升了安保體系，環(huán)球金融中心采用了刷卡進(jìn)入的門禁系統(tǒng)，員工進(jìn)入大堂、電梯廳都需要刷卡。疏散樓梯B1、B2設(shè)備間及停車庫

會議中心地下商業(yè)服務(wù)設(shè)施2.2上海恒隆廣場二期恒隆廣場二期總建筑面積：81000M2標(biāo)準(zhǔn)層面積：2070M2核心區(qū)面積：485M2總層數(shù)：主樓42層（43F-45F為屋頂部分）(14F15F、29F30F為設(shè)備用房及避難層)電梯數(shù)：23部（566方案，2部消防電梯，4部1F-B3）總建筑高度：（其中1-42F為，屋頂為）層高：低區(qū)為（）;中、高區(qū)為4.03(28F:4.13;31F:4.23)設(shè)備層和避難層為：；建筑設(shè)計方：KPF設(shè)計院：華東建筑設(shè)計研究院機(jī)電顧問方：柏誠開發(fā)商：恒隆地產(chǎn)物業(yè)：恒豐房地產(chǎn)開發(fā)恒隆廣場二期坐落于市中心最繁華的南京路商業(yè)街上。大廈內(nèi)提供值班巡邏系統(tǒng)24小時監(jiān)控閉路電視系統(tǒng)于主要出口處、緊急通道、停車場、卸貨點(diǎn)及公共區(qū)域。

總平面圖首層設(shè)置二期共有23部電梯，其中4部是在核心筒外從L1到B3。高中低區(qū)電梯均為單獨(dú)排布。首層設(shè)有35KV變壓器房和變配電間，約占首層可用空間的1/3。疏散樓梯設(shè)有2部，較浪費(fèi)空間，消防電梯做為貨運(yùn)電梯運(yùn)用。正門因在一期連接的中央大道一側(cè)，所以白天大堂感覺較暗，需燈光輔助照明。地下設(shè)備間、停車場恒隆1期、2期停車庫聯(lián)通，停車場頂部管道排列凌亂，且多