市汽車城項(xiàng)目策劃書(完整)

-.z.第一章總論第一節(jié)工程建立單位簡介一、工程申報(bào)單位簡介崇左市綜合汽車城工程由崇左市綜合汽車城**〔籌〕投資建立。崇左市綜合汽車城**〔籌〕注冊資本5000萬元，法定代表人，主要經(jīng)營汽車物流、貿(mào)易、維修等。二、投資方簡介崇左市綜合汽車城**〔籌〕由B公司聯(lián)合C、D投資創(chuàng)辦。B公司注冊資本5000萬元，成立于*年*月*日，法定代表人***，現(xiàn)有員工多少名，其中本科以上學(xué)歷多少人，具有中、高級技術(shù)職稱多少人，公司取得的主要成績，公司主要經(jīng)營什么產(chǎn)品，2012年度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入多少萬元……第二節(jié)工程概況一、工程名稱崇左市綜合汽車城二、擬建地點(diǎn)崇左市江州區(qū)江州鎮(zhèn)崇左市城市工業(yè)區(qū)內(nèi)三、建立內(nèi)容與規(guī)模工程通過合理規(guī)劃，創(chuàng)新經(jīng)營模式，到達(dá)節(jié)約用地的目的。工程用地320畝，房屋建筑面積12.4萬平方米，停車場〔包括汽車物流倉庫、生態(tài)停車場〕共9.2萬平方米，綠化面積3.5萬平方米。四、建立進(jìn)度工程兩年零三個(gè)月建立完成，方案2017年7月開場啟動(dòng)，2018年元月開工建立，建筑工程施工期為18個(gè)月，2019年5月基建完成，2019年9月開業(yè)。五、投資估算與資金籌措工程總投資30663萬元。其中：固定資產(chǎn)投資30303萬元，鋪底流動(dòng)資金360萬元。固定資產(chǎn)投資包括建筑工程費(fèi)21267萬元，土地費(fèi)用3200萬元，其他資本化費(fèi)用5836萬元。工程資金全部由工程投資人自籌。其中，投資人方案投入自有資金12600萬元，占工程資金的40%，通知金融機(jī)構(gòu)及經(jīng)營融資18900萬元，占工程資金的60%。六、效益簡析工程建成的，整個(gè)汽車城每年可銷售汽車10000輛，加上售后效勞、汽車用品銷售等，預(yù)計(jì)綜合收入15億元，新增各類稅收5639萬元。其中，汽車城經(jīng)營本身可實(shí)現(xiàn)利稅4509萬元。七、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)按現(xiàn)階段人民銀行五年以上貸款利率6.55%設(shè)定為工程基準(zhǔn)收益率計(jì)算，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：內(nèi)含報(bào)酬率：8.04%〔所得稅后，下同〕靜態(tài)投資回收期：9.89年(含建立期2年)動(dòng)態(tài)投資回收期：13.47年(含建立期2年)凈現(xiàn)值：2668萬元凈現(xiàn)值率：7.83%投資利潤率〔平均〕：7.11%第二章工程建立的必要性和前景分析第一節(jié)工程建立的必要性一、工程建立背景近年來隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速增長，城鄉(xiāng)居民生活水平提高很快，以前可望而不可及、屬于生活奢侈品的汽車開場快速進(jìn)入普通家庭，成為群眾消費(fèi)品，汽車保有量節(jié)節(jié)攀升。表2-1中國汽車保有量據(jù)中國貿(mào)促會汽車行業(yè)分會預(yù)測，2017年，中國汽車產(chǎn)銷量將突破3000萬輛，全國民用汽車保有量預(yù)計(jì)將到達(dá)1.35億輛，至2020年，乘用汽車千人保有量預(yù)計(jì)將到達(dá)148輛，接近全球平均水平，中國的汽車市場將迎來新的里程碑，新車產(chǎn)銷量將會成為美歐之和，汽車保有量將會成為世界第一，中國將真正成為一個(gè)汽車大國。表2-2中國乘用汽車千人保有量變化表雖然中國汽車市場取得了長足進(jìn)步，近幾年增長速度較快，但與國外相比還有很大差距。以千人汽車保有量為例，美國最高，到達(dá)863輛，日本第二595輛，全球平均154輛，而中國為58輛，僅為全球平均值的三分之一強(qiáng)?？梢姡袊囀袌鲞€有極其巨大的開展空間，蘊(yùn)藏極其巨大的市場份額，在較長一段時(shí)間內(nèi)保持快速增長。表2-3全球主要汽車市場千人保有量比照圖汽車消費(fèi)的興起，促進(jìn)了汽車交易市場的繁榮。在風(fēng)生水起的汽車消費(fèi)熱潮中，專業(yè)汽車市場開場嶄露頭角，顯現(xiàn)出良好的開展前景。目前，汽車綜合市場在、、、、、**等特大城市開展良好，擁有眾多規(guī)模宏大、功能齊備的綜合汽車市場。由于經(jīng)濟(jì)開展后進(jìn)，目前**雖然興建了不少具有較大規(guī)模的汽車市場，但功能還很單一，主要以整車銷售及售后效勞為主，鮮見效勞配套完備的汽車市場。特別是崇左作為一座新興城市，更是汽車消費(fèi)的落后地區(qū)。目前，中國千人汽車保有量為58輛，千人乘用汽車保有量為52輛，崇左市分別為25.9輛和17輛，分別僅為全國平均值的44.5%和32.7%，差距很大。表2-4崇左市千人汽車保有量變化表由于汽車消費(fèi)總量缺乏，崇左的汽車市場開展遠(yuǎn)不能令人滿意，汽車市場的開展存在著諸多問題，其中主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是汽車交易場所的規(guī)模普遍偏小，連汽車專賣店都不多，更談不上4S店和汽車市場；二是由于汽車市場規(guī)模較小，因而難以提供多樣化的效勞，市場功能單一，物流配送等業(yè)務(wù)開展緩慢；三是汽車市場的檔次較低，設(shè)施與設(shè)備簡陋，環(huán)境欠佳，大多為初級市場。表2-5崇左市千人乘用汽車保有量變化表崇左作為中國糖都，近年來經(jīng)濟(jì)增長迅速，老百姓生活水平普遍較高，具有較強(qiáng)的購置力，汽車市場前景廣闊，市場巨大。隨著崇左汽車消費(fèi)市場擴(kuò)大，崇左汽車市場不能適應(yīng)開展需要的態(tài)勢已越創(chuàng)造顯。無論是從汽車流通，還是汽車消費(fèi)者的需要來說，崇左都需要有規(guī)模較大的、具有多種功能、能提供高質(zhì)量效勞、在全市范圍內(nèi)具有輻射能力的現(xiàn)代化汽車交易市場。本工程的投資人敏銳地觀察到了這一時(shí)機(jī)。經(jīng)過長期的調(diào)研，決定適應(yīng)崇左汽車市場開展的需要，建立一個(gè)集汽車物流、展覽、整車與零配件銷售、售后效勞、休閑娛樂等多種功能于一體的大型現(xiàn)代汽車市場。二、工程建立的必要性〔一〕工程具有鮮明的特色，適應(yīng)了市場開展的需要，填補(bǔ)了市場的空白，具有強(qiáng)大的競爭力。中國是世界上最具潛力的汽車消費(fèi)市場。隨著國民經(jīng)濟(jì)不斷開展，城鄉(xiāng)居民收入不斷提高，崇左近年來購車熱逐漸興起，汽車交易市場的開展也紅紅火火。遺憾的是，目前能夠滿足廠商需要、滿足消費(fèi)者需求的高水平的汽車交易市場在崇左卻未出現(xiàn)，居民為購置滿意的車輛，必須到**等地選購。因此，適應(yīng)廠商和消費(fèi)者需要的多功能、高檔次汽車市場具有很大開展空間。本工程的開展方向正在于此。本工程擬跟隨國際市場的開展潮流，迎合汽車廠商和消費(fèi)者的需求，在汽車這個(gè)專一主題上，走"大規(guī)模、多功能、人性化、生態(tài)化和現(xiàn)代水平〞的路線，將汽車〔整車、二手、零配件及汽車用品〕銷售、物流、展示、培訓(xùn)、體驗(yàn)、娛樂休閑等多種功能集于一體，強(qiáng)調(diào)汽車產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、交易手段、文化的多樣化，在崇左市建立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)高、環(huán)境美、現(xiàn)代化的汽車銷售中心、信息發(fā)布中心、文化體驗(yàn)中心、價(jià)格指導(dǎo)中心、新型的汽車主題公園，成為一個(gè)國際性的汽車城。這樣的汽車市場開展創(chuàng)意比擬超前，特色鮮明，定位獨(dú)到，符合汽車生產(chǎn)商、銷售商、消費(fèi)者的需求，填補(bǔ)了**這類市場的空缺，與其它市場形成了錯(cuò)位競爭，從而有著很強(qiáng)的競爭力?！捕彻こ痰慕φ铣缱笃囄锪髻Y源，改善崇左汽車消費(fèi)環(huán)境，推動(dòng)崇左乃至桂西汽車行業(yè)和物流業(yè)的開展，推動(dòng)崇左城市化進(jìn)程和建立區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市有重要作用?，F(xiàn)代物流業(yè)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)開展的一大熱點(diǎn)。崇左市背靠大西南，面向東南亞，其西部和南部與越南3省10縣接壤，距離越南河內(nèi)約250公里?，F(xiàn)有7個(gè)邊境口岸，邊貿(mào)互市點(diǎn)13個(gè)。近年來，崇左市依托優(yōu)勢的區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢和沿邊優(yōu)勢，對外貿(mào)易取得了長足開展，外貿(mào)出口總額連年攀升，2003年至2005年連續(xù)三年排**各地市首位，貿(mào)易額已到達(dá)相當(dāng)規(guī)模。崇左市是桂西南區(qū)域中心城市，具有沿邊、近海、臨首府的優(yōu)勢，是**通往越南及其他東盟國家最便捷的陸路通道，是**參與中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)建立的門戶城市。根據(jù)"崇左中心城市總體規(guī)劃"，崇左市將通過建立國際物流中心、口岸經(jīng)濟(jì)、通道經(jīng)濟(jì)，逐步建成我國通往東盟陸路通道上新興的區(qū)域中心城市，建成現(xiàn)代工業(yè)商貿(mào)城。本工程不僅僅是一個(gè)商貿(mào)流通場所，更是一個(gè)汽車及汽車配件的物流中心。因此，本工程特別強(qiáng)調(diào)物流功能，包括汽車的倉儲和配送等功能，從而利用工程的規(guī)模優(yōu)勢與崇左的地緣優(yōu)勢，有效地為國內(nèi)外各大汽車廠商提供效勞。而且隨著崇左汽車消費(fèi)市場的開展和東盟地區(qū)汽車消費(fèi)能力的進(jìn)一步提高，崇左汽車市場向整個(gè)桂**區(qū)及東盟地區(qū)輻射并使崇左成為該地區(qū)的汽車集散、交易中心。因而工程的建立適應(yīng)了現(xiàn)代物流業(yè)的開展要求，與崇左開展物流業(yè)的思路和要求相吻合，它可以在推動(dòng)崇左現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)的開展、盡快充實(shí)崇左工業(yè)園及城市化進(jìn)程中做出奉獻(xiàn)。第二節(jié)市場現(xiàn)狀與前景分析一、全國汽車市場現(xiàn)狀〔一〕三、四線城市增長迅猛由于基數(shù)巨大，同時(shí)受到限行、限排等政策的影響，一、二線城市汽車消費(fèi)增速有所放緩，三、四線城市成為汽車消費(fèi)增長的主要市場，據(jù)中國領(lǐng)先的市場研究提供者――新華信國際咨詢公司統(tǒng)計(jì)及預(yù)測，2012年，中國三、四線城市汽車消費(fèi)增長速度為41%，遠(yuǎn)超全國增速，在2020年以前，三、四線城市潛在需求將得到有效釋放，成為未來幾年內(nèi)汽車消費(fèi)增長的主要?jiǎng)恿?，汽車銷售平均增長率將在30%以上?！捕持袊囀袌鲩_場進(jìn)入售后時(shí)代十年來，中國汽車保有量持續(xù)增長，2012年突破1.1億輛，但經(jīng)過2002、2006、2009年三次井噴式增長后，汽車新車增速有所放緩，汽車售后市場逐漸成為具有可持續(xù)性的利潤增長點(diǎn)。表2-6中國新車銷量增長率〔三〕中國汽車消費(fèi)受國際經(jīng)濟(jì)影響不大由于世界經(jīng)濟(jì)開展存在諸多的不確定因素，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍需要一個(gè)較長的時(shí)間，這將在一定程度上影響我國汽車工業(yè)的開展。但由于我國宏觀經(jīng)濟(jì)仍處于較為穩(wěn)定的增長期，國際環(huán)境影響有限，作為支柱產(chǎn)業(yè)，未來幾年國家對于汽車工作的支持從根本上沒有改變，居民的購車需求十分旺盛，從近15年汽車平均增速16.74%看，至少在2020年以前我國汽車工業(yè)及汽車消費(fèi)市場都仍將呈現(xiàn)較好的開展態(tài)勢。二、整體市場前景〔一〕從現(xiàn)在至2020年，80后將成為汽車消費(fèi)主力，他們大多是獨(dú)生子女，對生活質(zhì)量要求高，在各年齡段是素質(zhì)最高、觀念最新、追求現(xiàn)代生活最迫切的群體。〔二〕換購汽車的比例大幅增加，這是汽車"用爛用完〞觀念淡化的結(jié)果，預(yù)計(jì)在十年以內(nèi)，二手車市場增速會高于新車市場，中國將逐步進(jìn)入汽車分層消費(fèi)時(shí)代?！踩称囅拶徚顚⑹挂?、二線城市汽車市場增速減慢，而三、四線城市汽車市場將加速成長?！菜摹秤捎谄嚦隹诨鶖?shù)低、世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇以及中國制造汽車水平的提升，汽車出口特別是對東盟等落后國家的出口將持續(xù)快速增長。三、崇左市場總量市場份額預(yù)測崇左自2003年建市以來，人口總量變化不大，截止2012年，總?cè)丝?45萬人，各年人口構(gòu)造見表2-7。自2008年以來，崇左市汽車保有量穩(wěn)步增長，特別是2012年保有量增速高達(dá)27.7%，開展形勢喜人，詳見表2-8。年份18歲以下18－35歲35－60歲60歲以上合計(jì)2003年47.2781.3972.9326.30227.892004年46.4483.0473.8226.38229.672005年44.4981.5175.7228.94230.652006年45.6381.1277.0829.37233.202007年45.8480.5880.1030.37236.892008年42.6379.8484.3833.16240.012009年44.3378.2885.9933.36241.962010年45.1176.7287.6334.06243.532011年46.7174.7089.8835.28246.572012年48.3672.3089.8734.84245.37表2-7崇左市建市以來各年人口構(gòu)造表表2-8崇左市2008年以來汽車保有量增長率隨著汽車保有量的快速增長，2012年崇左汽車保有總量突破6萬輛，到達(dá)63430輛。2012年，崇左市汽車千人保有量25.9輛，僅為全國平均值58輛的44.5%，缺乏全國值的一半。表2-9崇左市2008年以來汽車保有量變化表**壯族自治區(qū)第十次黨代會和第十二屆人民代表大會第一次會議確定了加快實(shí)現(xiàn)富民強(qiáng)桂新跨越，與全國同步全面建成小康社會的奮斗目標(biāo)。隨著小康社會的建成，汽車消費(fèi)水平逐步上升是必然的。如果到2020年，崇左千人汽車保有量到達(dá)全國平均水平148輛的80%，則按總?cè)丝?50萬人計(jì)算，2020年崇左汽車保有量將到達(dá)29.6萬輛，比2012年增加23.3萬輛，考慮舊車報(bào)廢因素，新增汽車入戶預(yù)計(jì)近30萬輛，即平均每年4萬輛左右，市場份額巨大，前景廣闊。崇左市綜合汽車城作為崇左唯一的大型汽車城，建成后預(yù)計(jì)可分享25%的市場份額，即每年銷售汽車1萬輛左右，按均價(jià)12萬元計(jì)，僅汽車一項(xiàng)，年銷售額可達(dá)12億元，加上售后效勞、汽車用品等其他收入，年?duì)I業(yè)總額預(yù)計(jì)達(dá)15億元。第三節(jié)工程優(yōu)勢分析崇左綜合汽車城的優(yōu)勢主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：〔一〕區(qū)位優(yōu)勢崇左素有"南疆國門〞之稱，地處祖國南疆，沿邊近海連東盟，背靠大西南，東及東南部接**市、**市，北鄰**，具有沿邊、沿鐵路、近首府、近海港的區(qū)位優(yōu)勢。〔二〕規(guī)模優(yōu)勢崇左綜合汽車城占地250畝，整合售前效勞、新車銷售、零配件銷售、汽車用品、汽車美容、售后效勞、維修保養(yǎng)、信息效勞，對消費(fèi)者提供一站式效勞，是崇左市規(guī)模最大、功能最全、模式最新的多功能現(xiàn)代化汽車城?！踩辰煌▋?yōu)勢工程所在地距**首府**市110公里，境內(nèi)有湘桂鐵路、南友高速公路、欽崇高速公路、靖崇高速公路和規(guī)劃中的**至憑祥高速鐵路經(jīng)過，并與越南鐵路、一號公路相接，形成中國通往東盟最便捷的陸路大通道?！菜摹辰?jīng)營優(yōu)勢崇左綜合汽車城將采取國內(nèi)外大型汽車市場的先進(jìn)管理經(jīng)歷，突出專業(yè)化的效勞優(yōu)勢，統(tǒng)一管理，集中經(jīng)營，使廠商的經(jīng)營管理費(fèi)用大大降低?！参濉尘W(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢傳統(tǒng)汽車市場里廠商與消費(fèi)者之間完全是一種面對面的溝通、交流、銷售模式，而崇左綜合汽車城將在傳統(tǒng)市場的根底上，運(yùn)用現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)效勞突出"無形〞市場的功能。市場展銷區(qū)配有先進(jìn)的通訊系統(tǒng)，并提供電子顯示屏及"電子商務(wù)〞等信息平臺。第三章工程定位與經(jīng)營模式第一節(jié)工程定位一、市場定位崇左綜合汽車城定位為**西南地區(qū)規(guī)模最大、功能最全、模式最新的多功能現(xiàn)代化汽車城，立足崇左，面向崇左一區(qū)六縣，輻射**、、、、**和越南北部。二、經(jīng)營品種轎車、貨車的銷售，汽車配件、裝飾美容材料的銷售，汽車維修保養(yǎng)、裝飾美容，二手車評估與交易，汽車物流配送等。三、功能分布崇左綜合汽車城六大功能模塊，即汽車展銷功能、汽車物流功能、汽車文化展示功能、汽車交易效勞功能、汽車配套效勞功能與辦公效勞功能；包含五大專業(yè)市場和配套園區(qū)，即汽車4S店集群、汽配用品美容市場、二手車市場、卡車貨車市場、摩托車市場，配套園區(qū)包括綜合管理效勞區(qū)、試車場。第二節(jié)經(jīng)營模式崇左綜合汽車城采取統(tǒng)一管理、集中經(jīng)營的模式，即由汽車城統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷推廣、統(tǒng)一物業(yè)管理，統(tǒng)一銷售管理，為消費(fèi)者提供一站式效勞，為客戶提供如下效勞工程：1、建立網(wǎng)上商城，設(shè)立電子信息屏，為客戶提供售前與售后信息效勞。2、為進(jìn)場廠商提供日常商務(wù)效勞，包括協(xié)調(diào)有關(guān)職能部門，現(xiàn)場提供工商、稅務(wù)、車管、稽征、金融、保險(xiǎn)等管理與效勞；3、代客新車上牌、駕駛證備案、車輛、年審、辦理保險(xiǎn)效勞等；4、組織汽車展銷會、交易博覽會，提供有關(guān)國際汽車開展的最新動(dòng)態(tài)信息；5、建立一座專業(yè)試車場，為客戶提供專業(yè)購車體驗(yàn)；6、作好園區(qū)綠化與規(guī)劃，建成綠色環(huán)保的汽車城，同時(shí)建立一個(gè)汽車電影院，白天開門營業(yè)，夜間成為市民休閑散步的好去處，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會效益雙豐收。第四章建立內(nèi)容與建立方案第一節(jié)建立內(nèi)容與規(guī)模工程通過合理規(guī)劃，創(chuàng)新經(jīng)營模式，到達(dá)節(jié)約用地的目的。工程用地320畝，房屋建筑面積12.4萬平方米，停車場〔包括汽車物流倉庫、生態(tài)停車場〕共9.2萬平方米，綠化面積3.5萬平方米，具體建立內(nèi)容見表4-1。序號建立內(nèi)容占地面積〔畝〕房屋面積〔㎡〕停車場面積〔㎡〕綠化面積〔㎡〕1小汽車4S店集中區(qū)1003500020000116672小汽車品牌集中展示區(qū)4030000800036673小汽車配件用品城209000300013334卡車貨車交易城8080004000053335卡車貨車配件用品城208000400013336摩托車電動(dòng)車交易城309000700040007二手車評估交易中心51000200013338試車?yán)硇谥行?02400020002667合計(jì)3201240009200035333表4-1建立內(nèi)容與建立規(guī)模第二節(jié)建立方案工程建立方案具體以具有專業(yè)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)為準(zhǔn)，本建議書僅作初步設(shè)想。主要建筑物建立方案如下：1、小汽車品牌集中展示區(qū)目前市場上小汽車品牌眾多，所謂蘿卜青菜各有所愛，每一種汽車品牌都有一定的消費(fèi)群體，但消費(fèi)量有大有小，如果每個(gè)品牌都建立成4S店模式，不僅增加建筑用地，從效益核算上講也是不經(jīng)濟(jì)的。所以建立小汽車品牌集中展示與銷售區(qū)，考慮15~20家品牌入駐，房屋建筑面積為3萬㎡，為二層框架構(gòu)造，占地40畝，配套建立生態(tài)停車場〔汽車物流倉庫〕8000㎡，道路及綠化面積3500㎡。主要功能包括汽車展示廳及辦公用房，建筑風(fēng)格為現(xiàn)代式，采用大面積的落地玻璃窗，使內(nèi)部展廳采光良好，利于發(fā)揮各項(xiàng)功能。2、管理效勞中心為集約利用土地，提高經(jīng)營效率，本工程擬建管理效勞中心大廈一棟，主要提供汽車商員有關(guān)的各種證件辦理效勞，設(shè)有汽車牌照辦理，各種稅收效勞、金融效勞、保險(xiǎn)效勞、園區(qū)物業(yè)管理效勞等功能。占地10畝，總建筑面積2.4萬㎡，共建12層，其中地下一層，地上11層，建筑風(fēng)格為簡潔、明快的現(xiàn)代式，與周圍的環(huán)境相協(xié)調(diào)。配套建立生態(tài)停車場2000㎡，綠化面積2500㎡。3、小汽車4S店集中區(qū)小汽車4S店集中區(qū)占地100畝，建筑面積為3.5萬㎡，主要功能為銷售品牌及其他汽車，考慮8~10品牌入駐。采用一店一棟的門面排列方式沿整體銷售一條街橫向展開，方便顧客前往洽談生意。正面風(fēng)格爭取既保持一致，又能表達(dá)各自品牌的文化、形象特色。配套建立生態(tài)停車場〔汽車物流倉庫〕20000㎡，道路及綠化面積11000㎡。4、試車場據(jù)了解，目前**汽車市場還沒有一家配套建立有專業(yè)的試車場，比方**著名的**金源汽車城，顧客試車都在**市快速環(huán)道上進(jìn)展，既不能給顧客完整真實(shí)的用車體驗(yàn)，還極不平安。所以，無論從消費(fèi)者角度，還是從城市交通管理的角度，配套建立專業(yè)試車場都是十分必要的。試車場位于汽車城的一角，占地15畝，采用國際標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、建造，在試車場內(nèi)，人工模擬各種路面及復(fù)雜路況，顧客在試車過程中，既可以全方位檢驗(yàn)汽車的功能，又可以全面體驗(yàn)在各種路況行駛的感受。該試車場旨在使汽車城為汽車購銷活動(dòng)的效勞更為全面，是汽車城的一大特色。5、小汽車配件用品城小汽車配件用品城占地20畝，建筑面積有90000㎡，考慮60家商鋪入駐，采用連排式商業(yè)鋪面，單層構(gòu)造，房屋之間建立3000㎡停車通道，亦可作為商戶的經(jīng)營場地，配套綠化面積1300㎡。擬建成配件齊全，品種繁多，效勞周到的崇左最大的汽車配件及用品市場。6、卡車貨車交易城卡車貨車交易城占地80畝，建立面積8000㎡，考慮20家貨車卡車品牌入駐，采用連排商鋪式，單層構(gòu)造，房屋后面配套建立生態(tài)停車場〔汽車物流倉庫〕4萬㎡，道路及綠化面積5000㎡。7、卡車貨車配件用品城卡車貨車配件用品城緊鄰卡車貨車交易城，占地20畝，采用連排商鋪式，單層構(gòu)造，建立面積8000㎡，考慮30家商戶入駐，房屋之間建立4000㎡停車通道，亦可作為商戶的經(jīng)營場地，配套建立道路及綠化面積1300㎡。8、二手車評估交易中心二手車評估交易中心占地5畝，建筑面積1000㎡，考慮3~5家商戶入駐，采用排檔式的門面排列方式，集中式銷售，使顧客可以充分地貨比三家，擇優(yōu)而購。9、摩托車電動(dòng)車交易城摩托車電動(dòng)車交易城占地30畝，建立面積9000㎡，考慮30家貨車卡車品牌入駐，采用連排商鋪式，單層構(gòu)造，房屋之間建立7000㎡停車通道，亦可作為商戶的經(jīng)營場地，配套建立道路及綠化面積4000㎡。第五章建立條件與建立進(jìn)度第一節(jié)工程建立條件一、自然條件〔一〕氣候條件崇左市屬亞熱帶濕潤季風(fēng)區(qū)，一月平均氣溫13.8℃，七月平均氣溫28.1℃，年平均氣溫20.8℃-22.4℃，無霜期為330天以上，工程所在地江州區(qū)更高達(dá)364天，降雨量為1088-1799毫米，降雨量最多的地方是大新縣下雷鎮(zhèn)，市區(qū)及扶綏、寧明兩縣年平均降雨量在1250毫米以下。春旱災(zāi)害較為頻繁，八九月份受熱帶風(fēng)暴影響易發(fā)水災(zāi)。在工程建立過程中，合理安排時(shí)間與進(jìn)度，可趨利避害?！捕车刭|(zhì)地形條件崇左市地質(zhì)構(gòu)造古老，多以泥盆紀(jì)，二疊紀(jì)和三疊紀(jì)為地質(zhì)基層，以石灰?guī)r占優(yōu)勢，頁巖、砂巖次之，第四紀(jì)酸性赤紅壤土層為地表蓋層。境內(nèi)山環(huán)岳繞，丘陵起伏，山多地少，地貌復(fù)雜多樣，以喀斯特巖溶地貌為主體。工程所在地為喀斯特巖溶地貌，地勢平緩，易于施工。〔三〕野生動(dòng)植物資源全市有植物資源2000多種，動(dòng)物資源300多種。其中屬國家重點(diǎn)保護(hù)的世界珍稀野生動(dòng)物白頭葉猴、云豹、冠斑犀鳥、黑葉猴、穿山甲等30多種，野生植物種類占全國1/4。工程在標(biāo)準(zhǔn)城市范圍內(nèi)建立，不會對野生動(dòng)植物資源造成影響。綜上所述，工程地不存在影響工程建立的自然條件，且本工程建立不會對當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境造成重大影響，工程地沒有需要保護(hù)的歷史文物，建立過程中還可以開掘出石灰?guī)r加以綜合利用，降低建造本錢，適宜進(jìn)展工程建立。二、政策條件汽車是我國國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)開展，增加就業(yè)，拉動(dòng)內(nèi)需等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。據(jù)工信部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2010年汽車行業(yè)稅收9500億元，占全國稅收的13%，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值4.34萬億元，占全國GDP的6.13%，直接相關(guān)產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員超過4000萬人，占全國城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù)的12%以上。正是由于汽車產(chǎn)業(yè)對社會開展與經(jīng)濟(jì)進(jìn)步發(fā)揮的重要作用，國家對汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)一直是鼓勵(lì)和支持的。有生產(chǎn)，就必須得有買賣；有買賣，必須得建立交易市場。但傳統(tǒng)的汽車銷售市場過于分散，不利于集約經(jīng)營，也不利于現(xiàn)代物流業(yè)的開展，不利于節(jié)約土地。所以，國家鼓勵(lì)在產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、商貿(mào)集散地建立物流中心，開展現(xiàn)代物流業(yè)。崇左市綜合汽車城不僅僅是一個(gè)汽車銷售場所，當(dāng)她形成一定規(guī)模后，汽車生產(chǎn)廠家可以直接發(fā)貨到崇左市場，減少中間環(huán)節(jié)和二次分流；同時(shí)可以面向東南亞市場，爭取汽車出口，具有強(qiáng)的現(xiàn)代物流業(yè)功能。崇左作為中國糖都，將建成連接?xùn)|盟、面向國際的區(qū)域性中心城市。本工程作為崇左唯一的汽車城工程，作為崇左城市工業(yè)的有效填充，相信地方政府是充分理解與大力支持的。第二節(jié)建立進(jìn)度工程兩年零三個(gè)月建立完成，方案2013年7月開場啟動(dòng)，2014年元月開工建立，建筑工程施工期為18個(gè)月，2015年5月基建完成，2015年9月開業(yè)，具體安排見表5-1工程進(jìn)度表。本工程作為一項(xiàng)大型建立工程，參與的部門極其眾多，涉及的事項(xiàng)千頭萬緒，面臨的問題千難萬阻，指揮、管理、運(yùn)作如此大型的建立工程，并使之順利完工、竣工，到達(dá)預(yù)定目標(biāo)，這是一場艱辛卓絕的戰(zhàn)役。但只要企業(yè)與主管部門積極協(xié)調(diào)配合，提前安排，合理調(diào)度，按方案完成進(jìn)度是完全可能的。-.z.表5-1工程方案進(jìn)度表-.z.第六章投資估算與資金籌措第一節(jié)投資估算一、編制范圍與依據(jù)1、投資估算范圍本估算包括崇左市綜合汽車城的土地征用、建筑安裝、前期工程、根底設(shè)施、公建配套設(shè)施、綠化和景觀等工程的土建立備費(fèi)用，以及工程的其他費(fèi)用。2、根據(jù)國家計(jì)委和財(cái)政部的有關(guān)規(guī)定進(jìn)展編制。3、采用人民幣為估算幣值。二、固定資產(chǎn)投資估算1、各類設(shè)備價(jià)格根據(jù)現(xiàn)行市場價(jià)格估算。2、材料價(jià)格按2013年一季度**市場指導(dǎo)價(jià)格取值。3、安裝工程費(fèi)按指標(biāo)及同類工程發(fā)生的費(fèi)用估算。4、根本預(yù)備費(fèi)用按投資估算表中第1局部的10%估列，漲價(jià)預(yù)備費(fèi)不予估計(jì)。5、前、后期費(fèi)用：包括施工前期及竣工期間交納的各種費(fèi)用，含稅費(fèi)，按投資估算表中第1局部的15%估列。6、資本化利息：即建立期利息，短期貸款利率按6%，中長期貸款利率按6.15%，資本化利息預(yù)計(jì)520萬元。7、土地價(jià)格擬按工業(yè)倉儲用地價(jià)格，約10元/畝。經(jīng)計(jì)算，本工程固定資產(chǎn)投資30303萬元。其中：建筑工程費(fèi)21267萬元，土地費(fèi)用3200萬元，其他費(fèi)用5836萬元。固定資產(chǎn)投資估算表6-1見所示。-.z.序號工程或費(fèi)用名稱占地面積〔畝〕房屋面積〔㎡〕停車場〔㎡〕綠化面積〔㎡〕估算投資〔萬元〕占固定資產(chǎn)投資比重建筑工程裝飾安裝工程其他費(fèi)用合計(jì)固定資產(chǎn)投資30303.31100%1工程費(fèi)用320124000920003533315066.65620021266.6570%1.1小汽車4S店集中區(qū)1003500020000116673983.3517505733.351.2小汽車品牌集中展示區(qū)4030000800036672823.3515004323.351.3小汽車配件用品城20900030001333876.654501326.651.4卡車貨車交易城8080004000053332106.654002506.651.5卡車貨車配件用品城20800040001333826.654001226.651.6摩托車電動(dòng)車交易城3090007000400011304501580.001.7二手車評估交易中心5100020001333206.6550256.651.8試車場156000400010001000.001.9管理效勞中心1024000200026672113.3512003313.352土地費(fèi)用32032003200.0011%3其他費(fèi)用5836.6635836.6619%3.1前、后期費(fèi)用(含各種稅費(fèi))3189.9983190.003.2根本預(yù)備費(fèi)用2126.6652126.673.3資本化利息520520.00表6-1：固定資產(chǎn)投資估算表序號工程周轉(zhuǎn)天數(shù)周轉(zhuǎn)次數(shù)建立期經(jīng)營期合計(jì)12123456789101112131流動(dòng)資產(chǎn)30123400340034003400340034003400340034003400340034003400442001.1應(yīng)收賬款30123000300030003000300030003000300030003000300030003000390001.2存貨3012959595959595959595959595951235原材料301240404040404040404040404040520動(dòng)力燃料301215151515151515151515151515195產(chǎn)成品3012505050505050505050505050506501.3現(xiàn)金301220020020020020020020020020020020020020026002流動(dòng)負(fù)債30122200220022002200220022002200220022002200220022002200286002.1應(yīng)付賬款301220020020020020020020020020020020020020026002.2短期借款2000200020002000200020002000200020002000200020002000260003流動(dòng)資金〔1-2〕1200120012001200120012001200120012001200120012001200156004流動(dòng)資金本年增加值12001200表6-2經(jīng)營期流動(dòng)資金估算表(金額單位:萬元)-.z.三、流動(dòng)資金估算本工程建成后對入駐商戶實(shí)行統(tǒng)一管理、集中經(jīng)營模式，對各入駐商戶提供一定資金支持，故需要的流動(dòng)資金較多。流動(dòng)資金估算以年需要各種原材料、動(dòng)力燃料、人工費(fèi)用等按分項(xiàng)詳細(xì)估算法進(jìn)展估算〔詳見表6-2〕，工程經(jīng)營期各年需投入流動(dòng)資產(chǎn)3400萬元，融資2200萬元，流動(dòng)資金需用額為1200萬，按30%計(jì)算，鋪底流動(dòng)資金360萬元。四、工程總投資1、工程總資金工程總資金31503萬元。其中：固定資產(chǎn)投資30303萬元，流動(dòng)資金1200萬元。2、工程總投資30663萬元。其中：固定資產(chǎn)投資30303萬元，鋪底流動(dòng)資金360萬元。第二節(jié)資金籌措一、資金用款方案根據(jù)工程建立進(jìn)度，編制工程資金用款方案，為便于直觀，工程發(fā)生的資本化費(fèi)用直接在表中列示，沒有分?jǐn)傔M(jìn)基建投資中去。詳見表6-3。-.z.序號用款工程用款額度〔萬元〕2013年2014年2015年3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度1前期工作300050015005005002土建工程15067400030003000300020673裝修安裝620015001500150017004后期工作1901905預(yù)備費(fèi)21262002502502502502502502501766資本化利息52065656565656565657土地費(fèi)用3200160016008流動(dòng)資金12001200合計(jì)3150370034156415381548154815388220151631表6-3工程用款方案表-.z.二、資金來源與籌措方式工程需要籌措資金31500萬元，全部由工程投資人自籌。其中，投資人方案投入自有資金12600萬元，占工程資金的40%，通知金融機(jī)構(gòu)及經(jīng)營融資18900萬元，占工程資金的60%。自有資金中注冊資金解決5000萬元，建立期用資本公積形式由股東后續(xù)投入解決7600萬元，合計(jì)12600萬元。辦理土地證后，辦理土地抵押貸款3000萬元，股權(quán)質(zhì)押貸款6000萬元，經(jīng)營性融資5000萬元，在建工程抵押貸款4900萬元，合計(jì)18900萬元。第七章財(cái)務(wù)評價(jià)第一節(jié)財(cái)務(wù)評價(jià)原則與財(cái)務(wù)假設(shè)一、財(cái)務(wù)評價(jià)原則本工程財(cái)務(wù)評價(jià)是根據(jù)國家開展改革委、建立部"建立工程經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)"〔第三版〕和國家有關(guān)政策、法規(guī)進(jìn)展編制的。二、財(cái)務(wù)假設(shè)1、計(jì)算年限財(cái)務(wù)評價(jià)計(jì)算年限15年〔包括建立期2年〕。2、幣種工程投入全部為人民幣，且以人民幣進(jìn)展測算。3、財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率參照現(xiàn)階段央行五年以上長期貸款利率6.55%設(shè)定為工程基準(zhǔn)收益率。第二節(jié)財(cái)務(wù)評價(jià)一、營業(yè)收入與營業(yè)稅費(fèi)估算〔一〕營業(yè)收入工程建成后實(shí)行統(tǒng)一管理、集中經(jīng)營，各入駐商戶的經(jīng)營收入都集中匯總計(jì)算。照本建議書第二章第二節(jié)的分析，工程建成經(jīng)營后，如能搶占崇左市25%的市場份額，年汽車銷售問題在1萬輛以上，年銷售額在12億元左右，加上售后效勞、汽車用品等其他營業(yè)收入，年?duì)I業(yè)總額預(yù)計(jì)達(dá)15億元。但是，各種經(jīng)營收益匯總后，需要與各入駐商戶進(jìn)展結(jié)算和分配，汽車城最后收獲的僅僅是效勞管理費(fèi)及經(jīng)營場地租金。所以，本工程估算的營業(yè)收入僅包括汽車城向入駐商戶收取的管理費(fèi)收入、效勞費(fèi)收入〔如統(tǒng)一舉辦車展、促銷、廣告等收入〕經(jīng)營場所租金收入以及其他經(jīng)營收入〔如物業(yè)費(fèi)收入、停車場租金收入等〕。工程在建成后開場經(jīng)營，預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)收入6302萬元，各年?duì)I業(yè)收入估算見表7-1?！捕碃I業(yè)稅費(fèi)及所得稅汽車銷售與消費(fèi)環(huán)節(jié)，主要需要交納增值稅、車輛購置稅、城建稅、水利基金、教育費(fèi)附加及地方教育費(fèi)附加等稅費(fèi)。其中銷售環(huán)節(jié)繳納的增值稅等稅費(fèi)由商戶繳納，亦可由汽車城集中繳納，開業(yè)后由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)相關(guān)規(guī)定再行決定繳納方式；車輛購置稅由消費(fèi)者繳納。增值稅按平均增值10%估算，銷售環(huán)節(jié)企業(yè)所得稅按5%凈利潤估算。汽車城本身經(jīng)營取得的營業(yè)收入按5%計(jì)征營業(yè)稅，按應(yīng)納稅所得的25%計(jì)征企業(yè)所得稅。經(jīng)估算，整個(gè)汽車城每年繳納各項(xiàng)稅費(fèi)13844萬元，詳見表7-2。由于車輛購置稅在車輛入戶地繳納，既使不建立本工程，只要崇左本地有車輛入戶亦可收取。故剔除車輛購置稅8205萬元后，本工程可新增稅收5342萬元，其中屬于汽車城本身的局部為1195萬元。二、本錢估算汽車城經(jīng)營本身各年總本錢共計(jì)2590萬元，具體構(gòu)成見表7-3。-.z.類別收入工程經(jīng)營期12345678910111213合計(jì)整體營業(yè)收入1500001500001500001500001500001500001500001500001500001500001500001500001500001950000汽車銷售1200001200001200001200001200001200001200001200001200001200001200001200001200001560000售后效勞18000180001800018000180001800018000180001800018000180001800018000234000用品銷售8000800080008000800080008000800080008000800080008000104000其他車輛銷售300030003000300030003000300030003000300030003000300039000其他收入100010001000100010001000100010001000100010001000100013000汽車城經(jīng)營本身營業(yè)收入630263026302630263026302630263026302630263036304630581932租金收入595259525952595259525952595259525952595259525952595277376管理費(fèi)收入1501501501501501501501501501501501501501950其他收入2002002002002002002002002002002012022032606表7-1預(yù)計(jì)營業(yè)收入〔金額單位：萬元〕類別環(huán)節(jié)稅種計(jì)稅依據(jù)稅率預(yù)計(jì)稅額(萬元)1銷售增值稅增值額17%2179城市維護(hù)建立稅增值稅額7%153教育費(fèi)附加增值稅額3%65地方教育費(fèi)附加增值稅額1%22水利基金銷售額1‰1502消費(fèi)車輛購置稅銷售額10%82053利潤分配企業(yè)所得稅所得額25%18754汽車城本身經(jīng)營營業(yè)稅營業(yè)收入5%315城市維護(hù)建立稅營業(yè)稅額7%22教育費(fèi)附加營業(yè)稅額3%9地方教育費(fèi)附加營業(yè)稅額1%3水利基金營業(yè)收入1‰6企業(yè)所得稅所得額25%839工程營運(yùn)后年納稅總額13844汽車城經(jīng)營本身納稅金額1195表7-2年度預(yù)計(jì)繳納稅費(fèi)序號工程經(jīng)營期合計(jì)123456789101112131易耗品323232323232323232323232324102水電費(fèi)9090909090909090909090909011703工資及福利60060060060060060060060060060060060060078004折舊費(fèi)1290129012901290129012901290129012901290129012901290167705攤銷費(fèi)8080808080808080808080808010406修理費(fèi)13713713713713713713713713713713713713717817銷售費(fèi)用12612612612612612612612612612612612612616398業(yè)務(wù)費(fèi)323232323232323232323232324109其他費(fèi)用126126126126126126126126126126126126126163910財(cái)務(wù)費(fèi)用1201201201201201201201201201201201201201560合計(jì)263226322632263226322632263226322632263226322632263234217表7-3經(jīng)營期本錢費(fèi)用表-.z.1、外購原材料〔主要為公司經(jīng)營用的辦公材料、低值易耗品等〕,按年收入的0.5%估列，年32萬元；2、外購動(dòng)力、燃料：按用電量60萬度/年，單價(jià)1元/度；用水量12萬噸/年，單價(jià)2.