中信金山灣XXXX年全年營銷大綱(110315)(NXPowerLite)

中信金山灣2011年營銷策劃總綱合富輝煌房地產2010年12月1本案思路2011年全年目標達成目標的客觀分析達成目標的障礙預測2011年營銷策略思考營銷策略總綱營銷策略總攻略一、市場競爭及分析二、項目產品分析三、目標客戶分析四、項目價值主張?zhí)釤挿蛛A段攻略部署2本案思路2011年全年目標達成目標的客觀分析達成目標的障礙預測2011年營銷策略思考營銷策略總綱營銷策略總攻略一、市場競爭及分析二、項目產品分析三、目標客戶分析四、項目價值主張?zhí)釤挿蛛A段攻略部署3我們的目標中信金山灣2011年銷售目標：10億初步估計需完成約1000套單位的成交，成交面積超過10萬M24本案思路2011年全年目標達成目標的客觀分析達成目標的障礙預測2011年營銷策略思考營銷策略總綱營銷策略總攻略一、市場競爭及分析二、項目產品分析三、目標客戶分析四、項目價值主張?zhí)釤挿蛛A段攻略部署5達成目標的障礙預測障礙一、外部競爭——在片區(qū)交通及生活配套暫時落后的情況下，如何與外區(qū)競爭對手抗衡，搶占市場關注解決核心：實現(xiàn)片區(qū)形象的突破及價值的升級體現(xiàn)障礙二、內部競爭——山語湖與金山灣同期大量首推洋房產品，金山灣如何在資源配套優(yōu)勢落后的基礎上突圍解決核心：處理好山語湖與金山灣之間的聯(lián)動與凸顯本項目江岸資源優(yōu)勢障礙三、客源擴展——在年銷售量不足10萬/M2的鎮(zhèn)街市場中，如何實現(xiàn)雙盤達20萬方的快速翻倍銷售解決核心：多管齊下，分渠道發(fā)動，制造全城聚焦之勢6本案思路2011年全年目標達成目標的客觀分析達成目標的障礙預測2011年營銷策略思考營銷策略總綱營銷策略總攻略一、市場競爭及分析二、項目產品分析三、目標客戶分析四、項目價值主張?zhí)釤挿蛛A段攻略部署7佛山市場解讀一、市場競爭及分析82011年伊始，多個重磅調控政策相繼出臺2011年1月26日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產市場調控工作。會議確定了包括“落實地方政府責任，合理確定地區(qū)年度新建住房價格目標、二套房首付不低于60%、加大保障性工程建設力度”等八項措施。2011年1月27日，上海市、重慶市相繼公布了房產稅改革試點方案細則，并定于28日起實施。由此，傳言甚久的房產稅試點方案終于拉開大幕，并將逐步全國推廣。新“國八條”來了房產稅塵埃落定利率繼續(xù)上調2011年的開篇：2月8日中國人民銀行宣布，自9日起上調金融機構一年期存貸款基準利率0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調整。政策解讀9國八條亮點：落實地方政府責任，各城市要合理確定年度住房價格目標；加大保障工程建設力度，通過新建、改建、購買、長期租賃等方式籌集保障性住房房源；購買住房不足5年轉手的按銷售全額征稅；二套房貸首付提至60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍；落實保障住房、中小套型普通住房用地不低于住房用地供應量的70%。今年住房用地供應量不低于前2年年均實際供應量，重申土地兩年不開發(fā)收回的承諾；已有1套住房的戶籍家庭、能夠提供當?shù)匾欢晗藜{稅證明的非當?shù)貞艏彝?，限?套住房；擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏彝?、擁?套及以上住房的非當?shù)貞艏彝ァo法提供一定年限納稅證明的非當?shù)貞艏彝ィ瑫和Ｏ蚱涫鄯浚宦鋵嵶》勘Ｕ虾头€(wěn)定房價工作的約談問責機制；堅持和強化輿論引導。國八條——起到了一錘定音的效果，推出的政策確定了2011年的政策走勢，即2010年的調控不會半途而廢，調控之路還將延續(xù)新國八條加重多套住房的購買成本及資格，繼續(xù)貫徹去年壓制住房需求，表明2011年政策還將延續(xù)加重力度的是：不足5年轉手按全額征稅二套房貸首付升級三套全面限購其他的均是重申舊有政策政策解讀10房產稅直接影響：別墅物業(yè)（特別是獨棟）外地購房者另外，有人認為房產稅先在個別一線城市試行，所以對未試行的二、三線城市沒有影響，其實不然。觀念的改變如傳染病，無論什么城市都將染上而受影響，只有快慢先后之分，一線城市接受適應能力可能更強，時間更短；二三線城市在思想高度上可能更被動更滯后，只是有首次置業(yè)比例更高的優(yōu)勢。二套以上住房高價物業(yè)未來房產稅將加大高端住宅市場的波動，而其效應也重在從觀念上入手，扭轉市場的預期房產稅針對的物業(yè)將面臨沖擊，客戶購買物業(yè)時或會酌情規(guī)避/放棄購買。政策解讀112月8日中國人民銀行宣布，自9日起上調金融機構一年期存貸款基準利率0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調整。調整后，一年期存款利率達到３％，一年期貸款利率達到6.06%。這是央行今年以來首次上調利率，也是2010年以來第三次上調利率。利率——“高密度、高頻率”，利率的疊加效應將逐步放大，且利率步入上升通道，對后續(xù)市場的預期影響更深遠2011年首度加息，將進一步加大購房者的成本，目前貸款利率已逐漸接近07年初的水平，單次的上調僅存在心理影響，但多次的疊加，進入某個臨界點后其效應將集中爆發(fā)。政策解讀12利率上調房產稅不足5年轉手全額征稅二套房貸首付60%限購及停購各類政策直接影響分類：政策的疊加，覆蓋了所有的房屋需求，且對多套住房的打壓力度空前，而停購是對市場影響最深的條例在各類政策的疊加影響下，對市場需求的影響覆蓋面增大，且對非唯一自住的需求打壓力度最大。注：打勾為該項細則對群體或產品的直接影響政策解讀13地方實踐——目前各城市跟隨國家限購措施落實地方細則，但執(zhí)行力度松緊不一，地方引導需求或將分化程度城市細則從緊北京對已擁有一套住房的戶籍家庭，對持有有效暫住證，在本市沒有住房的購房人，且連續(xù)五年繳納社會保險和個人所得稅的非本市戶籍家庭，限購一套住房上海在本市已有1套住房的戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。昆明已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏彝?、擁?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內向其售房。青島本市戶籍居民家庭不能超過2套住房，能夠提供本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭不能超過1套住房，限購期暫時實行到2011年年底。武漢本市戶籍居民家庭及能夠提供在本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，只能在本市中心城區(qū)新購一套新建商品住房。對不能提供在本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市中心城區(qū)購買新建商品住房。成都戶籍家庭在主城區(qū)已擁有1套住房的可以再購買第2套住房，暫停購買第3套住房。外地戶籍居民能提供納稅證明的可購買一套住房寬松廣州擁有兩套房家庭賣一套或再購，且嚴格限購第三套房。濟南貸款購買第二套住房的，首付款比例不低于50%；購買第三套及以上住房的，則暫停發(fā)放貸款。從現(xiàn)在起至12月31日，本市及非本市戶籍居民家庭，只能在市區(qū)范圍內新購一套新建商品住房。鄭州限制外地人在二環(huán)內買房，本市戶籍居民家庭在人口過密區(qū)域暫定只能新購1套商品住房。越來越多的城市執(zhí)行限購細則，但各城市執(zhí)行力度有所分化，部分城市采取較寬松的措施，或使地方需求搶占時機而集中入市。政策解讀14后市預估：調控政策對市場需求影響直接，需求受抑制成交量回落，房價小幅震蕩不同客戶所受影響豪宅買家、投資客受限購影響最直接，或會在地方細則出臺前購買首改買家首付門檻提高，部分實力一般的買家或會觀望首次置業(yè)者受影響較小，但較易受政策影響而觀望后市研判高端住宅趁細則出臺前加快出貨，買家提前購買地方細則出臺后，成交萎縮，市場將進入一段時間的觀望和消化期商務公寓、商鋪間接受益外圍首置型樓盤受影響較小，市場成交結構更集中到外圍，帶動整體均價回落價格預計將會平穩(wěn)，個別樓盤降價促銷政策解讀15政策效應小結：在產品層面，不同物業(yè)的分化將更加顯著首次置業(yè)的中小戶型、中低價位產品受影響不大；而大戶型、高總價產品主要針對改善性需求或多套住房者，將受到限購、限貸等政策的顯著影響；主要面向外來需求的度假型、投資型產品也將受到限購政策的顯著影響。——政策影響目前尚停留在心理層面，觀望情緒被擴大，但尚未完全扭轉市場預期，上半年將呈現(xiàn)量縮價穩(wěn)的態(tài)勢，而政策依然會疊加頒布，下半年將是政策疊加效應顯現(xiàn)的時期，房價將現(xiàn)松動。在需求層面，認同調控政策，未來預期將逐步扭轉中央調控的意圖及手段強烈，未來將在各地區(qū)上繼續(xù)落實限購及房產稅的細則，使房地產價值預期走低，需求的持續(xù)下滑將引導價格逐步下調。政策解讀16樓盤名稱規(guī)模(總建面)主力戶型均價主力總價供應量上市時間本項目優(yōu)勢點碧桂園山水桃園7.7萬90-130M2兩房、三房750090-105萬800套2010.11戶型方正實用保利東湖林語41.8萬125-220M2三房、四房8000元96-180首批386套2011.3東風水庫，傳統(tǒng)豪宅板塊，知名發(fā)展商海逸錦繡藍灣12.9110-130M2三房7000約75-95萬792套2010.2戶型方正、實用率高、景觀好珠江峰景灣1590-126M2兩房、三房9000約80-88萬90套2009.12觀山景里水第一城780-120M2兩房、三房900070-110萬首批240套2011.3地段好佛山市場主要競品分析目前市場上的售價主要在8000-9000元/M2之間，除了保利東湖林語外，其它項目的規(guī)模均比較小，缺乏社區(qū)規(guī)模感及配套17保利東湖林語39座面積供應套數(shù)景觀區(qū)間價格125148園景2F-12F：6500-700013F-25F：7000-800026F-38F：8000-8800160148湖景、園景2F-12F：6500-700013F-25F：7000-800026F-38F：8000-8800221-23972湖景、園景2F-12F：7000-800013F-25F：8000-900026F-38F：9000以上3月13日下午4點首批39座單位對外發(fā)售，推出368套高層洋房單位。開售折扣：98%*98%*98%。當天總體成交率約70%左右，成交集中在價格區(qū)間較低的中低樓層。主要成交客戶為大瀝、官窯、松崗本地客戶，其次為少量禪、桂、廣州客戶。周邊市場發(fā)售情況18競爭分析小結：品牌社區(qū)：知名中信品牌發(fā)展商，更容易得到客戶認同；景觀價值：江景+園景雙景相結合，提升項目價值點；產品線：豐富的產品線，讓客戶有更多選擇性，更易吸引客戶關注度；項目規(guī)模：對比以上各盤，金山灣項目規(guī)模上占據(jù)優(yōu)勢，整體規(guī)劃方正，樓距更為開闊。項目競爭優(yōu)勢：19廣州市場解讀一、市場競爭及分析202011年2月廣州（十區(qū)）實際推貨量1486套，推貨量無論從同比還是環(huán)比，均出現(xiàn)大幅下降2月實際推貨合計9個項目2月廣州市十區(qū)簽約面積33萬平方米，環(huán)比大幅下降55%，但同比上年春節(jié)月（2月）上升36%簽約均價13727元/平方米，價格維穩(wěn)2011年一季度市場表現(xiàn)春節(jié)淡季、推貨少、新政影響等多重因素下2011年，廣州十區(qū)2月份成交量環(huán)比大幅下降55%21限購后成交量下降，但以首置為主的外圍區(qū)域影響不大限購后首周，十區(qū)二市簽約量992套，環(huán)比下降約35%其中限購的十區(qū)簽約量676套，環(huán)比下降約20%，降幅不算太大從分區(qū)看，以首置首改為主力的區(qū)域，特別是成交量大的外圍區(qū)域花都、番禺、增城受影響不大增城、從化兩市暫不限購，從化的成交量沖高回落（政策出臺前搶簽約）22中心區(qū)項目減少推貨量，外圍樓盤優(yōu)惠促銷嚴厲政策下，部分滯銷樓盤降價促銷，部分加大優(yōu)惠力度，效果理想市區(qū)部分新盤預計會減少每次的推貨量，或者延遲推盤增城從化部分樓盤預計會搶在3月底出開盤23個別滯銷樓盤降價，贏得良好銷售恒大綠洲2月持續(xù)優(yōu)惠促銷，降價幅度在1000元/平方米，產品是260平方米以上大戶型，一直以來銷售速度較慢。降價后2月銷售理想，共簽約81套，其中情景洋房大幅降價清貨，網(wǎng)簽9套，基本售馨24限購：預計增城、從化3月底前開發(fā)商會集中搶先出貨2010年10月15日，廣州限購措施明確增城、從化不限購，此后，增城、從化成交比例增加明顯，價格也明顯拉升2010年12月增城均價7944元/㎡，較10月份上漲20%，而從化市上漲幅度為14%春節(jié)前后，市場傳言增城、從化將限購，市場已有一輪搶尾班車行情目前，兩市是否限購仍不確定，但廣州細則明確增城、從化要在3月底前制定落實意見，開發(fā)商為搶先回籠資金，兩市在3月底前將有一輪搶先出貨保利東江首府預計五一推售的洋房產品已計劃于3月底推售25商用項目推廣力度加強，“不限購”成為推廣主題限購？限貸？房產稅？投資住宅不如投資如日中天的天河商圈26不受限購地區(qū)的樓盤推廣積極27當前市場客戶觀望情緒蔓延，發(fā)展商積極應對調控力度普遍加大，市場對未來樓價下跌預期增強，當前觀望心態(tài)重發(fā)展商積極應對，優(yōu)惠力度不大，個別樓盤降價促銷買家后市預期穩(wěn)定，后續(xù)盤源或增多，交投將逐步恢復正常借勢加大推廣力度一手市場二手市場商用物業(yè)28按歷史經驗，2月底廣州實施限購到五一節(jié)點，新政影響的心理影響基本消化從歷年調控看，廣州樓市成交走勢受政策影響十分明顯平抑的調控政策均使廣州樓市成交量短期下滑，一般4-6個月左右。2010年呈現(xiàn)明顯消化更快的趨勢，消化周期2-3月即告結束備注：以上數(shù)據(jù)為備案數(shù)收緊信貸，抑制投資營業(yè)稅免稅年限由2年調為5年、加息90/70政策價量短期受影響，但樓價很快又快速上漲07年9月：二套房貸新政，加息，抑制投資經濟危機疊加影響，價格下降，成交量大幅萎縮，持續(xù)時間長收緊信貸，抑制投資：05年6月征收營業(yè)稅、差別化契稅、加息市場短期受影響，但很快價量繼續(xù)上升寬松貨幣政策：08年9月開始降息，09年1月開始執(zhí)行房貸優(yōu)惠政策量價齊漲，房價再度大幅飆升中央四次出臺調控措施，多次收緊房貸、限購，抑制投資投機購房預計成交量逐漸回落，房價短期出現(xiàn)震蕩29首置產品占供應比例大，有效支撐樓市。樓價整體維穩(wěn)經濟面政策面市場面樓市依舊有良好支撐但信貸收縮令到需求無法充分釋放高端需求被抑制，但在通脹持續(xù)背景下將進一步促發(fā)對資產增值保值欲望，通過規(guī)避手段實現(xiàn)資產安全，但短時期內難以明顯釋放市場供應結構集中在首置需求產品，他們是受政策影響最弱的群體。在經歷政策消化期后會逐步走出觀望但同時市場供應大，區(qū)域內部自身面臨激烈競爭豪宅高端市場短期內成交萎縮主要區(qū)域價格下降空間有限30上半年隨著五一節(jié)點臨近，開發(fā)商積極推貨，廣州市場逐步走出低迷大范圍價格下調動力有限政策消化周期過后，逐步走出觀望，首置剛性需求支撐成交下半年引起市場變數(shù)的關鍵在于：通貨膨脹、信貸以及政策如果樓市價格快速上升再次調整政府容忍程度，出臺更加嚴厲調控政策風險大價格維穩(wěn)，降低政策風險積極推貨，促成市場成交2011年大市研判31廣州市場主要競品個盤分析樓盤名稱規(guī)模(總建面)主力戶型均價主力總價供應量上市時間本項目優(yōu)勢點中海金沙灣13085-20015000120-30013002010.11江園雙景、大型社區(qū)、不受限購政策影響恒大御景半島10090-20116000145-3506002010.12江園雙景、大型社區(qū)、不受限購政策影響萬科金域藍灣4490-10017000145-160萬不詳2011年下半年品牌發(fā)展商、大型社區(qū)保利西海岸90120-24018000240-4809002010.12品牌開發(fā)商、大型江景社區(qū)萬科IDEA3.660150001002702010.9低總價詳細項目對比請見附件目前金沙洲市場上的總價范圍主要在150-250萬元之間，隨著金沙洲開發(fā)步入中后期，產品的價格逐步走高，而且產品質素不斷提高，置業(yè)及投資門檻也逐步走高323月12日中海金沙灣推出全新中區(qū)B14、B15棟B14B15競品個盤分析——中海金沙灣戶型：86-150平米兩房到四房均價：12500元/平米（帶1800元/平米裝修）推售貨量：160套成交套數(shù)：約110套成交狀況：與前幾次推貨對比，成交量有所下降，成交單位集中在100-130平米的小三房和大三房戶型，占總成交率80%，86平米兩房和150平米四房單位相對滯銷。新政下成交減緩，100-130平米（總價120-180萬）三房單位最為暢銷33競爭分析小結：項目競爭優(yōu)勢：高品質精品社區(qū)：本項目是具有國際風格的現(xiàn)代精品社區(qū)；區(qū)域價值洼地明顯：本項目地處新生的自然生態(tài)豪宅板塊——山語湖板塊，尚處地塊開發(fā)前期，價值洼地效應明顯；適銷戶型為主，是都市低門檻投資型物業(yè)：主力戶型從90M2兩房到160多M2四房主力總價在90-160萬/套，投資門檻低；非限購的抗通脹物業(yè)：本項目所處區(qū)域暫不限購。34二、項目產品分析1、區(qū)域分析目前片區(qū)的唯一開發(fā)項目——中信山語湖，擁有1200

畝原生水庫、500畝生態(tài)濕地。具有不可復制的自然資源且集合了住宅、酒店、商業(yè)、球場、學校等多元生活形態(tài)的綜合開發(fā)項目。東與廣州接壤，西鄰佛山

·30分鐘到廣州與廣州市區(qū)無縫鏈接。（33公里車程）

·30分鐘到廣州白云機場，速達世界各地。（22公里車程）

·30分鐘到佛山市區(qū)，坐擁雙城便利（12公里車程）房地產發(fā)展交通優(yōu)勢定位：重點利用優(yōu)越自然資源與區(qū)位資源大力發(fā)展第三產業(yè)（房地產業(yè)、物流等），明確以“南海生態(tài)新城及廣佛空港經濟區(qū)”為發(fā)展定位，獨一無二的生態(tài)資源樹立全新豪宅區(qū)。352、經濟技術指標分析數(shù)據(jù)凈用地面積：119667.3總建面：445356.2容積率：3總戶數(shù):2714綠地率：38%車位比：1:1.05二、項目產品分析363、戶型統(tǒng)計數(shù)據(jù)面積(平米)產品占比902+1室2廳2衛(wèi)30%1203+1室2廳2衛(wèi)30%1303+1室2廳2衛(wèi)7%1403+1室2廳2衛(wèi)7%1604+1室2廳2衛(wèi)7%1804+1室2廳3衛(wèi)7%1603+1室2廳2衛(wèi)7%1603+1室2廳2衛(wèi)5%180復式1%2214+1室2廳3衛(wèi)1%一步到位的剛需戶型為主74%的單位是90-140M2的N+1靈動戶型，滿足三房-四房需求二、項目產品分析374、產品主要賣點分析——項目以適銷戶型為主；——戶型面積覆蓋面廣，88-220M2兩房-四房設計，選擇面廣；——N+1可變空間戶型設計，人性化考慮，體現(xiàn)產品性價比；——南北對流設計為主，居住舒適度極高；——超闊景觀面，無論江景或園景均擁有超寬的景觀效果；——現(xiàn)代風格設計，國際級設計理念引領區(qū)域新氣象；二、項目產品分析38北區(qū)產品，按園景7500-8000，街景7000-7500總價范圍：70-90萬南區(qū)產品，按江景8500-10000總價范圍：120-200萬主力：150萬占總量60%5、產品總價分析二、項目產品分析39建筑面積戶型間隔總價區(qū)間57一房一廳一衛(wèi)54－56萬82二房二廳一衛(wèi)77－79萬117－118二房二廳二衛(wèi)二陽臺+空中花園112－120萬150－153三房二廳二衛(wèi)+空中花園143－153萬164三房二廳二衛(wèi)+空中花園156－164萬247五房二廳三衛(wèi)（雙套間）+工人套間+入戶花園240－250萬232五房二廳三衛(wèi)（雙套間）+工人套間+入戶花園220－230萬319六房二廳三衛(wèi)（雙套間）+工人套間+入戶花園303－319萬6、與山語湖戶型數(shù)據(jù)統(tǒng)計對比：90M2（2+1）對比：160-180M2（4+1）上述總價按9500-10000元/M2測算二、項目產品分析40從客戶利益出發(fā)，本項目與山語湖對比最大的核心差異是：剛需性更低的置業(yè)門檻：70萬起一步到位購置三房物業(yè)超值的附送空間：N+1戶型設計，超值、實用人性化空間設計：追求空間的實用，減少置業(yè)成本的浪費最佳超向設計一：戶戶超南，戶戶皆美景低總價享受區(qū)域稀缺物業(yè)：150萬擁有珍稀一線江景單位，全山語湖板塊乃至廣佛可謂鳳毛菱角41項目核心競爭優(yōu)勢小結地段價值產品價值品牌價值廣佛同城背景下的區(qū)域升值空間升值潛力無限的全新生態(tài)豪宅圈國家中心城市的灣區(qū)生活全戶型鏈的產品組合多功能的舒適戶型設計超寬樓距、戶戶南北對流的規(guī)劃設計南向望江、望中心園景的景觀最大化設計中信品牌——實力央企、城市地標專家山語湖品牌——我在亞洲的一生，全國知名頂級生態(tài)豪宅項目紅樹灣——灣區(qū)物業(yè)，比肩全球，灣區(qū)物業(yè)締造者42三、目標客戶分析里水本地相對富裕的村民及周邊鎮(zhèn)街(黃歧、大瀝、獅山、官窯等）的企事業(yè)單位員工為主大佛山客戶廣州為主的珠三角客戶職業(yè)特征:小企業(yè)主、政府公務員中基層人員、教師、企業(yè)管理人員、技術人員、白領、銀行職員、醫(yī)院員工等中上收入、社會主流人群年齡特征:28-45歲，主力70，80后43我們的潛在客戶怎么說？和順？知道，但不太了解，感覺開發(fā)好像比較落后山語湖？知道，聽說是很漂亮但很貴的超級豪宅，沒看過，不是我們能買的山語湖有洋房？有興趣看看，不過，要看價格，估計都不會便宜山語湖的房子不敢買啊，即使洋房也是，我們是公務員，住那里，太敏感了那里的房子自住感覺有點遠，交通與生活配套要解決；至于投資，可以考慮，但必須看產品與價格深圳紅樹灣？沒聽過，也是中信的？是不是也是豪宅項目？深圳紅樹灣？聽過，很漂亮，如果佛山有，價格又能接受，我肯定買，自住或投資都不錯對和順有模糊認知，但對未來前景不太了解對山語湖表示高度認同，但與自我身份有距離有聽說過紅樹灣，了解后對中信的洋房產品表示期待44金山灣與山語湖的主力目標客戶差異性深剖A、從感性角度出發(fā)上述理解，只能支持項目進行形象差異定位的推導，并不能全面指導項目進行核心價值提煉45B、從理性角度出發(fā)實在、追求居住幸福感、滿足感，以家庭需求為主要出發(fā)點高標準、追求品質感、優(yōu)越感，以享受生活為主要出發(fā)點46小結：兩者的訴求核心截然不同金山灣生活、產品性價比山語湖享受、資源圈層區(qū)別于47四、項目價值主張?zhí)釤挶卷椖康膬r值訴求核心：性價比優(yōu)質的品牌形象+高實用性的產品價值超值的價格吸引力對于我們的目標客戶群來說，金山灣是：一步到位的最佳物業(yè)選擇48所謂“一步到位”置業(yè)解決方案：家庭狀況目前家庭結構未來家庭結構理想戶型選擇新婚家庭兩口之家三口之家90M2（2+1戶型）外來打拼家庭兩口之家三代同堂（接父母同住并照顧孩子）120-140M2（3+1戶型）幸福之庭兩代同堂三代同堂160-180M2（3+1/4+1戶型）美滿之家三代同堂三代同堂180-220M2（復式/4+1戶型）金山灣的產品多變性，基本解決了客戶不同階段的居住需求，在目前置業(yè)門檻日趨高漲，置業(yè)壓力越來越大的都市生活中，為客戶變換出了一種“一步到位”的無憂置業(yè)選擇49再結合我們的目標客戶群，他們多是默默耕耘、奮斗的實用主義者。在繁忙的都市中，在不斷通貨膨脹的經濟壓力之下，一個家，一套滿足安定、幸福生活的房子，一個充滿人性關懷的高品質家園是他們對生活，對未來，對居住夢想的渴望與追求擁有夢想追求幸福感對未來充滿期待50金山灣價值主張建議：灣區(qū)力量·改變未來51改變----從自建房到商品房，是一種生活形態(tài)的改變；從市中心，到本項目，是一種眼光的改變；從對區(qū)域的陌生到認同，是一種認同的改變；從租房到置業(yè)，是一種生活質量改變；從城市景觀、園景，到江園雙景的完美結合，是觀賞價值的改變N+1戶型，因“改動”而“變化”的不同生活體驗。因“灣區(qū)力量”而生52有了不同的空間使用方式；

有了全新的居住享受；

有全新的生活幸福感；

有了全新的區(qū)域價值認識；

有了全新的自住與投資價值認識；……未來----因“改變”而精彩53灣區(qū)力量·升級夢想備選方案：灣區(qū)力量，讓區(qū)域的價值得到了全新的升級，讓居住水平得到了全面的升級，讓幸福感得到了意想不到的升級，從此，居住夢想不再遙遠，而且升級兌現(xiàn)！54中信金山灣，致力于打造超出我們的客戶所能想象的產品價值，全力為他們解決居住升級需求，提高生活幸福感！全新的改變、全面的升級，未來更精彩，夢想更接近！55本案思路2011年全年目標達成目標的客觀分析達成目標的障礙預測2011年營銷策略思考營銷策略總綱營銷策略總攻略一、市場競爭及分析二、項目產品分析三、目標客戶分析四、項目價值主張?zhí)釤挿蛛A段攻略部署56一、營銷策略總綱在項目價值主張的統(tǒng)領下，緊捉客戶價值訴求核心，漸進式地建立屬于金山灣的市場占位1、突出項目的核心價值主張，強化項目的市場形象，并圍繞“板塊、產品、生活”展開對項目價值的漸進式訴求2、多渠道組合，提前發(fā)動客戶，為引爆式銷售儲備充足客源57一、品牌及營銷推廣攻略。借勢山語湖及紅樹灣快速建立金山灣的項目品牌建立，并利用能引起目標客戶關注的訴求進行針對性營銷。建立屬于金山灣的灣區(qū)價值模型，并在“灣區(qū)物業(yè)，比肩全球”的統(tǒng)領下，強化項目“灣區(qū)力量·改變未來”的價值主張，并結合線上、線下多渠道營銷全面滲透市場，多方位提前儲備客戶，為引爆式銷售奠定基礎。二、營銷策略總攻略二、展示攻略。生活氛圍營造+山語湖聯(lián)動展示+私家江岸情景展示利用展示區(qū)從細節(jié)營造項目的灣區(qū)生活氛圍，強調項目的生活感。并利用山語湖的配套聯(lián)動展示，提升項目的配套吸引力。提前搶出臨江私家江堤及私家碼頭展示，強調項目高品質的灣區(qū)生活模式三、客戶攻略。整合各方資源準確發(fā)動目標客戶群利用推廣手段、活動營銷、中信會的建立、合富資源、中信集團資源等，多渠道對目標客戶群進行提前發(fā)動四、推售攻略。結合全年目標以及山語湖的洋房推售節(jié)奏制定推售策略分階段推貨，并以快速銷售為目標，結合市場需求進行推貨調整，并結合山語湖的推售進行借勢及推貨搭配58總攻略重點建立屬于金山灣的灣區(qū)價值模型攜手政府，利用事件營銷，展開山語湖版塊整合炒作利用活動營銷作為重要的推廣及客戶發(fā)動手段，并以貼合目標客戶群共鳴的活動主題作為貫穿全年的主線591、建立屬于金山灣的灣區(qū)價值模型灣區(qū)力量，未來主張國際灣區(qū)物業(yè)區(qū)域背景產品打造配套設施生活模式？601、區(qū)域背景給予項目一個國際級的區(qū)域背景平臺廣佛生態(tài)新城國際性規(guī)劃招標重新定位：山語湖板塊為其中的核心居住區(qū)612、產品打造富含現(xiàn)代感的外立面具有質感的室內裝修水元素為主題的精致園林623、配套設施游艇碼頭游艇博物館建議做一些配套設施的增設，豐富灣區(qū)生活的演繹63“水族館”主題會所64把沙灘元素融入園林沙灘泳池沙灘泳池兒童天地65國際灣區(qū)風情商業(yè)街66把原有的和順公園改造為“濱海公園”67九龍山森林公園生態(tài)濕地公園巴卡拉私家箱品酒店商業(yè)中心南方醫(yī)院省實驗中學684、生活模式——國際、動感、休閑灣區(qū)生活69本項目的價值模型灣區(qū)力量，改變未來國際灣區(qū)物業(yè)區(qū)域背景產品打造配套設施生活模式具有國際性規(guī)劃的區(qū)域背景國際標準產品設計:外立面園林戶型設計裝修標準硬件設計動感的自由的時尚的健康的國際化生活品質私家江岸游艇碼頭游艇博物館水族館海灘概念亞洲生活風情街海濱公園山語湖頂級配套70策略核心：賣未來地段，是最重要的核心價值也是目前洋房客戶對本項目最大的抗性隱憂但項目所在地段的價值潛力是巨大的所以，需要由我們進行整合，然后利用事件營銷及配合的系列炒作，把板塊價值傳送給市場，特別是通過對未來生活藍圖的描繪，打動消費者，帶動雙項目銷售。2、山語湖板塊炒作71山語湖板塊定位廣佛生態(tài)新城·國際級居住區(qū)要把山語湖板塊從原來的“休閑、旅游、度假、體育”新區(qū)的定位轉變?yōu)槔谏秸Z湖及金山灣洋房銷售的“核心居住區(qū)”概念山語湖的國際豪宅社區(qū)定位及金山灣的國際灣區(qū)物業(yè)定位，再加上廣佛生態(tài)新城的國際性規(guī)劃招標背景，支撐了山語湖板塊“國際級”的定位72山語湖板塊價值梳理山語湖版塊七大價值訴求：廣佛核心區(qū)：山語湖版塊位于廣佛交界，處于廣佛同城核心區(qū)域佛山生態(tài)豪宅區(qū)：即將打造成為南海乃至佛山最高檔的資源豪宅區(qū)環(huán)境保護區(qū)：將重點打造九龍山森林公園、濕地保護區(qū)等旅游度假區(qū)：規(guī)劃6000余畝，總投資超80億，將打造成為集旅游、休閑、度假、商住、體育為一體的度假區(qū)景觀生活區(qū)：金溪河一河兩岸景觀、美景水庫歷史人文生活區(qū)：金溪河、和順公園，均有深遠的歷史人文價值挖掘投資熱點區(qū)：無論與佛山禪城、桂城，或者與廣州相比，均為價格洼地

73山語湖板塊炒作思路給山語湖板塊一個國際級的區(qū)域背景廣佛生態(tài)新城國際性招標政府給山語湖板塊一個全新的板塊定位廣佛生態(tài)新城·國際級居住區(qū)圍繞國際性招標工作進行事件營銷高調的新聞發(fā)布會專家評委團的組建聘請政府、專家、發(fā)展商的高峰論壇國際人居展覽社會意見征集活動——網(wǎng)絡、電臺、微博利用國際性招標市場熱議的背景進行山語板塊的系列專題炒作聯(lián)合一個主流媒體，連續(xù)2個月圍繞山語湖板塊七大價值核心進行系列專題報道743、貫穿全年營銷活動主題灣區(qū)力量·領航幸福第1站：幸福南海，至美山湖——“一河兩岸”美化工程暨中信金山灣啟動盛典

時間：3月26日對象：政府、媒體第3站：共筑灣區(qū)，幸福起航——游艇碼頭揭幕暨“中信1號”起航儀式

時間：7月1日對象：中信會會員、前期登記客戶、來訪客戶第4站：灣區(qū)體驗，品味幸?！槿羌t樹灣聯(lián)動體驗之旅

時間：7-8月對象：中信會會員、前期登記客戶、合富資源客戶、中信資源客戶第2站：至美灣區(qū)，幸福招募——中信會會員全城招募

時間：6-7月對象：社會發(fā)動、中信資源客戶、合富資源客戶、山語湖客戶75第5站：我們的80年代幸福印記——80年代生活回憶展

時間：9月對象：70、80后、前期登記客戶、合富資源客戶、中信資源客戶第6站：車房生活，幸福升級——新車試駕活動

時間：10月對象：車行會員、愛車一族、儲備客戶、業(yè)主、中信會會員第7站：醉人深秋，迷人幸?！獓H婚紗展

時間：11月對象：社會準新人、儲備客戶、業(yè)主、中信會會員第8站：家庭同樂，幸福周末——親子同樂月

時間：12月對象：中信會會員、前期登記客戶、周邊企業(yè)、教育系統(tǒng)76三、分階段攻略部署3.1日9.1日11.1日12.31日營銷階段階段目標板塊炒作期借勢山語湖，提板塊認同度銷售中心樣板房開放9.24日開盤蓄客開盤期項目形象建立珠海紅樹灣體驗活動全面開展引爆式開盤，制造熱銷轟動效應升溫銷售期系列活動保溫通過持續(xù)推貨不斷制造銷售高潮7.1日會所、現(xiàn)場樣板房開放10.1日77時間：3-6月營銷階段：板塊炒作期+項目前期籌備期主要營銷節(jié)點：3月26日“一河兩岸”美化工程暨中信金山灣啟動盛典

4月22日廣佛生態(tài)新城規(guī)劃設計國際性招標發(fā)布會暨廣佛生態(tài)新城價值峰會第一階段營銷執(zhí)行78主要營銷策略：聯(lián)手山語湖整合板塊價值，并利用事件營銷進行配合炒作，提升項目區(qū)位價值及市場熱度，為項目入市做好宣傳鋪墊客戶發(fā)動策略：結合板塊炒作，利用山語湖銷售平臺進行初步的客戶儲備6月開始進行巡展，通過中信會會員的招募，提前儲備客戶活動營銷策略：制造具有社會影響力的事件，并“綁架政府”，進行公關事件營銷，配合板塊炒作展示策略：游艇碼頭及臨時銷售中心的包裝籌備及到位，充分展示國際灣區(qū)形象；中信大道刀旗、指示牌等導視系統(tǒng)的籌備及到位；79幸福南海，至美山湖

——“一河兩岸”美化工程暨中信金山灣啟動盛典時間：3月26日地點：項目現(xiàn)場活動對象：佛山市、里水鎮(zhèn)政府、和順區(qū)政府以及相關部門負責人項目所有工作人員及合作單位人員新聞媒體單位活動關鍵點：發(fā)布項目啟動信息，從不同的角度進行后續(xù)炒作，借機滲透山語湖板塊價值及提升板塊知名度把活動意義上升到政府行為高度，增加炒作力度與社會公信力媒體配合：分前、中、后三個階段對電視、報紙、網(wǎng)絡、電臺等媒體進行立體式炒作4月5月6月7月8月9月10月11月12月3月2680廣佛生態(tài)新城規(guī)劃設計國際性招標發(fā)布會暨廣佛生態(tài)新城價值峰會時間：4月22日地點：佛山洲際酒店活動對象：政府部分領導、規(guī)劃局相關負責人、相關專家、發(fā)展商領導活動目的：通過由政府牽頭專家聘任儀式及評標活動，制造社區(qū)輿論，提高版塊的認識度和美譽度，掀起版塊炒作的熱潮媒體配合：各大網(wǎng)站、廣日、南都、佛山日報、珠江實報及電視、電臺等新聞報道3月5月6月7月8月9月10月11月12月4月2381時間：4月22日-5月3日地點：佛山洲際大酒店活動對象：項目潛在客戶活動目的：由國際招標的專家評委團籌辦，從專業(yè)的角度對國際人居標準進行闡述，把國際規(guī)劃招標工作拉升一個新高潮活動內容：分別從規(guī)劃、環(huán)境、建筑、空氣質量、水資源等方面進行專業(yè)展覽活動關鍵點：展覽地點的確定、展覽物料的設計制作媒體配合：電視、報紙、網(wǎng)絡、電臺等媒體新聞炒作國際人居展3月6月7月8月9月10月11月12月4月5月82聯(lián)手媒體進行板塊七大價值系列炒作時間：5-6月每周一期目的：通過七大價值點的炒作，突出項目的板塊優(yōu)勢，進一步強化塑造板塊廣佛核心居住區(qū)形象。項目價值點梳理：廣佛核心區(qū)/佛山豪宅區(qū)/環(huán)境保護區(qū)/旅游度假區(qū)/景觀生活區(qū)/歷史人文生活區(qū)/價格洼地區(qū)合作媒體：主要合作媒體：南都其它配合媒體：廣日、羊晚、佛山日報、珠江實報3月4月7月8月9月10月11月12月5月6月83中信山語湖銷售平臺共享借勢山語湖銷售中心，將山語湖板塊形象以及項目形象融入山語湖營銷物料體系中，使之成為一個有機整體，進行項目的前期蓄客。1、外圍包裝的利用：階段性利用山語湖的外圍包裝進行金山灣的項目宣傳2、銷售中心的利用：山語湖區(qū)位圖上，增加項目模型，以及山語湖板塊范圍；在山語湖銷售材料上，增加山語湖板塊介紹及項目資料；3、宣傳物料的利用：在山語湖的宣傳資料上，開始傳播姊妹篇——金山灣的基礎信息3月6月7月8月9月10月11月12月4月5月84現(xiàn)場包裝展示到位時間節(jié)點：6月30日前碼頭售樓處展示到位沿江北路綠化帶展示到位中信大道路旗展示到位所有戶外廣告展示到位3月7月8月9月10月11月12月6月4月5月85沙盤等各項銷售物料籌備物料類別到位時間內容要求宣傳片6月中旬通過灣區(qū)品質與區(qū)域人文的演繹，彰顯項目不同的品質價值沙盤6月底在沙盤中加入并突出山語湖、金溪河、政務中心等要素，突出項目板塊的價值優(yōu)勢區(qū)域模型6月底要加入山語湖、中信大道、美景大道、佛山一環(huán)、華南快速等要素，突出項目廣佛核心的交通便利性分戶模型6月底突出項目各戶型亮點形象樓書、折頁6月初突出項目的灣區(qū)物業(yè)形象樣板房裝標4月中旬演繹灣區(qū)生活格調的裝修標準3月7月8月9月10月11月12月4月5月6月86第一階段媒體計劃2011年3月4月5月6月營銷活動板塊炒作推廣策略主訴求點報紙戶外短信網(wǎng)絡3月26日項目奠基典禮、4月份啟動板塊國際規(guī)劃招標聯(lián)手山語湖進行板塊炒作，塑造板塊廣佛生態(tài)新城國際居住區(qū)形象山湖文明、灣區(qū)力量聯(lián)手山語湖，通過事件營銷展開系列炒作通過奠基活動、國際性規(guī)劃招標配合新聞通稿、系列軟文等投放戶外投放“山湖文明、灣區(qū)力量”廣佛投放：項目奠基+廣佛生態(tài)新城價值峰會信息釋放結合項目奠基、板塊國際規(guī)劃招標等釋放，投放通欄及鏈接87第二階段營銷執(zhí)行時間：7-9月營銷階段：蓄客開盤期主要營銷節(jié)點：

7月2日游艇碼頭（臨時銷售中心）開放使用

9月1日開始收籌

9月24日首次公開發(fā)售88主要營銷策略：向市場全面建立項目形象，利用珠海紅樹灣品牌聯(lián)動之旅進行項目前景描繪利用剛需目標客戶關注的元素及能吸引他們關注的元素進行活動召集客戶發(fā)動策略：通過廣佛各區(qū)巡展、中信資源平臺、合富資源平臺、前期咨詢客戶進行中信會會員招募，為項目的系統(tǒng)發(fā)動作鋪墊活動營銷策略：方向一：針對灣區(qū)生活模式的展現(xiàn)與體驗，展現(xiàn)項目國際灣區(qū)生活的魅力方向二：利用目標客戶群的生活特性或年齡特點，舉辦具召集力的活動配合前期蓄客展示策略：通過巡展、游艇碼頭、游艇等灣區(qū)元素的打造，輸送灣區(qū)生活格調；沿江路綠化帶、1：1板房等展示系統(tǒng)，樹立項目形象價值89廣佛兩地灣區(qū)力量巡展時間：6月下旬-7月中旬地點：楓丹白露酒店、名都大酒店、保利水城、順聯(lián)國際購物中心、中信廣場活動目的：通過部分人流集中的地點進行巡展，擴大客戶對項目的了解，加強前期客戶的儲備活動關鍵點：巡展地點的預定各巡展展示物料的制作等媒體炒作：短信、佛山日報、南方都市報、房王房及各大網(wǎng)站新聞報道3月4月8月9月10月11月12月7月6月5月90“至美灣區(qū)，幸福招募”--中信會會員全城招募時間：7月-8月活動對象：項目潛在客戶活動形式：通過巡展的方向對意向客戶進行登記，邀請其加入中信會，可享受一系列會員服務，如購房享受額外折扣活動目的：通過短信或電話回訪的形式，定期對會員進行項目動態(tài)信息的傳遞，或邀請客戶參加項目的各類體驗活動，以強化其對項目的認知，從而轉化為誠意客戶活動關鍵點：在巡展現(xiàn)場，給客戶贈送精美小禮品的形式邀請加入利用微博平臺對客戶隨時發(fā)布項目的即時信息，加強與會員之間的互動聯(lián)系3月4月6月9月10月11月12月7月8月5月91共筑灣區(qū)，幸福起航--“中信1號”揭幕儀式暨游艇展覽會時間：7月2日地點：碼頭售樓處活動對象：項目所有積累意向客戶、中信會會員活動目的：通過舉行游艇展，來呼應項目臨時售樓作為碼頭的設計特色，進而體現(xiàn)項目作為灣區(qū)物業(yè)的高端形象，同時利用“中信1號”的揭幕儀式作為亮點，展現(xiàn)灣區(qū)生活景象活動內容：“中信1號”揭幕游艇展：在游艇碼頭河道設置游艇展（實物+圖片），供客戶參觀及合影留念；同時介紹游艇相關知識項目新品發(fā)布會配合媒體：短信、微博、佛山日報、南方都市報、廣日、房王網(wǎng)及各大網(wǎng)站、電視、電臺新聞報道3月4月6月9月10月11月12月7月25月8月92“灣區(qū)體驗，品味幸?！?-灣區(qū)生活體驗之旅時間：2011年7月-10月（根據(jù)客戶情況每周舉行）主題：珠海紅樹灣體驗之旅活動對象：項目現(xiàn)場積累的意向客戶、中信會會員；定點發(fā)動客戶團體，如項目周邊區(qū)域企業(yè)事業(yè)單位人員、公務員，合富資源客戶等活動目的：通過體驗中信“灣”系列的高質生活，讓客戶深刻體驗中信的品牌魅力和建造理念，以及對人居環(huán)境和居住品質的執(zhí)著追求，也增強中信金山灣的信心和期待?；顒觾热荩翰捎弥楹Ｒ蝗沼蔚男问剑▍⒂^中信紅樹灣--午餐—澳門自助游）配合媒體：房王網(wǎng)、微博、各大網(wǎng)站、南都、佛山日報新聞報道3月4月6月11月12月7月5月8月9月10月93“灣區(qū)體驗，品味幸福”--灣區(qū)生活體驗之旅3月4月6月11月12月7月5月8月9月10月活動流程：用旅游大巴帶領組織客戶從項目到珠海中信紅樹灣參觀午餐品嘗珠海四大美食：斗門重殼蟹、橫琴蠔、白藤斷情藕、萬山玉對蝦等根據(jù)客戶興趣，下午可以進行珠海的環(huán)島游或送其到關口自行前往澳門，增大一日游的吸引力94我們的80年代幸福印記—80年代生活回憶展時間：9月份逢周末地點：項目現(xiàn)場活動對象：項目積累客戶、中信會會員活動目的：75-80后是現(xiàn)階段成家置業(yè)的主力，通過對80年代的幸福童年回憶，引發(fā)這部分潛在客共鳴，為項目大力蓄客媒體配合：房王網(wǎng)、各大網(wǎng)站、微博、短信、南都、佛山日報、珠江實報新聞報道3月4月6月11月12月5月9月7月8月10月95生活享受的品質“升級”--高爾夫學院開學儀式時間：9月18日活動對象：項目成交業(yè)主、意向客戶、中信會會員活動目的：通過舉辦季度開學儀式，讓客戶第一時間感受廣佛上層生活氛圍與高端物業(yè)的高爾夫休閑生活方式，加強客戶低門檻入住廣佛頂級富豪生活圈的欲望媒體配合：房王網(wǎng)、各大網(wǎng)站、微博、短信、南都、佛山日報、珠江實報新聞報道3月4月6月11月12月5月9月187月8月10月96組織社會團體看房團時間：9月活動對象：房王網(wǎng)、搜房網(wǎng)、各大銀行VIP、搜狐網(wǎng)、焦點網(wǎng)活動內容：與各社區(qū)團體合作，組織看房，擴大項目的客戶儲備量關鍵點：社區(qū)團體的組織配合一定的購房優(yōu)惠折扣吸引社會團體看房團3月4月6月11月12月5月9月7月8月10月97與山語湖聯(lián)動展示2000畝九龍山森林公園生態(tài)濕地公園巴卡拉私家精品酒店廣東實驗中學南海學校朝向高爾夫學院商業(yè)中心南方醫(yī)院等在銷售期，利用銷售動線設置，建議針對一些誠意度相對較高的客戶，以小巴接載，專人跟車推介的形式，帶領客戶進入山語湖的配套區(qū)域進行參觀體驗。進一步觸動客戶成交熱情。3月4月6月11月12月5月9月7月8月10月98項目看樓巴的啟動目的：為滿足客戶群需求，提升項目出行便利度，建議項目公交站在銷售前期開通廣佛兩地樓巴，方便客戶看樓。時間：9月中旬廣州：以太廣場佛山：1、禪城：順聯(lián)國際廣場（地鐵站上、需租停車位）；備選東建世紀廣場/路線：季華路——一環(huán)——項目2、桂城：嘉信茂廣場（地鐵站上、需租停車位）；備選城市廣場/路線：佛平路——一環(huán)——項3、大瀝：新都會廣場/路線：禪炭路——一環(huán)——項目4、黃岐、鹽步：嘉洲廣場/路線：廣佛路——一環(huán)——項目3月4月6月11月12月5月9月7月8月10月99首推單位收籌開始時間：9月1日內容：針對意向客戶收取籌金2萬元目的：通過收籌對客戶的誠意度進行察查關鍵點：協(xié)調收籌活動與工期的配合開盤選房次序可按籌號或重新?lián)u號選房，具體根據(jù)客戶下籌情況而定3月4月6月11月12月5月9月17月8月10月100時間：9月24日地點：碼頭銷售中心目的：安排誠意客戶集中選房，通過現(xiàn)場熱烈的銷售氣氛帶動首推單位快速銷售關鍵點：預售證、價格表、首推單位的確定，誠意客戶的盤點及通知、現(xiàn)場的布置、禮品的安排等媒體配合：房王網(wǎng)、各大網(wǎng)站、微博、短信、南都、佛山日報、珠江實報新聞報道首推洋房單位盛大開盤3月4月6月11月12月5月9月247月8月10月101首次開賣推貨建議推售時間：9月24日推售策略：主推90-120平米等中小戶型，通過低總價迅速引爆市場。推售套數(shù)：約650套,6萬平米目標：當天成交率70%；第一階段目標500套。3月4月6月11月12月5月9月247月8月10月102第二階段媒體計劃2011年7月8月9月營銷活動營銷節(jié)點推廣策略主訴求點報紙戶外短信網(wǎng)絡南中國的灣區(qū)力量一方面在線上開始進行項目的形象推廣，另一方面利用活動進行前期客戶發(fā)動系列形象稿件以及配合活動的軟文等開始密集投放戶外更換：“南中的灣區(qū)力量”廣佛投放：釋放項目各活動及推售節(jié)點信息更換項目各活動信息7月2日：碼頭售樓處開放9月18日：高爾夫學校開學典禮9月1日：收籌開始9月24日：首批單位開盤※7月-9月：灣區(qū)生活體檢之旅※7月2：中信1號”揭幕儀式暨游艇展覽會6月-7月：廣佛兩地巡展9月18：高爾夫學院開學儀式8月：幸福生活征文大賽9月：80年代生活回憶展※※※※※103第三階段營銷執(zhí)行時間：10-12月營銷階段：升溫銷售期主要營銷節(jié)點：11月1日灣區(qū)體驗館開放11月5日全新單位加推12月3日全新單位加推104主要營銷策略：利用持續(xù)的保溫活動經營客戶及前期業(yè)主，并利用現(xiàn)場升級展示進一步促進成交客戶發(fā)動策略：利用已成交的業(yè)主資源，積極推進老帶新配合活動，對新客及前期來訪客戶以及中信會會員進行持續(xù)發(fā)動針對性對汽車行業(yè)、教育系統(tǒng)、政府、周邊企業(yè)進行發(fā)動活動營銷策略：利用一些低成本的線下活動進行持續(xù)保溫，每周針對不同客戶群體進行不同內容的活動組織展示策略：通過灣區(qū)體驗館揭幕，完美展示灣區(qū)生活魅力；并通過細節(jié)氛圍的營造，強化項目的居住感，突顯項目的宜