武漢項目前期市場研究報告

年4月19日武漢項目前期市場研究報告文檔僅供參考金地武漢項當前期市場研究報告(全).doc第一部分市場研究TOC\o"1-2"\h\z一、武漢市宏觀經(jīng)濟分析 21、武漢市綜合概況 22、武漢市經(jīng)濟概況 2二、武漢市房地產(chǎn)宏觀市場分析 61、房地產(chǎn)總體市場分析 62、武漢市房地產(chǎn)住宅市場分析 10三、區(qū)域市場分析 131、區(qū)域經(jīng)濟概況分析 132、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 14四、供給樓盤調(diào)研 211、供給樓盤概況 212、供給樓盤指標分析 253、供給樓盤專項調(diào)研 35五、需求調(diào)研分析 371、需求問卷調(diào)研分析 372、訪談分析 39六、市場競爭分析 431、市場競爭項目歸類列表 432、武昌擬建、在建項目對本項目的影響 44一、武漢市宏觀經(jīng)濟分析1、武漢市綜合概況武漢位于江漢平原東部,長江中游與漢水交匯處,是湖北省省會及華中地區(qū)最大城市。世界第三大河長江及其最大支流漢水在市區(qū)交匯,將市區(qū)一分為三,形成了漢口、漢陽和武昌三鎮(zhèn)鼎立的格局,素有”江城”的美譽。武漢版圖面積為8467.11平方公里,平面圖形如一只從東向西飛舞的彩蝶,其中城區(qū)面積3963.6平方公里,郊區(qū)面積763.51平方公里,市轄縣面積3740平方公里。武漢屬北亞熱帶季風性(濕潤)氣候,常年雨量充沛,熱量豐富、雨熱同季、旱澇更替、冬冷夏熱、四季分明,夏季最長約130多天,春秋二季各約60天。武漢現(xiàn)轄9個城區(qū),2個郊區(qū),2個縣。區(qū)縣下轄92個街道辦事處,59個鎮(zhèn),34個鄉(xiāng)。轄區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達,具有水路、空運、鐵路、陸路的立體交通優(yōu)勢。末,全市戶籍人口總數(shù)為764萬人。2、武漢市經(jīng)濟概況(1)、宏觀經(jīng)濟運行表1-1宏觀經(jīng)濟指標比較(一) GDP人均GDP財政收入固定資產(chǎn)投資億元變化元變化億元變化億元變化1493.0910.78%19611.009.53%196.5430.87%570.4312.19%1347.8011.68%17905.0010.27%150.1819.05%508.4410.05%1206.8411.16%16238.009.92%126.1512.40%462.007.13%19991085.688.36%14773.007.30%112.2312.20%431.257.20%圖1-11995-GDP指標增長趨勢圖以上數(shù)據(jù)顯示:GDP總量升幅穩(wěn)定(保持在年增幅11％左右),全社會經(jīng)濟總體運行良好;財政收入逐步增加,且-增幅加快,這與城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整過程中,第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值增長較快有關(guān),更顯示企業(yè)經(jīng)營狀況逐步向好,企業(yè)技術(shù)改造力度增強,工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)提高;城市的固定資產(chǎn)投資規(guī)模近兩年增長速度加快,顯示經(jīng)濟的發(fā)展活力逐步趨強,投資拉動對國民經(jīng)濟總體運行狀況的作用不容小覷。(2)、居民收入與消費在經(jīng)濟總體健康運行的基礎(chǔ)上,居民收入、消費取向呈現(xiàn)出不完全相同的趨勢:一方面,職工平均工資及城區(qū)居民人均可支配收入均保持了與總體經(jīng)濟發(fā)展較為緊密的相關(guān)性,相應指標增幅穩(wěn)定;另一方面,居民消費在”量”增加的同時,價格總水平卻止步不前,除微幅上調(diào)外,其余各年度消費價格總水平均較前一年有所下降,,這一趨勢依然延續(xù)。表1-2居民收入與消費指標比較職工平均工資城區(qū)人均可支配收入消費價格總水平社會消費品零售總額(不含居民購置商品房)元變化元變化變化億元變化10039.0010.49%7820.007.05%-1.40%770.0812.42%9086.0019.08%7305.058.01%-0.50%685.0013.04%7630.007.60%6763.008.21%0.50%606.0011.40%19996250.00-3.90%544.00能夠看出:宏觀經(jīng)濟、人均收入的持續(xù)增長,帶來居民購買能力的增強;從消費價格總水平來看武漢市民習慣于在一種穩(wěn)定、樸實的固有環(huán)境和方式下生活。消費觀念與生活方式上相對保守、嚴謹?shù)膽B(tài)度,在一定程度制約了武漢整體經(jīng)濟水平的快速發(fā)展。隨著沿海經(jīng)濟及新觀念的沖擊及投資對總體經(jīng)濟、消費的拉動效應的逐步顯現(xiàn),武漢市民的消費觀念將會進一步改進。(3)、經(jīng)濟外向性需要引起一定注意的是,武漢經(jīng)濟的外向性依然不夠明顯,盡管在歷史上有”九省通衢”的輝煌,但其現(xiàn)狀外資、外貿(mào)均未能出現(xiàn)大幅增長的情況(且進出口總額增幅逐步減緩),其工業(yè)基礎(chǔ)、人才等多方面的優(yōu)勢均未能充分發(fā)揮,這樣的城市活力將較大程度上影響武漢經(jīng)濟在較短時間內(nèi)取得較大提升的期望。表1-3經(jīng)濟外向性指標進出口總額實際利用外資億美元變化億美元變化22.022.13%15.7610.06%21.566.00%14.329.90%20.3413.38%13.0311.75%199917.944.10%11.6610.42%近年來,武漢市經(jīng)濟的外向性得到了持續(xù)的發(fā)展,但基數(shù)較低,增幅較小,參考其它兄弟城市的經(jīng)濟外向性指標水平如下:圖1-2不同城市經(jīng)濟外向性指標對比武漢經(jīng)濟的外向性從規(guī)模、發(fā)展勢頭上看均有較大的提升空間。(4)、城市其它主要宏觀指標對比武漢市作為老的工業(yè)城市、華中重鎮(zhèn),其歷史、地理地位十分重要。然而近年來,武漢市的經(jīng)濟發(fā)展顯示出一定的滯后,與沿海、甚至內(nèi)地的部分城市相比,差距較為明顯。表1-4不同城市的主要宏觀指標對比 GDP(億元)固定資產(chǎn)投資(億元)城區(qū)人均可支配收入(元)社會消費品零售總額(億元)武漢1347.80508.447305.05685.82北京2817.601530.5011578.001593.50上海4950.841984.3112884.001861.30深圳1908.15673.3723544.00609.26廣州2684.8311964.0814416.001243.90天津1826.67705.108959.00832.70重慶1749.75801.826721.00699.33成都1491.00582.208126.00627.50沈陽1238.00302.806386.00623.50寧波1310.58470.3011991.00414.18杭州1568.00628.2310896.00458.82大連1235.60305.107418.00534.20南京1154.44464.918848.00465.83青島1316.00384.408731.00352.90備注:上表為數(shù)據(jù)可見,”大武漢”的經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模(GDP)、固定資產(chǎn)投資規(guī)模均小于內(nèi)地城市重慶、成都,而人均可支配收入在上述城市中排名倒數(shù)第三;同時,其社會消費品零售總額卻排名第六,顯示其商業(yè)相對發(fā)達,居民的消費較為積極。持續(xù)、穩(wěn)定地提升城市的總體經(jīng)濟發(fā)展水平,提高城市地位,增強居民對未來的合理預期,是逐步引導居民消費觀念,提升生活方式的基礎(chǔ),也是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。(5)、發(fā)展?jié)摿ΡM管武漢市的經(jīng)濟發(fā)展水平在與沿海發(fā)達城市相比時仍有較大差距,甚至與內(nèi)地部分兄弟城市相比時也未見明顯優(yōu)勢,但其經(jīng)濟的綜合發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮?后勁很足。武漢具備無可比擬的地理位置優(yōu)勢。武漢扼水路、陸路交通的要害,作為華中片區(qū)最具規(guī)模的中心城市,在經(jīng)濟發(fā)展由沿海地區(qū)向內(nèi)地逐步滲透的過程中,其經(jīng)濟核心、輻射中心的位置無可替代,其核心的地位將逐步顯現(xiàn);同時,由于華中片區(qū)的特殊性,武漢完全有機會成為包括上海、北京、廣州、西安、成都、沈陽等城市在內(nèi)的國內(nèi)各區(qū)域中心的核心,成為連接東西、縱貫南北的紐帶。武漢的工業(yè)基礎(chǔ)雄厚,在加工業(yè)勢必逐步成為未來一定時期內(nèi)中國對外經(jīng)濟的主要的比較優(yōu)勢時,其完備的基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備、熟練的技術(shù)工人、可供補充的有效勞動力數(shù)量、相對低廉的綜合成本等方面都具有絕正確優(yōu)勢。實際上,武漢是一個擁有優(yōu)良的工業(yè)傳統(tǒng)的城市,在世界經(jīng)濟全球化日益顯著的今天,隨著武漢為自身定位的進一步清晰,其優(yōu)勢的煥發(fā)將會為包括其它產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)?！贝笪錆h”應當選擇一條與”大上?！辈煌亩伟l(fā)展之路,以工業(yè)(加工業(yè))為基礎(chǔ)的外向型經(jīng)濟將會為武漢的綜合發(fā)展加入有效的催化劑。武漢是國內(nèi)為數(shù)不多的高等院校聚集的城市,這為其技術(shù)支持、科技創(chuàng)新、高級人才儲備打下了扎實的基礎(chǔ),而這樣一個良好的環(huán)境更能夠為城市的發(fā)展源源不斷地輸送動力,使其快速進入良性循環(huán)的軌道,以自身具備的優(yōu)勢超越兄弟省市。隨著武漢城市建設(shè)的進一步完善,投資環(huán)境的進一步提高,武漢經(jīng)濟的發(fā)展?jié)摿⑹志薮?而這恰恰是許多沿海經(jīng)濟發(fā)展較早城市所不具備的。

二、武漢市房地產(chǎn)宏觀市場分析1、房地產(chǎn)總體市場分析(1)、市場特征及環(huán)境分析1)市場特征武漢的房地產(chǎn)市場特征明顯。由于社會、經(jīng)濟、歷史、人文等多方面的綜合原因,武漢市的房地產(chǎn)市場較之發(fā)達地區(qū)的同類市場還存在一定的差距,當前總體上仍處于一個不斷規(guī)范、市場化的過程中。其明顯的特征表現(xiàn)在:區(qū)域化特征明顯漢口、武昌、漢陽之間自成體系,跨區(qū)域購房只占到成交數(shù)量的極小比例,盡管近年此特征有逐步改變的趨勢,一段較長的時間內(nèi),區(qū)域劃分的存在將是市場的主流;房產(chǎn)二級市場的現(xiàn)狀價格偏低包括重慶、沈陽、成都等在內(nèi)的內(nèi)地城市(人均可支配收入相差不大),房價均高于武漢;城市總體建設(shè)相對落后武漢市舊城改造幾乎沒有展開,居民居住條件較差,住房改進的潛在需求十分巨大,商品房市場消化速度緩慢;多種性質(zhì)房產(chǎn)同時存在房改房、集資房、合作開發(fā)、經(jīng)濟適用房、商品房等同時存在;企事業(yè)單位住房政策參差不齊部分國家機關(guān)仍有分房,部分事業(yè)單位采取住房一次補償,部分單位與開發(fā)企業(yè)合作開發(fā)(商品房性質(zhì)),部分單位完全市場化等;大多數(shù)市民對居住的要求依然停留在舊有的生活方式上,對居住品質(zhì)尚沒有清晰的認識;2)、市場環(huán)境武漢市的總體市場環(huán)境在近年來呈現(xiàn)出一些可喜的變化,如:存量房買賣交易額增加、市場日趨活躍;,存量房成交55622套,面積為524.10萬平方米,金額62.29億元,分別同比增長8％、26％、39％;而這樣的增長,是在較分別增長20％、18％、24％的基礎(chǔ)上取得的,市場的發(fā)展十分迅速。個人成為住房市場消費主體:99年以后達到87％以上;住房金融支持力度加大,公積金全年發(fā)放8億元,增長27%;個人商業(yè)貸款發(fā)放總額57.41億元,同比增長56.69%。土地供給規(guī)范化:7月1日后,武漢市土地供給實行統(tǒng)一管理,開發(fā)商有了公平競爭的基礎(chǔ)。所有這些變化,極大的推動了武漢房地產(chǎn)二級市場的快速發(fā)展。(2)、武漢市房地產(chǎn)市場供需分析1)、市場供給98年宏觀調(diào)控之后,武漢市房地產(chǎn)市場曾出現(xiàn)大幅下滑:供給方面,98年房地產(chǎn)總投資較上年下滑17.29％;99年,總投資的增長率僅3.53％(基于98年下滑之后的投資額)。隨總體市場環(huán)境的變化,武漢市房地產(chǎn)市場自1999年開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)機,且在以突變的方式展開——1999年,新開工面積增長40.89％,總投資增長11％,施工面積增長17.14%,近年來,武漢市房地產(chǎn)市場的供給總體上呈現(xiàn)了穩(wěn)定、持續(xù)的上升趨勢。圖2-1房地產(chǎn)開發(fā)總投資1999年以后,房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)上升態(tài)勢特別顯著,其中,由于市場拐點的作用,開發(fā)指標增長幅度較1999年之前有較大幅度提高,后續(xù)各年度,由于開發(fā)取向、結(jié)構(gòu)的變化,各指標呈現(xiàn)出不同的發(fā)展過程,體現(xiàn)了開發(fā)領(lǐng)域的不同側(cè)面:表2-1武漢市1999-房地產(chǎn)供給指標比較總投資施工面積新開工面積竣工面積億元增幅萬平米增幅萬平米增幅萬平米增幅132.5014.83%1735.077.66%809.1725.53%628.484.40%115.3913.92%1611.676.22%644.602.06%601.9920.18%101.2911.00%1517.2517.14%631.5940.89%500.8912.51%199991.253.53%1295.27-3.71%448.288.72%445.210.03%總投資(總供給的代表指標):以后保持了持續(xù)、穩(wěn)步加快的增幅,顯示市場供給的節(jié)奏處于健康、良性的發(fā)展通道,的市場變化成為啟動的起點,未出現(xiàn)后繼乏力的情況,后文中我們將看到,這樣的態(tài)勢與同樣趨勢的市場需求配合,推動了市場的順利發(fā)展。施工面積:與總投資的上升趨勢不同,施工面積增幅除保持較高的增幅外,、均保持相對較低的增幅。比較施工面積與總投資的增長比例,我們能夠看到,、,單位施工面積的投資持續(xù)保持加大,房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)在發(fā)生較大的變化——從單位投資較低的中、低端產(chǎn)品向單位投資較高的中高端產(chǎn)品轉(zhuǎn)移,這是武漢市房地產(chǎn)開發(fā)市場近年來發(fā)生的一個重要變化!在后文的分析中我們能夠看到,這樣的開發(fā)結(jié)構(gòu)的變化實際上在1999年即以住宅的結(jié)構(gòu)變化為契機展開,由于住宅在總體供給中比例的變化,使總體市場的數(shù)據(jù)在才顯示出明顯的趨勢,而這樣的趨勢在經(jīng)歷了一定時間的供需磨合之后,正逐步被市場需求所接受,并推動市場向新的層面轉(zhuǎn)化。新開工面積:,新開工面積增幅高達40.89％,顯示當年由于市場好轉(zhuǎn)造成的供給的增加以加量的方式展開(總體來看,單位面積投資額的變化不大);而,增幅回落到2.06％,顯示了與施工總體面積指標相一致的趨勢——即市場供給開始發(fā)生較大規(guī)模的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變——單位面積的投資額增大;,其增幅再度上升,結(jié)合施工面積的變化趨勢,能夠推斷在開發(fā)結(jié)構(gòu)繼續(xù)轉(zhuǎn)化的同時,市場在此基礎(chǔ)上開始放量。竣工面積:竣工面積的變化趨勢,與前一年度的新開工面積變化趨勢相比,呈現(xiàn)相對一致的走向,顯示武漢市建設(shè)項目施工平均周期大約保持在1年左右的時間,市場物業(yè)類型仍以多層、小高層為主。2)、市場需求房地產(chǎn)市場的有效需求,經(jīng)過預售/銷售金額最直接的體現(xiàn)出來。表2-21999-房地產(chǎn)預銷售金額比較年度預銷售金額億元漲幅132.4631.84%100.4718.83%84.5548.05%199957.11-1.35%自開始,武漢市房地產(chǎn)預售/銷售金額持續(xù)上漲,顯示出市場需求在近年來大幅增加,其中,、增幅較大,這樣的增加,與武漢市經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展、人民收入提高、房地產(chǎn)總體市場逐步走出低谷、日漸繁榮的必然趨勢有關(guān),也與近年來若干住房、城市土地政策的出臺對市場的直接刺激等因素相關(guān)。與銷售金額同步提高的,是全市的銷售/預售面積。

表2-31999-房地產(chǎn)需求指標比較(已剔除出租物業(yè))預銷售面積現(xiàn)售面積預售面積萬平米漲幅萬平米現(xiàn)售漲幅萬平米預售漲幅660.3919.21%485.997.53%174.4071.00%553.9618.54%451.9723.54%101.990.52%467.3246.16%365.8656.88%101.4617.25%1999年319.74/233.21/86.5336.05%預/銷售面積近年來保持了持續(xù)的上升趨勢,除外,增幅穩(wěn)定;由于所能得到的關(guān)于市場總體的分析數(shù)據(jù)中,銷售金額均包括了新房出租(如寫字樓、商業(yè)用房等)的部分,且這一部分的數(shù)量近年來上升很快,租金價格與銷/預售價格合二為一,無法濾出,使得我們很難對市場總體價格的走勢進行判斷。我們將在后文的住宅領(lǐng)域分析中著重分析住宅的價格變化趨勢,這對金水岸住宅項目也更具意義。3)、供需綜合分析總體來看,武漢市房地產(chǎn)市場供需總體基本持平;圖2-2武漢市1999-供需指標對比分析預/銷售面積連續(xù)三年超過竣工面積,顯示市場需求的實際增長略超出市場前期的預期;但與新開工面積相比,供需基本持平。經(jīng)過幾年的發(fā)展,武漢市的房地產(chǎn)市場日趨成熟,近期來,呈現(xiàn)了如下特點:外地品牌發(fā)展商紛紛進入武漢;產(chǎn)品和營銷創(chuàng)新意識不斷增強;大盤項目頻頻亮相;市區(qū)精品中小項目成為新亮點;別墅市場異軍突起。(3)、武漢市房地產(chǎn)市場-展望房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)繼續(xù)從單位投資較低的中、低端產(chǎn)品向單位投資較高的中高端產(chǎn)品轉(zhuǎn)移,市場的需求也會繼續(xù)相應的轉(zhuǎn)化;新區(qū)開發(fā)與舊城改造形成聯(lián)動之勢;房地產(chǎn)相關(guān)政策將對市場結(jié)構(gòu)產(chǎn)生巨大影響;”三區(qū)五片”繼續(xù)保持熱點走勢;外地品牌發(fā)展商的介入使得市場競爭更為激烈;發(fā)展商日趨成熟與專業(yè)分工不斷細化;房地產(chǎn)開發(fā)的市場導向性加強;發(fā)展商溝通學習意識加強與競爭合理有序化。2、武漢市房地產(chǎn)住宅市場分析在武漢市房地產(chǎn)總體市場的發(fā)展中,住宅的開發(fā)逐步成為主流,在總投資、總施工面積、新開工面積、總竣工面積四項主要指標中,住宅的所占百分比均不斷提高。房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展與住宅發(fā)展的市場化程度關(guān)聯(lián)度越來越大。(1)、市場供給住宅的發(fā)展態(tài)勢呈現(xiàn)出與總體市場略微不同的特點:表2-41999-住宅供給指標住宅投資住宅施工住宅新開工住宅竣工(億元)增幅(萬平米)增幅(萬平米)增幅(萬平米)增幅107.6212.71%1407.7011.71%730.6732.15%536.76.06%95.4927.68%1260.1524.97%552.9222.37%506.0434.12%74.7923.46%1008.347.05%451.869.79%377.318.59%199960.5829.67%941.9114.23%411.5824.62%347.465.16%從住宅開發(fā)的數(shù)據(jù)看,其投資一直保持了較為穩(wěn)定的增長,即使是在宏觀調(diào)控尚未結(jié)束的1999年,住宅投資依然保持了穩(wěn)健的上升勢頭。同時,武漢市住宅結(jié)構(gòu)的調(diào)整在1999年已經(jīng)開始展開,進入規(guī)模較大的變化期,即單位施工面積的投資成本上升較快,市場供給的結(jié)構(gòu)開始變化(中、高端產(chǎn)品開始出現(xiàn),所占百分比逐步擴大),而這樣一個變化較總體市場的類似變化早了1至2年;同樣,在進入后,經(jīng)過一輪整理的市場開始在此結(jié)構(gòu)下的繼續(xù)小幅調(diào)整與放量。圖2-3年度單位施工面積平均投資額武漢市住宅總體市場處于品質(zhì)提升的階段,從整體住宅市場來看,結(jié)構(gòu)調(diào)整還將持續(xù)一定的時間,從后文對需求的分析看,這樣的調(diào)整順應了市場的潛在需求,逐漸被市場認可。(2)、市場需求與市場供給相一致,武漢市房地產(chǎn)市場的需求不斷增長。居民對住房的有效需求,經(jīng)過房產(chǎn)預售/銷售得到體現(xiàn)。圖2-4住宅市場預銷售總金額比較1999年以來,武漢市住宅預銷售金額呈現(xiàn)較為迅速的增長態(tài)勢,從增幅來看,保持了與房地產(chǎn)總體市場一致取向。其中,、增幅較大。同時,需求的穩(wěn)步增長體現(xiàn)在成交面積的變化和價格的變化兩個方面:表2-5住宅市場需求指標比較住宅銷預售金額住宅銷預售面積住宅銷預售平均單價億元漲幅萬平米漲幅元漲幅117.8432.14%617.8118.09%1907.3811.90%89.1818.59%523.1816.96%1704.571.39%75.2056.37%447.3049.82%1681.194.37%199948.09298.561610.73從及來看,兩個年度的增長方式截然不同。,由于市場拐點的作用,需求的增長以在舊有住宅品質(zhì)的基礎(chǔ)上大幅加量的方式展開,在面積增長49.82％的基礎(chǔ)上,價格僅上漲4.37％,居民對居住條件的提升以居住面積的擴大為主(盡管在此時,從房地產(chǎn)開發(fā)的角度看已經(jīng)開始出現(xiàn)住宅開發(fā)結(jié)構(gòu)的大幅變化)。,市場依然在這樣的觀念指導下運行,在有效需求穩(wěn)步提高的前提下,平均價格微幅上調(diào),市場對產(chǎn)品品質(zhì)的重視度仍處于孕育期。,從宏觀層面看,經(jīng)過供需兩方面的充分磨合,加上武漢市關(guān)于土地供給政策的調(diào)整,觸發(fā)了需求對較高品質(zhì)樓盤的認可,在有效需求增長32.14％的情況下,市場以量、價齊升的方式展開,其中平均價格上升11.90％,市場對住宅的有效需求開始出現(xiàn)大規(guī)模的結(jié)構(gòu)調(diào)整;從微觀上看,由于市場上逐步出現(xiàn)了高品質(zhì)樓盤的購買者,其親密人群對該類產(chǎn)品的認識逐漸加強,對這種生活方式的選擇逐漸認可,居民對住宅的要求從重”量”向重”質(zhì)”演化,這也使得統(tǒng)計意義的需求結(jié)構(gòu)變化成為必然。對于武漢的房地產(chǎn)市場,這樣的來自需求的結(jié)構(gòu)調(diào)整盡管比開發(fā)的調(diào)整滯后了較長的一段時間,但這樣的調(diào)整對金水岸地塊的開發(fā)、營銷的指導意義非常重大。三年來,在需求及其增長方式的作用下,武漢市住宅銷預售價格平均增長幅度為5.88％。對于不同的市場、不同的市場階段,不同綜合品質(zhì)(檔次)的住宅項目其短、中期的發(fā)展趨勢可能截然不同。在市場發(fā)展的成熟階段,由于中高檔樓盤獲利豐厚,使市場供給越來越大,此時的該類樓盤的價格走向趨于弱勢,體現(xiàn)在市場價格上甚至可能出現(xiàn)價格的下調(diào)(或提升緩慢、或持平),在這樣的發(fā)展階段,新樓盤繼續(xù)定位在中高檔,風險較大。不同的是,對于正處于需求結(jié)構(gòu)變化、中高端的需求被初步激發(fā)的市場,中高端的產(chǎn)品將成為引領(lǐng)市場走向的重要力量,也將成為后一階段市場有效需求所追逐的方向,把握時點、提前半步的開發(fā)商將獲益非淺。從武漢市住宅市場的供需機構(gòu)變化看,在當前的階段介入中高端市場,潛力巨大。

三、區(qū)域市場分析1、區(qū)域經(jīng)濟概況分析武漢市總體舊城改造的進度較為滯后,房地產(chǎn)市場的發(fā)展在近年來以熱點片區(qū)的形式展開?，F(xiàn)狀來看,突出的開發(fā)熱點有:武昌的南湖片區(qū)、光谷片區(qū)、漢口的后湖片區(qū)、東西湖的金銀湖片區(qū)、漢陽的沌口片區(qū);除此五個片區(qū)以外,武昌的徐東/中北路沿線、漢口的西/北湖－金融街片區(qū)、姑嫂樹－楊汊湖一帶也顯示出較強的活力;而一些老牌的大型居住片區(qū)如漢口的常青花園,百步亭花園一帶,由于長期建設(shè)形成的成熟配套和較低的價位,依然是普通市民購房的優(yōu)先選擇。行政區(qū)域經(jīng)濟運行比較武漢市八大城區(qū)的主要居住人口分布數(shù)據(jù)如下表:表3-1武漢市八大城區(qū)人口分布表土地面積人口密度戶數(shù)年末戶籍人口平方公里人/平方公里戶人江岸區(qū)64.249795204595629226江漢區(qū)33.4313760147865459998硚口區(qū)46.3911584179745537377漢陽區(qū)108.344206150845455694武昌區(qū)81.2210885261404884065青山區(qū)45.809569121944438277洪山區(qū)509.001272148792647384東西湖區(qū)439.1952378821229486與其相對應的區(qū)域宏觀經(jīng)濟運行指標如下:表3-2區(qū)域宏觀經(jīng)濟運行指標GDP財政收入固定資產(chǎn)投資城區(qū)人均可支配收入社會消費品零售總額(不含居民購置商品房)億元億元億元元億元江岸區(qū)33.653.505.597695.4748.48江漢區(qū)30.503.787.227789.6055.39硚口區(qū)33.362.697.417125.8156.40漢陽區(qū)23.461.917.226900.5227.37武昌區(qū)30.953.588.257903.7976.45洪山區(qū)53.421.8423.047962.9438.47青山區(qū)14.552.693.388100.3226.31東西湖區(qū)42.693.3221.14－26.12從上表中能夠清晰的看到:如果以行政區(qū)域為劃分,武昌、洪山兩區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿κ志薮?。兩區(qū)不但具有名列前茅的城區(qū)人均可支配收入,同時固定資產(chǎn)投資額也非常靠前,武昌區(qū)的消費品零售總額遠遠高于作為商業(yè)中心的漢口任何一區(qū)(但小于漢口三區(qū)之和),洪山區(qū)的GDP總量更處全市之首,其財政收入排名處于各區(qū)之末與其發(fā)展的政策取向密切相關(guān),實際上將更有利于其經(jīng)濟長期、穩(wěn)定的發(fā)展步伐,武漢市居住熱點的光谷片區(qū)、南湖片區(qū)即是在此環(huán)境下形成的房地產(chǎn)熱點,符合區(qū)域發(fā)展的需要,而且發(fā)展的潛力很大。與此同時,漢口的江岸、江漢兩區(qū)保持了一定的發(fā)展步伐,但從固定資產(chǎn)投資分析,兩區(qū)的發(fā)展空間已經(jīng)受到一定的限制,人均可支配收入處于中流水平。由于漢口城區(qū)較老,市民的居住條件較差,居民改進居住條件的要求迫切,這樣的相對穩(wěn)定的潛在需求支持了后湖、金銀湖片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮,具有一定的合理性。硚口、漢陽兩區(qū),經(jīng)濟發(fā)展略遜江漢、江岸,但人均可支配收入?yún)s低很多,其房地產(chǎn)市場不活躍當屬正常(沌口的武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)不在此列)。放遠眼光,硚口區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展應當具備一定的潛力,如果對漢口其它地區(qū)的輻射能夠有效展開,其房地產(chǎn)開發(fā)的潛力尚可挖掘。令人驚訝的是青山區(qū),傳統(tǒng)認為其工業(yè)區(qū)性質(zhì)、區(qū)域環(huán)境較差、不適合房地產(chǎn)開發(fā)的觀念可能錯失強大的購買能力。盡管該區(qū)各項指標均不在前列,但其人均可支配收入高居全市之首,即使不考慮其發(fā)展?jié)摿?以其現(xiàn)有土地成本進行開發(fā),應當有相當?shù)睦麧櫩臻g。當然,需要看到的是,青山區(qū)由于歷史的、城市規(guī)劃的綜合原因,其住宅項目的輻射范圍十分有限,人群較為單一,在舊有居住觀念、生活方式慣性較強的環(huán)境中,創(chuàng)新住宅開發(fā)的風險也較大。青山區(qū)的住宅總體水平提高尚需時日。東西湖區(qū)近年來顯示了旺盛的發(fā)展勢頭,拋開綜合經(jīng)濟發(fā)展水平不談,作為漢口的后花園,近年來其住宅發(fā)展的迅猛態(tài)勢令人矚目。2、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析(1)、行政區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析與全市總體發(fā)展相協(xié)調(diào),各行政區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)、銷售呈現(xiàn)出與區(qū)域經(jīng)濟一致的發(fā)展趨向。對各行政區(qū)域內(nèi)住宅市場的分析如下:表3-3各區(qū)主要住宅指標住宅投資住宅施工面積住宅新開工住宅竣工面積住宅預銷售總金額住宅銷預售總面積住宅平均價格億元變化萬平米萬平米萬平米億元變化萬平米變化元變化武昌區(qū)17.423.26%222.17119.9255.6424.5524.00%111.567.24%2200.8615.63%16.8729.37%218.03114.9397.7219.8034.51%104.0326.50%1903.306.34%13.043.16%178.17/71.6314.7250.20%82.2437.87%1789.888.95%199912.64/163.89/63.069.80/59.6521.61%1642.92/洪山區(qū)18.9834.80%258.90152.30108.6716.2284.95%90.0459.19%1801.4216.18%14.0832.33%206.1598.5673.538.77-27.46%56.56-28.69%1550.571.73%10.64118.03%145.38/61.6412.09222.40%79.32203.33%1524.216.29%19994.88/71.48/24.403.75/26.1580.47%1434.03/江岸區(qū)21.132.47%275.16116.87100.9223.7344.87%110.9628.83%2138.6112.45%20.6226.81%239.3192.2370.4716.387.41%86.135.28%1901.782.02%16.2656.50%204.17/73.9215.2547.49%81.8151.19%1864.08-2.45%199910.39/179.89/66.5710.34/54.117.30%1910.92/江漢區(qū)13.71-23.11%194.5867.7684.0421.1528.34%108.3930.76%1951.29-1.86%17.8320.31%212.5576.1387.8716.4844.82%82.8950.24%1988.18-3.61%14.8220.68%220.23/56.4611.3818.54%55.17-2.68%2062.7221.81%199912.28/166.58/52.309.60/56.6911.75%1693.42/硚口區(qū)4.85-10.35%75.0439.1826.774.59-22.20%26.47-20.53%1734.04-2.10%5.41-4.59%71.6624.5734.155.90-7.81%33.31-8.29%1771.240.52%5.678.41%83.85/38.776.4063.27%36.3278.13%1762.11-8.34%19995.23/84.90/33.133.92/20.391.24%1922.51/漢陽區(qū)9.4729.02%112.3462.0339.947.38-4.28%44.18-17.59%1670.4416.15%7.34-2.00%104.4755.1033.497.712.25%53.614.56%1438.16-2.21%7.4916.85%114.87/58.027.5437.84%51.2761.33%1470.65-14.56%19996.41/111.74/37.825.47/31.7812.22%1721.21/青山區(qū)2.30-45.50%37.899.1124.711.93-50.00%13.57-57.04%1422.2516.40%4.2217.22%79.5822.0946.913.8665.67%31.5977.87%1221.91-6.86%3.60-16.08%81.57/31.692.3392.56%17.7669.63%1311.9413.52%19994.29/87.37/33.291.21/10.4711.98%1155.68/東西湖區(qū)8.6359.52%117.7480.2945.4711.3464.11%66.5339.10%1704.4917.98%5.4157.27%76.5144.0543.966.91288.20%47.83205.62%1444.7027.02%3.4445.15%53.24/13.951.78-7.77%15.65-24.18%1137.3821.63%19992.37/45.33/19.891.93/20.649.26%935.08/1)區(qū)域市場供給從市場供給來看,大多數(shù)行政區(qū)保持了穩(wěn)健的上升勢頭,其中,東西湖區(qū)、洪山區(qū)開發(fā)勢頭最好,連續(xù)三年保持了30％以上的增長速度(以總投資衡量);武昌區(qū)、江漢區(qū)保持了持續(xù)增長的步伐;漢陽的變化較為引人注目,在投資小幅回調(diào)之后,其的投資額增長較快,從進入后包括上海復地在內(nèi)的諸多開發(fā)商繼續(xù)大規(guī)模進入漢陽來看,該區(qū)域住宅開發(fā)的增長速度在一定時期內(nèi)仍將保持(盡管需求角度所得結(jié)論對這樣的投資取向并未吻合)。同時,青山、硚口、江漢三區(qū)的住宅總投資在出現(xiàn)負增長,其中,硚口、青山在過去的三年中有兩年出現(xiàn)下滑,屬于少人問津的區(qū)域;江漢區(qū)出現(xiàn)的下滑,如果結(jié)合需求的分析,可能與其區(qū)域購房人群的取向有關(guān)(在需求大幅增長的情況下,價格持續(xù)兩年小幅下跌),使開發(fā)商缺少在該區(qū)域開發(fā)的積極性。2)、區(qū)域市場需求從需求來看,武昌區(qū)、東西湖區(qū)顯示了最為理想的增長態(tài)勢——房價與成交面積同時上升。其中,武昌區(qū)在近年來顯示了最為穩(wěn)健的發(fā)展過程,同時顯示了強烈的需求結(jié)構(gòu)調(diào)整的勢頭,在經(jīng)歷了的房價的提升之后,武昌區(qū)實際已成為武漢市成交平均房價最高的區(qū)域。與此同時,東西湖區(qū)的崛起,更成為近年來住宅市場的一個亮點。數(shù)據(jù)顯示,由于包括原基數(shù)較低等因素的綜合作用,東西湖區(qū)呈現(xiàn)與總體市場脫離的走勢,,其需求指標未被大勢有效拉動,但,其銷售面積、金額、價格均呈大幅上揚態(tài)勢,推動該片區(qū)成為近年來武漢市全市范圍內(nèi)耀眼的片區(qū)開創(chuàng)造星。,由于萬科四季花城的入市,東西湖片區(qū)的需求延續(xù)的態(tài)勢,繼續(xù)保持強勁的勢頭,價格再升17.98％。住宅市場的另一亮點無疑是以”中國*光谷”的開發(fā)為契機振翅欲飛的洪山區(qū)。,由于光谷概念的提出,洪山區(qū)住宅市場以當年預售、銷售總金額增長2.22倍的方式回應,價格上漲6.29％;,由于光谷開發(fā)的實質(zhì)性動作低于預期,使得該年度區(qū)域總需求出現(xiàn)負增長,但市場的回調(diào)以健康的方式展開,價格仍有微幅上調(diào)。,隨著區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展趨勢的進一步明晰,市場回復到快速發(fā)展的軌道,呈現(xiàn)處令人振奮的發(fā)展態(tài)勢。另外,依然顯示活力的是漢口的江岸區(qū),其近年來的需求市場呈現(xiàn)良好的發(fā)展走向,與其區(qū)域內(nèi)后湖片區(qū)、解放公園片區(qū)成為住宅建設(shè)的熱點聯(lián)系密切。同處漢口的江漢區(qū)需求總量有所上升,但由于價格不能有效提升,供需出現(xiàn)分歧。漢陽、青山兩區(qū),均以均價上升、需求下滑的方式運行,發(fā)展缺乏后力。而硚口更是出現(xiàn)全面負增長,可能需要一些外力的作用才能夠有所好轉(zhuǎn)。(2)、熱點區(qū)域綜合分析1)、南湖片區(qū)談到南湖居住區(qū),武漢人首先想到是深寶安開發(fā)的南湖花園片區(qū)。南湖花園實際上并不鄰南湖,且有相當距離,但由于開發(fā)較早、規(guī)模較大,該片區(qū)在市民中的影響力較大。該片區(qū)過去以大規(guī)模開發(fā)低價位商品住宅為特征,解決了眾多收入不高家庭的居住條件較差問題,在普通市民心目中與漢口的百步亭、常青花園類似,都屬于工薪階層所關(guān)注的購房熱點。作為南湖范圍最大的一個居住片區(qū),該區(qū)域內(nèi)的項目建設(shè)此起彼伏,包括中央花園、新大地*博雅苑、新世紀寶安花園、寶安加州花園等在內(nèi)的新項目使南湖花園保持了隨時代而前進的步伐——盡管其主流客戶定位依然是能夠接受較低價位的普通市民階層。 1999年,由紅桃K集團下屬的武漢聯(lián)合置業(yè)房地產(chǎn)公司開發(fā)的麗島花園入市,項目緊鄰珞獅南路、南湖北岸,成為真正意義上的”南湖概念”。麗島花園以別墅開發(fā)起步,分期建設(shè)多層洋房、小高層住宅、高層住宅,樹立優(yōu)質(zhì)、優(yōu)價的社區(qū)形象,同時,其規(guī)劃、選材、施工、營銷、物業(yè)管理(本司物業(yè))均顯示了較為成熟的開發(fā)模式,推動了南湖片區(qū)居住理念的延伸,并對整個武漢市的房地產(chǎn)開發(fā)注入了新鮮的血液。過去武漢人一致認為的”鄉(xiāng)下”,在今天已經(jīng)得到許多武漢人的認可。麗島花園更成為片區(qū)的代名詞。從市場來看,盡管該項目的銷售不如人意,但麗島花園對真正的”南湖”居住區(qū)起到了巨大的引導作用。 近年來,珞獅南路沿線及延伸的楚雄大街沿線,以”南湖水景”為主題的項目相繼出現(xiàn),明澤*半島尊邸、南湖山莊、名都花園以及底開盤的獅城名居等,共同將該片區(qū)的住宅建設(shè)引向較高品質(zhì)的方向。南湖片區(qū)占據(jù)自然資源和地理位置(距離高校/中心區(qū)的實際距離不遠)兩項優(yōu)勢,由于近年來高校教師收入大幅提升,高科技行業(yè)、科研院所從業(yè)人員收入較高,南湖片區(qū)、特別是南湖水域周邊的房地產(chǎn)開發(fā)具備一定的潛力。近年來南湖區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點:注重環(huán)境開發(fā)南湖片區(qū)是武昌的新興片區(qū),靠近南湖水域一帶自然條件出眾,文化氛圍濃厚,消費者文化水平較高使得房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)過程當中都將環(huán)境的開發(fā)放在了首要位置。建筑風格豐富南湖片區(qū)的住宅建筑風格近年來發(fā)生了很大改變,逐漸從單一的歐式風格向多元化方向發(fā)展。戶型種類齊全,且大戶型比例增大由于南湖片區(qū)開發(fā)起初以經(jīng)濟適用房為主(主要是南湖花園城),戶型類別單一,且面積較小,1999年以后,人們開始注重對住宅功能的需求,針對這一轉(zhuǎn)變,南湖片區(qū)住宅戶型從功能到面積都逐漸豐富,明澤半島還出現(xiàn)了多層全復式設(shè)計的大戶型。配套設(shè)施日益完備隨著南湖花園城的逐步成熟,帶動了片區(qū)配套的日益完備。部分樓盤還擁有了網(wǎng)球場、游泳館、健身館、青少年活動中心等場所供業(yè)主節(jié)假日愜意享受生活樂趣。2)、光谷片區(qū)光谷片區(qū)是武漢是新興的科技開發(fā)、住宅建設(shè)熱點區(qū)域,9月28日,武漢市第十屆人大常委會第二十一次會議經(jīng)過了<武漢市人大常委會關(guān)于加快”武漢·中國光谷”建設(shè)的決議>,明確了對”光谷”建設(shè)的政策取向,東湖開發(fā)區(qū)的周邊環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施也不斷改進。同時,光谷建設(shè)引入的一批高科技人才,帶動了區(qū)域的住房需求,由于從業(yè)人員的年齡關(guān)系,多數(shù)購房人員對住房的要求較高,對智能化與自然環(huán)境、優(yōu)質(zhì)管理及齊全的社區(qū)配套等的要求更促進了該區(qū)域住宅建設(shè)的快速發(fā)展。光谷范圍內(nèi),不但有長飛光纖光纜、烽火通信、精綸電子、楚天激光等高科技企業(yè)、創(chuàng)業(yè)企業(yè),還有華中科技大學、中國地質(zhì)大學、武漢化工學院、中南民族大學、武漢科技學院等眾多高校和科研院所。受信息經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展及高校教師收入水平不斷提高的影響,該片區(qū)住宅市場以較新的面貌涌現(xiàn)出一批相對質(zhì)素較好的樓盤,并伴隨楚雄大道成為主要干道,迅速形成了規(guī)模的開發(fā)效應。光谷范圍內(nèi),主要供應兩種類型的住宅項目,其一是多層住宅,典型的項目包括當代花園一至五期(現(xiàn)售當代光谷智慧城)、尚文創(chuàng)業(yè)城、學府佳園(有小高層)、東林外廬等,售價一般在1900～2200元左右;另一類是以湯遜湖開發(fā)為核心的別墅概念,滿足科技新貴們在收入快速增長后對小資情調(diào)的急速追逐,作為武漢污染最少的湖泊湯遜湖,聚集了水藍郡、銀河灣、玉龍島花園、澳門山莊等多個項目,項目以具備或準備購買私家車的購房者為主要目標客戶,距離中心區(qū)較遠,但自然資源相對豐富。由于開發(fā)階段不一,品質(zhì)差異較大,價格從1400～3000元不等。正如同前文分析,由于洪山區(qū)發(fā)展的潛力無窮,光谷片區(qū)住宅發(fā)展的前景尚可繼續(xù)看好,但由于近期其范圍內(nèi)擬建項目集中(詳見后文擬建、待建項目部分),而光谷的科技開發(fā)非一日之功,片區(qū)項目的價格、消化速度壓力將十分巨大。由以上特點我們能夠大致看出光谷地區(qū)今后的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢:注重環(huán)境的開發(fā),特別是周邊自然環(huán)境的利用。周邊良好的自然、人文環(huán)境會繼續(xù)成為光谷地區(qū)樓盤的銷售賣點。隨著光谷發(fā)展的逐步成熟以及周邊房地產(chǎn)市場競爭的加劇,會帶動地價上漲。注重高科技概念的挖掘,物業(yè)管理將逐步走向智能化。安防、通訊、管理的自動化系統(tǒng)將成為小區(qū)的基本配置。由于光谷地區(qū)的土地資源日益減少,房地產(chǎn)開發(fā)重點逐步向湯遜湖及其周邊地區(qū)轉(zhuǎn)移,未來將有更多的大型房地產(chǎn)項目在湯遜湖地區(qū)出現(xiàn)。3)、金銀湖片區(qū)近年來金銀湖區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點:開發(fā)規(guī)模大占地4000畝的常青花園、占地410畝的萬科四季花城、占地達570畝高爾夫城市花園等大盤項目,共同促動了金銀湖房地產(chǎn)的發(fā)展。對居住環(huán)境極為注重從規(guī)劃設(shè)計角度上看,金銀湖地區(qū)原先的荒蕪正好為開發(fā)商提供了大展拳腳的廣闊天地。開發(fā)商建設(shè)理念的不斷創(chuàng)新更多的表現(xiàn)在對人居環(huán)境的倍加關(guān)注。金銀湖地區(qū)的開發(fā)熱潮,推動了整個東西湖區(qū)房價大幅上揚統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,東西湖區(qū)的住宅均價從1137元/平方米一路上揚,至已達1704元/平方米。而東西湖區(qū)的房價上漲恰恰是由于金銀湖片區(qū)新推樓盤的房價大幅提高所致,能夠說金銀湖片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)推動了區(qū)域市場物業(yè)增值和市場發(fā)展。主要的客戶群多數(shù)來自漢口金銀湖片區(qū)的主要客戶群,多數(shù)來自漢口,潛在的客戶量較大,其中,靠近金銀湖的常青花園居住區(qū)經(jīng)過多年的開發(fā)建設(shè),已經(jīng)得到了市民的充分認同,這使得金銀湖在客戶源上較之其它郊區(qū)更具明顯的優(yōu)勢。4)、江岸后湖江岸區(qū)位于武漢市東北部的長江北岸,是中共武漢市委員會、武漢市人民政府所在地。由于江岸老城區(qū)開發(fā)空間有限,而距市區(qū)稍遠的后湖地區(qū)則成為江岸房地產(chǎn)開發(fā)的熱點。在武漢市道路建設(shè)和市政配套快速發(fā)展的前提下,離市區(qū)較遠的后湖地區(qū)的交通和生活條件大為改進,大規(guī)模的住宅小區(qū)相繼出現(xiàn),如百步亭小區(qū)、后湖生態(tài)花園、東方恒星園、佳海華苑、竹葉苑等,然而,作為江岸區(qū)住宅、投資開發(fā)熱點的后湖地區(qū),交通不便一直是困擾其進一步發(fā)展的主要原因。后湖片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的主要特點是:開發(fā)項目以解放公園為中心向北側(cè)延伸,創(chuàng)立大面積住宅區(qū)沿漢黃公路,后湖片區(qū)由南向北開發(fā)了東方恒星園、后湖生態(tài)花園、佳海茗苑、城開紫竹苑、世紀家園等主要項目,而東北方向的百步亭花園更是安居工程的超大樓盤。價格主要分布在1600-2300元/平方米之間后湖地區(qū)住宅價格普遍較低,相對銷售較好的東方恒星園約2300元/平方米,其它樓盤價位相對較低,后湖生態(tài)花園僅售1600元/平方米,房屋經(jīng)濟實用,個別樓盤,如佳海茗苑,以Townhouse為主,均價約2900元/平方米。樓盤以”綠色生態(tài)”為主題,集科學為一體,更加注重”以人為本”和”人”的需求如百步亭北側(cè)規(guī)劃中有市內(nèi)最大的700畝城市生態(tài)花園,東方恒星園采用立體綠化,后湖生態(tài)花園設(shè)有氣象溫度風向監(jiān)測站等。四、供給樓盤調(diào)研1、供給樓盤概況項目名稱麗島花園南湖山莊明澤半島獅城名居水藍郡名都花園當代光谷智慧城學府佳園開發(fā)商聯(lián)合置業(yè)武漢佳和南湖農(nóng)業(yè)園科技創(chuàng)業(yè)洪發(fā)物業(yè)發(fā)展湖北長城建設(shè)實業(yè)武漢城投房地產(chǎn)開發(fā)當代物業(yè)發(fā)展武漢東湖高新集團區(qū)位南湖以北,珞獅南路以東珞獅路507號南湖以南,珞獅南路以東珞獅路441號光谷南湖畔卓刀泉南路路口民族大道與雄楚大街交匯東湖高新總部對面土地面積146740M2190860.62M225659M251595M2340170M2650000M2100000M2131399M2總建筑面積154000M2180000M227619.35M2108984M2121695M260000M2一期680000M2整體130000M2170562M2總套數(shù)(戶)1000590156753498436一期(總數(shù)4000多戶)7261266建筑形式多層、小高層、高層、別墅多層、聯(lián)排小高層、高層小高層、高層聯(lián)排、別墅多層、小高多層多層、小高、別墅容積率1.050.941.92.10.361.051.31.3綠化率65％49％46％40％60%50%40％40％戶車比2:11:12:12:12:1;1:14:13:12:1名義價格(元/M2)四期3200多層均價:2400聯(lián)排別墅:4450三層復式均3117;二層復式均2950;18層均價:268012層均價:2655聯(lián)排均:2600獨立均:4300多層均價:3100;小高層均:2900多層均價:2280多均:1950小高均:2350實售價格(元/M2)四期97折3104多均97折:2328聯(lián)排97折:4361三層復式均98折:3031;二層復式均98折:2868;18層均96折:2572;12層均96折:2548;聯(lián)排均99折:2574;獨立均99折:4257;多均95折:2945;小高均95折:2755多均99折:2222;多均:1950;小高均:2350;銷售進度四期19%20%44%34%50%60%30%20%開盤時間.4.27.3.8.18.12.28.1.10.28.11.18.3物業(yè)管理費(元/M2.月)1.5(小高)2.0(別墅)0.8(多層)0.8(多層)1.2(聯(lián)排)0.8(小高)1.0(高層)1.0(小高)1.0(高層)1.8(聯(lián)排)1.8(別墅)1.2(多層)1.5(小高)0.5(多層)1.2(多層)1.5(小高)1.8(別墅)建筑規(guī)劃設(shè)計加拿大B＋H武漢江城臺灣何偉良武漢大學設(shè)計研究院菲臘國際設(shè)計事務(wù)所武漢市建筑設(shè)計院張在元、美國CAMIERJOHNSON建筑設(shè)計事務(wù)所武漢建設(shè)設(shè)計院景觀設(shè)計香港怡境師捷爾實設(shè)計公司法國.Geri.egon武漢大學設(shè)計研究院武漢市園林設(shè)計院武漢法雅園林養(yǎng)護有限公司浙江攬景環(huán)境設(shè)計公司香港怡景設(shè)計物業(yè)管理麗島物業(yè)(本司物業(yè)顧問)佳和物業(yè)深圳地王物業(yè)洪偉物業(yè)管理香港怡高物業(yè)顧問名星物業(yè)(戴德梁行顧問)當代物業(yè)管理武漢新城物業(yè)項目名稱東湖林語都市經(jīng)典世紀彩城安順星苑藍灣俊園福星城市花園四季花城(二期)高爾夫城市花園開發(fā)商武漢典藏置業(yè)武漢三鎮(zhèn)實業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)湖北建工置業(yè)武漢市平安置業(yè)有限公司武建集團富強有限股份公司武漢福星惠譽武漢市萬科房地產(chǎn)香港新邦國際有限公司區(qū)位東湖大門西側(cè)徐東路.汪家墩站中北路151號武昌中北路64號武昌臨江大道76號新華路邊186號金山大道武漢市金山大道特8號土地面積67653M2一132066M2總306820M2136735M244689M2112723M229500M290000M2二期273470M2總體一期66700M2總380190M2總建筑面積75771M2一260170M2總604435M2300000M2146000M2188247M2187350M2二期81000M2240000M2總體一110000M2總600000M2總套數(shù)(戶)455144312489361175844二期698總3000戶建筑形式多層多層、小高層小高層小高層多層、小高層小高層、高層多層、小高層小高層、高層、聯(lián)排容積率1.121.972.23.271.676.350.91.65綠化率50％58％50%40％40.2%36%45%42%戶車比3:23:21:12:12:12:12:11:1名義價格(元/M2)多均價:4200小高均價:3000小高層均價:2430小高均價:2460多均:2900小高均:30004層復式:3800高層均價:3410多均:2550小高均:2900花園洋房:2700小高均:2400聯(lián)排均價:3400實售價格(元/M2)多均99折:4158小高均98折:2940小高層均98折:2381小高層均98折:2410多層97:2773小高97:28704層復式97:3686高層均價99折:3375多均97折:2328小高均97折:2813花園97折:2473小高均93折:2232聯(lián)排均價93折:3162銷售進度50%70%15%70%70%50%85%80%開盤時間.初.9.5.7.12.7.5.12.8.10.12.6.15物業(yè)管理費(元/M2.月)1.0(多層)1.0;1.3(3層為界小高);1.5(多層帶電梯)0.6(1期)0.8(2期)(小高層)1.0(小高層)1.2(多層)1.2(小高)1.0(小高層)0.9(多層)1.4(小高)1.2-1.5未定建筑規(guī)劃設(shè)計武漢工業(yè)大學設(shè)計院武漢建筑設(shè)計院武漢輕工設(shè)計院湖北金牛中國建筑設(shè)計院武漢建筑設(shè)計院萬科建筑研究中心深大設(shè)計院武漢市建筑設(shè)計院景觀設(shè)計新加坡都市園林環(huán)境公司深圳先科四季青鮮花公司廣州棕櫚公司奧雅(香港)園境師事務(wù)所美國泛亞易道有限公司物業(yè)管理麗島物業(yè)管理公司深圳中海外承物業(yè)深圳萬廈居業(yè)有限公司(顧問)平安物業(yè)管理中海物業(yè)管理公司中海物業(yè)管理公司武漢市萬科物業(yè)管理有限公司第一太平戴維斯物業(yè)顧問公司2、供給樓盤指標分析(1)規(guī)模比較表4-3供給調(diào)研樓盤規(guī)模對比列表1)占地面積比較2)建筑面積及容積率比較從占地面積和容積率的比較顯示:離城區(qū)較遠的區(qū)域以及城市近郊景觀資源較好的區(qū)域,容積率相對較低,一般控制在1.2以下,最高不會超過2;中心城區(qū)范圍內(nèi)的樓盤,容積率比較高,一般在2-6之間,漢口中心區(qū)域的樓盤容積率特別較高。3)物業(yè)類型與容積率比較4)分期開發(fā)進度樓盤名稱總體建筑面積分期建筑面積分期建筑面積萬科四季花城240000平方米80000平方米(一期)81000平方米(二期)百分比33%34%都市經(jīng)典604435平方米38211平方米(一期一組團)百分比6.3%學府佳園170562平方米28927平方米(三期)21944平方米(四期)百分比17%13%世紀彩城300000平方米43500平方米(一期)70000平方米(二期)百分比15%23%名都花園680000平方米60000平方米(一期)百分比9%高爾夫城市花園600000平方米110000平方米(一期)百分比18%合計平均百分比22%(2)、供給樓盤主力戶型分析表4-7供給樓盤主力戶型列表福星城市花園(3)、供給樓盤價格表4-8供給樓盤價格策略列表(單位:元/平方米)樓盤名稱名義售價實售均價付款方式及策略藍灣俊園多均:2900小高均:30004層復式:3800多層97折:2773小高97折:28704層復式97折:3646一次性96折銀行按揭97折贈送5300元的配套費四季花城(二期)多均:2550小高均:2900洋房:2700(含除頂層外,含裝修)多均97折:2328小高均97折:2871洋房97折:2473內(nèi)部認購:95折現(xiàn):一次性97折按揭:商業(yè)99折公積金:無折扣(多層、洋房送廚、衛(wèi)裝修:約150元/平方米)東湖林語多均價:4200多均99折:4158一次性付款99折明澤半島三層復式均:3117二層復式均:2950小高層平層均:2715三層復式均98折:3031二層復式均98折:2868小高層平層均98折:2637一次性付款98折按揭7成20年按揭不打折,送配套費3000多元中央花園碧云天多層均價:1750小高層均價:2100多均99折:1732小高均99折:2079一次性付款:98折銀行按揭:99折南湖山莊多層均價:2400聯(lián)排別墅:4450多均97折:2328聯(lián)排97折:4361一次性付款:95折銀行按揭:97折獅城名居18層均價:268012層均價:265518層均96折:257212層均96折:2548一次性付款:95折銀行按揭:96折麗島花園四期竹園高層:3200高層97折:3104一次付款:95折銀行按揭:97折名都花園一期多均:3100小高層均:2900多均95折:2945小高均95折:2755一次性付款:99折按揭不打折;每套在總價基礎(chǔ)上送廚衛(wèi)的裝修費抵15000元現(xiàn)金。相當于95折。都市經(jīng)典小高均價:3000小高均98折:2940一次性付款:97折銀行按揭98折;水藍郡聯(lián)排均:2600獨立均:4300聯(lián)排均99折:2574獨立均99折:4257一次性付款:98折按揭:99折學府佳園多均:1950小高均:2350多均:1950小高均:2350一次性與按揭都無折扣。安順星苑小高均價:2460小高層均98折:2410一次性付款:97折銀行按揭:98折世紀彩城小高層均價:2430小高層均98折:2381一次性折扣:97折按揭折扣:98折當代光谷智慧城多層均價:2280多均99折:2222一次性98折按揭99折城市高爾夫花園雙復式均價2550小高層均價2400小高復式均3180聯(lián)排均價3400雙復式93折:2371小高層均價93折:2232小高復式均93折:2957聯(lián)排均價93折:3162聯(lián)排、雙復式、小高層一次性、按揭均93折永清庭園小高層均價3800(含戶式中央空調(diào))小高層均價99折:3762一次性,按揭9.9折每周推出特價房,可享受9.7折或9.8折,必須先交10000定金怡景花園高層均價:4600高層均98折:3662一次性、按揭9.8折送YORK戶式中央空調(diào),價值7.5萬元;42寸LG等離子電視機,價值3.5萬元;共計11萬元福星城市花園高層均價:3410高層均價99折:3375一次付款9.7折;按揭9.9折(4)、供給樓盤銷售進度與銷售戶型的分析表4-9供給樓盤銷售進度與暢銷滯銷戶型比較列表樓盤名稱銷售時間銷售進度平均速度滯銷戶型暢銷戶型藍灣俊園11月一期5月二期70%50%25套/月96平方米的2房(偏小)134平方米的2房(功能差)3房2廳面積在150平方米,比較貼近消費者的需求四季花城二期10月12日二期85%,內(nèi)部認購75套74套/月二房相對偏小,位置靠邊,銷售狀況一般?；▓@洋房和不靠路的3房。東湖林語8月9日50%左右23套/月(近期30套/月)二房賣得相對較差,200平方米以上復式較差。160-180的四房好賣;明澤半島8月18日銷售率44%8套/月臨珞獅南路的三復式小高層滯銷。東側(cè)鄰湖的兩棟賣得較好;中央花園碧云天初95%18套/月復式面積太大139.7的戶型(小高層)朝北121.78平方米多層、122.22、125平方米小高層,格局、面積合理南湖山莊3月一期已80%;二期20%左右。有10%單位保留(包含)21套/月兩房150-200平米大中戶型銷售較好獅城名居12月34%左右51套/月(含開盤及團購)復式及大戶型,因面積太大,總價過高,且臨街的小高層銷售受阻。多數(shù)小戶型已出售80%,因為朝向良好,總價容易接受。麗島花園4月27日四期19%25套/月(四期開盤月,有3萬元裝修優(yōu)惠)150平方米和200平方米以上的戶型總價較高,不好銷售。有朝向、景觀優(yōu)勢的戶型好銷售。名都花園一期10月28日已經(jīng)推出的部分有60-70%左右的銷售率;14套/月臨街的一棟3個單元僅售了10套,主要由于房型設(shè)計問題90平方米、130平方米三房比較好銷售都市經(jīng)典9月70%左右25套/月復式;229-396平方米面積大、總價高。三室二廳二衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)。水藍郡元月整體銷售50%單體售20套,聯(lián)排200套左右。15.5套/月靠近鐵路的一些別墅不好銷,因為噪音和安全問題。239平方米的聯(lián)排別墅:戶型設(shè)計合理;537平方米的獨立別墅:沿湖岸線,景觀較好;學府佳園三期6月四期3月三期90%四期20%15套/月小高層戶型賣得不太好,160、170、180、212平方米的戶型總價太高、面積太大。137平方米的三房安順星苑7月70%(小戶型全部售完)60套/月4房(部分朝向不好,總價較高)小戶型好售,因為市場供應量有限,朝向、景觀好。世紀彩城5月28日95%一期(對外公布)28套/月復式200-250平方米,不好銷、面積較大,總價高三房兩廳一衛(wèi)以及小面積的三房兩廳兩衛(wèi);當代光谷智慧城11月三期三期銷售30%35～40套/月3、4、8號樓復式200平方米以上不好賣。89平方米、115平方米、144平方米為暢銷戶型;城市高爾夫花園.6至今聯(lián)排別墅和雙復式售了85%,共剩下不足10套少量內(nèi)圈的房子看不到湖,未售出送車庫、花園,臨湖的房子已全部售完,戶型設(shè)計和面積都較合理,臨湖永清庭園.9至今整體銷售達70%15套/月(含市委購買)平層設(shè)計一般,房型無特色性價比不高。低樓層的房間已售完,還剩2F、7F、9F未售。怡景花園.11至今套比銷售率20%—30%。15套/月三號樓235M2銷售較好,此戶型南北通透,三面采光,通風、采光和觀景效果都極佳。三號樓237M2銷售也較好,此戶型朝正南面,正對長江;另外戶型方正、規(guī)則,好使用。福星城市花園.12至今50%左右27套/月部分戶型進深較長,通風、采光不佳;部分戶型東西朝向,景觀較好,當前花園內(nèi)景觀尚未形成,銷售受阻。主力戶型,A1二號樓北向南第二個單位,面積適中。南北朝向,南向陽臺朝中心花園A2二號樓(5)、供給樓盤開發(fā)周期、銷售進度與平均銷售速度表4-10供給樓盤開發(fā)周期、銷售進度與平均銷售速度(截至.5月中旬的銷售進度)樓盤名稱開發(fā)周期、銷售進度與平均銷售速度藍灣俊園二期開工:.4開盤時間:.7.5入伙時間:.10套數(shù):617套,銷售進度:70%,平均每月銷售:25套;四季花城二期開工:.8開盤時間:.10.12入伙時間:.8.31套數(shù):712,銷售進度:85%,平均每月銷售:74套;東湖林語開工時間:.12開盤時間:.8.9入伙時間:.8.31套數(shù):455套,銷售進度:50%,平均每月銷售:23套;明澤半島開工時間:.3開盤時間:.8.18入伙時間:.7套數(shù):156套,銷售進度:44%,平均每月銷售:8套;中央花園碧云天四期開工:.初開盤時間:.初入伙時間:.10套數(shù):326套,銷售進度:95%左右,平均每月銷售:18套;南湖山莊二期開盤時間:.3入伙時間:.11套數(shù):320,銷售進度:20%,平均每月銷售:21套獅城名居開工時間:.6開盤時間:.12.28入伙時間:.7套數(shù):753,銷售進度:34%,平均每月銷售:51套(有部分團購)麗島花園四期開工:.12開盤時間.4.27入伙時間:.5套數(shù):252,銷售進度:19%,平均每月銷售:25套(24套交訂金)名都花園一期一期開工:.2開盤時間:.10.28入伙時間:.7.30套數(shù):436,銷售進度:60%,銷售進度:14套都市經(jīng)典一期開盤:.9入伙時間:.6.28套數(shù):255套,銷售進度:70%,平均每月銷售:25套水藍郡開工時間:.9開盤時間:.1入伙時間:.4.30套數(shù):498,銷售進度:50%,平均每月銷售:15.5套學府佳園四期開盤:.3入伙時間:.6套數(shù)144套,銷售進度:20%,平均每月銷售:15套安順星苑開工時間:.4開盤時間:.7.12入伙時間:.6套數(shù):936套,銷售進度:70%,平均每月銷售:60套世紀彩城一期開工:.11開盤時間:.5入伙時間:.10二期開工:.10開盤時間:.5入伙時間:.6一期340套銷售100%二期套數(shù)460套一期平均每月銷售:28套福星城市花園開工時間:.1開盤時間:.12.8入伙時間:.12.28套數(shù):844套,銷售:50%,持銷期平均每月銷售:27套高爾夫城市花園開工時間:.8開盤時間:.6.15入伙時間:.5套數(shù)416套永清庭園開工時間:.1開盤時間:.9入伙時間:.3.1套數(shù):369套,平均每月銷售:15套整體銷售達70%(其中2棟15層約40%由市委購買)怡景花園開盤時間:.11.16入伙時間:.10.30套數(shù):299套,銷售進度:30%,平均每月銷售:15套(6)、供給樓盤規(guī)劃、園林主要特征(7)、供給樓盤物業(yè)管理費分析表4-7供給樓盤物業(yè)管理費列表3、供給樓盤專項調(diào)研31%的樓盤無人防地下室;19%沒有裝廚房煤氣報警裝置。

五、需求調(diào)研分析1、需求問卷調(diào)研分析說明:調(diào)研公司:武漢市中南社會調(diào)查研究所調(diào)研時間:3月25日-4月26日調(diào)研方式:入戶訪問:隨機攔訪=7:3調(diào)研地點:武昌(高校教職員工、政府公務(wù)員、私營業(yè)主、科研院所、設(shè)計院、郵科院周邊收入較高行業(yè)、高科技行業(yè)、名都花園、麗島花園、積玉橋、魯巷廣場、中南商場、亞貿(mào)廣場)樣本量配比:總樣本量1000份(1)、人群特點分析1)、從被訪者年齡看,24-30歲的被訪者占到50.4%,31-40歲的被訪者占30%,41-50歲的被訪者占13.3%。2)、從被調(diào)查的職業(yè)來看,從事教育/學術(shù)/科研/培訓的被訪者比例占到30.2%,光/電子/信息技術(shù)/的被訪者比例占7.6%,政府/非盈利機構(gòu)的被訪者占到7.4%,批發(fā)和零售商業(yè)的被訪者比例占到13.5%,以上四類被訪者在樣本總量中所占的比例較高。3)、從被訪者的職務(wù)或職稱來看,自營/合伙占16.8%,中層管理人員占10.6%,中級職稱占19.2%,初級職稱占10.4%,普通員工占16%,其中所占比例最高的是中級職稱的人群。4)、從居住的區(qū)域來看,比較分散,問卷中所涉及的區(qū)域都有,各約5%左右,其中水果湖、魯巷廣場/關(guān)山,廣埠屯/卓刀泉三個區(qū)域比例相對較多,共占26.4%。5)、從被訪者當前所擁有的住房性質(zhì)來看,單位公房占32.5%,單位分配的宿舍占20.8%,租用占18%,自己購買商品房的占16.2%,經(jīng)濟適用房占5.5%。6)、從被訪者的現(xiàn)在居住家庭結(jié)構(gòu)上來看,比例最大的是三口之家,占整個被訪者的48%,而兩口之家和四口之家則分別占15%左右。7)、從被訪者現(xiàn)在有幾套住房上來看,69%的被訪者擁有一套住房、21%的被訪者沒有住房、10%的被訪者擁有二套以上住房。8)、從被訪者現(xiàn)所居住的住房面積來看,被訪者現(xiàn)有住房的面積較小,當前住房面積在50平方米以下占25.3%,在51-70平方米占22%,在71-90平方米占23%,在90平方米以下占70%,在91-150平方米占26%,150平方米以上占3%。10)、從被訪者當前居住住房的房齡來看,5年以下的占到40%,在6到的占32%,這兩部分共占72%,而20年以上僅占7%。(2)、被訪人群的需求特征1)、從被訪者計劃什么時間購置商品房來看,在1-2年之間購買的被訪者占到了29%,3年之內(nèi)購買的被訪者占到71%。2)、從未來3年內(nèi),首先考慮在武漢的哪一個區(qū)域購置商品房的問題來看,因為此次需求調(diào)研是以武昌為主,因此在考慮購房區(qū)域以武昌的比例為最多,相對比例較高的區(qū)域是水果湖、魯巷/關(guān)山、南湖花園、街道口、珞獅南路等。3)、經(jīng)過被訪者最想購買的物業(yè)類型來看,4-5層的洋房占21%、6-7層的多層占34.7%、8-12層的小高層占25.9%,這三類物業(yè)共占81%多,而對高層、別墅、聯(lián)排、雙復式等物業(yè)類型的需求就相對較少,占18%。4)、經(jīng)過被訪者購買商品房時最重要的因素來看,她們關(guān)注程度最高的因素依次是:價格、朝向與通風/采光、周圍的自然環(huán)境、公共交通條件、周邊配套;她們對片區(qū)整體綜合形象、開發(fā)商實力/品牌關(guān)注較少。5)、從被訪者計劃購買的物業(yè)面積來看,大部分被訪者還是希望購買更大的面積,其中期望購買90-130平方米的被訪者為60%,期望購買130平方米以上的被訪者占26.9%,而期望購買90平方米以下的被訪者僅為12%。6)、從被訪者計劃購買的物業(yè)房間數(shù)來看,以二房和三房為主,在三房二廳的選擇上,三房二廳一衛(wèi)和三房二廳二衛(wèi)比例分別為24%和27.9%。被訪者對四房和五房的需求就相對較少。7)、從被訪者對廳室的朝向的問題來看,50%的被訪者希望廳與兩室朝南,15%的被訪者希望廳與一室朝南,17%的被訪者希望室朝南、廳無所謂。8)、從二房二廳最合適的面積來看,選擇86-95平方米的占27.8%,96-105平方米的占29.7%,106-115平方米的占14.6%。9)、從三房二廳最合適的面積來看,選擇106-125平方米的占37.8%,126-145平方米的占34.3%,146-165平方米的占7.5%。10)、從四房二廳最合適的面積來看,選擇126-145平方米的占17.2%,145-165平方米的占25.4%,165-185平方米的占18.1%。11)、從被訪者計劃計劃用多少萬元來購買新的商品住宅來看,計劃用15-20萬的被訪者比例占35%,計劃用25-30萬的被訪者占23%,計劃用30萬以上的被訪者共占12%。12)、經(jīng)過小高層帶電梯最高能承受的物業(yè)管理費的數(shù)據(jù)來看,能夠承受1元/平方米*月的被訪者占39%,能夠承受0.8元/平方米*月的被訪者占47%。13)、從被訪者對本項目(南湖西岸珞獅南路(麗島花園附近)周邊地區(qū))是否可能作為被訪者或親屬的購房選擇區(qū)域來看,結(jié)果相對比較樂觀的,其中認為比較合適的被訪者占18%,非常合適的被訪者占5%,能夠考慮的被訪者占36%,合計約60％的被訪者是能夠考慮在南湖西岸購置商品房,而不太合適的或不合適的被訪者占40%。14)、從被訪者選擇(南湖西岸珞獅南路(麗島花園附近)周邊地區(qū))主要原因來看,自然環(huán)境、交通條件、升值空間等因素占到了較高的比例,其中自然環(huán)境占21%;15)、從被訪者不選擇南湖西岸的主要原因看,有兩點比較明顯,距離工作地點的遠近所占比例為36.6%,交通配套所占比例為21.2%,另外生活配套缺乏所占比例為10%。16)、從被訪者喜歡的園林風格來看,34%的被訪者喜歡東方園林風格,25%的被訪者喜歡中式園林風格,喜歡歐式園林的被訪者占18%。17)、從被訪者希望的小區(qū)配套來看,社區(qū)超市、寬帶網(wǎng)兩項是被訪者所選最多的,比例分別為15%和11%,另外活動中心、康體設(shè)施、醫(yī)療機構(gòu)、暖氣供應被選擇的比例也相對較高。18)、經(jīng)過對最高能夠承擔的取暖費用問題來看,75%的被訪者能夠接受300元/每套/月的取暖費,21%的被訪者能夠接受500元/套/月的取暖費。19)、從被訪者對會所設(shè)施的要求來看,閱覽室的所占比例為16%,健身房所占的比例為16%,室內(nèi)恒溫游泳池所占的比例為11%,籃球場、羽毛球場、棋牌室、健身房比例各為8%左右。20)、被訪者樂于接受的單價相對較低,有80%多的被訪者不能接受2200元/平方米的單位,能夠接受均價在2500元/平方米左右的被訪者僅占5%。21)、從家庭年收入來看,70%的被訪者家庭年總收入在3-5萬元之間,23%的被訪者家庭年總收入在5-10萬之間,家庭年收入在15萬元以上的被訪者接近6%。2、訪談分析(1)、收入情況表5-1被訪者收入情