五星級酒店物業(yè)經(jīng)營市場調(diào)研報告及可行性分析

186/186云南省曲靖麒麟溫泉一期項(xiàng)目五星級酒店物業(yè)經(jīng)營市場調(diào)研報告及可行性分析報告目錄第一章 概述 第4頁第二章 酒店管理公司角色 第5頁第三章傳統(tǒng)酒店業(yè)商業(yè)模式分析 第6頁-13頁第四章產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)商業(yè)模式分析 第14頁-19頁產(chǎn)權(quán)或時權(quán)式客房的市場營銷分析及建議方案完全市場導(dǎo)向建設(shè)銷售經(jīng)營再銷售產(chǎn)權(quán)或時權(quán)酒店背景介紹分析產(chǎn)權(quán)酒店概述產(chǎn)權(quán)酒店的概念解析產(chǎn)權(quán)酒店的基本特點(diǎn)地點(diǎn)要求經(jīng)營方式投資收益巨大運(yùn)營成本低產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展產(chǎn)權(quán)酒店在中國的現(xiàn)狀本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)酒店計劃五星、三星酒店部分產(chǎn)權(quán)出售比例產(chǎn)權(quán)出售部分與其它酒店客房建筑、管理差異售價預(yù)估產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)主回報方案第五章 市場銷售推廣分析 第20頁-41頁項(xiàng)目籌備期市場調(diào)研分析項(xiàng)目所在地旅游狀況分析及未來發(fā)展形式項(xiàng)目觀察曲靖市特點(diǎn)目標(biāo)市場解析項(xiàng)目優(yōu)勢周邊市場同級，同類酒店競爭對手經(jīng)營狀況分析基本經(jīng)營狀況（配套設(shè)施、設(shè)備；經(jīng)營特色）地理位置分析平均房價（門市價、商務(wù)價）平均出租率餐飲消費(fèi)情況銷售網(wǎng)絡(luò)概況周邊競爭對手酒店設(shè)施對比客房：房總數(shù)、房型面積、行政樓層、總統(tǒng)套房餐飲：餐廳數(shù)量、餐廳類型、酒吧數(shù)量、座位數(shù)量宴會及會議：宴會廳面積、會議室數(shù)量康體娛樂：游泳池、健身中心、水療中心其他配套服務(wù)設(shè)施：商務(wù)中心、商場……根據(jù)項(xiàng)目市場定位標(biāo)準(zhǔn)，并參考當(dāng)?shù)馗浇貐^(qū)消費(fèi)及市場定價原則，制定房間價格及個營業(yè)部分的定價政策酒店客源分析客源規(guī)模與分布中國主要客源市場情況游客的消費(fèi)水平消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析入境游客的消費(fèi)結(jié)構(gòu)國內(nèi)游客的消費(fèi)結(jié)構(gòu)不同地區(qū)間酒店（星級）消費(fèi)結(jié)構(gòu)的比較消費(fèi)選擇與消費(fèi)趨勢分析游客對住宿設(shè)施的選擇游客的停留時間及變化游客的旅行目的入境游客感興趣的商品消費(fèi)者的消費(fèi)評價散客或團(tuán)隊(duì)、商務(wù)及會議長住及中介機(jī)構(gòu)客源本項(xiàng)目市場定位、功能定位及管理模式建議市場需求及項(xiàng)目市場定位分析與建議本項(xiàng)目特點(diǎn)名牌酒店管理公司管理業(yè)主委托經(jīng)營業(yè)主權(quán)益保障客房利潤多元化多點(diǎn)開發(fā)規(guī)模經(jīng)營酒店星級規(guī)模與檔次客源群體定位建議客源市場保障體系目標(biāo)客戶 第六章工程 第42頁-62頁項(xiàng)目功能定位建議

根據(jù)項(xiàng)目的市場定位，結(jié)合行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，提供與項(xiàng)目相適宜的功能布局和設(shè)備設(shè)施配置建議項(xiàng)目功能分區(qū)建議房間戶型及數(shù)量建議餐廳類型、數(shù)目及功能建議宴會、會議功能建議配套娛樂設(shè)施服務(wù)建議項(xiàng)目其他配套設(shè)施設(shè)備規(guī)劃及建議項(xiàng)目經(jīng)營理念及管理模式建議參照國際管理標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合行業(yè)規(guī)范，借以過往管理經(jīng)驗(yàn)，針對項(xiàng)目獨(dú)特性及所在地域不同及客源不同，提供切實(shí)可行的經(jīng)營理念建議及管理模式建議經(jīng)營理念及管理模式建議組織框架結(jié)構(gòu)及員工編制建議客房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議餐飲消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議對酒店式公寓的市場營銷分析及具體建議方案對溫泉樂園（大眾化）和SPA會所（高端）經(jīng)營理念及管理模式的建議方案對美食、娛樂、購物等子項(xiàng)目的品牌經(jīng)營模式及市場定位的分析5A級景區(qū)與五星級酒店暨整體項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)營管理分析700間三星酒店建筑群落規(guī)劃第七章 財務(wù)分析 第63頁-73頁第八章 結(jié)論 第74頁-82頁

第一章概述美國戴斯酒店集團(tuán)（中國）就云南曲靖麒麟溫泉一期項(xiàng)目五星級酒店委托管理一事專門成立了項(xiàng)目調(diào)研組，成員包括：集團(tuán)總裁陳家財先生、發(fā)展部總監(jiān)蔡濱、工程總監(jiān)張慧清、運(yùn)營部總監(jiān)傅磊、培訓(xùn)部總監(jiān)任衛(wèi)東、銷售總監(jiān)劉剛、財務(wù)總監(jiān)黃承松、運(yùn)營部經(jīng)理王浩等，并優(yōu)先調(diào)動全集團(tuán)資源輔助云南旅投麒麟溫泉開發(fā)有限公司完成項(xiàng)目定位、市場調(diào)研、工程建議與監(jiān)管等項(xiàng)目前期重點(diǎn)工作。近期，集團(tuán)已派遣發(fā)展部總監(jiān)蔡濱、運(yùn)營部總監(jiān)傅磊、工程總監(jiān)張慧清、銷售總監(jiān)劉剛、運(yùn)營部經(jīng)理王浩分別至昆明、曲靖進(jìn)行實(shí)地考察洽談，并于回京后共同匯總整理信息、集思廣益、探討研究后確定本報告書寫重點(diǎn)，并分工合作，完成此份報告。附：甲方項(xiàng)目總體投資目標(biāo)（源自云南旅投麒麟溫泉開發(fā)有限公司資料）從土地開發(fā)的角度：通過投資超五星級酒店來拉動5.7平方公里范圍內(nèi)土地價格的升值。從房產(chǎn)、物業(yè)開發(fā)的角度：通過投資超五星級酒店來拉動酒店自身、特別是酒店周邊旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和住宅物業(yè)的升值。從融資角度：通過以超五星級酒店為龍頭，結(jié)合5A級景區(qū)、國際會議中心、美食文化街、健康管理中心等組合項(xiàng)目，吸引戰(zhàn)略合作伙伴和投資運(yùn)營伙伴，來拉動總體項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資增長。從云南“二次創(chuàng)業(yè)”和珠江源大城市城市發(fā)展規(guī)劃的角度：形成云南旅游滇東、滇西兩翼齊飛的局面，和全國十家宜居城市中首家生態(tài)環(huán)保旅游社區(qū)（旅游小鎮(zhèn)）。

第二章 酒店管理公司角色美國戴斯酒店集團(tuán)（中國）受云南旅投麒麟溫泉開發(fā)有限公司的委托，為曲靖麒麟溫泉居住商業(yè)綜合項(xiàng)目，籌備策劃興建五星級標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)度假酒店或豪華五星級休閑度假酒店開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行市場及財務(wù)可能性研究報告。我們的研究范圍包括實(shí)地考察、市場分析、供求評估、收入與支出預(yù)算分析等。戴斯集團(tuán)將緊隨云南旅投開發(fā)腳步，調(diào)用全集團(tuán)各部門力量，輔助并完成項(xiàng)目設(shè)計、工程監(jiān)管協(xié)助、人員招募培訓(xùn)、共同完成財務(wù)規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)售建議、運(yùn)營管理、包括酒店、別墅、休閑游樂區(qū)（不含SPA）等。除此之外，應(yīng)云南要求，戴斯集團(tuán)將著重從五星級酒店品牌帶動當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)度假房地產(chǎn)升值的角度，悉心計算本項(xiàng)目的各項(xiàng)財務(wù)周轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)（如下），具體分析請見第七章。資金投入產(chǎn)出預(yù)期投資估算及經(jīng)營預(yù)測酒店建筑工程造價估算客房平均房價及入住率預(yù)算餐飲收入預(yù)測未來10年經(jīng)營收入成本利潤預(yù)測產(chǎn)權(quán)銷售對資金周轉(zhuǎn)的影響業(yè)主權(quán)益及投資收益分析業(yè)主權(quán)益基本權(quán)益附加權(quán)益投資收益

第三章 傳統(tǒng)酒店業(yè)商業(yè)模式分析本項(xiàng)目相對于傳統(tǒng)酒店有其特殊的一面，還需體現(xiàn)如下類型酒店特色：溫泉度假型酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店、會議型酒店，及考慮與房地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)合開發(fā)。在此章中，我們列舉了如下數(shù)據(jù)：中國酒店業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r與未來趨勢行業(yè)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策行業(yè)準(zhǔn)入分析中國酒店業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r與未來趨勢酒店業(yè)發(fā)展的基本態(tài)勢

1、酒店的數(shù)量規(guī)模加速度擴(kuò)張

自1980年開始，中國酒店業(yè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模成倍數(shù)地加速發(fā)展。酒店的供給量隨著需求的擴(kuò)大而快速增長。以旅游涉外酒店為例，1980年有酒店203家，2002年光星級酒店就增加到8880家，增長近44倍。同期，客房間數(shù)增長30余倍。旅游酒店每五年的增長率在50%以上。

2、檔次與規(guī)模結(jié)構(gòu)已經(jīng)形成

如果不分系統(tǒng)地將各類酒店放在一起，到2006年末(1)五星級酒店175座，共有6.49萬間客房，占中國星級酒店客房總數(shù)的7.23%；(2)四星級酒店635座，共有14.35萬間客房，占中國星級酒店客房總數(shù)的15.99%；(3)三星級酒店2846座，共有34.65萬間客房，占中國星級酒店客房總數(shù)的38.62%；(4)二星級酒店4414座，共有30.60萬間客房，占中國星級酒店客房總數(shù)的34.10%；(5)一星級酒店810座，共有3.64萬間客房，占中國星級酒店客房總數(shù)的4.06%。呈現(xiàn)兩頭小，中間大的格局。

3、空間分布出現(xiàn)三階梯狀態(tài)

中國酒店業(yè)發(fā)展水平在空間上呈現(xiàn)三階梯狀態(tài)：第一階梯是位于東部沿海地區(qū)，第二階梯是中國的中部地帶，第三階梯是西部地帶，整個態(tài)勢是東多西少。擁有星級酒店座數(shù)多少排列，位居全國前十名的地區(qū)是：(1)廣東926座；(2)浙江723座；(3)江蘇575座：(4)北京572座；(5)云南560座；(6)湖北473座；(7)山東401座；(8)遼寧347座；(9)上海319座：(10)湖南319座。

二、整個行業(yè)的轉(zhuǎn)變

1、由指令性的政府外事接待體系轉(zhuǎn)向國民經(jīng)濟(jì)中有競爭力的產(chǎn)業(yè)

過去的旅游酒店多數(shù)是外事接待機(jī)構(gòu)，招待所多數(shù)是公務(wù)住宿機(jī)構(gòu)，談不上酒店產(chǎn)業(yè)和發(fā)展規(guī)模。經(jīng)過20余年的建設(shè)，將一個傳統(tǒng)性的、指令性的、隸屬于政府外事接待工作的服務(wù)機(jī)構(gòu)，轉(zhuǎn)變成為一個在整個國民經(jīng)濟(jì)中越發(fā)引人注目的、具有競爭力的產(chǎn)業(yè)。2000年旅游業(yè)收入4500億人民幣，酒店業(yè)的收入占旅游業(yè)的收入將近一半，產(chǎn)業(yè)特征愈加明顯。

2、由封閉性行業(yè)轉(zhuǎn)向與國際接軌、市場化程度較高的開放性行業(yè)

酒店業(yè)最早對外商開放，允許外商投資，允許與外商合資。到目前為止，中國旅游酒店業(yè)利用外資額已達(dá)200多億美元，三資酒店已有800余家。從1982年半島集團(tuán)管理北京建國酒店開始，一批國際酒店集團(tuán)相繼進(jìn)入中國。引進(jìn)星級評定標(biāo)準(zhǔn)，在行業(yè)管理和酒店管理方面按國際慣例辦事，大大提升了酒店業(yè)的國際化發(fā)展水平。經(jīng)過20年的發(fā)展，使酒店業(yè)由一個計劃經(jīng)濟(jì)的封閉性行業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€與國際接軌較早、較快、較為順暢的市場化程度較高的開放性行業(yè)。

3、供求關(guān)系由賣方主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)向買方主導(dǎo)的市場

經(jīng)濟(jì)的活躍、旅游業(yè)的發(fā)展使更多的酒店企業(yè)參與進(jìn)中國的酒店業(yè)市場，加劇了酒店企業(yè)之間的競爭，促進(jìn)了供求關(guān)系的變化。中國酒店的經(jīng)營更多地關(guān)注消費(fèi)者的需要。在酒店管理上，通過星級酒店的示范作用，從需求適應(yīng)供給轉(zhuǎn)變?yōu)楣┙o適應(yīng)需求。酒店業(yè)由供不應(yīng)求的賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變。由于過速發(fā)展，相當(dāng)一些地區(qū)近幾年出現(xiàn)了供過于求，企業(yè)之間的競爭更加激烈。酒店企業(yè)的經(jīng)營者更加重視市場趨勢和顧客的需求變化，這種理念和行為促進(jìn)酒店企業(yè)進(jìn)一步提高競爭力。

4、計劃經(jīng)濟(jì)的成本中心事業(yè)性運(yùn)作模式轉(zhuǎn)向市場經(jīng)濟(jì)的利潤中心企業(yè)性運(yùn)作模式

1980年以前，中國的酒店多屬事業(yè)型招待所，酒店服務(wù)單一，只提供食宿兩項(xiàng)服務(wù)。經(jīng)營效益缺指標(biāo)、服務(wù)缺標(biāo)準(zhǔn)，成本無核算，財務(wù)上實(shí)行統(tǒng)收統(tǒng)支、盈余自留、差額補(bǔ)貼的制度，并且沒有上繳利稅的任務(wù)；改革開放以后，外資進(jìn)入，中國酒店管理機(jī)構(gòu)推行一系列政策措施，促使各酒店轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制，使中國酒店在短暫決策、管理體制、組織結(jié)構(gòu)、工資分配、員工錄用與獎勵以及財務(wù)成本管理等方面進(jìn)行了改造，開始實(shí)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的企業(yè)型管理制度。酒店企業(yè)以營利為目的的市場競爭的意識及其行為使整個酒店業(yè)發(fā)生了根本性的變化。

5、由傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)管理轉(zhuǎn)向現(xiàn)代的科學(xué)管理

在推行建國酒店的管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，把引進(jìn)國外先進(jìn)科學(xué)管理方法與國情相結(jié)合，初步總結(jié)出一套中國式的酒店科學(xué)管理體系，使酒店企業(yè)從經(jīng)驗(yàn)型行政管理開始向科學(xué)化管理轉(zhuǎn)變，促進(jìn)了中國酒店業(yè)管理模式和經(jīng)營機(jī)制朝現(xiàn)代化方向加速轉(zhuǎn)變。

6、行業(yè)管理從簡單無序，發(fā)展到基本科學(xué)、系統(tǒng)有序

通過實(shí)行酒店星級制度，實(shí)現(xiàn)中國酒店管理與國際標(biāo)準(zhǔn)的接軌。政府機(jī)構(gòu)改革，轉(zhuǎn)變職能，減少干預(yù)，將中國酒店業(yè)的發(fā)展轉(zhuǎn)移到市場調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)上來。行業(yè)主管部門建立行業(yè)規(guī)則，推動酒店企業(yè)有序競爭，推動酒店業(yè)市場化。政府、行業(yè)、企業(yè)逐漸適應(yīng)和學(xué)會了在市場經(jīng)濟(jì)中科學(xué)、有序地管理、經(jīng)營酒店的方式、方法。酒店業(yè)的歷史性變化是前所未有的。中國進(jìn)入WTO后，酒店業(yè)面臨著新的全球性的挑戰(zhàn)，近幾年的發(fā)展將出現(xiàn)幾個值得注意的趨勢。

三、中國酒店業(yè)未來的發(fā)展趨勢

l、供給相對過剩，競爭激烈，今后發(fā)展速度降低。

1996年到2000年旅游酒店業(yè)共增加35.4萬間客房，平均年增長率為12.39%，而同期的客源增長率為4.0%。由于供大于求，導(dǎo)致酒店企業(yè)之間過度競爭。從1996年到1998年全國酒店的平均出租率和利潤率逐年下降，1998年開始出現(xiàn)全行業(yè)虧損。1998、1999、2000年三年虧損額分別為45.56億、53.64億和26.43億元。這種態(tài)勢。遏制了新的投資，迫使酒店產(chǎn)業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張速度降低，同時提出控制酒店總量、提高酒店質(zhì)量等戰(zhàn)略性問題。

2、酒店業(yè)新的發(fā)展投資點(diǎn)將逐步西移并優(yōu)化地域結(jié)構(gòu)。

由于中國中西部地區(qū)具有較為豐富的旅游資源，同時，國家又先后出臺了一系列開發(fā)中西部的措施，一部分酒店投資將有可能從東部、南部地區(qū)轉(zhuǎn)向中西部地區(qū)。隨著中西部經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展以及旅游資源的進(jìn)一步開發(fā)，中西部的酒店業(yè)將會進(jìn)一步發(fā)展，成為中國酒店業(yè)新的、最有希望的增長區(qū)域。從總體來看，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)各個城市旅游酒店的總量和檔次都達(dá)到了很高的水平，中部地區(qū)發(fā)展迅速，有望在近3年內(nèi)就可達(dá)到一個較高的水平，瓶頸主要是西部地區(qū)。

3、高檔酒店的經(jīng)營管理水平將繼續(xù)與國際接軌，努力發(fā)展具有國際水準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)性酒店將成為新的趨勢。

就競爭領(lǐng)域來看，在高檔酒店領(lǐng)域，外資酒店將繼續(xù)保持優(yōu)勢，內(nèi)資酒店大多集中在中低檔領(lǐng)域。而在中低檔領(lǐng)域，外資酒店還未采取行動。具有國際水準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)性酒店將成為未來競爭和建設(shè)的重點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)型酒店是外國酒店集團(tuán)的關(guān)注點(diǎn)。據(jù)旅游局作的中國旅游業(yè)發(fā)展預(yù)測，到2020年，入境過夜旅游者為9500—13900萬人次，年平均增長率為5.7%—7.75%。國際旅游組織進(jìn)行前景預(yù)測，認(rèn)為到2020年，全球?qū)⒂?6億國際游客，中國將有1.3億游客入境，成為世界上第一大入境國。就這個趨勢，外國酒店集團(tuán)看準(zhǔn)了中國的經(jīng)濟(jì)性酒店是個有潛力的增長點(diǎn)。隨著有薪假期的實(shí)施、交通條件的改善、民眾收入水平的提高，國內(nèi)旅游迅速發(fā)展，國內(nèi)客人已經(jīng)成為酒店不可忽視的客源。未來需求趨勢是裝修樸素、干凈衛(wèi)生、設(shè)施便利、價位適中的經(jīng)濟(jì)型酒店將成為國內(nèi)游客所看重的酒店業(yè)類型。在質(zhì)量、服務(wù)上，高檔酒店基本滿足需求，而中低檔酒店數(shù)量雖然很多，但和國際標(biāo)準(zhǔn)相差很遠(yuǎn)。這種態(tài)勢，和國際、國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)性客源的增長趨勢不相吻合。中國擁有24萬多個大中小酒店、賓館、招待所等住宿設(shè)施，其中1萬左右是星級酒店，占4%。有23萬多家、96%以上的住宿設(shè)施未進(jìn)入星級評定范圍。這里，多數(shù)是中、小酒店。所以，改造現(xiàn)存的中、小酒店，使其符合國際標(biāo)準(zhǔn)，這是將來酒店行業(yè)建設(shè)上的重點(diǎn)。

4、國有酒店脫離原投資部門，轉(zhuǎn)制問題增多，防范風(fēng)險的工作越來越重要。

入世后，國際酒店更容易地進(jìn)入中國酒店市場，中國酒店行業(yè)競爭加劇。由于體制原因和改革動力不足，國有酒店處于劣勢地位，而且越來越被動。國有酒店面臨著競爭、改組、兼并、破產(chǎn)的壓力。國有酒店在壓力面前不得不改革，在改革中就有可能被改組、出售或破產(chǎn)。隨著改革的深入，黨、政，軍、警及商業(yè)銀行與自己投資持有的酒店脫鉤，不再經(jīng)營酒店投資業(yè)務(wù)。由于所有者的轉(zhuǎn)換和由此引起的體制、位置的變化。會引起酒店人心浮動，經(jīng)營失衡、管理失調(diào)，以至于業(yè)績失敗。酒店的兼并、破產(chǎn)，會導(dǎo)致大量職工下崗等社會震蕩。對此，防范國有酒店轉(zhuǎn)制過程中出現(xiàn)的社會風(fēng)險將越來越重要。

5、酒店行業(yè)的發(fā)展水平與人力資源開發(fā)程度的相關(guān)性越來越強(qiáng)。

中國酒店行業(yè)剛開始形成時，因酒店比較少，在需求增長的情況下，競爭重心是數(shù)量。所以，中國酒店業(yè)初期的發(fā)展水平與酒店設(shè)施的數(shù)量規(guī)模有關(guān)。在酒店的數(shù)量規(guī)模增大、設(shè)施檔次提高、競爭激烈的情況下，行業(yè)的數(shù)量競爭轉(zhuǎn)向質(zhì)量競爭，行業(yè)的發(fā)展水平就和人力資源的開發(fā)水平密切相關(guān)了。因?yàn)橘|(zhì)量競爭主要是服務(wù)競爭，服務(wù)競爭的核心是人員素質(zhì)的競爭。酒店業(yè)人員的敬業(yè)精神、技術(shù)水平、職業(yè)心理素質(zhì)、高級管理人才和技術(shù)人才的組合效應(yīng)，以及形成一支訓(xùn)練有素的人才隊(duì)伍等，都影響酒店業(yè)的競爭力。中國內(nèi)資酒店競爭力不強(qiáng)，關(guān)鍵因素不是技術(shù)問題，而是人員素質(zhì)問題。

6、酒店的集團(tuán)化進(jìn)程在逐漸加強(qiáng)，國際集團(tuán)更是大舉進(jìn)入中國市場。

近幾年來，中國酒店業(yè)開始注意集團(tuán)化問題。截止到2002年底，中國共有110余家酒店管理公司，管理酒店700余家，星級酒店集團(tuán)化程度達(dá)7.2%。在中國酒店業(yè)集團(tuán)20強(qiáng)中，國際著名酒店集團(tuán)入選12家，中國酒店集團(tuán)入選8家。令人可喜的是，中國入選的8家酒店管理公司經(jīng)營規(guī)模均已達(dá)到國際飯店集團(tuán)300強(qiáng)的標(biāo)準(zhǔn)，反映出中國飯店集團(tuán)化進(jìn)程有了實(shí)質(zhì)性的發(fā)展。但中國酒店業(yè)集團(tuán)化的狀態(tài)和國際酒店集團(tuán)相比，仍有很大差距。據(jù)2000年的資料，名列中國第一位，名列全球第57位的上海錦江酒店集團(tuán)僅擁有酒店50家，僅為圣達(dá)特集團(tuán)的0.77%?？头?3598間，僅為圣達(dá)特集團(tuán)的2.5%。排行第十位的美國凱悅集團(tuán)(HyattHotels／HyattIntemational，USA)擁有酒店201家，擁有客房86711間?？偟膩碚f，目前中國的酒店集團(tuán)未形成大的聯(lián)合監(jiān)隊(duì)：未形成規(guī)模化、一體化的集約經(jīng)營；酒店集團(tuán)成本高，機(jī)構(gòu)臃腫，層次多，效率低；知名度不高，集團(tuán)優(yōu)勢不明顯。從發(fā)展態(tài)勢來看，中國的酒店集團(tuán)在短時期內(nèi)很難與國外大型酒店集團(tuán)形成有力的競爭，因而，中國酒店集團(tuán)的發(fā)展將制約著中國酒店在國際市場的地位。

2004年，全球國際旅游者接待量達(dá)到7.51億人次，比2003年增長9%；中國全年旅游業(yè)總收入達(dá)到6150億元，比2002年增長10.5%。

2005年，中國旅游業(yè)和全球旅游業(yè)都進(jìn)入了一個新的景氣周期，期間入境旅游人數(shù)年均增長率為8％-10％，中國國內(nèi)旅游人數(shù)年均增長率為5％-7％。

2006年，中國入境旅游人數(shù)12494萬人次，比上年增長3.9%。其中：入境過夜旅游者人數(shù)4991萬人次，比上年增長6.6%；入境外國旅游者2221萬人次，比上年增長9.7%。國際旅游（外匯）收入339.49億美元，比上年增長15.9%。

四、中國酒店業(yè)不可忽視的軟傷

1、一大部分三星及三星以下級的酒店盡管外界環(huán)境不錯，仍然長期處于虧損之中。

2、另一小部分三星及三星以下級的酒店銷售良好，入住率很高，但酒店似乎發(fā)展到了一個坎兒上，員工熱情、銷售業(yè)績、服務(wù)質(zhì)量都無法再上一個臺階。

3、大多數(shù)四、五星級酒店在本行業(yè)縱向比，還算顯得略高一等，但在國際上橫著比，中國高檔酒店在戰(zhàn)略態(tài)勢、管理精度、服務(wù)深化和全球運(yùn)作方面和國際同等級酒店不可同日而語，中國的大多數(shù)四、五星級酒店的軟環(huán)境只相當(dāng)于國外三星甚至更低檔次的酒店。

4、中國酒店業(yè)效率低下，運(yùn)作及形式千篇一律，找不到差異化和多樣性的軌跡，在國際競爭中附加值極其微薄。

5、中國本土酒店人才在素質(zhì)與培養(yǎng)模式上與國際酒店人才存在較大差距，一個不可回避的現(xiàn)實(shí)是中國現(xiàn)有高級酒店管理人才70%來自國外，或者有過國外酒店培訓(xùn)經(jīng)歷。中國至今還沒有真正意義上的專業(yè)酒店管理學(xué)院，也沒有一個規(guī)范完整的酒店人力資源市場。

五、在未來的酒店業(yè)中，我們還可以看到如下現(xiàn)象與趨勢：

1、酒店在預(yù)訂技術(shù)、服務(wù)技術(shù)、產(chǎn)品設(shè)計技術(shù)等方面的全面滯后，使得行業(yè)內(nèi)部的競爭只能長時間集中在資本規(guī)模、關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)、利潤讓渡等層面上。

2、酒店業(yè)目前整體處于供大于求狀態(tài)，外資新增投資的可能性不大，但境外酒店管理公司進(jìn)入國內(nèi)市場的速度將加快，進(jìn)入這一領(lǐng)域的方式主要為所有權(quán)收購、帶資管理、合同管理、特許經(jīng)營等，競爭激烈程度將加深。國有大型酒店集團(tuán)存在較大的尋求外資并購的機(jī)會。

3、從長遠(yuǎn)來看，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及工資水平全球化進(jìn)程，人才競爭勢必成為酒店業(yè)的生存競爭的焦點(diǎn)之焦點(diǎn)。

4、無論是“三資”或國有酒店都應(yīng)該走同層次橫向聯(lián)合的道路。

5、國有民營酒店總體上屬于中小型酒店，在其發(fā)展過程中由于政策環(huán)境和市場機(jī)制的原因，發(fā)展一直不暢，在未來的發(fā)展中，受到的沖擊也最大。但民營酒店在未來是個趨勢。

6、酒店?duì)I銷的競爭將會出現(xiàn)在酒店提供產(chǎn)品的多樣性與有效性。根據(jù)市場需求的變化發(fā)展多樣化的產(chǎn)品是酒店在競爭中的致勝法寶。

7、在旅游資本市場方面，一些符合條件的旅游企業(yè)將可以直接發(fā)行股票上市融資。通過資本市場走規(guī)模、多元化發(fā)展之路。

8、酒店應(yīng)在廣泛的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，對整體市場進(jìn)行科學(xué)有效的細(xì)分并從中選出一個或幾個細(xì)分市場作為自己的目標(biāo)市場，集中人力、物力、進(jìn)行集中的市場營銷。在集中營銷的基礎(chǔ)上，酒店應(yīng)突出自己產(chǎn)品競爭對手的差異，以差異求得競爭的優(yōu)勢。

9、酒店文化越來越受到客人追捧，創(chuàng)建獨(dú)具特色的酒店文化成為塑造酒店優(yōu)勢品牌的一部分。

10、由于競爭不斷加大，勞動力市場活躍，加快了酒店業(yè)員工流動速度。

11、環(huán)保意識風(fēng)起云涌的今天，綠色客房已經(jīng)從創(chuàng)新走向了成熟。

12、隨著本世紀(jì)IT技術(shù)等高新技術(shù)的更新，客房的創(chuàng)新也盡顯高科技的蹤跡。行業(yè)信息化、網(wǎng)絡(luò)化成為新的趨勢。新世紀(jì)的到來，中國酒店業(yè)迎接著加入WTO的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，酒店業(yè)的經(jīng)營環(huán)境發(fā)生了根本性的變化：無常態(tài)的技術(shù)創(chuàng)新不斷加速，無主流的顧客需求瞬息萬變,無國界的酒店集團(tuán)日益擴(kuò)張，無壁壘的市場競爭日趨激烈。在這種背景下，“以便應(yīng)變，以便制變，創(chuàng)新發(fā)展”，是中國酒店業(yè)的必然戰(zhàn)略選擇。目前，中國酒店有六大主流發(fā)展模式。

一、主題式酒店

主題酒店從建設(shè)開始就注重其主題文化的營造。從設(shè)計、建設(shè)、裝修到管理經(jīng)營、服務(wù)都注重酒店獨(dú)特的主題內(nèi)涵，突出酒店的文化品味，形成酒店的個性，從而在市場上形成鮮明的主題形象；把服務(wù)項(xiàng)目溶入到主題中去，以個性化的服務(wù)代替刻板的規(guī)范化服務(wù)模式，從而體現(xiàn)對客人的信任與尊重。

二、產(chǎn)權(quán)式酒店

是中產(chǎn)階級興起的產(chǎn)物，它是開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，

投資者一般不在酒店居住，而將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)的一種模式。三、綠色酒店

綠色飯店提倡的就是綠色經(jīng)營與綠色管理。所謂綠色經(jīng)營不外乎包括兩點(diǎn)，一是減少一次性物品消耗，加強(qiáng)回收再利用；二是降低能耗，節(jié)約經(jīng)費(fèi)開支。而綠色管理則包括五方面的內(nèi)容，綠色理念、綠色技術(shù)、綠色行為、綠色制度和綠色用品。

四、品牌連鎖式酒店

連鎖也稱聯(lián)號，是指所有成員均使用統(tǒng)一字號或商標(biāo)的企業(yè)共同體，是一種高度集約化發(fā)展的商業(yè)優(yōu)化組織形式。品牌連鎖的競爭優(yōu)勢十分明顯，它使連號酒店能夠形成具有自身特點(diǎn)的服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)，能夠建立網(wǎng)絡(luò)化的預(yù)定系統(tǒng)，能夠擁有強(qiáng)大的資金后盾，能夠培養(yǎng)高素質(zhì)的酒店管理人才隊(duì)伍。

五、異化酒店

異化酒店是一種極端化的酒店模式，是一種專門滿足少數(shù)消費(fèi)者的需求而產(chǎn)生的酒店模式。隨著競爭的發(fā)展，市場的劃分越來越趨向超細(xì)分化，因此出現(xiàn)的相應(yīng)產(chǎn)品模式就是小而專、小而精的特征。如海底酒店、監(jiān)獄酒店、寵物酒店等。

六、E化酒店

21世紀(jì)是知識經(jīng)濟(jì)的時代，是網(wǎng)絡(luò)化的時代，知識經(jīng)濟(jì)的興起是生產(chǎn)高度發(fā)展的必然結(jié)果。電子技術(shù)無處不在，這就是酒店形成產(chǎn)品和服務(wù)的數(shù)據(jù)化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化和虛擬化創(chuàng)造了條件。

在全球經(jīng)濟(jì)一體化浪潮中，面對資源共享、市場共有、全新的國際化環(huán)境，眾多國際知名酒店集團(tuán)大舉進(jìn)入并高位搶灘中國酒店市場。從總體上看，我國酒店業(yè)已從不規(guī)范逐步向規(guī)范化發(fā)展，并且開始向個性化方向邁進(jìn)，中國酒店“千店一面”的現(xiàn)象將不復(fù)存在。杜拉克說“21世紀(jì)，酒店業(yè)需要的是變革和創(chuàng)新”，面臨入世的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，中國酒店業(yè)要提升國際競爭力和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，就必須走創(chuàng)新發(fā)展的道路。

第四章 產(chǎn)權(quán)式酒店商業(yè)模式分析戴斯集團(tuán)現(xiàn)已實(shí)際操作、運(yùn)營數(shù)家產(chǎn)權(quán)或時權(quán)式酒店?，F(xiàn)正就本項(xiàng)目特點(diǎn)，核算考慮最適合本項(xiàng)目的定位、推廣、銷售、回報等具體方案。產(chǎn)權(quán)或?qū)崣?quán)酒店背景介紹分析產(chǎn)權(quán)式酒店作為產(chǎn)權(quán)式地產(chǎn)項(xiàng)目與商業(yè)性酒店的結(jié)合，整合了多種資源優(yōu)勢，是房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營模式。早在20世紀(jì)70年代歐美等發(fā)達(dá)國家就出現(xiàn)了這種酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店有望成為繼住宅和汽車之后的第三個消費(fèi)熱點(diǎn)，前景非常光明。自從10年前，產(chǎn)權(quán)式酒店誕生于海南省，目前中國產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目已發(fā)展到200多個，在北京也有很多產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目在建。但是，因?yàn)槟壳爸袊姆康禺a(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)都尚不很規(guī)范，產(chǎn)權(quán)酒店作為二者的結(jié)合產(chǎn)物更是處于發(fā)展初期，相應(yīng)的法律、法規(guī)尚不明確。因此，今后，服務(wù)將是未來產(chǎn)權(quán)式酒店乃至整個酒店業(yè)競爭的焦點(diǎn)。產(chǎn)權(quán)式酒店的特性決定了它必須聘請或委托專業(yè)酒店管理公司來經(jīng)營管理，他們可以最大限度地挖掘酒店的潛力，合理運(yùn)用酒店的資源，從而更為有效的保障投資者利益。

投資產(chǎn)權(quán)式酒店的風(fēng)險是較大的，所以投資產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)當(dāng)非常慎重，對于這個新生事物，在投資以前就要全面了解，盡量對其經(jīng)營等各方面做到心中有數(shù)。

本報告首先介紹了產(chǎn)權(quán)式酒店的相關(guān)概念和分類，接著分析了中國酒店業(yè)的發(fā)展概況以及酒店業(yè)的消費(fèi)情況，然后分析了國際國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展，并分別對分時度假、酒店式公寓做了具體分析。隨后，報告對中國產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)做了主要城市產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展分析、重點(diǎn)企業(yè)運(yùn)營狀況分析、相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析、銷售與消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)分析及投資可行性分析，最后分析了產(chǎn)權(quán)式酒店的未來發(fā)展趨勢及前景。近年來，隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)的發(fā)展，國內(nèi)外旅游需求得以快速增長，而從以上幾個部份都有提到，現(xiàn)在旅游需求已從觀光型向度假型轉(zhuǎn)變，度假酒店應(yīng)運(yùn)而生，成為酒店業(yè)一顆耀眼的新星。這也導(dǎo)致國內(nèi)目前涉足旅游房地產(chǎn)的公司，投資商、開發(fā)商、旅游企業(yè)均看好未來中國的旅游房地產(chǎn)市場。各都計劃通過對區(qū)域旅游休閑產(chǎn)業(yè)的投資，逐漸發(fā)展成為國內(nèi)知名并具有國際影響的現(xiàn)代化，專業(yè)化旅游休閑度假村，也就是所謂的產(chǎn)權(quán)式酒店。何謂產(chǎn)權(quán)式酒店呢？“產(chǎn)權(quán)酒店”興起于上世紀(jì)70年代歐美國家的一些著名旅游城市和地區(qū)，而國際通行的產(chǎn)權(quán)式酒店大致有3種類型：一是時權(quán)型。即酒店與客戶（客房業(yè)主）約定使用期限，一般為3個月以上，其余期間委托給酒店進(jìn)行經(jīng)營，逐年收取固定的投資回報或與酒店之間利用另個計劃來分配利潤。二是公寓型?？蛻糍I斷酒店的部分客房產(chǎn)權(quán)，長期居住或作為辦公用房，每月上繳一定的管理費(fèi)，如：空調(diào)費(fèi)、水電費(fèi)及服務(wù)費(fèi)等。三是投資型。將酒店以單元的形式出售給客戶，客戶買斷酒店部分客房的產(chǎn)權(quán)，享有自用、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈送、繼承等權(quán)利。投資者并不使用客房，而是將客房委托給酒店進(jìn)行經(jīng)營，逐年收取固定的投資回報，同時還可以獲得酒店贈送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)，是現(xiàn)今較流行的投資類型。這種全新的投資理念與投資方式，給房地產(chǎn)開發(fā)商、管理公司、投資者帶來了良好的經(jīng)濟(jì)收益，其發(fā)展前景極其可觀。產(chǎn)權(quán)酒店的基本特點(diǎn)地點(diǎn)要求從國際上看在60年代，法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先以分時銷售（出售以酒店為主的物業(yè)使用時間段）的方式招攬客戶。旅游房地產(chǎn)市場開始由此形成，今天遍布世界各地的分時度假酒店、高爾夫度假村，山地度假村、休閑別墅等物業(yè)使歐洲旅游房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定的規(guī)模。而70年代中期，由于美國經(jīng)濟(jì)衰退，泡沫經(jīng)濟(jì)造成大量房地產(chǎn)積壓和空置，特別是市場景氣時期開發(fā)的大量別墅積壓。為處理積壓與空置，充分盤活閑置資產(chǎn)，美國從歐洲引入時權(quán)酒店這一慨念，取得了巨大成功。1977年美國市場，95%以上的度假酒店產(chǎn)業(yè)是由其它項(xiàng)目改造過來的。到1987年后，大量的投資商、大規(guī)模的酒店業(yè)主、開發(fā)商紛紛進(jìn)入這一領(lǐng)域，使產(chǎn)品模式更加清晰，法規(guī)也相應(yīng)健全；配套的服務(wù)業(yè)、管理業(yè)、交換業(yè)也迅速成熟。近幾年市場上又嶇起了一批新的以旅游地產(chǎn)開發(fā)為主的分時度假網(wǎng)絡(luò)公司，如SUNTERRA公司，不但經(jīng)營交換業(yè)務(wù)，還自己開發(fā)并銷售時權(quán)酒店，已在美國、加拿大、澳大利亞等國家開發(fā)了89個度假村。在本世紀(jì)初，地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅，歐洲、北美的政府要員、貴族、富商蜂擁而至，一時間地中海成為世界休閑度假中心。在亞洲，日本、韓國、菲律賓、泰國、馬來西亞、新加坡、國內(nèi)等國家，近幾年大打“旅游休閑度假產(chǎn)權(quán)式酒店”，假日休閑、周末度假、旅游度假、會議休閑、運(yùn)動健康休閑等方興未艾。隨即，大批國際金融投資商、地產(chǎn)開發(fā)商以及酒店投資管理機(jī)構(gòu)紛紛介入旅游物業(yè)開發(fā)，并取得了可觀的收益?！锂a(chǎn)權(quán)式酒店是房地產(chǎn)業(yè)與酒店業(yè)、旅游業(yè)相互交融的綜合性產(chǎn)品，作為一個新的投資熱點(diǎn)，具有很高的投資與使用價值，較容易實(shí)現(xiàn)業(yè)主預(yù)期的購買目的及投資目標(biāo)，據(jù)權(quán)威統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，去年北京市涉外飯店、旅游公寓的平均出租率為61.8%，客房的平均房價為392元/間天，其中，旅游公寓利潤總額4.1億元增長46.3%，收入利潤率為27.9%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出全市其他產(chǎn)業(yè)增長的平均水平，另外，我國每年的法定休息假期共有134天，為產(chǎn)權(quán)式酒店提供了一個廣闊市場空間?！锂a(chǎn)權(quán)式酒店擁有明確的房屋產(chǎn)權(quán)作為投資憑證，具有很強(qiáng)的穩(wěn)定性，業(yè)主可與酒店或管理公司簽訂《委托租賃合同》，不用承擔(dān)酒店經(jīng)營的風(fēng)險而直接獲得經(jīng)營回報，因此業(yè)主只要投入金額不多的首付款，就可享有類似股東或房東的收益，尤其是如果產(chǎn)權(quán)酒店與分時度假相結(jié)合后，業(yè)主甚至可以實(shí)現(xiàn)"異地置業(yè)"?！飿I(yè)主擁有該酒店每年一定時間段的居住權(quán)，同時還享有酒店各項(xiàng)配套設(shè)施的優(yōu)惠、使用條件，所以作為郊區(qū)的第二居所或企事業(yè)單位的度假基地，產(chǎn)權(quán)酒店是不錯的選擇，可以節(jié)約大量的個人度假或企業(yè)活動經(jīng)費(fèi)?！飳τ谏硖巸?yōu)美風(fēng)景區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店，如果其自身或其擁有獨(dú)特的娛樂配套，如滑雪場、溫泉浴場、運(yùn)動場、特色餐飲等，就會吸引眾多的旅游人群；開發(fā)商可通過出售產(chǎn)權(quán)酒店的客房回籠部分資金，并借助國際酒店與旅游機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)提高數(shù)量與質(zhì)量，還可以為物業(yè)帶來增值效應(yīng)。

產(chǎn)權(quán)酒店這種新穎的經(jīng)營方式和投資方式已經(jīng)在世界旅游及貿(mào)易口岸城市迅速發(fā)展起來。根據(jù)資料顯示，[WTO國際貿(mào)易組織，1996]全球產(chǎn)權(quán)酒店1986-1995年年平均增長15.8%；1980年，全球500個旅游目的地板15.5萬個家庭購買了產(chǎn)權(quán)式酒店；到1995年，全球81個國家4000個旅游目的地有35萬個家庭購買了產(chǎn)權(quán)式酒店。[Ragatzass.ciates,1992]80年代到90年代初，全球引入產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營的旅游目的地的數(shù)量增長了6倍，90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入以達(dá)40億美元，到2004年，全球產(chǎn)權(quán)酒店銷售將達(dá)300億美元。所有信息表明，產(chǎn)權(quán)式酒店將成為旅游及貿(mào)易發(fā)展過程中的一種重要的經(jīng)營創(chuàng)新模式，同時成為最受大眾家庭青睞的投資工具。

國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)發(fā)展

90年代開始，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟(jì)繁榮城市已逐步形成燎原之勢，近兩年已有幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕生。如已成功運(yùn)作并使業(yè)主獲利頗豐的深圳雅藍(lán)大酒店；即將在2002年完工的陜西漢中的"21世紀(jì)萬龍大酒店"；倡導(dǎo)"e時代人性化商務(wù)空間"的廈門悅?cè)A酒店；10%投資回報+房屋產(chǎn)權(quán)由新加坡開發(fā)的公寓式大酒店；還有秦皇島的維多利亞港灣，海南島的三亞溫泉大酒店，北京的快樂無窮大--龍慶峽（假日）鄉(xiāng)村俱樂部，龍脈溫泉等。

1、開發(fā)

目前，國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)集中在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為前沿的城市和國內(nèi)各大旅游類城市，如北京、上海、廣州、深圳和麗江、?？?、廈門、秦皇島等，基本以國家級的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和沿海旅游度假城市為主，正在逐漸向中小城市轉(zhuǎn)移，這其中有以、海濱類城市和集具歷史價值的文化古城為主，同時以商務(wù)交往為主功能的產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)在蓬勃興起之中，整個產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)熱潮正處在前所未有的興起之中。

2、經(jīng)營

目前，無論以何種方式運(yùn)營的產(chǎn)權(quán)式酒店，其一般的運(yùn)營方式均為：開發(fā)——銷售——委托專業(yè)酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)管（或成立專業(yè)的酒店經(jīng)營管理隊(duì)伍經(jīng)管）——兌現(xiàn)購買者應(yīng)得得投資收益。

這一運(yùn)營模式下實(shí)現(xiàn)銷售的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在購買者對酒店未來經(jīng)營管理的信心上，從目前酒店的銷售操作上看，酒店經(jīng)營管理方的選擇以及監(jiān)督其日常經(jīng)營行為的體制、機(jī)制（即保證購買者利益實(shí)現(xiàn)的體制、機(jī)制）尤為重要。

正常情況下，一般星級酒店的運(yùn)營成本占到整個酒店日常營業(yè)額的30%左右，以此計算酒店正常的營業(yè)利潤是非?？捎^的，如果附以非常有營業(yè)保證的區(qū)位優(yōu)勢和非常有價值的賣點(diǎn)，投資產(chǎn)權(quán)酒店的風(fēng)險實(shí)際非常之小，而一旦收益實(shí)現(xiàn)，其收益比例又非常之高，是其他投資類商品所無法比擬的。

目前，對于產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營管理，國內(nèi)已經(jīng)積累了非常成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，上海、廣州擁有眾多專業(yè)的酒店經(jīng)營管理公司，加之歷來就于國際接軌的管理模式，實(shí)際上酒店成型后的經(jīng)營管理并無太大的難度存在，無論是聘請專業(yè)的管理公司還是成立專業(yè)的項(xiàng)目公司承擔(dān)銷售后經(jīng)營管理的職能，開發(fā)商均不必為尋找銷售以后的經(jīng)營管理公司擔(dān)心，日后的收益兌現(xiàn)關(guān)鍵在于選用的經(jīng)營模式與所處地角的匹配性上。 3、銷售

因?yàn)橥顿Y收益的可*性和誘惑力，從目前各地產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售上看，滯銷的可能性均不太大，無論是北京、上海、廣州、深圳等大中型城市，還是昆明、麗江、秦皇島、威海等旅游性城市，產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售狀況均一片大好，這也從一個方面印證了酒店的經(jīng)營市場和消費(fèi)者對酒店經(jīng)營投資的信心。4、國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的一般開發(fā)主體

產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營主體一般分為三類：酒店經(jīng)營管理公司、旅游度假項(xiàng)目開發(fā)公司、房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)完成后一般均交由專業(yè)的酒店管理公司經(jīng)營管理，開發(fā)者退居幕后或進(jìn)行附加價值、增值項(xiàng)目的開發(fā)。依據(jù)其主要功能不同，產(chǎn)權(quán)式酒店的一般分類在上面已經(jīng)提到，但依據(jù)其投資收益和運(yùn)營方式的不同，主要可以歸納為三類，均已在國內(nèi)出現(xiàn)，現(xiàn)根據(jù)調(diào)研情況分別簡述如下：

▇純產(chǎn)權(quán)式酒店

又叫分紅式產(chǎn)權(quán)酒店，是產(chǎn)權(quán)式酒店的第一代產(chǎn)品，亦是真正意義上的產(chǎn)權(quán)酒店，終身產(chǎn)權(quán)歸購買者所有，購買者通過酒店的經(jīng)營盈利分紅，在不改變使用性質(zhì)的情況下（不影響酒店整體經(jīng)營）購買者有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承、租賃，自主權(quán)利極大，依據(jù)開發(fā)商的要求不同，分紅的方式和分紅的時間以及監(jiān)督運(yùn)營的制度略有不同，但這一形式下產(chǎn)權(quán)酒店的基本運(yùn)營模式為：

（1）、聘請專業(yè)的酒店經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營

（2）、開發(fā)商履行日常經(jīng)營監(jiān)管義務(wù)

（3）、在業(yè)主大會監(jiān)督下成立業(yè)主委員會或直接委托開發(fā)商進(jìn)行財務(wù)監(jiān)管

（4）、對營業(yè)收入—全部營業(yè)成本和營業(yè)費(fèi)用后的純利進(jìn)行分紅

（5）、分紅周期以每個季度為最短期限，最長不超過一年

（6）、每季財務(wù)報告受監(jiān)督者認(rèn)可授權(quán)的會計師事務(wù)所嚴(yán)格審核

（7）、開發(fā)商依據(jù)客房的價格或面積計算每個房間的收益比數(shù)（又叫分紅比數(shù)），購買者依據(jù)所購客房的收益比數(shù)享受收益：

收益的計算方式為：

分紅總額╳

該房間收益比數(shù)

收益比數(shù)的計算方式為：

房間面積/營業(yè)總面積或房間總價款/全部房間總價款

（8）、購買者只享受收益、不對虧損負(fù)責(zé)，營業(yè)虧損由開發(fā)商負(fù)責(zé)或由酒店經(jīng)營管理公司轉(zhuǎn)嫁

（9）、酒店精裝修、開發(fā)商配全套家具、家電并負(fù)責(zé)酒店第一期經(jīng)營啟動所須的全部投入

（10）、酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營不佳，業(yè)主大會有權(quán)通過業(yè)主委員會或開發(fā)商進(jìn)行酒店經(jīng)營管理公司更換，此條款一般以盈利標(biāo)準(zhǔn)為要求明確寫進(jìn)對酒店經(jīng)營管理公司的聘用合同。

上述模式既為此類產(chǎn)權(quán)式酒店一般的運(yùn)營模式

此類產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商一般為房地產(chǎn)開發(fā)商，以盡快完成投資、收回利潤為目的，賺取地產(chǎn)開發(fā)利潤，多出現(xiàn)在旅游不發(fā)達(dá)的城市或優(yōu)勢并不明顯的地段，購買者多為個人投資者或中小企業(yè)機(jī)構(gòu)，用于投資收益或節(jié)省企業(yè)經(jīng)營（招待）成本，適合與不以酒店經(jīng)營管理為主而專注于地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、在酒店經(jīng)營、運(yùn)作的能力經(jīng)驗(yàn)上又較為弱勢的開發(fā)商。

▇返租式產(chǎn)權(quán)酒店

其基本的開發(fā)模式與分紅式產(chǎn)權(quán)酒店基本相同，但是在收益方式上與之存在根本差異，分紅式產(chǎn)權(quán)酒店是以經(jīng)營收益為依托，以利潤為總分紅標(biāo)的，購買者投資收益大小與酒店的經(jīng)營業(yè)績好壞息息相關(guān)，而返租式產(chǎn)權(quán)酒店的投資收益與酒店的經(jīng)營沒有任何關(guān)系，其以每年固定的投資回報（一般為6—8%為/年）為主要的收益體現(xiàn)形式，再就是坐享每年的地產(chǎn)升值，在這一形式下，購買者的收益計算辦法一般為：

房產(chǎn)總價╳事先約定的年回報比例（一般為6—8%）在這一形式下，酒店的定價方法也是與純產(chǎn)權(quán)式酒店是不一樣的，因?yàn)槭找媾c經(jīng)營效益掛鉤的原因，純產(chǎn)權(quán)式酒店一般采用無區(qū)分的定價方法，既每個銷售單位，不論朝向、面積大小和位置優(yōu)劣，往往以同一價格進(jìn)行銷售，不做區(qū)分，但返租式產(chǎn)權(quán)酒店則不一樣，其每年的投資回報是由其起初的投資總額直接決定的，所以，以此種模式運(yùn)作的產(chǎn)權(quán)式酒店，其不同的房間依據(jù)其朝向、位置、面積大小，定價是不同的，這一點(diǎn)直接決定了購房者的收益大小，而且相對固定。

以此種模式開發(fā)的酒店，其開發(fā)主體一般為專業(yè)的酒店經(jīng)營公司，以利用其專業(yè)的酒店經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，賺取酒店正常的經(jīng)營管理利潤，其銷售目的不過是回收其開發(fā)投資。本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)酒店計劃我方建議本項(xiàng)目五星酒店全部自留，三星酒店700間客房全部采取產(chǎn)權(quán)式出售。這是根據(jù)：中國法律規(guī)定酒店申請營業(yè)執(zhí)照的前提條件是項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)須掌握在1名或數(shù)名法人名下，不能為數(shù)百名業(yè)主同時擁有的物業(yè)辦理此類申請。三星酒店造價低，利潤率高，適合分散出售。三星酒店部分全部產(chǎn)權(quán)式出售，再整體回租，方便管理。五星酒店造價高，形象好，配套設(shè)施多，適合進(jìn)行整體抵押套現(xiàn)。通過我方核算，產(chǎn)權(quán)出售部分價格適合定于￥12000-￥17000元范圍：詳細(xì)建筑成本請見工程核算，三星酒店客房部分可控制在￥3000-￥4000元范圍業(yè)主回報按現(xiàn)有市場行情正常定于9%計算，整個酒店利潤有能力支付此部分的業(yè)主回報

第五章 市場銷售推廣分析項(xiàng)目觀察：旅游業(yè)狀況及未來發(fā)展形式云南省關(guān)注要點(diǎn)云南6860多萬人次/年旅游者，度假旅游按目的地劃分為：喀斯特地貌、西雙版納、大理、麗江、滇池、山水、動植物、民族、科考、民族、避暑、戶外等類型；其中銀發(fā)市場占6%份額；2007年目標(biāo)為8300萬省旅游者。其中20萬外籍人士，預(yù)測收入7.7億美元，550億人民幣。昆明旅游數(shù)據(jù)：2006年昆明旅游總收入以156.37億元創(chuàng)下歷史新高，國內(nèi)游客首次突破2000萬人次。據(jù)旅游局公布的數(shù)據(jù)顯示，2006年，昆明接待國內(nèi)游客2169.12萬人次，比歷史最好水平增長12.02%，旅游總收入首次突破156.37億元人民幣，同比增長12.9%，比歷史最好水平的2002年增長10.57%。全市累計接待海外游客70.75萬人次，旅游外匯收入1.90億美元；全年共接待臺灣游客16.96萬人次，隨著臺北至昆明旅游包機(jī)開通，11月份昆明市共接待臺灣同胞1.26萬人次，同比增長97.9%。昆明旅游業(yè)發(fā)展目標(biāo)是，到2010年，全市接待海外游客突破100萬人次，“十一五”期間年均增長8%；旅游外匯收入達(dá)2.8億美元，接待國內(nèi)游客3400萬人次，國內(nèi)旅游收入達(dá)230億元，旅游總收入達(dá)250億元，年均增長13%，把昆明建設(shè)成為中國最佳旅游城市和國內(nèi)外重要的觀光休閑目的地。2011年至2020年，旅游總收入保持年均增長7%以上，達(dá)500億元，著力把昆明建設(shè)成為面向東南亞、南亞的國際休閑度假旅游勝地。同時，昆明市旅游局公布了石林風(fēng)景區(qū)、陽宗海旅游度假區(qū)、安寧溫泉旅游小鎮(zhèn)、轎子山旅游區(qū)、世博新區(qū)、環(huán)滇池旅游圈等六大重點(diǎn)旅游項(xiàng)目建設(shè)和升級改造的最新進(jìn)度。在昆明市委、市政府近日正式出臺的《關(guān)于進(jìn)一步加快旅游業(yè)發(fā)展的決定》中，進(jìn)一步明確了昆明旅游業(yè)的發(fā)展思路和總體目標(biāo)，提出要發(fā)掘昆明城市歷史文化內(nèi)涵，豐富和提升主城都市旅游產(chǎn)品，開發(fā)都市觀光、商務(wù)節(jié)慶、旅游購物、主題公園、公共文化設(shè)施、歷史遺跡等特色旅游產(chǎn)品。昆明開發(fā)特色都市旅游產(chǎn)品的重點(diǎn)包括建設(shè)環(huán)翠湖、“昆明老街”、盤龍江沿岸等特色商業(yè)旅游街區(qū)，突出歷史文化和休閑娛樂特色，打造專業(yè)旅游街區(qū)品牌；加快呈貢新城都市旅游產(chǎn)品的規(guī)劃和建設(shè)，形成新的都市旅游吸引力；以中國昆明國際文化旅游節(jié)為載體，加大市場化運(yùn)作力度，增強(qiáng)活動的群眾性和國際性，推出享譽(yù)世界的“東方狂歡節(jié)”；以花卉、藥材、珠寶、茶葉等為重點(diǎn)，包裝推出一批具有當(dāng)?shù)靥厣母吒郊又德糜紊唐?；昆明至石林、轎子山旅游干道沿線的建筑、景區(qū)設(shè)計和旅游設(shè)施要充分體現(xiàn)和突出當(dāng)?shù)孛褡迕袼孜幕厣ㄔO(shè)獨(dú)具特色的旅游景觀長廊。據(jù)悉，昆明市政府同時設(shè)立了每年2500萬元的旅游發(fā)展資金，重點(diǎn)支持規(guī)劃、項(xiàng)目建設(shè)、宣傳營銷和市場秩序整治。會議以中小規(guī)模為主，但省內(nèi)大企業(yè)眾多，仍有召開大型會議市場需求云南溫泉資源豐富：1100多個溫泉出口，排中國第三，氣候最好；會都溫泉度假中心現(xiàn)生意最好1.3億年收入、福寶溫泉8000萬-1億、彌樂溫泉等建筑物環(huán)保節(jié)能技術(shù)應(yīng)用較多，太陽能利用率高云南現(xiàn)有演出資源：麗水金沙、版納爨民族園、夢布拉西、昆明云南印象降水少除了7、8月，年平均17、8度茶葉、煙草行業(yè)發(fā)達(dá)，大企業(yè)眾多曲靖市可關(guān)注特點(diǎn)云南第二大城曲靖接待商務(wù)旅行50萬人次/年，實(shí)際為20-30萬人；其中團(tuán)隊(duì)會議占40%份額約為10萬人次滇東1525萬旅游人士曲靖旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)：自然風(fēng)光+民族文化+溫泉王國=年100-200萬游客，10%以上GDP本市會議以中小規(guī)模為主麗景大酒店為現(xiàn)有星級最高的酒店（四星級）官房大酒店為剛進(jìn)入試營業(yè)的最高星級（按5星級標(biāo)準(zhǔn)）酒店官房大酒店、麗景大酒店、金麟飯店、曲靖會議中心不具備有競爭力的會議配套娛樂休閑設(shè)施周邊高爾夫球場資源豐富周圍現(xiàn)有旅游資源：昆明世博園、石林、惠澤108會館、羅平山水、九龍瀑布、油菜花、沙田、梯田、鳳凰谷云南概述云南，因有“彩云現(xiàn)于南中”而得名云南。同時，由于最早的昆明人以滇池作為繁衍之地，遂亦簡稱“滇”。云南省位于中國西南部，是高原山區(qū)省份，屬于青藏高原的南延部份，地質(zhì)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，地勢是西北高，東南低，由西北向東南傾斜。云南東連四川境內(nèi)的烏蒙山系，西接全省最高點(diǎn)──梅里雪山主峰卡格博峰。其邊境分別與越南、老撾、緬甸三國接壤，與泰國、柬埔寨、孟加拉國、印度等國相距不遠(yuǎn)，是中國古代的「南方絲綢之路」，乃通過東南亞、南亞的必經(jīng)之地。云南省內(nèi)山川壯麗，峽谷縱橫，加上地勢海拔懸殊很大，故構(gòu)成了云南立體地形及立體氣候，即寒、溫、熱三帶氣候并存，孕育了多種動植物生長，遂有“動植物王國”之美譽(yù)。云南省少數(shù)民族眾多，少數(shù)民族人口是全國第二位。正因?yàn)楦髅褡宓奈幕厣鳟?，使云南更富神秘色彩。云南省會昆明，是省?nèi)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技及交通的中心。除了昆明，省內(nèi)的大理、麗江、建水及巍山是中國的歷史名城，而迪慶的香格里拉及西雙版納更是西方人心中的世外桃源，作為云南第二大城市的曲靖，更有兩次入選“中國十佳宜居城市”全省乃至中國南方重要“能源庫”城市之美譽(yù)。B 曲靖概述在南中國第一大河——珠江的源頭，鑲嵌著一顆璀璨的明珠——曲靖。這里西鄰昆明，東接貴州，南靠廣西，是彩云之南的一塊投資寶地。曲靖山川秀麗，資源豐富，交通便捷，工業(yè)發(fā)達(dá)，是全國最大的優(yōu)質(zhì)烤煙生產(chǎn)基地，是云南省重要的糧食、畜牧、油料、蠶繭、能源、化工基地。曲靖市位于云南省東部,距省會昆明130公里，轄7縣1區(qū)1市和1個省級開發(fā)區(qū)，即宣威市（縣級）、麒麟?yún)^(qū)、沾益縣、馬龍縣、會澤縣、師宗縣、陸良縣、羅平縣、富源縣和曲靖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，總?cè)丝?87.5萬人，國土面積2.89萬平方公里，森林覆蓋率34.3%。 曲靖有著優(yōu)越的地理氣候條件，有從南亞熱帶到北溫帶的6種氣候類型。夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，年平均氣溫為14.5℃ 曲靖水能資源：有眾多河流分屬珠江和長江兩大水系，可供開發(fā)的潛能巨大，目前僅開發(fā)了135.46千瓦，占可開發(fā)量的45.1%。礦產(chǎn)資源：境內(nèi)礦產(chǎn)資源豐富，有煤、鉛、鋅、鐵、磷、重晶石、螢石等礦分布，其中以煤、鉛、鋅為主。煤炭資源遠(yuǎn)景儲量達(dá)276億噸，占全省總量的52%，煉焦煤約占全省的96.5%；富源縣老廠優(yōu)質(zhì)無煙煤礦區(qū)被稱為“中國江南第一大煤田”。 生物資源：境內(nèi)生物資源多樣，有3955種種子植物，約占全省種子植物的1/3，有使用植物178種，藥用植物973種，工業(yè)用植物236種，花卉及觀賞植物285種，肝菌等數(shù)另有竹蓀、雞樅、牛十種食用菌。酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析今年上半年，云南省旅游總收入達(dá)203億元，同比增長12．2％，并呈現(xiàn)出海外游客高速增長、國內(nèi)游客穩(wěn)步增長的良好態(tài)勢。云南省旅游局統(tǒng)計，上半年共接待海外旅游者69余萬人次，同比增長48．36％；實(shí)現(xiàn)外匯收入2．05億美元，增長36．04％。同期，接待國內(nèi)旅游者3507．04萬人次，增長16．50％；國內(nèi)旅游收入182億元，增長9．99％。云南省旅游局與旅游企業(yè)就深入研究當(dāng)前海外市場的特點(diǎn)和趨勢，制定了促銷策略和應(yīng)對措施，組織省內(nèi)旅行社與國內(nèi)外旅游企業(yè)開展了桌臺銷售會議，積極派人參加國家旅游局組織的德國、印度、韓國和菲律賓等國家的旅游展覽和促銷活動。今年初，他們又組織旅游企業(yè)分別在越南、泰國等國家開展了大規(guī)模的旅游促銷活動，并為滄源、騰沖、會澤、陸良等20多個縣舉辦了旅游產(chǎn)品推介會。昆明旅游市場情況分析：據(jù)市旅游局公布的數(shù)據(jù)顯示，2006年，昆明接待國內(nèi)游客2169.12萬人次，旅游總收入首次突破156.37億元人民幣，同比增長12.9%，比歷史最好水平的2002年增長10.57%。全市累計接待海外游客70.75萬人次，旅游外匯收入1.90億美元；全年接待臺灣游客16.96萬人次。昆明截止到2006年底旅游接待單位1286家，客房總數(shù)為60504間（包括賓館、度假中心、培訓(xùn)中心），合計116027個床位。具備日均10萬人次的接待能力。六家五星級酒店（未含世紀(jì)金源大酒店）、十五個四星級酒店、一百多個三星級酒店及以下涉外酒店，合計20983間客房，30945張床位。曲靖市麒麟?yún)^(qū)旅游市場情況分析旅游業(yè)保持較快發(fā)展，2006年全年接待海外游客320人次，旅游外匯收入5.25萬美元，接待國內(nèi)旅游者88.42萬人次，國內(nèi)旅游收入33489萬元。曲靖市現(xiàn)有星級賓館23家，其中準(zhǔn)五星級1家、四星級1家、三星級4家，預(yù)備三星級2家，二星級9家，一星級7家，共有床位4500個。從以上數(shù)據(jù)可以看出，云南省整體旅游市場在迅速的增長，尤其是海外游客數(shù)量及收入增長比例比同年增幅較大，說明云南在整合旅游資源上作了大量的工作,并收到了一定的成效。旅游項(xiàng)目的開發(fā)及線路的包裝也進(jìn)行了優(yōu)化組合對市場的增長起到了關(guān)鍵的作用。人們從傳統(tǒng)的觀光游開始轉(zhuǎn)型為休閑游、生態(tài)游、主題游等系列健康型旅游發(fā)展。周邊市場同級，同類酒店競爭對手經(jīng)營狀況分析以下是它的區(qū)位條件：地理方面 曲靖跨長江、珠江流域，毗鄰川、黔、桂三省，連接內(nèi)地和邊疆、東南亞、國際和國內(nèi)兩大市場。貴昆、南昆兩條電氣化鐵路縱貫除會澤外的8個縣（市）區(qū)，四條國道213、320、324和326穿境而過，三條高速公路二條高等級公路和地方公路為經(jīng)絡(luò)的公路網(wǎng)絡(luò)已形成。隨著昆明新國際機(jī)場的建設(shè)，將進(jìn)一步增強(qiáng)曲靖交通樞紐的區(qū)位優(yōu)勢。交通方面a. 飛機(jī)： 每周執(zhí)行7天飛行與昆明來往的國內(nèi)主要城市多達(dá)45個，國際航班有3個；執(zhí)行3天飛行的國際航班有10個國際城市。為國內(nèi)和國際客人來云南提供了快捷方便的條件,同時也為曲靖帶來了巨大的商機(jī)。b. 鐵路： 2007年6月1日云南首趟城際列車在昆明與曲靖正式運(yùn)行。昆曲城際列車每天8班的對開將為曲靖帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益，并縮短了城市間的距離，為交通的便利提供了必備的條件。c. 公路： 1996年建成了第一條全長129.8公里長的昆曲高速公路。近日于11月1日正式開通了又一條昆明到曲靖的高速公路，同時進(jìn)一步縮短了昆曲之間的距離。文化方面 曲靖是著名的爨文化發(fā)祥地，爨龍顏碑、爨寶子碑以其極高的書藝價值及史料價值而被世人推崇，被譽(yù)為“南碑瑰寶”、“神品第一”。曲靖一直是云南的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心之一。旅游資源方面曲靖自然風(fēng)光旖旎，旅游景觀獨(dú)特，有2個國家4A級風(fēng)景區(qū)、9個省級風(fēng)景名勝區(qū)、18個市級風(fēng)景點(diǎn)。曲靖人文古跡眾多，自然景觀幽美，民風(fēng)古樸。聞名遐邇的銅商文化、“正書古石第一”的爨龍顏碑和爨寶子碑、歷史罕見的珠街八塔臺古墓群、有史可考的“七擒孟獲”、獨(dú)具特色的民族風(fēng)情及聲名日盛的滇東美食文化為世人所矚目。雄奇的烏蒙山、馬雄山，秀美的牛欄江、多依河以及羅平的30萬畝油菜花海、魯布革峽谷風(fēng)光、九龍河瀑布群、珠江源以及陸良大型國際沙雕節(jié)、會澤錢王之鄉(xiāng)旅游文化節(jié)、沾益珠江源旅游節(jié)和宣威火腿美食文化節(jié)，吸引著紛至沓來的中外游客。使它的經(jīng)濟(jì)及旅游發(fā)展有極大的潛力。周邊同級或同類競爭對手基本經(jīng)營狀況a. 曲靖飯店業(yè)起步較晚,擴(kuò)張較慢,星級飯店總量保有程度較低。4星級的酒店1家(麗景大酒店)，準(zhǔn)五星級酒店1家(曲靖官房大酒店)、準(zhǔn)4星級的酒店1家(金鱗飯店)從硬件上看夠五星級酒店，但還在籌開過程中。三星級以下酒店約為10家（在曲靖旅游局網(wǎng)站上公布具備星級標(biāo)準(zhǔn)的酒店）。b. 飯店業(yè)地域分布不均,中心城市和重點(diǎn)旅游市、縣占據(jù)核心位置,邊遠(yuǎn)和經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)飯店發(fā)展進(jìn)程緩慢。 C.飯店業(yè)經(jīng)營管理水平差異較大,整體效益水平不高。 d.飯店企業(yè)體制單一、形態(tài)單一、理念單一,優(yōu)化與整合步伐滯后,品牌化、集團(tuán)化發(fā)展思路滯后,抗風(fēng)險意識和市場適應(yīng)能力有待提高。e. 缺乏對區(qū)域性飯店建設(shè)的有效調(diào)控，階段性導(dǎo)致供大于求的市場關(guān)系，惡性削價競爭現(xiàn)象突出。f. 由于削價競爭激烈，使目前曲靖地區(qū)真正盈利的酒店不多，大部分處于維持和虧損狀態(tài)。通過我們對當(dāng)?shù)鼐频陿I(yè)的了解，我們認(rèn)為當(dāng)?shù)鼐邆湟欢ǖ南M(fèi)水平和消費(fèi)能力。入住酒店的客人多以會議客人和商務(wù)散客為主，從入住曲靖星級酒店的年平均出租率52%來看，酒店業(yè)的發(fā)展?jié)撃苁蔷薮蟮?，同時，從市場上看他們所配置的汽車豪華程度和整個城市汽車保有量來分析，他們有高消費(fèi)的能力、需求和愿望，只是沒有給他們提供相應(yīng)的消費(fèi)環(huán)境和產(chǎn)品。隨著行業(yè)協(xié)會有效的發(fā)揮作用，形成監(jiān)督和約束機(jī)制，飯店業(yè)惡性削價競爭勢頭將得到抑制，全行業(yè)效益水平在實(shí)現(xiàn)恢復(fù)性增長。地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，區(qū)域合作與交流不斷增強(qiáng)，曲靖飯店業(yè)將迎來更好的發(fā)展時機(jī)。地理位置分析 A. 昆明：云南昆明省省會，有兩千四百多年的歷史，是云南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、交通的中心。地處云貴高原中部，市中心海拔1891米，年平均氣溫15℃的口岸。昆明機(jī)場是中國五大國際航空港之一，有飛往仰光、曼谷、新加坡等的6條國際航線、通往香港的一條地區(qū)航線及通往國內(nèi)各大中城市的約40條航線，以及省內(nèi)的7條航線?，F(xiàn)有昆明至成都、昆明至貴陽、昆明至河口等12條鐵路干支線，還有昆明至南寧，以及省內(nèi)的廣大鐵路、昆玉鐵路等。昆明的公路四通八達(dá)，有5000多公里的公路通往省內(nèi)各地和鄰省鄰國。B. 曲靖：曲靖市位于云南省東部,距省會昆明130公里，轄7縣1區(qū)1市和1個省級開發(fā)區(qū)，總?cè)丝?87.5萬人，國土面積2.89萬平方公里，森林覆蓋率34.3%。年平均氣溫14.5℃平均房價（門市價、商務(wù)價）、平均出租率A. 根據(jù)市場的調(diào)查,云南省2005年四星、五星級酒店年平均出租率為62.35%，年平均房價433.87元，員工年平均工資水平為980元；2006年四星、五星級酒店年平均出租率為63.99%，年平均房價454.20元，員工年平均工資水平為1100元。2006年年平均出租率上升了1.64%；平均房價上升了20.33元；員工平均工資上升了120元。云南省四、五星級酒店調(diào)查表年份2005年2006年對比年平均出租率62.35%63.99%1.64%↗年平均房價（元）433.87454.2020.33↗員工工資水平（元）980.001100.00120.00↗B． 曲靖：2005年曲靖市高星級酒店（未含曲靖官房大酒店）年平均出租率為61.57%，年平均房價265.20元，員工年平均工資水平為850元；2006年四星級酒店年平均出租率為62.41%，年平均房價為262.60元，員工年平均工資水平為900元。同比2006年年平均出租率上升了0.84%，年平均房價下降了2.6元，員工年平均工資水平增長了50元。曲靖市四星級酒店調(diào)查表年份2005年2006年對比年平均出租率61.57%62.41%0.84%↗年平均房價（元）265.20262.60－2.60↘員工工資水平（元）850.00900.0050.00↗餐飲消費(fèi)情況：A． 云南省餐飲消費(fèi)情況2006年，全省社會消費(fèi)品零售總額累計完成1189億元，其中餐飲業(yè)累計完成近180億元，全省17萬家餐飲企業(yè)創(chuàng)稅12.6億元，同比增長15.8%，解決就業(yè)人數(shù)300萬，同比增長6.37%。目前，省人均餐飲消費(fèi)與其他省份相比，仍然較低。去年，全省人均餐飲消費(fèi)為400元(按4500萬人口計算),在全國人均餐飲消費(fèi)(2006年為800元，預(yù)計2007年為915元)中僅占50%；而四川省年餐飲零售總額近600億元，山東省僅青島市餐飲零售總額近120億元。與之相比，云南餐飲業(yè)發(fā)展空間巨大b. 曲靖市1-9月，實(shí)現(xiàn)餐飲業(yè)零售額70763萬元，比上年同期增長38.8%。各地的餐飲消費(fèi)十分紅火，經(jīng)營中餐、西餐、火鍋、快餐、風(fēng)味食品的各類餐館，人來人往，生意興隆，餐飲消費(fèi)在在曲靖市已成為消費(fèi)熱點(diǎn)。1-9月，全市實(shí)現(xiàn)旅游總收入累計達(dá)105743萬元，同比增長9%。旅游收入的增長，為全市餐飲市場帶來了商機(jī)，在一定程度上拉動了餐飲消費(fèi)額的增長。銷售網(wǎng)絡(luò)概括：酒店?duì)I銷概念講的很多，但是對于一個酒店，首先要解決的還是客源，然后才是真正的收益管理；

下面是酒店建立銷售網(wǎng)絡(luò)的四大渠道；

第一：網(wǎng)站直銷渠道，對于一些單體酒店，可以選擇“零階渠道”進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)分銷，也就是自建網(wǎng)站直接面對顧客，提供酒店房間的在線預(yù)訂；直銷網(wǎng)站做好后，可以通過Google、百度等搜索引擎向市場推廣；也可以找一些專業(yè)的旅游網(wǎng)絡(luò)技術(shù)公司，這些公司通過自身的超強(qiáng)的SEO能力，將酒店網(wǎng)站快速被各大搜索引擎收錄，同時排名靠前；第二：團(tuán)隊(duì)直銷功能，如果酒店在旅行團(tuán)隊(duì)業(yè)務(wù)方面有涉足，那就需要加入一個旅游B2B平臺，向旅行社同行發(fā)布團(tuán)隊(duì)報價，直接從平臺接旅游團(tuán)隊(duì)；第三：渠道管理和客戶管理，現(xiàn)在的酒店，除了網(wǎng)站直銷客戶的旅行預(yù)訂，很大部門比例是從各種渠道送給酒店的客人，渠道包括各大訂房公司，在線旅行預(yù)訂網(wǎng)站，企業(yè)等機(jī)構(gòu)客戶；對于所有的酒店，都分為散客客戶和渠道客戶，散客可以被酒店發(fā)展成為常住客；渠道客戶，是通過不斷的市場開發(fā)，網(wǎng)絡(luò)公司簽約等方式，加入進(jìn)來渠道客戶；客戶管理是酒店客源重復(fù)性入住的必要條件；第四：增值預(yù)訂，對于已入住酒店的客人，酒店可以提供多種的增值預(yù)訂，來增加酒店的收益；譬如：幫酒店客人預(yù)訂機(jī)票，旅游線路，以及客人下一站城市的酒店；通過增值預(yù)訂服務(wù)，讓酒店業(yè)內(nèi)部進(jìn)行更高效的循環(huán)；周邊酒店設(shè)施情況對比昆明：各酒店基本資料分析表酒店名稱翠湖賓館★★★★★世紀(jì)金源★★★★★（準(zhǔn)）佳華廣場酒店★★★★★新紀(jì)元大酒店★★★★昆明錦江大酒店★★★★區(qū)域位置市中心翠湖公園旁官渡大商圈，新老城區(qū)交界處。南北主干道的北京路上，離火車站較近。市中心繁華商業(yè)街區(qū)商貿(mào)金融區(qū)距機(jī)場4公里、火車站1公里房間面積和數(shù)量35㎡302間45㎡745間27㎡550間30㎡319間28㎡315間房間：市價商務(wù)價1357元550-600元1380元500-550元1334元550元1280元350-380元830元350-380元出租率80%50-55%65-70%70%設(shè)施條件金色大廳可容納550人，共14個多功能廳。15000平米的無柱多功能廳。大中小會議廳18個，其中2個可接待300人的會議廳，餐飲各式包間28個。11個可自由組合的多功能廳，880平米的國際宴會廳3個餐廳（其中包括1個大型多功能廳）配套大型立體式停車場6個會議室最大容納600人酒店特色風(fēng)景秀麗、引進(jìn)英國皇室管家服務(wù)理念。周邊特色餐飲多。庭院式溫泉SPA，及特色的石板浴、沙浴等。電動遮光簾可根據(jù)光線調(diào)節(jié)角度。衛(wèi)生間可享受陽光。每周五有昆明最超值的自助餐。物有所值頂層旋轉(zhuǎn)餐廳優(yōu)點(diǎn)地理位置獨(dú)特市中心（翠湖公園旁），環(huán)境鬧中取靜。會議設(shè)施比較齊全功能性強(qiáng)，24小時管家服務(wù)。早餐好免費(fèi)上網(wǎng)。豪華大氣、有容納百人的歐式酒吧，頂級配置的KTV音響。配套設(shè)施齊全。免費(fèi)上網(wǎng)。24小時溫泉水。地理位置好交通便利免費(fèi)機(jī)場巴士，臨南屏商業(yè)步行街服務(wù)好。地理位置好交通便利，酒店有管理集團(tuán)管理。房間和衛(wèi)生間有鮮花缺點(diǎn)部分房間設(shè)施陳舊，尤其衛(wèi)生間，安全按鈕離床太近容易碰到。地理位置離市中心較遠(yuǎn)，打車不太方便，寫字臺上電話設(shè)置較遠(yuǎn)不方便拿。衛(wèi)生間大、房間窄?？拷疖囌经h(huán)境差。設(shè)施陳舊，網(wǎng)絡(luò)條件差。白天外面噪音大.部分房間沒設(shè)寬帶、上網(wǎng)資費(fèi)12元/小時、西餐廳經(jīng)營日本料理。早餐一般。曲靖酒店資料酒店曲靖官房大酒店★★★★★（準(zhǔn)）曲靖金麟飯店★★★★區(qū)域位置麒麟?yún)^(qū)南城門外西南側(cè)麒麟東路中心地段房間面積和數(shù)量33㎡、255套195套房間市價和商務(wù)價不詳、550+15%服務(wù)費(fèi)（不含早）398元、258元出租率設(shè)施條件多功能廳550㎡、西餐廳500㎡200人會場1個，800人中餐廳1個酒店特色餐飲做高檔鮑翅宴人均消費(fèi)500/人、正宗西餐廳，自助餐98/人西餐宴會1500/人、早餐68/人中餐廳面積大，適合舉辦婚宴優(yōu)點(diǎn)總統(tǒng)套房870平米（含4個陪同房）地理位置好離政府辦公區(qū)不遠(yuǎn)，交通便利，門前近鄰南盤江。房間面積大，所有房間都有寬帶，交通便利，每天有報紙?zhí)峁┤秉c(diǎn)會議設(shè)施不全、沒有中餐廳只提供宴請包房，客人用餐選擇余地小。大堂太小，寬帶收費(fèi)8/小時（鑒于曲靖市周邊目前同檔次酒店可參考對比酒店較少，我們只對當(dāng)?shù)鼐哂写硇缘膬杉揖频曜髁苏{(diào)研，僅做參考。）客源分析從目前到曲靖來的旅客目的分析，以會議和商務(wù)為主要目的的客人所占比例最大，其次是旅游觀光。短途旅游比長線旅游客人多，省內(nèi)客人比外省多。從團(tuán)隊(duì)和散客的比例來分析會議團(tuán)隊(duì)比例要高于散客，目前到該項(xiàng)目地的旅客也多以出席會議為主，其次是以泡溫泉為目的的旅客。長住及中介機(jī)構(gòu)客源從大的環(huán)境來講，滇東地區(qū)的旅游資源相比滇西要匱乏，土地資源的開發(fā)也落后于滇西，在云南調(diào)整整體旅游市場格局和旅游二次創(chuàng)業(yè)的前提下，為滇東的開發(fā)提供了千載難逢的機(jī)遇。滇東整體地塊將普遍升值，房地產(chǎn)開發(fā)將成為帶動該地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的熱點(diǎn)。但該地區(qū)帶有完備設(shè)施、健全功能性、規(guī)?；?、特色化、品牌化的項(xiàng)目將成為該地區(qū)政府、社會團(tuán)體及個人投資的熱點(diǎn)，必將吸引中介機(jī)構(gòu)的興趣來該項(xiàng)目運(yùn)作以獲取利益。但該項(xiàng)目離市區(qū)有一定距離，長住客源不要有高的期望。本項(xiàng)目市場定位、功能定位及管理模式的建議目標(biāo)市場解析與項(xiàng)目優(yōu)勢：曲靖在市政府積極地推動城市布局的發(fā)展和規(guī)劃，將進(jìn)一步提高曲靖市在云南爭做第二大城市的目標(biāo)，并積極響應(yīng)省里號召打造滇東旅游項(xiàng)目，改變云南省旅游業(yè)東、西部發(fā)展不平衡格局。據(jù)我們對市場的預(yù)測，未來的旅客數(shù)目及旅游收益將隨著市場格局的發(fā)展變化會持續(xù)增長，尤其是國內(nèi)旅客的數(shù)目及收益的升幅最大。因此，我們建議及支持曲靖市麒麟?yún)^(qū)項(xiàng)目定位于五星級酒店及休閑、療養(yǎng)、度假、養(yǎng)生型式，以便將市場推向國內(nèi)其他發(fā)達(dá)城市和消費(fèi)力較高的客源。透過我們對曲靖市的情況分析，不論在地理，品質(zhì)或客源方面做出需求分析后，我們確定目前只有曲靖官房大酒店，在價格方面與本項(xiàng)目有一定的可比性。此外，兩個項(xiàng)目又有一定的互補(bǔ)性。而面對現(xiàn)有及未來的酒店業(yè)需求，我們認(rèn)為所有將新建的酒店必須有明確的功能定位，走向主題化的發(fā)展路線，以便增加高檔次的酒店數(shù)量和提高滇東旅游住宿的服務(wù)水準(zhǔn)、項(xiàng)目的文化內(nèi)涵和質(zhì)量根據(jù)這次對曲靖市的旅游業(yè)，酒店業(yè)以及本項(xiàng)目的地理位置所做考查及分析工作，我們設(shè)定及建議本項(xiàng)目應(yīng)以高質(zhì)量的國際五星級度假產(chǎn)權(quán)式酒店的路線而建設(shè)，同時配套一個擁有獨(dú)特文化的商業(yè)場所（餐飲、娛樂、休閑等旅游產(chǎn)品）。酒店應(yīng)有大約700-1000間客房（當(dāng)?shù)卣笾辽儆?000張床位）；考慮到產(chǎn)權(quán)銷售、未來銷售價格市場區(qū)分，建議其中約300套為客房面積40-80平米的超豪華五星級酒店配置，其余客房保持在32平米的三星水平。本項(xiàng)目應(yīng)將目標(biāo)市場推廣到全國各地乃至海外高消費(fèi)客源（高檔次休閑游客及高檔商務(wù)游客為主），推動當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)由純觀光型轉(zhuǎn)型升級為休閑度假、溫泉健康養(yǎng)生和生態(tài)旅游，使游客在選擇云南各景點(diǎn)觀光旅游的同時結(jié)合本項(xiàng)目-曲靖休閑度假溫泉養(yǎng)生為另一目的地，讓旅客在高度安全的生話環(huán)境下，經(jīng)歷一次完整的文化旅程，體驗(yàn)爨文化及當(dāng)?shù)卦褡宓娘L(fēng)俗習(xí)慣。在酒店經(jīng)營方面，我們提議本項(xiàng)目確實(shí)應(yīng)加入專營權(quán)集團(tuán)或國際聯(lián)盟集團(tuán)，這不但能與其集團(tuán)旗下的酒店分享客源網(wǎng)絡(luò)之外，也能用有限的資源履行迅速和巨大的擴(kuò)大工作，建立一份更大的市場份額以得到更高的收入，并且在加強(qiáng)酒店國際市場的位置，同時也降低投資的風(fēng)險性。這一切將使曲靖麒麟溫泉酒店項(xiàng)目成為一個國際知名的旅游及度假勝地。市場需求及項(xiàng)目市場定位分析與建議品牌酒店管理公司管理要想創(chuàng)造出一個名牌的項(xiàng)目,要有名牌的旅游產(chǎn)品和名牌的酒店管理集團(tuán),把國內(nèi)旅游資源有效的包裝和品牌酒店管理集團(tuán)的管理有機(jī)結(jié)合起來,才可能打造出一個在國內(nèi)、國際被任可的旅游產(chǎn)品項(xiàng)目。國內(nèi)外旅游客人通過國際品牌這個窗口認(rèn)識、感知該產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)所在，通過良好的口碑?dāng)U大和提高游客對該項(xiàng)目的向往率和復(fù)游率。業(yè)主委托經(jīng)營酒店投資業(yè)主方可通過管理方的專業(yè)管理技能和品牌知名度快速成功地立足于酒店市場，投資風(fēng)險相對減小，投資回報相對有所保障；3、 業(yè)主權(quán)益保障a. 在酒店委托經(jīng)營期間，由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，負(fù)責(zé)監(jiān)督酒店的正常經(jīng)營管理，以充分保障業(yè)主的共同利益；b. 由業(yè)主委員會和酒店管理公司共同委托會計師事務(wù)所對酒店的財務(wù)狀況進(jìn)行審計，保證在委托經(jīng)營期間財務(wù)管理與利潤分配的透明度和公正性；c. 如發(fā)生以下任何一種情況，業(yè)主委員會有權(quán)組織召開全體業(yè)主大會，表決是否更換酒店管理公司；（1）酒店的經(jīng)營利潤無法負(fù)擔(dān)業(yè)主每月的固定回報時；（2）酒店的經(jīng)營、財務(wù)發(fā)生重大問題或嚴(yán)重的人為事故。 多點(diǎn)開發(fā)規(guī)模經(jīng)營酒店星級我們所設(shè)定的這間酒店將會是以高質(zhì)量的五星級度假產(chǎn)權(quán)式酒店或豪華五星級休閑度假酒店路線建設(shè)，主要吸引高檔次的商務(wù)旅客、豪華觀光團(tuán)及高消費(fèi)的國內(nèi)外旅客。這間酒店也將成為在曲靖市乃至滇東地區(qū)不論是房價、設(shè)備、酒店的房數(shù)等酒店業(yè)的市場領(lǐng)袖。而主要影響以上這定位的因素有以下4個要點(diǎn)：(A) 土地價格及居民安置費(fèi)是影響投資成本主要的原因。為了縮短投資回報期，酒店必須充分利用土地，定位為高檔次的五星級酒店，提供現(xiàn)代化的商務(wù)、餐飲及康樂設(shè)備，用以吸引高消費(fèi)力的商務(wù)、會議團(tuán)體及自由行旅客。(B) 項(xiàng)目地理位置的好壞也是影響投資回報的因素。該項(xiàng)目離市中心不遠(yuǎn)，也是南面通往多個地方的交通要道。并離通往石林國家AAAAA級景區(qū)及昆明的高速比鄰。具有交通便利的條件，尤其能吸引商旅及會議團(tuán)隊(duì)游客。同時，這可使酒店單位以較高的價格出售。(C) 從自然環(huán)境而言，曲靖不屬于一個旅游目的地。現(xiàn)時，到曲靖的旅客以會議和商務(wù)為主。除了為了旅客提供舒適的住宿環(huán)境、會議設(shè)施外，酒店也可提供完整的休閑服務(wù)設(shè)施如康樂設(shè)備，水療，瑜珈，書院，高級餐飲設(shè)施、購物、健康知識講座及悠閑綠林和花園等。以推動單一的會議團(tuán)隊(duì)旅客向更多層面發(fā)展，休閑度假、溫泉理療、健康養(yǎng)生旅游轉(zhuǎn)型升級。將游客選擇曲靖的意向定位為以會議帶動健康養(yǎng)生為目的的休閑度假目的地，經(jīng)歷一次完整的文化旅程。（D） 酒店將使用國際標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化的服務(wù)以及現(xiàn)代化，品牌化和網(wǎng)絡(luò)化的經(jīng)營管理體制來營運(yùn)酒店。這將讓酒店成為曲靖唯一達(dá)到國際酒店管理現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)的酒店，提供一個清潔，現(xiàn)代的居住環(huán)境，擁有獨(dú)特文化商業(yè)場所（餐飲、娛樂、休閑等旅游產(chǎn)品），高度安全的生話環(huán)境以及推動籫傳統(tǒng)藝術(shù)和文化體驗(yàn)。此外引進(jìn)以人為本的經(jīng)營理念，為客人提供最佳服務(wù)，將為酒店建立美好的高質(zhì)量的信譽(yù)品牌，也是目前曲靖最需求的。擁有以上雄厚優(yōu)勢條件，再經(jīng)本項(xiàng)目的建設(shè)和營銷宣傳工作后，將吸引滇東地區(qū)和全國各地高消費(fèi)客源（高檔次休閑游客及高檔商務(wù)游客為主）。因此，引進(jìn)一個國際管理水平和經(jīng)營配套，同時利用其擁有的客戶資源來構(gòu)筑一個完整的旅游服務(wù)系統(tǒng)是必然的。這將也是曲靖市的旅游設(shè)施邁進(jìn)國際級行列的大好良機(jī)，使曲靖在未來成為一個成功的國家級會議、健康養(yǎng)生、度假勝地。旅游地產(chǎn)解析旅游地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)到一定時期的產(chǎn)物，是在城市中心及周邊用地條件較好的土地已基本開發(fā)完畢后，地產(chǎn)開發(fā)向遠(yuǎn)郊區(qū)發(fā)展大趨勢的一種表現(xiàn)。該類地產(chǎn)或依托較好的自然風(fēng)景資源;或依托自然風(fēng)景加人文景觀兩方面資源；或是發(fā)展商自己投資，建設(shè)一種獨(dú)具吸引力、具有旅游度假氣氛的大盤來推動房地產(chǎn)開發(fā)。這一類地產(chǎn)的開發(fā)和一般樓盤有所不同，表現(xiàn)為三方面的利益牽制或動力因素，即社會效益、環(huán)境效益及經(jīng)濟(jì)效益：首先，由于項(xiàng)目位于風(fēng)景區(qū)周圍，受到政府嚴(yán)格的規(guī)劃控制，因而規(guī)劃目標(biāo)要體現(xiàn)社會效益；其次，由于生態(tài)體系通常相當(dāng)脆弱，因而保護(hù)和完善生態(tài)景觀體系是規(guī)劃的主導(dǎo)因素；最后則是發(fā)展商自身利益，即在滿足上述兩方面要求的前提下，如何將資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益。開發(fā)旅游地產(chǎn)首先要調(diào)整和完善現(xiàn)存敏感生態(tài)體系，達(dá)到一種良性循環(huán)。良好的環(huán)境建設(shè)是地產(chǎn)增值的保證；同時，優(yōu)化并發(fā)揮生態(tài)風(fēng)景資源優(yōu)勢，限制過度開發(fā)，達(dá)到地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展是旅游地產(chǎn)長期升值的法寶。急功近利或竭澤而漁只能適得其反。下文結(jié)合實(shí)例，分析地產(chǎn)開發(fā)與生態(tài)景觀保護(hù)的關(guān)系。北京中華石苑鳳凰嶺風(fēng)景區(qū)、鄭州黃河大觀旅游度假區(qū)、武漢盤龍城風(fēng)景別墅區(qū)、天津珠江溫泉度假城酒店別墅區(qū)，這些項(xiàng)目分別代表了不同的自然條件、景觀條件和環(huán)境條件下地產(chǎn)開發(fā)的幾種方式。中華石苑鳳凰嶺風(fēng)景區(qū)規(guī)劃中華石苑鳳凰嶺風(fēng)景區(qū)位于北京市海淀區(qū)，綠城集團(tuán)與當(dāng)?shù)卣_(dá)成協(xié)議，共同開發(fā)一片14平方公里的風(fēng)景區(qū)。其中可以開發(fā)用地1平方公里的旅游生態(tài)地產(chǎn)。我們在對項(xiàng)目的背景情況深入分析后，認(rèn)識到該項(xiàng)目與一般地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有明顯區(qū)別，如何協(xié)調(diào)政府開發(fā)目標(biāo)、生態(tài)旅游資源保護(hù)以及地產(chǎn)商開發(fā)利益之間的矛盾，是設(shè)計中面臨的重要挑戰(zhàn)。首先從整體規(guī)劃分析，北京市內(nèi)皇城以文化觀光為主，遠(yuǎn)郊區(qū)以度假休閑為主，西山風(fēng)景區(qū)一帶則以皇家園林、宗教文化及休閑居住為主要特色，項(xiàng)目交通狀況較好。而從21世紀(jì)旅游市場發(fā)展趨勢來看，不帶孩子的伴侶旅游比重將加強(qiáng)，觀光型旅游將向保健、康樂型休假、體驗(yàn)式旅游發(fā)展。在分析大的邊界條件后，我們決定將地產(chǎn)生態(tài)旅游度假和生態(tài)居住產(chǎn)業(yè)配套相結(jié)合形成一個產(chǎn)業(yè),項(xiàng)目名稱沿用前期策劃案名為“中華石苑”，規(guī)劃石刻藝術(shù)為主題的風(fēng)景旅游區(qū)，設(shè)計藝術(shù)家園村。根據(jù)其市場定位，提出避免與周圍競爭，盡量挖掘本地區(qū)旅游特色，根據(jù)現(xiàn)有情況著重發(fā)展田園度假、生態(tài)度假、生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)療養(yǎng)等度假方式的方針，目標(biāo)市場著重北京居民及周邊地區(qū)，而不是開發(fā)成為北京面向外地的旅游景點(diǎn)。利用地理信息系統(tǒng)（G