第講土地使用權(quán)出讓優(yōu)秀文檔VIP

第六講土地使用權(quán)出讓案例：

1987年9月，深圳特區(qū)公開將一塊面積為5321.8平方米職工宿舍用地的國有土地使用權(quán)有償出讓給一家公司(中航工貿(mào)中心),使用年期50年，協(xié)議地價106萬元（200元/平方米），正式拉開了我國國有土地使用制度從“無償、無期限、無流動”變?yōu)椤坝袃敗⒂邢奁?、有流動”改革的序幕，這標(biāo)志著我國長期以行政劃撥方式無償供給分配的土地己作為一種特殊商品進入了流通領(lǐng)域。1987年11月25日深圳市首次以公開招標(biāo)方式，將一幅面積為46355平方米商品住宅用地的使用權(quán)有償出讓給深華工程開發(fā)公司,地價為萬元（368元/平方米），使用期限50年。

1987年12月1日，深圳首次公開拍賣土地使用權(quán)，一宗面積為8588平方米的土地被另一家房地產(chǎn)公司以525萬元（611元/平方米）的價格競得使用權(quán)（拍賣底價200萬元，以525萬元成交）。這是我國土地拍賣的第一槌，從此揭開了土地使用制度全面改革的序幕。（１９８２年１２月４日第五屆全國人民代表大會第五次會議通過１９８２年１２月４日全國人民代表大會公告公布施行，根據(jù)１９８８年４月１２日第七屆全國人民代表大會第一次會議通過的《中華人民共和國憲法修正案》、１９９３年３月２９日第八屆全國人民代表大會第一次會議通過的《中華人民共和國憲法修正案》、１９９９年３月１５日第九屆全國人民代表大會第二次會議通過的《中華人民共和國憲法修正案》和２００４年３月１４日第十屆全國人民代表大會第二次會議通過的《中華人民共和國憲法修正案》修正）

1986年《土地管理法》的出臺，規(guī)定了行政劃撥和有償出讓兩種形式并行的土地使用模式，提出了建立土地市場的初步構(gòu)想。

1988年4月，全國人大對《憲法》進行了修改，在刪除土地不得出租規(guī)定的同時，增加了“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定。按照修改后的《憲法》，1990年5月國務(wù)院發(fā)布了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，明確規(guī)定土地使用權(quán)可以采用協(xié)議、招標(biāo)和拍賣三種方式。土地使用制度經(jīng)歷了從無償?shù)接袃敚瑥臒o期限到有期限，從無流動到有流動過渡的過程。“十五”間，土地使用制度改革繼續(xù)深化。從1996年提出耕地動態(tài)平衡的原則，1997年提出加強土地管理的治本之策，凍結(jié)建設(shè)占用耕地，1998年全面修訂《土地管理法》，修編土地利用總體規(guī)劃，確立土地用途管制制度，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護。7、在公告或邀請函中規(guī)定的時間、地點公開開標(biāo)；在此期間，全國土地有償使用比例逐年遞增，各地上地市場逐步建立，市場對上地資源配置的作用逐步放大。1993年《中共中央關(guān)于建立社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》，將規(guī)范和發(fā)展房地產(chǎn)市場作為培育市場體系的重點。這是我國土地拍賣的第一槌，從此揭開了土地使用制度全面改革的序幕。2、招標(biāo)方式

招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。（3）公開性。2、操作簡便，便于開展；掛牌出讓綜合體現(xiàn)了招標(biāo)、拍賣和協(xié)議方式的優(yōu)點，并同樣是具有公開、公平、公正特點的國有土地使用權(quán)出讓的重要方式，尤其適用于當(dāng)前我國土地市場現(xiàn)狀。公開招標(biāo)是招標(biāo)人通過招標(biāo)公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。2000年國土資源部下發(fā)了《關(guān)于建立土地有形市場促進土地使用權(quán)規(guī)范交易的通知》，要求各地把建立和完善有形市場，作為深化土地管理改革的重要工作和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。2、招標(biāo)方式

招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。（１９８２年１２月４日第五屆全國人民代表大會第五次會議通過１９８２年１２月４日全國人民代表大會公告公布施行，根據(jù)１９８８年４月１２日第七屆全國人民代表大會第一次會議通過的《中華人民共和國憲法修正案》、１９９３年３月２９日第八屆全國人民代表大會第一次會議通過的《中華人民共和國憲法修正案》、１９９９年３月１５日第九屆全國人民代表大會第二次會議通過的《中華人民共和國憲法修正案》和２００４年３月１４日第十屆全國人民代表大會第二次會議通過的《中華人民共和國憲法修正案》修正）這是我國土地拍賣的第一槌，從此揭開了土地使用制度全面改革的序幕。2000年國土資源部下發(fā)了《關(guān)于建立土地有形市場促進土地使用權(quán)規(guī)范交易的通知》，要求各地把建立和完善有形市場，作為深化土地管理改革的重要工作和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。4、發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出招標(biāo)邀請函；1987年11月25日深圳市首次以公開招標(biāo)方式，將一幅面積為46355平方米商品住宅用地的使用權(quán)有償出讓給深華工程開發(fā)公司,地價為萬元（368元/平方米），使用期限50年。8平方米職工宿舍用地的國有土地使用權(quán)有償出讓給一家公司(中航工貿(mào)中心),使用年期50年，協(xié)議地價106萬元（200元/平方米），正式拉開了我國國有土地使用制度從“無償、無期限、無流動”變?yōu)椤坝袃?、有限期、有流動”改革的序幕，這標(biāo)志著我國長期以行政劃撥方式無償供給分配的土地己作為一種特殊商品進入了流通領(lǐng)域。3、進行市場調(diào)查，與采購人確認(rèn)采購項目后，編制招標(biāo)文件。1993年《中共中央關(guān)于建立社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》，將規(guī)范和發(fā)展房地產(chǎn)市場作為培育市場體系的重點。一般由委托人將拍賣標(biāo)的物依法交由拍賣人，由拍賣入主持通過競買人競價的方式而將其拍賣標(biāo)的轉(zhuǎn)移給競買人中的最高應(yīng)價者--買受人。3、有利于土地有形市場的形成和運作。這是我國土地拍賣的第一槌，從此揭開了土地使用制度全面改革的序幕。1993年《中共中央關(guān)于建立社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》，將規(guī)范和發(fā)展房地產(chǎn)市場作為培育市場體系的重點。1993年《中共中央關(guān)于建立社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》，將規(guī)范和發(fā)展房地產(chǎn)市場作為培育市場體系的重點。4、招標(biāo)程序

政府采購的招標(biāo)程序一般為：8、由評標(biāo)委員對投標(biāo)文件評標(biāo)；在招標(biāo)投標(biāo)活動中，招標(biāo)人必須編制招標(biāo)文件，投標(biāo)人據(jù)此編制投標(biāo)文件參加投標(biāo)，招標(biāo)人組織評標(biāo)委員會對投標(biāo)文件進行評審和比較，從中選出中標(biāo)人。1993年《中共中央關(guān)于建立社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》，將規(guī)范和發(fā)展房地產(chǎn)市場作為培育市場體系的重點。招標(biāo)投標(biāo)的基本原則是“公開、公平、公正”，將采購行為置于透明的環(huán)境中，防止腐敗行為的發(fā)生。一、土地市場制度的建立和完善1993年《中共中央關(guān)于建立社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》，將規(guī)范和發(fā)展房地產(chǎn)市場作為培育市場體系的重點。1997年前后中共中央和國務(wù)院相繼下發(fā)了《關(guān)于進一步加強土地管理切實保護耕地的通知》、《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣上地的通知》。

2000年國土資源部下發(fā)了《關(guān)于建立土地有形市場促進土地使用權(quán)規(guī)范交易的通知》，要求各地把建立和完善有形市場，作為深化土地管理改革的重要工作和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

在此期間，全國土地有償使用比例逐年遞增，各地上地市場逐步建立，市場對上地資源配置的作用逐步放大。2001年國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)〔2001]15號)，明確提出房地產(chǎn)開發(fā)用地停止協(xié)議出讓，必須招標(biāo)拍賣出讓，是中央政府第一次對房地產(chǎn)開發(fā)供地方式提出了明確政策。2002年國土資源部出臺了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（11號令），明確商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。2004年國務(wù)院下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，要求健全土地節(jié)約利用和收益分配機制，推進土地資源的市場化配置，嚴(yán)格控制劃撥用地范圍，經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施用地要逐步實行有償使用。三、招標(biāo)

1、招標(biāo)定義招標(biāo)是指在一定范圍內(nèi)公開貨物、工程或服務(wù)采購的條件和要求，邀請眾多投標(biāo)人參加投標(biāo)，并按照規(guī)定程序從中選擇交易對象的一種市場交易行為。

2、招標(biāo)方式

招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。

公開招標(biāo)是招標(biāo)人通過招標(biāo)公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。

邀請招標(biāo)是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蚱渌M織投標(biāo)。

4、招標(biāo)程序

政府采購的招標(biāo)程序一般為：1、采購人編制計劃，報財政廳政府采購辦審核；2、采購辦與招標(biāo)代理機構(gòu)辦理委托手續(xù)，確定招標(biāo)方式；3、進行市場調(diào)查，與采購人確認(rèn)采購項目后，編制招標(biāo)文件。4、發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出招標(biāo)邀請函；5、出售招標(biāo)文件，對潛在投標(biāo)人資格預(yù)審；6、接受投標(biāo)人標(biāo)書；7、在公告或邀請函中規(guī)定的時間、地點公開開標(biāo)；8、由評標(biāo)委員對投標(biāo)文件評標(biāo)；9、依據(jù)評標(biāo)原則及程序確定中標(biāo)人；10、向中標(biāo)人發(fā)送中標(biāo)通知書；11、組織中標(biāo)人與采購單位簽訂合同；12、進行合同履行的監(jiān)督管理，解決中標(biāo)人與采購單位的糾紛。

4、招標(biāo)的特點

（1）程序規(guī)范。在招標(biāo)投標(biāo)活動中，從招標(biāo)、投標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)到簽訂合同，每個環(huán)節(jié)都有嚴(yán)格的程序、規(guī)則。（2）編制招標(biāo)、投標(biāo)文件。在招標(biāo)投標(biāo)活動中，招標(biāo)人必須編制招標(biāo)文件，投標(biāo)人據(jù)此編制投標(biāo)文件參加投標(biāo)，招標(biāo)人組織評標(biāo)委員會對投標(biāo)文件進行評審和比較，從中選出中標(biāo)人。（3）公開性。招標(biāo)投標(biāo)的基本原則是“公開、公平、公正”，將采購行為置于透明的環(huán)境中，防止腐敗行為的發(fā)生。（4）一次成效。在一般的交易活動中，買賣雙方往往要經(jīng)過多次談判后才能成交。招標(biāo)則不同。在投標(biāo)人遞交投標(biāo)文件后到確定中標(biāo)人之前，招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價格等實質(zhì)性內(nèi)容進行談判。也就是說，投標(biāo)人只能一次報價，不能與招標(biāo)人討價還價，并以此報價作為簽訂合同的基礎(chǔ)。四、拍賣《中華人民共和國拍賣法》(以下簡稱拍賣法)第三條規(guī)定：拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式。

拍賣既然是一種特殊的買賣方式，當(dāng)然就有它的特點：

1、通過拍賣的形式進行買賣而轉(zhuǎn)移拍賣標(biāo)的物。一般由委托人將拍賣標(biāo)的物依法交由拍賣人，由拍賣入主持通過競買人競價的方式而將其拍賣標(biāo)的轉(zhuǎn)移給競買人中的最高應(yīng)價者--買受人。

2、一般由最高應(yīng)價者獲取拍賣標(biāo)的。一般由拍賣師三次叫價無人競價時，由其最高應(yīng)價者獲得拍賣標(biāo)的。

3、拍賣行業(yè)具有中介服務(wù)性質(zhì)。拍賣與一般商業(yè)單位或貿(mào)易公司不同，其自身沒有應(yīng)拍賣的標(biāo)的，而是接受委托人的委托，通過組織競買人競價，而促其成交的一種交易行為，因而，拍賣行具有中介服務(wù)的性質(zhì)。按照修改后的《憲法》，1990年5月國務(wù)院發(fā)布了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，明確規(guī)定土地使用權(quán)可以采用協(xié)議、招標(biāo)和拍賣三種方式。2000年國土資源部下發(fā)了《關(guān)于建立土地有形市場促進土地使用權(quán)規(guī)范交易的通知》，要求各地把建立和完善有形市場，作為深化土地管理改革的重要工作和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。3、進行市場調(diào)查，與采購人確認(rèn)采購項目后，編制招標(biāo)文件。一般由委托人將拍賣標(biāo)的物依法交由拍賣人，由拍賣入主持通過競買人競價的方式而將其拍賣標(biāo)的轉(zhuǎn)移給競買人中的最高應(yīng)價者--買受人。在投標(biāo)人遞交投標(biāo)文件后到確定中標(biāo)人之前，招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價格等實質(zhì)性內(nèi)容進行談判。2004年國務(wù)院下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，要求健全土地節(jié)約利用和收益分配機制，推進土地資源的市場化配置，嚴(yán)格控制劃撥用地范圍，經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施用地要逐步實行有償使用。招標(biāo)投標(biāo)的基本原則是“公開、公平、公正”，將采購行為置于透明的環(huán)境中，防止腐敗行為的發(fā)生。2、招標(biāo)方式

招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。7、在公告或邀請函中規(guī)定的時間、地點公開開標(biāo)；土地使用制度經(jīng)歷了從無償?shù)接袃?，從無期限到有期限，從無流動到有流動過渡的過程。按照修改后的《憲法》，1990年5月國務(wù)院發(fā)布了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，明確規(guī)定土地使用權(quán)可以采用協(xié)議、招標(biāo)和拍賣三種方式。（１９８２年１２月４日第五屆全國人民代表大會第五次會議通過１９８２年１２月４日全國人民代表大會公告公布施行，根據(jù)１９８８年４月１２日第七屆全國人民代表大會第一次會議通過的《中華人民共和國憲法修正案》、１９９３年３月２９日第八屆全國人民代表大會第一次會議通過的《中華人民共和國憲法修正案》、１９９