房地產(chǎn)評(píng)估管理及資產(chǎn)管理知識(shí)分析報(bào)告書(shū)

撫州市陽(yáng)光城房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)090731-2班財(cái)務(wù)治理第一組【2011】第001號(hào)零九零七三一二班財(cái)務(wù)治理資產(chǎn)評(píng)估第一組二0一一年十二月三十日090731-2班第一組成員名單序號(hào)姓名學(xué)號(hào)成績(jī)1王海（組長(zhǎng)）090732222周芹娜09073219973郭芳繁09073135974謝烽09073215945周燕09073208946占單華09073223947彭爭(zhēng)榮09073110938張昊卓09073130939艾強(qiáng)090732349610鄭媛090731319611渠永超090732139512甘武090732249513譚可錚0907323293撫州市陽(yáng)光城32棟3單元605房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)（共四部分）第一部分資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)二0一一年十二月三十日目錄摘要………………3評(píng)估的假設(shè)條件和限制條件……4估價(jià)師聲明………5致托付方函………6資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)…………………7一、托付方………7二、受托方………7三、資產(chǎn)占有方…………………7四、評(píng)估范圍與對(duì)象……………7五、估價(jià)目的……………………8六、評(píng)估基準(zhǔn)日…………………8七、評(píng)估原則……………………8八、評(píng)估依據(jù)……………………10九、評(píng)估方法……………………11十、評(píng)估結(jié)果……………………11十一、評(píng)估報(bào)告有效期…………12十二、估價(jià)師簽名………………12摘要重要提示以下內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)全文。重要提示以下內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)全文。托付方：張坤受托方：東華理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)與治理學(xué)院09財(cái)管第一小組評(píng)估目的：評(píng)估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值，為購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)提供交易價(jià)格參考依據(jù)。四、評(píng)估對(duì)象：撫州市陽(yáng)光城32棟3單元605房產(chǎn)五、評(píng)估基準(zhǔn)日：2011年12月30日六、評(píng)估結(jié)果：本次評(píng)估采納市場(chǎng)法進(jìn)行，通過(guò)清查和估算計(jì)算，撫州市陽(yáng)光城32棟3單元605房產(chǎn)在2011年12月30日期市場(chǎng)價(jià)值為叁拾陸萬(wàn)貳仟陸佰柒拾貳元整。七、評(píng)估報(bào)告的有效使用期限：自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年，即在2011年12月30日至2012年12月29日內(nèi)有效。評(píng)估的假設(shè)條件和限制條件一、評(píng)估的假設(shè)條件：托付房地產(chǎn)位于臨川區(qū)臨川大道989號(hào)，周?chē)酁樯啼?、企業(yè)，配套設(shè)施齊全，交通便捷，人流量大。委估房地產(chǎn)同時(shí)位于撫州市區(qū)，臨街分布，現(xiàn)做商品房用。依照最佳使用原則和合法原則的分析，該房地產(chǎn)改為商用為最佳使用狀態(tài)。假設(shè)委估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)合法，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛。假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿(mǎn)足所采納的都市規(guī)劃、用途管制和限制條件，另有講明的除外。被評(píng)估資產(chǎn)滿(mǎn)足公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)和持續(xù)使用假設(shè)。二、本項(xiàng)估價(jià)的限制條件1．本報(bào)告有關(guān)資料由我方實(shí)地考察取得，由于房產(chǎn)時(shí)效原則，本報(bào)告建立在一定日期范圍內(nèi)有效。2.本報(bào)告僅供托付方購(gòu)買(mǎi)該房地產(chǎn)提供參考依據(jù)用，不對(duì)其他用途負(fù)責(zé)。3.本報(bào)告未考慮抵押、擔(dān)保、出租等他項(xiàng)權(quán)利對(duì)委估對(duì)象實(shí)際價(jià)格的阻礙。4.實(shí)地查勘時(shí)，對(duì)房屋僅進(jìn)行一般性查看，并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)性測(cè)試，不可能確定其內(nèi)部缺損。5.未經(jīng)本評(píng)估單位同意，評(píng)估報(bào)告的全部或任何一部分內(nèi)容不得使用在其他與本次項(xiàng)目無(wú)關(guān)的任何公開(kāi)文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。6.本報(bào)告一式兩份，一份提交托付方，一份留存評(píng)估小組。估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已講明的假設(shè)和限制條件的限制。我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。我公司估價(jià)人員2011年12月20日至12月30日對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地的調(diào)查和研究，并對(duì)該區(qū)域的其他同類(lèi)房產(chǎn)進(jìn)行了比較，采集數(shù)據(jù)差不多上真實(shí)可靠的。沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要的專(zhuān)業(yè)關(guān)心。參加本次估價(jià)的估價(jià)師簽名：資格證書(shū)號(hào)建房估證字[2011]001號(hào)致托付方函陽(yáng)光城業(yè)主：受張坤老師托付，我公司于2011年12月20日至12月30日，對(duì)位于江西省撫州市臨川大道989號(hào)，建筑面積為94.75㎡的房產(chǎn)進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，評(píng)估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值，為購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)提供價(jià)格參考依據(jù)。估價(jià)人員依照估價(jià)目的，遵照我國(guó)相關(guān)的法律、法規(guī)和制度，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采納科學(xué)合理的估價(jià)方法，在綜合分析阻礙房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)該部分房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)（基準(zhǔn)日）的客觀(guān)合理價(jià)值進(jìn)行了評(píng)定估算，最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀(guān)合理價(jià)值（總價(jià)值）為人民幣362672元，大寫(xiě)：叁拾陸萬(wàn)貳仟陸佰柒拾貳元整。東華理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)與治理學(xué)院09財(cái)管第一小組小組代表人：王海二O一一年一二月三十日資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)一、托付方單位名稱(chēng)：張坤單位住址：撫州市東華理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)與治理學(xué)院二、受托方機(jī)構(gòu)名稱(chēng)：東華理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)與治理學(xué)院09財(cái)管第一小組單位住址：東華理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)與治理學(xué)院法定代表人：王海三、資產(chǎn)占有方業(yè)主：許永模四、評(píng)估范圍與對(duì)象（一）、房屋狀況（1）被評(píng)估房屋于2009年建成，至今保養(yǎng)較好，無(wú)實(shí)體性損壞，成新率為90%。，房屋面積94.75㎡。（2）該房產(chǎn)位于撫州市臨川大道989號(hào)，框架結(jié)構(gòu)，（3）周?chē)h(huán)境評(píng)估對(duì)象位于撫州市夢(mèng)湖東岸，臨川大道989號(hào)陽(yáng)光城小區(qū)內(nèi)，南北走向，左側(cè)為撫河，是上頓渡鎮(zhèn)至撫州市中心的交通要塞。委估對(duì)象地處主干道旁，交通便捷，乘2路、22路和23路公交車(chē)均可到達(dá)，且臨近洪客隆百貨臨川店、新城小商品市場(chǎng)、新城農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，繁華程度較高，人流量大。周邊教育資源豐富，有第九小學(xué)、第七中學(xué)，同時(shí)第六醫(yī)院、第二醫(yī)院也為陽(yáng)光城業(yè)主提供了就診便利。小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，綠化面積在小區(qū)內(nèi)達(dá)35.4%，并配備了國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)作為保障。（二）權(quán)益狀況被評(píng)估對(duì)象位于臨川大道989號(hào)，戶(hù)主于2009年購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，由因此貸款購(gòu)房，我們?nèi)〉觅?gòu)房貸款合同復(fù)印件。估價(jià)目的評(píng)估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值，為購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)提供交易價(jià)格參考依據(jù)。評(píng)估基準(zhǔn)日2011年12月30日評(píng)估原則依照國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著客觀(guān)、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，還遵循如下工作原則和技術(shù)經(jīng)濟(jì)原則：工作原則（1）、合法性原則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)符合都市規(guī)劃對(duì)土地用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風(fēng)格的要求，即應(yīng)以估價(jià)對(duì)象合法使用、合法處置為前提進(jìn)行。估價(jià)對(duì)象差不多取得《房屋所有權(quán)證》，具備合法性。（2）、真實(shí)性原則資產(chǎn)評(píng)估工作實(shí)事求是，尊重實(shí)際，尊重科學(xué)，在評(píng)估過(guò)程中以實(shí)際材料為基礎(chǔ)，以確鑿證據(jù)為依據(jù)，以科學(xué)的態(tài)度為指針，客觀(guān)公允地反映評(píng)估結(jié)果。(3)、可行性原則評(píng)估人員依照評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)和性質(zhì)以及當(dāng)時(shí)所具備的條件，指定切實(shí)可行的評(píng)估方案，并采納合適的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。（4）、簡(jiǎn)易型原則要求資產(chǎn)評(píng)估工作在達(dá)到相應(yīng)準(zhǔn)確度要求的前提下，盡量使評(píng)估工作簡(jiǎn)便易行，以節(jié)約人力、物力、財(cái)力和時(shí)刻，提高資產(chǎn)評(píng)估效率。2、技術(shù)經(jīng)濟(jì)原則（1）、預(yù)期收益原則以技術(shù)原則的形式概括出資產(chǎn)價(jià)值。（2）、供求原則假定在其他條件不變的前提下，商品的價(jià)格隨著需求的增長(zhǎng)而上升，隨著供給的增長(zhǎng)而下降。（3）、替代原則作為一種市場(chǎng)規(guī)律，在同一市場(chǎng)具有相同市場(chǎng)效能的商品應(yīng)有大致相同的交換價(jià)值。（4）、估價(jià)日期原則市場(chǎng)是變化的，資產(chǎn)的價(jià)值會(huì)隨著市場(chǎng)條件的變化而不斷改變，因此要求資產(chǎn)評(píng)估必須有評(píng)估基準(zhǔn)日，而且評(píng)估值確實(shí)是評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)價(jià)值。評(píng)估依據(jù)（一）、行為依據(jù)托付方與受托方簽訂的《資產(chǎn)評(píng)估協(xié)議書(shū)》以及《托付評(píng)估函》（二）、有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)章程（1）、《中華人民共和國(guó)土地治理法》（2）、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)治理法》（3）、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）（4）、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T18508-2001)(5)、地點(diǎn)人民政府及有關(guān)部門(mén)頒布的法規(guī)文件（三）、產(chǎn)權(quán)依據(jù)（1）、《房屋所有權(quán)證》（2）、《國(guó)有土地使用證》(四)、價(jià)格依據(jù)報(bào)價(jià)單及至房屋中介機(jī)構(gòu)獲知的租金及物業(yè)治理費(fèi)等信(五)、本小組查閱相關(guān)資料獵取的其他信息(六)、小組成員現(xiàn)場(chǎng)查勘評(píng)估方法評(píng)估人員在實(shí)地勘查的基礎(chǔ)上，對(duì)待評(píng)估房地產(chǎn)的各種資料和信息進(jìn)行了認(rèn)真地分析，依照估價(jià)日期委估房地產(chǎn)用途，估價(jià)目的，資料狀況和撫州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，決定采納市場(chǎng)比較法和成本法來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。（一） 以市場(chǎng)法為主評(píng)估方法市場(chǎng)法是指在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，利用市場(chǎng)上同樣或類(lèi)似資產(chǎn)的差不多成交的房地產(chǎn)近期交易價(jià)格，通過(guò)直接比較或者類(lèi)比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)方法。運(yùn)用市場(chǎng)法的差不多前提是：第一，要有一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng)。第二，要有至少三個(gè)以上可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。第三，能夠搜集到可比的指標(biāo)和技術(shù)參數(shù)。此次評(píng)估活動(dòng)滿(mǎn)足此三點(diǎn)要求且相關(guān)指標(biāo)專(zhuān)門(mén)容易獵取，故采納此方法為要緊評(píng)估方法。具體講來(lái)采納的技術(shù)方法是市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法。（二） 以成本法為次評(píng)估方法成本法是以重新建筑委估房地產(chǎn)或同類(lèi)房地產(chǎn)的建筑物部分所需花費(fèi)的成本為基礎(chǔ)，扣除與新建筑物相比的價(jià)值損耗部分，再加上房屋建筑物基地地價(jià)來(lái)確定房地產(chǎn)價(jià)值。它的前提條件是：（1）委估資產(chǎn)處于接著使用狀態(tài)。（2）應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料，同時(shí)，現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或者可比性。（3）形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。在滿(mǎn)足了以上三點(diǎn)后，我們采納成本法作為次評(píng)估方法。十、評(píng)估結(jié)果通過(guò)充分的市場(chǎng)的調(diào)查及科學(xué)的評(píng)估方法，我們最后得出該房地產(chǎn)的價(jià)格為叁拾陸萬(wàn)貳仟陸佰柒拾貳元整。十一、評(píng)估報(bào)告有效期：自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年，即在2011年12月30日至2012年12月29日內(nèi)有效。十二、估價(jià)師簽名：資格證書(shū)號(hào)建房估證字[2011]001號(hào)東華理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)與治理學(xué)院09財(cái)管第一小組二O一一年十二月三十日撫州市陽(yáng)光城32棟3單元605房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)（共四部分）第二部分資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)講明二0一一年十二月三十日目錄評(píng)估對(duì)象………3二、個(gè)不因素分析…………………3三、區(qū)域因素分析…………………5四、市場(chǎng)背景分析…………………6五、評(píng)估方法的選用………………9六、評(píng)估過(guò)程………10七、評(píng)估結(jié)果………20撫州市陽(yáng)光城32棟3單元605房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)講明一、評(píng)估對(duì)象撫州市陽(yáng)光城32棟3單元605房地產(chǎn)二、個(gè)不因素分析（一）面積結(jié)構(gòu)材料被評(píng)估的撫州市陽(yáng)光城32棟3單元605房地產(chǎn)建于2009年，維護(hù)保養(yǎng)較好，無(wú)實(shí)體性損壞。房屋面積94.75㎡，位于總樓層的第六層，位于撫州市臨川大道989號(hào)，框架結(jié)構(gòu)。外墻為高級(jí)面磚與涂料組合而成。內(nèi)墻地面為水泥砂漿。（二）設(shè)計(jì)風(fēng)格陽(yáng)光城在戶(hù)型設(shè)計(jì)上大量創(chuàng)新，每個(gè)戶(hù)型差不多上南北通透開(kāi)揚(yáng)，通風(fēng)采光極佳，擁有極好的視覺(jué)景觀(guān)效果。讓社區(qū)良好景觀(guān)和居住空間融為一體，從而保證了室內(nèi)和室外空間的直接交流。室內(nèi)區(qū)域合理細(xì)分，依照人在不同狀態(tài)下及不同時(shí)段內(nèi)的不同行為特點(diǎn)，通過(guò)細(xì)致周到的設(shè)計(jì)手法，給予不同區(qū)域不同的性能與特征。動(dòng)靜干濕分離，公共空間與私密空間的有機(jī)結(jié)合，使人性的需求得到充分的滿(mǎn)足，為業(yè)主營(yíng)建近乎完美的生活空間。（三）設(shè)備設(shè)施樓內(nèi)水、電、燃?xì)?、電訊、有線(xiàn)等設(shè)施齊全，電表、水表統(tǒng)一安排安放位置。房屋幾室?guī)讖d……小區(qū)內(nèi)夏威夷海洋風(fēng)情景觀(guān)設(shè)計(jì)，熱帶海洋風(fēng)情主題大型園林多達(dá)16個(gè)景觀(guān)組團(tuán)，演繹城中休閑度假生活。幼兒園、會(huì)所、商業(yè)街、兒童游樂(lè)場(chǎng)等配套設(shè)施一應(yīng)俱全，充分保障品質(zhì)生活。超大社區(qū)規(guī)劃，時(shí)尚商業(yè)街、超市、商業(yè)步行街、學(xué)校醫(yī)院一應(yīng)俱全，花園、跑道、兒童游樂(lè)，動(dòng)靜皆宜。（四）、物業(yè)治理小區(qū)內(nèi)有專(zhuān)業(yè)的物業(yè)治理，進(jìn)行安全和清潔維護(hù)。各路出口都設(shè)有保安，住宅底層入口配有門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)，設(shè)周界防越警報(bào)系統(tǒng)。物業(yè)治理實(shí)實(shí)在在，物有所值，是陽(yáng)光城房地產(chǎn)業(yè)管精神的核心，憑借一流的隊(duì)伍，一流的治理，一流的服務(wù)，24小時(shí)不間斷隨時(shí)候命，真誠(chéng)關(guān)懷業(yè)主冷暖。陽(yáng)光城的物業(yè)治理隊(duì)伍贏(yíng)得了小區(qū)住戶(hù)的交口贊揚(yáng)。（五）、施工質(zhì)量深耕江西多年的洪亮房產(chǎn)鼎立巨獻(xiàn)，品質(zhì)保障的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，升值潛力無(wú)限。撫州洪亮房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司歷經(jīng)數(shù)年規(guī)劃，不懈努力，選址以后市中心稀有湖濱地段，打造2000畝湖岸溫馨生活，典范社區(qū)，以400000㎡大手筆完美規(guī)劃，更由實(shí)力建筑公司精心營(yíng)造，新現(xiàn)代主義的建筑外形，全坡屋頂設(shè)計(jì)，超大中庭景觀(guān)花園，力求達(dá)到建筑與景觀(guān)、環(huán)境與人文的有機(jī)融合。（六）、理念氛圍社區(qū)以“人文”生活與“后小康”為理念，住戶(hù)分享豐富自然的園林景觀(guān)，整體風(fēng)格的統(tǒng)一，住宅個(gè)性的張揚(yáng)與自然環(huán)境巧妙兼顧，每戶(hù)要求空間有良好的景觀(guān)朝向，協(xié)調(diào)建筑與綠地的關(guān)系，能夠與自然界自由自在的溝通，整個(gè)社區(qū)的建筑設(shè)計(jì)、交通設(shè)計(jì)、綠化園林及景觀(guān)設(shè)計(jì)充分考慮建筑與人、建筑與自然、人與自然的相輔相成的依靠共生的關(guān)系，使建筑、環(huán)境與人和諧統(tǒng)一。用最美的自然風(fēng)景作為屏障，隔絕了噪音，也隔絕了污染。三、區(qū)域因素分析（一）、地理位置位于夢(mèng)湖東岸，南靠臨川大道，是上頓渡鎮(zhèn)至撫州市中心的交通要塞。且臨近洪客隆百貨臨川點(diǎn)、新城小商品市場(chǎng)、新城農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，左側(cè)為撫河，地理位置優(yōu)越。臨川大道與夢(mèng)湖的親熱，成就了撫州城南湖景板塊的獨(dú)特魅力，處于湖景板塊核心地段的陽(yáng)光城社區(qū)，比鄰都市新行政中心和新體育場(chǎng)，完善的都市配套，贛東大道踱步可及，公交直達(dá)市中心繁華區(qū)域。新的都市行政中心、體育館、夢(mèng)湖公園的規(guī)劃建設(shè)更為陽(yáng)光城的以后生活增添無(wú)限便利。（二）、交通概況估價(jià)對(duì)象位于夢(mèng)湖東岸，南靠臨川大道，交通便捷，乘2路、22路和23路公交車(chē)可到達(dá)。夏季5:50冬季6:00始，可乘2路車(chē)（剪子口—上頓渡）；夏季6:30冬季6:50始，可乘22路車(chē)（長(zhǎng)嶺辦事處—上頓渡）；夏季6:40冬季7:00始，可乘23路車(chē)（市行政中心—上頓渡），直達(dá)到陽(yáng)光城門(mén)口，道路寬暢，交通便捷。（三）、周邊環(huán)境:學(xué)校：第九小學(xué)、第七中學(xué)醫(yī)療：第六醫(yī)院、第二醫(yī)院購(gòu)物：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、振宇超市銀行：中國(guó)銀行市政：市檢察院、交警支隊(duì)、武警支隊(duì)文化娛樂(lè)：荷塘月色酒店、交通賓館、體育館其他：夢(mèng)湖工程四、市場(chǎng)背景分析（一）、一般因素阻礙房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素要緊有地理位置和行政區(qū)劃、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場(chǎng)等。①地理位置撫州，位于江西東部，“襟領(lǐng)江湖，控帶閩粵”，東鄰福建，南接贛州市達(dá)廣東，北臨鄱陽(yáng)湖。隋廢郡擴(kuò)州，以臨川郡并巴山郡之一部署撫州，隸屬洪州總管府，撫州從此定名。撫州市下轄10縣一區(qū)，面積1.88萬(wàn)平方公里，南北長(zhǎng)約222公里，東西寬約169公里，全市總面積占全省總面積的11.27%。人口約380萬(wàn)，市政府駐臨川區(qū)。撫州區(qū)位條件優(yōu)越，交通十分便利。撫州人杰地靈，素有“才子之鄉(xiāng)”、“文化之邦”的美譽(yù)。②經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)展?fàn)顩r撫州市位于江西省東部，撫河上中游。地處東經(jīng)115°35′～117°18′、北緯26°29′～28°30′之間。東鄰福建省建寧縣、泰寧縣、光澤縣、邵武市，南接江西省贛州市石城縣、寧都縣，西連吉安市永豐縣、新干縣和宜春市的豐城市，北毗鷹潭市的貴溪市、余干縣和南昌市進(jìn)賢縣。南北長(zhǎng)約222公里，東西寬約169公里，全市總面積占全省總面積的11.27%。市內(nèi)各種資源十分豐富，全市土地面積1.88萬(wàn)平方公里，占全省總面積的11.26%。其中耕地33.4萬(wàn)公頃，全市人均占有耕地0.088公頃；牧草地0.064萬(wàn)公頃；林地121.45萬(wàn)公頃；居民點(diǎn)及工礦用地6.23萬(wàn)公頃；交通用地1.43萬(wàn)公頃；水域面積9.34萬(wàn)公頃；未利用土地13.73萬(wàn)公頃。市內(nèi)礦產(chǎn)資源豐富，有金屬礦產(chǎn)20多種，非金屬礦產(chǎn)30多種。要緊有有色金屬（含貴金屬）、稀有金屬、黑色金屬、稀土礦產(chǎn)、瓷土礦產(chǎn)、建筑材料及冶金輔助礦產(chǎn)等，以稀有金屬鈾、有色金屬銅、瓷土礦和建筑材料礦產(chǎn)為優(yōu)勢(shì)。已探明儲(chǔ)量的230處礦床中，內(nèi)有大型礦床1處，中型6處，小型223處。已開(kāi)采利用的有銅、鈾、瓷土、金、鎢、煤、稀土、螢石、石墨、建筑材料等。市內(nèi)水能理論蘊(yùn)藏量為70.246萬(wàn)千瓦（其中撫河57.90萬(wàn)千瓦，信江流域5.496萬(wàn)千瓦，贛江流域6.73萬(wàn)千瓦，潤(rùn)溪河0.12萬(wàn)千瓦），占全省水能蘊(yùn)藏量的10.29%。水能可開(kāi)發(fā)量為49.14萬(wàn)千瓦，折合年可開(kāi)發(fā)電量19.66億千瓦小時(shí)。撫州市交通相對(duì)比較便利，有5條高速公路，18條國(guó)道縱貫撫州市境；鐵路有撫州站、撫州東站、撫州北站、東鄉(xiāng)站、資溪站；航空方面離南昌昌北機(jī)場(chǎng)只有兩小時(shí)的車(chē)程。撫州歷史悠久，文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，人文底蘊(yùn)深厚，自然風(fēng)光宜人，名勝古跡眾多，革命勝跡遍布，藝術(shù)遺產(chǎn)獨(dú)特，地點(diǎn)物產(chǎn)豐富，形成獨(dú)特的旅游資源。③房地產(chǎn)市場(chǎng)分析今年以來(lái)，國(guó)家和地點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取了一系列宏觀(guān)調(diào)控政策措施，但撫州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速較快，房屋銷(xiāo)售面積平穩(wěn)增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)保持逐步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。今年上半年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資31.73億元，同比增長(zhǎng)36.8%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資較快增長(zhǎng)，增速逐月加快。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資31.73億元，同比增長(zhǎng)36.8%。從上半年各月完成情況看，呈逐月加快的趨勢(shì)，1-2月同比增長(zhǎng)8.2%、1-3月同比增長(zhǎng)18.4%、1-4月同比增長(zhǎng)20.6%、1-5月同比增長(zhǎng)28.9%。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，住宅投資27.65億元，增長(zhǎng)38.1%，比一季度提高18.4個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓投資0.11億元，下降57.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資2.85億元，增長(zhǎng)30.3%；其他投資1.12億元，增長(zhǎng)55.4%。2）房屋施工面積、竣工面積保持上升勢(shì)頭。全市房屋施工面積638.06萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34.4%。其中，住宅施工面積561.85萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)34.2%；辦公樓4.05萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.7%；商業(yè)用房60.94萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)40.0%；其他房屋11.21萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)31.6%。全市房屋竣工面積55.58萬(wàn)平方米，同比55.1%。其中，住宅竣工面積46.98萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)62.1%。3）新建商品房銷(xiāo)售規(guī)模較快增長(zhǎng)。全市新建商品房銷(xiāo)售面積115.87萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.5%。其中住宅銷(xiāo)售面積107.65萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29.6%。商品住宅放量成交，帶動(dòng)市場(chǎng)銷(xiāo)售快速增長(zhǎng)。從今年銷(xiāo)售看，1-2月份銷(xiāo)售規(guī)模較小，3月份是全市商品房銷(xiāo)售高峰區(qū)，4、5月份銷(xiāo)售規(guī)模有所回落，6月份銷(xiāo)售規(guī)?；厣?。全市今年2-6月份的新建商品房銷(xiāo)售面積分不為22.85萬(wàn)平方米、30.26萬(wàn)平方米、19.47萬(wàn)平方米、21.10萬(wàn)平方米和22.19萬(wàn)平方米。4）商品住房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，銷(xiāo)售單價(jià)漲勢(shì)依舊堅(jiān)挺。今年以來(lái)，全市房地產(chǎn)整體市場(chǎng)表現(xiàn)良好，商品住房?jī)r(jià)格一直上升，銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)較快，銷(xiāo)售單價(jià)穩(wěn)步增長(zhǎng)。累計(jì)到6月份，全市商品房銷(xiāo)售金額34.78億元，同比增長(zhǎng)61.0%，其中住宅銷(xiāo)售金額31.15億元，同比增長(zhǎng)66.7%。在樓市銷(xiāo)量增大的同時(shí)，房屋銷(xiāo)售均價(jià)也有所上升。從2010年10月份開(kāi)始，全市商品房及住宅單價(jià)持續(xù)上漲，今年2月份，全市商品房銷(xiāo)售均價(jià)2869元/平方米，6月份，全市商品房銷(xiāo)售均價(jià)已達(dá)3002元/平方米，同比增長(zhǎng)26.3%；比一季度上漲3.1%。黃金地段、交通便利區(qū)域、學(xué)區(qū)房仍是購(gòu)房者首選的房源，不僅銷(xiāo)量大，房?jī)r(jià)還攀高，如5月底君臨福泰住房均價(jià)高達(dá)5000元/平方米，與2010年5月開(kāi)盤(pán)時(shí)住房均價(jià)比，增長(zhǎng)35.0%。熱點(diǎn)房源和高價(jià)房的熱銷(xiāo)成為推動(dòng)全市房?jī)r(jià)上漲重要推手。5）要緊先行指標(biāo)大幅增長(zhǎng)。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本年購(gòu)置土地面積、待開(kāi)發(fā)土地面積和本年土地成交價(jià)款等指標(biāo)增幅明顯。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地購(gòu)置面積480238平方米，同比增長(zhǎng)246.3%，比同期增速高出59.8個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款69571萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)463.5%，比同期增速高234.3個(gè)百分點(diǎn)評(píng)估方法的選用評(píng)估人員在實(shí)地勘查的基礎(chǔ)上，對(duì)待評(píng)估房地產(chǎn)的各種資料和信息進(jìn)行了認(rèn)真地分析，依照估價(jià)日期委估房地產(chǎn)用途，估價(jià)目的，資料狀況和撫州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，決定采納市場(chǎng)比較法和成本法來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。（一）、以市場(chǎng)法為主評(píng)估方法市場(chǎng)法是指在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，利用市場(chǎng)上同樣或類(lèi)似資產(chǎn)的差不多成交的房地產(chǎn)近期交易價(jià)格，通過(guò)直接比較或者類(lèi)比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)方法。運(yùn)用市場(chǎng)法的差不多前提是：第一，要有一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng)。第二，要有至少三個(gè)以上可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。第三，能夠搜集到可比的指標(biāo)和技術(shù)參數(shù)。此次評(píng)估活動(dòng)滿(mǎn)足此三點(diǎn)要求且相關(guān)指標(biāo)專(zhuān)門(mén)容易獵取，故采納此方法為要緊評(píng)估方法。具體講來(lái)采納的技術(shù)方法是市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法。（二）、以成本法為次評(píng)估方法成本法是以重新建筑委估房地產(chǎn)或同類(lèi)房地產(chǎn)的建筑物部分所需花費(fèi)的成本為基礎(chǔ)，扣除與新建筑物相比的價(jià)值損耗部分，再加上房屋建筑物基地地價(jià)來(lái)確定房地產(chǎn)價(jià)值。它的前提條件是：（1）委估資產(chǎn)處于接著使用狀態(tài)。（2）應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料，同時(shí)，現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或者可比性。（3）形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。在滿(mǎn)足了以上三點(diǎn)后，我們采納成本法作為次評(píng)估方法。六、評(píng)估過(guò)程（一）市場(chǎng)法1.收集充足的市場(chǎng)交易資料選擇參照物一般來(lái)講參照物不得少于三個(gè)，參照物的比較實(shí)例應(yīng)符合以下條件：（1） 與待估房地產(chǎn)處于同一地區(qū)或在同一市場(chǎng)供需圈內(nèi)，如此參照物與待估房地產(chǎn)才具有可比性和可替代性。（2） 與待估房地產(chǎn)在具體條件上同一或類(lèi)似，能進(jìn)行個(gè)不因素比較。（3） 必須是正常交易或可調(diào)整為正常交易，待估對(duì)象和交易行為都符合法律規(guī)定。（4） 與待估房地產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日接近。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格會(huì)經(jīng)常變，與變動(dòng)日期越接近，可比較性越大。1.確定比較因素項(xiàng)目比較因素交易實(shí)例A交易實(shí)例B交易實(shí)例C待評(píng)估房產(chǎn)坐落環(huán)城北路學(xué)府路西湖綠洲陽(yáng)光城小區(qū)所處地區(qū)偏遠(yuǎn)臨近臨近一般市區(qū)用地性質(zhì)住宅住宅住宅商業(yè)交易價(jià)格355039104100待估交易日期2008年1月2003年4月2009年7月2009年2月交易情況正常正常正常正常交易方式出讓出讓出讓提供依據(jù)區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況較差較好較好較好公共設(shè)施完善度一般一般一般一般交通狀況較差一般一般一般區(qū)域土地利用方向商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅商業(yè)繁華程度較差較好較好較好環(huán)境質(zhì)量一般一般一般一般個(gè)不因素建筑結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)物業(yè)治理情況一般一般一般一般設(shè)施設(shè)備情況一般一般一般一般裝修情況一般較差一般一般樓層6層7層2層6層居室朝向朝南朝南朝南朝南小區(qū)環(huán)境一般一般較好較好停車(chē)狀況較好較差較好較好面積9012014094.75房屋狀況較好一般較好較好使用年限64年59年65年45年容積率1.72確定比較因素系數(shù)間下表項(xiàng)目比較因素交易實(shí)例A交易實(shí)例B交易實(shí)例C交易價(jià)格355039104100交易日期9893100交易情況100100100區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況95100100公共設(shè)施完善度100100100交通狀況95100100區(qū)域土地利用方向100100100商業(yè)繁華程度97100100環(huán)境質(zhì)量100100100個(gè)不因素建筑結(jié)構(gòu)100100100物業(yè)治理情況100100100設(shè)施設(shè)備情況100100100裝修情況10095100樓層10098105居室朝向100100100小區(qū)環(huán)境9898100停車(chē)狀況10095100面積98105110房屋狀況10097100使用年限119114120容積率979791比準(zhǔn)價(jià)格確定項(xiàng)目比較因素交易實(shí)例A交易實(shí)例B交易實(shí)例C交易價(jià)格355039104100交易日期100/98100/93100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況100/95100/100100/100公共設(shè)施完善度100/100100/100100/100交通狀況100/95100/100100/100區(qū)域土地利用方向100/100100/100100/100商業(yè)繁華程度100/97100/100100/100環(huán)境質(zhì)量100/100100/100100/100個(gè)不因素建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100物業(yè)治理情況100/100100/100100/100設(shè)施設(shè)備情況100/100100/100100/100裝修情況100/100100/95100/100樓層100/100100/98100/105居室朝向100/100100/100100/100小區(qū)環(huán)境100/98100/98100/100停車(chē)狀況100/100100/95100/100面積100/98100/105100/110房屋狀況100/100100/97100/100使用年限100/119100/114100/120容積率100/97100/97100/91比準(zhǔn)價(jià)格373341753575采納簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求取評(píng)估結(jié)果。房地產(chǎn)評(píng)估單價(jià)為（3733+4175+3575）/3=3827.67元/㎡委估房地產(chǎn)總價(jià)=3827.67×94.75=362672元、成本法運(yùn)用成本法求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值，是依照被評(píng)估資產(chǎn)在基準(zhǔn)日的重新價(jià)格，扣除損耗后確定被評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格，新建房地產(chǎn)沒(méi)有折舊，其價(jià)格評(píng)估能夠直接利用取得土地的價(jià)款，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、其他費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)來(lái)計(jì)算。1.取得土地使用權(quán)所支付的金額通過(guò)國(guó)家出讓方式取得的土地使用權(quán)，去的土地使用權(quán)所支付的金額包括土地出讓金額和相關(guān)的登記費(fèi)、手續(xù)費(fèi)。依照撫州市洪亮房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，洪亮陽(yáng)光城商品住宅成本差不多參數(shù)可知，該房地產(chǎn)的去的土地使用權(quán)所字符的金額為154（元/㎡）。2.開(kāi)發(fā)成本與土地開(kāi)發(fā)成本不同，新建房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本包括：前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)以及其他費(fèi)用。其中，房屋建筑安裝工程費(fèi)是指取得土地后直至工程完工投入使用，開(kāi)發(fā)商支付的建筑費(fèi)用、安裝費(fèi)用、招標(biāo)費(fèi)用和質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)用等。陽(yáng)光城商品住宅成本差不多參數(shù)：土地使用權(quán)取得費(fèi)用154前期工程費(fèi)（元/㎡）81可行性研究費(fèi)6勘察設(shè)計(jì)費(fèi)30三通一平費(fèi)45房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)（元/㎡）1576建筑安裝工程費(fèi)1050公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)245基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)281（4）治理費(fèi)用（元/㎡）90（5）財(cái)務(wù)費(fèi)用（元/㎡）140（6）銷(xiāo)售費(fèi)用（元/㎡）140（7）其他費(fèi)用（元/㎡）184（8）相關(guān)稅費(fèi)（元/㎡）481前期工程費(fèi)用=可行性研究費(fèi)+勘察設(shè)計(jì)費(fèi)+三通一平費(fèi)=6+30+45=81（元/㎡）房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)=建筑安裝工程費(fèi)+公共配套設(shè)置建設(shè)費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)=1050+245+281=1576（元/㎡）開(kāi)發(fā)成本=前期工程費(fèi)+房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)=81+1576=1657（元/㎡）3.開(kāi)發(fā)費(fèi)用開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指房屋建設(shè)相關(guān)的治理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和其他費(fèi)用。開(kāi)發(fā)費(fèi)用=治理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+其他費(fèi)用=90+140+140+184=554（元/㎡）4.稅金稅金是指取得土地和房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中向國(guó)家繳納的稅金、附加費(fèi)，包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅和房產(chǎn)稅等。依照撫州市洪亮房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，陽(yáng)光城商品住宅成本差不多參數(shù)可知，改房屋的稅金為481（元/㎡）。稅金=481（元/㎡）5.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)利潤(rùn)率參照開(kāi)發(fā)類(lèi)似房地產(chǎn)及文獻(xiàn)參考資料，確定為10%。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=（取得土地使用權(quán)取得費(fèi)用+開(kāi)發(fā)成本）×投資酬勞率=（154+1657）×10%=181.1（元/㎡）6.房屋裝修費(fèi)由于待評(píng)估房產(chǎn)屬于精裝修，共耗資80000元，則，裝修費(fèi)=80000/94.75=844.33（元/㎡）待評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值=取得土地使用權(quán)取得費(fèi)用+開(kāi)發(fā)成本+開(kāi)發(fā)費(fèi)用+稅金+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)+裝修費(fèi)=154+1657+554+481+181.1+844.33=3861.43（元/㎡）待評(píng)估房產(chǎn)的成本總價(jià)=3861.43×94.75=365870.49（元）七、評(píng)估結(jié)果由市場(chǎng)比較法計(jì)算出的房地產(chǎn)單價(jià)為3827.67元/㎡，有成本法計(jì)算出的房地產(chǎn)單價(jià)為3861.43元/㎡，兩者相差不大，講明方法選取的可取性較好，方法選擇正確，我們最終確定委估房地產(chǎn)的單價(jià)為3827.67元/㎡，因此：委估房地產(chǎn)總價(jià)=3827.67×94.75=362672元撫州市陽(yáng)光城32棟3單元605房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)（共四部分）第三部分表格二0一一年十二月三十日目錄撫州市陽(yáng)光城32棟3單元605房地產(chǎn)分析比較因素………………3撫州市陽(yáng)光城32棟3單元605房地產(chǎn)分析比較因素系數(shù)…………5撫州市陽(yáng)光城32棟3單元605房地產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)格……6撫州市陽(yáng)光城32棟3單元605房地產(chǎn)評(píng)估總價(jià)……91.確定比較因素項(xiàng)目比較因素交易實(shí)例A交易實(shí)例B交易實(shí)例C待評(píng)估房產(chǎn)坐落環(huán)城北路學(xué)府路西湖綠洲陽(yáng)光城小區(qū)所處地區(qū)偏遠(yuǎn)臨近臨近一般市區(qū)用地性質(zhì)住宅住宅住宅商業(yè)交易價(jià)格355039104100待估交易日期2008年1月2003年4月2009年7月2009年2月交易情況正常正常正常正常交易方式出讓出讓出讓提供依據(jù)區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況較差較好較好較好公共設(shè)施完善度一般一般一般一般交通狀況較差一般一般一般區(qū)域土地利用方向商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅商業(yè)繁華程度較差較好較好較好環(huán)境質(zhì)量一般一般一般一般個(gè)不因素建筑結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)物業(yè)治理情況一般一般一般一般設(shè)施設(shè)備情況一般一般一般一般裝修情況一般較差一般一般樓層6層7層2層6層居室朝向朝南朝南朝南朝南小區(qū)環(huán)境一般一般較好較好停車(chē)狀況較好較差較好較好面積9012014094.75房屋狀況較好一般較好較好使用年限64年59年65年45年容積率1.72確定比較因素系數(shù)間下表項(xiàng)目比較因素交易實(shí)例A交易實(shí)例B交易實(shí)例C交易價(jià)格355039104100交易日期9893100交易情況100100100區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況95100100公共設(shè)施完善度100100100交通狀況95100100區(qū)域土地利用方向100100100商業(yè)繁華程度97100100環(huán)境質(zhì)量100100100個(gè)不因素建筑結(jié)構(gòu)100100100物業(yè)治理情況100100100設(shè)施設(shè)備情況100100100裝修情況10095100樓層10098105居室朝向100100100小區(qū)環(huán)境9898100停車(chē)狀況10095100面積98105110房屋狀況10097100使用年限119114120容積率979791比準(zhǔn)價(jià)格確定項(xiàng)目比較因素交易實(shí)例A交易實(shí)例B交易實(shí)例C交易價(jià)格355039104100交易日期100/98100/93100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況100/95100/100100/100公共設(shè)施完善度100/100100/100100/100交通狀況100/95100/100100/100區(qū)域土地利用方向100/100100/100100/100商業(yè)繁華程度100/97100/100100/100環(huán)境質(zhì)量100/100100/100100/100個(gè)不因素建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100物業(yè)治理情況100/100100/100100/100設(shè)施設(shè)備情況100/100100/100100/100裝修情況100/100100/95100/100樓層100/100100/98100/105居室朝向100/100100/100100/100小區(qū)環(huán)境100/98100/98100/100停車(chē)狀況100/100100/95100/100面積100/98100/105100/110房屋狀況100/100100/97100/100使用年限100/119100/114100/120容積率100/97100/97100/91比準(zhǔn)價(jià)格373341753575講明：環(huán)城北路修正后單價(jià)=3550×100/98×100/95×100/95100/97×100/98×100/98×100/119×100/97=3733（元/㎡）學(xué)府路修正后單價(jià)=3910×100/93×100/95×100/98×100/98×100/95×100/105×100/97×100/114×100/97=4175（元/㎡）西湖綠洲修正后單價(jià)=4100×100/105×100/120×100/91=3575（元/㎡）房產(chǎn)評(píng)估單價(jià)=（3733+4175+3575）/3=3827.67（元/㎡）委估房地產(chǎn)總價(jià)=3827.67×94.75=362672元撫州市陽(yáng)光城32棟3單元605房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)（共四部分）第四部分輔助材料二0一一年十二月三十日目錄訪(fǎng)談?dòng)涗泩?bào)告…………………3撫州房地產(chǎn)差不多信息……………5其他附件………13訪(fǎng)談?dòng)涗泩?bào)告課題名稱(chēng)：贛東大道陽(yáng)光城32棟3單元605號(hào)房產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告時(shí)刻：2011年12月24號(hào)下午地點(diǎn)：陽(yáng)光城內(nèi)容（主題）：通過(guò)對(duì)陽(yáng)光城小區(qū)業(yè)主的走訪(fǎng)、調(diào)查，并進(jìn)行實(shí)地觀(guān)看房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，獲得關(guān)于評(píng)估房產(chǎn)的第一手資料，包括房產(chǎn)的使用年限，歷史成本、重置成本、內(nèi)部面積等數(shù)據(jù)資料。目的：通過(guò)實(shí)地訪(fǎng)談獵取相對(duì)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料，為托付方以咨詢(xún)?yōu)閷?duì)象進(jìn)行的房地產(chǎn)交易工作提供交易價(jià)格參考依據(jù)。訪(fǎng)談方式：1電話(huà)（）2書(shū)信（）3面對(duì)面（√）4網(wǎng)絡(luò)（）訪(fǎng)談?dòng)涗浫缦拢?.您購(gòu)房得第一目的是答：二次購(gòu)房改善居住條件您的房產(chǎn)購(gòu)置了有多長(zhǎng)時(shí)刻答：兩年3您的房產(chǎn)使用期限是多青年答：50年4房屋的面積大致是多少答94.75平方米5.您購(gòu)房時(shí)，希望的區(qū)域方向?yàn)榇穑耗喜?.您購(gòu)房時(shí)，最希望的地點(diǎn)是答：贛東大道（對(duì)目前比較中意）。7.選擇購(gòu)房時(shí)，您更看重的因素是）答;價(jià)格、交通、公共配套、小區(qū)環(huán)境景觀(guān)（規(guī)劃）、進(jìn)展商知名度8.購(gòu)房時(shí)，您覺(jué)得最重要的是答：房間布局9.您對(duì)樓房型式更看重答：多層帶電梯10.您最高能夠承受的住宅總價(jià)為答：40萬(wàn)元11.您在購(gòu)房時(shí)希望采取何種付款方式答：分期付款12.若您選擇住房貸款，可承受的首期款為答：10萬(wàn)元13.您每月會(huì)用多少鈔票還貸款答：3000元14.希望交房時(shí)刻的裝修情況為答：依照開(kāi)發(fā)商提供的多種全面裝修方案再做選擇15.您公共部分（如電梯間、過(guò)道等）的裝修標(biāo)準(zhǔn)為答：中檔裝修16.您對(duì)樓宇設(shè)施更看重答：家庭中央空調(diào)系統(tǒng)17.您最希望配備那些生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施答：中心花園18.您對(duì)車(chē)位更情愿答：現(xiàn)在不一定需要19.你工作單位的性質(zhì)答：自己家開(kāi)的專(zhuān)賣(mài)店20.您的職業(yè)答：個(gè)體工商戶(hù)21.您的日常交通工具答：公交車(chē)或班車(chē)22.您從何種方式了解到房地產(chǎn)項(xiàng)目答：熟人介紹、廣告等訪(fǎng)問(wèn)結(jié)論：通過(guò)對(duì)陽(yáng)光城業(yè)主的訪(fǎng)談，我們差不多上對(duì)該房產(chǎn)以及周?chē)赡茏璧K房?jī)r(jià)的的信息有了全面的了解。同時(shí)我們也感謝陽(yáng)光城的業(yè)主，給我們提供了以上詳細(xì)的信息。撫州房地產(chǎn)差不多信息撫州簡(jiǎn)介：從地理位置看，撫州，位于江西東部，“襟領(lǐng)江湖，控帶閩粵”，東鄰福建，南接贛州市，北臨鄱陽(yáng)湖，是鄱陽(yáng)湖經(jīng)濟(jì)區(qū)和海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的交叉點(diǎn)，距離北京、上海、廣州、南京、杭州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)都市均在8個(gè)小時(shí)車(chē)程內(nèi)，經(jīng)濟(jì)潛力巨大。目前撫州市下轄10縣2區(qū)，面積1.88萬(wàn)平方公里，人口380萬(wàn)，市政府駐在素有“才子之鄉(xiāng)”之稱(chēng)的臨川區(qū)。優(yōu)越的區(qū)位條件和便利的交通以及寬敞的市場(chǎng)，都為撫州以后的進(jìn)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。撫州房地產(chǎn)進(jìn)展現(xiàn)狀隆冬時(shí)節(jié)，撫州樓市也遭遇“寒流”。市房管局最新數(shù)據(jù)顯示，上月市中心城區(qū)商品住宅銷(xiāo)售量大幅下降。購(gòu)房者觀(guān)望和期待房?jī)r(jià)下跌的情緒濃重。

據(jù)市房管局官方網(wǎng)站公布數(shù)據(jù)，2011年以來(lái)，商品住宅月銷(xiāo)售量的頂點(diǎn)為今年2月份的1848套，此后銷(xiāo)售量便急劇下滑，至7月、8月份跌至谷底，7月和8月的銷(xiāo)售量分不為522套和541套。在隨后樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”的9月、10月份，銷(xiāo)售量稍有起色但仍不樂(lè)觀(guān)，銷(xiāo)售量分不為722套和827套。至11月，樓市陷入更深的谷底。，本月商品住宅的銷(xiāo)售量?jī)H為169套。

與《撫州市商品住宅2011年月銷(xiāo)售圖》波瀾起伏的曲線(xiàn)相對(duì)應(yīng)的是，《撫州市商品住宅2011年月銷(xiāo)售均價(jià)走勢(shì)圖》則幾近一條直線(xiàn)。從上月商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格情況來(lái)看，2000-2500元/平方米的占3%，2500-3000元/平方米的占8%，3000-4000元/平方米的占55%、4000-5000元/平方米的占23%。11月，市中心城區(qū)商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為3691元/平方米，同比增長(zhǎng)13%，環(huán)比下降4%。

據(jù)了解，近期撫州樓市低迷要緊受商品房信貸操縱政策阻礙。我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速趨緩，1—10月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資69.12億元，同比增長(zhǎng)26.3%，增速比1—9月回落2.1個(gè)百分點(diǎn)，比1—8月回落10.7個(gè)百分點(diǎn)。全市完成商品住宅投資61.53億元，同比增長(zhǎng)26.3%，增速比1—9月回落2.3個(gè)百分點(diǎn)，比1—8月回落12.9個(gè)百分點(diǎn)。撫州房地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)在面臨的問(wèn)題：一、開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)較重，房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境較差。1是開(kāi)發(fā)成本居高不下。近年來(lái)，市中心城區(qū)新建住宅小區(qū)商品房成本價(jià)，要緊由土地出讓金、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、貸款利息、稅費(fèi)、建設(shè)規(guī)費(fèi)及供電、供排水、燃?xì)狻㈦娦庞芯€(xiàn)等費(fèi)用構(gòu)成。據(jù)有關(guān)人員推算，市本級(jí)商品房綜合成本近2000元/平方米，其中建設(shè)規(guī)費(fèi)153元/平方米，約占成本7.7%，此外還有20項(xiàng)左右的服務(wù)性收費(fèi)。2是亂收費(fèi)亂罰款較多。一些相關(guān)執(zhí)法部門(mén)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)隨意檢查，存在亂罰款，強(qiáng)收費(fèi)的現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商意見(jiàn)專(zhuān)門(mén)大。高華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等幾家房地產(chǎn)企業(yè)反映企業(yè)歸屬地不明確，臨川及金巢有關(guān)部門(mén)均對(duì)其企業(yè)進(jìn)行檢查。3是房產(chǎn)糾紛攀升。在房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟，房?jī)r(jià)下跌的情況下，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的矛盾加劇，購(gòu)房者以開(kāi)發(fā)商未按時(shí)交房、質(zhì)疑房子質(zhì)量、房屋間距等為理由，要求退房或由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)償?shù)氖录纫酝兴黾印６Y金鏈條繃緊，開(kāi)發(fā)企業(yè)壓力加大。由于市場(chǎng)突變，競(jìng)爭(zhēng)加劇，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都在高負(fù)債經(jīng)營(yíng)，資金鏈條繃得專(zhuān)門(mén)緊，企業(yè)面臨巨大資金壓力。1是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款下降。2008年第四季度撫州市金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款為39287萬(wàn)元，比第三季度下降136萬(wàn)元，下降3.46%，可能這種下降趨勢(shì)仍將持續(xù)下去。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的下降，對(duì)撫州市一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商是嚴(yán)峻的考驗(yàn)。2是市場(chǎng)融資趨難。為了幸免資金鏈斷裂，維持企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取應(yīng)對(duì)方法，有的互相聯(lián)合開(kāi)發(fā)，有的高息在市場(chǎng)上進(jìn)行融資。由于整個(gè)樓市不景氣，市場(chǎng)人氣不旺，投資者擔(dān)心資金安全，大都不愿介入，有的甚至把已投入資金撤回。3資金回籠遲緩。現(xiàn)房銷(xiāo)售極其困難，象上市公司偉星開(kāi)發(fā)的大樓盤(pán)每月只能售出幾套，資金大量被滯壓，加重了開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)，增加了企業(yè)的投資成本。4、“新政”效果未顯，觀(guān)望仍在持續(xù)。自2008年10月起，各級(jí)政府出臺(tái)了一系列對(duì)房地產(chǎn)的“救市”政策，力度特不大，但至目前，這些“救市”措施在撫州市見(jiàn)效不明顯。據(jù)調(diào)查了解，撫州市各國(guó)有商業(yè)銀行目前均差不多針對(duì)政府的“救市”政策，出臺(tái)了相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，但多家銀行申請(qǐng)門(mén)檻過(guò)高，使群眾難得實(shí)惠。如央行宣布自2008年10月27日起將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%，但在撫州某些銀行只有90平方米以下的首套住房，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率才能夠?yàn)橘J款基準(zhǔn)利率的0.7倍，而且最低首付款比例一般都為30%。撫州農(nóng)村信用社到目前為止沒(méi)有接到上級(jí)銀行就住房貸款為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍優(yōu)惠申請(qǐng)辦理的通知。同時(shí)，市民也在等待政府鼓舞個(gè)人住房消費(fèi)更加優(yōu)惠的政策出臺(tái)，既使有購(gòu)房需求，也仍然持幣觀(guān)望。促進(jìn)發(fā)地產(chǎn)進(jìn)展建議：一鼓舞住房消費(fèi)方面，建議出臺(tái)以下政策措施：1是放寬住房公積金貸款政策。將住房公積金貸款額度由目前的10萬(wàn)元提高到20萬(wàn)元(南昌、贛州市目前均提高到30萬(wàn)元)，延長(zhǎng)貸款期限，減輕職工購(gòu)房付款壓力。簡(jiǎn)化住房公積金貸款購(gòu)房抵押手續(xù)，同意各縣(區(qū))之間異地辦理公積金貸款手續(xù)，公積金貸款可采取單位擔(dān)保辦理或參照銀行按揭方法進(jìn)行。同意職工提取本人、配偶及直系親屬住房公積金購(gòu)買(mǎi)自住住房。2是適當(dāng)調(diào)整一般商品住房享受稅收的優(yōu)惠政策。對(duì)個(gè)人