取得土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序-土地一級(jí)開(kāi)發(fā)

取得土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序--土地一級(jí)開(kāi)發(fā)取得土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序--土地一級(jí)開(kāi)發(fā)取得土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序--土地一級(jí)開(kāi)發(fā)取得土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序--土地一級(jí)開(kāi)發(fā)編制僅供參考審核批準(zhǔn)生效日期地址：電話：傳真:郵編:取得土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序--土地一級(jí)開(kāi)發(fā)所屬分類開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)介(產(chǎn)業(yè)類型->房地產(chǎn)業(yè)->開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)介)發(fā)文日期2010-06-07作者高忠智[摘要]

我們以北京為例講述開(kāi)發(fā)商如何取得土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

在某一特定地塊上市之前，須經(jīng)過(guò)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。隨后在被出讓或劃撥后進(jìn)行土地二級(jí)開(kāi)發(fā)。

正文內(nèi)容:

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是指宗地外的道路、上水、通信、電和下水（有時(shí)還包括通熱力和燃?xì)猓┮呀?jīng)接通，宗地內(nèi)的土地已經(jīng)平整，即建筑物已經(jīng)被拆遷，居民已經(jīng)被依法安置、補(bǔ)償；從法律的角度，省級(jí)或省級(jí)以上政府主管部門已經(jīng)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征用。

根據(jù)相關(guān)法規(guī)，土地開(kāi)發(fā)活動(dòng)是政府行為。但是，由于地方政府經(jīng)常經(jīng)常缺乏資金和資源，因此開(kāi)發(fā)商會(huì)被允許以承包商的角色參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的過(guò)程。

作為一級(jí)開(kāi)發(fā)的承包商，開(kāi)發(fā)商有機(jī)會(huì)控制項(xiàng)目規(guī)劃和成本并知悉內(nèi)部信息，因此會(huì)使其在第二階段的土地拍賣過(guò)程中取得優(yōu)勢(shì)。

政府將向開(kāi)發(fā)商支付一級(jí)開(kāi)發(fā)的全部成本，外加8％的利潤(rùn)（如果開(kāi)發(fā)商在未來(lái)土地的招標(biāo)過(guò)程中沒(méi)有中標(biāo)。中標(biāo)的開(kāi)發(fā)商予以補(bǔ)償），但條件是：第一，一級(jí)開(kāi)發(fā)商使用自有資金實(shí)施的開(kāi)發(fā)；第二，開(kāi)發(fā)成本經(jīng)過(guò)授權(quán)部門審計(jì)。這是政府的合同義務(wù)，并由土地的價(jià)值直接支持。

在北京，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)包括四個(gè)階段：

首先，市政府準(zhǔn)備土地供應(yīng)計(jì)劃、土地利用年度計(jì)劃和土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃。

其次，制定初步計(jì)劃。本階段，經(jīng)區(qū)、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府等的同意，由原土地所有人或使用人首先向北京市國(guó)土資源局（“北京國(guó)土局”）申請(qǐng)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。

北京國(guó)土局受理申請(qǐng)、進(jìn)行土地預(yù)審并委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案。

第三，北京國(guó)土局召集委辦局聯(lián)席會(huì)議對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案進(jìn)行評(píng)價(jià)。參加聯(lián)席會(huì)議的委辦局包括但不限于北京市發(fā)展和改革委員會(huì)、北京市規(guī)劃委員會(huì)、北京市建設(shè)委員會(huì)、北京市交通委員會(huì)、北京市環(huán)境保護(hù)局和北京市文物局。通過(guò)聯(lián)系會(huì)議，各委辦局就土地政策、產(chǎn)業(yè)政策、規(guī)劃、開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、交通規(guī)劃和環(huán)保等提出意見(jiàn)。

更為重要的是，在本階段，選擇和確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商，同時(shí)獲得相關(guān)政府主管部門的各項(xiàng)審批。

北京國(guó)土局會(huì)同其他政府主管部門通過(guò)委托或招標(biāo)的方式確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)被批準(zhǔn)并簽署一級(jí)開(kāi)發(fā)合同。獲得一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)，一級(jí)開(kāi)發(fā)商須提供行政和財(cái)務(wù)預(yù)算、拆遷補(bǔ)償計(jì)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)計(jì)劃等。選擇一級(jí)開(kāi)發(fā)商的標(biāo)準(zhǔn)包括開(kāi)發(fā)商的優(yōu)勢(shì)、建議利潤(rùn)額、融資計(jì)劃、執(zhí)行方案、時(shí)間表以及財(cái)務(wù)計(jì)劃等。

在北京，一級(jí)開(kāi)發(fā)商有義務(wù)辦理各項(xiàng)政府主管部門的批準(zhǔn)手續(xù)，如自北京市規(guī)劃委員會(huì)取得規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)、自北京市建設(shè)委員會(huì)取得建設(shè)意見(jiàn)、自北京市交通委員會(huì)取得交通影響評(píng)估意見(jiàn)、自北京市園林局取得如何處置古樹(shù)的意見(jiàn)、自北京市文物局取得文物保護(hù)的意見(jiàn)、自北京市環(huán)境保護(hù)局取得關(guān)于環(huán)境保護(hù)的意見(jiàn)、自市政部門取得市政設(shè)施接通的意見(jiàn)以及北京市發(fā)改委的核準(zhǔn)。

對(duì)于集體土地，由北京市政府批準(zhǔn)土地征收和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。

對(duì)于存量建設(shè)用地，收回國(guó)有土地使用權(quán)。

第四，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。

開(kāi)發(fā)商須就拆遷補(bǔ)償事宜獲得批準(zhǔn)，實(shí)施拆遷補(bǔ)償工作和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)工作。

完成一級(jí)開(kāi)發(fā)后，北京國(guó)土局會(huì)同其他相關(guān)政府主管部門，審查一級(jí)開(kāi)發(fā)成本、檢查和接受土地、根據(jù)一級(jí)開(kāi)發(fā)合同支付開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用并將土地納入土地儲(chǔ)備。這意味著，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作已經(jīng)完成，可以隨時(shí)上市出售用于二級(jí)開(kāi)發(fā)。

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本一般包括：征地（補(bǔ)償）成本、拆遷補(bǔ)償、廢物處理、墻體、管線和地下設(shè)施成本、測(cè)繪、規(guī)劃、評(píng)估、咨詢服務(wù)、公告、調(diào)查、建筑設(shè)計(jì)、紅線（四至）外市政基礎(chǔ)設(shè)施、財(cái)務(wù)成本、未預(yù)見(jiàn)成本和開(kāi)發(fā)商的其他成本以及與招標(biāo)、拍賣和掛牌有關(guān)的成本。

(摘自：投資中國(guó)中國(guó)房地產(chǎn)外商投資法律指南高忠智著)