征管習慣影響下的土地增值稅形變分析及清算技巧

征管習慣影響下的土地增值稅形變分析及清算技巧主講：***不為人知的稅法故事第四條條例第一條所稱在中華人民共和國境內(nèi)（以下簡稱境內(nèi)）提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，是指：

（一）提供或者接受條例規(guī)定勞務(wù)的單位或者個人在境內(nèi)。《營業(yè)稅暫行條例實施細則該》該條修改背后的故事。未修改前的避稅手法修改后的爭議及荒謬的稅收實踐奇怪的稅收條文（立法小事故）石材加工企業(yè)銷售石材并負責安裝工程作業(yè)的，按照《中華人民共和國增值稅暫行條例》和《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，對其取得的收入，應(yīng)在征收增值稅的同時按照“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于石材加工企業(yè)承包建筑裝飾工程征稅問題的批復(fù)》（國稅函[1999]940號）其立法的上位淵源:

重慶市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：

現(xiàn)就重慶市國家稅務(wù)局《關(guān)于建筑安裝企業(yè)制作鋁合金門窗產(chǎn)成品銷售行為應(yīng)征收增值稅的請示》（重國稅發(fā)［1996］360號）中所涉及的有關(guān)問題通知如下：

按照我局印發(fā)的《增值稅若干具體問題的規(guī)定》（國稅發(fā)［1993］154號）第一條第（四）款的規(guī)定，基本建設(shè)單位和從事建筑安裝業(yè)務(wù)的企業(yè)附設(shè)的工廠、車間生產(chǎn)的水泥預(yù)制構(gòu)件、其他構(gòu)件及建筑材料，用于本單位或本企業(yè)的建筑工程的，應(yīng)在移送使用時征收增值稅。這一規(guī)定對建筑安裝企業(yè)制售鋁合金門窗產(chǎn)品同樣適用。無論其制作地點距施工地點遠近，企業(yè)財務(wù)核算形式如何，應(yīng)一律照章征收增值稅。

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十八條的規(guī)定，納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無論與對方如何結(jié)算，其營業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動力的全部價款。鋁合金門窗屬于建筑工程中所用的原材料，其價款不能從工程承包額中扣除或分割開來分別征稅，更不能以此作為劃分確定混合銷售只征一種稅。如果生產(chǎn)鋁合金門窗的納稅人是承包工程的分包或轉(zhuǎn)包人，其應(yīng)納的營業(yè)稅已由總承包人代扣代繳，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第五條第（三）款的規(guī)定，則對其不再征收營業(yè)稅。國稅函【1997】第186號

發(fā)布時間：1997年04月08日狀態(tài)：失效

（四）基本建設(shè)單位和從事建筑安裝業(yè)務(wù)的企業(yè)附設(shè)的工廠、車間生產(chǎn)的水泥預(yù)制構(gòu)件、其他構(gòu)件或建筑材料，用于本單位或本企業(yè)的建筑工程的，應(yīng)在移送使用時征收增值稅。但對其在建筑現(xiàn)場制造的預(yù)制構(gòu)件，凡直接用于本單位或本企業(yè)建筑工程的，不征收增值稅。

國稅發(fā)〔1993〕154號國稅發(fā)〔2009〕29號終于廢了開篇語一個朋友曾說，四大+稅總領(lǐng)導(dǎo)+當?shù)刂鞴艿呐嘤?xùn)他才聽。我問，那你為什么還總問我問題？稅務(wù)解釋的稅法，是有最有利于稅務(wù)的稅法。按稅務(wù)的解釋執(zhí)行就沒有風險嗎？那為什么各個專管解釋的口徑不同？征管和稽查的口徑不同？第一節(jié)土地增值稅征管現(xiàn)狀一、“搞不懂”的稅種名義上的第二道流轉(zhuǎn)稅(稅金可所得稅前扣除）操作意義上的第二道所得稅（參照所得稅的口徑操作）稅總惜墨如金，稅務(wù)機關(guān)也說“模糊”、“搞不懂”稅務(wù)機關(guān)的內(nèi)部口徑成了執(zhí)法依據(jù)各省、各市的規(guī)定不同，他們都沒有違反上位法，因而需要

換一種思路做土地增值稅！國稅發(fā)【2000】

44號文的做稅思路和精神合作建房的故事一句話，彈性！二、征管現(xiàn)狀理論上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。實際上總體上原先核定為主，查帳為輔（有原因）現(xiàn)在查帳增多地方習慣和政策優(yōu)先，有時和中央政策完全不同（各省不同，各市不同，各區(qū)不同）三、征管現(xiàn)狀1、上海的地方性政策規(guī)定原先：滬地稅地[1995]36號“本市的普通標準住宅可參照市建設(shè)委員會滬建建（94）第0632號《關(guān)于批準<住宅建設(shè)設(shè)計標準>為上海市標準的通知》1至9項標準認定（具體資料另行印發(fā)）?！狈艑捊ㄖ娣e積的標準根根據(jù)本市普通通標準住宅與與其他住宅具具體劃分界限限的規(guī)定，每每戶平均套型型的建筑面積積各放寬10平方米，即低低多層住宅每每戶平均建筑筑面積由不應(yīng)應(yīng)超60平方米放寬到到不應(yīng)超70平方米；中高高層住宅每戶戶平均建筑面面積由不應(yīng)超超66平方米放寬到到不應(yīng)通76平方米；高層層住宅每戶平平均建筑面積積由不應(yīng)超76平方米放寬到到不應(yīng)超86平方米。無無論小套、中中套、大套在在某項目套型型中所占比例例如何，但該該項目每戶平平均建筑面積積不能超出放放寬后的標準準，否則不能能認定為普通通標準住宅。。滬地稅地[1997]19號蘇地稅發(fā)[2004]58號《江蘇省地方稅稅務(wù)局關(guān)于進進一步做好土土地增值稅預(yù)預(yù)征工作的通通知》“普通標準住宅宅是指由政府府指定的房地地產(chǎn)開發(fā)公司司開發(fā)、按照照當?shù)卣坎块T規(guī)定的建建筑標準建造造、建成后的的商品房實行行國家定價或或限價、為解解決住房困難難戶住房困難難、由政府指指定銷售對象象的住宅。普普通標準住宅宅須由房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司憑憑有關(guān)文件，，經(jīng)當?shù)刂鞴芄芏悇?wù)部門審審核后確認。。”（注：這里的的普通標準住住宅與通常講講的“普通住住宅”有區(qū)別別，類似于““定銷房”。。）現(xiàn)在（國家政政策）財稅〔2006〕〕21號：《條例》第八條中“普普通標準住宅宅”和《財政部、國家家稅務(wù)總局關(guān)關(guān)于調(diào)整房地地產(chǎn)市場若干干稅收政策的的通知》（財稅字[1999]210號）第三條中中“普通住宅宅”的認定，，一律按各省省、自治區(qū)、、直轄市人民民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部部等部門關(guān)于于做好穩(wěn)定住住房價格工作作意見的通知知》（國辦發(fā)[2005]26號）制定并對社會會公布的“中中小套型、中中低價位普通通住房”的標標準執(zhí)行。財稅〔2006〕〕141號“普通標準準住宅”的認認定，可在各各省、自治區(qū)區(qū)、直轄市人人民政府根據(jù)據(jù)《國務(wù)院辦公廳廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部部等部門關(guān)于于做好穩(wěn)定住住房價格工作作意見的通知知》（國辦發(fā)〔2005〕〕26號）制定的““普通住房標標準”的范圍圍內(nèi)從嚴掌握握?！眹k發(fā)【2005】】第026號“五、明確享受受優(yōu)惠政策普普通住房標準準，合理引導(dǎo)導(dǎo)住房建設(shè)與與消費為了合理引導(dǎo)導(dǎo)住房建設(shè)與與消費，大力力發(fā)展省地型型住房，在規(guī)規(guī)劃審批、土土地供應(yīng)以及及信貸、稅收收等方面，對對中小套型、、中低價位普普通住房給予予優(yōu)惠政策支支持。享受優(yōu)優(yōu)惠政策的住住房原則上應(yīng)同時滿足以下條件件：住宅小區(qū)建筑筑容積率在１１．０以、單單套建筑面積積在１２０平平方米以下、、實際成交價價格低于同級級別土地上住住房平均交易易價格１．２２倍以下。各省、自治區(qū)區(qū)、直轄市要要根據(jù)實際情情況，制定本本地區(qū)享受優(yōu)優(yōu)惠政策普通通住房的具體體標準。允許許單套建筑面面積和價格標標準適當浮動動，但向上浮浮動的比例不不得超過上述述標準的２００％。各直轄轄市和省會城城市的具體標標準要報建設(shè)設(shè)部、財政部部、稅務(wù)總局局備案后，在在２００５年年５月３１日日前公布?！薄保ǖ胤秸撸└鶕?jù)滬地稅流流[2005]59號文件的規(guī)定定，普通住房房必須同時符符合下列條件件：（1）住宅小區(qū)建建筑容積率1.0以上；（2）單套建筑面面積140平方米以下；；（3）實際成交價價格：低于同同級別土地上上住房平均交交易價格1.44倍以下，坐落落在內(nèi)環(huán)線以以內(nèi)的低于17500元/平方米，內(nèi)環(huán)環(huán)與外環(huán)間的的低于10000元/平方米，外環(huán)環(huán)線以外的低低于7000元/平方米。上述標準自2005年6月1日起執(zhí)行。以以后由市政府府每半年公布布一次。凡不符合上述述條件的均為為非普通住房房。滬地稅稅地[2007]26號通地稅稅發(fā)〔2007〕185號普通通標準準住宅宅，是是指按按當?shù)氐卣块T門規(guī)定定的建建筑標標準建建造，，按商商品房房住宅宅價格格管理理的要要求實實行國國家定定價或或限價價，為為安排排住房房困難難戶、、解決決中低低檔收收入者者住房房而建建造的的經(jīng)濟濟實用用房、、微利利房、、解困困房、、拆遷遷安置置房、、落實實私改改房等等。（（蘇地地稅發(fā)發(fā)[1995]103號）。。又據(jù)蘇蘇財稅稅[2007]57號（蘇蘇州市市文件件）：：普通通住宅宅的認認定，，按蘇蘇州市市人民民政府府《關(guān)于印印發(fā)蘇蘇州市市加強強房地地產(chǎn)市市場調(diào)調(diào)控切切實穩(wěn)穩(wěn)定住住房價價格實實施意意見的的通知知》（蘇府[2005]61號）關(guān)于對對“普普通商商品住住房””的規(guī)規(guī)定執(zhí)執(zhí)行，，即住住宅小小區(qū)建建筑容容積率率1.0以上，，單套套建筑筑面積積144平方以以下，，實際際成交交價格格低于于同級級別土土地上上住房房平均交交易價價格1.44倍以內(nèi)內(nèi)。思考：：A公司到到國土土房產(chǎn)產(chǎn)局打打了一一個批批復(fù)，，是普普通住住宅，，如何何認定定？預(yù)售是是2003年，2007年清算算，是是分段段計算算？還還是按按新政政策？？2、當?shù)氐氐恼髡鞴芰暳晳T（1）、上上海據(jù)據(jù)了解解沒有有清算算，但但有的的公司司通過過注銷銷方式式清算算了（2）蘇州州各個個區(qū)不不同，，園區(qū)區(qū)原則則上核核定清清算，，新區(qū)區(qū)可選選擇核核定或或查帳帳清算算，不不同的的清算算方式式，產(chǎn)產(chǎn)生完完全不不同的的結(jié)果果。如一個個開發(fā)發(fā)精裝裝房的的園區(qū)區(qū)地產(chǎn)產(chǎn)公司司，，核定定了3000萬，查查帳，，幾乎乎沒有有。思考：：為什什么一一些專專家建建議開開發(fā)精精裝房房，是是個““外科科醫(yī)生生”的的作法法？《籌劃不不可顧顧此失失彼》案例：：由于于不了了解征征管習習慣而而導(dǎo)致致的c公司失失敗籌籌劃案案例（（溝通通的重重要））。第二節(jié)節(jié)土土地增增值稅稅稅法法解讀讀（基基礎(chǔ)入入門））一、土土地增增值稅稅概念：是對對轉(zhuǎn)讓讓國有有土地地使用用權(quán)、、地上上建筑筑物及及其附附著物物并取取得收收入的的單位位和個個人，，就其其轉(zhuǎn)讓讓房地地產(chǎn)所所取得得的增增值額額征收收的一一種稅稅。（國務(wù)務(wù)院令令[1993]138號）思考：：只轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓建建筑物物而不不轉(zhuǎn)讓讓國有有土地地使用用權(quán)是是否要要交土土地增增值稅稅？（（化工工廠劃劃撥土土地建建房分分房的的案子子）答案案：：““第第二二條條條條例例第第二二條條所所稱稱的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓國國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)、、地地上上的的建建筑筑物物及及其其附附著著物物并并取取得得收收入入，，是是指指以以出出售售或或者者其其他他方方式式有有償償轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)的行行為為。。不不包包括括以以繼繼承承、、贈贈與與方方式式無無償償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的行行為為。?！薄保ǎㄘ斬敺ǚ╗1995]6號））上海海奇奇怪怪政政策策十六六、、土土地地增增值值稅稅是是對對有有償償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓國國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)為為征征稅稅對對象象。。對對各各鄉(xiāng)鄉(xiāng)村村在在集集體體土土地地開開發(fā)發(fā)建建造造商商品品房房出出售售，，鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)企企業(yè)業(yè)和和農(nóng)農(nóng)民民轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)時時土土地地仍仍屬屬集集體體所所有有的的，，均均不不征征收收土土地地增增值值稅稅。。滬滬地地稅稅地地[1995]40號案例例：：一一個個劃劃撥撥地地塊塊上上的的建建筑筑物物抵抵押押給給銀銀行行，，銀銀行行拍拍賣賣，，稅稅務(wù)務(wù)要要征征土土增增。。（一一））納納稅稅人人：：土地地增增值值稅稅納納稅稅人人：：轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)并并取取得得收收入入的的單單位位和和個個人人，，為為土土地地增增值值稅稅的的納納稅稅義義務(wù)務(wù)人人(以下下簡簡稱稱納納稅稅人人)，應(yīng)應(yīng)當當依依照照相相關(guān)關(guān)法法規(guī)規(guī)的的規(guī)規(guī)定定繳繳納納土土地地增增值值稅稅。。（（國國務(wù)務(wù)院院令令[1993]138號））1、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，指指沒沒有有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓不不需需繳繳。。自自用用不不需需交交。。2、取取得得收收入入，，指指直直系系親親屬屬或或直直接接贍贍養(yǎng)養(yǎng)義義務(wù)務(wù)人人的的繼繼承承及及公公益益捐捐贈贈不不交交。。（（財財稅稅[1995]48號））思考考：：以以房房地地產(chǎn)產(chǎn)減資資，是是否否交交營營業(yè)業(yè)稅稅和和土土地地增增值值稅稅？？無無償償捐捐贈贈呢呢？？國稅稅發(fā)發(fā)〔2006〕〕187號““（（五五））申申報報的的計計稅稅依依據(jù)據(jù)明明顯顯偏偏低低，，又又無無正正當當理理由由的的。?！薄焙撕硕ǘǎ?，一一網(wǎng)網(wǎng)打打盡盡條條款款。。二、、土土地地增增值值稅稅的的稅稅率率土地增值值稅四級級超率累累進稅率率表級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率

稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過50％的部分3002超過50%—100％的部分

4053超過l00%—200％的部分50154超過200％的部分6035三、應(yīng)稅稅收入的的確定：：包括轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)的全全部價款款及有關(guān)關(guān)的經(jīng)濟濟收益。。包括貨貨幣收入入、實物物收入和和其他收收入。1、房地產(chǎn)產(chǎn)銷售收收入思考：沒沒有產(chǎn)權(quán)權(quán)證的銷銷售房地地產(chǎn)，是是不是收收入？還還是參照照國稅函〔2007〕645號？（軍軍房的問問題）2、視同銷銷售收入入開發(fā)企業(yè)業(yè)將開發(fā)發(fā)產(chǎn)品和和公共配配套設(shè)施施用于職職工福利利、獎勵勵、對外外投資、、分配給給股東或或投資人人、抵償償債務(wù)、、換取其其他單位位和個人人的非貨貨幣性資資產(chǎn)等，，發(fā)生所所有權(quán)屬屬轉(zhuǎn)移時時應(yīng)視同同銷售房房地產(chǎn)。。（國稅稅發(fā)〔2006〕187號）1.按本企業(yè)業(yè)在同一一地區(qū)、、同一年年度銷售售的同類類房地產(chǎn)產(chǎn)的平均均價格確確定；2.由主管稅稅務(wù)機關(guān)關(guān)參照當當?shù)禺斈昴?、同類類房地產(chǎn)產(chǎn)的市場場價格或或評估價價值確定定。思考：沒沒有列舉舉無償捐捐贈，無無償捐贈贈是否是是視同銷銷售？發(fā)文，就就加入了了捐贈。。未列舉捐捐贈，是是否可以以核定？？征管法。。第三十十五條納納稅人有有下列情情形之一一的，稅稅務(wù)機關(guān)關(guān)有權(quán)核核定其應(yīng)應(yīng)納稅額額：（一）依依照法律律、行政政法規(guī)的的規(guī)定可可以不設(shè)設(shè)置帳簿簿的；（（二）依依照法律律、行政政法規(guī)的的規(guī)定應(yīng)應(yīng)當設(shè)置置帳簿但但未設(shè)置置的；（（三）擅擅自銷毀毀帳簿或或者拒不不提供納納稅資料料的；（（四）雖雖設(shè)置帳帳簿，但但帳目混混亂或者者成本資資料、收收入憑證證、費用用憑證殘殘缺不全全，難以以查帳的的；（五五）發(fā)生生納稅義義務(wù)，未未按照規(guī)規(guī)定的期期限辦理理納稅申申報，經(jīng)經(jīng)稅務(wù)機機關(guān)責令令限期申申報，逾逾期仍不不申報的的；（六六）納稅稅人申報報的計稅稅依據(jù)明明顯偏低低，又無無正當理理由的。。這里面有有個核定定權(quán)的標標準和程程序問題題?？梢砸杂懻?。。3、自用或或出租開發(fā)企業(yè)業(yè)將開發(fā)發(fā)產(chǎn)品和和公共配配套設(shè)施施轉(zhuǎn)為企企業(yè)自用用或用于于出租的的，凡房房地產(chǎn)所所有權(quán)未未發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的，，不征收收土地增增值稅；；在稅款款清算時時不計入入房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收收入，同同時按照照建筑面面積比例例確定相相應(yīng)的成成本和費費用，不不計入扣扣除項目目金額。。（國稅發(fā)〔2006〕〕187號）思考：地下建建筑面積如何何處理？根據(jù)1985年6月11日發(fā)布的《關(guān)于平時使用用人防工程收收費的暫行規(guī)規(guī)定》第二條：“人人防工程及其其設(shè)備設(shè)施是是國家的財產(chǎn)產(chǎn)”?！度嗣穹揽辗ā返诙l之之規(guī)定“城市市新建民用建建筑，按照國國家有關(guān)規(guī)定定修建戰(zhàn)時可可用于防空的的地下室?！薄?，自用的地下建建筑面積，成成本如何處理理？后面討論論思考：（1）人防的地下下車庫到底是是轉(zhuǎn)租行為還還是銷售行為為？成本是否否可以扣除？？（2）銷售使用權(quán)權(quán)和租賃的區(qū)區(qū)別是什么？？（3）什么叫自用用或出租？標標準是什么？？（4）、地上車位位的租金收入入是不是土地地增值稅的收收入？有籌劃劃方法。四、扣除項目目的確定：（一）取得土土地使用權(quán)所所支付的金額額：（1）納稅人為取取得土地使用用權(quán)所支付的的地價款；（2）納稅人在取取得土地使用用權(quán)時按國家家統(tǒng)一規(guī)定繳繳納的有關(guān)費費用。（財法[1995]6號）思考：（1）有稅務(wù)提出出契稅是稅不不是費，是否否正確？（2）如何確定投投資土地的計計稅成本？（3）一個項目為為另一個項目目提供了部分分安置房，如如何確定土地地成本？（二）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成本1、土地征用及及拆遷補償費費：包括土地地征用費、耕耕地占用稅、、勞動力安置置費及有關(guān)地地上、地下附附著物拆遷補補償?shù)膬糁С龀觥仓脛舆w遷用房支出等等。2、前期工程費費：包括規(guī)劃劃、設(shè)計、項項目可行性研研究和水文、、地質(zhì)、勘察察、測繪、“三通一平”等支出。（財法[1995]6號）3、建筑安裝工工程費：指以以出包方式支支付給承包單單位的建筑安安裝工程費，，以自營方式式發(fā)生建筑安安裝工程費，，包括人工費費、材料費、、機械使用費費、施工管理理費等。房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)銷售已裝修修的房屋，其其裝修費用可可以計入房地地產(chǎn)開發(fā)成本本；房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)的預(yù)預(yù)提費用，除除另有規(guī)定外外，不得扣除除。（都是沒有。。沒有特例，，但142可以）31號文改了。4、基礎(chǔ)設(shè)施費費。包括開發(fā)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路路、供水、供供電、供氣、、排污、排洪洪、通訊、照照明、環(huán)衛(wèi)、、綠化等工程程發(fā)生的支出出。5、公共配套設(shè)設(shè)施費：（1）公共配套設(shè)施施費，包括不不能有償轉(zhuǎn)讓讓的開發(fā)小區(qū)區(qū)內(nèi)公共配套套設(shè)施發(fā)生的的支出。房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)開發(fā)建造的的與清算項目目配套的居委委會和派出所所用房、會所所、停車場（（庫）、物業(yè)業(yè)管理場所、、變電站、熱熱力站、水廠廠、文體場館館、學校、幼幼兒園、托兒兒所、醫(yī)院、、郵電通訊等等公共設(shè)施，按以下規(guī)定定進行處理：：

①建成后產(chǎn)權(quán)屬屬于全體業(yè)主主所有的，其其成本、費用用可以扣除；；②建成后無償償移交給政府府、公用事業(yè)業(yè)單位用于非非營利性社會會公共事業(yè)的的，其成本、、費用可以扣扣除；（人防防等）③建成后有償償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)應(yīng)計算收入，，并準予扣除除成本、費用用?；榇蟛糠终J認同，作為可可售面積的配配比成本銷售售。如果不可可以，怎么做做？標準？舉例：對比：國稅發(fā)【2006】】31號“開發(fā)企業(yè)在開開發(fā)區(qū)內(nèi)建造造的會所、停停車場庫、物物業(yè)管理場所所、電站、熱熱力站、水廠廠、文體場館館、幼兒園等等配套設(shè)施，，按以下規(guī)定定進行處理：：（1）屬于非營利利性且產(chǎn)權(quán)屬屬于全體業(yè)主主的，或無償償贈與地方政政府、公用事事業(yè)單位的，，可將其視為為公共配套設(shè)設(shè)施，其建造造費用按公共共配套設(shè)施費費的有關(guān)規(guī)定定進行處理。。（2）屬于營利性性的，或產(chǎn)權(quán)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)權(quán)歸屬的，或無償贈與與地方政府、、公用事業(yè)單單位以外其他他單位的，應(yīng)應(yīng)當單獨核算算其成本。除除開發(fā)企業(yè)自自用應(yīng)按建造造固定資產(chǎn)進進行處理外，，其他一律按按建造開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品進行處理理?！眹惏l(fā)【2009】】31號第三十三條企企業(yè)單獨獨建造的停車車場所，應(yīng)作作為成本對象象單獨核算。。利用地下基基礎(chǔ)設(shè)施形成成的停車場所所，作為公共共配套設(shè)施進進行處理。第二十七條開開發(fā)產(chǎn)品品計稅成本支支出的內(nèi)容如如下：（五））公共配套設(shè)設(shè)施費：指開開發(fā)項目內(nèi)發(fā)發(fā)生的、獨立立的、非營利利性的，且產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬于全體體業(yè)主的，或或無償贈與地地方政府、政政府公用事業(yè)業(yè)單位的公共共配套設(shè)施支支出。6、開發(fā)間接費費用：指直接組織織、管理開開發(fā)項目發(fā)發(fā)生的費用用，包括工工資、職工工福利費、、折舊費、、修理費、、辦公費、、水電費、、勞動保護護費、周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房攤銷等等。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)會計制度度“本科目核算算企業(yè)內(nèi)部部獨立核算算單位為開開發(fā)產(chǎn)品而而發(fā)生的各各項間接費費用，包括括工資、福福利費、折折舊費、修修理費、辦辦公費、水水電費、勞勞動保護費費、周轉(zhuǎn)房房攤銷等。。企業(yè)行政政管理部門門(總部)為組織和管管理生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營活動而而發(fā)生的管管理費用，，應(yīng)作為期期問費用，，記入“管管理費用””科目，不不在本科目目核算?！薄彼伎迹?資本化利息息是否是開開發(fā)間接費費用的內(nèi)容容？蘇州原原來的政策策非常優(yōu)惠惠。2行政罰款是是否可以作作為開發(fā)成成本的一部部分？3土地閑置費費是開發(fā)費費用還是開開發(fā)成本？？國稅發(fā)【2006】31號“土土地閑置費費。開發(fā)企企業(yè)以出讓讓方式取得得土地使用用權(quán)進行房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的，必須須按照土地地使用權(quán)出出讓合同約約定的土地地用途、動動工開發(fā)期期限開發(fā)土土地。因超超過出讓合合同約定的的動工開發(fā)發(fā)日期而繳繳納的土地地閑置費，，計入成本本對象的施施工成本；；因國家無無償收回土土地使用權(quán)權(quán)而形成的的損失，可可作為財產(chǎn)產(chǎn)損失按稅稅收規(guī)定在在稅前扣除除?！眹惏l(fā)【2009】31號第二十七七條開開發(fā)產(chǎn)品計計稅成本支支出的內(nèi)容容如下：（一）土地地征用費及及拆遷補償償費。指為為取得土地地開發(fā)使用用權(quán)（或開開發(fā)權(quán)）而而發(fā)生的各各項費用，，主要包括括土地買價價或出讓金金、大市政政配套費、、契稅、耕耕地占用稅稅、土地使使用費、土土地閑置費費、土地變變更用途和和超面積補補交的地價價及相關(guān)稅稅費、拆遷遷補償支出出、安置及及動遷支出出、回遷房房建造支出出、農(nóng)作物物補償費、、危房補償償費等。財政部《關(guān)于企業(yè)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與交易若若干財務(wù)處處理問題的的通知》（財基字[1995]938號）的規(guī)定定，以出讓讓方式取得得土地使用用權(quán)的企業(yè)業(yè)，因超過過出讓合同同約定的動動工開發(fā)日日期，按規(guī)規(guī)定繳納的的土地閑置置費，或因因滿2年未動工開開發(fā)，被政政府有關(guān)部部門無償收收回土地使使用權(quán)而造造成的損失失，企業(yè)可可計入當期期管理費用用。4、開開發(fā)發(fā)間間接接費費和和期期間間費費用用的的界界限限在在哪哪里里？？（1）、、分分管管副副總總的的工工資資（2）、、工工程程部部門門的的費費用用（3）、、有有公公司司帳帳面面無無期期間間費費用用，，怎怎么么辦辦？？5、票票據(jù)據(jù)的的規(guī)規(guī)范范性性？？根據(jù)據(jù)收收款款方方的的性性質(zhì)質(zhì)、、支支付付款款項項的的內(nèi)內(nèi)容容，，確確定定收收到到票票據(jù)據(jù)是是否否規(guī)規(guī)范范，，主主要要依依據(jù)據(jù)以以下下的的原原則則：：如果果對對方方單單位位是是經(jīng)經(jīng)營營性性企企業(yè)業(yè)（（例例如如：：建建筑筑公公司司、、設(shè)設(shè)計計院院、、運運輸輸隊隊、、材材料料供供貨貨商商、、監(jiān)監(jiān)理理公公司司）），，就就必必須須提提供供稅稅務(wù)務(wù)部部門門監(jiān)監(jiān)制制的的發(fā)發(fā)票票；（（甲甲供供材材的的問問題題））如果果對對方方是是行行政政機機關(guān)關(guān)（（例例如如：：房房產(chǎn)產(chǎn)局局、、土土地地局局、、規(guī)規(guī)劃劃局局、、公公安安局局等等））或或是是政政府府行行業(yè)業(yè)管管理理機機構(gòu)構(gòu)（（例例如如：：質(zhì)質(zhì)監(jiān)監(jiān)站站、、防防疫疫站站、、測測繪繪隊隊、、消消防防局局、、市市容容管管理理等等）），，則則可可以以是是行行政政事事業(yè)業(yè)性性收收據(jù)據(jù)，，而而并并非非一一定定為為稅稅務(wù)務(wù)部部門門監(jiān)監(jiān)制制的的發(fā)發(fā)票票。。以以上上部部門門若若提提供供的的是是應(yīng)應(yīng)稅稅行行為為，，則則需需提提供供發(fā)發(fā)票票，，開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)可可以以相相應(yīng)應(yīng)的的計計入入成成本本費費用用中中；；以以上上部部門門若若提提供供的的為為非非應(yīng)應(yīng)稅稅行行為為的的政政府府性性收收費費，，則則提提供供行行政政事事業(yè)業(yè)性性收收據(jù)據(jù)，，開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)應(yīng)應(yīng)將將該該部部分分支支出出列列入入““開開發(fā)發(fā)費費用用””或或““期期間間費費用用””中中。。如果果是是征征地地及及拆拆遷遷補補償償費費用用，，則則要要根根據(jù)據(jù)實實質(zhì)質(zhì)重重于于形形式式的的原原則則，，只只要要有有證證明明該該項項費費用用發(fā)發(fā)生生的的書書面面憑憑據(jù)據(jù)（（合合同同協(xié)協(xié)議議、、收收據(jù)據(jù)）），，具具備備對對方方單單位位或或個個人人簽簽章章要要件件，，應(yīng)應(yīng)予予以以認認可可；；其他他的的白白條條和和收收據(jù)據(jù)不不能能作作為為確確認認支支出出及及扣扣除除項項目目的的憑憑證證。。6代收收費費用用的的準準確確性性？？（縣縣以以上上政政府府））對于于縣級級及及縣縣級級以以上上人人民民政政府府要求求房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)在售售房房時時代收收的的各各項項費費用用，，如如果果代代收收費費用用是是計計入入房房價價中中向向購購買買方方一一并并收收取取的的，，可可作作為為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)所所取取得得的的收收入入計計稅稅；；如如果果代代收收費費用用未未計計入入房房價價中中，，而而是是在在房房價價之之外外單單獨獨收收取取的的，，可可以以不不作作為為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的收收入入。。對對于于代代收收費費用用作作為為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓收收入入計計稅稅的的，，在在計計算算扣扣除除項項目目金金額額時時，，可可予予以以扣扣除除，，但但不不允允許許作作為為加加計計20%扣除的基數(shù)；；對于代收費費用未作為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的的收入計稅的的，在計算增增值額時不允允許扣除代收收費用。（（財稅[1995]48號）國稅發(fā)【2007】】132號（1）、原則性規(guī)規(guī)定，看費用用是對誰收取取的，小業(yè)主主？開發(fā)商？？（2）、發(fā)票抬頭頭；（3）、蘇州當?shù)氐?，只有與交交易中心有關(guān)關(guān)的稅費了。。（契稅，維維修基金，印印花稅，產(chǎn)權(quán)權(quán)證工本費））（4）、各地不同同。有些地方方，許多費用用由開發(fā)商代代收。思考：江蘇省政府規(guī)規(guī)定實行“一一費制”，將將代收的費用用全部納入房房價內(nèi)，此時時企業(yè)就無法法選擇作為代代收款項。?混淆概念!7、審核成本費費用（1）、對于房屋屋建筑安裝工工程費，如果果已取得發(fā)票票記入開發(fā)成成本，審核中中直接確認；；（2）、如果未取取得發(fā)票已記記入開發(fā)成本本或者只在預(yù)預(yù)付賬款中反反映了公司實實際支付的工工程款，在地地稅項目中可可通過執(zhí)業(yè)判判斷確認，判判斷時注意施施工合同的類類型（是否為為總價包死合合同）、已審審工程決算中中是否包括甲甲供材；質(zhì)保金的問題題。未付質(zhì)保金，，是不是成本本？（3）、施工用水水電費是否為為公司代付。。（4）、對于基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施費和非非營利性的公公共配套設(shè)施施費，不存在在預(yù)提。（5）、對于開發(fā)發(fā)間接費用，，主要審核其其實際發(fā)生情情況，合法憑憑證中包含了了部分自制憑憑證，如：發(fā)發(fā)放工資、計計提福利費、、領(lǐng)用的勞保保用品、計提提的折舊等。。對于房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)借款產(chǎn)產(chǎn)生的利息支支出，是否列列入房地產(chǎn)開開發(fā)間接費用用核算，如已已計入該科目目的，應(yīng)將其其剔除并計入入“房地產(chǎn)開開發(fā)費用—利息支出”科科目核算。審審核人員還應(yīng)應(yīng)計算出開發(fā)發(fā)間接程費占占全部開發(fā)成成本的比值，，并將該比值值與同類工程程的比值相比比較，若發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有嚴重偏差差的，則應(yīng)進進一步核實。。（6）、甲供材成本重重復(fù)列支問題題對納稅人采用用甲供材方式式的，應(yīng)審查查其是否存在在重復(fù)列支成成本問題，即即在取得施工工方開具的建建筑安裝業(yè)發(fā)發(fā)票時是否又又包含甲供材材的材料款，，如包含了，，則有可能存存在重復(fù)列支支問題，因此此應(yīng)著重審核核其與施工企企業(yè)簽訂的建建安合同對甲甲供材的約定定情況，同時時核對其取得得的建筑安裝裝發(fā)票金額與與建筑安裝合合同的金額是是否存在較大大的差異，如如存在則應(yīng)進進一步核實其其“開發(fā)成本本”科目中的的原材料項目目的金額是否否與建安發(fā)票票中填開的金金額是否存在在重復(fù)，如有有重復(fù)列支甲甲供材的應(yīng)予予以調(diào)出。對對于已竣工決決算的，應(yīng)查查看房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)與建建安企業(yè)之間間的甲供材核核對清單。（7）滾動開發(fā)中中甲供材的處處理(滾動中的建安安成本問題及及招標問題））對甲供材的劃分，一般而而言，企業(yè)的的甲供材，建建設(shè)方需開具具建安發(fā)票，，以開票金額額確定入賬，，但在實際中中，企業(yè)往往往由于滾動開開發(fā)情況，只只有在全部項項目開發(fā)完畢畢后，才做一一個總的竣工工驗收（決算算）報告。對對于這種情況況，可以通過過幾種方法劃劃分：①根據(jù)據(jù)各期的開工工時間進行合合理劃分。以以后一期的樁樁基合同訂立立的開工時間間，作為甲供供材提供的時時間（或者以以其他的合理理時間，以確確定后一期甲甲供材），對對于這一時間間點之后發(fā)生生的相關(guān)甲供供材成本，根根據(jù)企業(yè)開發(fā)發(fā)的建筑面積積進行分攤。。②從材料的的發(fā)出部門取取得材料的領(lǐng)領(lǐng)用單據(jù)，以以確定各期的的材料領(lǐng)用情情況。施工工工地的材料發(fā)發(fā)出部門，對對于各期開發(fā)發(fā)的材料領(lǐng)用用，有嚴格的的臺帳登記，，從臺帳的登登記情況統(tǒng)計計當期甲供材材的領(lǐng)用情況況，以計算出出該工程甲供供材的實際用用量。（8）于售樓處、樣樣板房的裝修修費用列支問問題處理方法：對對納稅人為銷銷售房屋而對對售樓處、樣樣板房進行裝裝修裝潢而發(fā)發(fā)生的費用應(yīng)應(yīng)計入銷售費費用，而不應(yīng)應(yīng)在開發(fā)成本本中列支，且且不允許加計計扣除，在實實際操作時應(yīng)應(yīng)審核其“開開發(fā)成本”和和“開發(fā)間接接費”科目中中是否列支上上述內(nèi)容，如如有應(yīng)予以調(diào)調(diào)出。國稅發(fā)〔2009〕〕31號第二十七條開開發(fā)產(chǎn)品品計稅成本支支出的內(nèi)容如如下：（六））開發(fā)間接費費。指企業(yè)為為直接組織和和管理開發(fā)項項目所發(fā)生的的，且不能將將其歸屬于特特定成本對象象的成本費用用性支出。主主要包括管理理人員工資、、職工福利費費、折舊費、、修理費、辦辦公費、水電電費、勞動保保護費、工程程管理費、周周轉(zhuǎn)房攤銷以以及項目營銷銷設(shè)施建造費費等。（9）關(guān)于開發(fā)企業(yè)業(yè)為施工方代代墊的臨時水水電費列支問問題在房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程中施工工方發(fā)生的臨臨時水電費（（俗稱“臨水水、臨電”））通常是由開開發(fā)企業(yè)先行行代墊，再由由開發(fā)公司向向施工企業(yè)收收?。ㄅc為施施工企業(yè)代付付統(tǒng)籌費用的的操作類似）），這部分代代付的費用應(yīng)應(yīng)作為往來款款項（一般為為“其他應(yīng)收收款”科目））進行核算，，因此在清算算審核中，應(yīng)應(yīng)關(guān)注開發(fā)企企業(yè)是否在““開發(fā)成本””或“開發(fā)間間接費”中列列支了這些代代墊費用，如如列支了應(yīng)將將其調(diào)出，不不允許作為扣扣除項目（開開發(fā)成本）扣扣除。（10）關(guān)于開發(fā)企業(yè)業(yè)為施工方代代付的統(tǒng)籌費費用列支問題題處理方法：根根據(jù)一些市的的有關(guān)規(guī)定，，要求開發(fā)企企業(yè)先行為施施工方職工代代付社保統(tǒng)籌籌費用，待項項目完工后再再由施工企業(yè)業(yè)將這部分費費用支付給開開發(fā)企業(yè)，因因此這部分代代付的費用是是不允許作為為扣除項目（（開發(fā)成本））扣除的，在在清算實務(wù)中中，不少開發(fā)發(fā)企業(yè)將這部部分先行代付付以后收回的的費用在“開開發(fā)間接費用用”中列支，，而不是通過過往來科目進進行核算，因因此在審核中中應(yīng)注意將這這部分費用調(diào)調(diào)出。（11）、關(guān)關(guān)于房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)對外外支付付的各各類贊贊助款款如何何計稅稅問題題房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)由于于各種種需要要對外外支付付的各各類贊贊助款款（如如用于于開發(fā)發(fā)小區(qū)區(qū)以外外的道道路綠綠化等等），，不能能作為為開發(fā)發(fā)成本本、費費用列列進扣扣除項項目金金額，，顯然然不能能作為為三項項費用用和加加計20%扣除的的基數(shù)數(shù)，如如果確確有特特殊情情況需需要作作為扣扣除項項目金金額的的，應(yīng)應(yīng)報市市局核核準。。滬地稅稅地[1997]25號（三））房地地產(chǎn)開開發(fā)費費用：：房地地產(chǎn)開開發(fā)費費用是是指與與房地地產(chǎn)開開發(fā)項項目有有關(guān)的的銷售售費用用、管管理費費用和和財務(wù)務(wù)費用用。1、納稅稅人能能夠按按轉(zhuǎn)讓讓房地地產(chǎn)項項目計計算分分攤利利息支支出，，并能能提供供金融融機構(gòu)構(gòu)的借借款利利息證證明的的，：：實際支支付利利息＋＋(取得土土地使使用權(quán)權(quán)所支支付的的金額額＋房地地產(chǎn)開開發(fā)成成本)×5％2、納稅稅人不不能按按轉(zhuǎn)讓讓房地地產(chǎn)項項目計計算分分攤利利息支支出或或不能能提供供金融融機構(gòu)構(gòu)借款款利息息證明明的：：(取得土土地使使用權(quán)權(quán)所支支付的的金額額＋房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本本)×10％思考：：（1）沒有有借款款，是是否可可以按按10%扣除開開發(fā)費費用？？（（2）滾動動開發(fā)發(fā)利息息如何何劃分分？（四））財政政部規(guī)規(guī)定的的其他他扣除除項目目：20%：對從從事房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的納納稅人人可按按上述述1、2項規(guī)定定計算算的金金額之之和，，加計計20%的扣除除。對對于上上述代代收費費用作作為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓收收入計計稅的的，在在計算算扣除除項目目金額額時，，可予予以扣扣除，，但不不允許許作為為加計計20%扣除的的基數(shù)數(shù)；對對于代代收費費用未未作為為轉(zhuǎn)讓讓房地地產(chǎn)的的收入入計稅稅的，，在計計算增增值額額時不不允許許扣除除代收收費用用。（（國稅稅發(fā)【2007】132號）（五））與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)關(guān)的稅稅金是指在在轉(zhuǎn)讓讓房地地產(chǎn)時時繳納納的營營業(yè)稅稅、城城市維維護建建設(shè)稅稅、印印花稅稅。因因轉(zhuǎn)讓讓房地地產(chǎn)交交納的的教育育費附附加，，也可可視同同稅金金予以以扣除除。（（財法法[1995]6號）思考：：園區(qū)區(qū)存在在的營營業(yè)稅稅稅收收返還還，是是否可可以作作為與與轉(zhuǎn)讓讓房地地產(chǎn)有有關(guān)的的稅金金扣除除？與銷售售有關(guān)關(guān)的河河道基基金呢呢？（六））舊房房及建建筑物物的評評估價價格1、能夠夠取得得評估估價十、關(guān)關(guān)于轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓舊舊房如如何確確定扣扣除項項目金金額的的問題題轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓舊舊房的的，應(yīng)應(yīng)按房房屋及及建筑筑物的的評估估價格格、取取得土土地使使用權(quán)權(quán)所支支付的的地價價款和和按國國家統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)規(guī)定交交納的的有關(guān)關(guān)費用用以及及在轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)環(huán)節(jié)繳繳納的的稅金金作為為扣除除項目目金額額計征征土地地增值值稅。。對取取得土土地使使用權(quán)權(quán)時未未支付付地價價款或或不能能提供供已支支付的的地價價款憑憑據(jù)的的，不不允許許扣除除取得得土地地使用用權(quán)所所支付付的金金額。。十二、、關(guān)于于評估估費用用可否否在計計算增增值額額時扣扣除的的問題題納納稅人人轉(zhuǎn)讓讓舊房房及建建筑物物時因因計算算納稅稅的需需要而而對房房地產(chǎn)產(chǎn)進行行評估估，其其支付付的評評估費費用允允許在在計算算增值值額時時予以以扣除除。對對條例例第九九條規(guī)規(guī)定的的納稅稅人隱隱瞞、、虛報報房地地產(chǎn)成成交價價格等等情形形而按按房地地產(chǎn)評評估價價格計計算征征收土土地增增值稅稅所發(fā)發(fā)生的的評估估費用用，不不允許許在計計算土土地增增值稅稅時予予以扣扣除。。（財財稅[1995]48號）國稅發(fā)[1996]48號：舊房及及建筑物物的評估估價格是是指在轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓已使使用的房房屋及建建筑物時時，由政政府批準準設(shè)立的的房地產(chǎn)產(chǎn)評估機機構(gòu)評定定的重置置成本價價乘以成成新度折折扣率后后的價格格。重置成本本價：對對舊房及及建筑物物，按轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓時的的建材價價格及人人工費用用計算，，建造““同樣面面積、同同樣層次次、同樣樣結(jié)構(gòu)、、同樣建建設(shè)標準準”的新新房及建建筑物所所需花費費的成本本費用。。某房地產(chǎn)產(chǎn)公司2007年11月2004年2月建成自自用的房房屋1000平方米，，當時造造價300萬元，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方式式取得土土地使用用權(quán)。如果按現(xiàn)現(xiàn)行市場場價的材材料、人人工費計計算，建建造同樣樣的房子子需600萬元，該該房子為為7成新，按按500萬元出售售，支付付有關(guān)稅稅費計27.5萬元。計算企業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)讓舊舊房應(yīng)納納的土地地增值稅稅額。（1）評估價價格=600×70%=420（萬元））（2）允許扣扣除的稅稅費27.5萬元（3）扣除項項目金額額合計=420+27.5=447.5(萬元)（4）增值額額=500-447.5=52.5(萬元)（5）增值率率=52.25÷÷447.5××100%=11.73%（6）應(yīng)納稅稅額=52.5×30%-447.5××0=15.75（萬元））思考:房地產(chǎn)企企業(yè)銷售售舊房能能否加計計扣除?2、不能取取得評估估價財稅[2006]21號規(guī)定：：納稅人轉(zhuǎn)讓讓舊房及及建筑物物，凡不不能取得得評估價價格，但但能提供供購房發(fā)發(fā)票的，，經(jīng)當?shù)氐囟悇?wù)部部門確認認，《條例》第六條第第（一））、（三三）（新建建房及配配套設(shè)施施的成本本、費用用，或者者舊房及及建筑物物的評估估價格；；）項規(guī)定的的扣除項項目的金金額，可可按發(fā)票票所載金金額并從從購買年年度起至至轉(zhuǎn)讓年年度止每每年加計計5％計算。。對納稅稅人購房房時繳納納的契稅稅，凡能能提供契契稅完稅稅憑證的的，準予予作為““與轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)的的稅金””予以扣扣除，但但不作為為加計5％的基數(shù)數(shù)。對對于于轉(zhuǎn)讓舊舊房及建建筑物，，既沒有有評估價價格，又又不能提提供購房房發(fā)票的的，地方方稅務(wù)機機關(guān)可以以根據(jù)《中華人民民共和國國稅收征征收管理理法》（以下簡簡稱《稅收征管管法》）第35條的規(guī)定定，實行行核定征征收。沒有評估估價：（取得得土地使使用權(quán)所所支付的的金額＋＋新建房及及配套設(shè)設(shè)施的成成本、費費用（不不可能是是評估價價了））×5%××持有年度度+稅金（（含契契稅）以上存在在邏輯上上的不通通，因為為轉(zhuǎn)讓舊舊房只可可能是一一張購房房發(fā)票。。購房時繳繳納的契契稅作為為“與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)有關(guān)關(guān)的稅金金”予以以扣除無評估價價，這已已經(jīng)是理理論上的的了。3、評估價價、發(fā)票票都不能能取得2007年7月15日起，對對個人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓非普普通住房房，既沒沒有評估估價格，，又不能能提供購購房發(fā)票票的，實實行核定定征收土土地增值值稅：凡凡居住未未滿三年年的，按按轉(zhuǎn)讓收收入的0.5%征收，居居住滿三三年未滿滿五年的的減半征征收。（（個人人轉(zhuǎn)讓普普通住房房的，仍仍按規(guī)定定暫免征征收土地地增值稅稅。（個人因因工作調(diào)調(diào)動或者者改善居居住條件件轉(zhuǎn)讓非非普通住住房，居居住滿五五年的，，免征土土地增值值稅；居居住滿三三年未滿滿五年的的，減半半征收；；居住未未滿三年年的按規(guī)規(guī)定征收收。））滬地稅地地[2007]26號對單位轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓舊房房及建筑筑物，既既沒有評評估重置置成本價價格，又又不能提提供購房房發(fā)票的的，按轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓收入入的90％作為扣扣除項目目金額。。二、對個個人轉(zhuǎn)讓讓非普通通住宅，，既沒有有評估重重置成本本價格，，又不能能提供購購房發(fā)票票的，按按轉(zhuǎn)讓收收入的1％計征土土地增值值稅。蘇蘇（州州）財稅稅[2007]57號思考、開開發(fā)商出出租或自自用的房房地產(chǎn)是是否成為為舊房？？新建房是是指建成成后未使使用的房房產(chǎn)。凡凡是已使使用一定定時間或或達到一一定磨損損程度的的房產(chǎn)均均屬舊房房。使用用時間和和磨損程程度標準準可由各各省、自自治區(qū)、、直轄市市財政廳廳(局)和地方稅稅務(wù)局具具體規(guī)定定。（-財稅[1995]48號）現(xiàn)將財政政部、國國家稅務(wù)務(wù)總局財財稅字（（1995）48號《關(guān)于土地地增值稅稅一些具具體問題題規(guī)定的的通知》轉(zhuǎn)發(fā)給你你們，請請遵照執(zhí)執(zhí)行。對對規(guī)定中中需要本本市明確確的有關(guān)關(guān)問題，，特作具具體補充充規(guī)定如如下：規(guī)定第七七款所稱稱使用時時間和磨磨損程度度標準為為：新建建商品房房未投入入使用，，三年以以內(nèi)也未未出售的的，可以以按新建建房的實實際成本本費用扣扣除，計計征土地地增值稅稅；如超超過三年年出售的的，均按按舊房重重新評估估價格扣扣除，計計征土地地增值稅稅。新新建建房投入入使用在在一年以以上或達達到磨損損程度3%左右的均均屬舊房房，在轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓時均均按評估估價格扣扣除，計計征土地地增值稅稅。滬地稅地地[1995]38號[京地稅地地[2007]134號]、遼地稅稅發(fā)[2007]102號]“房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)納稅人人建造商商品房，，已自用用或出租租使用年年限在一一年以上上再出售售的，應(yīng)應(yīng)按照轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓舊房房及建筑筑物的政政策規(guī)定定繳納土土地增值值稅，不不再列入入土地增增值稅清清算的范范圍?！薄碧K地稅發(fā)發(fā)[1995]143號“舊舊房，是是指建成成后已交交付使用用了一定定時間的的房產(chǎn)，，其使用用時間可可掌握在在一年以以上。””蘇財稅[2007]45號“土地增值值稅中的的舊房，，是指已已建成并并辦理房房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)證或取取得購房房發(fā)票的的房產(chǎn)以以及雖未未辦理房房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)證但已已建成并并交付使使用的房房產(chǎn)。（（修正了了）”思考：（1）舊房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的評評估費是是否可以以扣除？？（2）個人賣賣舊房的的契稅是是否可以以扣除？？（3）舊房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，為為什么一一些規(guī)定定不具有有操作性性？（二二手房市市場活躍躍，并且且核定））（七）扣扣除項目目的計算算1、按《條例》規(guī)定：取得土地地使用權(quán)權(quán)所支付付的金額額＋房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本＝建造成成本扣除項目目金額計計算公式式：扣除項目目金額＝＝建造成成本＋10%建造成本本＋20%建造成本本＋5.5%×銷售收入入總額＝1.3××建造成本本＋營業(yè)業(yè)稅金及及附加前提：《實施細則》規(guī)定的“建建造成本””中不含利利息支出。。2、《清算鑒證準準則》對扣除項目目計算公式式的影響：：（1）企業(yè)開發(fā)發(fā)項目的財財務(wù)費用中中利息支出出不能夠提提供金融機機構(gòu)證明的的：扣除項目金金額＝（建建造成本－－已計入開開發(fā)成本的的借款利息息）×1.3＋營業(yè)稅及及附加+已計入開發(fā)發(fā)成本的借借款利息？？+代收費用(2)企業(yè)開發(fā)項項目的財務(wù)務(wù)費用中的的利息支出出能夠提供供金融機構(gòu)構(gòu)證明的：：扣除項目金金額＝（建建造成本－－已計入開開發(fā)成本的的借款利息息）×1.25＋營業(yè)稅及及附加+已計入開發(fā)發(fā)成本的借借款利息+財務(wù)費用中中的利息支支出+代收費用論上是按以以上方法的的。實際上上，10%扣除的多。。（3）、新區(qū)A公司的案例例計算3、上海自己己的計算公公式十、為了便便于計算土土地增值稅稅增值額，，根據(jù)出售售房地產(chǎn)的的不同情況況分別設(shè)計計以下四種種扣除公式式：1．土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓（（指土地使使用權(quán)人將將未附有建建筑物和其其他附著物物的土地使使用權(quán)出售售給買受人人）。增增值額額＝轉(zhuǎn)讓土土地使用權(quán)權(quán)收入－（（取得土地地使用權(quán)時時所支付的的價款＋對對土地進行行開發(fā)的成成本）×125%－利息支出出－銷售稅稅金（被廢廢了，沒有有實質(zhì)開發(fā)發(fā)）2．建造商品品房出售的的（指納稅稅人取得土土地使用權(quán)權(quán)后，建造造商品房，，并將商品品房連同土土地使用權(quán)權(quán)一并出售售）。增增值額額＝出售商商品房取得得收入－（（取得土地地使用權(quán)時時所支付的的價款＋建建造商品房房及配套設(shè)設(shè)施的成本本）×125%－利息支出出－銷售稅稅金（和國國家政策不不合，也和和自己的文文件不符合合）滬地稅地[1995]40號3．購入商品品房用于出出售的（指指納稅人購購入商品房房用于出售售的經(jīng)營業(yè)業(yè)務(wù)）增增值額額＝出售商商品房取得得的收入－－購入商品品房支付的的價款－三三項費用（（包括利息息支出）－－銷售稅金金（這不是是新房，和和國家政策策也不合））滬地稅地[1995]40號增值額＝出出售商品房房取得的收收入－購入入商品房支支付的價款款－三項費費用（出售售商品房取取得的收入入×l.5%）－銷售稅稅金

（滬滬地稅地地[1997]25號）規(guī)定定了三項費費用是1。5%4．其他房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（（指納稅人人出售舊房房連同土地地使用權(quán)一一并轉(zhuǎn)讓））增增值額＝出出售房地產(chǎn)產(chǎn)取得的收收入－取得得土地使用用權(quán)時所支支付的價款款（如屬行行政劃撥的的無償用地地應(yīng)為“零零數(shù)”）－－房產(chǎn)評估估重置價×成新率－銷銷售稅金（（和國家政政策不合））滬地稅地[1995]40號滬地稅地[1998]1號規(guī)定此公公式也適合合存量房4、清算后的的銷售在土地增值值稅清算時時未轉(zhuǎn)讓的的房地產(chǎn)，，清算后銷銷售或有償償轉(zhuǎn)讓的，，納稅人應(yīng)應(yīng)按規(guī)定進進行土地增增值稅的納納稅申報，，扣除項目目金額按清清算時的單單位建筑面面積成本費費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓讓面積計算。單位建筑面面積成本費費用=清算時的扣扣除項目總總金額÷清算的總建建筑面積（國稅發(fā)〔2006〕187號）還是適適用舊房條條款？思考：清算算后的銷售售收入是否否可以扣除除銷售稅金金、開發(fā)費費用？第三節(jié)、重重要的概念念（操作提提高篇）一、清算單單位（1）土地增值值稅以國家家有關(guān)部門門審批的房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目為單單位進行清清算。（2）對于分期期開發(fā)的項項目，以分分期項目為為單位清算算。。開發(fā)項目中中同時包含含普通住宅宅和非普通通住宅的，，應(yīng)分別計計算增值額額（國稅發(fā)發(fā)〔2006〕187號）（3）土地增值值稅以納稅稅人房地產(chǎn)產(chǎn)成本核算算的最基本本的核算項項目或核算算對象為單單位計算。。（財法[1995]6號）思考：什么么叫分期開開發(fā)？分期期開發(fā)目前前無官方的的標準。蘇蘇州的標準準是“綜合合認定?！薄保ㄒ?guī)劃））。上海對于計計稅單位的的規(guī)定土地增值稅稅的計稅單單位，是以以納稅人房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的成本核核算中最基基本的核算算項目或核核算對象為為單位計算算，也就是是計稅單位位要與成本本核算的最最基本的核核算項目相相一致。具具體可解釋釋為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)納稅稅人在某一一項目核算算上的單位位與計稅時時的單位基基本一致。。所所謂基本一一致是指在在成本費用用核算中，，按房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)財務(wù)會計計制度規(guī)定定的方法核核算，作為為土地增值值稅主要扣扣除項目金金額的依據(jù)據(jù)，但對其其中三項費費用的扣除除（銷售費費用、管理理費用、財財務(wù)費用））是按滬地地稅地（1995）36號文文（（編編者者注注：：見見《企業(yè)業(yè)財財稅稅法法規(guī)規(guī)選選編編》第13冊第第1059頁））第第一一款款的的規(guī)規(guī)定定核核算算的的。。需需要要明明確確，，開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)的的管管理理費費用用中中支支付付的的非非銷銷售售稅稅金金（（房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅、、車車船船使使用用稅稅、、土土地地使使用用稅稅、、印印花花稅稅））已已包包括括在在整整個個三三項項費費用用核核算算中中，，故故不不能能重重復(fù)復(fù)列列進進扣扣項項目目金金額額。。土土地地增增值值稅稅計計稅稅依依據(jù)據(jù)的的確確定定，，是是以以納納稅稅人人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的每每一一計計稅稅項項目目所所取取得得的的轉(zhuǎn)