以往版本不用-中級房地產(chǎn)

7房地產(chǎn)開發(fā)項目管理考情分析本章主要講述房地產(chǎn)開發(fā)項目管理、房地產(chǎn)開發(fā)項目勘察設(shè)計管理、房地產(chǎn)開發(fā)項目、房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理、房地產(chǎn)開發(fā)項目實施控制、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收等。從考題來看,單項選擇題和多項選擇題都有涉及。最近三年本章考試題型、分值分布年份單項選擇多項選擇案例分析題合計6題62題分題86題62題分8題106題62題分8題10本章主要.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的程序和內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)項目勘察設(shè)計概述房地產(chǎn)開發(fā)項目工察管理.房地產(chǎn)開發(fā)項目的方房地產(chǎn)開發(fā)項目的程房地產(chǎn)開發(fā)項目合同概述房地產(chǎn)開發(fā)項目合同策劃0.房地產(chǎn)開發(fā)項目合同爭議的解決.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制、質(zhì)量控制、進度控制2.房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收3.房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結(jié)算和竣工決算本章思維導(dǎo)圖重點、難點講解及典型例題考點 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概一房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的概念二房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的目標(biāo)和任務(wù)三房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的程序和內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的程序和內(nèi)容程序內(nèi)容工設(shè)準房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開工建設(shè)之前,需辦理項目報建和施工批準手續(xù),完成施工現(xiàn)場勘察與施工圖設(shè)計,籌措并建設(shè),準備施工現(xiàn)場,進行施地的三通一平”,協(xié)調(diào)供水、電、燃氣、消防、電信等基礎(chǔ)設(shè)施配套工作,以及其他各項準備工作施工招即通過招標(biāo),優(yōu)選施工隊伍。招標(biāo)是開工建設(shè)前的主要工作之一。施工隊伍的選定是以簽訂施工合同為標(biāo)志施工建當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與中標(biāo)者簽訂了建設(shè)工程施工合同之后,應(yīng)到項目所在地的縣級以上人民行政主管部門辦理開工手續(xù),并取得施工證,即標(biāo)志著開發(fā)項目開工準備工作的最后完成。接下來就是由工程承包單位負責(zé)項目的施工建設(shè)竣工驗施工單位提交項目竣工驗收后應(yīng)編制竣工收尾和驗收計劃按照計劃進行收尾驗收整理資料和結(jié)算,進行工程移交、移交、竣工決算、項目管理總結(jié)四房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點和種類.房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點()成本目標(biāo)較強質(zhì)量要求較高進度目標(biāo)的限定性較強;系統(tǒng)性較強;涉及面較廣()涉及諸多政策2.房地產(chǎn)開發(fā)項目的種類房地產(chǎn)開發(fā)項目的種類按照開發(fā)項目所在的位置城市新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目和舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目按照開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)的成片開發(fā)項目和零星地段的單項開發(fā)項目按照開發(fā)項目的用居住房地產(chǎn)項目、商業(yè)房地產(chǎn)項目、辦公房地產(chǎn)項目、住宿房地產(chǎn)項目、餐飲房地產(chǎn)項目、房地產(chǎn)項目、工業(yè)房地產(chǎn)項目和特殊房地產(chǎn)項目等按照開發(fā)項目的開發(fā)建設(shè)深度土地開發(fā)項目、房屋開發(fā)項目和土地與房屋的綜合開發(fā)項目按照開發(fā)項目的開發(fā)方式單獨開發(fā)的房地產(chǎn)項目、合作開發(fā)的房地產(chǎn)項目、聯(lián)合開發(fā)的房地產(chǎn)項目和定向開發(fā)的房地產(chǎn)項目五房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)構(gòu)成含義房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)構(gòu)成是:一個建設(shè)項目由若干個單項工程構(gòu)成,一個單項工程由若干個單位工程構(gòu)成,一個單位工程由若干個分部工程構(gòu)成,一個分部工程由若干個分項工程構(gòu)成構(gòu)成單項工具有獨立的設(shè)計文件,建成后可以單獨形成生產(chǎn)能力或使用功能的工程項目,如辦公樓、館單位工有獨立的設(shè)計文件,但不能獨立發(fā)揮生產(chǎn)能力或使用功能,如館中的室外工分部工是單位工程的組成部分,按不同的結(jié)構(gòu)部分、路段長度及施工特點或施工任務(wù),將單位工程劃分為若干個項目單元分項工是形成項目產(chǎn)品基本部件或構(gòu)件的施工過程,是施工活動的最基本作業(yè)對象例1·單選題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)建設(shè)一個由十幢住宅、一幢和一幢物業(yè)服務(wù)中心組成的住宅小區(qū)。該住宅小區(qū)包括(。A.3個建設(shè)項 B.0個單項工C.2個單項工 D.2個單位工答案】解析】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)構(gòu)成。單項工程是指具有獨立設(shè)計文件,建成后可以單獨形成生產(chǎn)能力或使用功能的工程項目。根據(jù)定義,題干中所述共有2個單項工程。例2·單選題】對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)構(gòu)成而言下列包含關(guān)系的說法中正確的是()。A.單項工程∈單位工程∈分部工程∈分項工程B.單位工程∈單項工程分部工程分項工程C.分項工程∈分部工程單項工程單位工程D.分項工程∈分部工程∈單位工程∈單項工程答案】解析】本題考查房地產(chǎn)項目的工程系統(tǒng)的構(gòu)成。房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)由單項工程、單位工程分部工分項工程構(gòu)成。一個工設(shè)項目由若干個單項工程構(gòu)成,一個單項工程由若干個單位工程構(gòu)成一個單位工程由若干個分部工程構(gòu)成,一個分部工程由若干個分項工程構(gòu)成考點 房地產(chǎn)開發(fā)項目勘察設(shè)計管一房地產(chǎn)開發(fā)項目勘察設(shè)計概述.房地產(chǎn)開發(fā)項目工工察的內(nèi)內(nèi)容含義工程測在開發(fā)項目施工建設(shè)各個階段所進行和處理各種地形地貌的形狀、大小、位置等幾何信息的活動工程地質(zhì)勘為查明開發(fā)項目所在地區(qū)的工程地質(zhì)條件、對建設(shè)場地穩(wěn)定性和地基承載能力評價而進行的工作水文地質(zhì)勘為查明開發(fā)項目所在地區(qū)水的類型、成分、含水層的位置和分布而進行的工工察階段應(yīng)與工程設(shè)計階段相適應(yīng),一般分為初步勘察和詳細勘察,對于工程地質(zhì)條件復(fù)雜或具有特殊要求的大型工設(shè)項目,還應(yīng)進行施工勘察。初步勘察應(yīng)滿足選址和初步設(shè)計的要求,詳細勘察應(yīng)符合施工圖設(shè)計的要求施工勘察是為施工中遇到的地質(zhì)問題而進行的進一步勘察。2.房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計一般分為方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計三個階段。對于技術(shù)要求復(fù)雜的房地產(chǎn)開發(fā)項目,必要時要在初步設(shè)計基礎(chǔ)上進行擴大初步設(shè)計或技術(shù)設(shè)計。對于技術(shù)要求簡單的房地產(chǎn)開發(fā)項目,經(jīng)有關(guān)主管部門同意,并在合同中有約定不進行初步設(shè)計的,可在方案設(shè)計后直接進行施工圖設(shè)計。二房地產(chǎn)開發(fā)項目工察管.房地產(chǎn)開發(fā)項目工察管理的概念和內(nèi)()概房地產(chǎn)開發(fā)項目工察管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中,對工察活動所進行的組織、計劃、協(xié)調(diào)等管理活動。主要內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項目勘察設(shè)計工作程序房地產(chǎn)開發(fā)項目勘察設(shè)計工作程序勘察、設(shè)計任務(wù)委簽訂工察合同和設(shè)計合初步勘察與方案設(shè)辦理有關(guān)文件應(yīng)提交初步勘察和方案設(shè)詳細勘察與初步設(shè)初步設(shè)計文件 ,辦理建設(shè)用地規(guī)劃施工圖設(shè)辦理建設(shè)工程規(guī)劃證,進行施工圖設(shè)計文件及備施工和驗收階組織設(shè)計單位參加開發(fā)項目的工程竣工驗收,結(jié)清全部設(shè)計費用設(shè)計后評組織設(shè)計單位進行回訪,聽取或向設(shè)計單位提出改進建議、意三房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計管理房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計管理概念房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過一定方式整合資源,以發(fā)揮資源的作用,實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計目標(biāo)的活動過程意義工程設(shè)計管理是開發(fā)項目管理的龍頭,是確保工程功能、質(zhì)量和進度的前提和基礎(chǔ),是做好工程投資控制的關(guān)鍵模式房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接管理模式特點1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要有很強的專業(yè)技術(shù)力量和較高的設(shè)計管理水平具有設(shè)計評審經(jīng)驗和判斷能力;2)有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對開發(fā)項目目標(biāo)和風(fēng)險的控制委托專業(yè)咨詢公司管理模式特點:1)咨詢公司長期從事工程咨詢服務(wù)工作,經(jīng)驗較豐富,有利于保證設(shè)計質(zhì)量進度和降低成本;2)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的專業(yè)技術(shù)力量和設(shè)計管理水平要求較低理公司管理模式特點:1)項目工程管理公司全權(quán)負責(zé)設(shè)計委托和設(shè)計管理工作,可大大減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負擔(dān);2)項目工程管理公司承擔(dān)受委托管理范圍內(nèi)的責(zé)任重大方案報房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策內(nèi)編制設(shè)計任務(wù)書。設(shè)計任務(wù)書是房地產(chǎn)開發(fā)項目工程功能、規(guī)模、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)、風(fēng)格等方面求的重要文件之一,是設(shè)計單位開展設(shè)計工作的主要依據(jù)做好設(shè)計文件工作。加強對各階段設(shè)計文件的是設(shè)計管理工作中重要的內(nèi)容,是提高工程設(shè)計質(zhì)量、做好成本控制、確保設(shè)計任務(wù)書的重要()精心組織設(shè)計交底建立高效、暢通的聯(lián)絡(luò)做好限額設(shè)計工作做好設(shè)計變更的管理工作例3·單選題】房地開發(fā)項目工程設(shè)計管理模式中,委托專業(yè)咨詢公司管理模式的特點不包括()。咨詢公司長期從事工程咨詢服務(wù)工作,經(jīng)驗較豐富,有利于保證設(shè)計質(zhì)量、進對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的團隊專業(yè)程度和工程設(shè)計能力要求較高咨詢公司長期從事工程咨詢服務(wù)工作,經(jīng)驗較豐富,有利于降低成本對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的專業(yè)技術(shù)力量和設(shè)計管理水平要求較低答案】解析】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計管理模式。房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計管理模式中,委托專業(yè)咨詢公司管理模式的特點有:()咨詢公司長期從事工程咨詢服務(wù)工作,經(jīng)驗較豐富,有利于保證設(shè)計質(zhì)量、進度和降低成本;對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的專業(yè)技術(shù)力量和設(shè)計管理水平要求較低?？键c 房地產(chǎn)開發(fā)項目一房地產(chǎn)開發(fā)項目概是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或機構(gòu)公開提出交易條件,以征詢施工單位的最佳方案。工程投標(biāo)是施工單位為了得到工程合同而向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或機構(gòu)發(fā)出的響應(yīng)。二房地產(chǎn)開發(fā)項目的方房地產(chǎn)開發(fā)項目的方招標(biāo)方特點優(yōu)點缺點公開招標(biāo)無限競爭招標(biāo))房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布招標(biāo)公告凡具備相應(yīng)資質(zhì)、符合條件的承包商均可投標(biāo)承包商可選范圍大有利于取得最佳的工程方案評標(biāo)工作量大,時間長費用高續(xù)表招標(biāo)方特點優(yōu)點缺點邀請招標(biāo)有限競爭招標(biāo))房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)邀請具備相應(yīng)資質(zhì)與條件的施工單位參加招標(biāo)招標(biāo)程序簡化節(jié)約招標(biāo)費用和時間,減少風(fēng)險競爭激烈程度低,可能無法選到最有競爭力的施工房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工單項合同估算價在200萬元以上,或者項目總投資在萬元以上,必須進行招標(biāo)三房地產(chǎn)開發(fā)項目的程房地產(chǎn)開發(fā)項目的程招標(biāo)前的準備工招標(biāo)應(yīng)具備的條件①辦理相關(guān)手續(xù);②已;③有滿足招標(biāo)需要的設(shè)計文件及技術(shù)資料;④規(guī)定的其他條件招標(biāo)文件的內(nèi)容:①投標(biāo)須知;②招標(biāo)工程的技術(shù)要求和設(shè)計文件;③采用工程量招標(biāo)的,應(yīng)提供工程量;④投標(biāo)函的格式及附錄;⑤擬簽訂合同的主要條款;⑥其他材料招標(biāo)人可以在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)人提交投標(biāo)擔(dān)保。投標(biāo)擔(dān)?？梢圆捎猛稑?biāo)保函或者投標(biāo)保證金的方式。投標(biāo)保證金可以使用支票、銀行匯票等,一般不得超過投標(biāo)總價的%,最高不得超過50發(fā)出招標(biāo)公告或邀請招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址招標(biāo)工程的性質(zhì)、規(guī)模、地點以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項采用邀請招標(biāo)的項目應(yīng)向3個以上符合資質(zhì)條件的施工企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書。投標(biāo)邀請書應(yīng)載明上述招標(biāo)公告規(guī)定的事項投標(biāo)人資格預(yù)了解資格預(yù)審文件包括的內(nèi)容。資格預(yù)審后的相應(yīng)處理在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人過多時可以由招標(biāo)人從中選擇不少于7家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人發(fā)售招標(biāo)文招標(biāo)人對于發(fā)出的招標(biāo)文件可以酌情收取工本費。其中的設(shè)計文件,招標(biāo)人可以酌情收取押金。對于開標(biāo)后將設(shè)計文件退還的,招標(biāo)人應(yīng)退還押金開標(biāo)、評標(biāo)和授接收投標(biāo)文件。提交投標(biāo)文件的投標(biāo)人少于3個的,招標(biāo)人應(yīng)依法重新招標(biāo)開標(biāo)。開標(biāo)應(yīng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時間的同一時間公開進行開標(biāo)地點應(yīng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點★無效投標(biāo)文件的五種情形①投標(biāo)文件未按照招標(biāo)文件的要求予以密封②投標(biāo)文件中的投標(biāo)函未加蓋投標(biāo)人的企業(yè)及企業(yè)法定代表人,或者企業(yè)法定代表人委托人沒有合法、有效的委托書原件及委托人③投標(biāo)文件的關(guān)鍵內(nèi)容字跡模糊、無法辨④投標(biāo)人未按照招標(biāo)文件的要求提供投標(biāo)保函或投標(biāo)保證金⑤組成聯(lián)合體投標(biāo)的,投標(biāo)文件未附聯(lián)合體各方共同投標(biāo)協(xié)議評標(biāo)。評標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評標(biāo)負★評標(biāo)構(gòu)成:評標(biāo)由招標(biāo)人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面的組成,成員人數(shù)為5人以上的單數(shù),其中招標(biāo)人、招標(biāo)機構(gòu)以外的技術(shù)、經(jīng)濟等方面不得少于成員總數(shù)的2/3()授標(biāo)。中標(biāo)人的確定及招標(biāo)人的處理行為簽訂工程承包合招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立合同。訂立合同后7日內(nèi),中標(biāo)人應(yīng)將合同送工程所在地縣級以上的建設(shè)行政主管部門備案例4·單選題】關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目公開招標(biāo)的說法正確的是(A.公開招標(biāo)也稱為有限競爭性招 B.招標(biāo)程序簡化是公開招標(biāo)的優(yōu)C.競爭激烈程度低是公開招標(biāo)的缺 D.承包商可選范圍大是公開招標(biāo)的優(yōu)答案】解析】本題考查公開招標(biāo)的優(yōu)點。公開招標(biāo)也稱為無限競爭性招標(biāo),既然是公開形式的招標(biāo),那么招標(biāo)范圍自然很大。例5·多選題】房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工招標(biāo)的形式有(。A.私募招 B.公開招C.邀請招 D.無限競爭性招E.指名競爭方式答案】解析】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目的方式。房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo);其中公開招標(biāo)又稱為無限競爭性招標(biāo),而邀請招標(biāo)也稱為有限競爭性招標(biāo)或指名競爭方式。考點 房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管一房地產(chǎn)開發(fā)項目合同的概念合同是主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。房地產(chǎn)開發(fā)項目合同是項目業(yè)主或人與項目承包人或供應(yīng)人之間訂立的合同。二房地產(chǎn)開發(fā)項目合同的內(nèi)容.合同當(dāng)事人合同的標(biāo)的標(biāo)的的數(shù)量和質(zhì)量合同價款或酬金合同期限、履行地點和方式.違約責(zé)任7.解決爭執(zhí)的方法三房地產(chǎn)開發(fā)項目合同體系.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要合同關(guān)工程咨詢合同、工察設(shè)計合同、工程監(jiān)理合同、工程施工合同、工程貨物采購合同和融資合同等2.施工單位的主要合同關(guān)系分包合同、貨物采購合同、合同、加工合同、租賃合同、勞務(wù)供應(yīng)合同和保險合同四房地產(chǎn)開發(fā)項目合同策劃房地產(chǎn)開發(fā)項目合同策劃合同選總價合同:風(fēng)險由施工單位承擔(dān),適用于規(guī)模小、工期短和風(fēng)險不大的項目單價合同:單價不變,工程量據(jù)實結(jié)算成本加酬金合同實際成本酬合同主要條款擬適用于合同關(guān)系的法律以及合同爭議處理的方式付款方式合同價格的調(diào)整條件、范圍、調(diào)整方法合同雙方風(fēng)險的分擔(dān)對施工單位的激勵措施保證誠實信用的合同措施五房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理的內(nèi)容一般而言,開發(fā)項目實施階段涉及的合同主要有施工合同、監(jiān)理合同及設(shè)備、材料采購合同等。合同管理包括簽訂管理、履行管理和管理。施工承包合同施工承包合同簽訂管簽訂前管理。預(yù)審的主要內(nèi)容為①承包人應(yīng)有經(jīng)建設(shè)主管部門并簽發(fā)的,具有承包本開發(fā)項目建設(shè)內(nèi)容資格的資質(zhì)等級②承包人應(yīng)是經(jīng)工商行政管理機 ,具有法人,實行獨立核算的施工企③承包人具有對擬發(fā)包的開發(fā)項目施工的實際能力,包括施工技術(shù)和技術(shù)工人素質(zhì),以及主要施工機械設(shè)備④財務(wù)情況,包括情況,特別是流動情況,以及近幾年經(jīng)營狀⑤社會信譽,包括已承接的施工任務(wù)及完成情況,承包類似工程的施工經(jīng)歷和近幾年承包的主要工程的質(zhì)量、安全及工期情況,合同履約情況談判簽訂管理。經(jīng)過談判雙方對施工合同內(nèi)容取得完全一致意見后 即可正式簽訂施工合同文件,經(jīng)雙方簽字、蓋章后,施工合同即正式簽訂完畢履行管在合同的履行過程中,應(yīng)注意嚴格按照施工合同規(guī)定,履行應(yīng)盡的義務(wù)按照施工合同規(guī)定對施工活動進行監(jiān)督、檢管在工程項目全部竣工后,應(yīng)將全部合同文件加以系統(tǒng)整理,建檔保管監(jiān)理合同管理監(jiān)理合同管理簽訂管在簽訂合同前,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對監(jiān)理公司的資格、資信及履約能力等情況進行充分的了解在資格合格的基礎(chǔ)上,對監(jiān)理合同的主要條款和應(yīng)負責(zé)任進行具體談判。監(jiān)理工程師良好的服能力能為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來較大的利益履行管嚴格按照監(jiān)理合同的規(guī)定履行應(yīng)盡義務(wù)按照監(jiān)理合同的規(guī)定行使權(quán)利:①對設(shè)計、施工單位的發(fā)包權(quán)②對工程規(guī)模、設(shè)計標(biāo)準的認定權(quán)及設(shè)計變更的③對監(jiān)理方的監(jiān)督管理管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將全部合同文件,加以系統(tǒng)整理,建檔保管設(shè)備、材料采購合同設(shè)備、材料采購合同簽訂管合同標(biāo)的。應(yīng)明確材料、設(shè)備名稱、品種、型號、規(guī)技術(shù)標(biāo)準和質(zhì)量材料數(shù)量和計量方法()包裝要交付方式。應(yīng)明確交付地點、交貨期限、具體方式材料價格?？擅鞔_具體價格或詳細的定價方法履行管按合同約定的期限、地點交付貨按合同規(guī)定的數(shù)量和質(zhì)量交付貨()按約定的價格和結(jié)算條款履約六房地產(chǎn)開發(fā)項目合同爭議的解決房地產(chǎn)開發(fā)項目合同爭議的解決協(xié)商發(fā)生合同糾紛時,當(dāng)事人首先應(yīng)考慮通過協(xié)商方式解決優(yōu)點:簡便易行,能經(jīng)濟、及時地解決糾紛;②有利于合同雙方的友好合作關(guān)系,使合同能更好地履行;③有利于和解協(xié)議的執(zhí)行調(diào)解與仲裁、相比,調(diào)解具有與協(xié)商相似的優(yōu)點,能較經(jīng)濟、及時地解決糾紛,有利于消除合同當(dāng)事人的對立情緒,雙方的長期合作關(guān)系仲裁仲裁是指合同糾紛當(dāng)事人在爭議發(fā)生前或發(fā)生后達成協(xié)議自愿將爭議交給第三者做出裁決并負有自動履行義務(wù)的一種解決合同糾紛的方式仲裁應(yīng)是自愿的,應(yīng)有仲裁協(xié)議。如果當(dāng)事人之間有仲裁協(xié)議,爭議發(fā)生后又無法通過協(xié)商或調(diào)解解決,則應(yīng)及時將爭議提交仲裁機構(gòu)仲裁,以雙方的合法權(quán)益合同糾紛當(dāng)事人間如果未簽有仲裁協(xié)議,或不能就提交仲裁達成一致,則以作為解決爭議的最終例6·單選題在房地產(chǎn)開發(fā)項目合同爭端或糾紛的解決方式中只有是一種無須第三者介入的方式。A.協(xié) B.調(diào)C.仲 答案】解析】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)合同爭議的解決方式。房地產(chǎn)開發(fā)項目合同爭端或糾紛的解決方式有四種,分別是協(xié)商、調(diào)解、仲裁和。后三種都需要第的介入,只有第一種協(xié)商,是指糾紛當(dāng)事人在自愿友好的基礎(chǔ)上達成共識,這種方式不需要第的介入。例7·單選題】()適用于工程規(guī)模小、工期短和風(fēng)險不大的項目。A.單價合同 B.監(jiān)理合同C.總價合 D.成本加酬金合答案】解析】本題考查合同類型?？們r合同適用于工程規(guī)模小、工期短和風(fēng)險不大的項目考點 房地產(chǎn)開發(fā)項目實施控一房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制概念在開發(fā)項目的策劃設(shè)計、施工和銷售等階段,主動運用動態(tài)控制原理,經(jīng)常地、定期或不定期地將項目實際發(fā)生的成本數(shù)額與相應(yīng)的目標(biāo)成本值進行比較,對項目成本進行控制原則設(shè)置科學(xué)的成本控制目標(biāo)設(shè)計階段是成本控制的重點經(jīng)濟與技術(shù)有機結(jié)合是成本控制的重要()變控制為主動控內(nèi)容項目策劃階段成本控制項目規(guī)劃設(shè)計階段成本控制項目施工招標(biāo)階段成本控制()項目施工階段成本控項目竣工驗收階段成本控制項目銷售階段成本控制二房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制.房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量的內(nèi)涵和構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量的內(nèi)涵和構(gòu)成內(nèi)涵國家現(xiàn)行的、技術(shù)標(biāo)準和設(shè)計文件以及房地產(chǎn)建設(shè)項目合同中對項目安全、適用、經(jīng)濟、美觀等特性的綜合要求通常體現(xiàn)在適用性、可靠性、經(jīng)濟性、環(huán)境協(xié)調(diào)性等方面構(gòu)成適用性。包括平面布置的合理性、空間布置的合理性、建筑物理功能、生產(chǎn)和生活使用功能可靠性。包括安全性、可維修性和有效性經(jīng)濟性。包括質(zhì)量成本與質(zhì)量效益()環(huán)境協(xié)調(diào)性。包括造型與美感、與生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)、與社區(qū)環(huán)境協(xié)調(diào)、與建設(shè)地區(qū)工程設(shè)施的協(xié)調(diào)業(yè)主要求的其他特殊功能內(nèi)容工程實物質(zhì)量。包括工序質(zhì)量、分項工程質(zhì)量、分部工程質(zhì)量管理過程質(zhì)量。是指所從事技術(shù)、組織工作的水平和完善程度房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制概念房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制是指按照確定的質(zhì)量目標(biāo)或以技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準為依據(jù),在開發(fā)建設(shè)過程中可進行的質(zhì)量監(jiān)督和管理活動要求設(shè)計必須符合設(shè)計合同與設(shè)計任務(wù)書設(shè)計文件、圖紙清晰完整相關(guān)圖紙之間無設(shè)備選型、系統(tǒng)布置要經(jīng)濟合理、安全可靠()環(huán)境保護等符合國家和有關(guān)部門規(guī)定施工過程與技術(shù)要求一致、與技術(shù)規(guī)范一致、與設(shè)計質(zhì)量要求一致特點全面性。對項目的實體質(zhì)量、功能、使用價值等全面控制對影響工程質(zhì)量的各個階段各個環(huán)節(jié)和各個步驟進行控制及時性與主動標(biāo)準的適應(yīng)性。應(yīng)針對不同的產(chǎn)品、時段及質(zhì)量要求進()連續(xù)性和相關(guān)性。各個階段是連續(xù)的、相關(guān)的階段設(shè)計階段的質(zhì)量控制分階段進行委托或聘請審多方案對比選擇()對設(shè)計工作質(zhì)量進行檢查施工階段的質(zhì)量控制審核有關(guān)技術(shù)文件、報告或報表(項)現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)督檢查(6項)現(xiàn)場質(zhì)量檢驗、工具測量法、試驗法房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量驗收質(zhì)量驗收檢驗批驗由監(jiān)理工程師組織施工單位項目專業(yè)質(zhì)量進行驗分項工程驗由監(jiān)理工程師組織施工單位項目專業(yè)質(zhì)量進行驗分部工程驗由總監(jiān)理工程師組織施工單位項目和技術(shù)、質(zhì)量進行驗地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)分部工程的勘察、設(shè)計單位工程項目和施工單位技術(shù)、質(zhì)量部門也應(yīng)參加續(xù)表單位工程驗施工單位自檢,并向建設(shè)單位提交工程由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織施工、設(shè)計、監(jiān)理進行驗收驗收合格向建設(shè)行政主管部門備案三房地產(chǎn)開發(fā)項目進度控制房地產(chǎn)開發(fā)項目進度控制概念房地產(chǎn)開發(fā)項目進度控制是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)開發(fā)項目的類型規(guī)模與特點結(jié)合各建設(shè)階段的工作內(nèi)容工作程序、持續(xù)時間和銜接關(guān)系確定進度目標(biāo)編制進度計劃,對整個建設(shè)過程的進度實施跟蹤、檢查和調(diào)整的行為過程范圍項目的各個階段項目的各個組成部分影響進度的各種因素實施實施進度調(diào)整進度控制四房地產(chǎn)開發(fā)項目安全管理房地產(chǎn)開發(fā)項目安全管理含義房地產(chǎn)開發(fā)項目的安全管理是指為保證開發(fā)項目建成后能夠安全使用和施工建設(shè)過程正常進行防止傷亡事故發(fā)生、確保安全施工而采取的各種措施和行動的總稱按程序搞好工察設(shè)計、施工生產(chǎn)文件中涉及安全內(nèi)容的審核,共同遵守合同約定的工房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向施工單位提供開發(fā)項目施工現(xiàn)場和毗鄰區(qū)域內(nèi)管線資料,資料要真實、準確、完在編制工程概算時,應(yīng)合理確定開發(fā)項目安全作業(yè)環(huán)境及安全措施所需要的費用()要督促施工單位安全施工的組織體系和安全配備,督促建立健全安全生產(chǎn)責(zé)任制,督促施工單位任強對工人進行安全生產(chǎn)教育審核進入施工現(xiàn)場承包單位和各分包單位的安全資質(zhì)和證明文件,檢查各類持證上崗資格,驗證施工過程所需的安全設(shè)施、設(shè)備及防護用品檢查和驗收臨時用電設(shè)施按照建筑施工安全技術(shù)標(biāo)準和規(guī)范要求,施工方案及安全技術(shù)措施。審核并簽署施工單位各分項工程、工序及關(guān)鍵部位的安全措施定期組織現(xiàn)場安全綜合檢查參與意外事故的與處理例8·多選題】從本質(zhì)上看,房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施控制是對()進行有效控制項目規(guī) B.項目管C.項目成 D.項目質(zhì)E.項目進度答案】解析】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施控制。從本質(zhì)上房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施控制是對項目成本、質(zhì)量、進度進行有效控制,以使項目的整體效益達到最優(yōu)。例9·單選題】關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量驗收的說法,錯誤的是。A.分項工程由監(jiān)理工程師組織施工單位項目專業(yè)質(zhì)量進行驗收B.檢驗批由監(jiān)理工程師組織施工單位項目專業(yè)質(zhì)量進行驗收C.分部工程由總監(jiān)理工程師組織施工單位項目等進行驗收D.單位工程由總監(jiān)理工程師組織施工、設(shè)計、監(jiān)理項目驗答案】解析】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量驗收。單位工程部門由施工單位自行組織有關(guān)進行檢查評定,并向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交工程 考點 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗一房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收條件完成開發(fā)項目的內(nèi)容,達到要求有完整并經(jīng)核定的工程竣工資料,符合驗收規(guī)定有工程使用的主要材料、()有勘察、設(shè)計、施工圖機構(gòu)、施工、監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文有施工單位簽署的工程保修書建設(shè)行政主管部門出具的認可文件及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督站等有關(guān)部門責(zé)令的問題全部完有消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文程序工程竣工掃尾。主要包括硬件準備和準備兩方施工單位竣工預(yù)驗。施工單位完成設(shè)計圖紙和合同約定的全部內(nèi)容后,在施工單位組織自驗收或初步驗收確認工程竣工、具有竣工驗收各項條件施工單位向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或監(jiān)理公司提出工程竣工驗收申請()監(jiān)理單位核查。監(jiān)理單位核查竣工報告,對工程質(zhì)量等級做出評價專項驗收。取得合格證明文件或準許使用文件竣工驗收。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工報告,并在約定的時間和地點組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理和質(zhì)量監(jiān)督管理部門等進行竣工驗收問題處理。重大質(zhì)量問題處理之后施工單位要重新提交驗收申請辦理移交。經(jīng)驗收合格的單項工程連同相關(guān)技術(shù)資料一并移交房地產(chǎn)開發(fā)企竣工驗收備案。需提交文件二房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結(jié)算和竣工決算.房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結(jié)算概念房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結(jié)算是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工單位根據(jù)國家有關(guān)法律、規(guī)定和合同約定,在施工單位完成合同約定的全部工作后,對最終工程價款的調(diào)整和確定?？⒐そY(jié)算是表達該項目最終工程造價和結(jié)算工程價款依據(jù)的經(jīng)濟文件編制依國家有關(guān)法律、、規(guī)章制度和相關(guān)的司法解釋;建設(shè)行政主管部門以及、、直轄市和有關(guān)部門發(fā)布的工程造價計價標(biāo)準、計價辦法、有關(guān)規(guī)定及相關(guān)解釋施工發(fā)承包合同專業(yè)分包合同及補充合同有關(guān)材料、設(shè)備采購合同等九項依據(jù)程序結(jié)算編制準備階段結(jié)算編制階段結(jié)算編制定稿階段編制方采用總價合同的應(yīng)在合同價基礎(chǔ)上對設(shè)計變更工程洽商以及工程索賠等合同約定可以調(diào)整的內(nèi)容進行調(diào)整采用單價合同的,應(yīng)計算或核定竣工圖或施工圖以內(nèi)的各個分部分項工程量,依據(jù)合同約定的方式確定分部分項工程項目價格,并對設(shè)計變更、工程洽商、施工措施以及工程索賠等內(nèi)容進行調(diào)整采用成本加酬金合同的應(yīng)依據(jù)合同約定的方法計算各個分部分項工程以及設(shè)計變更工程洽商施工措施等內(nèi)容的工程成本并計算酬金及有關(guān)稅費★竣工結(jié)算中涉及工程單價調(diào)整時,應(yīng)遵循以下原則①合同中已有適用于變更工程、新增工程單價的,按已有的單價結(jié)算②合同中有類似變更工程、新增工程單價的,可以參照類似單價作為結(jié)算依據(jù)③合同中沒有適用或類似變更工程、新增工程單價的,結(jié)算編制受托人可商洽承包人或發(fā)包人提出適當(dāng)?shù)膬r格,經(jīng)對方確認后作為結(jié)算依據(jù)續(xù)表文件組竣工結(jié)算文件一般由竣工結(jié)算匯總表、單項工程結(jié)算匯總表、單位工程結(jié)算匯總表和分部分項措施、其他、零星工程結(jié)算表及結(jié)算編制說明等組成房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工決算概念竣工決算是指整個建設(shè)工程全部完工并經(jīng)驗收以后,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實物數(shù)量和貨幣形式對房地產(chǎn)開發(fā)項目從立項到竣工驗收、交付使用全過程中實際支付的全部建設(shè)費用、建設(shè)成果和財務(wù)狀況進行的綜合測算和分析結(jié)算與決算異包含的范圍不編制人和人不同?？⒐そY(jié)算一般由施工單位編制,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);竣工決算文件由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責(zé)組織編寫,上報主管部門目標(biāo)不同?？⒐そY(jié)算是施工單位與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算工程價款的憑據(jù)。竣工決算是正確核算新增固定資產(chǎn)價值,考核分析投資效果,建立健全經(jīng)濟責(zé)任的依據(jù),是反映房地產(chǎn)開發(fā)項目實際造價和投資效果的文件?？⒐Q算是在竣工結(jié)算基礎(chǔ)上進行的,竣工決算包含了竣工結(jié)算的內(nèi)容內(nèi)容竣工決算包括房地產(chǎn)開發(fā)項目從籌建開始到項目竣工交付生產(chǎn)使用為止的全部建設(shè)費用其內(nèi)容包括竣工財務(wù)決算說明書、竣工財務(wù)決算報表、工程竣工圖和工程造價對比分析等四個部分竣工財務(wù)決算說明書和竣工財務(wù)決算報表又合稱為竣工財務(wù)決算,是竣工決算的內(nèi)編制程收集、整理和分析有關(guān)依據(jù)資料;2)清理各項財務(wù)、和結(jié)余物資;(3)填寫竣工決算報表()編制房地產(chǎn)開發(fā)項目工程竣工決算說明;5)做好工程造價對比分析6)整理、裝訂好竣工圖;上報相關(guān)部門例10·多選題房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工決算與竣工結(jié)算的區(qū)別敘述正確的是A.竣工結(jié)算一般由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)編制竣工結(jié)算是施工單位與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算工程價款的憑據(jù)竣工決算的文件,由施工單位負責(zé)組織編寫,上報主管部門竣工決算是在竣工結(jié)算基礎(chǔ)上進行的,竣工決算包含了竣工結(jié)算的內(nèi)容,竣工結(jié)算是竣工決算的一個重要組成部分竣工決算是正確核算新增固定資產(chǎn)價值,考核分析投資效果,建立健全經(jīng)濟責(zé)任的依據(jù)答案】解析】本題考查竣工決算與竣工結(jié)算的區(qū)別?？⒐そY(jié)算一般由施工單位編制,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工決算的文件,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責(zé)組織編寫,上報主管部門一、單項選擇

考題解析

指一個工設(shè)項目中具有獨立設(shè)計文件,建成后可以單獨形成生產(chǎn)能力或使用功能的工程。204年房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計一般分為(階段方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計初步設(shè)計和技術(shù)設(shè)計04年建設(shè)項目中具有獨立設(shè)計文件,建成后可單獨形成生產(chǎn)能力或發(fā)揮工程效益的工程是()。A.分項工 B.分部工單位工 D.單項工答案】解析】本題考查單項工程的定義。單項工程是

C.初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計D.初步設(shè)計和施工圖設(shè)計答案】解析本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計的階段。房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計一般分為方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計三個階段。04年房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工投標(biāo)的主體是(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)B.招標(biāo)機C.工程監(jiān)理單 D.施工企答案】解析】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目。工程投標(biāo)是施工單位為了得到工程合同而向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)出的響應(yīng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(或招標(biāo)機構(gòu))是的主體,因此通過排除法,D項符合題意。04年房地產(chǎn)開發(fā)項目合同爭議仲裁的前提條件是()。爭議已經(jīng)過調(diào)解爭議已經(jīng)過雙方協(xié)商爭議雙方在同一地區(qū)爭議雙方有仲裁約定答案】解析本題考查合同爭議的解決方式中的仲裁。仲裁應(yīng)是自愿的,因此應(yīng)有仲裁協(xié)議,如果當(dāng)事人之間有仲裁協(xié)議爭議發(fā)生后又通過協(xié)商或調(diào)解解決則應(yīng)及時將爭議提裁機構(gòu)仲裁,以雙方的合法權(quán)益。04年下列房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作中一般應(yīng)先開展的是。A.選擇工程施工單位B.選擇材料、設(shè)備供應(yīng)商C.選擇工察設(shè)計單位D.選擇工程監(jiān)理單位答案】解析】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的程序。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理程序的第一步是工設(shè)準備該階段需要完成施工現(xiàn)場勘察與施工圖設(shè)計。04年房地產(chǎn)開發(fā)項目完工后結(jié)算工程價款最終依據(jù)的經(jīng)濟文件是()?？⒐Q B.竣工結(jié)C.施工圖D.工程答案】解析】本題考查竣工結(jié)算的概念?？⒐そY(jié)算是表達該項目最終工程造價和結(jié)算工程價款依據(jù)的經(jīng)濟文件。03年房地產(chǎn)開發(fā)項目開工準備工作完成的標(biāo)志是取得(。土地使用權(quán)證建設(shè)工程規(guī)劃商品房預(yù)售

建設(shè)工程施工答案】解析本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的程序和內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)項目開工準備工作完成的標(biāo)志是取得建設(shè)工程施工證。803年具備獨立施工條件,但建成后不能獨立發(fā)揮生產(chǎn)能力或效益的工程,稱為(。A.單項工程 B.單位工程C.分部工 D.分項工答案】解析本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)構(gòu)成。單項工程包含單位工程單位工程包含分部工程分部工程包含分項工程。其中,單位工程是指單項工程中具備獨立施工條件但建成后不能獨立發(fā)揮生產(chǎn)能力或功能的工程。此知識點新有變化903年為確保施工圖設(shè)計質(zhì)量應(yīng)做好的勘察工作是()。A.初步勘 B.詳細勘C.施工勘 D.選址勘答案】解析】本題考查工察。詳細勘察應(yīng)符合施工圖設(shè)計的要求初步勘察應(yīng)滿足選址和初步設(shè)計的要求施工勘察主要是為施工中遇到的地質(zhì)問題進一步勘察。ACD的勘察不夠細致,難以保障施工圖質(zhì)量。03年房地產(chǎn)開發(fā)項目辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證應(yīng)提交的設(shè)計文件是()。概念設(shè) B.方案設(shè)C.初步設(shè) D.施工圖設(shè)答案】解析本題考查詳細勘察與初步設(shè)計階段工作。辦理有關(guān)文件應(yīng)提交初步勘察和方案設(shè)計。辦理建設(shè)用地規(guī)劃證應(yīng)提交初步設(shè)計。辦理建設(shè)工程規(guī)劃證應(yīng)提交施工圖設(shè)計。03年某私人投資的房屋建筑工程項目,施工單項合同估算價為350萬,根據(jù)國家現(xiàn)行規(guī)定,該項目的施工采購。A.必須進行招標(biāo)B.必須公開招標(biāo)C.應(yīng)以招標(biāo)公告方式邀請?zhí)囟ǚㄈ送稑?biāo)D.應(yīng)以邀請書方式邀請不特定法人招標(biāo)答案】解析】本題考查施工采購招標(biāo)的內(nèi)容。房建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工單項合同估算價在200萬元以上,或者項目總投資在3000萬元以上的,必須進行招標(biāo)。03年關(guān)于招標(biāo)人資格預(yù)審的說法錯誤的是()。資格預(yù)審屬于招標(biāo)工作的法定程序資格預(yù)審條件應(yīng)在招標(biāo)公告中載明應(yīng)向資格預(yù)審不合格的投標(biāo)申請人告知預(yù)審結(jié)果只有資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人才能招標(biāo)文件答案】解析】本題考查投標(biāo)人資格預(yù)審。資格預(yù)審是可供招標(biāo)人選擇的一道程序,并定程序。提示】此知識點新已刪除二、多項選擇04年下列投標(biāo)文件中存在的問題導(dǎo)致招標(biāo)文件無效的有。投標(biāo)文件未按照招標(biāo)文件的要求密封投標(biāo)函未加蓋投標(biāo)人的企業(yè)及企業(yè)法定代表人投標(biāo)文件的關(guān)鍵內(nèi)容字跡模糊、無法辨認投標(biāo)文件正文字體不一致組成聯(lián)合體投標(biāo)的投標(biāo)文件未附聯(lián)合體各方共同投標(biāo)協(xié)議答案】解析】本題考查投標(biāo)無效文件的內(nèi)容開標(biāo)時投標(biāo)文件出現(xiàn)下列情形之一的,效投標(biāo)文件不得進入評標(biāo)投標(biāo)文件沒有按照招標(biāo)文件的要求予以密封;2投標(biāo)函未加蓋投標(biāo)人的企業(yè)及企業(yè)法定代表人,或者企業(yè)法定代表人委托人沒有合法、有效的委托書原件及委托人;3)投標(biāo)文件的關(guān)鍵內(nèi)容字跡模糊、無法辨認4)投標(biāo)人未按照要求提供投標(biāo)保函或投標(biāo)保證金5)組成聯(lián)合體投標(biāo)的投標(biāo)文件未附聯(lián)合體各方共同投標(biāo)協(xié)議。04年房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收應(yīng)具備的條件有()。窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風(fēng)設(shè)備運轉(zhuǎn)正常有工程質(zhì)量監(jiān)督站簽署的質(zhì)量合格文件有施工單位簽署的工程保修書

有完整的技術(shù)和施工管理資工程質(zhì)量監(jiān)督站責(zé)令的問題全部完答案】解析本題考查房地產(chǎn)項目竣工驗收條件房地產(chǎn)項目竣工驗收條件應(yīng)包括完成開發(fā)項目全部的設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容達到使用要求;有完整并經(jīng)核定的工程竣工資料,符合驗收規(guī)定;(3)有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告(4)有勘察、設(shè)計、施工圖機構(gòu)、施工、監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件(5)有施工單位簽署的工程保修書;()建設(shè)行政主管部門出具的認可文件及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督站等有關(guān)部門責(zé)令的問題全部完畢;(7)有消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件。03年下列組建房地產(chǎn)項目評標(biāo)的做法中錯誤的有()。評標(biāo)由8人組招標(biāo)監(jiān)督機構(gòu)人參加評標(biāo)專門邀請高校2人參加評標(biāo)評 在中標(biāo)結(jié)果確定前評標(biāo)中有3名女答案】解析】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目中的評標(biāo)。評標(biāo)由招標(biāo)人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面的組成,成員人數(shù)應(yīng)為5人以上的單數(shù),其中招標(biāo)人、招標(biāo)機構(gòu)以外的技術(shù)、經(jīng)濟等方面的不得少于成員總數(shù)的。評標(biāo)的成員,應(yīng)由招標(biāo)人從建設(shè)行政主管部門確定的名冊中采取隨機抽取的方式確定。招標(biāo)監(jiān)督機構(gòu)不能當(dāng)評委。ABC說法錯誤。403年為實現(xiàn)工程總目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與有關(guān)各方簽訂的合同有()。工程設(shè)計合同工程施工合同工程貨物采購合同D.工程監(jiān)理合同E.建筑構(gòu)配件加工合同答案】解析本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目合同體系。為實現(xiàn)工程總目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將工程項目的勘察、設(shè)計、各專業(yè)工程施工、設(shè)備和材料供應(yīng)建設(shè)過程的咨詢和管理等工作委托出去,并與有關(guān)各方簽訂工程咨詢、工察設(shè)計、工程監(jiān)理、工程施工、工程貨物材料、設(shè)備)采購、融資等合同。三、案例分析204年某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬建一幢自用辦公樓預(yù)計工程造價為2000萬元準備采用邀請招標(biāo)方式選擇承包商并在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)人提交投標(biāo)保證金此外為了評標(biāo)工作的需要,擬組建由7人組成的評標(biāo),其中該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總工程師、總經(jīng)濟師各名招標(biāo)機構(gòu)代表名,其余4人是從名冊中隨機抽取的。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準備采用邀請招標(biāo)方式的原因可能為()。A.節(jié)約招標(biāo)費用B.選擇最有競爭力的承辦商C.減少風(fēng)險D.節(jié)省招標(biāo)時間答案】解析】本題考查邀請招標(biāo)的優(yōu)點。與公開招標(biāo)相比邀請招標(biāo)的優(yōu)點是簡化了程序可節(jié)約招標(biāo)費用和節(jié)省招標(biāo)時間減少了一定的風(fēng)險。邀請招標(biāo)的缺點是招標(biāo)競爭的激烈程度不夠,有可能漏掉某些有競爭力的施工單位。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為降低自己承擔(dān)的工程量風(fēng)險和通貨膨脹風(fēng)險,宜選擇(?？們r合同單價合同成本加固酬金合成本加比例酬金合同答案】解析本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目中的合同選擇?？們r合同需要投標(biāo)人按招標(biāo)文件的要求,對房地產(chǎn)開發(fā)項目報一個總價合同履行后,工程款的結(jié)算以總價作為依據(jù)在整個合同執(zhí)行期間工程量的風(fēng)險物價上漲的風(fēng)險由承包商承擔(dān)。該項目的投標(biāo)保證金最高為()萬元 答案】解析】本題考查招標(biāo)前的準備工作。招標(biāo)人可以在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)人提交投標(biāo)擔(dān)保。投

標(biāo)擔(dān)?？梢圆捎猛稑?biāo)保函或者投標(biāo)保證金的方式。投標(biāo)保證金可以使用支票銀行匯票等,一般不得超過投標(biāo)總價的%最高不得超過50萬元。本題中預(yù)計工程造價為2000萬元最高為40萬元。擬組建的評標(biāo)組成存在的問題為()評 成員總數(shù)7人,未達到法定人評標(biāo) 成員有該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總經(jīng)評標(biāo)成員中有招標(biāo)機構(gòu)代評標(biāo)成員中人數(shù)未達到法定比答案】解析】本題考查評標(biāo)的組成。評標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評標(biāo)負責(zé)。評標(biāo)由招標(biāo)人的代表和有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟等方面的專家組成成員人數(shù)為5人以上的單數(shù),其中招標(biāo)人、招標(biāo)機構(gòu)以外的技術(shù)、經(jīng)濟等方面的不得少于成員總數(shù)的。評標(biāo)的成員應(yīng)由招標(biāo)人從建設(shè)行政主管部門確定的名冊中采取隨機抽樣的方式確定。本題中人數(shù)至少應(yīng)為人。同步系統(tǒng)訓(xùn)練一、單項選擇征收安置量小、用地條件較寬松、配套建設(shè)投資較大的房地產(chǎn)項目是(。城市新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目零星地段的單項開發(fā)項目C.單獨開發(fā)的房地產(chǎn)項目D.合作開發(fā)的房地產(chǎn)項目由若干個分部工程構(gòu)成具備獨立的施工條件,但建成后并不能獨立發(fā)揮生產(chǎn)能力或使用功能的工程指的是()。單項工 B.分項工C.單位工 D.系統(tǒng)工下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點的說法錯誤的是()。A.成本目標(biāo)較弱 B.質(zhì)量要求較高C.系統(tǒng)性較 D.涉及面較房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計可分為()、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計三個階段。前期策 B.方案設(shè)C.可行性研 D.施工準下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目勘察設(shè)計的表述錯誤的是()。房地產(chǎn)開發(fā)項目勘察設(shè)計是工察和工程設(shè)計的簡稱房地產(chǎn)開發(fā)項目工察是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目工設(shè)的要求進行的房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計一般分為方案設(shè)計初步設(shè)計和施工圖設(shè)計三個階段工察階段可以與工程設(shè)計階段不對應(yīng)委托當(dāng)?shù)毓芊康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接管理C.委托項目工程管理公司D.委托咨詢公司進行設(shè)計管理7.是施工單位為了得到工程合同而向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)出的響應(yīng)。工程中 工程投 D.招標(biāo)投招標(biāo)程序相對簡化節(jié)約招標(biāo)費用和時間的房地產(chǎn)開發(fā)方式是(。A.國外招標(biāo) B.公開招標(biāo)C.無限競爭招 D.邀請招房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工單項合同估算價在()萬元以上,必須進行招標(biāo)。 在中,投標(biāo)人按招標(biāo)文件向招標(biāo)人提出報價的行為是(。承 B.議C.要 D.邀關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目工程投標(biāo)擔(dān)保的說法錯誤的是()。A.招標(biāo)人可以要求投標(biāo)人提交投標(biāo)擔(dān)保B.投標(biāo)擔(dān)?？梢圆捎猛稑?biāo)保函或投標(biāo)保證金的方式C.投標(biāo)保證金一般不得低于投標(biāo)總價的2%D.投標(biāo)保證金最高不得超過50萬元在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人過多時可以由招標(biāo)人從中選擇不少于家資格預(yù)審合的投標(biāo)申請人。

與邀請招標(biāo)相比公開招標(biāo)的優(yōu)點是A.節(jié)約招標(biāo)費用在較廣泛的范圍內(nèi)選擇承包商節(jié)省招標(biāo)時間減少風(fēng)險提交投標(biāo)文件的投標(biāo)人少于個的招標(biāo)人應(yīng)依法重新招標(biāo)。 評標(biāo)完成評標(biāo)后,向招標(biāo)人的合格中標(biāo)候選人不超過()名。 .房地產(chǎn)開發(fā)項目文件不包括()。A.工程量投標(biāo)須知招標(biāo)工程的技術(shù)要求D.評標(biāo)成員投標(biāo)保證金可以使用支票銀行匯票等一般不得超過投標(biāo)總價的2%最高不得超過()萬元。 下列合同中工程量增減風(fēng)險由施工單位承擔(dān)的是()。成本加固酬金合同B.成本加比例酬金合同C.單價合同總價合同下列屬于房地產(chǎn)開發(fā)施工承包商的主要合同關(guān)系的是()。貨物采購合同B.融資合同C.工程監(jiān)理合 D.工程咨詢合房地產(chǎn)開發(fā)項目爭議的解決應(yīng)首先考慮的方法是()。調(diào) B.仲C.D.協(xié)2.與相比,房地產(chǎn)開發(fā)項目合同爭議的調(diào)解方式不具有()的特點。國家強制保證能較經(jīng)濟地解決糾紛能較及時地解決糾紛利于消除合同當(dāng)事人的對立情緒下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的原則的說法,錯誤的是()。設(shè)置科學(xué)的成本控制目標(biāo)設(shè)計階段是成本控制的重點變主動控制為控制經(jīng)濟與技術(shù)有機結(jié)合是成本控制的重要手關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量驗收的說法正確的是(。開發(fā)項目一般要劃分為檢驗批、分項、分部和單位工程進行質(zhì)量檢驗和評定檢驗批由建設(shè)施工工程師組織施工單位項目專業(yè)質(zhì)量進行驗收分部工程由監(jiān)理工程師組織施工單位項目專業(yè)質(zhì)量進行驗收分項工程由監(jiān)理工程師組織施工單位項目和技術(shù)、質(zhì)量負責(zé)任人進行驗收對影響工程質(zhì)量的各個階段、各個環(huán)節(jié)和各個步驟進行綜合考慮,實施有效控制,體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制的(特點。及時 B.標(biāo)準的適應(yīng)C.全面 D.連續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工決算是由編制的。A.施工單位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)理單位施工單位和監(jiān)理單位共同2負責(zé)在新圖上加蓋竣工圖標(biāo)志并附以有關(guān)記錄和說明作為竣工圖。業(yè) B.招標(biāo)C.投標(biāo) D.施工單在眾多的管理內(nèi)容和目標(biāo)中房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的目標(biāo)體系的構(gòu)成不包括。成 B.質(zhì)C.進 D.數(shù)二、多項選擇房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點包括()。A.質(zhì)量要求較高B.成本目標(biāo)較強C.投資規(guī)模大 D.項目多樣性E.具有較強的系統(tǒng)性房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)構(gòu)成包括(。A.單項工程 B.單位工程C.項目工程 D.分部工程E.分項工程建設(shè)工程設(shè)計管理模式包括()。投標(biāo)單位設(shè)計管理模式

委托咨詢公司進行設(shè)計管理模式施工單位設(shè)計管理模式房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接管理模式E.委托項目管理公司管理模式房地產(chǎn)開發(fā)前的準備工作需要具備的條件有()。辦理相關(guān)手續(xù)連續(xù)兩年已投標(biāo)的必須是大型企業(yè)滿足招標(biāo)需要的技術(shù)資料下列屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目文件包括的內(nèi)容的有()。招標(biāo)須招標(biāo)工程的技術(shù)要求工程價格招標(biāo)工程的設(shè)計文件擬簽訂合同的主要條款關(guān)于招標(biāo)人在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)人提交投標(biāo)保證金的說法,錯誤的有(。投標(biāo)保證金可以使用支票B.投標(biāo)保證金不得使用銀行匯票C.投標(biāo)保證金不得低于80萬元D.投標(biāo)保證金應(yīng)不超過投標(biāo)總價的E.投標(biāo)保證金應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)提交給招標(biāo)人房地產(chǎn)開發(fā)項目開標(biāo)時投標(biāo)文件出現(xiàn)情形的應(yīng)作為無效投標(biāo)文件不得進入評標(biāo)。A.投標(biāo)函未加蓋投標(biāo)人的企業(yè)及企業(yè)法定代表人投標(biāo)文件的關(guān)鍵內(nèi)容字跡模糊無法辨認招標(biāo)文件未標(biāo)明工程價格投標(biāo)人未按照要求提供投標(biāo)保函投標(biāo)人未按照招標(biāo)文件的要求予以密封下列體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量安全性的有(滿足使用要保證強度要求保證防火要求滿足抗腐蝕性要求保證抗震要求下列屬于監(jiān)理合同中規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)權(quán)利。對施工單位的發(fā)包權(quán)外部關(guān)系的協(xié)調(diào)對監(jiān)理方的監(jiān)督管理權(quán)對工程規(guī)模的認定權(quán)對設(shè)計標(biāo)準的認定權(quán)下列房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)合同中屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的合同有。設(shè)計合 B.采購合C.監(jiān)理合同 D.分包合同E.勞務(wù)合同下列內(nèi)容屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段的質(zhì)量控制的措施有()。A.委托B.設(shè)計工作質(zhì)量的檢查C.多方案對比的選擇D.審核相關(guān)報表現(xiàn)場質(zhì)量的監(jiān)督檢查工程設(shè)計階段房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制的方法有()。A.制訂獎懲措施B.執(zhí)行C.應(yīng)用價值工D.推行限額設(shè)計E.控制工程變更下列()屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收的資料。已完工程情 B.質(zhì)量檢驗評定資C.技術(shù)變更核定單D.定位測量記錄E.隱蔽驗收記錄及施工日志房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工決算與竣工結(jié)算的區(qū)別在于()。A.目標(biāo)不同 B.人不同C.編制人不同 D.包含的范圍不同E.竣工結(jié)算的內(nèi)容大于竣工決算的內(nèi)同步系統(tǒng)訓(xùn)練參考答案及解析一、單項選擇解析】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目的種類。城市新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要特點是征收安置量小、用地條件較寬松、配套建設(shè)投資較大。解析】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)構(gòu)成。單位工程是指單項工程中具備獨立施工條件但建成后不能獨立發(fā)揮生產(chǎn)能力或使用功能的工程。

解析本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點成本目標(biāo)較強質(zhì)量要求較高進度目標(biāo)的限定性較強系統(tǒng)性較強;涉及面較廣;涉及諸多政策。B解析本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計的階段。房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計階段可分為方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計三個階段。D解析本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目勘察設(shè)計的相關(guān)表述。工察階段應(yīng)與工程設(shè)計階段相適應(yīng)一般分為初步勘察和詳細勘察,所以選項D錯誤。解析】本題考查建設(shè)工程設(shè)計管理模式。建設(shè)工程設(shè)計管理模式主要有下3種:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接管理模式委托專業(yè)咨詢公司管理模式、委托項目工程管理公司管理模式。解析】本題考查工程投標(biāo)的概念。工程投標(biāo)是施工單位為了得到工程合同而向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)出的響應(yīng)。解析】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目的式。房地產(chǎn)開發(fā)項目的方式有兩種:公開招標(biāo)和邀請招標(biāo),其中邀請招標(biāo)的招標(biāo)程序相對簡化,節(jié)約招標(biāo)費用和時間,減少了一定的風(fēng)險。解析】本題考查房地產(chǎn)建設(shè)招標(biāo)的要求。房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工單項合同估算價在200萬元以上,必須進行招標(biāo)。解析】本題考查要約的概念。投標(biāo)人按招標(biāo)文件向招標(biāo)人提出報價的行為是要約。解析本題考查招標(biāo)前的準備工作招標(biāo)人可以在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)人提交投標(biāo)擔(dān)保。投標(biāo)擔(dān)保可以采用投標(biāo)保函或者投標(biāo)保證金的方式投標(biāo)保證金可以使用支票銀行匯票等一般不得超過投標(biāo)總價2最高不得超過50萬元。解析】本題考查房地產(chǎn)工程開發(fā)投標(biāo)人資格預(yù)審。在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人過多時可以由招標(biāo)人從中選擇不少7家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人。解析】本題考查公開招標(biāo)的優(yōu)點。ACD是邀請招標(biāo)的優(yōu)點公開招標(biāo)的風(fēng)險比較大。解析】本題考查房地產(chǎn)工程開發(fā)的接收評標(biāo)文件提交投標(biāo)文件的投標(biāo)人少于3個的,招標(biāo)人應(yīng)依法重新招標(biāo)。B解析本題考查評標(biāo)的相關(guān)內(nèi)容。評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后,應(yīng)向招標(biāo)人提出評標(biāo)報告闡明對各投標(biāo)文件的評審和比較意見并按照規(guī)定的評標(biāo)方法,不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。解析】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目文件的內(nèi)容。招標(biāo)文件應(yīng)包括投標(biāo)須知招標(biāo)工程的技術(shù)要求和設(shè)計文件采用工程量招標(biāo)的,應(yīng)提供工程量、投標(biāo)函的格式及附錄、擬簽訂合同的主要條款要求投標(biāo)人提交的其他材料。評標(biāo)成員在中標(biāo)結(jié)果確定前應(yīng),所以本題選D。解析】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目的程序。投標(biāo)保證金可以使用支票、銀行匯票等一般不得超過投標(biāo)總價的2,最高不得超過50萬元。解析】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目的合同策劃總價合同中,工程量的風(fēng)險、物價上漲的風(fēng)險由施工單位承擔(dān),它適用于規(guī)模小、工期短和風(fēng)險不大的項目。解析本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目合同體系的內(nèi)容施工承包商的主要合同關(guān)系:分包合同、貨物采購合同、合同、加工合同、租賃合同、勞務(wù)供應(yīng)合同和保險合同。解析本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目合同爭議的解決。協(xié)商是指合同糾紛當(dāng)事人在自愿友好的基礎(chǔ)上互相溝通諒解從而解決合同糾紛的式,發(fā)生合同糾紛時,當(dāng)事人應(yīng)首先考慮通過協(xié)商方式解決。2

解析本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目合同爭議的解決。與、仲裁相比,調(diào)解具有與協(xié)商相似的優(yōu)點能較經(jīng)濟及時地解決糾紛有利于消除合同當(dāng)事人的對立情緒,雙方的長期合作關(guān)系。解析本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的原則。C選項的正確說法是,變控制為主動控制。解析本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量驗收。檢驗批和分項工程都是由監(jiān)理工程師組織施工單位項目專業(yè)質(zhì)量進行驗收;分部工程由總監(jiān)理工程師組織施工單位項目和技術(shù)、質(zhì)量負責(zé)任人進行驗收。解析本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制的特點。題干所述情形體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制的全面性特點。解析】本題考查竣工決算的編制?？⒐Q算是指工程全部完工驗收后,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實物數(shù)量和貨幣形式對房地產(chǎn)開發(fā)項目從立項到竣工驗收、交付使用全過程中實際支付的全部建設(shè)費用、建設(shè)成果和財務(wù)狀況進行的綜合測算和分析。2解析本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工圖。施工單位負責(zé)在新圖上加蓋竣工圖標(biāo)志并附以有關(guān)記錄和說明作為竣工圖。解析】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的目標(biāo)。在眾多的管理內(nèi)容和目標(biāo)中成本投資、質(zhì)量功能、進度工期三個基本目標(biāo)構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的目標(biāo)體系。二、多項選擇解析】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點。房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點包括:質(zhì)量要求較高時間目標(biāo)的限定性較強、成本目標(biāo)較強、具有較強的系統(tǒng)性、涉及面廣、涉及諸多政策。其他兩項屬于房地產(chǎn)開發(fā)的特點。解析】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)構(gòu)成。房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)構(gòu)成包括單項工程、單位工程、分部工程、分項工程。解析】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計管理模式。房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計管理主要有三大模式:直接管理模式、委托專業(yè)的咨詢公司管理、委托項目工程管理公司管理。解析本題考查房地產(chǎn)開發(fā)招標(biāo)的內(nèi)容項目招標(biāo)應(yīng)具備下列條件辦理相關(guān)手續(xù)2)已;3有滿足招標(biāo)需要的設(shè)計文件及技術(shù)資料;規(guī)定的其他條件。解析】本題考查招標(biāo)文件包括的內(nèi)容。招標(biāo)文件不包括價格,所以招標(biāo)文件不構(gòu)成要約,只是一種要約邀請。解析】本題考查投標(biāo)保證金。投標(biāo)保證金可以使用支票銀行匯票等一般不得超過投標(biāo)總價的%,50萬所以BCD錯誤。解析】本題考查無效投標(biāo)文件的情形。選項為干擾項,所述為招標(biāo)文件的內(nèi)容解析】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量安全性的要求。房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量安全性包括保證強度、穩(wěn)定、防火和抗震要求其他兩項體有效性要求。解析】本題考查監(jiān)理合同中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

權(quán)利。B項屬于監(jiān)理合同中規(guī)定的義務(wù)解析】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目合同體系。分包合同和勞務(wù)合同都是施工承包商涉及到的合同所以本題不選DE。解析】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量控制。房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段的質(zhì)量控制的主要措;多方案對比選擇4)對設(shè)計工作質(zhì)量進行檢查。解析】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制的內(nèi)容。在工程設(shè)計階段,運用設(shè)計標(biāo)準和標(biāo)準設(shè)計、價值工限額設(shè)計方法等,以方案設(shè)計任務(wù)書和批準的投資估算為計劃投資的目標(biāo)值控制初步設(shè)計。如果初步設(shè)計階段的設(shè)計概算超過了投資估算,則應(yīng)對初步設(shè)計結(jié)果進行修改和調(diào)整。進入施工圖設(shè)計階段,則應(yīng)以投資規(guī)劃和批準的設(shè)計概算為控制目標(biāo),應(yīng)用價值工限額設(shè)計等方法,控制施工圖設(shè)計工作的進行。解析本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收的資料。“已完工程情”屬于竣工報告包含的內(nèi)容。解析本題考查竣工決算與竣工結(jié)算的區(qū)別?？⒐Q算包含了竣工結(jié)算的內(nèi)容,所以選項E說法有誤。8房地產(chǎn)估價考情分析本章主要講述房地產(chǎn)估價的比較法、收益法、成本法和假設(shè)開發(fā)法的基本知識與理論,以及房地產(chǎn)估價報告的概述及組成。從考題來看,單項選擇題、多項選擇題和案例分析題都有涉及。本章考題難度大所占分值大是本門考試的重要內(nèi)容之一。最近三年本章考試題型、分值分布年份單項選擇多項選擇案例分析題合計5題51題2題86題62題分8題16分年分題分題8本章主要考點.房地產(chǎn)估價的原則和程比較法概述、對可比實例成交價格進行處理求取估價對象價值收益法概述、計算公凈收益的求取、率的求.成本法的基本公式建筑物折舊的求取假設(shè)開發(fā)法概述、基本公假設(shè)開發(fā)法計算中各項的求取0.房地產(chǎn)估價報告概述、報告組成本章思維導(dǎo)圖重點、難點講解及典型例題考點 房地產(chǎn)估價概房地產(chǎn)估價概述原則評估房地產(chǎn)市場價值的原則①獨立、客觀、公正原則②合法原則③價值時點原則④替代原則⑤最高最佳利用原則★最高最佳利用是指房地產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行并使價值最大的合理、可能的利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次等評估房地產(chǎn)抵押價值和抵押凈值的原則除了上述五點以外,還有謹慎原則幾個價值概市場價值:是房地產(chǎn)經(jīng)適當(dāng)后,由熟悉情況、謹慎行事且不受強迫的交易雙方,以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額抵押價值:是房地產(chǎn)假定未設(shè)定優(yōu)先受償權(quán)下的價值減去法定優(yōu)先受償款后的價抵押凈值:是抵押價值減去預(yù)期實現(xiàn)抵押權(quán)的費用和稅金后的價值()投資價值:是房地產(chǎn)對某個特定單位或個人的價值現(xiàn)狀價值:是房地產(chǎn)在某一特定時間的實際狀況下的價值程序受理估價委托;2)確定估價基本事項;3)制定估價作業(yè)方案;()搜集估價所需資料;5)實地查勘6)7)8)9)交付估價報告保存估價資料例1·單選題】房地產(chǎn)在某一特定時間的實際狀況下的價值是(。A.市場價值 B.投資價值C.現(xiàn)狀價 D.真實價答案】解析】本題考查現(xiàn)狀價值的概念?，F(xiàn)狀價值是房地產(chǎn)在某一特定時間的實際狀況下的價值考點 比較法概比較法概述概念比較法也稱為市場法、市場比較法交易實例比較法是選取一定數(shù)量發(fā)生過交易且符合一定條件的與估價對象相似的房地產(chǎn)然后將它們與估價對象進行比較對它們的成交價格進行適當(dāng)?shù)膩砬笕」纼r對象價值的方法理論依價格形成的替代原理,即在同一個房地產(chǎn)市場上相似的房地產(chǎn)有相近的價格★在具體一宗房地產(chǎn)交易中,交易雙方可能有利害關(guān)系,可能對交易對象不夠了解或?qū)κ袌鲂星椴粔蚴煜さ?導(dǎo)致成交價格偏離正常價格適用對適用于評估住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準廠房、開發(fā)用地等數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)的價值不適用對不適合特殊廠房、機場、學(xué)校、紀念館、古建筑、寺廟等數(shù)量很少或很少發(fā)生交易的項目,以及在建工程之類可比性很差的房地產(chǎn)項目步驟搜集交易實例選取可比實對可比實例成交價格進行處理()求取估價對象價值例2·多選題】下列屬于市場法估價步驟的有()。A.搜集交易實 B.核算交易成C.選取可比實 D.對可比實例成交價格進行處E.求取估價對象價值答案】解析】本題考查市場法估價的步驟。市場法估價一般分為以下四大步驟:搜集交易實例;選取可比實例;對可比實例成交價格進行處理;求取估價對象價值。在市場法的估價過程中不涉及成本的核算?？键c 搜集交易實例、選取可比實搜集交易實例、選取可比實例搜集交易實搜集內(nèi)容完整、真實的交易實例,是提高估價精度的一個基本保證內(nèi)容包括:交易實例房地產(chǎn)基本狀況;交易雙方基本情況;③成交價格④成交日期付款方式⑥交易情況,如交易目的、交易方式、交易稅費負擔(dān)方式等選取可比實需要從搜集到的交易實例中選取3~10個符合一定條件的作為可比實例選取可比實例的要求:可比實例房地產(chǎn)應(yīng)是估價對象的類似房地產(chǎn);②可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合可比實例的成交日期應(yīng)盡量接近價值時點可比實例的成交價格應(yīng)為正常價格或可修正為正常價格例3·單選題】可比實例的數(shù)量并不是越多越好,一般選取數(shù)量為()比較合適A.~3 ~C.0~5 D.5個以答案】解析】本題考查可比實例的數(shù)量問題?？杀葘嵗臄?shù)量在3~0個之間為宜考點 建立比較基建立比較基礎(chǔ)房地產(chǎn)范房地產(chǎn)范圍即是進行有無對比并消除由此導(dǎo)致的價格差異付款方將分期支付的可比實例成交價格折算為在成交日期付清時的金1)具體方法是通過折現(xiàn)計算:P1+i)價格單)價格表示單位。一般采用單價,通常是單位面積的價)幣種和貨幣單位。①不同幣種之間換算,一般應(yīng)采用成交日期的匯率。但如果先按照原幣種的價格進行市場狀況調(diào)整,則對進行了市場狀況調(diào)整后的價格應(yīng)采用價值時點的匯率進行換算。②在貨幣單位方面,按照使用,、、港幣等,通常都采用元”)面積內(nèi)涵和單建筑面積下的單價套內(nèi)建筑面積下的單價套內(nèi)建筑面積建筑面積套內(nèi)建筑面積下的單價使用面積下的單價使用面積套內(nèi)建筑面積使用面積下的單價建筑面積下的單價建筑面積使用面積例4·單選題】一宗房地產(chǎn)交易成交價格為元m付款方式是首付0%余款在年內(nèi)按月等額付清,假設(shè)月利率為5‰,其支付的實際成交價格為()元m。 答案】解析】本題考查對可比實例成交價格進行處理。首先計算出金額:30003000×0%=2700元),該在年內(nèi)按月等額付清,則每月償還/2=225(元),根據(jù)年值與現(xiàn)值的換算關(guān)系,求支付的實際價格:

(

(考點 交易情況修交易情況修正含義可比實例的成交價格如果是不正常的,則應(yīng)把它修正為正常的。這種對可比實例成交價格進行的修正,稱為交易情況修正特殊交易情交易稅費負擔(dān)的交易:應(yīng)由賣方繳納的稅費,協(xié)議由買方繳納;應(yīng)由買方繳納的稅費,協(xié)議由賣方繳納修正方對交易稅費負擔(dān)的修正,是將成交價格修正為依照稅法及和地方的有關(guān)規(guī)定沒有規(guī)定的,按照當(dāng)?shù)馗髯岳U納自己應(yīng)繳納的交易稅費下的價格修正公正常成交價格應(yīng)由賣方繳納的稅費賣方實得金額正常成交價格應(yīng)由買方繳納的稅費買方實付金額買方實付金額-賣方實得金額應(yīng)由繳納的稅★如果賣方、買方應(yīng)繳納的稅費是正常成交價格的一定比率,即:應(yīng)由賣方繳納的稅費正常成交價格×應(yīng)由賣方繳納的稅費比率由買方繳納的稅費正常成交價格×應(yīng)由買方繳納的稅費比率則有:正常成交價 賣方實得金1應(yīng)由賣方繳納的稅費比率正常成交價 買方實付金1+應(yīng)由買方繳納的稅費比率例5·單選題】某宗房地產(chǎn)的成交價格為元m,應(yīng)繳納的交易稅費共計為成交價格%,交易稅費均由買方繳納則該房地產(chǎn)的正常市場價格()。A.高于元m B.低于元mC.為元m D.為元m答案】解析】本題考查交易情況修正的相關(guān)計算。交易稅費由買方繳納意味著元m是賣方的實得正常成交價格=賣方實得金額應(yīng)由賣方繳納的稅費所以本題中正常價格一定比3000元m高考點 市場狀況調(diào)市場狀況調(diào)整,是將可比實例在成交日期的價格調(diào)整到在價值時點的價格。具體方法有價格指數(shù)和房地產(chǎn)價格變動率兩種。一價格指數(shù)價格指數(shù)包括定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)兩種()定基指數(shù) 可比實例在價值時點的價 可比實例在成交日期的價 價值時點的定基價格 環(huán)比價格指數(shù)

成交日期的定基價格指數(shù)可比實例在價值時點時的價格=可比實例在成交日期的價格×成交日期的下一時期的環(huán)比價格指數(shù)×再下一時期的環(huán)比價格指數(shù)×… ×價值時點時的環(huán)比價格指數(shù)注意環(huán)比指數(shù)連乘時,要從成交日期的下一時期的環(huán)比價格指數(shù)開始乘起,不能從成交日期當(dāng)期的環(huán)比價格指數(shù)乘起。二房地產(chǎn)價格變動率()逐期變動率在價值時點的價格=可比實例在成交日期的價格 價格變動率平均變動率在價值時點的價格=可比實例在成交日期的價格 價格變動率×期數(shù)例6·單選題】某房地產(chǎn)在20年3月的價格為元m,現(xiàn)要調(diào)整為20年9月的價格。已知mA.25 答案】解析】本題考查市場狀況調(diào)整。9月價格=3月價格×4月指數(shù)×5月指數(shù)×月指數(shù)×7月指數(shù)×8月指數(shù)×9月指數(shù)=0×8%9.05%×.7%×3%元m注意必須從下個月的指數(shù)開始乘起,不能乘3月的指數(shù)考點 房地產(chǎn)狀況調(diào)房地產(chǎn)狀況調(diào)整含義把可比實例在自身狀況下的價格,調(diào)整為在估價對象狀況下的價格內(nèi)容實物狀況調(diào)整權(quán)益狀況調(diào)整區(qū)位狀況調(diào)整思路直接對比法(二者直接比較 將可比實例房地產(chǎn)的狀況與估價對象房地產(chǎn)的狀況直接進行比間接對比法引入一個第三者標(biāo)準房地產(chǎn)) 設(shè)定一種標(biāo)準房地產(chǎn),將可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)的狀況分別與標(biāo)準房地產(chǎn)相比,再進行間接比較步驟確定對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的各種房地產(chǎn)自身因素將可比實例與估價對象在這些因素方面的狀況逐一進行比較,找出它們之間的差異程將可比實例狀況與估價對象狀況之間的差異程度轉(zhuǎn)換為價格差異程度。即找出房地產(chǎn)狀況差異程度所造成的價格差異程度()根據(jù)價格差異程度對可比實例的成交價格進行調(diào)整方法百分率法:可比實例在自身狀況下的價格×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)可比實例在估價對象狀況下的價格差額法:可比實例在自身狀況下的價格±房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額可比實例在估價對象狀況下的價格例7·單選題】下列不屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容的是(A.實物狀況調(diào) B.區(qū)位狀況調(diào)C.權(quán)益狀況調(diào) D.質(zhì)量狀況調(diào)答案】解析】本題考查房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。房地產(chǎn)狀況調(diào)整可分解為實物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和區(qū)位狀況調(diào)整?？键c 求取估價對象價一估價對象價值的求取方法與計算公式估價對象價值的求取方法與計算公式求取方平均數(shù)中位數(shù)計算公估價對象價值可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)二各修正系數(shù)的計算公式

各修正系數(shù)的計算公式交易情況修正系1假設(shè)可比實例的成交價格比其正常市場價格高低的百分率為±S當(dāng)可比實例的成交價格比其正常市場價格高時,為+S低時為-S)估價時點的定基價格指數(shù)成交日期的定基價格指 市場狀況成交日期的下一時期的環(huán)比價格指數(shù)×再下一時期的環(huán)比價格指數(shù) ×估價時點時的環(huán)比價格指調(diào)整系 逐期變動1±()平均變(1±價格變動率×期數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)100或假設(shè)可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格比在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格高低的百分率為±T%, 比實例在房地產(chǎn)狀況下的價格比在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格高時,為%;低時,為-%)例8·案例分析題】為評估某商品住宅202年8 日的正常市場價格,在該住宅附近選取A、B、C三宗類似住宅的交易實例作為可比實例有關(guān)資料如下:()可比實例的成交價格和成交日期,見下表:項可比實例可比實例可比實例m成交日交易情況的分析判斷結(jié)果見下表。表易情況的分析判斷是以正常價格為基準,正值表示可比實例的成交價格高于其正常價格的幅度負值表示低于其正常價格的幅度。項可比實例可比實例可比實例交易情0該類商品住宅202年2月至8月的價格變動情況,見下表。表中的價格指數(shù)為定基價格指數(shù)月份235678價格指房地產(chǎn)情況的比較判斷結(jié)果,見下表房地產(chǎn)狀權(quán)重被估價房地產(chǎn)可比實例可比實例可比實例因素因素因素根據(jù)以上資料請回答下列問題本估價方法采用的是A.市場 B.成本C.收益 D.假設(shè)開發(fā)答案】解析】本方法收集了可比實例,并進行比較,是典型的市場法C的交易情況修正系數(shù)為(0/ /C./ 答案】解析】交易情況修正系數(shù)的分子一定是00,分母根據(jù)可比實例情況變化,一般是/00各可比實例的交易情況修正系數(shù)如下:可比實A:00002:00 可比實例:00 可比實例A的市場狀況調(diào)整系數(shù)為(. D.8答案】解析】因為題干中明 是定基指數(shù),所以市場狀況調(diào)整系數(shù)為估價時點的定基價格指成交日期的定基價格指數(shù)各可比實例的市場狀況調(diào)整系數(shù)如下可比實A:

:

可比實:B的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為()。 答案】解析】房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 00,但三題中注意給出了三種因素,因此要 平均的方法00出分母部分。各可比實例的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)分別為可比實例 =×5×3×2可比實例: =×30×2可比實例: =×5×3×2用市場法計算得出的C可比實例的估價對象價值為元m 答案】解析】估價對象價值=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。各可比實例經(jīng)過修正、調(diào)整后的可比價格分別為: 0.8 元/

元/ =434.93 元 元

(/

=394.09如果將上述三個估價對象價值用最簡單的方法求取最后的該商品住宅在20年8月日的正常市場價格應(yīng)該為(元m。 答案】解析】用最簡單的方法即采用簡單算術(shù)平均數(shù)作為市場法的估算結(jié)果 被估價商品住宅的市場價=302.m7.從理論上講求取可比實例的估價對象價值還可以采用的方法有(。A.年限法 B.平均數(shù)C.中位 D.眾答案】解析】求取綜合估價對象價值的方法有平均數(shù)、中位數(shù)和眾數(shù),而平均數(shù)中又分為簡單平均數(shù)和平均數(shù)兩種。A年限法是求折舊的方法?？键c 收益法概收益法概述概念收益法也稱為收益資本化法、收益還原法,是估價對象的未來收益,然后利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法適用對有收益或具有潛在收益的房地產(chǎn)房地產(chǎn)價值的影響因收益法的角度未來凈收益的大小獲取凈收益期限的長短獲取凈收益的可靠程度步驟搜集并驗證可用于估價對象未來凈收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資(2估價對象的未來凈收益求取()選用適宜的收益法公式計算收益價格例9·多選題】收益法也稱為收益資本化法、收益還原法,是估價對象的未來收益,然后利用合適的(),將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。A.率或資本化 B.利潤率或資本化C.收益乘 D.成本乘E.營業(yè)利潤率答案】解析】本題考查房地產(chǎn)估價收益法的含義。收益法也稱為收益資本化法、收益還原法,是估價對象的未來收益,然后利用合適的率或資本化率、收益乘數(shù),將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法?？键c 收益法的計算公一收益法最一般的公式收益法最一般的公式實質(zhì)F~P并求代數(shù)和公式 A1+A A3+…+A-1 +A(1+Y)1+Y) 1+Y3 +)續(xù)表現(xiàn)金流量二收益年限為無限年且其他因素不變的公式永續(xù)年值A(chǔ))收益年限為無限年且其他因素不變的公式實質(zhì)~,且永續(xù)年值n為無窮Pi公式VA三收益年限為有限年且其他因素不變的公式收益年限有限年且其他因素不變的公式實質(zhì)A1)1+i)現(xiàn)金流量公式VA 公式的前提條 凈收益每年不變?yōu)?率不等于零為Y(當(dāng)?shù)扔诹銜r,Vn)收益年限為有限年公式的用相同類型房地產(chǎn)不同年限價格之間的換算相同類型房地產(chǎn)比較不同年限價格的高低()用于比較法中因期限不同進行的價格調(diào)四不同年限價格之間的換算K (

=((已知V無窮,則V0=V無窮×K0,V0=V無窮V0,

0無窮0

五凈收益在未來的前若干年有變化的公式收益年限無限年的公式條件凈收益在未來的前含年有變化在t年以后無變化為收益年限n為無限年率大于零為Y公式V i +i+)收益年限有限年的公式條件凈收益在未來的前含年有變化在t年以后無變化為收益年限n為有限年率不等于零為公式 + Y1+Y) +Y)>i A 六預(yù)知未來若干年的凈收益及若干年后的價格的公式假設(shè)前提:()已知房地產(chǎn)在未來第t年末的價格為V已知房地產(chǎn)未來t年含第t年的凈收益。如果i每年相等,A,則公式為:V=A

(V 例10·單選題】某房地產(chǎn)開發(fā)項目的價格為5000萬元,收益年限為30年,率為%,則該項目每年可以獲得的凈收益為萬元。A. 答案】解析】本題考查有限年收益法計算的應(yīng)用V=

例11·單選題】某房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)計投入200萬元,每年可獲得收益為50萬元收益年限沒有限制,則該項目的年收益率為。A% B.5%C. 答案】×00%解析】本題考查無年限限制的收益法的計算。Y= ×00% 例12·單選題】某寫字樓預(yù)計持有2年后出售,持有期的凈收益每年 萬元,出售時的價格 萬元,率為8%,則該寫字樓目前的收益價格為(萬元。 答案】解析】本題考查預(yù)知未來若干年的凈收益及若干年后的價格的公式V=

萬元

考點十 凈收益的求凈收益的求取方法分類有兩種:基于租賃收入測算凈收益投資法和基于經(jīng)營收入測算凈收益利潤法。當(dāng)兩種方法均適用時,應(yīng)執(zhí)行租賃收益優(yōu)先原則,即對