2022年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法題庫大全（實用）

2022年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法題庫大全（實用）第一部分單選題(50題)1、為了防范房地產(chǎn)信貸風險，要求評估的房地產(chǎn)抵押價值為()。

A.公開市場價值

B.謹慎價值

C.快速變現(xiàn)值

D.投資價值

【答案】：B

2、評估城市商業(yè)區(qū)內(nèi)上面有建筑物的土地的價格，沒有可參照的土地交易實例，但存在著大量的房屋出租、商業(yè)經(jīng)營行為，這時宜采用（）評估。

A.市場法估價

B.成本法

C.土地剩余技術

D.假設開發(fā)法

【答案】：C

3、發(fā)熱惡寒，有汗，咽干，食少腹脹，便溏溲清，舌體胖，苔稍黃者，證屬

A.表熱里寒

B.上熱下寒

C.表寒里熱

D.上寒下熱

【答案】：A

4、估價對象由（）決定。

A.委托人

B.估價目的

C.委托人和估價目的雙重

D.估價機構(gòu)

【答案】：C

5、能約束骨骼，有利于關節(jié)的屈伸運動的是

A.孫絡

B.別絡

C.經(jīng)別

D.經(jīng)筋

【答案】：D

6、估價中的不同意見和估價報告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見（）。

A.應作為估價資料歸檔

B.不應作為估價資料歸檔

C.由估價機構(gòu)決定是否歸檔

D.依委托人的意見決定是否歸檔

【答案】：A

7、最適用的房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率是（）。

A.全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率

B.本地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率

C.全國同類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動

D.本地區(qū)同類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率

【答案】：D

8、大面積燒傷后，形瘦骨立，大肉盡脫，毛發(fā)枯槁，手足震顫，肌肉瞤動，舌光紅無苔或少苔，是指

A.亡陰

B.亡陽

C.脫液

D.傷津

【答案】：C

9、某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/m2，已知取得土地時樓面地價為1000元/m2，建設成本和管理費用為1200元/m2，建設成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（）。

A.7.90%

B.11.08%

C.11.83%

D.13.73%

【答案】：B

10、“清氣在下，則生飧泄；濁氣在上，則生脹”說明哪種臟腑的紊亂

A.心

B.肝

C.脾

D.肺

【答案】：C

11、實地查勘有利于估價師加深對估價對象的認識，形成（）。

A.一個直觀、具體的印象

B.一個綜合、全面的印象

C.一個模糊、大概的印象

D.一個片面、具體的印象

【答案】：A

12、在成本法估價中，關于合理確定開發(fā)用地取得途徑的說法，正確的是（）。

A.開發(fā)用地取得途徑應為估價對象土地的原始取得途徑

B.開發(fā)用地取得途徑應為估價時點估價對象所在區(qū)域類似土地的主要取得途徑

C.開發(fā)用地取得途徑應為估價時點收集的取得成本最高的土地取得途徑

D.開發(fā)用地取得途徑應為估價委托人提供的土地取得途徑

【答案】：B

13、在實際估價中，判定在建工程的標準是（）。

A.是否完成竣工驗收

B.是否完成內(nèi)外裝修

C.是否已完成結(jié)構(gòu)封頂

D.是否已安裝了門窗

【答案】：A

14、在保險事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險需要評估（），以為確定賠償金額提供參考依據(jù)。

A.市場價格

B.保險價值

C.商品價值

D.所遭受的財產(chǎn)損失

【答案】：D

15、市場狀況修正實際上是房地產(chǎn)市場狀況修正，經(jīng)過了市場狀況修正后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在（）。

A.價值時點的價格

B.正常情況下的價格

C.客觀情況下的價格

D.現(xiàn)實情況下的價格

【答案】：A

16、一個估價項目中委托人對估價報告或估價結(jié)果的預期用途是指（）。

A.估價假設

B.估價原則

C.估價依據(jù)

D.估價目的

【答案】：D

17、下列有關房地產(chǎn)價值和價格，表述錯誤的是（）。

A.價格是價值的外在表現(xiàn)

B.價值是物的真實所值

C.價格是價值波動的“中心”

D.現(xiàn)實中由于定價決策、個人偏好等原因，可能造成高值低價的交易

【答案】：C

18、亞當·斯密是古典經(jīng)濟學最著名的代表、古典經(jīng)濟學理論體系的建立者，于1776年出版了著名的（）。

A.《賦稅論》

B.《國民財富的性質(zhì)和原因的研究》

C.《資本論》

D.《政治經(jīng)濟學原理》

【答案】：B

19、為了防范房地產(chǎn)信貸風險，要求評估的房地產(chǎn)抵押價值為（）。

A.快速變現(xiàn)價值

B.謹慎價值

C.在用價值

D.殘余價值

【答案】：B

20、資本化率構(gòu)成中，流動性補償?shù)牧鲃有允侵福ǎ?/p>

A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度

B.估價對象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度

C.估價對象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度

D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)的速度

【答案】：B

21、估價對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實例成交價格為86萬元，含有一個現(xiàn)價為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價格為（）萬元。

A.75.00

B.75.60

C.83.60

D.86.00

【答案】：B

22、估價報告封面應包括估價報告名稱、估價項目名稱、委托人、估價機構(gòu)和（）。

A.注冊房地產(chǎn)估價師（姓名和注冊號）、估價作業(yè)日期、估價報告編號

B.注冊房地產(chǎn)估價師（姓名和注冊號）、估價時點、估價報告編號

C.估價作業(yè)日期、估價報告編號、附件

D.估價時點、估價作業(yè)日期、估價報告編號

【答案】：A

23、如果一個人用不著做更大的努力就可以完成比別人多的工作，他的收入也會超過其他人，這種超額的收入也被視為（）。

A.剩余物現(xiàn)象

B.地租現(xiàn)象

C.高工資現(xiàn)象

D.純粹的剩余物現(xiàn)象

【答案】：B

24、明確估價基本事項主要包括明確估價目的、明確估價對象、明確價值類型以及（）。

A.明確估價費用

B.明確估價人員

C.明確價值時點

D.明確估價內(nèi)容

【答案】：C

25、折現(xiàn)率是在采用動態(tài)分析法時需要確定的一個重要參數(shù)，應等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的（），它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤兩部分。

A.平均報酬率

B.利潤率

C.回報率

D.報酬率

【答案】：A

26、成本法中一般不計息的項目是（）。

A.管理費用

B.銷售費用

C.開發(fā)成本

D.銷售稅費

【答案】：D

27、在同一房地產(chǎn)市場中，效用相近的房地產(chǎn)的價格應當（）。

A.完全相同

B.差距較大

C.沒有可比性

D.相近

【答案】：D

28、不屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容是（）。

A.經(jīng)濟狀況調(diào)整

B.區(qū)位狀況調(diào)整

C.實物狀況調(diào)整

D.權益狀況調(diào)整

【答案】：A

29、年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的預期經(jīng)濟壽命、有效年齡或（）之間關系的基礎上的。

A.建筑物的歷史價值

B.建筑物的文化價值

C.建筑的預期剩余經(jīng)濟壽命

D.建筑物的功能是否時興

【答案】：C

30、難以采用比較法估價的房地產(chǎn)是（）。

A.標準廠房

B.商鋪

C.在建工程

D.房地產(chǎn)開發(fā)用地

【答案】：C

31、心病及肝屬于

A.母病及子

B.子病及母

C.反克

D.倍克

【答案】：B

32、在國有土地上房屋征收評估中，對已出租的房地產(chǎn)不考慮租賃因素的影響。這一估價假設屬于（）。

A.未定事項假設

B.背離事實假設

C.不相一致假設

D.依據(jù)不足假設

【答案】：B

33、關于收益遞增遞減原理揭示的規(guī)模報酬規(guī)律，假定以相同的比例來增加所有的投入量（即規(guī)模的變化），則下列說法正確的是（）。

A.產(chǎn)出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例

B.產(chǎn)出量的增加比例一定大于投入量的增加比例

C.產(chǎn)出量的增加比例一定小于投入量的增加比例

D.難以確定

【答案】：A

34、相火有“生生不息”功能提出者是

A.劉完素

B.朱震亨

C.張景岳

D.張錫純

【答案】：B

35、最早在一個國家內(nèi)建立起來的馬克思主義政黨是

A.共產(chǎn)主義者同盟

B.德國社會民主工黨

C.俄國社會民主工黨（布）

D.中國共產(chǎn)黨

【答案】：B

36、起于足踝下是

A.督脈

B.任脈

C.陰維脈

D.陰蹺脈

【答案】：D

37、比較法中交易情況修正是對（）價格本身是否正常的修正。

A.交易實例

B.可比實例

C.估價對象

D.類似房地產(chǎn)

【答案】：B

38、當新用途下的房地產(chǎn)價值減去改變用途的必要支出及應得利潤大于現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)價值時，應以（）為前提進行估價。

A.維持現(xiàn)狀

B.更新改造

C.改變用途

D.重新開發(fā)

【答案】：C

39、某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為300萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為（）元/m2。

A.25930

B.32980

C.30980

D.29980

【答案】：A

40、《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》針對不同的估價方法，提出了遵循謹慎原則的要求，在運用比較法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的（）。

A.規(guī)范估價行為

B.防范估價風險

C.保障估價質(zhì)量

D.實地查勘

【答案】：D

41、下列估價業(yè)務中，估價機構(gòu)可以承接的是（）。

A.超出了估價機構(gòu)業(yè)務范圍的估價業(yè)務

B.估價機構(gòu)的專業(yè)能力難以勝任的估價業(yè)務

C.估價機構(gòu)的某些估價師與估價需求者有利害關系的估價業(yè)務

D.承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風險的估價業(yè)務

【答案】：C

42、根據(jù)房地產(chǎn)估價要素估價當事人的內(nèi)容，估價結(jié)果的合理與否直接影響其利益的單位和個人是指（）。

A.估價報告使用人

B.估價對象權利人

C.估價利害關系人

D.估價委托人

【答案】：C

43、下列關于路線價法的表述中，不正確的是（）。

A.路線價法實質(zhì)是比較法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理

B.路線價法適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的估價

C.運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊

D.路線價法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段，設定標準臨街深度，選取若干標準臨街宗地并求其平均價格

【答案】：D

44、已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8%的價格為4000元/m2；若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于()元/m2。

A.3816

B.3899

C.4087

D.4920

【答案】：D

45、如果先按原幣種的價格進行市場狀況調(diào)整，則對進行了市場狀況調(diào)整后的價格，應采用（）時的匯率進行換算。

A.估價作業(yè)日期

B.成交日期

C.價值時點

D.市場狀況調(diào)整后

【答案】：C

46、匯率因素對房地產(chǎn)價格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率______，會導致房地產(chǎn)價格______。（）

A.下降；上漲

B.下降；不變

C.上升；下降

D.上升；上漲

【答案】：D

47、手三陰經(jīng)均走出于

A.肩胛部

B.口唇

C.咽部

D.腋下

【答案】：D

48、當?shù)盅悍康禺a(chǎn)的市場價值大幅下降時，下列說法中，錯誤的是（）。

A.如果是抵押權人行為導致的，要求其停止其行為

B.要求抵押人恢復抵押房地產(chǎn)價值

C.提供與減少的價值相應的擔保

D.抵押人不恢復房地產(chǎn)價值，也不提供相應擔保，要求債務人提前清償債務

【答案】：A

49、()是更加科學但較復雜的一種距離，它是把交通時間、交通費用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距離。

A.直線距離

B.空間距離

C.空間直線距離

D.經(jīng)濟距離

【答案】：D

50、經(jīng)過大椎穴的經(jīng)脈是

A.足陽明經(jīng)

B.足太陽經(jīng)

C.手太陽經(jīng)

D.手少陽經(jīng)

【答案】：A

第二部分多選題(50題)1、“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了通路、（）等設施或條件以及場地平整。

A.給水

B.排水

C.電力

D.通信

E.熱力

【答案】：ABCD

2、房地產(chǎn)的獨一無二特性導致了（）。

A.難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給

B.房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭

C.房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式

D.房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響

E.房地產(chǎn)價值量大

【答案】：ABCD

3、一個估價項目完成后，應保存的估價資料包括（）。

A.委托估價合同

B.實地查勘記錄

C.估價人員的作息時間

D.向委托人出具的估價報告

E.估價項目來源和溝通情況

【答案】：ABD

4、下列關于實地查勘的說法中，不正確的有()。

A.對于面積小、價值低的房地產(chǎn)可不進行實地查勘

B.實地查勘中應將有關情況和數(shù)據(jù)認真記錄下來，形成實地查勘記錄

C.實地查勘人員應在實地查勘記錄上簽名，而委托人中的陪同人員，可以不在記錄上簽名

D.在實地查勘記錄上應注明實地查勘日期E實地查勘應到實地對事先收集的有關估價對象資料進行核實

【答案】：AC

5、下列哪種房地產(chǎn)最適用成本法估價()。

A.學校

B.公園

C.商場

D.普通商品住宅E油田

【答案】：AB

6、下列（）等的限制屬于房地產(chǎn)權益中受房地產(chǎn)權利以外因素限制的情況。

A.地役權

B.租賃權

C.土地用途

D.建筑高度

E.相鄰關系

【答案】：CD

7、交易情況修正的方法主要有（）。

A.指數(shù)法

B.金額修正

C.分數(shù)法

D.百分比修正

E.平均增減量法

【答案】：BD

8、市場狀況調(diào)整的方法有（）。

A.定基價格指數(shù)法

B.環(huán)比價格指數(shù)法

C.價格變動率法

D.直接比較調(diào)整

E.間接比較調(diào)整

【答案】：ABC

9、同一房地產(chǎn)對于不同投資者之所以會有不同的投資價值，是因為（）不同。

A.開發(fā)成本

B.運營費用

C.納稅狀況

D.對未來的信心

E.市場利率

【答案】：ABCD

10、【2012年真題】下列估價目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應視為未被查封的房地產(chǎn)來估價的有（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價

B.房屋征收評估

C.房地產(chǎn)司法拍賣估價

D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

E.房地產(chǎn)投資信托基金估價

【答案】：BC

11、下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能增加房地產(chǎn)供給量的有（）。

A.當前該類房地產(chǎn)價格水平較高

B.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升

C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術水平提高

D.預期該類房地產(chǎn)價格會上漲

E.該類房地產(chǎn)未來持有成本增加

【答案】：AC

12、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合估價行為規(guī)范的有（）。

A.估價師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務

B.估價師要求估價委托人提供房地產(chǎn)權證復印件，同時查驗原件

C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值

D.估價師委托工程造價咨詢機構(gòu)對估價對象的建安成本進行核算，并在估價報告中說明

E.估價師在提供估價報告之前征求貸款銀行對估價結(jié)果的意見

【答案】：ABD

13、收集交易實例及相關參考資料的途徑主要有（）。

A.走訪房地產(chǎn)交易當事人

B.訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員

C.查閱政府和有關部門的房地產(chǎn)價格資料

D.根據(jù)分析和經(jīng)驗得出客觀資料

E.同行之間相互提供

【答案】：ABC

14、根據(jù)現(xiàn)行法律，下列房地產(chǎn)中不應作為以抵押為目的的估價對象的有（）。

A.土地所有權

B.依法承包的荒山的土地使用權

C.宅基地使用權

D.固有汽車加油站

E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房

【答案】：AC

15、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失，造成建筑物功能折舊的主要原因有（）,。

A.意外破壞的損毀

B.市場供給的過量

C.建筑設計的缺陷

D.人們消費觀念的改變

E.周圍環(huán)境條件惡化

【答案】：CD

16、根據(jù)房地產(chǎn)獲取收益的方式不同，收益法中的凈收益測算包括（）。

A.直接資本化法

B.基于租賃收入測算

C.收益乘數(shù)法

D.基于營業(yè)收入測算

E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

【答案】：BD

17、運用假設開發(fā)法估價的效果，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟環(huán)境，包括（）。

A.透明、穩(wěn)定及具可預見性的房地產(chǎn)政策

B.一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)

C.一個公平交易的房地產(chǎn)信息資料庫

D.一個公平競爭的市場環(huán)境

E.一個全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫

【答案】：AB

18、開發(fā)完成后用于出售的房地產(chǎn)通常采用（）測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。

A.比較法

B.收益法

C.成本法

D.長期趨勢法

E.推測法

【答案】：ABD

19、成本法中房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的銷售稅費包括（）。

A.增值稅

B.印花稅

C.教育費附加

D.城市維護建設稅

E.土地增值稅.企業(yè)所得稅

【答案】：ABCD

20、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價，是下列哪些房地產(chǎn)特性決定的（）。

A.獨一無二

B.壽命長久

C.供給有限

D.價值量大

E.保值增值

【答案】：AD

21、關于路線價法和基準地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質(zhì)上都是比較法

B.都需要進行市場狀況調(diào)整

C.都需要進行交易情況修正

D.都需要進行土地狀況調(diào)整

E.都是批量估價方法

【答案】：AD

22、關于重新購建成本的說法，正確的有（）。

A.重新購建成本是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出

B.重新購建價格相當于賬面價值

C.重新購建成本是客觀的重新購建成本

D.建筑物的重新購建成本是全新狀況的建筑物的重新購建成本

E.土地的重新購建成本是法定最高出讓年限的土地使用權價格

【答案】：CD

23、保存的估價資料應全面、完整，一般包括（）。

A.估價報告

B.估價委托書

C.估價中的不同意見記錄

D.外部專業(yè)幫助和的專業(yè)意見

E.內(nèi)部專業(yè)幫助和專業(yè)意見

【答案】：ABCD

24、某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預計建筑物剩余自然壽命為20年，房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎上減少2萬元，報酬率為8%，則（）。

A.該房地產(chǎn)的收益價格為136.73萬元

B.該房地產(chǎn)的收益價格為143.89萬元

C.以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價格，凈收益乘數(shù)為5.14

D.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為15年

E.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為20年

【答案】：BCD

25、價值時點為過去時，（）也都要以價值時點時的狀況為準。

A.估價對象區(qū)位狀況

B.估價作業(yè)日期

C.建筑物實物狀況

D.土地用途

E.估價對象權益狀況

【答案】：ACD

26、關于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的說法，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

B.房地產(chǎn)估價是替相關當事人為房地產(chǎn)定價

C.房地產(chǎn)估價是為委托人提供價格保證

D.房地產(chǎn)估價會有誤差，但誤差應在合理范圍內(nèi)

E.房地產(chǎn)估價既是一門科學也是一門藝術

【答案】：AD

27、【2012年真題】下列估價目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應視為未被查封的房地產(chǎn)來估價的有（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價

B.房屋征收評估

C.房地產(chǎn)司法拍賣估價

D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

E.房地產(chǎn)投資信托基金估價

【答案】：BC

28、關于路線價法和基準地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質(zhì)上都是比較法

B.都需要進行市場狀況調(diào)整

C.都需要進行交易情況修正

D.都需要進行土地狀況調(diào)整

E.都是批量估價方法

【答案】：AD

29、估價中的最高最佳使用具體包括()等。

A.最佳用途

B.最佳位置

C.最佳規(guī)模

D.最佳環(huán)境E最佳集約度

【答案】：AC

30、假設開發(fā)法評估在建工程價值時，采用投資利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應得利潤，計算基數(shù)應包括（）。

A.待開發(fā)在建工程價值

B.已完工程建設成本

C.取得在建工程的稅費

D.后續(xù)開發(fā)的投資利息

E.銷售稅金

【答案】：AC

31、2006年1月13日，（）聯(lián)合出臺了《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》（建住房[2006]8號）。

A.原建設部

B.國土資源部

C.中國人民銀行

D.最高人民法院

E.中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會

【答案】：AC

32、在審核房地產(chǎn)估價報告中，發(fā)現(xiàn)不同估價方法的測算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有（）。

A.隱含的估價對象范圍不同

B.參數(shù)選取不合理

C.估價作業(yè)日期不同

D.價值類型選取不合理

E.選用的估價方法不切合估價對象

【答案】：AB

33、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟折舊的有（）。

A.功能落后

B.功能缺乏

C.環(huán)境污染

D.交通擁擠

E.正常使用的磨損

【答案】：CD

34、下列估價師的行為中，不符合估價規(guī)范的有（）。

A.僅要求委托人提供估價對象權屬證書復印件，但在實地查勘時對復印件中的相關信息進行核對

B.委托人將其對估價對象價值的期望主動告知估價師，估價師認為該價值不離譜，便按此出具估價報告

C.估價師認為估價對象有較大投資價值，將相關信息告知特定投資人

D.估價師在估價過程中接受委托人提供給其個人的加班費

E.估價師認為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價，邀請其他估價師幫助其完成估價工作

【答案】：ABD

35、運用路線價法評估某路線價區(qū)段內(nèi)標準宗地以外的宗地價格時，應進行修正調(diào)整的有（）。

A.土地形狀

B.容積率

C.土地使用期限

D.土地市場狀況

E.土地開發(fā)程度

【答案】：ABC

36、某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設成本決定的，因此運用成本法估價應該注意的內(nèi)容包括（）。

A.應采用客觀成本，而不是實際成本

B.應采用實際成本，而不是客觀成本

C.應結(jié)合選址、規(guī)劃設計等對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整

D.應結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整

E.應結(jié)合估價委托人的要求，對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整

【答案】：ACD

37、收益法中計算凈收益時，扣除運營費用時不包括的項目有（）。

A.抵押貸款還本付息額

B.房地產(chǎn)折舊額

C.重置提撥款

D.房地產(chǎn)改擴建費用

E.所得稅

【答案】：ABD

38、在建筑物折舊中，可以將物質(zhì)折舊項目分為（）。

A.物質(zhì)缺乏項目

B.物質(zhì)落后項目

C.物質(zhì)過剩項目

D.可修復項目

E.不可修復項目

【答案】：D

39、關于房地產(chǎn)估價報告簽名、蓋章的說法，正確的有（）。

A.注冊房地產(chǎn)估價師可以蓋個人印章不簽名

B.注冊房地產(chǎn)估價師可以只簽名不蓋個人印章

C.至少有兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽名

D.法定代表人或執(zhí)行合伙人必須簽名

E.房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

【答案】：BC

40、有關房地產(chǎn)的價值和價格，下列表述正確的有（）。

A.價值是內(nèi)在的.客觀的和相對穩(wěn)定的

B.房地產(chǎn)的價值是房地產(chǎn)真實所值

C.房地產(chǎn)的價格圍繞其價值上下波動

D.現(xiàn)實中由于個人偏好.定價決策.無知等原因，時常發(fā)生價格背離價值的情況

E.房地產(chǎn)的價格是相對穩(wěn)定的，而價值不穩(wěn)定

【答案】：ABCD

41、房地產(chǎn)估價實務中，估價假設和限制條件的內(nèi)容應包括（）。

A.房地產(chǎn)估價報告使用期限

B.經(jīng)實地查勘，無理由懷疑房屋存在安全隱患且無相應專業(yè)鑒定的情況下，對房屋安全的合理假定

C.對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項的合理假定

D.因被征收人拒絕注冊房地產(chǎn)估價師進入被征收房屋內(nèi)進行實地查勘，對估價對象內(nèi)部狀況的合理假定

E.為降低估價風險，對房地產(chǎn)市場狀況進行假定

【答案】：ABCD

42、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過（）來實現(xiàn)。

A.充公權

B.管制權

C.征稅權

D.征收權

E.出讓權

【答案】：ABCD

43、關于收益法中求取房地產(chǎn)未來凈收益估價值的說法，正確的有（）。

A.評估投資價值可選用較樂觀的估計值

B.評估抵押價值應選用較保守的估計值

C.評估期房市場價格應選用最高的估計值

D.評估買賣價格應選用最可能的估計值

E.評估保險價值應選用最低的估計值

【答案】：ABD

44、房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)有（）。

A.土地

B.建筑物

C.地上定著物

D.房地

E.地上構(gòu)筑物

【答案】：ABD

45、下列法律法規(guī)和標準中，應作為同有土地上房屋征收估價依據(jù)的有（）。

A.《中華人民共和國物權法》

B.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

C.《國有土地上房屋征收評估辦法》

D.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》

E.《中華人民共和國擔保法》

【答案】：ABCD

46、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合合法原則要求的有（）。

A.將學校用于教學的辦公樓假設可改變?yōu)樯虅辙k公樓進行估價

B.對已依法公告列入征收范圍內(nèi)的房屋，按抵押價值進行估價

C.對已抵押房地產(chǎn)進行再次抵押估價，不扣除已抵押擔保的債權數(shù)額

D.對在建設工程進行抵押估價，不扣除發(fā)包人已支付承包人的工程價款

E.對劃撥土地的房地產(chǎn)進行抵押估價，扣除相應的土地使用權出讓金

【答案】：D

47、在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負擔狀況時，房地產(chǎn)正常的成交價格等于()。

A.賣方實際得到的價格÷(1-應由賣方繳納的稅費比率)

B.賣方實際得到的價格-應由賣方負擔的稅費

C.買方實際付出的價格-應由買方負擔的稅費

D.應由賣方負擔的稅費÷應由賣方繳納的稅費比率E買方實際付出的價格-(1-應由買方繳納的稅費比率)

【答案】：AC

48、應用路線價法需要進行（）等修正。

A.臨街深度

B.土地形狀

C.交易日期

D.交易情況

E.臨街寬度

【答案】：AB

49、一個估價項目完成后，應保存的估價資料包括（）。

A.委托估價合同

B.實地查勘記錄

C.估價人員的作息時間

D.向委托人出具的估價報告

E.估價項目來源和溝通情況

【答案】：ABD

50、下列存在互補關系的有（）。

A.經(jīng)濟適用房與普通商品住宅之間

B.城市郊區(qū)的住宅與高速公路的收費

C.賓館與寫字樓之間

D.住宅與其配套的商業(yè)房地產(chǎn)之間

E.住宅與其配套的娛樂房地產(chǎn)之間

【答案】：BD

第三部分大題(50題)1、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產(chǎn)（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達到規(guī)模遞增

C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當?shù)慕M合

【答案】：AC

2、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的理由有（）。

A.房地產(chǎn)具有獨一無二性

B.政府部門要求估價

C.房地產(chǎn)的價值量較大

D.估價人員要求估價

E.房地產(chǎn)不可移動性

【答案】：AC

3、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。

【答案】：假設開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網(wǎng)（），正保遠程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元

4、下列選項中屬于構(gòu)筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

5、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。

【答案】：（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）

6、影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設備

B.是否易于取得動力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

7、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）

【答案】：

8、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）

【答案】：具體計算過程如下：（1）總有效毛

9、在房地產(chǎn)估價活動中對房地產(chǎn)估價師的要求，正確的有（）。

A.同一估價項目應至少選派2名注冊房地產(chǎn)估價師共同進行估價

B.估價項目負責人應為注冊房地產(chǎn)估價師

C.除批量估價外，每個估價項目應至少有1名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與估價工作

D.房地產(chǎn)估價師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務

E.房地產(chǎn)估價師可以在非自己估價的房地產(chǎn)估價報告上簽名

【答案】：ABCD

10、關于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有（）。

A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值

B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅

C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應相同

D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不相同

E.投資價值的評估結(jié)果一般大于市場價值的評估結(jié)果

【答案】：AB

11、評估一宗房地產(chǎn)的價值，估價方法的選用主要取決于（）。

A.估價對象

B.估價師對估價方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價機構(gòu)資料庫中可用資料情況

E.當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況

【答案】：AD

12、下列情況中會導致房地產(chǎn)價格下降的是（）。

A.上調(diào)貸款利率

B.嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款

C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

D.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

E.提高最低購房首付款比例

【答案】：AC

13、比較法中實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.環(huán)境

B.地形地勢

C.外部配套設施

D.建筑設施設備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

14、在下列說法運用市場法估價，其步驟包括()。

A.搜集交易比例

B.選取可比實例

C.對可比實例成交價格做適當處理

D.價格調(diào)整E求取比準價格

【答案】：ABC

15、對于商業(yè)房地產(chǎn)來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎設施條件

【答案】：AC

16、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】：

17、當房地產(chǎn)價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時，可以采用平均發(fā)展速度法進行預測。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同

C.房地產(chǎn)價格的變動過程只能是持續(xù)上升的

D.房地產(chǎn)價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

18、市場法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對象的（）。

A.區(qū)位相近

B.權利性質(zhì)相同

C.面積相等

D.檔次相當

E.建成年份相同

【答案】：ABD

19、下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實物狀況的有（）。

A.房屋實際用途

B.土地開發(fā)程度

C.房屋建筑結(jié)構(gòu)

D.房屋出租情況

E.房屋維護狀況及完損程度

【答案】：BC

20、房地產(chǎn)的實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，可以進一步分為（）。

A.該實體組合完成的功能

B.該實體的質(zhì)量

C.相應的配套的基礎設施

D.立體空間

E.有形的實體

【答案】：AB

21、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設施

【答案】：ABC

22、一宗房地產(chǎn)的權益包括（）。

A.額外的利益或好處

B.該房地產(chǎn)權利受房地產(chǎn)權利以外因素的限制情況

C.擁有的房地產(chǎn)權利

D.該房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽

E.該房地產(chǎn)權利受其他房地產(chǎn)權利的限制情況

【答案】：ABC

23、可用于報酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運營收益

D.稅前現(xiàn)金流量

E.稅后現(xiàn)金流量

【答案】：ABC

24、下列選項中屬于構(gòu)筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

25、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】：

26、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）

【答案】：假設開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）

27、可用于報酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運營收益

D.稅前現(xiàn)金流量

E.稅后現(xiàn)金流量

【答案】：ABC

28、下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值

B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運營費用水平

C.預測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進行市場狀況調(diào)整

E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進行評估

【答案】：BD

29、一宗房地產(chǎn)的權益包括（）。

A.額外的利益或好處

B.該房地產(chǎn)權利受房地產(chǎn)權利以外因素的限制情況

C.擁有的房地產(chǎn)權利

D.該房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽

E.該房地產(chǎn)權利受其他房地產(chǎn)權利的限制情況

【答案】：ABC

30、影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設備

B.是否易于取得動力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

31、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

32、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

33、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過（）來實現(xiàn)。

A.充公權

B.管制權

C.征稅權

D.征收權

E.出讓權

【答案】：ABCD

34、房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。

A.交

【答案】：ABD

35、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設施

【答案】：ABC

36、市場法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對